quinta-feira, 5 de julho de 2018

BEM DE FAMÍLIA NO LEILÃO EXTRAJUDICIAL (ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA) - PRÉVIA LIVRO


Olá, colegas. Eu já submeti o esboço dos meus escritos que podem vir a se tornar um livro sobre leilão a alguns advogados e professores de processo civil. O fiz principalmente na parte técnica. Quase todos disseram que achavam que seria cansativo para um público leigo a leitura de algumas partes. Eu procurei escrever da maneira mais clara e acessível possível, sem perder as nuances técnicas, numa forma de escrita que adoto aqui nos artigos do blog. Não tem como tratar esse tema de forma séria, sem as simplificações grosseiras de quase todo o material que existe, sem citar um monte de lei e de jurisprudência. Afinal, muitas pessoas leigas estão dispostas a colocar quantias razoáveis de seus patrimônios em imóveis de leilão, e não faz sentido fazer isso sem ter uma boa informação. Assim como não faria sentido operar 400 mil reais de derivativos cambiais sem ter qualquer conhecimento prévio sólido.

Portanto, vou disponibilizar uma pequena seção da parte técnica sobre leilões extrajudiciais. São 5 folhas num total escrito de 300 páginas sobre a parte jurídico-técnica de leilões judiciais e extrajudiciais. O esboço do livro ainda conteria mais 250 páginas sobre aspectos comportamentais, jurídicos mais gerais, práticos, financeiros e de imóveis propriamente dito. Gostaria de saber se o texto apresentado aqui está acessível e compreensível.

Por fim, o assunto tratado não é compreendido muito bem nem por advogados. Um bom amigo meu me ligou ontem pedindo meu posicionamento sobre o tema que trato abaixo, e principalmente o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça (provavelmente ele tem algum caso que vai ser analisado por essa instância). Este amigo é sócio de um dos melhores escritórios de advocacia do Estado e tem um ex-ministro do STJ como sócio. Ou seja, a qualidade técnica ali é alta e não se compara com a média dos advogados. A qualidade técnica de defesas que já vi em casos de leilão de imóveis valendo centenas de milhares de reais às vezes pode ser muito deficiente, sendo generoso.

O tema é minucioso e possui enorme repercussão para quem quer comprar imóveis em leilão sem depender apenas da sorte. Para se ter ideia, há três semanas  participei de um leilão que começou em 450k, e quando chegou a 850k, eu parei de dar lance. Creio que o imóvel deveria valer entre 1,8 a 2m. A principal linha de defesa do devedor era um Recurso Especial interposto para o STJ alegando bem de família (havia outras teses, o caso era complexo até do ponto de vista processual). Eu achei que nesse caso a tese jurídica era fraca, e valia a pena participar do leilão.

No mesmo dia, mas de tarde,  deixei de dar lance num imóvel também inicial de 450k que deveria valer algo em torno de 1,2m. Não houve disputa, e apenas uma pessoa deu lance. No caso em concreto, depois de análise, eu tinha  convicção de que a alegação de bem de família no caso concreto poderia ser uma grande fragilidade se eu me colocasse na posição de arrematante. Não sei se os devedores vão contratar algum advogado que saiba explorar essa deficiência (pela minha experiência poucos advogados sabem ser cirúrgicos naquilo que pode ter chance e se perdem em outras defesas, ao menos na questão de anulação de leilões), mas preferi não me colocar numa posição vulnerável, mesmo com possibilidade de vultosos ganhos (depois desses dois leilões narrados, adquiri dois imóveis com valores e margens parecidas e riscos jurídicos muito diminuídos, paciência é uma virtude). Se fosse eu na defesa jurídica dos ocupantes do imóvel retratado, eu travaria esse imóvel por alguns anos e levaria a discussão para o STJ sem sombra de dúvidas.

Os dois últimos parágrafos foram apenas exemplos pessoais meus recentes com o tema abaixo. Essa é apenas uma defesa, das treze que listo em relação a leilões extrajudiciais. Ou seja, isso é apenas a ponta do iceberg. Feedback sobre a construção do texto e inteligibilidade são bem-vindos.





A Alegação De Bem de Família

Uma defesa usada com freqüência por devedores fiduciantes é alegação de bem de família.  A conceituação desse instituto jurídico, bem como os seus pormenores, já foi feita em capítulo anterior.  Apenas como rápida recapitulação, bem de família é o imóvel único que serve de morada de uma entidade familiar e que não é suscetível de ser penhorado por dívidas de qualquer natureza, salvo algumas exceções legais contidas na Lei n° 8009/90.  Essa é uma defesa que costuma ser rechaçada por decisões judiciais, sendo, portanto completamente ineficaz. A razão é simples. Quando o imóvel é fornecido como garantia real de uma dívida, o art.3º, V, da Lei n° 8009/90 expressamente aduz que o imóvel, mesmo que seja a única morada familiar, perde a condição de impenhorável:

“Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido
V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;”

Como a Lei é de 1990, e alienação fiduciária de bens imóveis foi estabelecida no Brasil apenas com a Lei n° 9.514 de 1997, o artigo em questão não menciona alienação fiduciária, mas apenas hipoteca. Contudo, se um devedor que dá um imóvel em hipoteca como garantia real, onde não há a transferência de propriedade, perde a possibilidade de argüir bem de família se houver uma execução direta sobre o bem ofertado, com muito mais razão quem oferece um bem em alienação fiduciária, onde há a transferência da propriedade resolúvel para o credor fiduciário, não pode vir a alegar a impenhorabilidade do imóvel.

Aliás, a própria noção de impenhorabilidade a um bem dado em garantia fiduciária não é tecnicamente correta, pois um imóvel dado em alienação fiduciária não será penhorado se houver início o procedimento de execução extrajudicial. Na bem da verdade, a jurisprudência pátria é pacífica no sentido de impossibilidade de penhora de bem imóvel alienado fiduciariamente. É possível apenas a penhora dos direitos sobre o bem dado em garantia fiduciária seja na posição do devedor fiduciante (o direito de pagar a dívida e ter direito a ser de novo o proprietário) ou do credor fiduciário (o direito de receber o débito devido pelo fiduciante). O imóvel em si é impenhorável:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. IMPOSSIBILIDADE. MERO EXERCÍCIO DE POSSE DIRETA PELA EXECUTADA. BEM DE PROPRIEDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO QUE NÃO INTEGRARA A RELAÇÃO PROCESSUAL. RECURSO DESPROVIDO. 1. (...)  . 2.Somente após a quitação de todas as parcelas do financiamento é que a propriedade do imóvel consolida-se em benefício do devedor fiduciante, conforme artigo 1.361 do Código Civil, razão pela qual, na oportunidade, não se admite a penhora do bem gravado com cláusula de alienação fiduciária, mas apenas a de eventuais direitos consecutivos do contrato de alienação fiduciária (...).  (07119267220178070000, Tribunal de Justiça do Distrito Federal, Relator Cesar Loyola, 2ª Turma Cível, julgado em 25/10/2017)” (destaque nosso)

Em termos mais concretos, isso significa que se, por exemplo, João é um devedor fiduciante de uma obrigação de R$ 200.000,00 em benefício de um credor fiduciário, sendo que o imóvel dado em garantia é avaliado em R$ 400.000,00, o que se pode penhorar são os direitos tanto de devedor como do credor. E quais seriam esses direitos? O devedor tem o direito de pagar R$ 200.000,00 para adquirir um imóvel que é avaliado em R$ 400.000,00, e o credor tem o direito de receber a dívida de R$ 200.000,00. Entretanto, o imóvel em si, avaliado em R$ 400.000,00, não pode ser penhorado.

Portanto, em que pese a completa imprecisão técnica de se opor impenhorabilidade do bem de família numa defesa judicial em relação à execução extrajudicial de um bem dado em garantia fiduciária, o simples fato é que o art. 3º ,V, da Lei n° 8009/90 expressamente diz que o devedor não pode alegar bem de família para evitar que bem imóvel dado em garantia não seja executado para o pagamento de dívida de credor com garantia real.  A razão de ser do dispositivo legal é que não seria compatível com a boa-fé oferecer um bem em garantia para o pagamento de uma dívida, e depois alegar que esse bem não poderia servir como garantia.  Seja como for, a alegação de bem de família para evitar que um imóvel seja vendido num leilão extrajudicial da Lei n° 9.514/97 não costuma prosperar em nossos Tribunais:

“EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - PRELIMINAR - INÉPCIA RECURSAL - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - BEM DE FAMÍLIA - VENDA DO IMÓVEL - SUSPENSÃO DO PROCEDIMENTO - TUTELA PROVISÓRIA - AUSÊNCIA DE REQUISITOS. (...). Ao imóvel dado em garantia fiduciária à instituição financeira, não se aplica a regra da impenhorabilidade, por força do art. 3º, inciso V, da Lei 8.009/90.  (...)   Agravo de Instrumento-Cv  1.0000.16.076114-4/001, Tribunal de Justiça de Minas Gerais, Relator(a): Des.(a) Evangelina Castilho Duarte , 14ª Câmara Cível, julgado em 16/02/2017)” (destaque nosso)

“EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA ANTECIPADA REQUERIDA EM CARÁTER ANTECEDENTE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL OFERTADO EM GARANTIA. BEM DE FAMÍLIA. MORA NÃO PURGADA. BOA-FÉ OBJETIVA. PROBABILIDADE DO DIREITO. AUSÊNCIA. I -  (...) - Ao imóvel livremente ofertado como garantia em alienação fiduciária, não se aplica a impenhorabilidade do bem de família. III - O princípio da boa-fé objetiva exige dos contratantes a adoção de postura ética e leal, devendo o julgador aplicar a Lei 8.009/1990 em consonância com tais princípios de forma a vedar a má-fé contratual e permitir que as obrigações sejam cumpridas em conformidade com o avençado.  (Agravo de Instrumento-Cv  1.0043.17.001585-3/001,  Tribunal de Justiça de Minas Gerais, Relator(a): Des.(a) Vicente de Oliveira Silva , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgado em 12/09/2017)” (destaque nosso)

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. BEM DE FAMÍLIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. FALTA DA VEROSSIMILHANÇA. PROVA INEQUÍVOCA. INDEFERIMENTO. 1. (...). 2. A mera alegação de que se trata de bem de família não possui o condão de desconstituir obrigação contratual assumida de livre e espontânea vontade pela parte, sem a qual o negócio não teria se realizado. 3. (...) (20150020001185AGI, Tribunal de Justiça do Distrito Federal, Relator Maria de Lourdes Abreu, 5ª TURMA CÍVEL,  julgado em 15/04/2015)”

            Sendo assim, alegações de bem de família para desconstituir a garantia fiduciária fornecida pelo devedor fiduciante não são eficazes em juízo. Entretanto, há uma linha de defesa em relação à alegação de bem de família que pode ser extremamente eficaz, levando eventualmente a anulação da garantia fiduciária, bem como de eventuais arrematações extrajudiciais realizadas sobre o bem.

            A a Lei n° 10.931/04 previu em seu artigo 51 que todos os tipos de obrigação, inclusive prestadas para garantir dívidas de terceiro, poderiam ser garantidas por imóveis alienados fiduciariamente. Isso foi uma inovação na legislação pátria, já que anteriormente a esta mudaça legislativa o oferecimento de garantias fiduciárias era limitado a financiamentos imobiliários em nome próprio. Essa é a redação do artigo:

Art. 51. Sem prejuízo das disposições do Código Civil, as obrigações em geral também poderão ser garantidas, inclusive por terceiros, por cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis, por caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis e por alienação fiduciária de coisa imóvel.” (destaque nosso)


            Destarte, a partir dessa inovação legal uma gama enorme de empréstimos, inclusive prestados por terceiros, poderia ser garantido com alienação fiduciária, o que tornava a operação muito mais segura para o credor, e mais barata para o devedor em termos de juros pagos pela obrigação assumida.  Começou então a ser normal que pessoas jurídicas (empresas) tomassem empréstimos junto a instituições financeiras fazendo com que terceiros (pessoas físicas) fornecessem bens imóveis em alienação fiduciária para garantir a operação.

            Suponha-se a situação onde a empresa A toma um empréstimo de R$ 300.000,00 junto à instituição financeira X para obter capital de giro. Para garantir a obrigação Pedro aliena fiduciariamente imóvel de sua propriedade à instituição, bem este avaliado em R$ 350.000,00.  Sendo assim, a situação jurídica do exemplo hipotético é a seguinte: a empresa A é o devedor fiduciante, a instituição financeira X é o credor fiduciário e Pedro é um terceiro que forneceu um imóvel para garantir a operação.  Esse tipo de situação já ocorria com hipotecas.

            Para situações semelhantes envolvendo garantia hipotecária, muitos devedores que deram o bem em hipoteca para assegurar dívidas de terceiros começaram a alegar judicialmente que, em que pese o fornecimento do bem como garantia, o art. 3º, V, da Lei n° 8009/90 não poderia ser aplicado. Assim sendo, mesmo que o terceiro garantidor tenha se comprometido com o oferecimento do imóvel em hipoteca, o mesmo não poderia ser penhorado, caso ficasse provado que o imóvel era bem de família.  Na opinião do autor desse livro, isso viola claramente a lealdade contratual que deve se esperar de todos os intervenientes num contrato. Porém, apesar disso, o Superior Tribunal de Justiça adotou o entendimento de que para essas situações, para a garantia hipotecária ser considera válida e eficaz, não sendo possível a alegação de impenhorabilidade do bem de família, seria necessária a comprovação de que de alguma maneira a entidade familiar se beneficiou do empréstimo garantido por hipoteca. Nesse sentido pode-se citar o seguinte julgado da corte superior:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC) - EMBARGOS À EXECUÇÃO - IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA – DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DA EMPRESA EMBARGADA. 
(...)  2. A exceção do art. 3º, V, da Lei 8.009/90 não se aplica às hipóteses em que a hipoteca é dada em garantia de mútuo contraído por sociedade empresária cujo sócio é titular do imóvel gravado ou quando o empréstimo foi adquirido em benefício de terceiro. A impenhorabilidade do bem de família só não será oponível nos casos em que o empréstimo contratado foi revertido em proveito da entidade familiar. Precedentes. 3. Agravo regimental desprovido, com aplicação de multa. (AgRg no AREsp 48.975/MG, Quarta Turma, Relator Ministro Marco Buzzi, DJe de 25/10/2013)”(destaquenosso)


Assim sendo, o Superior Tribunal de Justiça interpretou o art.3º, V, da Lei n° 8.009/90 que só faria sentido uma entidade familiar perder a proteção da impenhorabilidade do bem de família, caso houvesse um claro proveito econômico dessa mesma entidade familiar. No caso de oferecimento de um imóvel em garantia hipotecária para a dívida de um terceiro, esse proveito econômico não é uma certeza. Podem ter casos que o proveito exista, podem ter outros casos que isso não ocorra. Como saber?

Primeiramente, é de se reconhecer que o mesmo raciocínio aplicado a hipoteca, pode-se aplicar-se a alienação fiduciária de bens imóveis, apesar de, como já discorrido, tecnicamente não ter sentido falar em impenhorabilidade em relação a uma garantia fiduciária.  O Tribunal de Justiça de Pernambuco já decidiu nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. HIPOTECA. PRELIMINAR. MOTIVAÇÃO SUFICIENTE. NULIDADE AFASTADA. MÉRITO. BEM DE FAMILIA DADO EM GARANTIA DE CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO.  INEXISTENCIA DE PROVA DE PROVEITO DA ENTIDADE FAMILIAR. IMPENHORABILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. 1. (...) . 3.. Mérito. Nos termos da Lei nº 8.009/90 e do Código Civil (arts. 1.711 e seguintes) o imóvel de residência do casal, ou da entidade familiar, é, regra geral, impenhorável. As exceções à proteção legal ao domicílio familiar acham-se expressamente arroladas no art. 3º da Lei nº 8.009/90, distribuídas dentre os seus incisos I a VII. 4.. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que "a finalidade da Lei 8.009/90 não é proteger o devedor contra suas dívidas, mas visa à proteção da entidade familiar no seu conceito mais amplo, motivo pelo qual as hipóteses de exceção à impenhorabilidade do bem de família, em virtude do seu caráter excepcional, devem receber interpretação restritiva" (AgRg no AREsp 537.034/MS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA,DJe 1.10.2014).5.. Ao menos em sede de cognição sumária, própria do presente estágio processual, a inexistência de prova de que o crédito percebido pelos agravantes tenha sido revertido em prol da família. 6. (...)(Agravo 447190-70008778-52.2016.8.17.0000, Tribunal de Justiça de Pernambuco, Relator Jones Figueirêdo, 4ª Câmara Cível, julgado em 16/03/2017)” (destaque nosso)

Portanto, parece claro que os Tribunais Pátrios terão uma tendência forte de interpretar a validade da alienação fiduciária de maneira semelhante como o STJ fez com a hipoteca. No exemplo hipotético, se Pedro não tivesse qualquer relação com a empresa A, seria muito difícil dizer que o empréstimo contraído pela pessoa jurídica de alguma maneira aproveitou a entidade familiar da qual Pedro faz parte. Logo, haveria uma grande possibilidade da garantia fiduciária, acaso Pedro questionasse judicialmente, ser considerada inválida e impossível de ser executada extrajudicialmente.

Agora, se Pedro fosse sócio da empresa? Aqui a interpretação fica mais sutil e subjetiva.  Nos casos onde as pessoas físicas que deram o bem em garantia para assegurar dívida de uma empresa sejam as únicas sócias dessa mesma companhia, fica muito difícil argumentar que o empréstimo não aproveitou a entidade familiar. Ora, se Pedro é o único sócio da empresa A, parece claro que o empréstimo concedido beneficiou diretamente a Pedro, pois o sucesso da empresa reverterá em benefícios claros para a sua entidade familiar.  O bem dado em garantia fiduciária nesses casos muito provavelmente não será considerado bem de família para fins de proteção legal do devedor:

 “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CONHECIMENTO. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. INADIMPLEMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. BEM DE FAMÍLIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA EM FAVOR DO CREDOR. ANTECIPAÇÃO DA TUTELA. REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC. DECISÃO MANTIDA.
1. (...) 2. No caso dos autos, não se encontram presentes os requisitos autorizadores da concessão da medida emergencial, porquanto os agravantes assumiram a condição de avalistas, em cédula de crédito bancário, em que a devedora principal era sociedade empresária da qual eram os únicos sócios. 2.1. A exceção à impenhorabilidade do bem de família, prevista no art. 3º, inc. V, da Lei 8.009/90, incide quando o imóvel é dado em garantia de dívida da própria entidade familiar, o que ocorre no presente caso, pois a obrigação garantida é de responsabilidade dos agravantes, únicos sócios da empresa devedora. 3. Precedente do STJ. 3.1 "1. É autorizada a penhora do bem de família quando dado em garantida hipotecária da dívida contraída em favor da sociedade empresária, da qual são únicos sócios marido e mulher. (REsp 1435071/PR, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, DJe 06/06/2014). 4. Agravo desprovido.(, 20150020074899AGI, Tribunal de Justiça do Distrito Federal,  Relator João Egmont, 2ª Turma Cível, julgado em 27/05/2015)” (destaque nosso)

            Por outro lado, quando as pessoas físicas ofertantes da garantia fiduciária forem sócias da empresa, mas não as únicas sócias, a análise deverá ser feita no caso concreto para comprovar se o empréstimo à companhia beneficiou de fato a entidade familiar daqueles que deram o bem em garantia. Parece claro que há ao menos um forte indício de que um empréstimo feito a uma pessoa jurídica irá beneficiar o seu sócio, mesmo que ele não seja o único, e por via de conseqüência a sua entidade familiar. Entretanto, reconhece-se que há espaço para argumentação de caráter mais subjetivo nessa situação.

            Por fim, é preciso ressaltar que a impenhorabilidade do bem de família diz respeito a apenas um imóvel da entidade familiar. Logo, não necessariamente, mesmo que não tenha beneficiado a entidade familiar, um bem dado em garantia fiduciária para assegurar dívida de um terceiro será considerado bem de família. Portanto, essa defesa só poderá ser eficiente em relação ao devedor, caso realmente se comprove que o bem oferecido como garantia constituir-se-ia bem de família e que o empréstimo não beneficiou a entidade familiar.

64 comentários:

  1. Soul,
    Não sou técnico na área, mas a leitura foi de fácil compreensão em termos gerais. Algum ou outro termo técnico tive que pesquisar mas a idéia geral foi captada. Acredito que deva ser essa pegada, para não ficar extremamente técnico ou informal ao extremo, sem passar a mensage pretendida.
    Um abraço,
    Investidor doméstico.

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    1. Olá, colega.
      É que se trata de uma parte retirada aleatoriamente. Muitos dos conceitos terão sido explicados anteriormente na obra.
      Agradeço o comentário.
      Um abs

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  2. Está ótima a linguagem utilizada.

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  3. Já investi em alguns imóveis via leilão extrajudicial, acho que vc deveria fazer um livro mais "simples" para estajud e este mais "completo" para aqueles que querem aprofundar em imóveis judiciais. O texto tem uma leitura fácil, mas pra quem só opera no extrajud acho que algumas informações são desnecessárias.

    Leilão extrajud para leigos:
    Definição: Bancos, financeiras, lei que regulamenta, ITBI, tipos de processo para retomada, prazos, cuidados e etc.

    Abraço.

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    1. Olá, colega.
      Nesse exemplo, quais seriam desnecessárias?
      Eu compreendo e já pensei nisso. Mas esse tipo de coisa já tem gente fazendo vídeos no youtube, porém se a pessoa for a azarada de ter dado lance no imóvel que falei, e os devedores tiverem um bom advogado, e 450 mil for um valor razoável para a mesma, terá arrumado um problema por vários anos.
      Não há como falar sobre cuidados em relação a bem de família (que é apenas uma das defesas, e está longe de ser a principal) em leilão extrajudicial sem saber o mínimo do que foi descrito.
      Mas, o seu ponto é muito válido e agradeço o seu comentário.
      Abs!

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    2. " quais seriam desnecessárias"

      As citações de julgados, pela sua formação vc não precisa ficar confirmando a todo momento sua tese. Concordo com as exceções em leilões extra judiciais, mas são raros, o maior problema que vejo é com relação a desocupação.

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    3. Olá, colega. Grato
      a) Claro, mas eu realmente acho importante, principalmente para leigos, saber o posicionamento dos tribunais, principalmente em alguns temas.
      b) Colega, a ocupação de um imóvel é o menor dos problemas. Porém, sei que esse é o maior temor de quem não entende ou tem experiência. Esse é um mindset equivocado para se operar com a compra e venda de imóveis em leilão, estar ocupado quase todos imóveis estarão, o que é importante saber é se há motivos jurídicos fortes para a ocupação continuar existindo, e esse é o mindset (ou modelo mental correto).
      Engana-se, até julho de 2017, todos os leilões extrajudiciais (ou a esmagadora maioria deles, estou falando de de dezenas de milhares) eram ilegais por uma mudança de entendimento do STJ ocorrida em 2014. Eu, inclusive, troquei e-mail com o jurídico de um grande banco alertando para o problema, que veio a ser "solucionado" por uma mudança legal de meados de 2017, mas que na bem da verdade está longe de estar completamente solucionado.

      Um abs

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  4. Continua nessa.
    O que mais tem por aí é livro superficial.
    Sendo mais técnico/pratico o seu vai ser diferenciar e se tornar uma referência para quem realmente quer trabalhar com isso.

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    1. Olá, colega.
      Também penso assim. Escrever sobre os aspectos mais gerais, algumas horas pesquisando e a pessoa pode saber por conta própria sobre eles (mesmo não sendo operador do direito).
      Algo abordando nuances, como essa que coloquei, isso não se encontra em nenhum lugar, muito menos de forma concentrada e consolidada.
      Um abs

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  5. Já participei de alguns leilões, mas arrematei apenas um imóvel.
    Gosto de analisar aqueles em que há ação judicial (muitas vezes o preço cai bastante e muita gente tem receio).
    Gostei muito do texto.
    A linguagem é acessível e não tem como fugir de alguns termos técnicos.
    Não sei como estruturou o livro, mas seria interessante incluir alguns "causos" - reais ou fictícios -, de investimentos que deram muito errado ou tinham tudo para dar errado e você optou por cair fora.
    Digo isso porque, no aspecto técnico-jurídico, tenho certeza de que estará muito bom.
    Meu receio é de que um leigo não tenha paciência para ler tudo isso e seu livro seja um sucesso "apenas" no meio jurídico.

    Ele tem potencial para muito mais.

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    1. Olá, colega. O que mais tem é "causos", acho que eles são interessantes e ilustram bem o ponto que se quer fazer.
      Como já comprei dezenas e dezenas de imóveis, e como já participei de centenas e centenas de leilões, realmente posso dar muitos exemplos práticos para várias situações.
      Um abs

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  6. 1° Excelente o texto, muito esclarecedor e de fácil compreensão.

    2° Pelo jeito, o melhor mesmo é participar de leilões retomados por falta de pagamentos.

    3° Não sabia que as margens em leilões eram tão altas. Pra quem tem grana e uma boa estratégia é uma boa de lucro.

    4° No seu livro vai ter algum capítulo sobre leiloeiros?

    5° Como é a logística pra participar de leilões em outros estados? Arrematar é tranquilo, mas pra promover a ação?

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    1. Olá, colega.
      3-São apenas alguns que possuem essas margens, não é a regra.
      4 - Não vejo necessidade.
      5 - A sistemática é a mesma, você apenas vai estar longe. Não aconselho para marinheiros de primeira viagem.

      Abs

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  7. Transcrever artigos e ementas no corpo do texto é mais adequado em peças jurídicas. Acho que a leitura melhora bastante se vc apenas trouxer em notas de rodapé a identificação da decisão cuja ementa ampara uma afirmação do seu texto, tipo: AgRg no AREsp 48.975/MG. Transcrever texto de artigo jamais e ementas inteiras raramente, mas apenas em notas de rodapé. Abraço.

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    1. Olá, colega. Um amigo meu me deu essa sugestão. Eu acho ela muito valida.
      Porém, a minha ideia é que as decisões sejam formas de fixar o conteúdo. Há muitas questões que não existem regras legais e são apenas construções da jurisprudência. Se citar apenas os números das decisões acho que alguma coisa se perde.
      Para contornar isso, eu destaco o trecho da ementa importante, e o texto pode ser lido sem ser ler as ementas, sendo uma opção do leitor ler ou não.
      Porém, esse é um ponto que preciso refletir mais.
      Um abs

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    2. Soul as decisões me ajudaram a entender o conteudo do texto, creio que para quem é leigo em direito elas fazem é ajudar, principalmente pela linguagem juridica que é um pouquinho mais densa que o normal, entao escrevendo e dando exemplo fica mais facil.

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    3. Sim, colega. Vou tentar traduzir a linguagem jurídica. Muito do que é usado em direito com linguajar difícil é apenas preciosismo que não ajuda em nada. Porém, há termos técnicos que é interessante todos saberem.
      Basta ver a discussão sobre a prisão depois de julgamento em segunda instância e o conceito de trânsito em julgado.

      Abs

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    4. Acho que a parte jurídica pode deixar somente a parte da decisão que é importante. Tirar a parte inicial, nome do ministro, essas coisas podem ir numa nota de rodapé talvez. Abraços

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    5. Olá, Samuel.
      Gostei bastante do seu insight. A forma de citar jurisprudência é do jeito que fiz, mas realmente não preciso fazer assim num texto. Informações como ministro, turma, data de julgamento, etc, podem ser omitidas ou colocadas em rodapé dando maior fluidez.
      Grato mais uma vez, ótima contribuição.
      Abs

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  8. Começou complicado mais foi ficando mais fácil o entendimento no final.
    Como você disse num comentário acima acho que começar leve e ir pesando no final pois as pessoas já estarão mais habituadas com os termos .

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    1. Olá, Soldado.
      Sim, o livro será uma progressão. Essa foi uma seção tirada a esmo no meio do livro, quis apenas ver se a leitura ficaria muito pesada ou não. Se está ficando tranquilo, como essa seção faz parte de um todo, será ainda mais fácil.
      um abs

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  9. Eu não li a parte legal mas li o começo do post.
    ´Como vc fala, se o cara vai arriscar uma quantia vultuosa num imóvel ele tem que saber o que está fazendo e conhecer as leis (por isso que esse tipo de negócio tende a favorecer quem tem formação e trabalha no direito). O desafio aqui é alguém de fora da área ter a paciência, virtude e disciplina de aprender isso, ou simplesmente contratar um bom advogado.

    O nó do tal do "bom advogado" é que eu não tenho a mínima idéia de como achar um "bom advogado", para o leigo todo advogado é quase igual (é igual médico), você só vai saber se o advogado sabe e é bom mesmo se ele resolver muita coisa pra vc ou se ele for muito bem indicado por outro cliente que fez a mesma coisa que você quer fazer.

    Minha experiÊncia com advogados é terrível, todos não sabiam nada, ficavam perdidos na audiÊncia, me faziam a mesma pergunta diversas vezes, não lembravam quase nada do caso, pareciam que tinham caído de para quedas na audiencia sem nem ler o processo, enfim, não fizeram o dever de casa, e depois disso querem ganhar super bem.

    Acho que sempre vai ter espaço para bons advogados (bons mesmos, que se dedicam e conhecem bem a causa dos clientes) e não para aqueles que põe terno e vão pro forum com a cara limpa sem lembrar de nada achando que " dá pra desenrolar lá na hora ". São patéticos.

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    1. Olá, frugal.
      O conhecimento jurídico é importante sim, mas creio que aliar com conhecimentos financeiros é essencial. Saber o que é taxa de desconto, TIR, margem de segurança adiciona uma nova camada de conhecimento necessária para navegar em compras e vendas de imóveis.

      Você tem toda razão, é bem difícil, e muitas vezes as pessoas querem economizar com isso.
      Veja o escritório do meu amigo. Você não vai procurá-los se tem um cheque de 20 mil reais não pago, não faz sentido e vai sair muito caro. Agora, se você tem um problema jurídico com a sua franqueadora, ou com o seu imóvel financiado de 800 mil reais, faz todo o sentido pagar caro por um bom serviço técnico.
      Em muitos leilões que participei e estava aprendendo, tive a sorte de contar com advogados ruins do outro lado. Um imóvel que valia 1m, tinha fragilidades, e a parte contrata um advogado que não diz nada sobre a maior fragilidade e faz uma petição com erros de português de 3 folhas.
      Preço não é necessariamente qualidade, mas quase sempre andam juntos.
      Um abraço!

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  10. Achei a leitura bem fluida.
    Pode ser que eu tenha entendido porque estou habituado com a linguagem porque estou estudando conhecimentos bancários. Tenho duvidas se algumas partes ficariam mais pesadas. Contanto que você já tenha introduzido esses conceitos em alguma parte anterior do livro, não vejo problemas nessa parte.

    Sugestão de duas ferramentas que podem melhorar a didática dessa parte mais pesada:
    - comentar que essa parte é mais técnica e demanda um pouco mais de atenção diminuiria a chance de traumatizar o leitor (trabalho em uma universidade federal, participei de uma reunião em que um prof comentou que quando ele começa a matéria dizendo "que aquela disciplina é puxada, então tudo bem se sentir perdido no começo" o índice de desistência do curso é menor)
    - senti falta de uma ilustração exemplificando, como no exemplo da empresa+pedro. Mas 1) não sei o quanto isso dificultaria a edição ou aumentaria os custos do livro 2) talvez seja pegação no pé e o exemplo realmente não cabe uma ilustração.

    obs: esse post foi curioso porque vivenciei meus pais exatamente essa situação: perderam o imóvel em leilão e eles batalharam na justiça justamente com esse argumento do bem familiar. O advogado apresentou essa estratégia como se fosse a ideia mais mirabolante do mundo. Bem, desnecessário dizer que perdemos o apartamento né, hahahahahaha.

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    1. Olá, Luis.
      - Muito interessante você falar isso, pois eu fiz esse aviso repetida vezes durante o livro para quebrar o gelo. Tem até uma seção chamada "Pausa para balanço". Concordo com o professor, eu também vou dar "dicas" de como ler essas partes mais técnicas sem ter que se apegar tanto em termos técnicos e o que é importante e o que não é.

      - Você foi ao ponto. Eu percebi isso na metade da escrita. Desde então já bolei umas 40-50 esquemas de ilustração. Fiz apenas escrito, pois não entendo nada de como fazer essas imagens. Mas vou contratar alguém para fazer essas ilustrações, com certeza fica muito mais fácil a compreensão e a fixação.

      Luis, sinto ouvir essa informação. Porém, se for algum consolo, pela minha experiência as pessoas que sabem aceitar a situação e olhar para frente são as que mais se recuperam. Quantas pessoas não se afundam por não saberem que perderam.
      Muitos advogados inflam expectativas irrealistas, e isso tudo tem custo. Enquanto a pessoa não desocupa o imóvel, ela teoricamente tem que pagar uma taxa de 1% do valor do imóvel por mês. Some-se isso a juros de 12% ano, correção monetária, honorários de advogado de 10% e às vezes a pessoa se afunda ainda mais. Adquiri na última semana um imóvel que tem suas peculiradidades, mas que teoricamente as pessoas ocupando o imóvel deveriam mais de 200 mil de taxa de ocupação. Muitas vezes as pessoas se afundam, e o pior que no caso dele da parte jurídica não tem nenhuma tese decente.
      No seu caso, dependendo da situação, alegar bem de família é a mesma coisa de dizer que 2+2 = 5. Não vai colar, e só vai fazer que a pessoa tenha custos financeiros e emocionais.

      Um abs!

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    2. Ah, isso foi há 15 anos. Claro que a situação em si foi muito ruim. Mas como você disse, superei e hoje vejo como uma experiência positiva e que em muitos aspectos, evoluí muito mais em relação a meus colegas dessa época.

      (Menos no financeiro, porque todos ali tiveram uma ajuda familiar constante. Mas sabe, isso me deu uma percepção do quanto era privilegiado, mesmo com todas as dificuldades, embora fosse menos privilegiado que meus colegas, nunca o deixei de ser.)

      Agora sobre o livro: foquei tanto nas sugestões/críticas, que deixei passar batido a minha opinião real: não acho que tenha ficado pesado. E como você disse, essa linguagem é introduzida e constantemente revisada, então essaparte não estará pesada mesmo para quem não é da área.

      Outro ponto é que quem pega um livro desse tema, tem interesse de se aprofundar no assunto. Então, embora não seja desejável traumatizar o leitor, "passar a mão na cabeça" não seria a abordagem mais didática para um tema que exige conhecimentos da parte técnica da coisa. Se essa é uma das partes mais técnicas do livro, acho que você conseguiu achar o equilíbrio muito bem.

      É um assunto que tem parte técnica e suas peculiaridades e por isso "chato"? É. Mas muitas vezes, saber o "chato" que me dá mais rentabilidade. O cara leigo que tem interesse em aprender, se não entender, dá seus pulos. Consulta o advogado, google, etc.

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  11. Nunca tive dúvidas sobre o Bem de Familia, é bem pacificado a jurisprudência, os detalhes que você disse no post sobre sociedade de empresa é bem pertinente pois não é comum de ser comentado por aí. Infelizmente não há como não ter termos técnicos, mas nada impede do leitor do livro "correr atrás" da informação em outras fontes e caso não saiba procure um advogado !!

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    1. Olá, Stiffer. Sim, essa nuance em relação ao bem de família faz toda a diferença, já tive que ficar de fora de vários leilões interessantes por ser casos de empréstimos garantidos por terceiros, e eu via grandes probabilidade de problema (o caso narrado no começo é apenas um deles).
      Abs

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  12. Qual é o público-alvo do seu livro?

    Em uma leitura super rápida, dá para perceber que o vocabulário utilizado não é o vocabulário da maior parte dos brasileiros. Alguns exemplos: "aduz", "destarte" e outros. Há também uso de frases longas, fora da estrutura simples sujeito-verbo-predicado. Se você procurar por "linguagem cidadã" na internet, irá encontrar algumas recomendações que talvez sejam úteis.

    Resumindo, está claramente escrito em linguagem "de advogado", usando construções e termos comuns para quem tem essa formação. Quem for dessa área provavelmente se sentirá em casa. Para quem não é, será necessário um esforço de "tradução" mental.

    Espero ter ajudado.

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    1. Olá, colega. Primeiramente, ajudou sim.
      O público ainda não sei bem. Do ponto de vista financeiro, não sei nem mesmo se vale lançar um livro, mesmo que eu tire 200-300 mil com ele (sendo bem otimista), isso equivale a um leilão com margem razoável-boa.
      Foi um dos motivos, entre outros, pelos quais parei o projeto quando ele estava 70-75% pronto.
      Porém, é evidente que se eu fizer algo de qualidade posso vir a ganhar outras coisas que também são importantes do ponto de vista profissional-produtivo.
      Agora, o público desse livro com certeza não é o cidadão médio, pois o primeiro requisito é ter um mínimo de capital acumulado e alguma bagagem de conhecimento. E para ser sincero, não tenho o mínimo interesse em fazer um livro "adaptado". É como escrever um artigo tipo "como fazer a declaração de IR", adaptar com noções de SEO, escrever em linguagem simples, tudo isso para aumentar tráfego. Esse tipo de coisa não me interessa (apesar de querer melhorar o blog e mais público, usando algumas técnicas de SEO se necessárias), e se for para fazer isso prefiro me dedicar a outras coisas.
      Sobre os termos utilizados, tem bastante termo técnico, mas essa parte foi retirada aleatoriamente, em capítulos iniciais vários conceitos vão sendo introduzidos que fariam a leitura dessa parte específica mais fácil de ser compreendida.
      Coloquei essa parte apenas para ver a reação das pessoas que leram, pelos comentários uma parcela considerável está achando acessível. Porém, talvez eu possa fazer algumas modificações.
      No mais, agradeço novamente o insight.

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  13. Soul, concordo com os comentários anteriores. A leitura está fluida sim. Como fã aqui do blog, estou bastante ansioso para ler este livro!

    Eu sei que esse é um pequeno trecho retirado de um livro extenso, mas viu a decisão do STF no RE 605.709? O STF interpretou que a exceção ao bem de família do art. 3º, VII, da 8.009/90 vale apenas para o fiador de contrato de locação residencial (não para contrato de locação comercial).

    Talvez você até já tenha escrito sobre isso. Se eventualmente não escreveu, acho que valeria uma nota.

    Abs

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    1. Olá, Jorge,
      Obrigado pelas palavras amigo.
      Não sabia disso, vou dar uma olhada nesse RE. Muito obrigado pela contribuição, isso agrega bastante.

      Um abraço!

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  14. No começo foi meio incômodo ler devido aos termos pouco utilizados no dia-a-dia, porém ao longo do texto, o cérebro foi acostumando e ao final deu pra ter uma boa ideia do conteúdo. Claro que é necessário ler mais de uma vez para fixar. Como você disse que o exerto foi aleatório e o conteúdo do livro é progressivo, acredito que mesmo pessoas de outras profissões (sou engenheiro) poderão entender bem.
    Eu, se estivesse estudando o seu livro, teria feito um mapa mental e fluxograma do processo, para fixar melhor. Talvez, como disse o amigo acima, alguns gráficos ilustrativos podem ajudar o leigo.
    A impressão que tenho dos leilões é de entender "O que não devemos fazer", portanto talvez valha a pena compliar estudos de casos de potenciais fracassos, mais importante até que os sucessos.
    Já estudei para concurso e os melhores livros que li de conteúdo jurídico tinham: bullets com os tópicos abordados em cada início de capítulo, ilustrações e um resumo final do conteúdo.

    São essas as minhas contribuições.

    Um abraço,
    Oldir

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    1. Olá, colega.
      Sim, a ideia de fluxogramas é interessante
      Sim, você está correto sobre "o que não fazer". Vou além, acho que muitas coisas na vida o modelo mental correto é começar com o que "não se deve fazer" em primeiro lugar.
      Grato pelas contribuições.
      Um abs!

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  15. Ótimo trabalho. Linguagem extremamente clara. O nível de detalhes (com exemplos de ementas e apresentando até mesmo a exceção à regra - a hipótese de impenhorabilidade do bem de família ofertado em garantia fiduciária) me pareceu adequado para quem quer conhecer bem os leilões de imóveis. Pode reservar o meu livro :D.

    Reginaldo.

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    1. Olá, Reginaldo.
      Grato pelas palavras.
      Um abs!

      Excluir
  16. Está excelente. No ponto exato. Na dúvida, algumas referências também podem ser informadas em anexos.

    É hora de publicar a primeira edição...E com certeza haverá muito espaço para atualizações de jurisprudência e
    melhorias em outras edições.

    Podemos ter uma previsão da data de lançamento?

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    1. Olá, colega. Grato pelo comentário.
      Ainda não.
      Um abs

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  17. Ótimo! Aguardamos a data do lançamento...

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  18. Muito bom! Tem que manter isso! E publicar!
    Rs
    Abraços!

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  19. Olá Soul,
    texto claro e fluido, mas já tenho experiência. Minha interpretação já pode estar "viciada". O fato jurídico narrado é constantemente encontrado nos leilões e por coincidência, este mês, um imóvel bem razoável na margem de lucro está nesta situação (vc já deve saber ne!). Do mais, sempre atento ao seu blog e às novidades. Email encaminhado. Abraço

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    1. Olá, Maringá.
      Sim, você que está pegando mais experiência, sabe que não é uma situação incomum.
      Se o azarado ganhar a primeira concorrência num caso desse, e tiver o duplo azar de pegar um advogado preparado representando os devedores, não vai saber por qual motivo o "grande negócio" vai se transformar num abacaxi jurídico de vários e vários anos.
      Se esse é um negócio dentre dezenas de outros, ok sem problemas, se este é um negócio que representa razoavelmente o portfólio, a pessoa vai ter se arrependido de ter entrado nesse universo levado por vídeos de alguns minutos do youtube.

      Vou ver o seu e-mail.
      Um abraço!

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  20. Pelo seus relatos, já deu pra perceber que participa mais de leilões judiciais do que extrajudiciais. Algum motivo?

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    1. Olá, Hank Investidor.
      Não, colega, não participo de leilões judiciais. Estes são muito mais complexos, podem levar o arrematante a perder o dinheiro ou ter sérios prejuízos financeiros. Amador, ou mesmo advogado sem experiência, comprando leilão judicial não faz muito sentido.
      Abs

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    2. Fiz essa pergunta pq achava que a alegação de bem de família só era válida para imóveis quitados (e não financiados) e quando era único imóvel. Não sabia que em leilões extrajudiciais, esse argumento jurídico (bem de família) poderia ser utilizado com eficácia. No meu limitado conhecimento, somente em leilões judiciais isso ocorria. Abraços

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    3. Olá, Hank.
      Nunca se pode subestimar a capacidade de advogados de criarem teses jurídicas e do Judiciário de aceitar alguma delas. Sim, em certos casos a alegação de bem de família pode ser feita em relação a bens oferecido em garantia fiduciária com muita eficácia.
      Abs

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  21. Concordo com o pessoal já falou acima.
    O texto está claro e bem fácil de ser entendido.

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  22. Soul, como participante de leilão e profissional da área jurídica, acho que o texto está muito bem adequado. Não simplifique o que não pode ser simplificado, não importa se o texto vai ficar menos robusto(ou mais leve). Alguns assuntos demandam análise técnica consistente e pode até mesmo chata, mas não desnecessária! Tratar de temas que exigem profundidade é o leitor que precisa se adequar, não o contrário. Este exemplo que você trouxe demonstra muito bem, que basta uma simples nuance, para que o jogo vire em desfavor do arrematante. Continue nessa toada. Forte abraço. Fã do Nassim Taleb.

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    1. Olá, colega.
      Sou de opinião similar, mas é sempre bom "ouvir" mais pessoas para saber se o que se acha faz sentido ou não.
      Grato pela mensagem.
      Um abs!

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  23. Acho que o texto está exatamente na medida.
    Estou ansioso por esse livro e não espero algo simplificado.
    Em um assunto como esse, acredito que os leigos não podem se contentar com algo medíocre, mas sim, devem buscar conhecimento profundo.
    Essec pequeno trecho revela que o livro trará esse conhecimento profundo, algo que não encontrei em nenhum outro lugar e que por esse motivo, ainda me impede de entrar em leilões.
    Não quero contar com a sorte...

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    1. Olá, colega.
      Grato pela mensagem.
      "Não quero contar com a sorte...", esse deveria ser o objetivo.
      É por isso que simplificações sobre leilão são perigosas.
      Eu posso simplificar em investimentos de ações ou FII, dizendo que basta fazer pequenos aportes periódicos de forma diversificada.
      Pronto. É por isso que existem centenas de artigos sobre esse tema sem qualquer comprometimento.
      Leilões não é bem assim, pois são valores grandes e como se fosse um "único aporte", e uma nuance pode fazer toda a diferença.
      Um abs

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  24. Bom dia, Soul!

    Como parte diretamente envolvida com penhora de imóveis (sou AJOF) e que gosta de estudar o tema, considero o texto na medida perfeita. Muito melhor do que qualquer material no assunto, especialmente quanto à objetividade.

    Com intuito de contribuir, indico também a recente decisão do STF no RE 605.709. Link externo (http://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI281979,91041-STF+afasta+penhorabilidade+de+bem+de+familia+do+fiador+na+locacao)

    Abraços e avise assim que o livro estiver disponível!

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    1. Olá, colega. Grato pelo comentário.
      Sobre a notícia, infelizmente nosso Judiciário pode produzir decisões assim. Eu não consigo entender decisões desse tipo, mas, é preciso saber navegar nesse ambiente.
      O interessante é a primeira parte da notícia (eu não li o RE na íntegra):
      "A 1ª turma do STF decidiu que não é possível penhorar o bem de família do fiador na locação comercial. Por maioria dos votos, os ministros proveram recurso no qual o recorrente alegava ser nula a arrematação de sua casa – localizada em Campo Belo/SP – em leilão ocorrido no ano de 2002."
      O imóvel foi arrematado no ano de 2002. 16 anos depois o Judiciário resolve anular o leilão. Imagina a confusão que isso não vai gerar para o azarado arrematante.

      Um abs!

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  25. Soul,
    Acho que um bom parâmetro seria comparar a sua escrita com livros de investimentos (os livros sérios, rs, não os livros de auto-ajuda financeira).

    Pra mim, o texto está na medida!

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    1. Olá, colega. Essa é uma excelente métrica realmente.
      Um abs

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  26. Olá

    Vou citar algumas impressões.

    O parágrafo
    "Aliás, a própria noção de impenhorabilidade a um bem dado em garantia fiduciária não é tecnicamente correta(...)"

    não ficou claro para mim imediatamente. Somente entendi a ideia depois que li o exemplo. Quando reli o parágrafo tudo fez sentido. Ou seja, gerou um desconforto. Eu acho perfeitamente normal esse sentimento ao ler textos mais técnicos. Se você deseja deixar o livro mais fluido, poderia introduzir o exemplo antes da ideia.

    Destarte é uma palavra que eu não conhecia.

    Eu entendi a expressão "jurisprudência pátria é pacífica". No entanto, ela soa como jargão jurídico. A palavra pátria já está subentendida no contexto.

    Abraço
    Eduardo

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  27. Olá Soul, como vai?
    Gostei do estilo..

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  28. Tenho interesse em começar em leilões, gostaria de dicas para iniciantes

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