COMENTÁRIOS SOBRE FII - EDUCACIONAIS

 Konichiwa! Ogenki desu ka? Últimos dias bem ocupados, muitas coisas acontecendo ao mesmo tempo. Daqui algumas semanas vou ao Japão, e estou estudando Japonês. Muito difícil, mas muito interessante. Na postagem de hoje continuo a série e falo sobre os fundos imobiliários relacionados ao ensino superior. Espero que gostem.

FAED11B -  Fundo comprou três imóveis da Anhanguera Educacional, e alugou novamente para a instituição. Apesar de haver um único locatário, o mesmo é uma das maiores empresas de educação das Américas (principalmente depois da fusão com a Kroton).  Um suposto problema do fundo era o encerramento do contrato de aluguel da sede administrativa em valinhos, mas o mesmo foi renovado até janeiro de 2024. Como é uma sede administrativa, é possível que com a fusão o imóvel em algum momento seja desocupado.  Se isso ocorrer, a recolocação do imóvel não será fácil, pois não é muito novo, e é localizado no interior de SP. Este imóvel corresponde a aproximadamente 16% das receitas do fundo. Entretanto, os valores de aluguel e de m2 desse fundo não são altos. Os outros dois imóveis em Leme e Taboão da Serra segundo comentários não seriam tão bons também como um FCFL.  O imóvel de Taboão, por simples visualizações pelo Google Map, não parece ser ruim, inclusive está localizado em uma avenida que parece ser bem movimentada e com muito comércio (80% das receitas do fundo).  O imóvel de Leme (4/5%) não consegui visualizar. Rendimento atual em R$ 1,11 yield de quase 1% am com preço da quota a R$ 115,00 . Hoje o fundo é negociado com aproximadamente 20% de desconto em relação ao VP de R$ 145,00. As despesas não são altas em relação ao faturamento, ficando em torno de 5%, o que é muito bom.

  Avaliação: Boa. Não creio que é ótima, pois o imóvel de Valinhos, apesar do longo contrato, não parece ser tão competitivo. Entretanto, tudo tem um preço, com a quota a R$ 115,00, o yield está quase em 12%aa, o que é um valor muito substancial para um fundo com contratos tão longos.

 Risco: baixo/médio. Médio por causa do imóvel de Valinhos. Entretanto, os contratos são longos.

AEFI11 – Fundo constituído para a compra de dois terrenos, onde a Anhanguera irá fazer dois campus de ensino (Cuiabá e Campinas). Contrato atípico de 15 anos (até 2026), renovável por mais 15 anos (2041). É uma espécie de debênture melhorada, pois há RMG, reajustada anualmente pelo IPCA,  por mais 13 anos. Como o contrato é atípico, há certa proteção contra descumprimento contratual, pois o fundo poderia cobrar as parcelas devidas, o que não ocorreria apenas em caso de falência da Anhanguera o que não é provável de acontecer pelo menos não com os dados empresarias de hoje. As taxas consomem 0,37% do PL por ano, o que não é tão expressivo.  Os terrenos tendem a se valorizar com ganhos reais ao longo do prazo, ao contrário de edificações. Além do mais, é provável se os empreendimentos universitários derem certo que haja uma expressiva valorização dos imóveis, especialmente em horizontes mais longos de prazo como 10 anos.  No último relatório de dezembro de 2013, a administradora do fundo (XP) reafirmou que as obras terão início em 2014, sendo que é possível que os campus universitários estejam funcionando já em 2015. Rendimento foi recentemente reajustado para R$ 0,94 por quota.  A quota estava mantendo-se numa faixa de R$ 115-125 pelo ano de 2013. Em janeiro de 2014, houve uma grande desvalorização com valor de mercado chegando a R$ 102. Nesses valores, o yield é de 0,92% am ou 11% aa, o que é muito bom mesmo para um fundo sólido como este. É de se ressaltar que o VP da quota em dezembro de 2013 era de R$ 145,88. Portanto, a quota está sendo negociada a 40% de desconto do VP. Contrato longo, yield atual excelente, negociado bem abaixo do valor patrimonial e uma bela perspectiva de valorização do médio/longo prazo, o fundo só pode ser classificado como uma excelente aposta.  

Avaliação: Ótima . Não há muito que se falar do fundo. Contrato longo (podendo ir até 2041) e reajustado pelo IPCA. Os terrenos tendem a valorizar muito, caso o empreendimento universitário dê certo. Grande desconto patrimonial, e yield acima de 11% na cotação atual.

Risco: Baixo. Caso a Anhanguera quebre, restará os terrenos que já são negociados com 40% de desconto patrimonial. Na pior das hipóteses o fundo vende os terrenos e apura o resultado para os quotistas.

FCFL11B – Fundo constituído de imóvel na Vila Olímpia alugado 90% para o INSPER. Outra parte da receita vem de estacionamento e de uma agência do banco Itaú. Houve expansão em 50% em 2013 do imóvel, sendo locado para a INSPER por meio de contrato atípico. Atualmente, o contrato do fundo com a universidade tem duração até 2037, sendo o mais longo contrato na indústria de FII (a multa para rescisão antecipada é alta). Não há vacância no fundo.   As receitas do fundo são da ordem de 1,6M  e as despesas da ordem de  apenas 74k (novembro de 2013), fazendo que as despesas sejam menos de 5% do faturamento do fundo, o que é excelente. O último rendimento foi de R$9,10, que deve se manter constante com leve acréscimo pelo reajuste dos aluguéis. A quota se mantém estável se compararmos com outros FII, mas em fevereiro a quota chegou a ser negociada a incríveis  R$ 1.000, o que dá um yield de aproximadamente 11% aa, o que é excelente para um imóvel de alta qualidade com contrato de aluguel tão longo. O m2 de avaliação do imóvel é de torno de 13.000,00 o m2, o que é robusto, mas não tão esticado. Ao preço de mercado atual, o m2 é negociado a aproximadamente R$ 9000,00, o que é bem razoável. Sendo assim, o fundo é negociado com um bom desconto de quase 30% sobre o valor patrimonial, o que dá “gordura” para eventuais revisões do patrimônio do fundo.

Avaliação: Ótimo. Imóvel muito bom e bem localizado. Contrato de quase 90% das receitas até 2037, sendo que os outros 10% é até 2022. Cotação atual oferecendo um yield muito bom de mais de 10%aa.

Risco: baixo/médio. O risco é baixo. Apenas acrescento médio, pois o INSPER não é aparentemente uma instituição tão grande e sólida como outros centros educacionais. Entretanto, o contrato é longo e a multa é alta, e uma vacância apenas ocorreria em caso de falência da instituição, o que é possível, mas não é tão provável. Além do mais, o imóvel é bom e bem localizado, o que facilitaria uma reinserção do mesmo no mercado.

Por fim, nos últimos dias em alguns Blogs surgiu a complexa discussão sobre desigualdade, capitalismo, etc. Eu creio que há muitas simplificações, e acho que o assunto comporta muitas análises. Apenas para aumentar o nível do debate, deixo o vídeo aqui sobre o relatório da OXFAM sobre o aumento da desigualdade no mundo. Os debatedores são Eduardo Gianetti (para mim o melhor intelectual vivo atualmente no Brasil) e Mansueto Almeida (manja muito sobre contas públicas e possui um Blog que está no meu blogroll). O programa foi de alto nível. Abraços!

http://globotv.globo.com/globo-news/entre-aspas/t/todos-os-videos/v/relatorio-de-ong-mostra-que-desigualdade-social-no-mundo-aumentou-consideravelmente/3093854/

(Não consegui colocar o vídeo, pois não tem no youtube, mas o link está aí em cima).