segunda-feira, 15 de fevereiro de 2016

SOULSURFER NO DIVÃ COM FUNDOS IMOBILIÁRIOS

  Olá, colegas! No presente artigo, irei propor uma auto-reflexão sobre o mercado de Fundos de Investimento Imobiliário. Irei fazê-lo, pois artigos escritos por mim em 2014 sobre o tema ainda continuam tendo uma média razoável de acessos. Talvez por ter focado tanto nesse tema, muitas pessoas foram levadas a pensar que eu possuía posições consideráveis nessa espécie de ativo, porém esse não é o caso. Irei desenvolver o texto por meio de tópicos, apenas para fins de sistematização. 

FII E PROSPERIDADE EMPRESARIAL

  Colegas, escrevi um artigo em específico sobre o tema FII - Diversificação e Investimento na Prosperidade Empresarial. Se alguém quiser mais insights  meus sobre o tema  basta ler o texto. Os FII não estão inserindo num mundo aparte, eles estão localizados na economia real, mais até que as ações listadas em bolsa de valores, já que as empresas que alugam imóveis de FII  variam de enormes a médias. Assim, se os lucros vão mal, se a economia real sofre, é mais do que natural que os FII sofram juntos.

  Paremos para refletir sobre o que está a ocorrer no Brasil. O PIB por si só é insuficiente para medir o desenvolvimento de um povo do ponto de vista econômico. Eu iria além, creio que o PIB está longe de ser um bom parâmetro para avaliar o nível de satisfação de um povo. Entretanto, deixo digressões de lado, e analiso a parte econômica apenas. A melhor métrica para se analisar o desenvolvimento financeiro de um povo é o pib per capta. Se quer ter uma explicação melhor dos motivos, sugiro a leitura desse bom artigo do Instituto Mises Brasil PIB e Mudanças Demográficas

  Assim, um país onde a população não cresce e já seja rico para padrões internacionais, não há qualquer problema do PIB  não crescer. Agora, para países com população jovem, ou ainda na fase de transição demográfica como o Brasil, se o PIB não cresce, os seus habitantes como um todo ficam mais pobres, pois há mais pessoas para “dividir" a riqueza produzida. Se o PIB não cresce E ainda cai, aí é uma tragédia do ponto de vista econômico, pois não só o número de pessoas para dividir o "bolo" aumenta, como o próprio “bolo" diminui.

  Ora, o país ainda cresce a sua população que deve estabilizar apenas no ano de 2040-5. Um PIB sem crescimento em 2014, de -4% em 2015, talvez de -4% em 2016 e se previsões pessimistas de -1% em 2017 se concretizarem, vão produzir um país algo em torno de -15% mais pobre em termos de renda per capta.  Ora, colegas, isso significa lucros menores (pressionando o preço das ações, por exemplo), fazendo com que as empresas tenham que cortar ou diminuir gastos para sobreviver. Um dos gastos importantes para muitas empresas médias, e até mesmo grande empresas, é o aluguel. Ora, se assim o é, os aluguéis tendem a ser pressionados para baixo. Qual vai ser a intensidade dependerá do setor do imóvel, de sua localização, do estado de conservação e se uma determinada mudança do locatário é fácil ou não de ser feita.

  Agora, precisa-se ter em mente que uma queda tão grande do Pib Per Capta em quatro anos tem consequências graves para todos os negócios, inclusive para a renda fixa. Com lucros menores, a métrica Lucro Líquido-Pagamento de Juros piora para todas as empresas com dívidas. Se a arrecadação encolhe, e como muitos dos gastos do Governo Brasileiro (a maioria deles na verdade) não podem ser mexidos, até a dívida pública federal começa a ter a possibilidade de existir problemas para a sua rolagem.  Por isso, para que a estratégia conservadora de investir em NTN-B possa dar certo (como a feita pelo colega do blog Viver de Renda) é imprescindível que uma hora o PIB pare de encolher.

  Logo, os FII estão sofrendo e devem sofrer mais ainda. Quem comprou de forma pausada, quem fez uma carteira diversificada entre vários setores (o setor bancário, de universidades, hospital sofrem no mercado secundário, mas mostram resiliência na renda), conforme recomendado num dos primeiros artigos deste blog como estruturar uma carteira de FII, tem um desempenho pior do que a renda fixa muito provavelmente, mas não tão ruim como uma carteira centrada em FII em escritórios.   

  Assim, a crise veio com muita força, a paralisia política está num grau muito acima do razoável, logo toda a economia sofre, FII inclusos. Há exagero? Talvez, já que alguns fundos muito seguros como BBPO, HGLG, estão pagando 1% am, algo que não existe no mercado de locação de imóveis físicos de forma direta, a não ser em casos de pequenas casas de forma informal (isso é, sem pagamento de IR).

INCENTIVOS DEMASIADOS? SOBREOFERTA EM DEMASIA EM ALGUNS SETORES

       Os problemas elencados no tópico anterior não me assustam em demasia, pois  como dizia o escritor português "não há mal que sempre dure".  Entretanto, o cenário de depressão econômica  cumulado com um número muito grande de oferta de m2 principalmente de lajes de escritório é algo que realmente não tive a habilidade de antever em todo o seu grau. 

  O mercado imobiliário brasileiro nos anos 80, 90 e começo da última década na melhor das hipóteses ficou estagnado. Quando as amarras foram liberadas: aumento de crédito e incentivos fiscais múltiplos (que ainda persistem como isenção de IR em LCI e CRI e rendimentos de FII, por exemplo), tudo isso cumulado com um otimismo de que o Brasil parecia estar trilhando um caminho diferente, fez com que inúmeros investimentos, vendo agora do conforto do presente, ruins fossem feitos. Construiu-se demais em algumas áreas. 

  Uma crise econômica passa e com isso o dinamismo econômico tende a retornar, impulsionando ativos e os seus respectivos fluxos de caixa. Agora uma crise econômica cumulada com uma grande oferta de m2 em algumas áreas é algo, em minha opinião, muito mais difícil de ser manejado. 

  Como meus dons de previsão em finanças variam de ruim a péssimo, não sei o que pode acontecer. O essencial para o pequeno investidor é não estar concentrado em demasia num ativo de renda variável como FII e ter diversificação interna. Fundos como NSLU (hospital), FCFL (educacional), PQDP (shopping), BBPO (agências bancárias) e KNRI (logística e escritórios) parecem passar razoavelmente bem tanto na crise, pois (a exceção do KNRI) não são afetados com a chegada de tantos empreendimentos imobiliários, bem como possuem contratos longos e atípicos (NSLU, FCFL e BBPO) ou são imóveis com um imenso valor intrínseco (KNRI e PQDP).

  Em relação aos fundos de escritórios, os imóveis com boa localização tendem a sofrer menos com a crise econômica e com a sobreoferta, mas mesmos esses imóveis irão sofrer. Assim, uma boa seleção de fundos com certeza diminuiu a amargura do derretimento de algumas cotas.

  Eu devo ter uns 35% em escritórios  na minha carteira de FII, como os FII representam algo em torno de 6% do meu patrimônio, isso quer dizer que algo em torno de 2% do meu patrimônio está nessa espécie de FII. “Peraí, Soul, como assim apenas 6% em FII?”

  SORTE?

  Minha alocação em FII chegou ao máximo de 13% do meu patrimônio. Desde então se passaram dois anos. Ganhei dinheiro com operações imobiliárias. Economizei meu salário como sempre fiz desde 2004 e aportei quase nada em FII ou ações. Isso fez a participação em renda variável ser muito baixa. Por isso, que eu me preocupo pouco com cotas sendo castigadas no secundário. Não gosto de ver meu patrimônio valendo menos, mas sempre tive muito claro que o que importa é o resultado global e se estou mais perto ou não dos meus objetivos financeiros.

   Eu tinha há dois anos a intenção de alocar 30% do meu patrimônio em FII de maneira gradual até 2017, deixando o grosso do dinheiro para quando achasse que houvesse um pânico exagerado. Bom, o tempo passou, me envolvi no meu projeto de viagem de longa duração, dei prioridade a liquidez para operações imobiliárias e acabei não seguindo o plano. Foi sorte? Talvez. Se não tivesse tido bons resultados com negociações diretas em imóveis talvez estivesse seguindo o plano a risca. Isso apenas mostra como é difícil prever para onde vão os preços de ativos. Se ao invés de 6%, eu tivesse 60% do meu patrimônio nessa modalidade de investimento talvez estivesse muito incomodado, pois o meu custo de oportunidade mais as perdas no secundário com alguns FII chegariam , se nada mudar até a segunda metade de 2017, nos sete dígitos, já que com juros de 13-14% líquidos durante 4 anos, um belo estrago pode ser feito em termos de custo de oportunidade, mesmo que o resultado nominal seja zero ou perto disso .

   É o momento de comprar FII agora? Eu acho que as margens de segurança são cada vez maiores. Continuo acreditando que FII é uma ótima forma de investir em imóveis  com um bom retorno financeiro e ainda a vantagem de fluxo de caixa mensal Porém, creio que uns 20% para mim será mais do que suficiente para o que pretendo. Com 4% real de retorno líquido do meu capital, eu não sou só independente financeiramente, como posso ter uma vida para lá de tranquila. Isso se pode conseguir atualmente sem dificuldades com títulos de duration longa no tesouro. Porém, a ideia de ficar muito concentrado como o Viver de Renda não me agrada. Por isso, creio que 20% em FII pode ser um percentual razoável, mais operações imobiliárias, mais uns 15% no exterior, mais mercado de dívida brasileira.    

  Logo, o fato de hoje estar líquido e ter retornos bem positivos do meu patrimônio não foi uma grande habilidade de antever acontecimentos marco e micro-econômicos,  mas apenas uma contingência dos acontecimentos da minha vida e das minhas finanças pessoais.

É OU NÃO É IMÓVEL?

  Colegas, um FII de tijolo representa um imóvel, ponto final. As receitas de um FII como o RNGO, por exemplo, são oriundas de contrato de locação de um imóvel. Logo, dizer que um FII não representa um imóvel é um erro. Pior, ao se dissociar o FII dos imóveis físicos dá a impressão que o imóvel que um fundo possui é apenas um detalhe, pois o que importa é a variação na cota do secundário ou a taxa de juros. Não, amigos. Os imóveis fazem diferença, quanto melhores forem, mais resilientes a crise serão. Analisar um FII de tijolo é basicamente analisar os imóveis físicos que os FII possuem, nunca se esqueçam disso.
   

GESTÃO TERCERIZADA

   Quer dizer então que um FII é idêntico a um imóvel físico? Não, pois a gestão não pertence aos quotistas. Se tenho casas para alugar, eu determino o valor dos alugueis, se eu vendo ou não os imóveis, se dou desconto ou não em aluguéis, etc, etc. Eu não gosto de fazer isso, muito menos se tivesse vários imóveis com essa finalidade. Seria, com o perdão da expressão, "Sacal" para mim. A gestão terceirizada era vista por mim como um dos pontos favoráveis em relação aos FII.

  Agora, não se pode negar o óbvio. Nos últimos dois anos, muitos gestores geriram pessimamente inúmeros fundos trazendo prejuízo para os quotistas. Eu achava difícil um gestor fazer bobagem   no simples fato de administrar um ou mais imóveis, pois isso não se confunde em nada com a dificuldade de administrar uma empresa de grande porte, por exemplo. Porém, os gestores  conseguiram se superar. Desleixo em relatórios, imóveis vagos e despreparo para conseguir novos locatários, Fatos Relevantes sendo anunciados depois de movimentações grandes no secundário, etc, etc. Uma mistura de amadorismo com talvez, em alguns casos mais graves, má-fé.

   “Não deixe terceiros administrando o seu dinheiro" já dizia o meu pai quando falei de FII pela primeira vez, Ele tem a sua razão. Eu ainda prefiro que imóveis para aluguel a gestão seja terceirizada, mas os gestores têm muito mais importância do que eu imaginava num primeiro momento. Assim, se quer investir em FII é imprescindível analisar os gestores de determinado fundo.

  Eu creio que o mais provável que o mercado de FII amadureça e a gestão se torne cada vez mais profissional, séria e transparente. Pode ser que isso ocorra no médio prazo, mas também pode ser um processo bem longo. 

TRIBUTAÇÃO, RISCO?

  Colegas, os FII serem tributados não é um risco em minha opinião.  Eu já pensei diferentemente, como nesse artigo, bem no começo do blog, onde respondo que uma exposição de 100% em FII  não fazia sentido FII - Vamos de All In? Hoje em dia, penso que a isenção de tributação de renda em FII algo que não se sustenta no médio prazo, pois não tem muita lógica e o Estado Brasileiro terá que uma hora ou outra fazer a transição de uma tributação indireta para uma direta.

  Logo, é bem possível que as cotas venham a sofrer bastante com o fim da isenção, mas se você quer investir em FII tenha  em mente que uma hora ou outra essa isenção irá terminar.

CONCLUSÃO

  FII estão inseridos na economia real. Se o país afunda, os FII sofrem junto. Houve uma ânsia muito grande de construção no Brasil depois de décadas de um mercado imobiliário estagnado. O problema da oferta generalizada, principalmente em lajes de escritórios, cumulada com profunda crise econômica pode ter impacto não só no valor dos imóveis, mas como nas rendas. Diversifique entre setores de FII, como sempre alertado nesse blog desde os primeiros artigos. Sim, FII representa um(ns) imóvel(is) físicos na realidade. Não, o FII não representa uma abstração. Logo, bons imóveis são resilientes, imóveis  mais ou menos nem tanto. A gestão é parte imprescindível da análise. Infelizmente, até para gerir um imóvel que não sai do lugar, gestores encontram dificuldades. Aprendi muito mesmo nos últimos anos sobre investimentos em geral, FII em especial. Aprendi muito sobre os meus limites enquanto investidor, e o que eu realmente quero da minha vida. Não produzo mais tantos textos sobre o tema, mas fico feliz de ter contribuído de alguma forma com o amadurecimento do tema na blogosfera financeira. Espero que essa auto-reflexão possa ser de valia para alguém.


  Grande abraço a todos!  

25 comentários:

  1. É meu caro ... eu acho muito importante refletir sobre o momento .. se informar ... eu sou meio suspeito... pq eu tento mesmo usar timing a meu favor ... quando me falaram sobre fiis .. parecia o investimento perfeito para longo prazo ... até ler em algum lugar ... a correção gigantesca negativa que esse produto tem com a curva de juros. E não deu outra ... na época a selic subiu .e os FIIs desabaram feio ... talvez se a pessoa entender que pode acabar perdendo um bom momento .. então coloque pesos .. qd achar que o mercado tá ruim .invista 33% ... se achar que está medio 66% e se achar que está otimo poe 100% do dinheiro que ia destinar originalmente .. mas ver o mercado caindo .. ler em toda parte que a selic vai subir e mesmo assim se entubar de fii ..sei la viu ..

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    1. Olá, Rodolfo. Sei que você gosta de fazer timing ou tecnicamente falando "tatical asset allocation". O problema para mim de fazer isso é que tenho sérias dúvidas da minha capacidade de antever movimentos nos preços dos ativos como um todo. Um cara como o gestor do fundo verde parece ter essa habilidade, já que essa é a estratégia dele.
      Porém, eu não administro bilhões de reais, nem mesmo dezenas de milhões, sou apenas um indivíduo que quer fazer coisas que dão sentido para a vida. Assim, procuro ver finanças pessoais como uma forma de me colocar perto desses objetivos, sem que eu precise me dedicar um tempo demasiado, como se fosse uma profissão, a esse tema. Há muitos outros temas interessantes na cultura humana, e como estamos sempre num eterno "trade-off" no que tange às nossas escolhas, não gostaria de drenar meu recurso finito que é o tempo de vida nesse planeta de maneira demasiada para finanças.

      Abraço!

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  2. Soul,

    Excelente artigo, sem muito o que acrescentar. Tenha certeza de que seus textos sobre finanças são de grande valia para quem lê.

    A propósito, seu blog é certamente um dos melhores da blogosfera, principalmente por abordar também temas infinitamente mais importantes para a vida que o aspecto meramente financeiro. Parabéns!

    Abraços.

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    1. Olá Pretenso Milionário, fico feliz de ler isso.
      Sim, as finanças pessoas são muito importantes, mas não podem ser o centro da vida.
      Abraço!

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  3. "Se a arrecadação encolhe, e como muitos dos gastos do Governo Brasileiro (a maioria deles na verdade) não podem ser mexidos, até a dívida pública federal começa a ter a possibilidade de existir problemas para a sua rolagem." Hoje li que o governo pretende desvincular em 20% dos gastos. Isso é algo que já está na pauta. Em maior ou menor tempo, isso vai melhorar. Muito bom o texto. São bons ativos que sofrem durante a crise (quem não sofre?). A sua estratégia deve funcionar bem agora, aumentando a exposição num bear market. Abraço!

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    1. Se o governo realmente começar a discutir a desvinculação é uma ótima notícia para o lado fiscal do nosso país. Precisamos debater propostas específicas. Ficar dizendo "fora governo" e outras expressões sem dizer o que pode ser feito especificamente, e que seja politicamente alcançável no curto-médio prazo, um erro.
      A desvinculação parece-me um caminho, vamos ver como a sociedade se comporta ao dizer que a Saúde, Educação não terão mais gastos mínimos vinculados. Isso depende do Congresso Nacional e da Sociedade Brasileira realmente querer mudanças.

      Abraço!

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  4. Excelente post,

    Penso eu que todo investidor deve ter algumas cotas de FIIs, como você citou, mas não ficar concentrado em FIIs ...

    Por isto sou favorável sempre à diversificação ... No meu caso, mesmo os FIIs tendo sido castigados, o impacto foi nulo, visto que continuo recebendo a renda mensal, que era o que eu desejava.

    O que mudou para mim? Eu manterei os investimentos que fiz, e resgatarei os alugueis todo mês ... Sem mais compras em FIIs.

    Vou fazer o básico, que é construir, vender, ou construir, alugar ... É o que tem dado certo p/ mim, não vou reinventar a roda.

    Abraço

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    1. Olá, Viver de Construção.
      Sim, já conversamos sobre isso em outra oportunidade. Invista a maior parte do seu capital naquilo que você domina mais e sente-se feliz fazendo.

      Abraço!

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  5. Hoje existe um pessimismo inédito em FIIs.
    Hoje nenhum FII presta, nenhum tem futuro e todos vão falir.

    Ótimo para quem compra na baixa...péssimo para quem vende.
    Mas não ee isso que querem os que comprar na baixa e ficam ricos vendendo na alta???

    Saudações

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    1. Olá, Sofrendo. Também acho.
      Pode ser que seja um sinal de pessimismo exagerado mesmo. Quando as pessoas nem procuram mais analisar os imóveis, os contratos, etc, e acham que o PIB vai encolher até nos tornarmos um país Africano de renda baixa, o único comportamento financeiro lógico é tirar o dinheiro daqui do país e de todos os ativos.
      Como essa hipótese não me parece a mais provável, parece-me claro que imóveis ainda terão a sua valia em nossa sociedade. Entretanto, nada melhor do que uma crise para aguçar nossos sentidos e nossa capacidade de entendimento das nossas próprias finanças e de nós mesmos.

      Abraço!

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  6. E o projeto de lançar um novo blog, ainda está de pé?

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    1. Sim, quero estreiar com a minha série sobre Independência Financeira e taxa segura de retirada sobre diversas abordagens. Entretanto, as últimas semanas de viagem foram um pouco mais corridas, bem como eu não manjo nada e estou contanto com a ajuda de um amigo blogueiro para tentar fazer algo melhor do que eu faria sozinho. Mas como não estou colocando muito tempo nisso, a coisa está bem devagar.

      Abraço!

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  7. Soul,
    Ótimo artigo. Como eu já havia comentado, e publiquei em post recente, tenho grande exposição do patrimônio em imóveis e por isso os FIIs nunca foram meus objetos de desejo. Como nunca estudei muito, sempre tive dificuldades de entender algumas das taxas de proventos dos FIIs serem tão diferentes dos imóveis reais.

    Lendo artigos por aí, especialmente alguns muito bons que você publicou sobre FIIs, melhorei meus conhecimentos e os vejo com bons olhos, apesar de não possuir justamente para não aumentar a exposição em "imóveis".

    Achei muito boa a reflexão do post e qualquer investidor de qualquer coisa deveria fazer reflexão semelhante sobre seus ativos (quaisquer que sejam).

    Abraços

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    1. Obrigado, EI!
      Sim, esse é um ponto crucial. Eu também tenho, adicionar muito FII apenas aumentaria ainda mais a minha exposição, mesmo que eu tenha objetivos diferentes com FII e imóveis próprios. Bela observação.

      Eu ainda, sinceramente, não consigo entender. Algumas pessoas apenas falam "são diferentes", mas não dão motivos. Por qual motivo um galpão logístico possuído por um FII é diferente de u galpão logístico possuído diretamente. O objeto não muda, mas apenas a gestão. Agora, a simples gestão seria motivos de um spread tão grande? Sempre questionei isso e ainda não tive nenhuma resposta. Eu creio que não há motivos. Veja, uma das minhas boas características é que procuro textos, bem escritos e fundamentados é claro, que contradigam as minhas ideias. Ao contrário de boa parte das pessoas eu tento ao máximo mitigar o erro de julgamento conhecido como "viés de confirmação".

      Obrigado pelo comentário, amigo.

      Abraço!

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  8. Grande Soul...

    " “Não deixe terceiros administrando o seu dinheiro" já dizia o meu pai "

    Nota-se que seu pai é detentor de uma grande inteligência financeira.

    Na minha humilde opinião, e pelo visto seu pai compactua dessa ideia, devemos evitar isso ao máximo.

    Sei que isso é impossível, mas o esforço tem que ser grande em relação a isso.

    Me lembro que já tivemos oportunidade de conversarmos, onde expus a minha aversão pelos FII, devido ao fato de já ter conhecido os bastidores de um desses fundos, e como o gestor conseguiu extorquir e manipular todos os envolvidos.

    Foi uma experiência de grande valia para mim. Percebi como é fácil fraudar relatórios, gerir o capital de outrem com desdém, deter privilégios com capital alheio, e ainda transparecer a pessoa mais idônea da face da terra.

    Empresas aéreas fazem isso com quase perfeição.

    Os gestores de FII, fizeram a farra, num setor recente e ainda muito pouco regulamentado... A verdade é essa.

    Assim como grandes empresas o fazem há anos.

    O filme Wall street, já nos ensinou: ou você está por dentro (insider), ou vc está por fora.

    A pergunta que fica é: - nós, que definitivamente estamos por fora, o que fazemos com o nosso dinheiro?

    Já que temos que investir em algo, acho que o primeiro passo é alocar bem, com grande diversificação e diluição e saber que a gente vai ser roubado.. não importa o tempo que a gente demande ficando em cima dos gestores... é quase uma verdade universal.

    E alocar, grande parte do patrimônio, em ativos reais em que vc tenha algum controle e gerência sobre os atos. (como os leilões judiciais para vc).

    Estou cada vez mais convicto, que absolutamente tudo depende de nós mesmos.

    Grande Abraço

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    1. Olá, PC! É verdade, lembro da nossa conversa sobre o tema. Sim, eu não tinha tantos "pés" atrás como você. Achava que o risco envolvido em terceiros gerindo o seu dinheiro, no caso de FII, era compensado por diversas outras qualidades (até porque gerir imóvel para aluguel é algo que não gosto de fazer). Pensava que é difícil um gestor ser tão inidôneo em algo que é basicamente alugar um imóvel, diferentemente de uma grande empresa, onde a gestão pode viajar, comer em restaurantes com o seu dinheiro (algo que o meu pai sempre me disse quando eu falava em investir em ações, ele apenas me disse "tente saber quanto os figurões da empresa gastam com eles mesmos"), etc. Porém, aparentemente a gestão em FII pode ser pífia com realmente um desdém incrível pelo dinheiro dos outros.

      O mercado é jovem e creio que isso pode melhorar. Se vinculasse as taxas administrativas a um percentual sobre as receitas do fundo, não sobre o valor de mercado ou contábil, já seria uma enorme mudança, pois colocaria pressão sobre os gestores para tratar bem dos imóveis. Creio que com incentivos mais alinhados aos interesses dos cotistas, muita coisa mudaria.
      Porém, muito da sua descrença é verdade. Agora, como bem dito por você, temos que em certa medida aceitar isso, nos protegendo com uma grande diversificação, com uma boa parte do nosso dinheiro em nosso controle direto e tentando escolher gestões mais profissionais.

      Abração!

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  9. Soul, ótimo post. Em um pequeno texto, assunto pra caramba pra reflexão.
    Vinha investindo ha algum tempo em FII e zerei quase tudo em janeiro, principalmente por causa da gestão dos FII. A meu ver não é incompetência apenas, e sim fraude mesmo, os caras só pensam neles e f...o cotista.
    Vou voltar a comprar FII bem devagar e com calma, acho que é um mercado que tem futuro.
    Outro ponto é a tributação. Concordo 100% com você. o Brasil terá que fazer a transição tributária. Da forma que é hoje, o Brasil é completamente inviável. Estrutura tributária pesada, complexa, cara e injusta. Vamos ter chegar lá, infelizmente para nós que poupamos, a tributação tem que ser na renda.

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    1. Olá Malba!
      Fico feliz que tenha gostado. Claro, cada um vai construindo a sua própria percepção sobre os ativos. Nem todos os gestores agem assim, nem todos os FII são geridos assim, mas infelizmente há muitos incentivos perversos para os gestores. Como dito acima, uma simples mudança de como a taxa de gestão é cobrada já mudaria muita coisa.
      Sobre a tributação estamos de acordo. Ainda tenho a esperança que seja uma reforma tributária neutra ou com viés negativo de queda em relação ao percentual do PIB. Porém, realisticamente, devemos esperar aumento da carga na renda e em percentual do PIB.

      Abraço!

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  10. Soulsurfer,

    Seus posts relacionados a viagens são maravilhosos. Você realmente sabe escrever muito bem e deveria compor eles em forma de um livro no final da sua grande viagem. Eu com cereteza compraria o seu livro.

    Contudo em se tratando de fundos imobiliários, acho os seus textos muito fracos. Você não tem a percepção real do que é um fundo imobiliário. Fala muito, faz rodeios e no final não diz absolutamente nada de novo ou relevante. Várias vezes perdi meu tempo lendo considerações suas sobre fundos imobiliários.

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    1. Olá, colega. Bom saber que teria um leitor. Juntando com alguns amigos, mais familiares, talvez consiga vender uns 50-60 livros:)

      Sobre os meus textos sobre FII serem fracos, é bem possível que alguns sejam ou talvez todos sejam fracos. Se você tem a percepção do que seja realmente um fundo imobiliário, por que não brindar-nos com um texto seu sobre o que seria essa espécie de ativo? Pode ser nos comentários mesmo, se o texto for bom eu publico aqui no meu espaço como um artigo.
      Agora, se você já sabe que meus textos sobre FII são fracos, e expressamente diz que perdeu tempo os lendo, parece-me ilógico que continue ainda lendo quando escrevo sobre o assunto, não é mesmo? Valorize o seu tempo e leia apenas aquilo que acha que pode ser interessante, como viagens (mas antes não esqueça de escrever sobre o que os FII realmente são).

      Abraço!

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  11. Vendi o que eu tinha de FII agora tudo no TD.

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  12. Apesar de ver os FIIs como uma excelente alternativa de diversificação, nunca investi no segmento pois sempre vi a farra de emissões de 2013 como um sinal de que estávamos no topo de um ciclo.
    Considerando o valor/m2 de alguns fundos, acredito que ainda estejamos apenas na metade do caminho até o fundo do poço.
    Ainda prefiro aguardar mais um pouco antes de começar minhas compras.

    Em relação à tributação dos FIIs ela deve ser analisada sobre três aspectos: 1) rendimentos isentos X IR sobre imóveis próprios; 2) IR de 20% sobre ganho de capital X IR de 15% para imóveis próprios (com alguns redutores, como possibilidade de incluir benfeitorias no preço de aquisição, tempo de propriedade reduzir alíquota em determinadas hipóteses, etc, etc); 3) possibilidade de comprar e vender cotas com baixo custo X incidência de ITBI na aquisição do imóvel próprio (mais emolumentos de escritura e registro, que tecnicamente não são tributos, mas na prática é como se fossem).

    Considerando que os benefícios 1 e 3 superam as desvantagens do segundo fator, sob o aspecto estritamente tributário, FIIs são muitíssimos mais interessantes que a compra direta de imóveis.

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    1. Olá, colega. É verdade. Eu mesmo tenho fundos dos quais eu não compraria hoje, a esmagadora maioria deles de emissão em 2012-2013 com RMG. Se a economia não afundasse, talvez eles pudessem entregar algo próximo. Porém, uma lição aprendida que é muito mais seguro comprar FII que já passaram pelo teste de conseguir locações a valor de mercado.

      Sim, colega. Concordo. Os custos de aquisição de um imóvel são enormes, às vezes chegando em 6%, sendo que os custos de aquisição de um FII é minúsculo. Os FII são uma forma muito mais eficiente, mesmo com eventual tributação de renda, de se receber renda de imóveis, desde que você aceite tercerizar a gestão do imóvel para terceiros.

      Abraço

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  13. O problema dos fundos imobiliários é a provável , ao meu ver, escalada inflacionária que o Brasil corre o risco de ter. O principal ( imóveis ) não perderá valor. Mas a legislação brasileira permite apenas reajustes anuais pela inflação. O problema é que ,em ambientes de inflação alta e depressão econômica, os aluguéis ( seu poder de compra)que o proprietário recebe até chegar a data do reajuste desabam. Você perde rendimento todo mês e muitas vezes não consegue repassar a inflação no final do contrato. Se tenta , o inquilino pula de imóvel. Acho que vai ser difícil ganhar dinheiro no Brasil nos próximos anos. Seja com imóvel ou qualquer outra coisa. Alguns setores, como o agronegócio, parece que irão melhor. Tem bastante custo em real e receita em moeda forte. Portanto melhores margens,

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    1. Olá, colega.
      É verdade, uma recessão cumulada com inflação mais oferta em demasia de muito m2 novo, com certeza pressionará os preços de alugueis para baixo e deixará os locatários com mais margem para negociação. Entretanto, creio que não há mal que sempre dure, e uma hora os lançamentos vão parar, e a absorção líquida tenderá a aumentar.

      Sim, é verdade, sobre esse aspecto creio que LCA-CRA mais seguras do que LCI-CRI.

      Abraço!

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