COMENTÁRIOS SOBRE FII - FUNDOS DE ESCRITÓRIO SEM RMG - PARTE 2

                   Olá pessoal! Dou sequência a análise de Fundos Imobiliários focados em escritórios sem RMG. No próximo post irei abordar fundos com RMG e fundos geracionais multi-imóveis de escritório. Espero que gostem.

TRNT11B – Fundo constituído para adquirir 100% do imóvel Torre Norte localizado no complexo conhecido como centro empresarial Nações Unidas (complexo de imóveis com mais de 200.000m2 de área interligado, com restaurantes, hotel e shopping).  O imóvel é muito bom com ótima localização na Berrini em São Paulo. O único ponto negativo do fundo é que o imóvel já tem 13 anos de idade, pois foi inaugurado no começo da década passada.  O fundo é antigo, e teve início de negociação das quotas em outubro de 2001 com preço de emissão em R$100,00 O imóvel possui 55.815m2 de ABl e 34 andares e com quase 2000 vagas de estacionamento. Sendo assim, pode-se dizer que é um fundo grande, com receitas de dezenas de milhões de reais anuais, o que faz com que o fundo não sinta tanto aumentos ocasionais da vacância. Segundo o último relatório de janeiro de 2014, o fundo possui 26 locatários, sendo que há contratos reajustados pelo IPCA e pelo IGP-M. O fundo possui 5% de vacância, até o final de 2015 apenas 13% dos contratos (com peso relativo às receitas) vencem. Logo, o fundo não será tão pressionando pelo aumento da  oferta e vacância em São Paulo nesses dois anos, o que é muito bom. O valor dos aluguéis está na faixa de R$ 100/110 o m2 o que é competitivo pela localização do prédio.  A renda atual varia entre R$1,41 e 1,45,(sendo que o lucro líquido ajustado por quota no ano de 2013 foi de aproximadamente R$ 1,41) pois há um leve descasamento entre o fluxo de caixa de recebimento dos aluguéis e o pagamento do rendimento aos quotistas, isso dá um yield de 0,72%/0,74% com o valor de quota a R$ 195,00. O fundo vem provisionando há alguns meses entre R$500/600 mil para a formação de caixa para subsidiar reformas que serão feitas no prédio para fim de continuar o mantendo competitivo (isso representa R$ 0,15 por quota, o que faria o yield ser de 0,8%/0,82% am).   O valor patrimonial da quota era de R$228,6 no final do ano de 2013. Sendo assim, a quota vem sendo negociada com um deságio de 15% sobre o VP. As despesas giram em torno de 5% do faturamento do fundo, o que é muito bom, sendo menor do que a maioria dos outros fundos de lajes corporativas.  O fundo não possui uma liquidez tão boa, mas nada que impeça a formação de posições.

Avaliação: Ótimo. Imóvel muito bom, localizado num complexo de imóveis muito grande. A localização é excelente. O imóvel já possui 13 anos de idade, mas com a reforma deve continuar competitivo. O yield não é dos melhores, mas tende a aumentar com o fim do provisionamento (mais R$ 0,15 centavos por quota) para a realização de obras.

 Risco: Baixo. Os aluguéis são competitivos para a região e apenas 13% dos contratos vencem até o final de 2015. A vacância do fundo é baixa. O fundo tem totais condições para atravessar os momentos difíceis de aumento de vacância e oferta em lajes corporativas na cidade de São Paulo.

                                  O imóvel é excelente com localização privilegiadíssima. 

                  Com as obras de modernização, o fundo deve se manter competitivo por um bom tempo.

XTED11 – Fundo constituído para adquirir três imóveis. Um alugado para Petrobrás por R$ 85,00 o m2 em Macaé até 2017 e outro em Santo Amaro por R$ 45,00 m2 para a Peugeot até 2022. Houve problema com a aquisição de um terceiro imóvel, e o fundo resolveu amortizar e devolver o dinheiro aos quotistas, o que foi feito em 01/07/2013. A taxa de administração é alta (1,28% aa sobre o patrimônio líquido). O fundo ficou mais arriscado, pois possui apenas dois inquilinos, sendo que a Petrobrás vai possuir outro prédio em Macaé (XCPM11), o que pode de alguma maneira afetar o XTED. Entretanto, a renda real é de R$ 0,57, o que proporciona um yield real de 1% am com a quota sendo negociada a R$57,00 . A taxa de administração é alta (1,28% aa sobre o patrimônio líquido)

 Avaliação: Bom. O retorno atualmente é de 1% real, o que é excelente quando se fala de aluguéis. O fundo possui apenas dois locatários. Não se sabe ao certo se o XPCM pode de alguma maneira atrapalhar o XTED quando da renegociação do contrato em 2017. Entretanto, é possível que não haja problemas. Os imóveis não são excepcionais, mas não são ruins.

 Risco: Médio. O risco é médio, pois o fundo é concentrado, sendo que quase 60% das receitas vem da PETRO, e ao contrário do XPCM, o prédio não parece ser tão estratégico para a PETRO. Entretanto, a realidade é que o fundo possui 0% de vacância e está rendendo 1% real ao mês.

                      Os imóveis não excepcionais, mas o fundo já paga um yield de quase 12% anuais.

BBFI11B – Fundo administrado pela CEF que possui dois imóveis locados para o Banco do Brasil, um em Brasília que é a sede do banco e outro no RJ que é um centro administrativo. Os contratos com o BB encerram-se no final de 2014. Há rumores de que o Banco irá desocupar o imóvel-sede em Brasília, pelo menos parcialmente. Não se sabe ao certo se o contrato do imóvel no RJ será renovado ou não.  O imóvel de Brasília, caso o contrato não seja renovado com o BB, deverá (deveria) passar por reformas amplas, para que pudesse se tornar competitivo, já que é um imóvel mais antigo e não houve grandes obras de melhoramento no decorrer dos anos. Portanto, é possível que sejam necessárias reformas substanciais, e o fundo terá que de alguma maneira captar dinheiro para isso (o mais fácil seria emissão de novas quotas e diluição dos cotistas atuais).  O imóvel no Rio não é considerado competitivo, pois fica no Andaraí, longe  da zona zul e centro, locais onde os clientes corporativos costumam se instalar (os dois imóveis do fundo possuem décadas de existência). O último rendimento  foi de R$ 32,05 o que proporciona um yield de 1,1% am com valor de quota a R$ 2.945,00, o que seria excepcional, se não houve a possibilidade iminente de saída do BB do edifício-sede, e se os imóveis não fossem antigos. Há a possibilidade do fundo tentar vender os imóveis e amortizar os quotistas. Isso pode ser uma oportunidade interessante principalmente para cotistas mais antigos. A quota possui um valor patrimonial de aproximadamente R$ 4.300,00, sendo assim, o fundo está sendo negociado com um deságio de 32% sobre o valor patrimonial, o que é interessante. Fundo sólido e com bom rendimento com preço de quota atual. Saiu um fato relevante na última sexta-feira (21-02-2014) confirmando que o BB não tem interesse em renovar totalmente o contrato do Edifício Sede em Brasília, mas apenas parcialmente (algo em Sobreloja, Térreo, 1° Subsolo – Anexo “A” e 2° Subsolo Anexo “A”, isso dá em torno de 10.000m2, quase 25% da ABL do prédio).

Avaliação:média/boa. Boa, pois o yield atual é muito alto. Se as expectativas não se concretizarem e o BB renovar os contratos, a quota atual proporciona yields muito altos. Assim, mesmo se houvesse diluição para fazer uma grande reforma no prédio, os cotistas não sairiam perdendo. Médio, pois o fundo possui imóveis antigos que precisariam de reforma, sendo que o do Rio de Janeiro não possui nem mesmo uma ótima localização. 

Risco: médio. O risco é médio pela desocupação eminente. Entretanto, em caso extremo de venda dos imóveis e amortização, a cota está sendo negociada com 32% de deságio, o que fornece uma margem de segurança razoável. Os imóveis são antigos, e pode ser difícil de realocá-los no mercado em caso de não renovação (parece que vai haver renovação parcial do Edifício Sede de Brasília, é preciso acompanhar nos próximos meses como a questão irá evoluir).

  Imóveis antigos, precisam de amplas reformas para se manterem competitivos por mais 10/20 anos.

MBRF11 – Fundo constituído para adquirir dois imóveis localizados Minas Gerais e um no rio de Janeiro e locados ao banco mercantil. Um imóvel em MG serve como sede do banco (65% da receita), o outro de MG é um centro tecnológico (20% da receita) e o imóvel em São Paulo é uma agência bancária (15% da receita).  Alugados por 20 anos ao banco mercantil (até 2031) com contratos reajustados pelo IGP-M todo mês de julho. Entretanto, a multa para descumprimento do contrato é de apenas seis meses de aluguel. Sendo assim, o fato do contrato ser longo não é uma grande garantia de estabilidade dos fluxos de caixa, pois se o banco pagar seis meses de aluguel pode desocupar todos os imóveis sem qualquer outra penalidade. Entretanto, os aluguéis da sede e do centro tecnológico são razoavelmente baratos em relação ao preço pedido por m2. Há pessoas que dizem que o imóvel do centro tecnológico não é tão bom, o que dificultaria, apesar do baixo aluguel, a sua recolocação no mercado caso o banco saía do imóvel.  O rendimento atual é de R$ 9,78, porporciona yield de 0,96% com a quota no valor de R$ 1.020, o que é muito bom.  A quota vem sendo negociada com um deságio de quase 40% sobre o valor patrimonial (R$ 1.623,00), o que de certa maneira fornece uma razoável margem de segurança contra desvalorização imobiliária. A liquidez parece não ser boa, o que aumenta o spread Bid/Ask. A taxa administrativa é de 0,3% do PL, o que é bem razoável, podendo ser considerada baixa. Há um risco jurídico nesse fundo, pois o imóvel “centro tecnológico” encontra-se penhorado para garantir o pagamento de algumas dívidas fiscais. O valor gira em torno de 15M. O responsável, pelo prospecto do fundo, pelo pagamento é o Banco. Entretanto, caso o banco venha a falir, há risco desse imóvel vir a ser penhorado, caso a dívida não seja paga.

Avaliação: Bom. Yield atual de quase 1% real ano ano, o que é muito bom.  Fluxo de caixa previsível.   

Risco: baixo/médio. O risco é baixo, pois nada leva a crer que o banco irá sair dos imóveis, o que proporciona uma grande previsibilidade do fluxo de caixa. O risco é médio, pois é um banco médio, a multa para rescisão contratual não é alta, e o imóvel centro tecnológico não é tão competitivo. Há o risco judicial apontado na análise também.

     O imóvel do centro tecnológico (embaixo à esquerda) é o grande ponto fraco no portfólio do fundo

FAMB11B – Fundo constituído para comprar 100% do imóvel Almirante Barroso (não é o prédio do ALMI11B, esse sim espetacular).  Imóvel mais antigo, mas com localização muito privilegiada no centro do RJ. Alugado atualmente para CEF com contrato de 10 anos e mais duas agências bancárias. O prédio já apresenta alguns problemas como infiltrações, o que demonstra que haverá necessidade de gasto com obras (já houve contratação de empresa de impermeabilização, e o valor da obra de 5M já contava com dinheiro provisionado anteriormente). Recentemente, houve queda parcial na fachada, o que é um problema estrutura e será arcado pelo fundo, não pela locatária. Esses problemas mostram que é um prédio já antigo com necessidade de muita manutenção. Olhando imagens internas do imóvel, se nota claramente que é um imóvel que num futuro terá que passar por grandes reformas para se manter competitivo, principalmente num ambiente de prédios cada vez mais modernos. Há uma ação revisional discutindo os valores de aluguéis. Foi fixado provisoriamente pelo juiz aluguel em 3M (sendo que a CEF já depositou 20M em juízo, o que já foi levantado para o fundo e distribuído para os quotistas, relativo às parcelas em atraso), sendo que o perito judicial opinou pela fixação em 4,2M (o que se for aceito, também vai gerar um substancioso pagamento de parcelas em atraso). Caso o aluguel vá a 4,2M, isso representará um rendimento de aproximadamente R$37,00, e um aluguel na faixa de R$80,00 o m2, o que é extremamente competitivo para a região (apenas como parâmetro de comparação, o ALMI11B que fica do lado do FAMB11B o aluguel é praticamente o dobro).  A quota em novembro de 2010 estava sendo negociada a R$ 2.200,00, sendo que dois anos depois a quota era negociada a R$ 5.000,00 ( o que parece uma exagerada alta), e hoje a mesma está relativamente estabilizada na faixa dos R$ 3.850,00. O último rendimento foi de 27,89, o que proporciona um yield de 0,72% com o aluguel atual, e 0,96% com o aluguel revisado (há ainda a boa chance de pagamento dos atrasados, caso a revisional seja julgada procedente para os valores de 4,2M, o que dariam atrasados na faixa de R$ 280/300 por quota – uns 7,5% de rendimento a mais. Entretanto, é provável que haja retenção, pelo menos parcial desses valores para obras de melhoramento no fundo). Não compensa o risco, o retorno não tão elevado.

Avaliação: boa. É um fundo com fluxo de caixa no médio prazo constante, pois possui contrato longo com a CEF. O prédio é extremamente bem localizado, caso a renovatória seja julgada procedente (o que deve ocorrer), o yield na cotação atual deve ir para quase 1% real, o que é muito bom mesmo. Há a grande possibilidade de vir mais uns 7% relativo a valores em atraso. O aluguel, mesmo com eventual revisional, é extremamente competitivo. O único grande porém que não faz esse fundo uma pechincha é que o imóvel é antigo, as partes internas não são tão boas, e o empreendimento para se manter competitivo no médio/longo prazo terá que passar por reformas substanciais (ou por retenção muito grande de dinheiro por um longo período, o que anularia os efeitos da revisional, ou por emissão para fazer um grande “retrofit”, o que num primeiro momento diluiria os cotistas).

Risco: médio. O risco era para ser baixíssimo devido a todas as características dita no tópico acima. Entretanto, no médio prazo há risco de obsolescência do prédio (basta ver o que está ocorrendo com o Edifício Sede do BBFI em Brasília). O prédio é muito inferior ao ALMI11B, mas possui um aluguel muito mais competitivo. Entretanto, os yields nas cotações atuais não difere muito (presumindo sucesso na revisional), o que penderia para a escolha do ALMI, e não do FAMB, se o objetivo é um prédio com essa localização no centro do Rio de Janeiro.

                                           Assim é como gostaríamos que fosse......

                                                      Mas a realidade é outra...

 Se você tinha dúvidas da minha análise de necessidade de reformas para deixar o prédio competitivo

         Creio que não tem mais (fotos retiradas do site Tezner e tiradas pelo nosso colega Aspirante)

RNGO11 – Fundo constituído para adquirir as torres Demini e Paduiri  do empreendimento Centro Administrativo Rio Negro localizado na região de Alphaville (o fundo ainda possui participação no estacionamento e em três lojas dentro do empreendimento). O imóvel é excelente com padrão construtivo triple A. Não conheço a região, mas pelos comentários a localização do empreendimento é muito boa, pois se localiza na “entrada” de Alphaville. O fundo teve RMG até o final de 2013, sendo que agora a renda é real. O fundo conseguiu que a renda real não ficasse muito longe da RMG, o que mostra seriedade da administração.  São muitos locatários, o que dilui significantemente o  risco. A taxa de vacância em Alphaville é de enormes 40%, mas o fundo possui uma vacância de apenas 1,9%, o que mostra de forma clara a força do empreendimento, pois manter uma vacância tão baixa numa região onde a vacância é enorme não seria fácil se o empreendimento não fosse diferenciado.  O fundo possui algo em torno de 9% dos contratos vencendo no ano de 2014. Entretanto, a perspectiva é que o fundo se mantenha competitivo, pois os aluguéis não são elevados (algo na faixa de R$60,00 o m2). No último relatório da administradora, a mesma fez uma previsão de que o rendimento distribuído pode chegar a R$0,76 em julho de 2014 (ficando numa faixa entre R$ 0,73/0,76), isso daria um yield de 1% am, o que é muito bom para um fundo tão competitivo como esse. A cota chegou a ser negociada nas primeiras semanas de fevereiro a R$ 66,00, nesse valor o rendimento projetado para o segundo semestre era de incríveis 14% aa (pena que não aumentei posição nesse momento). A taxa administrativa é de 0,2% sobre o PL, o que é muito razoável, podendo ser considerada uma taxa baixa. O valor patrimonial da quota é de aproximadamente R$ 87,00, sendo assim o fundo vem sendo negociado com um deságio de 15% sobre o valor patrimonial. O fundo proporcionou uma ótima janela de entrada. Caso o pessimismo volte, e a quota venha a cair abaixo de R$ 70,xx, excelentes pontos de entrada são proporcionados. Entretanto, o yield real projetado já é de 1% am, por isso a preços atuais o fundo ainda é muito bom do ponto de vista da rentabilidade.

Avaliação: ótima. Imóvel excelente, empreendimento muito bom. Yield na cotação atual projetando 1% real. Muitos locatários, maioria dos contratos com vencimento em 2016/2017/2018. Aluguel competitivo. Fundo excelente.

 Risco: baixo/médio. O risco era para ser considerado baixo. Entretanto, a região de Alphaville é de vacância elevada. O fundo se mostrou competitivo, mas essa questão pode vir a pressionar o fundo se o cenário de piora econômica acontecer nos próximos dois anos. Por isso, a classificação de risco baixo/médio.

                                     As torres do fundo são as duas atrás da foto.

          Imóveis excelentes, dentro de um empreendimento excelente, com um yield excelente.

SPTW11 – Fundo constituído para adquirir os imóveis Badaró e Belenzinho em São Paulo atualmente locados para apenas para a empresa Atento, uma empresa especializada em data centers. O imóvel Badaró é considerado um bom imóvel, o imóvel Belenzinho não. Ambos estão locados com valor de m2 teoricamente inferior ao praticado no mercado. O contrato de locação com atento termina em 2016, há quem diga que a chance de não haver renovação não pode ser descartada. Caso isso venha ocorrer, talvez o imóvel de Belenzinho tenha dificuldade de ser reinserido no mercado.  O último rendimento foi de R$ 0,77 proporciona um yield de 1,1% am com valor de quota a R$70,00.   O valor patrimonial da quota no final do ano de 2013 era de R$ 98,18, sendo assim o fundo vem sendo negociado com um deságio de 29% em relação ao VP, o que é bem interessante.  A taxa de administração é de 0,25% sobre o PL, o que é bem razoável. O fundo possui problemas com licença dos imóveis, o fundo não recebe aluguel da Atento, pois os aluguéis foram securitizados e transformados em CRIs, o fundo tentará comprar esses CRIs já que possui dinheiro em caixa, porém até agora não foi bem sucedido. Os CRIs vencem entre 2014 e 2016, por isso a partir de então o rendimento será de aluguel, e não se sabe ao certo quanto a Atento pagará, se irá renovar ou não o contrato.  Bom, eu não fiz uma análise muito aprofundada desse fundo, pois o achei muito enrolado. O yield atual é muito bom, mas existem várias questões neste fundo que vão de imóvel ruim (Belenzinho), problemas operacionais (questão de licenças), renda que não é paga com aluguéis do locatário, mas sim de uma reserva do fundo constituída na própria emissão, questão se a Atento irá renovar ou não (ela já saiu de outro fundo o FMOF, é um tipo de empresa que não vai pensar duas vezes para procurar aluguel mais barato). Sendo assim, não é um fundo que me interessa para os meus objetivos com FII.

Avaliação e Risco: Como não estudei muito a fundo o fundo (meu português é de segunda categoria mesmo), como o fundo possui muitos complicadores, não vou emitir uma avaliação. O que posso dizer é que há desconto sobre o VP, o yield atual é alto (13,2% aa), e o fundo possui várias interrogações sobre a viabilidade da manutenção do seu fluxo de caixa no médio prazo.

ONEF11 – Fundo constituído primariamente para adquirir 8 andares do Empreendimento denominado The One localizado no bairro Itaim em São Paulo.  Isso deveria ser feito em mais de uma emissão. Foram comprados 4 andares e meio nas duas primeiras emissões.  Não houve mais emissão e o fundo acabou vendendo meio andar com lucro e amortizou para os quotistas (o meio andar foi vendido por mais de R$18.000,00 o m2, o que mostra que o prédio é muito bom, esse valor é muito superior ao valor negociado no mercado atualmente). Logo,  o fundo é proprietário de apenas s andares (ABL de 6.150m2, com receita anual de cerca de R$  8,7M, sendo que 55 da mesma vem da empresa Multiplus), é um fundo bem pequeno se comparado com outros.  É um imóvel de alto padrão Triple A. O  fundo está com 100% de ocupação, sendo que 37% da receita dos contratos vem em 2017 e 52% em 2018. O preço de aluguel praticado foi de algo em torno de R$ 110,00 o m2, o que é competitivo, já que no prospecto a previsão era de aluguel por R$ 130/140 o m2 (o fundo nunca teve RMG, o que ocasionou desconforto em muitos quotistas, pois o fundo vai estar perfomando 100% apenas agora em fevereiro de 2014). Por isso, o fundo tem condições de passar os anos de 2014-2016  que devem ser mais turbulentos para o mercado de imóveis corporativos em São Paulo relativamente incólume.  Porém, um fato inusitado é que o prédio em si está com 50% de vacância, se isso pode vir a ser um problema para um fundo é difícil mensurar. O último rendimento foi de R$ 6,14 o que dá um yield de 0,78% com a quota negociada a R$783,00. No próximo rendimento em fevereiro de 2014, deve haver o final da última carência, o que deve elevar o rendimento para cerca de R$7 , o que dá um yield de 0,89% am e 10,72%aa, o que é bem razoável, representando cerca de 3 a 4% do faturamento.  O valor patrimonial da quota é de R$ 1080,00 sendo que o fundo vem sendo negociado com um deságio de aproximadamente 28% em relação ao valor patrimonial. O fundo possui uma taxa de administração de 0,25% aa sobre o PL, o que é extremamente razoável, podendo ser considerada baixa se comparada com outros FII corporativos. A liquidez do fundo não é tão boa, o que gera um certo spread BID/ASK, mas não é um fato impeditivo para se montar posições.

 Avaliação: boa/ótima. Ótima, pois é um imóvel muito bom e bem localizado, 100% alugado até no mínimo 2017, com preço de aluguel competitivo, com desconto razoável no VP, e projetando um yield de quase 11% anuais. Boa, pois é inegável que o fundo é pequeno, e detentor de apenas algumas lajes dentro do empreendimento, o que o deixa mais vulnerável.

Risco: baixo/médio. Baixo, pois a vacância é de 0%, os vencimentos dos contratos começam apenas em 2017 e o preço do m2 de aluguel é competitivo (possibilidade pequena de revisionais negativas). Médio, pois é um fundo pequeno, o que pode vir a sofrer caso algum locatário saia. Não consegui informações sobre o valor das multas em caso de quebra de contrato.

O fundo foi muito criticado no começo. Entretanto, agora está 100% ocupado com yield chegando na casa dos 10,5% aa. O imóvel é muito bom, a localização não é tão fantástica, pois não é na avenida principal.

FLMA11 – O fundo possui participação no empreendimento multifuncional Continental Square Faria Lima localizado no bairro Vila Olímpia em São Paulo. São 18 conjuntos da Torre Comercial em quatro andares e meio e 75% do Hotel Ceaser Park. O hotel é arrendado para o grupo Pousadas (detentor dos outros 25% do Hotel e recentemente adquirido pelo grupo Accor). O fundo está com 100% de ocupação.  O fundo começou a ser negociado em meados de 2004. As informações no site da administradora são extremamente escassas e de difícil visualização. As receitas do fundo são de aproximadamente 1,1M, sendo que 920K dos escritórios e 160K do arrendamento do hotel e 30k de aplicações financeiras. Último rendimento do fundo de 0,0159 o que dá um yield de 0,87% com a quota a R$ 1,82, o que é um bom yield, pois os imóveis do fundo parecem ser bons.  As taxas administrativas não são altas, representando menos de 5% do faturamento do fundo.  Esse fundo era para ser uma boa opção, pois é um dos únicos fundos de hotel (que não esteja amortizando) a ser negociado em bolsa. Entretanto, o hotel é arrendado, não é uma participação no hotel efetivamente, e as informações sobre o fundo são muitas escassas.

Avaliação: boa. Não é ótima, pois o fundo não é muito transparente. Entretanto, o empreendimento é bom, bem localizado, com vacância em 0% e com yield (se considerado o último rendimento) muito razoável

Risco: baixo/médio. O fundo era para ser risco baixo, pois a vacância inexiste, os contratos de aluguéis possuem preço competitivo (em torno de R$ 110,00 o m2) e o empreendimento é bem interessante. Entretanto, a falta de transparência faz com que o risco de um investidor pequeno aumente.

Os imóveis são ótimos. A localização é muito boa. Entretanto, a transparência da administração é pequena...

 CXCE11B - Fundo administrado pela CEF que teve como objetivo adquirir imóvel na Av. Presidente Vargas no Rio de Janeiro e atualmente alugado para a Companhia de Água e Esgotos do RJ – CEDAE. O contrato é atípico e tem vigência até setembro de 2021 e é corrigido pelo IGP-M corrigido sempre em setembro O prédio é novo, entretanto já houve alguns problemas estruturais no prédio, o que não é usual num prédio tão novo. Logo, pode ser um risco se pensarmos no longo prazo. O último rendimento foi de R$ 14,35, o que dá um yield muito bom de 0,92% am e mais de 11% aa de juros simples com o valor da quota a R$ 1.550,00 . O valor patrimonial da quota é de R$ 2.240,00, sendo assim a quota vem sendo negociada com aproximadamente 30% de deságio, o que é bem interessante e fornece margem de segurança.   mesmo. As taxas administrativas correspondem a algo em torno de 7% do faturamento do fundo, o que é razoável.

 Avaliação: boa. O fundo possui contrato longo com um órgão público, portanto o risco de inadimplência é baixo. O imóvel é bem localizado. O yield atual supera 11%, o que é muito bom para um fundo com contrato tão longo. A liquidez não é tão alta. Um potencial problema é que o prédio já apresentou problemas estruturais há dois/três anos, foram realizados esforços estruturais e o prédio para estar ok. Entretanto, é difícil saber, pois não sou engenheiro, se este problema pode se agravar com o decorrer do tempo.

Risco: baixo. O contrato é longo, e o risco de inadimplência é baixo.

O imóvel apesar de novo já apresentou problemas estruturais. O fundo possui fluxo de caixa sólido, mas o imóvel é um incógnita num período maior de tempo.

DRIT11B  - O fundo é proprietário de espaços em vários imóveis na cidade de São Paulo. Entretanto, a participação é pequena nos imóveis, e ABL do fundo é diminuta, isso é possível de perceber pela receita imobiliária de apenas 370 mil, sendo que o fundo não possui vacância. O fundo comprou esses imóveis entre os anos de 2010/2011, sendo assim o fundo não comprou os imóveis no auge da valorização imobiliária, o que é um ponto positivo. A inexistência de vacância demonstra que os imóveis dos fundos são competitivos.  O fundo tem 18% dos contratos vencendo em 2014, e 50% entre 2015/2016.  O fundo ainda possui quase 12M para adquirir novos imóveis, o que se não é um valor alto, proporcionalmente ao tamanho do fundo é razoável. O último rendimento foi de R$0,87. O maior problema desse fundo é a liquidez muito pequena. Basta ver o book de ofertas, e o spread é de mais de R$ 20 reais. Por isso, é difícil montar e se desfazer de posições desse fundo. O fundo é interessante, apesar de ser pequeno, mas a baixa liquidez é um grande complicador.

 Avaliação: média/boa. Boa, pois o fundo não apresenta nenhuma vacância, e os imóveis aparentam ser bons. Média, pois a liquidez é muito baixa, o que impede grandes posições.

Risco: médio. Pelo tamanho do fundo, bem como pela reduzida liquidez.

                         Imóveis bons, mas o fundo é pequeno e sem muita liquidez.

RDES11 – O fundo possui participações em quatro imóveis localizados em São Paulo, Salvador e Recife. O ponto positivo é que o fundo possui imóveis no nordeste, e isso sempre é bom para se ter uma diversificação geográfica maior (17.268 m2 de ABL).  Entretanto, o grande porém é que os imóveis já são antigos e não são tão competitivos, principalmente num ambiente de aumento de oferta de imóveis mais novos e modernos. Não é à toa que a vacância foi subindo no ano de 2013, e atualmente corresponde a 22,5% do fundo, o que é um número alto.  Além do mais, existe uma parcela muito grande de contratos vencendo em 2014/2015, o que pode pressionar ainda mais o fundo.  A cota é negociada em torno de R$80,00, se considerarmos o pico da cota em R$ 130,00 no início de 2013, a desvalorização é de quase 40%, o que é algo expressivo. O rendimento não é estável, e o último rendimento de R$0,95 em janeiro não é recorrente, sendo que o rendimento real deve ser muito menor do que isso.  A taxa de administração é de 0,48% do PL, o que é razoável.  A quota é negociada com um deságio de cerca de 25% sobre o VP, o que, apesar dos problemas narrados, não deixa de ser interessante.

 Avaliação: média. Há diversificação geográfica no nordeste, mas os imóveis não são tão bons, não sendo competitivos num ambiente de aumento da oferta. Difícil saber o yield atual, pois o fundo possui distribuições muito irregulares. Além do mais, a vacância é alta, e tende a aumentar.

Risco: alto. A vacância é grande, e tende aumentar e as perspectivas no curto/médio prazo não são muito animadoras.

    Portfólio de imóveis não tão competitivo, infelizmente, pois a diversificação geográfica seria interessante.

JSIM11 – O fundo é um misto de imóveis com papel. O fundo é pequeno e não possui estratégia clara. A liquidez é extremamente reduzida. Portanto, não vejo motivos para se iniciar posição nesse fundo.

               

                                       E aí Guardião, vai encarar mano? :)

  Esse é o mapa de quase três metros no meu escritório. E tem como não querer sair rodando o mundo?


                  Valeu amigos, grande abraço a todos!