sexta-feira, 12 de dezembro de 2014

FII - DIVERSIFICAÇÃO E INVESTIMENTO NA PROSPERIDADE EMPRESARIAL BRASILEIRA


        Olá, colegas. Hoje falo um pouco sobre diversificação em FII numa perspectiva um pouco diferente do que comumente é abordado.  No meu último artigo, algumas pessoas questionaram o que eu acho sobre exposição acionária e por qual motivo minha parcela em ações era tão pequena. Não vou me ater as minhas razões específicas, porém quero trazer à discussão uma ideia sobre FII e o seu ponto de contato com o mercado acionário.

      Quando se investe em empresas listadas em bolsa, principalmente para quem tem uma ampla diversificação em muitas empresas ou até mesmo em ETFs, espera-se que a prosperidade econômica  do país em geral, e a prosperidade econômica das empresas listadas em bolsa em específico, ocorra. Essa não é uma distinção trivial. Segundo o livro também citado no último artigo “Expected Returns”, nos EUA o crescimento real do PIB americano entre 1950-2009 foi de 3,1%, enquanto o crescimento real dos lucros das companhias listadas em bolsa foi em torno de 1.5% (vide tabela de fls.138).  Isso mostra que a maior parte do crescimento de um país está em empresas  fora da bolsa de valores, são nessas empresas onde há um maior dinamismo e possibilidade  de grandes retornos (claro que com maiores riscos), talvez por isso o conceito de investidor anjo possa ser bem interessante. Entretanto, aqui desvio um pouco o foco, apenas dei esse dado para dizer que o crescimento real dos lucros do mercado acionário como um todo parece ter o crescimento real do PIB do país como um teto. Logo, para que o investimento em ações se mostre vitorioso no longo prazo, é preciso acreditar que o futuro da nossa economia e das nossas empresas possa se materializar.

            E quem investe em FII? Para os investidores em FII também é interessante que haja crescimento real do PIB, bem como crescimento real dos lucros corporativos de empresas listadas ou não em bolsa. Quanto mais os lucros corporativos crescem de maneira real, mais saudável é a situação financeira e a probabilidade de  não pagamento de alugueis vai ficando mais remota. Com lucros reais maiores, também a probabilidade de vacâncias prolongadas (não me refiro a vacâncias pontuais de alguns meses que é algo normal no mercado imobiliário de qualquer lugar do mundo) vai ficando menor. Por último, com lucros reais corporativos maiores, há a possibilidade de crescimento real dos aluguéis cobrados e não apenas nominal, o que é o cenário dos sonhos para quem investe em FII, ver o seu fluxo real não apenas mantido,  mas aumentado.

                Assim, quem investe em FII de certa maneira também está investindo na prosperidade econômica do país e das empresas como o investidor no mercado acionário. Porém, eu vejo aqui duas vantagens para o investidor em FII. A primeira é que o risco em se investir em FII é muito menor, e darei um exemplo prático com um caso de um FII e de uma ação. O outro, um pouco mais sutil, é quem investe apenas no mercado acionário brasileiro está investindo obviamente apenas em empresas listadas em bolsa. Porém, como relatado no segundo parágrafo,  os dados sugerem que boa parte do crescimento de um país vem de empresas novas e pequenas que ainda não estão listadas em bolsa.  Assim, os FII podem capturar esse crescimento dos lucros dessas empresas, já que os seus espaços podem ser alugados para essas companhias. No Brasil, como o nosso mercado de capitais é diminuto e com pouquíssimas empresas small caps listadas em bolsa (ao contrário dos EUA), talvez esse efeito seja ainda mais pronunciado do que na terra do Tio Sam.

                Assim, para quem é quotista de um FII como o SDIL que possui mais de 80% do seu espaço alugado para BRfoods, é interessante que essa empresa cresça os seus lucros e permaneça uma empresa forte, pois isso diminui o risco da mesma desocupar o imóvel e prejudicar o fluxo de caixa dos quotistas.  Quem investe em um FII como BRCR, que possui 18% de suas receitas imobiliárias advindas do contrato de aluguel da PETRO no Torre Almirante, ou XPCM possui todo o interesse que essa fase péssima da empresa possa passar e que a companhia possa se endireitar do ponto de vista da governança, margens e lucros. Os exemplos podem se estender por vários FII, mas acho que o ponto ficou claro. Quem possui SDIL, BRCR e XPCM (como eu), está de certa forma diversificando os seus investimentos em setores tão dispersos como o alimentício e o energético, nem que seja de forma não tão direta como os investidores nas ações das empresas listadas.  Portanto, o investidor ao comprar FII, de certa maneira está se expondo também a atividade empresarial brasileira.

                É claro que a perspectiva  de retornos para quem investe em FII deve ser menor, como de maneira lúdica tratei nesse artigo http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/11/financas-o-principio-da-incerteza-e.html. Os fluxos de FII são mais previsíveis  e estáveis do que os lucros corporativos, logo a perspectiva de retorno de quem investe no mercado acionário deve ser maior. O que acontece hoje em dia, em minha opinião,  é como a taxa de juros do Brasil é muito alta, e o pessimismo atual com FII está grande gerando yields de 10,5% a 12% aa líquidos de imposto de renda, a tarefa de obter retornos maiores no mercado acionário se torna mais difícil, tendo em vista o retorno muito grande das outras duas classes de ativos citadas. Obviamente, não é impossível ou extremamente improvável no médio e longo prazo os investidores no mercado acionário terem um retorno substancialmente maior (apesar do nosso Equity Premium ter sido negativo desde a estabilidade monetária), é apenas mais difícil.

                Além do mais, os riscos no mercado acionário são muito maiores. Fiquei de dar um exemplo para ilustrar. O FII MBRF é um fundo que possui três imóveis alugados para o Banco Mercantil. O Banco Mercantil possui ações em bolsa. Em consulta ao site Fundamentus observeu que as métricas do Banco não são lá muito boas, o que não é uma boa notícia para quem investe tanto no FII MBRF e em ações do próprio banco. Contudo, há uma grande diferença. Se a situação do banco piorar drasticamente, o investidor em ações desse banco poderá ficar com um tremendo prejuízo nas mãos, enquanto o investidor do FII terá apenas os prédios desocupados e o seu fluxo interrompido, mas o patrimônio representado pelos imóveis permanecerá incólume. O mesmo raciocínio se aplica ao SDIL e BRfoods ou ao XPCM e a Petrobrás e qualquer outro exemplo que se possa pensar em relação a outros fundos.

                Sendo assim, colegas, quem investe em FII de certa maneira está investido nos lucros corporativos das empresas, com a vantagem de ser mais seguro e também ter a possibilidade de  participar do crescimento empresarial de empresas pequenas não listadas na bolsa, o verdadeiro motor do crescimento do PIB.

               Infelizmente, o pai do querido Baroni faleceu nessa semana. Para quem não conhece o Baroni, ele é o usuário mais ativo na comunidade do blog do Tetzner. Sujeito de um coração enorme, sempre disposto a ajudar e com profundo conhecimento do mercado de Fundos Imobiliários. Basta perguntar de qualquer FII que ele já te responde com detalhes sobre os imóveis do fundo, os imóveis do entorno, o preço de aluguel, as forças e fraquezas do empreendimento, entre outros insights interessantes. Tive o prazer de reencontrá-lo no sábado pessoalmente e foi muito divertido e agradável. O Baroni tinha uma relação muito forte com o seu pai, e a perda não deve ser fácil. Fica aqui as minhas condolências ao meu amigo. 

Desejo paz e iluminação para todos e ao meu amigo Baroni em especial (Momento em que Siddhartha atinge o nirvana e se transforma em Buda (o iluminado)  embaixo de árvore localizada na pequena cidade de  Bodhgaya na Índia). 

                   Um abraço a todos!



26 comentários:

  1. Legal, mas alguns imóveis não tem muita valia se o inquilino sair. Exemplo. XPCM.

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    1. Olá Trader.
      Eu acho que dizer que os imóveis não tem muita valia se um inquilino sair um pouco exagerado, mas você tem razão que alguns imóveis específicos carregam esse risco, e o XPCM, bem lembrado por você, é o maior exemplo deles.
      Assim, se a PETRO sair (o que acho que aconteceria apenas se a empresa tivesse à beira da falência), o imóvel pode vir a virar um elefante branco em Macaé, porém mesmo assim ele terá um valor de mercado, talvez menor do que o atual, e nisso concordo contigo.
      Outros imóveis é mais difícil imaginar esse cenário do XPCM, portanto ao investir nesse FII precisa ter em mente esse risco específico.

      Abraço!

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  2. Soul, eu concordo com a máxima de que investindo em FII você acompanha de forma mais aderente o crescimento do país. Sua relação, a meu ver, está correta. Mas fazer a comparação de ações listadas com PIB não concordo muito. O PIB tem componentes impossíveis de serem avaliados pelas métricas do mercado, como os serviços sociais do governo e o mercado negro. Talvez seja mais justo uma métrica onde se avaliasse as 100 maiores empresas listadas e não listadas na bolsa, a fim de saber se existe muita variação.

    Abraço.

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    1. Olá, é verdade André. Tanto que alguns países da Europa estão incluindo atividades ilegais no cálculo do PIB.
      Então, essa foi a hipótese aventada pelo autor do livro, talvez não esteja correta, mas para mim faz sentido: o fato de boa parte do dinamismo da economia estar em empresas não listadas. O fato do PIB americano crescer o dobro do lucro corporativo das empresas listadas parece ser um indicativo desse fenômeno.

      Abraço!

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  3. Soul,
    Acredito que entendi o que você quis expor, mas eu não concordo que haja a possibilidade de fazer uma comparação direta entre os 2 tipos de ativos.

    Para te dar um exemplo, uma empresa pode não crescer nada por muitos anos e mesmo assim é possível ter uma rentabilidade ao acionista muito forte (se ela tiver um P/L relativamente baixo e um Payout relativamente alto, consequentemente um bom DY).

    Além disso, nas ações, existe a possibilidade de uma empresa apresentar um crescimento fantástico dos lucros, o que refletiria no ganho de capital do acionista (mesmo em empresas grandes), e seguramente não seria acompanhado pelos FII na mesma proporção. Imagine hipoteticamente um FII de um imóvel que foi alugado para a Ambev nos últimos anos.

    Acho que é conveniente comparar os riscos de ambos (FIIs e Ações), mas não acredito que o ganho de capital entre ambos tenha uma relação direta.

    Vejo FII como um investimento de menor risco e consequentemente um investimento mais conservador, o que tenderia a oferecer menores retornos no longo prazo (usando a máxima que retorno é sempre proporcional aos riscos).

    Abraços

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    1. Olá, EI!
      Claro, concordo e deixei isso consignado no texto:
      " É claro que a perspectiva de retornos para quem investe em FII deve ser menor, como de maneira lúdica tratei nesse artigo http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/11/financas-o-principio-da-incerteza-e.html. Os fluxos de FII são mais previsíveis e estáveis do que os lucros corporativos, logo a perspectiva de retorno de quem investe no mercado acionário deve ser maior."

      Assim, claro que um imóvel não pode ter a mesma perspectiva de retorno de um empreendimento capitalista, pois não faria sentido, e a doutrina de finanças é bem clara nesse sentido. Assim como, não tem sentido uma AMBEV ter a mesma perspectiva de retorno de uma empresa que busca financiamento de um investidor anjo (como também relatado no texto e com dados do mercado americano).

      A ideia do texto foi apenas para dar uma abordagem um pouco diferente dos FII, sempre acho positivo trazer novas formas de se ver um assunto.

      Abraço!

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    2. Isso mesmo Soul, realmente minha observação foi apenas sobre a comparação entre as 2 categorias.

      Do qualquer forma, muito útil a sua abordagem em FIIs, pois tenho aprendido bastante sobre este tipo de ativo, uma vez que não tenho muito conhecimento.

      Abraços

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  4. Mais um excelente texto!Rapaz você está quase me convencendo de que FIIs é um bom investimento(rsrs).Sei que time é complicado,mas acredito que devido há vários fatores,inclusive aumento da SELIC,as cotas cairão mais...
    Acionista25

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    1. Olá, você quis dizer timing?
      Se sim é verdade. Talvez você esteja correto. Então, ou você começa com aportes pequenos ou deixe em algum investimento pós como LCA/LCI/LTF.
      Se FII fizer sentido para a sua estratégia, siga em frente.

      Abraço.

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  5. Eh timing mesmo!Em ações como descrito por Peter Linch deveríamos ter um azarao na carteira.Para fiis será que vale à pena?Já selecionei 12 fundos bons/ótimos. Estou pensando em acrescentar como azarão CEOC, PSRV ou Um Fii de papel (XPGA).O quê achas?
    Acionista25

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    1. Olá,
      Para minha estratégia não vale, mas os dois FII citados por você possuem descontos significativos no VP, principalmente o PSRV. A renda irá diminuir acentuadamente para algo em torno de R$ 3,50 se a vacância não for solucionada, porém a R$ 650,00 o cap rate potencial é enorme.
      Sobre fundos de Papeis eu não opino muito. O XPGA está com desconto de quase 20% no VP, pode vir a ser uma aposta interessante a preços atuais.

      Abraço.

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  6. Rapaz, outro post fantástico.Bem escrito e esclarecedor.

    Se houvesse mais uns 4 blogueiros como você, 90 % dos leitores estariam ricos em menos de 08 anos, pois é muita informação de qualidade com um raciocínio bem claro. (deve ser por causa do xadrez,rsss)

    Por favor, continue escrevendo sobre fiis.

    Abs,

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    1. Olá, colega. Depende do que você entende por rico, se for ter muito dinheiro depende do ponto de partida e 8 anos, para quem está começando a acumular sem uma herança grande, não é um prazo muito factível.
      Agradeço o elogio, mas creio que há bem mais do que 4 blogueiros bons ajudando as pessoas a fazer suas escolhas financeiras.
      Abraço!

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  7. Soul,

    Muito bom seu texto.

    Cara, escreva um livro. É sério.

    Selecione os melhores posts (pensamento financeiros atualizado).

    Venderia fácil, fácil.

    Primeiro porque escreve bem, com clareza, correção e bom ritmo. Segundo pelo conteúdo.

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    1. Valeu, Rodrigo.
      Agradeço as palavras.
      Abraço!

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  8. Prezado soulsurfer, descobri hj seu blog e fiquei mt interessado em aprender sobre as FII. Antes de perguntar-lhe algumas coisas, parabenizo-o pela forma como escreve, pelo conteúdo riquíssimo e pela disposição e abnegação em partilhar este conhecimento!
    Só li seus posts a partir da matéria intitulada caixa de pandora. Ou seja, entendi o que são FII e ainda estou estudando os termos e a estrutura desse investimento (sou leigo no assunto e estou tão atarefado que o tempo é escasso para um aprendizado mais rápido, pois nem seus primeiris posts consegui ler ainda). Já me desculpando pela pergunta de iniciante, mas qual seria o local mais indicado para eu aprender o "basicão", do tipo, quem fornece as quotas de FII? Corretoras, bancos? Ele é isento de IR? Faço tudo pela internet? Aqui no seu blog consigo encontrar tudo isso?
    Enfim, para um iniciante nesse assunto (sou ultraconservador de modo que pretendo manter 80% do patrimonio em LCI/LCA e o restante gostaria de aplicar em FII) onde posso aprender o básico para poder vir aqui ler seus posts e absorver mais informaçao do que consigo agora?
    É isso.
    Obrigado, sucesso e felicidades!

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    1. Olá, AL.
      Essas suas perguntas são sobre aspectos iniciais do FII. Acho que você pode achar essas respostas em muitos lugares se digitar Fundo Imobiliário no google. Aqui, eu procuro dar uma visão dos FII que às vezes não se encontram em outros lugares. Há um artigo meu de http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/06/bibliografia-indicacoes-de-livros-sobre_17.html onde indico uns 10-15 artigos meus sobre FII.
      Há também o blog do tetzner que é um portal dedicado a FII com muitas informações e muitas pessoas escrevendo todos os dias sobre FII. A pessoa sempre é bem-vinda para perguntar e comentar por lá (como por aqui:) )
      Creio que aqui nesse espaço você pode encontrar artigos que podem dar uma luz para você que está começando.

      Sobre suas perguntas:
      a) Existem fundos fechados e abertos, assim como empresas. Os fundos abertos possuem quotas negociados em bolsa (isso é vantajoso, pois é um dos requisitos para os rendimentos serem isentos de IR). Assim, para você ter acesso a quotas de fundo precisa ter acesso a uma corretora (aqui procure corretoras baratas, eu uso a Mirae);
      b) Há duas formas de rendimento para investidores para fins de tributação, seja para FII ou ações: dividendos e ganhos de capital. Dividendos é tudo aquilo que se distribui como lucro pela empresa ou pelo FII. Assim, o aluguel que um FII distribui é dividendo. O lucro corporativo que uma empresa distribui é dividendo. Os dividendos dos FII podem ser isentos de IR, há algumas condicionantes legais. Quase todos os fundos abertos mais importantes cumprem essas condicionantes, então o rendimento dos FII é isento para investidores amadores na sua grande maioria. Os dividendos de ações seja os dividendos propriamente ditos (são isentos de IR), seja juros sobre capital próprio (a própria empresa recolhe o IR devido) o investidor recebe líquido de IR também.
      Já o ganho de capital sempre é tributado no FII. Logo, comprou uma cota por R$ 100,00, vendeu por R$ 120,00 vai pagar IR de 20% sobre R$ 20,00 (a alíquota é de 20%, ela é diferente para investidores estrangeiros se não me engano).
      Ações também sofrem tributação sobre ganho de capital, mas a alíquota é menor 15% (excetuando-se day trades, quando a compra e venda ocorre no mesmo dia quando a alíquota é de 20%) e há isenção de pagamento de IR para vendas abaixo de 20 mil por mês (tal isenção não existe para FII, infelizmente).

      É isso colega, podendo ajudar, basta perguntar.

      Abraço!

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    2. Santa Paciência (em me responder).
      Começando a estudar!
      Forte Abraço!

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  9. Fala Soul

    Me ajuda aí, me ajuda muito ai. Vou tirar férias em abril do ano que vem, isto é, uns cinco meses daqui.

    Estou procurando lugar pra viajar. Não sou chegado em compras nem nada.

    Quero saber de você, qual foi a viagem mais enriquecedora que você já fez? Qual foi o destino que mudou sua vida e a forma de interagir?

    Qual a viagem que mais lhe agregou.

    Meu perfil é de mochileiro, estou até olhando o Couch Surfing pra você ter uma noção.

    Me ajuda aí. kkkkk Abraço

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    1. Olá, colega.
      Diversas viagens e lugares me impressionaram de forma distinta. Como não se impressionar com a cultura japonesa, ou a grandiosidade do império Khmer no Camboja, ou as dezenas de milhares de deuses na Índia, ou as ondas espetaculares da Nicarágua, ou Bocas del Toro no Panamá onde conheci minha mulher?
      Sendo assim, é uma pergunta que não tem resposta.
      Abraço.

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  10. Prezado Soulsurfer,

    Gosto muito de seus textos. Sem dúvida, você é uma pessoa inteligente e estudiosa. Percebo que nos últimos tempos você se especializou em FIIs e, por isso, produz os melhores posts sobre este tópico na blogosfera. Por considerá-lo um expert sobre FIIs que gostaria de aprofundar a avaliação deste tipo de investimento com você.

    Não gosto de investir em FIIs, mas quando leio seus textos sobre esta modalidade, fico pensando seriamente se não deveria ter alguns FIIs na minha carteira. Tenho preferência em investir em ações e títulos de dívida (especialmente soberana do tipo Tesouro Direto). Quando fico tentado a investir em FIIs, provocado por algum post seu, renumero mentalmente alguns dos motivos que me fazem desgostar deste tipo de investimento. Percebi que esses argumentos contra não são muito abordados (se não me engano) em seus posts. Gostaria, então, de apresentar-lhe o que considero, ao meu ver, os principais pontos pró e contra FIIs a fim de podermos conversar. Já alertando que considero esta lista incompleta, lá vão os principais pontos:

    Prós:
    1) Renda do aluguel não é tributada
    2) Investir em imóvel com pouco dinheiro
    3) Relativa liquidez
    4) Possibilidade de ampla diversificação em imóveis com pouco dinheiro
    5) Proteção relativa contra a inflação

    Contras:
    1) Valorização do capital é tributada em 20% para fins de IR
    2) Para expandir o Fundo comprando novos imóveis, é necessário fazer lançamento de novas cotas, diluindo os antigos cotistas
    3) Custos de transação
    4) Baixa governança e transparência
    5) Dificuldade de obtenção de dados sobre os FIIs vis-á-vis à obtenção de dados para se avaliar ações de empresas negociadas na Bolsa.

    O que você acha destes pontos, especialmente os negativos? Em que eu estou certo e em que estou errado? Faltou muita coisa?

    Obrigado e um abraço,

    Investidor Universal

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    1. Olá, Investidor Universal. Primeiramente, obrigado pelas gentis palavras. Não me considero um expert em FII, pois para sê-lo eu deveria manjar muito mais do negócio imobiliário em si, projetos, vendas de centenas de milhões de reais, e eu não entendo nada disso. Minhas reflexões são apenas tentativas de entender mais essa classe de ativo que para mim é bem interessante, principalmente para porftólios mais maduros.

      Sobre os prós, nós concordamos. Acrescentaria que apenas com FII um investidor com menos de 8/9 dígitos pode ter acesso a determinados mercados imobiliários que até pouquíssimo tempo atrás eram exclusivos para investidores com muito dinheiro ou institucionais. Há a vantagem também de se poder ver o crescimento de juros compostos de maneira mais fácil, já que é barato e fácil comprar quotas no secundário, ao contrário de comprar um novo imóvel apenas com dinheiro de alugueis, por exemplo.

      Vamos aos contras:
      1) É verdade, e não se esqueça que é possível que a valorização seja apenas reposição inflacionária, eu chamo de imposto inflacionário e já tratei sobre esse tema no blog. Os imóveis próprios são tributados a 15%, mas há ao menos um deflator que diminui o imposto a ser pago. Porém, mercado de dívida também é tributado e o acionário o é, apenas ficando isentos transações abaixo de 20 mil, o que em patrimônios maiores não é significativo. Porém, concordo que é uma desvantagem, mas não é tão negativo assim, ao menos em minha opinião;

      2) É verdade. Porém, pense em FII como ações de altíssimo payout. Empresas com baixo payout é ROE bem acima do custo do patrimônio líquido, podem crescer exponencialmente sem necessidade de diluição do quotista. Empresas com altos payout não, se quiserem novo dinheiro terão que captar por meio do mercado acionário ou por meio de dívidas.
      É a mesma situação de um FII que pode comprar imóveis constituindo dívidas (como o BRCR faz) ou com novas emissões. Se uma emissão é bem-feita, se o quotista num primeiro momento é diluído, mas a compra é feita com um bom cap rate, num imóvel bem localizado e estratégico, o quotista só tem a ganhar, pois o fundo fica mais seguro com mais ABL incorporada. Eu sou um defensor de novas emissões. Infelizmente, houve muito oba oba em 2012/2013 e algumas emissões micaram, e os gestores não souberam o que fazer com o dinheiro, o yield caiu pela diluição e os quotistas iniciais ficaram brabos com razão. Porém, eu vejo como uma etapa de aprendizado. O maior fundo no Brasil tem ABL de quase 300.000 m2 (BRCR) se você olhar alguns REITs, tem alguns com milhões de m2 de ABL, ou seja são fundos extremamente seguros e diversificados. Portanto, a diluição não necessariamente é ruim.
      Ainda é sempre bom falar que a maioria dos FII é de apenas um imóvel, então nesses casos dificilmente existirão novas emissões para adquirir novos imóveis. Esses FII são equivalentes a comprar salas comerciais, mas com todos os prós explicitados por você e aumentados por mim;

      3) Não entendi. Os custos de transações no FII são mínimos próximos dos custos de transação de se comprar ou vender um imóvel que pode facilmente chegar a 15%. Você está comparando com quais tipos de custos especificamente?

      4 e 5) Você tem razão, porém isso vem melhorando. Há gestoras e gestoras. A Credit Suisse costuma detalhar bem os relatórios e serem prestativos. A XP vem melhorando. A BTG deixa muito a desejar, mas uma hora vai ter que mudar. O mercado de FII é muito menor do que o acionário e muito mais novo. Assim, eu creio que aos poucos essa questão vai melhorando, principalmente pela presença mais constante da CVM. Se eu não me engano, um pessoal do blog do Tetzner estava participando de uma consulta sobre uma nova resolução da CVM sobre FII e a transparência e governança eram pontos chaves.

      Acho os seus pontos interessantes e espero ter passado a minha opinião a contento.

      Abraço!

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    2. Soulsurfer,

      Obrigado pelas respostas e esclarecimentos.

      Acho que fui muito sintético na enumeração dos pontos para que o meu comentário não ficasse monstro.

      No ponto negativo 3 (sobre custos de transação), queria dizer que há a necessidade de se analisar com cuidado o prospecto para ver quais são as taxas que precisam ser pagas, além da taxa de administração do Fundo. Já vi quotistas de FIIs reclamando de taxas que não tinham conhecimento (evidentemente, eles não tinham lido com atenção o prospecto).

      Permita-me aprofundar o ponto negativo 2. O simples anúncio de nova emissão já leva a uma redução do valor das cotas. Ou seja, existem dois prejuízos aí: a diluição do cotista e a perda de capital em função das desvalorização das cotas. A meu ver, este é o principal ponto negativo dos FIIs. Isso porque acho que, assim como o investimento em ações, existem duas formas de ganhar dinheiro numa aplicação deste tipo: recebimento de dividendos de aluguel e valorização de capital. Mas esta última forma de ganho para o investidor fica muito comprometida para, pelo menos, alguns FIIs.

      Obrigado por você ter lembrado do imposto inflacionário. Li o seu post sobre ele e achei, naquela oportunidade, mais uma grande desvantagem (esqueci de listar como um contra). Por que você considera que este ponto não é tão importante?

      Com relação ao IR de 20% sobre a valorização das cotas (uma das fontes de ganho para o investidor), essa é uma grande desvantagem em comparação às ações. Como você disse, até 20 mil de venda de ações no mês o investidor é isento de IR. Mesmo que venda mais de 20 mil, ele pagarão 15% e não 20%.

      Mesmo a proteção contra a inflação precisa ser muito relativizada. Isso porque a cada 3 anos o locatário pode pedir uma revisional, reduzindo o valor pago do aluguel, "devolvendo" os aumentos a título de correção conforme a inflação obtidos nos anos anteriores.

      Mais uma vez, Soulsurfer, obrigado pela sua atenção e sua disposição de trocar ideias e estimular o debate sobre finanças para que nós, pequenos investidores, possamos tomar melhores decisões financeiras.

      Um abraço,

      Investidor Universal

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    3. Olá, colega.
      Se eventuais taxas estão no prospecto, não há o que se fazer. Porém, os fundos mais conhecidos as taxas já são bem conhecidas, sendo algumas altas e outras bem baixas (como RBRD que chega a ser de menos de 5% das receitas).
      Sobre a emissão. Pode ser que caia no curto prazo, pode ser que suba no curto prazo, para mim isso é um pouco indiferente. A diferença será se a administração conseguirá criar valor no longo prazo. Se a quota cair por uma emissão, mas com o dinheiro da emissão o fundo comprar um imóvel estratégico com cap rate elevado (vamos dizer 12%) o ganho de médio e longo prazo do quotista será elevado.

      Eu o considero importante, mas como disse quase todos os investimentos são sujeitos a tributação em ganhos de capital (tirando algumas exceções legais, como a isenção até 20k em ações). Assim, não há que se fazer é o preço de se investir nessa classe de ativo. Uma diferença de 15% para 20% na tributação não é tão expressiva assim, faz diferença, mas não é nada, em minha opinião é claro, para ofuscar os prós de se investir em fundos imobiliários.

      Claro, colega. Porém, o que pode cair, também pode subir, e foi o que aconteceu com os aluguéis, que tiveram ganhos reais expressivos. Aí é o melhor dos mundos. Creio que se pegarmos períodos maiores de tempo 15/20 anos, os aluguéis tendem a crescer com a inflação, talvez com algum ganho real se o país estiver passando por um ciclo virtuoso.
      Porém, é verdade que pode haver revisionais negativas, e esse é o maior temos de vários investidores mais experientes em FII, eventuais revisionais negativas em alguns fundos. Eu acho que os yields já embutem esse pessimismo sobre revisionais negativas, mas aí é apenas minha opinião e posso estar redondamente enganado.

      Por fim, não tenho dúvidas que o mercado empresarial propriamente dito é muito mais indicado para ganhos de capital mais consistentes, com maiores riscos associados. Portanto, tenha exposição nos dois ativos, ou mais em ação se não se sente tão confortável com FII.

      Agradeço a discussão.

      Abraço!

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    4. Só não entendi porque considerou a isenção da IR um ponto positivo. Se você compra um ativo com certo cap rate que considera bom, mas parte considerável desse rendimento vem de uma isenção total de imposto, e essa isenção certamente vai acabar (só não se sabe quando) isso é um ponto negativo, e bem forte.

      Sniper

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    5. Olá, colega. Aí depende se você vê o copo meio cheio ou meio vazio. A isenção ainda existe e pode acabar a qualquer momento ou perdurar por anos. Enquanto ela existir, é um ponto positivo, pois parece-me estranho achar que a falta de imposto de renda num ativo financeiro possa ser algo negativo.
      Agora, se com isso você quer dizer que deve-se fazer uma estratégia e um planejamento de longo prazo levando em conta uma provável tributação, eu concordo, tanto que já escrevi sobre isso.

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