quarta-feira, 5 de fevereiro de 2014

COMO ESTRUTURAR UMA CARTEIRA DE FII


Olá, colegas!

Pessimismo aumentando e ativos de renda variável despencando. Imagino, e é uma preocupação minha também, que no meio de todo esse ruído deve ser difícil seguir a estratégia e montar um bom, diversificado, e de certa forma seguro portfólio. Neste post vou focar em como, em minha opinião é claro, montar uma carteira de FII para minimizar riscos, e ao mesmo tempo alcançar retornos satisfatórios.  Caso ainda não tenha ficado clara qual é a maior vantagem dos FII (e esse tipo de investimento possui outras que serão tratadas em posts subseqüentes), sugiro a leitura do seguinte artigo http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/01/fii-pessimo-negocio.html


Antes de tudo, eu parto do pressuposto de que todos reconhecem as vantagens de uma carteira diversificada, principalmente para nós pequenos investidores, portanto não vou me alongar sobre a importância de se diversificar corretamente. O que seria uma carteira diversificada em FII? Pensemos raciocinando sobre um exemplo hipotético. Qual investidor estaria mais diversificado, um que possui duas salas comerciais num mesmo prédio, ou outro investidor que possui duas salas comerciais em prédios distintos e em regiões diferentes, assumindo que as salas possuem preço equivalente e os prédios são comparáveis? Bom,  apesar de poder existir opiniões divergentes, eu creio que o investidor com salas comerciais em prédios distintos possui uma diversificação mais apropriada, pois ele reduz o risco de acontecer algum imprevisto como piora da vizinhança, aumento na vacância num bairro específico, etc. A grosso modo, e desculpe os leitores com um conhecimento técnico mais apurado sobre moderna teoria dos portfólios, estar-se-ia reduzindo o risco não-sistêmico  da hipotética carteira retratada. E se ao invés de duas salas comerciais em prédios distintos, o nosso investidor tivesse uma sala comercial e um apartamento residencial para locação? Com certeza o risco de um aumento na oferta de salas comerciais, por exemplo, não afetaria sensivelmente a locação do apartamento residencial. Poderíamos dizer, e peço vênia novamente aos com mais conhecimento técnico, que o investidor estaria reduzindo o risco sistêmico (de um setor específico) da sua carteira.


Legal, Soulsufer, mas aonde você quer chegar com esses exemplos? Simples. Uma carteira de FII com dois fundos é mais diversificada do que uma com apenas um. Uma carteira com dois fundos em setores diferentes é mais diversificada do que uma com dois fundos de um mesmo setor. Logo, nós podemos construir uma carteira com dez fundos e ela ser menos diversificada do que uma carteira com sete fundos, por exemplo. Creio ser muito importante este contexto, pois muitas carteiras de FII apenas aparentemente estão razoavelmente diversificadas e balanceadas.


Retornamos à pergunta inicial: como montar uma carteira de FII diversificada? Primeiramente, devemos nos esforçar para conhecer um pouco mais a fundo os diversos fundos, e os diversos setores que estes fundos são focados. A primeira divisão fundamental é entre fundo de tijolo e fundo de papel. Fundo de papel para mim é renda fixa, e deve ser analisado como renda fixa. Assim,  os conhecimentos para investir seguramente devem ser calcados nas regras de bom investimento em renda fixa. No meu entendimento, ainda há o agravante de que uma debênture incentivada da VALE é muito mais fácil de analisar do que um FII de papel com dezenas de CRI com maturidades diferentes, preços de aquisição diferentes e emissores diferentes.  Portanto, o meu foco aqui é fundo de tijolo.

Os setores, nos REITs americanos a gama de possibilidade é muito maior, de FII de tijolo no Brasil são: escritórios/Lajes corporativas (há inúmeros FII na bolsa), comercial (RBRD, MAXR, seriam exemplos), logística puro (SDIL, TRLX seriam exemplos), fundos logísticos mistos (HGLG, KNRI seriam exemplos), shoppings (muitos FII na bolsa), hospitais (apenas NSLU e HCRI), ligados à Universidades (FCFL, AEFI e FAED), Industriais (consigo penar apenas no FIIB), agências bancárias (BBPO, AGCX, SAAG, BRCR) ,  hotelaria (HTMX) e residenciais (o que não me atrai muito, pois a liquidez é inexistente, mas confesso que precisaria estudar mais esses fundos em específico).


Aqui entra outra vantagem dos FII sobre possuir imóveis físicos diretamente. Um investidor com menos de oito dígitos de patrimônio dificilmente vai ter como locatário um hospital, um galpão logístico gigantesco, um shopping, uma faculdade. Normalmente, o investidor possuirá salas comerciais e,ou, apartamentos residenciais. Ao comprar-se FII, pode-se aumentar consideravelmente a gama de setores onde podemos gerar fluxo de caixa por aluguéis, diminuindo sensivelmente o nosso risco em estar exposto ao mercado imobiliário. Portanto, os Fundos de Investimento Imobiliário proporcionam uma possibilidade de diversificação setorial que é quase inexistente para investidores com algumas centenas de milhares de reais para investir.


Soulsurfer, isso é realmente uma vantagem? Sim, é. O setor imobiliário possui diversos setores, com dinâmicas muito diferentes. É claro que aumentos na taxa de juros, arrefecimento econômico, contração no crédito afetam negativamente todo o ramo imobiliário. Não há dúvidas aqui. Entretanto, os diversos setores podem ser atingidos de formas diferentes por essas variáveis macroeconômicas. Além do mais, um aumento de oferta de lajes de escritórios, não necessariamente irá influenciar o setor imobiliário focado em hospitais ou universidades, por exemplo. Deixe-me aclarar esse fato com três gráficos interessantes[i]:





  
Ora, o aumento da oferta e possível vacância de escritórios em SP são fatores relevantes para se considerar. Entretanto, essa ainda não é uma preocupação no Rio de Janeiro, pois as vacâncias projetadas nos três cenários ou são menor do que a metade ou quase a metade. Logo, mesmo no mesmo setor, a posição geográfica terá um impacto diferente, fazendo sentido que uma carteira de FII possua diversificação geográfica entre escritórios.  Não é uma preocupação de imóveis logísticos (apesar do aumento da oferta estar aumentando, e há algumas pessoas falando em oversupply em 2016, mas o mercado logístico é bem diferente, pois a oferta pode ser muito mais facilmente controlada) ou de shoppings, por exemplo. Assim, percebe-se como uma correta diversificação em FII, pode atenuar eventuais solavancos no fluxo de caixa.


Qual seria uma carteira perfeita? Ela provavelmente não existe, e para cada pessoa, com características e objetivos financeiros distintos, provavelmente há uma divisão mais apropriada. Como sugestão eu trabalharia com algo mais ou menos assim:


A)     Escritórios – 5 a 8 fundos – exposição de 25% a 40%
B)      Logística/Comerciais – 3 a 7 fundos – exposição de 25% a 40%
C)      Hospital e Universidades -  2 a 3 fundos – exposição de 10% a 20%
D)     Agências Bancárias e Shopping – 2 a 5 fundos – exposição de 10% a 20%



Soulsurfer, não posso ter menos fundo ou mais fundos? Não posso ter 30% em faculdades e hospitais? Claro que pode. A divisão acima é apenas uma sugestão, ela é muito parecida com a minha alocação ideal para FII, por isso a citei. Não quer dizer que é a melhor ou a única.


Portanto, queridos leitores, espero que este post possa ter ajudado em alguma coisa. Podemos dizer sem medo de errar que uma carteira composta de  BRCR, TBOF, RNGO, TRTN, EDGA, VLOL, THRA, PRSV (aos que não estão familiarizados com as letrinhas dos FII, estes são fundos do setor de escritórios) é tão diversificada como uma carteira de ações de BBAS3, PRBC4,  ITUB4 e SANB4  (aos que não estão familiarizados com as letras de ações, são códigos de bancos). Portanto, uma carteira com BRCR (escritório), HGLG (logístico misto), SDIL (logístico puro), AEFI (faculdade), HGBS (shopping) composta de apenas cinco FII é mais diversificada do que a carteira citada de 8 fundos imobiliários. Assim como uma carteira com BBAS3, ETER3, GRND3 e PETR4 é mais diversificada do que a carteira de ações citada.


Nos próximos posts pretendo fazer um resumo de mais de cinqüenta FII (com maior liquidez), divididos por setor, apontando os pontos fortes e fracos, em minha visão obviamente. Falarei da minha carteira, dos meu erros e dos meu acertos e como pretendo mantê-la e por qual motivo eu cheguei na atual composição.


Para quem gosta, ou já se imaginou, de viajar pelo mundo deixo um vídeo muito interessante que mostra a diversidade da espécie humana, bem como a imensidão do nosso planeta azul. Aliás, quando o primeiro homem estava vendo  a terra do espaço pela primeira vez na história da humanidade, perguntaram como é a terra? Ele respondeu: “ela é azul”. Ela não é socialista, capitalista, consumista, ela é azul. Essa frase simples sempre foi de uma beleza espetacular para mim. Como me empolguei com essa frase, deixo um vídeo espetacular de poucos minutos do famoso Carl Sagan, uma das pessoas que mais admiro (muito mais do que qualquer Warren Buffet, com todo respeito ao mago de Omaha), sobre o momento em que a sonda Voyager estava passando por Saturno e tirou uma foto da terra, chama-se “O Pálido Ponto Azul”, que inclusive virou um livro de mesmo nome.






Grande abraço a todos!



[i]  Todos os gráficos foram retirados de relatório da BTG disponível no site www.riobravo.com.br/Apresentação%20-%20FII%20Rio%20Bravo%

15 comentários:

  1. Excelente leitura, veio a calhar, amanhã pretendo comprar um FII, acho que vou de RNGO. Com renda real você vê outro que chegue perto do RNGO em termos de distribuição mensal? RNGO é o que está distribuindo mais ou estou errado?

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    1. Obrigado, UB!
      Olha, o RNGO é um empreendimento diferenciado. Não conheço a região de Alphaville. Entretanto, o que eu li a respeito de pessoas que conhecem o empreendimento é de que o mesmo é muito diferenciado na região. Parece que este deve ser o caso, pois numa região onde a vacância é superior a 40%, o imóvel está com quase 100% locado. Ora, apenas um empreendimento de muito boa qualidade consegue se destacar num cenário assim.
      Eu tenho RNGO, e o meu PM é de 84,00. Se eu não me engano ontem a cota beslicou R$66,00. Esse valor é extremamente interessante, para meus critérios é claro. O rendimento dele deve se estabilizar em R$0,70 daqui alguns meses, e o Baroni me disse que é possível que no final do ano chegue a R$0,75. Se a melhor hipótese acontecer, estamos falando de quase 14% aa líquido de aluguel. Qual empreendimento, mesmo quando você tem muito dinheiro, oferece um cap rate desses? Na hipótese mais conservadora, estamos falando de quase 13% aa.
      Para você ter uma ideia, no mercado americano quando houve o pânico, o yield máximo dos REITS (o que hoje é considerado uma rentabilidade absurda por eles) era de 10%/11%.

      Existem outros fundos muito promissores também. Irei falar sobre eles em outros posts.

      Abraço!

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  2. Excelente postagem Surfer,

    Os FIIs de tijolos na minha opinião são muito importantes na carteira de um investidor pois geram uma renda quase que fixa todos os anos que sempre é atrelada a um índice, fazendo com que o valor ganho normalmente consiga acompanhar a inflação.

    Como ainda estou novo, prefiro investir em FIIs de papéis que geram uma renda maior mas também são mais arriscados, visto que não são dinheiros de aluguéis mas sim recebíveis imobiliários, ou seja, mais fáceis de se dar calote.

    Vale ressaltar também a importância não somente de analisar o valor pago pelas cotas e seus setores mas também a necessidade de comprar fundos que pagam valores reais e não renda mínima garantida, pois como sabemos, normalmente este valor tende a cair fortemente o que gera um risco considerável nas proximidades da validade do RMG.

    Sobre a quantidade de fundos, acho que assim como as ações, é necessário garimpar os melhores e as vezes alguns de nível intermediário com possibilidade de crescimento a fim de ter uma carteira já consolidada pois assim temos um bom custo/benefício.

    Sobre os vídeos... Carl Sagan e tantos outros pesquisadores/astrofísicos são considerados por mim, meus heróis, que fizeram com que eu abrisse minha mente e melhorassem e muito o meu modo de ser. Já o vídeo do Matt, já tinha visto anteriormente e realmente esse cara já deve ter ido de milhares de lugares. :)

    Uta!

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    1. Estagiário, obrigado!
      a) Sim, e foi essa a temática do meu segundo post. Os FII apresentam uma bela possibilidade de fluxo de caixa, sendo um instrumento muito interessante para quem quer complementar a aposentadoria ou está perto da IF, como é o meu caso;

      b) Você está correto. Por isso sempre digo que idades, situações financeiras, objetivos, são diferentes de pessoa para pessoa, o que faz com que o portfólio tenha uma constituição diferente. Acredito muito em portfólios personalizados. Sobre os fundos de papéis, além da possibilidade de calote, eu creio que eles são de análise sofisticada. São fundos com dezenas de CRI, então para se fazer uma análise precisa a pessoa precisa entender bastante e se debruçar sobre o fundo. A esmagadora maioria não vai fazer isso, talvez nem mesmo os gestores o fazem. Um conselho que dou é de pelo menos não comprar FII de papel acima do seu VP. Ao fazer isso, já se delimita bastante os riscos;

      c) Sem dúvida, vou falar sobre RMG. Devemos focar em renda real. Não vejo problemas que um fundo pague RMG, e nem que a RMG não seja atingida, desde que você tenha consciência disso. Quer um exemplo? TBOF. Uma furada a R$ 100,00, e para mim um bom investimento abaixo de R$60,00. Ainda não o tenho, mas pretendo abrir posição, pois nesses preços o valor da quota está saindo mais barato do que o custo do prédio. Além do mais, se locar tudo, pagará mais de 1% real, o que é algo muito bom para um prédio com aquela qualidade e localização. Este é um daqueles prédios que vai ser competitivo por dezenas de anos.

      d) Eu concordo em partes. O garimpar com certeza. Agora o crescimento, tenho minhas dúvidas. A Natura em 2024 pode estar dando lucros 10 vezes maiores do que hoje. Um aluguel no TBOF não vai estar 10 vezes maior em 2024. Por isso, precisamos ter claro que os fluxos de caixa e o potencial de crescimento de ações e FII são muito diferentes;

      e) Carl Sagan é sensacional. A paz e tranquilidade, a espiritualidade dele (ele era ateu, mas para mim possuía algo transcendental muito mais forte do que vários líderes religiosos), a beleza que ele via na Ciência, são para mim sensacionais.
      Eu gosto dos vídeos do Matt. São bem interessantes.

      Abraço!

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  3. Surfista

    o próximo post promete. Vc vai informar o seu resultado mensal dos FIIs?
    A propósito, os videos nao funcionaram no meu navegador firefox.

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    1. Olá Trader.
      Olha, eu não sou muito bem organizado. Deveria ser mais.
      Eu vou colocar minha carteira com meus PM. Creio que estou com uns -12% contanto com os aluguéis reinvestidos (não faz muito tempo que iniciei posição em FII, e infelizmente se não foi no topo, não foi em preços ótimos como os de agora).
      Eu sinceramente não me preocupo muito com o valor da quota não, tem fundo meu que está quase batendo -30% (FVBI e CEOC). Como não tenho posições grandes neles, tudo certo.
      O meu foco com FII realmente é renda, e poder fazer as coisas que eu gosto com a renda.
      Além do mais, eu tenho mais de 75% ainda para investir em FII que está em RF, isso que quero deixar o meu portfólio com 50% de ações e FII e 50% de RF.

      Abraço!

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    2. Sobre o vídeo, realmente não sei. Não entendo muito hehe
      Mas o vídeo do Carl Sagan realmente vale.

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  4. Valeu Surfer, e qual sua análise do RDES?

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    1. Olha, eu não conheço muito a fundo esse FII. O que eu sei que são imóveis na região nordeste, o que é ótimo para diversificação geográfica. Entretanto, os imóveis não são novos, e precisam de reparos. A Vacância nesse fundo pode vir a aumentar muito. Por isso, não é um fundo que me agrade, ainda mais em momentos de tantos fundos bons com yields altos (se quer comprar FII de imóveis no norte e nordeste, recomendo o MAXR. Esse sim, desconto absurdo no VP, yield projetado de mais de 11%, aluguel barato - o que minimiza riscos de queda no fluxo de caixa).

      Abraço!

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  5. SoulSurfer, o texto é muito bom. Já o li 3 vezes e agora resolvi fazer novo comentário : Claro que para cada perfil teremos um portfólio distinto, como você disse.

    Mas, permita-me trazer à discussão o seguinte :

    a) Até pelo numero de FIIs de escritórios existente, estes serão mais dominantes na carteira. Concordo com 5 a 8 fundos do mesmo, mas acho que exposição máxima deva ser de 25%, pois sinto este setor o mais frágil de todos, dentre os FIIs de tijolos. Sei que minha alocação é ainda MUITO maior que isto, por esta razão aumentei nos últimos tempos outros setores (AEFI, FCFL, SDIL, etc).

    b) Logísticos/comerciais : nos logísticos me vem a cabeça o SDIL e o HGLG que está nas ultimas 2 semanas ficando mais e mais atrativo pela queda do preço de cota. Mas nos comerciais, o que você pensa? Talvez neste item colocaria uma exposição de também 25%.

    c) Hospitais e Universidades : a despeito dos tão decantados riscos de adquirir um hospital, não ligo para isso. Sou fã confesso do NSLU. Acho que este FII de hospital, ao lado das universidades AEFI e FCFL são do grupo mais sólido frente às crises que o mercado enfrenta e portanto neste subgrupo alocaria mais 30%.

    d) Fundo de papel a bom preço (abaixo do VP) me atrai e por isso 10% entrariam numa carteira ideal minha.

    e) Agencias e shoppings gosto menos. O AGCX é interessante pela segurança e pela provável melhoria de yield no longo prazo, talvez tivesse uns 5% nele. Shoppings, como diversificação também poderia compor 5%, mas nem sei qual você acha hoje que valeria a pena.

    Grande abraço! Aguardo sua valiosa réplica!

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    1. Obrigado, Guardião!

      a) Ótimo, se você se sente mais confortável com essa exposição, perfeito. Ótima escolha, gosto muito de AEFI, FCFL e SDIL;

      b) Acabei de escrever um novo post exatamente sobre isso, dá uma lida lá, e vamos conversando sobre os fundos em específico;

      c) É, eu não vejo mais assim com tanto risco um NSLU (HCRI não gosto), pois a possibilidade de um hospital mudar é muito pequena, o custo de reposição é muito alto. Há o problema de eventual despejo se não paga, mas fazer-se o que. O NSLU está chegando a R$ 150,00, eu estou pensando em fazer novos aportes. Minha alocação nesses dois setores é de 20%, mas realmente talvez pudesse haver uma alocação maior;

      d) É, eu resolvi montar minha carteira de FII apenas com tijolo, vou deixar a RF para outros instrumentos. O Tezner acha que é bom ter FII de papel pelo fluxo de caixa mais forte que ele proporciona, é uma opinião. Aliás, eu vendi FEXC hoje, e encerrei minha posição em fundos de papel. Aproveitei o pouquinho que eu tinha em papel (menos de 7k) e lancei ordens em HGLG (impressionante como está apanhando) e FCFL (R$ 1.050,00 com yield de quase 10,5% num FII como esse, estou dentro).

      e) AGCX é a única que me interessa, pelos motivos elencados por você. Shopping, ainda estou decidindo se vou ter ou não em carteira, eu preciso estudar melhor o setor, pois eu nunca gostei tanto assim.

      Abraço!

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  6. Olá Soulsurfer,
    Historicamente o Brasil sempre teve tx de juros elevadas,somente nesses últimos anos é que tivemos a experiência de juros baixos.
    Levando em consideração a situação econômica atual do país, uma possível alta dos juros americanos e uma piora nos emergentes como a Argentina, vc não acha possível que os juros no Brasil volte aos patamares anteriores 13-18% ano, o que levaria a uma queda ainda maior nesses FIIs?
    Abraço

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    1. Bye, se plotarmos um gráfico da taxa de juros em 20 anos, vemos que a tendência de longo prazo é de baixa. Isso apenas reflete a melhora que o país teve nas últimas décadas.

      Quando a FFR (federal funds rate) vai subir é a pergunta de muitas centenas de bilhões de dólares. Vai subir, quando vai subir, é muito difícil estimar. Eu creio que há uma tendência para que isso ocorra. Logo, como muitas pessoas vem falando, e eu tentei de forma amadora escrever no post "A Tempestade Perfeita", quanto mais fragilizado o Brasil (primário estrutural menor, déficit nominal maior e déficit em contas correntes maior), pior será.

      Eu não acho que a SELIC tenha que chegar a 18%, isso é cenário de catástrofe. Pode acontecer? Claro, mas acho difícil.

      Eu creio que sim, Bye. Com certeza os FII sofreriam mais. Entretanto, 12%aa líquidos de aluguel (não de juros, não de dividendos) é algo extraordinário, tente alugar sua casa, se você tiver casa própria, eu fiz o cálculo para o meu apartamento, e a rentabilidade líquida foram de maravilhosos 0,3% am. Se o yield do meu apartamento fosse para chegar em 12%aa, o meu apartamento deveria valer 1/3 do que ele vale, mas isso não deve acontecer, pois o custo de construção dele é muito maior do que isso. Percebe onde eu quero chegar? Se os FII caírem ainda mais, e proporcionarem yields reais de 15/16% aa, isso para mim é crash total no mercado, e é hora de comprar forte, assim como acontece nas ações.
      Se reconhecermos que ciclos de ajustes das taxas de juros possuem ciclos, assim como os ciclos imobiliários, e que o investimento de FII é para prazos de maturação longos, eu iria abracar de bom grado aumentos maiores nos juros, e quedas nas cotações.

      FII se protege com diversificação, e escolha de bons imóveis e bem localizado.

      Abraço e espero ter ajudado!

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  7. Soulsister, estou garimpando seus posts antigos sobre FII e aprendendo bastante... tenho um perfil bem conservador, e invisto 95% em LCA/LCI/CDB... mas quero entrar com 5-10 % do patrimônio em RV, para estimular a aceleração do crescimento...
    Minha dúvida é: considerando meu viés conservador, qual dos caminhos oferece menos risco/oscilação, FII ou ações?

    Muito obrigado :]

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