quinta-feira, 5 de outubro de 2017

LEILÃO DE IMÓVEIS - FAÇA A SUA PERGUNTA E AJUDE NA CONSTRUÇÃO DO LIVRO

Olá, colegas. Muitas coisas acontecendo na minha vida nas últimas semanas, muita coisa boa ocorrendo. Semana que vem devo estrear em mercados internacionais com a minha primeira remessa para o exterior. Vendi meu último ativo em renda variável que possuía. Representava uma parte minúscula do portfólio que eu até esquecia de contabilizar, mas finalmente vendi minhas 2135 ações da EZTEC.  Para minha surpresa, que há meses não acessava a conta da corretora, tinha quase 30 mil na conta que eu nem sabia que existiam. Deixei essa grana parada na conta e nem me dei conta. Algo parecido já tinha acontecido quando estava viajando quando em alguns meses que fiquei sem mexer na conta, uma quantia parecida se acumulou de dividendos e aluguéis de FII. Imagina a minha surpresa. 

Esse dinheiro, uns U$ 26k, vai todo para o exterior. A primeira de inúmeras remessas que quero fazer nos próximos 15-18 meses, na fase um da alocação no exterior. Pretendo que a fase dois (que terá início daqui dois anos, se tudo ter certo) seja ainda mais intensa em envios para comprar ativos extremamente diversificados pelo mundo.

Sobre minha estratégia no exterior pretendo escrever ainda muitos artigos, mas não é o foco desse texto. Falando em novo, estou finalmente preparando um novo website com a ajuda de um leitor que já se tornou um bom amigo. Estou me forçando para lançá-lo em breve. Tenho muitas idéias interessantes, inclusive de fazer um tipo de Podcast que talvez ainda não exista no Brasil.

Falando em algo que não existe no Brasil, depois de dezenas de pedidos, recomecei a escrever um livro sobre leilões. Baseado nas idéias de Cal Newport e o seu sensacional "Deep Work "(pretendo abordar o trabalho desse autor mais vezes), comecei a fazer um teste de aumento de produtividade por meio do “trabalho profundo”.  Toda manhã, comecei a acordar muito cedo, depois de fazer algumas posturas de yoga, dedico-me de 45 minutos a 1 hora para o livro.

É impressionante o resultado que um trabalho concentrado e contínuo, mesmo que de curta duração, pode fazer. Já escrevi 45 páginas em 12 dias, acabei dois capítulos e estou no esqueleto de mais quatro e já tenho a ideia do formato do livro. Para se ter uma noção, sobre acordo de desocupação voluntária (um dos tópicos mais importantes para se atuar com imóveis ocupados em leilão) foram 16 páginas, de um material que apesar de simples, está cheio de dicas práticas aprendidas a duras penas pela minha experiência direta com a coisa.

Quando entreguei o capítulo em questão para minha companheira ler para saber se estava claro o suficiente, ela só disse “você vai contar tudo assim mastigado mesmo?”, interpretei como um sinal de que o material está ficando bom e de qualidade.

Estou empolgado em escrever esse livro, não porque eu seja apaixonado pelo tema, longe disso, mas por outra ideia de Cal Newport expressa no Livro “So Good They Can Not Ignore You”. A ideia do livro é que você precisa primeiro ser bom em alguma coisa, para depois ter “poder de barganha” para procurar coisas que realmente o satisfaçam. Eu poderia escrever sobre finanças, e ainda penso em fazê-lo, mas a verdade é que minha experiência é pequena.

Agora com leilões, além de escrever sobre conceitos, ver sobre perspectivas diversas margem de segurança, custo de oportunidade, armadilhas mais comuns em leilão, etc, eu tenho bastante experiência nisso. Tive que fazer dezenas de acordos, negociar com pessoas fáceis, difíceis, imóveis de tudo que é tipo (terrenos, casas, apartamentos), conversar com juízes, esperar decisões rápidas outras lentas, então realmente posso escrever algo de valor para as pessoas.

Se eu for bem sucedido nesse livro, quem sabe eu não possa tomar coragem de escrever sobre minhas viagens pela China desconhecida, ou pela Mongólia, ou Rússia, ou sobre reflexões de vida? Quem sabe, sei que estou animado e feliz com a ideia de que com pequeno esforço diário é possível escrever um livro. Se eu conseguir expandir a minha capacidade de realizar deep work por mais horas durante o dia, então uma gama de oportunidades se abre. Até para melhorar como cantor estou tentando usar essas técnicas, e posso dizer que melhorei significativamente nos últimos dois meses de ensaio com a minha nova banda.

O motivo desse texto, na verdade prezado leitor, é para instigá-lo a fazer perguntas na aba de comentários, ou em e-mails para pensamentosfinanceiros@gmail.com. Quais são suas dúvidas sobre leilão? O que você gostaria de ver esclarecido num livro? O que você acha que um livro sobre esse tema deveria conter?

Eu creio que irei abordar as principais dúvidas, mas se houver bastante feedback posso saber se realmente estou no caminho certo de produzi algo que possa ajudar as pessoas a entender um tema que chama atenção de muitos.  Quase não existe nada produzido, muito menos de forma sistematizada, e muito menos ligando conceitos de finanças, jurídicos, negociais e de imóveis de uma forma coerente.  Talvez algumas dúvidas possam me fazer refletir, e pesquisar alguns tópicos que porventura ainda não compreenda de maneira apropriada.

Enfim, se tiver alguma dúvida deixe aqui ou mande um e-mail. Eu não irei responder as perguntas, mas será um guia importante para eu continuar na escrita do livro.


Um grande abraço a todos!

102 comentários:

  1. Legal um livro sobre leiloes, deve ser muito interessante.

    Quem percebe de leilões e estuda o mercado consegue muitas vantagens e compras excelente preço

    Ansioso por ver o seu futuro Website novo

    Abraço

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, colega!
      Eu também estou ansioso, na verdade gostaria de ter logo o Website para começar a fazer um podcast, que creio seria muito interessante para a blogosfera.
      Está faltando eu me dedicar um pouco mais a isso, o que espero fazer nas próximas semanas.
      Abs

      Excluir
  2. Soul, que grata surpresa! Pode ter certeza que eu serei um dos primeiros a adquirir seu livro! Este é um tema que andei me aprofundando ultimamente e foi me surgindo algumas dúvidas:

    - Como se certificar que o imóvel está em bom estado de conservação?
    - Quais as pesquisas prévias a serem feitas, em todos os ambitos, em um imóvel antes de definir um lance?
    - Qual o tipo de imóvel tem maior liquidez? E qual o com maior margem de lucro?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Enriquecendo.
      Ótimas perguntas, principalmente a última que relaciona liquidez a margem de lucro. No livro tratarei bastante sobre margem de segurança e sua relação com a (i)liquidez do imóvel. Vou fornecer um modo simples de como pensar o problema.

      Um abraço

      Excluir
  3. Olá Soul, você vai falar somente sobre leilões judiciais? vai ter extrajudicial no meio? Eu particularmente estudo bastante sobre leilões até acho que sei bastante, mas nunca entendi como funciona o processo quando um devedor fica inadimplente e automaticamente o banco ou financeira transfere a propriedade para o seu nome !! Vi que gera muitos processos pós leilão que os devedores não são notificados !!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Stiffer. Na verdade, o foco maior será leilão extrajudicial, pois acho a modalidade mais fácil para um leigo navegar sozinho, e também a mais segura.
      O processo de consolidação da propriedade, e os seus problemas potenciais, terão um capítulo próprio de umas 25 páginas apenas para isso.
      Um abraço!

      obs:"i que gera muitos processos pós leilão que os devedores não são notificados !!"
      essa questão será tratada com detalhe, eu por um tempo troquei e-mails com o jurídico de um dos maiores bancos do Brasil alertando sobre o problema, e propondo soluções.

      Excluir
  4. Fala Soul!
    Parabéns pela iniciativa de escrever um livro. É algo que exige foco e determinação, como você já percebeu.
    Eu compraria o livro com o tema proposto, especialmente se o conteúdo for "mastigado", como sua esposa achou, pois não tenho nenhum conhecimento sobre leilões. Além de ser um novo aprendizado, é evidente que existem inúmeras oportunidades para quem sabe trabalhar este mercado.
    Tem data de lançamento já, rs?
    Um tópico que eu definitivamente iria querer entender é sobre como saber se o imovel possui danos estruturais ou o nível de reparos necessários. É possível visitar o imóvel antes do leilão?
    Fica aqui minha contribuição de leigo.
    Abraço!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, FC!
      "Eu compraria o livro com o tema proposto, especialmente se o conteúdo for "mastigado", "
      é o que pretendo fazer.

      "Um tópico que eu definitivamente iria querer entender é sobre como saber se o imovel possui danos estruturais ou o nível de reparos necessários."
      Essa é uma pergunta recorrente. Ela não possui uma resposta definitiva, mas espero abordá-la quando falar sobre liquidez e sobre margem de segurança em relação a imóveis de leilão.

      "É possível visitar o imóvel antes do leilão?"
      No Brasil, muito raramente.

      Um abraço!

      obs: sem prazo, quero ir escrevendo aos poucos cada dia, espero que lá pelo final de dezembro já tenha bastante material, e aí eu me preocupo em achar algum profissional para fazer uma boa edição e formatação da coisa.



      Excluir
    2. Você pretendo publicar ebook ou impresso mesmo (ou ambos)? Ebook é mais fácil e você consegue até fazer sozinho pela Amazon.

      Excluir
    3. Olá, a ideia é ebook, e se tiver boa saída tentar fazer impresso.

      Excluir
  5. Excelente ideia Soul. É um nicho pouco explorado e que atiça a curiosidade de muitos. Sucesso na empreitada. Abraço!

    ResponderExcluir
  6. Sou outro que certamente irei comprar esse livro quando lançado.

    Você pretende vender só aqui pelo seu blog ou tem em mente fazer algo mais profissional com ampla divulgação?

    Por enquanto não tenho perguntas, mas caso surja eu comento aqui ou mando e-mail.

    Abraços!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Ministro.
      Não, quero fazer a coisa profissional, fazer parcerias com portais, contratar alguém que manje para editar o livro, alguém para revisar o português, etc.
      Abs!

      Excluir
  7. Bom dia! Parabéns pela iniciativa. Eu gostaria de saber como levantar as pendências financeiras e jurídicas do imóvel em questão de maneira avaliar o eventual lance e os riscos posteriores de processos ou de não conseguir a transferência do registro.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, colega. Essa é uma dúvida pertinente e comum, farei questão de dar um foco maior a ela, pois realmente muitas pessoas tem dúvidas sobre quais dívidas podem recair sobre o arrematante do imóvel.
      Abs

      Excluir
  8. Vou deixar duas dúvidas que são importantes do meu ponto de vista:

    1. Faz sentido comprar imóvel em leilão não com o objetivo de investir, mas sim de moradia? Quais os cuidados e orientações a se ter em mente nessa situação?
    2. Dada a situação de bolha imobiliária que o Brasil se encontra no momento, aliada à falta de crédito e liquidez para compra de bens de valor vultuoso como um imóvel, o risco não é grande? A margem de segurança não precisa ser muito alta para não correr o risco de se pegar, de um dia para outro, num momento em que as pessoas tomem consciência do estouro da bolha (talvez aliado a algum grande evento como ocorreu na bolha americana -- falência de construtoras, resgate/socorro à CEF, etc.) e não aceitem mais pagar o valor que você assumiu que valeria o imóvel?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, colega.
      1 - Faz todo o sentido, e contra quem quer comprar para morar, é quase impossível vencer uma concorrência num leilão (no capítulo que falo de custo de oportunidade e margem de segurança isso fica claro, mas a sua pergunta foi boa para criar uma seção apenas para quem quer comprar para morar).

      2 - Essa é a questão central. Bom, eu inicie 10 operações nesse ano. Uma eu já encerrei. Outras com propostas boas, com retornos potenciais bem bons. Outros com retornos menores do que estimava, quase empatando com custo de oportunidade. É tentativa e erro, e espero com o livro passar a minha experiência prática. Porém, você está correto, e o conceito de margem de segurança é fundamental. Margens maiores, mais segurança. Talvez faça com que a pessoa não arremate muitos imóveis, mas uma das principais coisas que aprendi (depois de vender um imóvel com 500k de lucro e retorno líquido de 135% em um ano e meio) depois de me envolver com tantas operações, é que só se precisa acertar um leilão bom a cada 2-3 anos, e isso já pode dar uma bela remunerada no portfólio como um todo (principalmente se a pessoa ainda tem um patrimônio não muito substancioso).
      Mas com certeza, a sua dúvida é um dos focos.
      Pensei até em criar uma seção sobre bolha ou não bolha, no capítulo sobre avaliação de imóveis (para mim a bolha já foi desinflada, e aconteceu muito do que eu pensei que iria acontecer num artigo escrito em 2014).

      Abraço!

      Excluir
  9. PF
    Lançando o livro vc perde sua identidade secreta!...rsss
    Não entendo nada de leilões ,e nem sei por onde começar a ganhar dinheiro com isso.

    Acho que seria interessante ter depoimentos de pessoas que fizeram ou fazem bons negócios em leilões.

    Os depoimentos ratificam que um bom método dá certo!

    Boa sorte.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, colega. Minha identidade não é secreta há muito tempo. E quando melhorar o blog, vou dizer quem sou, colocar foto minha, o anonimato priva de fazer muitas coisas mais sérias.
      Abraço

      Excluir
  10. Uma vez participei de um leilão judicial e percebi que muitos dos orfetantes se conheciam, tinham uma boa ideia de quanto valia pagar o imóvel e usavam uma estratégia aparentemente combinada de dar lances e desaminar os outsiders. No final furor, pois o proprietário do imóvel, era caso de divórcio, usou seu direito de preferência. Portanto, como agir em um leilão para vencer essa guerra psicológica e não abandonar cedo demais ou não pagar demais pelo imóvel.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Essa é uma questão fundamental, e irei abordar num capítulo que falarei sobre conceitos de finanças comportamentais e sua aplicação em leilões. Já falei muito aqui sobre viés de confirmação, entre outros, e acho que posso fazer um paralelo com leilão.
      A situação narrada por você tende a diminuir com a ocorrência de leilões onlines, os maiores leilões hoje em dia são todos online, você pode comprar um apartamento em Belo Horizonte estando em São Paulo sem qualquer problemas. Até o sistema de fechamento de preço vem sendo automatizado, sem mais leiloeiros chatos falando "vale mais, vale bem mais".

      Abs

      Excluir
  11. Soulsurfer, interessante o livro, uma pergunta que Tb desejo fazer, ao comprar um imóvel no leilão transfiro para meu nome e registro no cartório e etc... na hora de vender tenho que tirar certidões minhas e de minha esposa, há alguma maneira de evitar isso e diminuir os custos? Ainda mais que minha esposa é apagada as coisas e corro sério riscos de ter que ficar com algum imóvel ainda que preferisse vender.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, colega. Na hora da compra você tem que arcar com esses custos. O maior deles é o ITBI.
      Na hora da venda, quem tem que exigir esses documentos é o comprador.
      Mas não se preocupe, são custos mínimos.

      "Ainda mais que minha esposa é apagada as coisas e corro sério riscos de ter que ficar com algum imóvel ainda que preferisse vender. "
      Meu amigo, grato. Dei uma ideia de mais seção ou capítulo do livro. Um dos pontos fundamenteais de quem quer comprar e vender imóveis de leilão é não se apegar a nenhum imóvel por mais bonito que ele possa ser (o efeito é ampliado se você precisa reformá-lo), assim como não devemos nos apegar a uma ação ou FII. Só que imóvel tem um encanto muito mais forte do que um papel da AMBEV. Isso pode vir a ser um problema.

      Abs

      Excluir
  12. Para quem tem o nome sujo, a como comprar e vender os imóveis em leilão? Em caso de casal se um dos cônjuges tiver o nome limpo da para fazer ou o nome de um atrapalha o outro?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, colega. Se nome sujo equivale a ter dívidas, então a última coisa que alguém dívidas deve pensar é comprar um imóvel em leilão fazendo mais dívidas.
      Abraço

      Excluir
  13. Tem como usar financiamento para comprar o imóvel do leilão?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Tem, eu não recomendo, pois isso é se alavancar. Alguns cursos online que cobram de 800-900 reais para dar fundamentos sobre leilão, tem uma seção só como comprar financiado. Isso pode ser muito bom se der certo, mas pode ser potencialmente ruim se não der certo (como a desocupação demorar anos).
      Abs

      Excluir
  14. Surfer parabéns pelo novo projeto! Há alguma estratégia para otimizar os lucros em um leilão?
    Como funciona o IR na venda de imóveis comprados em leilão? A como abater os custos do preparo e da participação do leilão? Há alguma estratégia para diminuir o IR como o uso de permutas ou inces da venda simples por exemplo?
    Sucesso no livro e nos novos projetos.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, colega. Muito boa pergunta.
      Há algumas coisas simples que podem diminuir o IR sim, vou escrever uma seção sobre isso.
      Sobre permutas, não é restrito apenas a leilão, mas com essa diminuição do financiamento pela caixa de imóveis usados, a venda com recebimento em dinheiro e em dação de outro imóvel ficarão mais comum (eu mesmo toda semana tenho que analisar esse tipo de oferta). Estou tendo que aprender como lidar com essas ofertas de uma maneira que não custe tanto em impostos e taxas cartorais.

      Abraço

      Excluir
  15. Olá Soul!

    Legal sua iniciativa, também irei adquirir uma cópia. Como leigo total no assunto, copio minhas perguntas dos amigos acima. Já sobre o deep work, funciona muito! Eu usei um tempo quando peguei firme no inglês. Acordava uma hora mais cedo para estudar e depois ir ao trabalho. Fiz isso por três meses. Foi assim que atingi o nível intermediário em que estou hoje.

    Agora estou usando essa técnica para estudar alemão... vamos ver o nível que atingirei em 90 dias rs

    Boa sorte na empreitada Soul! e espero pelo novo site!

    Abraços

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Inglês.
      Sim, como estou muito atarefado, só estou praticando deep work com o livro por uma hora.
      Mas a minha vida irá mudar drasticamente em algumas semanas, se tudo der certo, e quero criar rotinas para tentar realizar deep work em quatro turnos de uma hora por dia. Quero aprender mais skills, e isso vai ser um foco na minha independência financeira.

      Abs

      Excluir
  16. Só pra deixar registrada a minha reserva do livro.

    ResponderExcluir
  17. Bom dia Soul,

    Para colaborar com o livro sobre leilões:

    a) análise da matrícula imobiliária com várias averbações de execuções de dívidas // é comum no BR que o imóvel vá a leilão em razão de uma dívida, mas quando se verifica a matricula no RI se percebe a existência de outras execuções em face do devedor // como analisar a segurança desta transação? e se as averbações subsequentes se referirem a execuções fiscais, muda a análise do imóvel?

    b) faixa de valores dos imóveis objeto da compra // pela minha experiência, imóveis de valor menor tem uma "concorrência" maior o que diminui a margem de segurança em relação a imóveis de valores mais altos //

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, comprando ativos.
      a) Sim, eu vou colocar matrículas reais, de imóveis que comprei (obviamente não mostrando nomes de pessoas nem a localização do imóvel) e mostrar como analisar uma matrícula, passo a passo.

      b) Bingo. É um trade off. Imóvel de menor valor maior liquidez, menor margem de segurança, maior concorrência. Imóvel de maior valor, menor liquidez, maior concorrência.

      Abs

      Excluir
  18. Mal posso esperar pelo livro! A minha dúvida é em relação aos riscos de se investir em leilão de imóveis.

    Os riscos envolvidos nos leilões judiciais e extrajudiciais e o que fazer para minora-los.

    Particularmente, tenho dúvidas em relações a dívidas. O que pode ser abatido, práticas e dicas de quem já tem experiência. Como por exemplo, no caso de um imóvel estar penhorado em outro processo, sendo arrematado, qual o procedimento a ser tomado a fim de notificar o outro juízo, entre outras dicas, agregariam muito ao livro.

    Modelos de petições judiciais também acho que seria de muita valia, como por exemplo, de carta de notificação, de petição de imissão de posse etc.

    Abraço!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, colega, as suas primeiras dúvidas com certeza serão abordadas, e pelo que sei, acho que tenho que dar um foco maior nisso.

      "Modelos de petições judiciais também acho que seria de muita valia, como por exemplo, de carta de notificação, de petição de imissão de posse etc.
      "
      Sim, vou fornecer tudo isso. Inclusive o meu modelo de desocupação voluntária a prova de quase qualquer questionamento judicial que demorei alguns acordos para chegar num modelo bom.
      Vou colocar modelos de notificação, recibo, inicial de imissão, etc.

      Abs

      Excluir
  19. Grande Soul,

    Fico muito feliz por seus planos! Acredito que você esteja sentindo aquela ansiedade boa, de quando terá o site pronto para uso.

    Acho muito legal esta ‘profissionalização’ da Blogosfera.

    Eu iria lhe escrever sobre estas dúvidas mesmo, contando claro com a gentileza e paciência p/ me responder, mas, basicamente a situação é:

    Encontrei alguns imóveis de venda direta da Caixa que valem a pena. Estou verificando, os preços estão realmente baixos para a região, que conheço bem.

    Meu medo maior é: Como retirar os moradores atuais? Qual estratégia? Se for para a justiça (sem negociação entre nós), pode haver algum risco de ficar anos e anos pendente (exemplo: A família possui um filho pequeno, são um casal de idosos, etc. – Não sei quem são os atuais moradores).

    Estou assim: Tenho o capital suficiente para umas 3, 4 operações que vi que valem a pena ... E estou pensando seriamente em, ao invés de construir (comprar lote, ficar 2 anos construindo, vender, burocracia, impostos), apenas comprar pronto, dar uma reforma, e revender ...

    Muito obrigado e serei mais um leitor p/ adquirir seu livro.

    Parabéns!

    Abração

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, VC!
      Com certeza, amigo. Sabe que torço pelo seu sucesso no seu novo domínio. Espero que consiga ainda mais acessos, e maior rentabilidade.


      VC, esse é o ponto quase não abordado nos cursos onlines que vão de 800 a 2000 reais. E é o ponto central da coisa. Como disse, só sobre isso escrevi 16 páginas.

      A resposta é que depende de muitas coisas, mas há certos aspectos que todos podem ter em mente para tratar do assunto.

      Um abraço

      Excluir
  20. Fala, Soul, vi que vocÊ canta, cara admiro muito !

    Tenho vontade também de cantar um belo rock, vc poderia me indicar sites e livros para desenvolver essa técnica?
    Abraço

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, colega.
      Cara, eu já cantava há bastante tempo. Mas de uns meses para cá comecei a realmente procurar teoria, prática, como evoluir.
      Sugiro você colocar no you tube as aulas sobre coisas básicas (afinação, respiração, registro vocal, aquecimento vocal, drivers, etc). Há um canal do Cifra Clube que gosto da professora, vale a pena dar uma checada.

      Abs

      Excluir
  21. Bela iniciativa, tenho algumas dúvidas sobre o processo.

    1) Como verificar se a outras penhoras sobre o mesmo imovel?
    2) Como fica a questão de preço vil?
    3) Como saber o valor atualizado da dívida do proprietário? É possível negociar a dívida com o credor após a arrematação? Se sim, como proceder?

    4) No final do livro, seria interessante voce indicar onde procurar informações mais especpificas.

    ABrs!
    Bob Lucas

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá Bob Lucas!
      1) Isso é fácil, quando eu analisar as diversas matrículas de exemplo, vai ser bem fácil entender.
      2) Isso é uma questão interessante, principalmente em leilões extrajudiciais. Os juízes, nem os tribunais estão muito preparados, e creio que se comete inúmeros equívocos. Bem lembrando, irei abrir uma seção específica sobre preço vil.
      3) Depende do tipo de leilão, mas não há necessidade de negociar nada com o credor.
      4) Sim, pretendo fazer isso.

      Abs!

      Excluir
  22. Soul, não sabia ainda do livro, meus parabéns pela iniciativa ! Com toda certeza tem um futuro comprador aqui rsrs.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Espero que esses futuros compradores realmente se materializem:) Por mais que seja uma experiência de motivação pessoal, se houver boa aceitação e retorno financeiro seria uma boa recompensa intelectual para mim.
      Um abs

      Excluir
  23. Olá Soul

    Por favor me diga que seu livro terá venda digital pois o correio está muito pouco confiável ...

    Obrigado desde já por compartilhar através de livro seu conhecimento com nós.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, penso em ser digital sim num primeiro momento.
      Depois que soube que o autor fica com 10% das vendas do livro impresso, resolvi focar no formato digital.
      Eu que agradeço o seu interesse.

      Um abs!

      Excluir
  24. Cara, eu quase entrei em contato com vc semana passada para uma consultoria (paga) sobre leiloes rsrs


    Meu maior interesse são apartamentos para eu MORAR.
    Algumas coisas que gostaria que vc abordasse:

    - como diagnosticas todas as dívidas existentes no imóvel, fora aquelas já mencionadas no edital (mormente o IPTU, que é fácil consultar na internet). Por exemplo, uma vez me interessei por um leilão (judicial) que dizia: ", débitos atualizados desta ação no valor de R$ XXX da Ação de Execução Civil, processo nº XXX, em trâmite na ª Vara YYY - R$ XXX". Sou leigo e não entendi se isso era justamente o que motivou o imóvel ir a leilão ou outra dívida de fato...

    - tua experiência com o que geralmente os "arrematados" fazem pós leilão (judicial). é muito comum ter que entrar com imissão de posse? é comum eles recorrerem do resultado do leilão?

    - quanto oferecer de "caixinha" pro arrematado, caso esse more no imóvel? Que garantias exigir para ele sair de fato?

    - num "worst case cenario", em que o arrematado recorre de tudo, quanto tempo o imóvel pode permanecer nessa pendenga pós leilão?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Animal. Grato pela mensagem e perguntas.
      - Sim, esse tópico é recorrente. No caso narrado por você, parece que o valor citado era apenas o valor sendo executado, e por via de consequência o imóvel estava sendo leiloado por causa disso. Mas, a questão das dívidas pelas quais o arrematante pode ser responsabilizado é de extrema importância mesmo.

      - Isso envolve mais habilidades negociais e psicologia do que qualquer outra coisa. Eu como talvez nunca fui bom nem numa coisa, nem noutra, tive que melhorar essas habilidades em mim para poder saber lidar com os ocupantes dos imóveis, e como minimizar eventuais danos e tempo de ocupação.

      - Isso varia muito, e eu já tenho um capítulo pronto de compensação financeira, cláusulas que precisam conter num acordo de desocupação voluntária.

      - Isso é risco Brasil. Eu já tomei posse em imóvel um mês após, e já demorei 18 meses (isso com um monte de liminar a favor, dinheiro do ocupante penhorado, porém nesse caso ele foi muito mau assessorado juridicamente, o que fez com que eu não só o tirasse do imóvel, mas ficasse com 80 mil reais do tempo de ocupação indevida - eu tinha cauterlamente conseguido bloquear um dinheiro dele).
      Porém, isso porque sou bem assessorado e negocio. Podem ficar anos e anos, num worst case scenario, o que é pior com dívida de condomínio e IPTU se acumulando no tempo de ocupação. Esse tópico é abordado com detalhe, e deveria ser a preocupação central de quem quer comprar em leilão.

      Abraço!

      Excluir
  25. Excelente! Estou ansioso para ter acesso ao livro!
    Parabéns pela iniciativa.

    ResponderExcluir
  26. E se apos ter a escritura e tudo certo, eu esperar a pessoa ir para o trabalho, e chamar um caminhao de mudança e tirar tudo do imovel, deixando neste caminhao e trocar as fechaduras?

    Apos ter a escritura, devo pagar o condominio ainda com as pessoas morando la? Digo pra nao acumular.

    Pago o iptu?

    E se a pessoa alegar ameaça na negociacao, mesmo que nao haja? Fico com medo de ser processado se conversar mais duramente.

    Agradeço.

    Wilson

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, amigo.
      "E se apos ter a escritura e tudo certo, eu esperar a pessoa ir para o trabalho, e chamar um caminhao de mudança e tirar tudo do imovel, deixando neste caminhao e trocar as fechaduras?"
      Em hipótese nenhuma deve se fazer isso, pode haver consequências jurídicas sérias.
      Até interessante isso, pois foi uma dúvida que tive na primeira vez que comprei um imóvel em leilão, vou abordar isso numa seção diferente e explicar por qual motivo não se pode fazer isso.

      Sobre a ameaça, pode ser uma possibilidade. A saída é nunca conversar duramente, mas sim incisivamente e com educação.

      Abs

      Excluir
  27. Minha duvida: Imoveis de venda direta da caixa. Posso partir da premissa de que todas as dividas do imovel estarao pagas. Li se nao me engano que a caixa paga tudo quando a gente compra, e a partir da compra eu sou responsavel.

    O que devemos analisar antes da compra e como devemos avisar o morador atual que o imovel foi vendido?

    Obrigado

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, colega. Tudo vai depender do que consta no edital, o edital pode prever que o comprador é responsável por dívidas em aberto.
      Um abs

      Excluir
  28. Quais os sites de leilão que você acessa?
    Como saber se há mais dívidas sobre o imóvel: iptu, condomínio, etc?
    Você reforma os imóveis antes de vender?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, colega.
      Irei trazer vários links ao final, desde de leiloeiros a onde encontrar os custos para transmitir uma propriedade.
      Cada cidade será diferente para saber do IPTU e condomínio geralmente ligando para o síndico e ou a administradora do condomínio.
      Em muitos faço uma pequena reforma, nem que seja pintura.

      Um abraço

      Excluir
  29. Investidor Nômade8 de outubro de 2017 12:25

    Olá Soul, definitivamente eu compraria seu livro. Principalmente se ele for vendido em formato eletrônico também. Minha área de formação (ciência da computação) não me ajuda muito, então gostaria muito de um livro que explicasse todos os fatores necessarios para se tomar uma decisão bem informada em relação a leilões. Qual sua abordagem em relação ao risco? Margem de segurança no preço? Diversificar? Ambos? Outros? Rsrs Grande abraço

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Investidor Nômade.
      Fico feliz com perguntas sobre margem de segurança, pois estava achando que os exemplos estavam muito simples, mas acho que vai ser de valia para ajudar as pessoas a terem uma forma mais sistemática de avaliar um imóvel indo a leilão: os riscos, oportunidades, etc.

      Um abraço!

      Excluir
  30. Parabéns pelo livro soul, tenho certeza q será ótimo.
    Soul, um dos meus maiores medos é em relação a retaliação do antigo proprietário, principalmente em imóveis mais caros, o que você pensa sobre isso, já sofreu alguma ameaça do antigo proprietário.
    Outra dúvida é sobre dívidas, em relação ao novo CPC, já li q os imóveis arrematados em leilões judiciais vem livres de ônus e dívidas.
    Outro ponto é possível pedir uma reavaliação, a fim de se abaixar o lance inicial,. No caso dos judiciais?
    É possível dar baixa em outras penhoras, caso o imóvel tenha mais de 1 penhora além da qual deu início a ação judicial.
    Em caso de bem de família? Oque fazer?
    Muito obrigado

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, colega.
      "Soul, um dos meus maiores medos é em relação a retaliação do antigo proprietário, principalmente em imóveis mais caros, o que você pensa sobre isso, já sofreu alguma ameaça do antigo proprietário."
      Isso é um dos pontos que sempre reflito quando vou conversar com um ocupante.
      Nunca tive problemas, pelo contrário.
      Irei tratar sobre isso, mas a solução é sempre ser amistoso e procurar entender a situação de quem perdeu o imóvel, e fazer as pessoas perceber que não é você o responsável pela situação delas.

      Todas as suas considerações são interessantes, e todas elas direcionadas a leilão judicial. Não é o que mais entendo, mas trarei um ou dois capítulos apenas sobre leilão judicial, e irei fazer um ckecklist do que conferir, e de dúvidas como bem de família.
      Se o bem for de família, por exemplo, e foi leiloado, pode haver problemas para o arrematante.
      Abraço!

      Excluir
  31. Soul,

    E no caso de moradores idosos e/ou com problemas de saúde sério? Mais especificamente, quais tipos de família são mais facilmente despejadas?

    abrs

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, colega.
      Grato por chamar a atenção para isso, vou fazer uma nova seção.
      Porém, pela minha experiência, não há muita diferença entre quem está ocupadando um imóvel, se um bom vivant com 35 anos ou uma família com 3 filhos. A questão é muito mais jurídica do que emocional para conseguir uma liminar de desocupação.
      Abs

      Excluir
  32. Em uma época da minha vida participei de leilões de carros. Gostava desse mundo, mas após o concurso, o tempo ficou escasso e sai do ramo. Quanto a Leilão de imóveis, minha dúvida, seria como fazer quando se tem alguém morando no imóvel e a questão de penhora e garantia do imóvel... abraço e sucesso soul..

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Beto Fiscal.
      Eu quero talvez comprar um carro para mim em leilão. Tem muito boas oportunidades.
      Sobre a sua pergunta, vai ter um capítulo inteiro dedicado apenas a ela.
      Um abraço e obrigado!

      Excluir
  33. Meu amigo, com certeza esse livro vai ter um enorme sucesso.
    Lance-o de forma independente pela Amazon. Depois as editoras vão correr atrás de você. O deep work ajudando e com muito mais tempo livre vai ficar fantástico. O podcast é meu amigo quando estou dirigindo, vai fazer sucesso também.

    Pergunta pra responder no livro: Quais os custos indiretos e de cartório para comprar e registrar o imóvel do leilão?

    Pode comprar o imóvel e vender e somente depois o comprador final registra ou você tem que primeiro registrar no seu nome para depois passar pro nome do comprador final?

    Qnd eu tiver mais duvidas vou falando. Abraço!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá meu grande amigo, Frugal.
      Podcast é sensacional, fico feliz de ter descoberto esse tipo de atividade.
      Ultimamente, estou ouvindo uma série sobre o fim do império romano com um historiador especialista nisso. Estou no décimo oitavo episódio, sensacional, e como a história é muito mais intricada, complexa e do que nossos parcos conhecimentos generalistas imaginam.

      Sobre suas perguntas, com certeza serão abordadas. Um grande abraço Frugal.

      Excluir
    2. Qual é o nome do podcast?

      Excluir
  34. Soul, esse comentário é apenas para registrar minha ansiedade para ler seu livro. Que seja o primeiro da fila. Mesmo sendo digital, não se esqueça de registrá-lo na Biblioteca Nacional. A Simplíssimo é uma editora que publica ebooks com ISBN ( https://simplissimo.com.br/ ) e não é tão abusiva no comissionamento. Talvez uma opção seria usar a editora sem contrato de exclusividade de distribuição, assim você poderá vender por conta própria em plataformas como Hotmart.

    Abs,

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, F.I!
      Vindo de você, essas são palavras são um grande encorajamento. Dica muito importante essa da Biblioteca Nacional. Irei estudar mais também como publicar um livro digital, preciso de uma empresa que possa fazer a formatação, entrega, manejar pagamento, etc. Acho que a parte pós-livro vai ser ainda mais trabalhoso, mas uma ótima oportunidade de aprender sobre novas coisas.
      É preciso conhecer mais sobre o hotmart tb.
      Forte abraço FI!

      Excluir
  35. Acabei de conhecer seu blog e estou encantado com seus Post`s, excelente conteúdo!

    Vou ler tudo com bastante calma.

    Ansioso com seu trabalho editorial Dr. bom encontrar pessoas do ilustríssimo ramo curioso/amador/profissional (o que vc melhor se encaixar) na área financeira.

    Forte abraço!

    ResponderExcluir
  36. Soul,

    Quanto custa (em geral) um processo de imissao de posse com tutela antecipada?

    Seria um % do valor do imovel adquirido? Um valor fixo?

    Para calcular se valera a pena adquirir um imovel de leilao este valor é de suma importancia.

    Obrigado

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, VC!
      Depende da qualidade do advogado né?
      Eu não cobraria barato, mas há advogados que fazem por menos.
      Já vi defesas ineficientes apresentadas e que com advogados mais caros seriam muito melhores.
      Mas, você tem toda razão, e vou abrir uma seção apenas para isso.
      Um abs

      Excluir
  37. Soul, sou mais um leitor certo do seu livro. Aguardo ansiosamente.

    Um ponto que muito provavelmente já será abordado por você, mas ainda não foi mencionado nos comentários, são as formas/fontes de avaliar o imóvel.

    A margem de segurança está na relação entre preço de compra e potencial preço de venda, então saber calcular este último é fundamental.

    Obs: estou lendo todo seu blog desde o começo (estou no fim de 2014, lendo aos poucos). Seu conteúdo é sensacional, obrigado pelas leituras que já me propiciou aqui no blog.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, avaliar um imóvel não é algo simples. Mas estou escrevendo um capítulo agora exatamanete sobre isso. Como não sou expert nisso, será um capítulo talvez não tão técnico, mas creio que pode dar insights interessantes aos leitores.
      Um abs!
      obs: obrigado pela mensagem

      Excluir
  38. Essa parte aqui me deixou intrigado:

    "Tive que fazer dezenas de acordos, negociar com pessoas fáceis, difíceis, imóveis de tudo que é tipo (terrenos, casas, apartamentos), conversar com juízes, esperar decisões rápidas outras lentas, então realmente posso escrever algo de valor para as pessoas."

    Pelo que já vi você escrevendo por aqui, tenho quase certeza que é da carreira da advocacia pública federal ou servidor do poder judiciário, sendo que ambos não podem advogar.

    Despachar assuntos particulares com juízes é permitido? Ou você conversa com os juízes acompanhado do seu advogado? Eu sou juiz e não costumo despachar com o advogado acompanhado da parte e muito menos deixo a parte argumentar juridicamente.

    Como também não posso advogado e sou impedido de participar de leilões, quero saber como você faz pra driblar os impedimentos.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, colega. Primeiramente, fico contente que um juiz esteja lendo o meu espaço e se interesse por finanças pessoais.
      A advocacia em causa própria para membros da AGU há muito é liberada pela instituição.
      Como, na esmagadora maioria dos casos, não é possível a autotutela, como você deve bem saber, os juízes, representando a parte Jurisdicional do Estado, devem se manifestar sobre interesses particulares. Isso é o básico da Jurisdição.
      Como bem notado por você, argumentar juridicamente com um juiz sobre um caso do seu interesse além de ser improdutivo, pode ser deletério. Um juiz não quer ouvir sobre teorias jurídicas. Agora, chamar atenção para aspectos fáticos é de suma importância, fatos estes que às vezes podem passar despercebidos, principalmente em varas com muitos processos, e que podem fazer toda a diferença na análise de um pedido liminar. O que o juiz vai interpretar do fato realçado é da atribuição do magistrado, mas, como acontece diversas vezes, ao perceber certos fatos o juiz pode ter condições de dar uma decisão melhor fundamentada.
      Ainda bem que dos imóveis adquiridos esse ano, não precisei nem mesmo ajuizar demandas, mostrando que minha forma de atuar extrajudicial é muito mais eficaz. Aliás, se tem algo que não gosto é depender de uma liminar judicial.


      Um juiz pode tranquilamente dar lances em leilões extrajudiciais, até onde sei não qualquer impedimento. Não saberia dizer se um Juiz Federal poderia dar lance em leilões da Justiça Estadual, o colega que se disse impedido de participar pode falar com mais propriedade.

      Abs e grato pela mensagem

      Excluir
    2. Olá soul, pretendo fazer minhas perguntas hoje, espero que ainda esteja em tempo. Antes, porém, desejo ler todos os comentários para não repetir as dúvidas dos demais.
      Quanto ao caso do anônimo juiz, acho importante ressalvar que em São Paulo houve o caso de um juiz que foi aposentado compulsoriamente por atuar continuamente em leilões. o TJSP entendeu que a atuação dele era uma atividade empresarial, vedada a magistrados.
      Veja a notícia:
      http://blogdofred.blogfolha.uol.com.br/2013/04/05/tj-sp-aposenta-juiz-que-fazia-negocios/

      Excluir
    3. Olá, colega.
      Grato, pelo link. Não há dúvidas que um juiz precisa ter mais cuidado em sua conduta, mas no caso em tela não creio que houve ilegalidade por parte do juiz. De todo modo, fica o link para eventuais juízes que pensam em adquirir imóveis em leilão.
      Um abraço!

      Excluir
  39. Bom dia Soul, tudo certo?

    Sou novo por aqui e devo, antes de mais nada, dizer que gosto bastante da sua lógica de ensinar/escrever um livro em uma área que tu domina mais e pode trazer mais valor para as pessoas.

    E com isso decidir escrever um livro sobre leilões!
    ´
    E para escrever esse livro da melhor forma possível, tu pede dúvidas que as pessoas possam ter sobre o assunto, certo?

    ÓTIMA IDEIA!

    Não vou te fazer perguntas sobre o assunto, pois acredito que tu já tenha muitas ideias aqui! ;)

    Vou te dar uma dicas para colocar as ideias do livro em no papel da forma mais estruturada possível... ;)

    Por que vou tentar te ajudar assim?

    Por que já escrevi alguns livros... ;) (Um deles é o Método Investidor Complete e o outro é o Como Lucrar Investindo Em Imóveis? (os 2 na área de investimentos em imóveis... - Se quiser conhecer vai no meu Canal no Youtube - Rafael Jantsch Educar Imóveis para conhecer.)

    Vamos as dicas:

    1) Divida o assunto em 5 (no máximo 10) grandes tópicos

    Esses serão os capítulos...

    EXEMPLO:

    1)INTRO: Como funcionam os leilões da caixa?

    2)O que fazer antes de paticipar do leilão?

    3)Como agir durantes o leilão/processo de comprar?

    4)O que fazer depois do leilão?

    5)Como reformar e vender o imóveis?

    6)CONCLUSÃO: Plano de ação para fazer sua primeira arrematação

    7) Bônus: Histórias de investimentos em leilões

    Dei um exemplo bem rápido, mas no caso tu pode pegar todas as dúvidas que tu quer responder no Livro e agrupar elas em cada um dos grandes tópicos, entende?

    Em um dos meus livros, eu dividi em 4 grandes tópicos e fiz uma intro e uma conclusão.

    Ex02: Vou deixar aqui o link para ti poder ver como fiz.
    http://educarimoveis.com.br/wp-content/uploads/2016/04/E-book_Como_LUCRAR_Investindo_em_Im%C3%B3veis_Rafael.pdf

    No mais, eu tenho percebido que as pessoas gostam MUIIIIITO de conhecer casos reais de investimento.

    E por isso, cada vez mais eu tenho trazido história de investidores para o meu canal e para os novos livros que escrevo.

    Por isso, minha sugestão é:

    DE O MÁXIMO DE EXEMPLOS QUE TU PUDER AO LONGO DO LIVRO.

    Se quiser até pode fazer um capitulo só para contar essas histórias.

    Pode ser de investimentos que tu já fez, ou ainda de investimentos que tu viu outros investidores fazerem!

    Soul, eu realmente espero que esse comentário seja útil para você durante a escrita do livro!

    Te desejo muito sucesso!

    Forte abraço,

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Rafael!
      Obrigado pela visita e agradeço a mensagem.
      Sim, resolvi fazer um capítulo com variados exemplos práticos meus mesmo. Acho que será interessante.
      Agradeço mais uma vez a mensagem e pelas dicas, serão de extrema valia.
      Abraço!

      Excluir
  40. Grande Soul,

    Digamos que um amigo virtual tenha comprado um apartamento de leilao. A situacao é: Nao houve açao do ex-mutuario contra a caixa.

    Qual é a melhor forma de abordagem para este primeiro contato para informar a venda: Enviar uma notificacao extra-judicial, uma carta que peça a confirmaçao dele para comprovar a ciencia da situaçao?

    Outra duvida idiota mas que nao achei: Digamos que o morador esteja morando ainda sem pagar condominio e iptu. O predio possui uma vaga de garagem.

    Se este morador retira o veiculo (se tiver) e eu coloco uma brasilia velha la parada na vaga, algo apenas para tomar o espaço mesmo, isto é valido? A propriedade seria minha, mas posso sofrer alguma penalidade?

    Mais uma pergunta: E se o morador começa a infringir regras do condominio e gera multas. Quem paga? Eu?

    Obrigado e um abraço,

    Ps.: Digamos que um amigo virtual adquiriu na raça algo que pelo preço ele sabe que vale mais, mas sem 5% do seu conhecimento juridico. Ajude-me pls rsrs

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, você é o novo responsável pelo imóvel. O condomínio irá cobrar de você.
      Não recomendo a "tomada de posse" por conta própria.
      Tente descobrir o telefone dele ou uma forma de entrar em contato, e converse com ele de forma calma e educada e pergunte como a situação poderia ser resolvida sem a necessidade de uma demanda judicial.

      Qualquer coisa me envie um e-mail.

      Um abs

      Excluir
  41. Caro Soul,

    Se o inquilino se mantiver no imóvel mesmo após a imissão de posse? É possível abrir um processo por danos materiais pelo tempo que o inquilino fica no imóvel até o dia do despejo? Mais, podemos incluir nesse valor o condomínio, IPTU e custo de oportunidade?

    Att

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, colega. Inquilino ou ex-proprietário? Há uma diferença enorme dependendo do caso.
      Sim, é possível, mas a chance real de você um dia vir a cor do dinheiro é baixa.
      Abs

      Excluir
  42. Oi Soul

    Comprei uma casa em um leilão extrajudicial e o ocupante nem respondeu a proposta que fiz.

    Tenho receio de oferecer mais no acordo e o ocupante tentar anular o leilão de qualquer forma.

    Acho que ele só quer ganhar tempo. Acredito que ele está contando com a demora da justiça. Enviamos uma notificação (AR) e demos um prazo para resposta. Semana que vem iremos ingressar com a ação.

    Meu calcanhar de aquiles é a notificação das datas dos leilões. Mas vi que até agora a jurisprudência do TRF4 não exige. Já o STJ é o oposto. Não sei o quão fácil é chegar lá. Também não sei se ele sabe disso.

    De qualquer forma, o ocupante não vai ficar com a casa. A consolidação da propriedade foi bem feita. Além disso, a dívida dele já ultrapassa o valor do imóvel. Ele pagou apenas 10% de valor do imóvel e já faz uns 2 anos que não paga nada, nem condomínio. É um 171. Mora sozinho.

    Por isso, acho que ele pode tentar anular o leilão apenas para ganhar tempo.

    Seu livro será de grande ajuda no futuro.

    Aguardo ansioso.

    Abraço
    Eduardo

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Eduardo.
      Nem sempre é possível negociar mesmo, mas na maioria dos casos, se o imóvel foi comprado barato, vale a pena oferecer uma quantia razoável.
      Se a dívida dele ultrapassa o valor do imóvel, mais um argumento para utilizar que aceitar uma compensação financeira possa valer a pena.
      Esse tipo de situação é relativamente normal, o não pagamento de despesas relativas ao imóvel por parte de pessoas que tiverem o imóvel leiloado.
      Sim, troque o tempo que ele quer ganhar, e você perder, por dinheiro. Se você está nesse blog sabe sobre valor do dinheiro no tempo, bem como sobre custo de oportunidade.
      Agradeço a mensagem.
      Um abraço!

      Excluir
    2. Umas dúvidas que você poderia abordar.

      Suponha que o mutuário seja despejado mas que ainda esteja tramitando uma ação para tentar anular o leilão. Nesse caso você venderia o imóvel ou esperaria transitar em julgado a ação?

      Antes de arrematar um imóvel, você confere se o mutuário é o morador do imóvel? Isso faz diferença? Te preocupa aparecer um terceiro com um contrato de compra e venda não registrado em cartório?

      Acredito que você confere se houve a citação da mora, por exemplo. Você faz isso indo no cartório ou solicita para o banco?

      Abraço
      Eduardo

      Excluir
    3. Colega,
      esse é um problema real, e é por isso que tem quase 20 paginas de apenas porque é importante fazer um acordo de desocupação e renúncia de direitos. Não é seguro vender com uma ação pedindo anulação, e a pessoa, até pelo princípio da boa-fé, tem que avisar eventual comprador sobre esse fato. Há maneiras de contornar o problema, eu já fiz isso, mas não recomendo.

      Faz toda diferença. Isso pode ser um problema, mas não em leilões extrajudiciais (um contrato de gaveta).

      Esse é um bom ponto, e será abordado no livro.

      Abs

      Excluir
    4. Outro ponto que poderia ser abordado, porém acho que é um caso raro, é a situação do imóvel estar alugado. Pode ser feito o despejo?

      Abraço
      Eduardo

      Excluir
  43. É sobre bitcoin quando leremos sobre aqui no blog? =P

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, colega. Não entendo nem o básico sobre isso. Pretendo estudar mais a fundo, mas daqui alguns meses.
      Há vários colegas escrevendo sobre isso, indico o blog do estagiário.
      Abraço

      Excluir
    2. Muito obrigado pela dica!

      Abraços!

      Excluir
  44. Soul,

    Muito bom saber que você está neste projeto do livro de leilões. Espero de coração que esteja preparado para o sucesso e para a exposição que isto gerará.
    Como este é um mercado crescente e ainda mais agora que os bancos estão precisando desovar os imóveis retomados por conta da crise(menos ativos imobilizados em seu patrimônio - acho que por conta do acordo de basileia), fica uma dúvida/sugestão: como conseguir o máximo de informação do imóvel sem despertar a curiosidade de outras pessoas(aumentando assim o número de concorrentes). Eu sei que é da natureza dos leilões/concorrência a publicidade, porém existe uma diferença entre a publicidade oficial(formal) e a publicidade real(aquela que efetivamente chama a atenção das pessoas).
    Outro ponto: na sua experiência já existe um boom deste tipo de negócio ou ainda existe muito para crescer?
    Novamente um grande abraço e saiba que sou um leitor muito atento de seus posts, pois acho que eles são muito bem fundamentados. Fã no Nassim Taleb.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, colega.
      Eu estou impressionado com o Boom sim. Creio que isso tem muito a ver com o fato da CEF ter dezenas de milhares de imóveis retomados. A minha ideia original era fazer esse livro no começo do ano, acho que seria um ótimo timing.
      Talvez ainda o seja, espero que em 4 meses consiga ter algo pronto.
      Em relação à publicidade, não há nada muito o que se pode fazer. É sorte. Às vezes você se preparara para um leilão, e aparece 10 concorrentes, e eles inflam o preço. Às vezes não tem ninguém, e basta dar o lance mínimo.
      É sorte às vezes.
      Um abraço

      Excluir
  45. Se me permite fazer uma parte nesta conversa. Tanto Magistrados quantos servidores do judiciário podem participar de leilões judiciais, desde que não sejam do mesmo Tribunal que estão vinculados. Desta forma, um juiz do trabalho por exemplo pode participar de um leilão no TRF, mas um juiz estadual não pode participar de um leilão realizado pelo TJ que está vinculado.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, colega. Sim, essa é a literalidade da lei. Porém, no caso mencionado por outro leitor, o juiz foi exonerado mesmo participando em leilões de outros ramos do Judiciário. Quando se é juiz é preciso ter um pouco mais de cautela.
      Abs

      Excluir
  46. Soul, boa noite.
    Inicialmente sou mais um dos ansiosos pelo livro que será de grande valia.
    Uma questão que tenho dúvidas é quanto ao desfazimento do leilão, visto que por exemplo geralmente os leilões do Banco Bradesco há norma no edital dizendo que caso haja procedência de anulação do leilão em eventual ação proposta pelo inquilino do imóvel, o banco se responsabiliza por devolver o valor pago ao comprador. Entretanto, nos editais da CEF e do Itaú, pelo menos em meu estado, não dizem nada a este respeito.
    Desta forma, a dúvida que tenho conforme informado diz respeito à eventual anulação do leilão, neste caso o comprador seria um litisconsorte mas poderia pleitear do banco a restituição dos valores pagos de forma regressiva?
    Obrigado

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, LucaBrazi.
      Geralmente, a cláusula de evicção é padrão. Uma vez uma instituição bancária, quando da assinatura da escritura, quis modificar essa característica, e eu não aceitei é claro.
      Para a evicção não valer, o Código Civil dita algumas regras bem específicas. Já vi alguns ditais que tentam tirar a responsabilidade de evicção do banco, a solução é evitar esses leilões. Comprar em leilão extrajudicial sem garantia de evicção é fazer com que o risco passe de controlável para altíssimo, ou seja, não vale a pena.
      No seu caso aventado, vai depender do que o edital dizia especificamente. Porém, é um ótimo tema para abordar com mais profundidade, grato pelo insight.
      Abraço!

      Excluir