COMENTÁRIOS SOBRE FII - FUNDO DE FUNDOS

                  Olá pessoal! Dando seqüencia a série sobre Fundos Imobiliários, nesse post analiso os Fundos de Fundos, ou seja, fundos que compram a participação em outros fundos. Desde já, esclareço que não gosto desse tipo de fundo, pois se paga taxas duplamente (a taxa do FII que o fundo compra e a própria taxa do fundo), e para mim isso apenas diminui a rentabilidade. Além do mais, como um ETF, às vezes esses FII possuem fundos que eu não considero atrativos. Portanto, se você está aqui nessa página e está se informando sobre FII, acredito que tenha totais condições de montar uma carteira de FII por conta própria. Dito isso, Makiel no seu clássico a “A Random Walk Down Wall Street” disse na primeira edição do livro na década de 70 que valeria a pena comprar closed-end funds quando o deságio sobre o net asset value (ou seja o patrimônio do fundo) chegasse a patamares altos como 25%/30%. Sendo assim, esses fundos podem propiciar momentos de entrada, quando negociados com significativo deságio em relação aos seus valores patrimoniais que geralmente são marcados a mercado.

BCFF11B  - Trata-se de um fundo de fundos, constituído com o objetivo de comprar cotas de FII e investir em renda fixa relacionada ao mercado imobiliário. Fundo originalmente era administrado pela Brazilian Mortagages, sendo agora administrado pelo BTG Pacual. O fundo, segundo relatório de dezembro de 2013, estava 76% investindo em 25FII, 13% em 11 CRI e 11% em Renda Fixa mais convencional. Nos FII, 56% é concentrado em escritórios, sendo que os outros setores possuem uma exposição bem menor. Consultando no site da CVM os fundos que o fundo possui, percebe-se que são fundos bons, mas excessivamente concentrados em escritórios, e vários fundos bons de logística, educacional, e comércio não estão presentes. Ainda há fundos como HTMX (hotel Maxinvest), JRDM (shopping jardim) e  WPLZ11B (shopping west plaza) que são fundos arriscados, e dependendo do preço de compra com certeza não foi um bom investimento.  Os últimos rendimentos foram de R$ 0,80 em dezembro de 2013 e R$0,74 em janeiro de 2014, com o valor da quota a R$80,00 os yields foram de 1% e 0,92% respectivamente. Entretanto, entre abril a setembro de 2013 o rendimento foi de R$ 0,71. O que é interessante de se notar é que no fundo é que nos anos de 2010, 2011 e 2012 o fundo distribuiu um valor a mais por quota do que no ano de 2013. Então, uma das vantagens dos FII de rendimentos crescentes não se fez presente nesse fundo, talvez por causa das altíssimas taxas. Em dezembro de 2013, o Vp da cota era de aproximadamente R$ 92,00. A quota estaria sendo negociada com cerca de 10% de deságio. Quota chegou a ser negociada a R$ 74,00. Possui taxas de altíssimas 1,75% sobre o PL ao ano, e ainda taxa de performace de 20% sobre o que superar IGP-M+3% ou 4,5%, o que for maior. No ano de 2013, o fundo teve receitas operacionais (renda fixa, CRI, lucro com vendas de FII e alugueis de FII) de cerca de 35M e gastou 6M com taxas, logo os custos “comeram” quase 20% das receitas dos fundos em 2013, é um número muito alto (interessante também é que houve quase 50M de prejuízo para ajuste ao valor justo das cotas de FII no ano de 2013).

Avaliação: média/Boa. O fundo apresenta deságio em relação ao VP, o que não deixa de ser interessante, pois comprar fundo de fundo com ágio não faz muito sentido. Entretanto, o fundo tem taxas muito altas, o que acaba minando qualquer melhora significativa no resultado operacional.

Risco: baixo/médio Fundos de fundos não possuem riscos tão significativos. O fundo possui alguns fundos não tão bons na carteira, o que pode ocasionar alguns prejuízos. A carteira do FII também é excessivamente concentrada em escritórios, representado quase 60% da carteira de FII.

BPFF11  - É um fundo criado para adquirir cotas de outros fundos imobiliários e ativos de renda fixa relacionados ao mercado imobiliário. O fundo possui 91,5% em quotas de 21 FII e os outros 8,5. O Valor patrimonial no final de janeiro de 2014 era de R$82,98, sendo que a quota é negociada na base de R$71,00, o que dá um deságio de cerca de 13%, o que é interessante. Em comparação ao BCFF11B as taxas administrativas são muito menores, sendo que no último mês foi de R$ 70 mil sobre uma receita operacional de 1,367M, o que dá algo em torno de 4/5% do faturamento, o que é bem razoável. O fundo possui alguns fundos com problemas: HGBS – 6,13%, HGCR11 – 2,43% (esses dois últimos por causa da penhora do CRI goiabeiras), SPTW - 9,80%, JRDM – 5,57% e VLOL - 4,36%. Sendo assim, 28% do fundo está posicionado em fundos com problemas judiciais (HGBS e HGCR) E  com RMG divorciada da renda real (JRDM e VLOL). Além do mais, o fundo é excessivamente concentrado em fundos de escritórios representando 58% de todo o portfólio do fundo, sendo uma exposição ainda maior do que o BCFF11B. O fundo vem distribuindo R$ 0,73 por quota, o que dá uma yield de um pouco mais de 1%am, o que seria bem razoável, se o fundo não apresentasse os problemas relatados.

Avaliação: média. O fundo possui deságio no VP, está pagando um yield de 1%, mas possui fundos problemáticos na carteira e grande concentração em escritórios. A taxa de administração não é tão extorsiva como no BCFF11B.

Risco: Fundos de fundos não possuem riscos tão significativos. O fundo possui alguns fundos não tão bons na carteira, o que pode ocasionar alguns prejuízos. A carteira do FII também é excessivamente concentrada em escritórios, representado quase 60% da carteira de FII.

FIXX11 – Fundo criado no meio de 2013 para predominante comprar quotas de outros FII, bem como títulos de renda fixa ligados ao mercado imobiliário. O fundo tem como benchmarket o IFIX, tenta ser uma espécie de ETF de FII. Atualmente, o fundo possui 54% investido em FII, e 46% em LCIs (a percentagem em LCI vem diminuindo mês a mês desde o começo do fundo em junho). Sendo assim, o fundo está ainda bem líquido e pode aproveitar as quedas no mercado e criar valor para o quotista. O rendimento do último mês foi de R$ 0,67, o que dá um yield de 0,83% com a quota a R$80,00. O VP da quota no final de dezembro de 2013 era R$92,32, o que faz com que a cota seja negociada com um deságio de aproximadamente 13%, o que é interessante, principalmente porque metade do fundo é composto de títulos de renda fixa LCI. Os FII do fundo são concentrados em escritório, até porque ele tenta de certa forma imitar o IFIX que é muito concentrado em escritórios. O fundo possui uma taxa de administração de 0,4% que é razoável, não sendo tão elevada, apesar de não ser baixa, correspondendo a algo em torno de 7 a 10% do faturamento a depende do mês. O fundo possui uma liquidez reduzida, o que resulta em spred significativo Bid/Ask no book, o que pode ser algo negativo para se pensar em montar posições.

Avaliação: média/boa. O fundo tem uma taxa de administração não tão alta. Possui ainda muito dinheiro em renda fixa, o que pode proporcionar boas oportunidades de compra. Como aspectos negativos destaco a baixa liquidez, e a alta concentração em escritórios.

Risco: baixo/médio.  Os riscos não são tão altos por enquanto, pois quase metade do fundo está em renda fixa. Entretanto, como o fundo tenta espelhar o IFIX, os retornos tendem a ser parecidos com o IFIX.

 JSRE11 - Fundo criado para predominante comprar quotas de outros FII, bem como títulos de renda fixa ligados ao mercado imobiliário. O fundo atualmente, segundo último relatório de janeiro de 2014, possui 30% investindo em outros FII e 70% em Renda Fixa, com destaque para CRI responsável por 35%. O fundo vem diminuindo a exposição em FII gradativamente nos últimos meses.  Sendo assim, não seria errado falar que o fundo está com uma feição de fundo de papel. Interessante notar que em janeiro de 2014 o fundo reportou quase 500 mil de prejuízo com a venda de quotas de FII no mercado secundário. O rendimento em janeiro foi de R$ 7,76, o que corresponde a um yield de 0,85% com a quota em R$ 910,00. Em novembro e dezembro do ano passado o rendimento foi superior a R$10,00, o que daria um yield de mais de 1% am.  A cota possuía um valor patrimonial no final de janeiro de 2014 de R$ 1.050,00, sendo assim a quota é negociada com um deságio de aproximadamente 10%. A taxa de administração é de 1% do PL, o que apesar de ser inferior ao BCFF11B, é bastante alta, o que corresponde a algo em torno de 10% do resultado operacional do fundo.

Avaliação: boa. O fundo se transformou de um fundo de fundos prioritariamente para um fundo de papel. O yield do último mês não foi tão bom, apesar de não ser ruim, mas os de novembro e dezembro foram bons. Há desconto em relação ao VP, o que pode ser um indicativo de compra para quem se interessa por fundo de papel. As taxas são relativamente altas.

Risco: São os riscos atinentes a fundos de papéis e a renda fixa em geral. Comprando abaixo do VP, os riscos são bastante minimizados.

GVFF11 – Fundo não analisado por ausência completa de liquidez.

         Sei que muitos querem mesmo é post sobre os FII de escritórios. Devo fazer três post sobre os escritórios em sequência.

          Um abraço a todos!