domingo, 29 de junho de 2014

IMÓVEIS - EXPECTATIVA REALISTA DE RETORNO NO LONGO PRAZO

     Olá colegas! Estou com muitos temas na cabeça, e originalmente iria escrever sobre renda fixa. Porém, eu vi um comentário sobre a tendência de imóveis e alugueis dobrarem de valor real a cada 10 anos. Tal fato me fez elaborar o presente artigo para mostrar alguns dados históricos, e algumas premissas básicas sobre crescimento reais sustentáveis.

                Primeiramente,   toda vez que se fala em retorno real, está se dizendo um retorno onde a inflação foi descontada,  portanto um  retorno  positivo significa um aumento no poder de compra e se negativo o contrário. Há algumas questões fundamentais sobre a inflação. Primeiramente,  não se subtrai a inflação de um rendimento para saber o rendimento real, a inflação deve ser descontada. É impressionante como até economistas que falam na televisão ou são educadores financeiros famosos às vezes cometem esse erro primário.

A razão é simples amigos. Se houve uma inflação de 10% em um ano e um investimento rendeu 20% no ano, para medirmos o aumento do poder de compra a comparação  deve ser com o final do período onde um valor de R$ 100,00 terá se transformado em poder de compra em R$110,00 (R$100,00 + 10% de inflação). Logo, o valor de R$ 120,00 (R$ 100,00 + 20% de retorno do investimento) deve ser comparado com o valor de R$ 110,00, e isso ocasiona diferenças.

A fórmula para se encontrar a taxa real de um investimento descontando a inflação é a seguinte:
Taxa Real = ( (taxa nominal + 1)/(inflação + 1) – 1

Continuando no exemplo, o retorno real de um investimento que teve rentabilidade em um ano de 20% com uma inflação de 10% é de : Retorno real = ((1+0,2)/(1+0,1)) – 1 = 9%

Portanto, o rendimento real não é de 10% no exemplo dado, o que aconteceria se apenas se subtraísse o rendimento nominal de 20% da inflação de 10%, mas sim 1% a menos. Pode parecer pouco, mas não é, imagine a grande diferença que isso faz num fundo de pensão com bilhões de reais sobre sua administração. Fica claro também que quanto maior a inflação, menor será o rendimento real, portanto um investimento com taxa nominal de 5% e uma inflação de 2% é muito melhor do que um retorno de 20% e uma inflação de 17%. Esse é um dos motivos porque  países com altas taxa de  inflação pagam juros reais maiores, e não apenas juros nominais maiores.

O segundo ponto importante é que os índices oficiais de inflação não refletem necessariamente a perda do poder aquisitivo de uma pessoa ou de uma família específica. Como assim, Soul? Os diversos índices de inflação nada mais são do que séries de números ponderados por algum critério. Ih, Agora complicou. É fácil. Um índice de inflação geralmente possui uma cesta de produtos: vestuário, alimentos, transporte, energia, etc. Cada tipo de produto possui um peso nesse índice, por exemplo, os alimentos podem ter um peso duas vezes maior do que o item transporte, por exemplo. Se a ponderação dos alimentos no total do índice for de 20% (e do item transporte de 10%), quer dizer que a cada alta de 1% nos alimentos corresponderá a um aumento de 0,2% no índice total e uma alta de 1% no item transporte vai afetar o índice em apenas 0,1%.

Soul, como é feita essa composição, como eles determinam o peso de cada variável no índice? Há metodologias, e elas podem ser encontradas no site do IBGE (para o caso de sabermos sobre o índice calculados por essa instituição). Não cabe aqui se discutir as metodologias para ponderação nos índices oficiais de inflação, mas apontar que a ponderação do IPCA pode ter uma estrutura muito diferente dos gastos de um indivíduo. O IPCA possui um item relacionado a mensalidades escolares, se um casal não possui filhos, muito provavelmente um aumento em 50% nas mensalidades não afetará em nada o poder de compra deles, apesar de afetar o índice oficial de inflação.  Se uma pessoa possui um gasto maior do seu orçamento com comida (o que é o caso para a maioria dos pobres), a inflação com o item comida pode ter um peso maior do que na inflação oficial. Isso claramente está ocorrendo com o Brasil, onde o IPCA transita entre 5,5% a 6,5%, mas a inflação de alimentos em 2013 encerrou em 8,5% (http://g1.globo.com/economia/noticia/2014/01/inflacao-oficial-fecha-2013-em-591-diz-ibge.html) . Portanto, os mais pobres estão sendo penalizados, e não é à toa a queda de popularidade da presidente.

Sendo assim, a medição do poder de compra é algo complexo e intimamente ligado aos indivíduos, porém é inegável que os índices oficiais de inflação, desde que o país seja sério (o que não foi o caso da Argentina que manipulou os seus índices de inflação nos últimos anos) é uma boa aproximação para o poder de compra de uma moeda para indivíduos e famílias.

Depois dessa breve-longa introdução sobre inflação e rentabilidade real, posso falar sobre o tópico central do artigo. O Brasil possui poucos dados sobre o seu mercado imobiliário. Infelizmente, não se tem dados confiáveis para períodos longos de tempo, e alguns dados são evidentemente falhos, como o índice FIP-ZAP que se baseia nos anúncios de venda de imóveis. Apesar destes problemas, há um índice brasileiro que mede razoavelmente bem o comportamento dos preços dos imóveis residenciais no país é o Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados, ou IVG-R publicado pelo Banco Central.

 A maioria das vendas de imóveis no Brasil, até mesmo porque os valores envolvidos são muito altos para a esmagadora maioria dos brasileiros, é vendida por financiamento. É difícil saber exatamente o percentual de imóveis vendidos financiados por instituições financeiras, mas há estimativas que seja de aproximadamente 60%, contra 35% de pagamento à vista e 5% de financiamento do próprio dono do imóvel (http://revista.zap.com.br/imoveis/um-terco-dos-imoveis-vendidos-e-pago-a-vista/, os números são para o mercado de São Paulo).

Portanto é inegável que os imóveis financiados possuem uma grande relevância no mercado residencial brasileiro.  Antes de o banco liberar o financiamento de um imóvel, um especialista, geralmente um engenheiro avaliador, precisa avaliar o valor de mercado de imóvel, pois é o próprio imóvel que servirá de garantia para o banco em caso de inadimplemento dos empréstimos.  O IVG-R mede essas avaliações imobiliárias feitas pelas instituições financeiras ao conceder financiamentos imobiliários. É um índice bom que representa razoavelmente o comportamento de preço dos imóveis residenciais brasileiros. O único problema do índice é que ele remonta apenas há março de 2001, então a janela temporal é muito pequena, o que me leva ao próximo parágrafo.

Como sempre o mercado americano possui muito mais dados do que o brasileiro, quem leu minha série sobre REITs pode perceber isso claramente.  Logo, o mercado americano é um bom ponto de partida para se analisar o comportamento de preço dos imóveis residenciais. Felizmente, os EUA possuem um índice que mede o valor dos imóveis residenciais desde 1890, ou seja mais de 120 anos. É o famoso Case-Shiller index Composite, elaborado pelos economistas Karl Case e o Nobel de economia  Robert Shiller (mais informações aqui http://en.wikipedia.org/wiki/Case%E2%80%93Shiller_index) .
 O índice já é ajustado pela inflação (sempre que se fala que alguma coisa é ajustada pela inflação, quer dizer que os rendimentos/evoluções mostrados são reais, esse tipo de ajuste é essencial para poder comparar dados de épocas tão distintas como 1920 com 2007, por exemplo), e teve início numa base 100 em 1890. Sendo assim, se o índice chegar a 200 quer dizer que o valor dos imóveis residenciais está uma vezmaior em termos reais do que em 1890, e se o valor for de 100 quer dizer que os imóveis estão basicamente com o mesmo valor real de 1890. Amigos, neste caso uma imagem, ou melhor um gráfico, vale mais do que mil palavras:


                A tendência é clara. Os imóveis possuem uma discreta valorização real no longo prazo (no período de 1890 a  2012 foi de 0,3% ao ano), e quando há um descolamento muito grande dessa tendência histórica é um claro indicativo de que os preços estão sobreavaliados ou subavaliados. O período de 1995 a 2006 salta aos olhos, pois os preços dos imóveis subiram muito em relação a sua média histórica, o resultado , conhecido por todos,  está consubstanciado no gráfico na severa retração nos anos de 2007-2008.

                Por quais motivos os imóveis possuem essa tendência de apenas acompanhar a inflação no longo prazo? É difícil dizer, o professor Shiller dá algumas respostas interessantes: a) mobilidade, quando os preços de uma região ficam caros demais, as pessoas/indústrias/comércio se mudam, b)  as restrições para construção vão sendo relaxadas pelo poder público, assim onde pode se construir um prédio de 10 andares passa a poder construir 30 andares, diminuindo o custo de se construir um aparamento por terreno,  c) tecnologia que torna a construção de casas mais baratas, entre outros argumentos. Porém,  não é o foco desse artigo discutir essa questão específica.

                Depois de ver os resultados centenários do mercado americano, e nos acostumarmos com o grau de magnitude de mudança de preço real dos imóveis no longo prazo, eu posso apresentar o índice IVG-R de 2001 a 2014 retirado diretamente do site do Banco Central. É necessário destacar que diferentemente do índice Case-Shiller o IVG-R série temporal não é ajustado pela inflação. O início da série é em março de 2001 a valor 100 (http://www.bcb.gov.br/pt-br/paginas/banco-central-publica-serie-temporal-sobre-variacao-de-preco-de-imoveis.aspx).




                Colegas, sem entrar na polêmica discussão se há ou não uma bolha imobiliária, o fato é que o gráfico é um pouco assustador. Ele mostra uma valorização real muito grande no período entre 2004 a 2014, muito maior do que a valorização no boom imobiliário dos EUA entre 1995-2006.  Para percebemos melhor a valorização real dos imóveis nos últimos 10 anos basta olharmos o seguinte gráfico:





                Durante os anos de 2007 a 2012, os imóveis residenciais valorizam 10% ou mais ao ano de forma real, chegando ao pico de 2010 com inacreditáveis 20% aa. Tais números em muito discrepam da longa tendência de valoração real verificada no mercado americano nos últimos 120 anos. É possível, porém, ver uma clara tendência de diminuição da valorização real dos imóveis. Portanto, talvez realmente não haja uma grande queda acentuada em valores como ocorreu em 2007-2008 no mercado imobiliário (o que não pode ser descartado totalmente), mas, e aqui é minha opinião pessoal, parece clara a tendência para os próximos anos de acomodação dos preços. Como a inflação aqui no Brasil é muito maior do que a inflação nos EUA, uma acomodação de preços em valores nominais, pode fazer que em 5/6 anos boa parte dessa valorização real seja “comida” pela inflação, se houver uma pequeno decréscimo nominal nos preços o vigor da queda da valorização real será ainda mais acentuado.  Sobre esse tema há inúmeras opiniões, a perspectiva aqui adotada é baseada única exclusivamente na premissa de que a valorização real em períodos longos de tempo dos imóveis é discreta, como foi nos EUA. Pode ser que não seja o caso no Brasil, e que aqui possa haver uma expectativa de crescimento real dos imóveis no longo prazo, mas se houver essa tendência com certeza não será de 20%, nem tampouco de 5% (com essa taxa os imóveis dobram de valor real em 14 anos aproximadamente), mas talvez algo em torno de 1,5/2% ao ano.

                O que dizer dos alugueis? Colegas, se os imóveis possuíssem uma tendência de crescimento real acelerado, os yields (percentuais) chegariam a níveis baixíssimos depois de pouco tempo. Tal fato pode ser comprovado pelo seguinte gráfico que mostra o declínio percentual do valor dos alugueis nos últimos anos devido à valorização real acentuada dos imóveis.



                A explicação é simples. As dinâmicas atrás de valorações dos imóveis são distintas da valorização dos alugueis. O aluguel está nitidamente relacionado à renda per capta dos habitantes de um pais. Os imóveis financiados também estão, mas como os prazos para pagamento de um financiamento são longos, como é o caso no Brasil onde os financiamentos foram esticados  para 30/35 anos,  o impacto não é tão direito e imediato. Eu já li perspectivas otimistas de que o aluguel poderia crescer de forma real em 7% ao ano. Um crescimento desses é apenas otimismo, pois não encontra nenhuma correspondência com os dados econômicos.

                De onde sai o dinheiro para pagar um aluguel residencial ou comercial? Da economia real. A economia real é afetada por diversas variáveis macroeconômicas. O que mede a possibilidade de aumento de renda de uma população é o aumento real do seu Produto Interno Bruto. Qual é o principal fator para o aumento do PIB? A produtividade da força trabalhadora. O que faz aumentar a produtividade? Basicamente investimentos e educação. De onde vem o dinheiro para se fazer investimentos? Basicamente da poupança interna de um país (e complementada com investimentos estrangeiros direitos em alguns países).  Portanto, para um aluguel crescer 7% real ao ano, o que dobraria o valor do aluguel real em uma década, quer dizer que necessariamente a economia de um país deve crescer a taxa de 7% pelo menos, pois se uma empresa ou indivíduo vai pagar um aluguel em valor real dobrado daqui 10 anos, o dinheiro tem que sair de algum lugar.

                Colegas, um crescimento real de 7% ou mais só foi atingido recentemente pela China, e a China possui inúmeras peculiaridades (ou ao menos possuía), como uma vasta população rural, taxas de investimento enormes e taxas de poupança interna gigantescas. Um crescimento dessa magnitude é tão fenomenal que ele não pode ser mantido para sempre, há um limite, e a China já está começando a esbarrar nesses limites. O Brasil com uma taxa de investimento ridícula, uma taxa de poupança incrivelmente baixa (os números são menos de um terço dos números chineses) não possui nenhuma condição estrutural de crescer nem remotamente perto de 7%, tanto é verdade que o nosso crescimento orgânico, segundo o FMI, possui um limite de 3,5% (http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,fmi-reduz-crescimento-potencial-do-brasil-para-3-5,168296e)  , com o atual estágio da nossa produtividade, poupança, infraestrutura investimento.  Esse 3,5% é o potencial se nós fizéssemos absolutamente tudo certo, portanto é uma taxa para lá de otimista. Portanto, o Brasil não vai crescer a taxas altas, pois o Brasil não apresenta condições objetivas para tanto. Logo, não é possível estimar, no mercado como um todo, é claro que pode haver alguma exceção setorial e geográfica, crescimentos reais muito acentuados, se é que vai haver algum, num período curto ou médio de tempo.

                 Eu gosto de imóveis. Invisto em imóveis via FII, e principalmente via negócios diretos. Creio que imóveis, se feitos corretamente, são um ótimo investimento. Porém, sempre precisamos ter cautela e expectativas realistas. Os maiores problemas para investidores, e em última instância para sociedades inteiras, ocorre quando um otimismo exagerado (em algumas situações é bom ser otimista, mas em investimentos uma postura mais cautelosa ou até mesmo pessimista costuma ser muito mais segura e com melhores retornos no longo prazo para o pequeno investidor) toma conta, o que pode fazer com que haja desequilíbrios na precificação de ativos e ao funcionamento de toda uma sociedade a depender do grau de exacerbação.

                É isso colegas, espero que tenham gostado deste artigo. Um grande abraço a todos!



70 comentários:

  1. Comentário Sr.$$$
    "Muito bem embasado, mas nesse contexto como ficariam os FII's? Quais seriam os impactos sobre as cotas e sobre os yelds? Sei que a relação não é direta, mas acho que é um bom caso para montar cenários. Exemplo: Da mesma forma que os imóveis se valorizaram muito ocorreu o mesmo com terrenos e material de construção. Caso estes fiquem mais baratos podemos ter um boom em lançamentos imobiliários que podem abaixar as cotas ou os yelds dos FII atuais?"

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    1. Olá Sr.$$$! Na série que trato sobre FII, eu dou minha opinião que acho que já há um relativo desconto sobre os valores patrimoniais, no setor de escritórios o desconto já é razoável (na ordem de 20/30%), o que já proporciona uma margem de segurança. A relação realmente não é direta, mas o mercado de imóveis residenciais influencia o mercado comercial não tem jeito, esse é um comportamento que é visto em outros países. Sobre um novo boom, no artigo FII-Vamos de ALL IN de abril, se não me engano, eu escrevo um pouco sobre as fases do ciclo imobiliário. Não me parece que estamos perto de um novo boom, aliás ainda estamos vivendo o resquício do bom de 2010-2011 com a entrega de muito m2 corporativo. Portanto, a tendência é estabilização ou retração nos lançamentos, bem como nos aluguéis. Por isso, é preferível focar em FII com contratos mais longos e estáveis nesse momento.
      Abraço!

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    2. Vc faz pergunta para vc mesmo?

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    3. Faço sim, aqui eu bato o escanteio e corro para cabeçar para fazer o gol! :)

      Não, é que tava com algum problema no blog que não aparecia as atualizações, assim eu deletei a postagem e fiz outra. Na antiga tinha a pergunta do amigo Sr. $$$ que sempre posta por aqui. Apenas coloquei a pergunta dele e minha resposta.

      Abraço!

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  2. Ótimo post, soul!

    Este índice Case-Shiller mostra o quão assustadora foi a crise nos EUA.

    []s!

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    1. Obrigado, Marcio!
      Sim, subiu como um foguete e caiu com uma pedra sobre o efeito da gravidade.
      Abraço!

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  3. Sensacional. Já gostava, agora virei fã do seu blog. E o que mais me impressiona é que você (se eu entendi direito) não é economista nem trabalha na área.
    Parabéns

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    1. Obrigado, amigo.
      Não sou economista não, mas me esforço para entender alguns conceitos.
      Grande abraço!

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  4. Olá soulsurfer,

    Essa valorização dos imóveis ocorreu devido a uma grande demanda reprimida por falta de crédito.
    Ao investir em imóvel, você protege o capital principal da inflação e ainda ganha o aluguel como prêmio.
    Os dados estatísticos refletem uma média, porém precisamos analisar caso a caso. Se o investidor comprar um imóvel em um estado brasileiro que está em crescimento, numa cidade que está em crescimento e escolher bem o bairro dentro dessa cidade, as chances de sucesso são enormes.

    Investir em imóveis é a mesma coisa que abrir seu próprio negócio. Os riscos são grande mas com dedicação e eficiência o retorno virá.
    Abraço

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    1. Bye, duas coisas: primeiro, então pra se mitigar grandes riscos, dedicação e eficiência são suficientes? Poderia me ajudar explicando como esses dois elementos atuam sobre o risco? Segundo, poderia fazer um comparativo mais detalhado da semelhança entre um negócio (empreendimento) e um imóvel?

      Desde já agradeço,

      Jonas

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    2. Olá Bye Bye!
      a) Não procurei discutir os motivos da grande valorização, pois há muitas pessoas já o fazendo pela internet;
      b) Sim, mas creio que ficou claro no texto que a maior função dos imóveis era de hedge contra a inflação. Os yields de aluguel nada mais são do que uma remuneração real, por isso creio que os yields do FII são muito altos atualmente, eles serem líquidos então apenas torna o yield muito alto. Não creio em yields tão altos no longo prazo;
      c) Claro, colega. Entretanto, esses dados são um primeiro contato para sabermos como o mercado se comporta. Não tenho dúvidas, e coloquei isso no texto quando falei do aluguel, que pode haver áreas geográficas ou tipo de imóveis com crescimento real acelerado. Entretanto, o crescimento real tem que vir de algum lugar, e é da economia real. Portanto, creio que temos que mais cautelosos em assunção de crescimento;
      d) Na verdade, eu não acho arriscado investir em imóveis, pelo menos da forma que eu invisto, muito pelo contrário.
      Porém, investir em imóveis a qualquer preço pode sim trazer retornos não satisfatórios no médio prazo (talvez recompensado no longo prazo, mas com grande custo de oportunidade), como o caso americano mostra claramente.

      Espero que esteja tudo bem contigo, e sua loja já esteja produzindo amigo! Espero que essas novas chuvas não o tenham prejudicado em nada.

      Abraço!

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    3. Jonas,

      Dedicação: estudar o mercado em que você pretende investir, pesquisar, comparar e comprar abaixo do que vale.
      Eficiência: Construir sem desperdício( baixo custo), conhecer pessoas/empresas que possuem interesse em alugar o seu imóvel, saber resolver os problemas que surgem durante a construção.

      Soulsurfer
      Está tudo bem sim, problema já superado. Obrigado por perguntar.

      Concordo com você, mas me tira uma dúvida?
      No seu texto você diz que investe em imóveis via "negócios diretos", o que quer dizer bem isso? Você também compra e vende imóveis sem financiamento?
      Abraço

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    4. Bye,

      Penso que os elementos elencados na seu detalhamento, sejam as obrigações e os objetivos básicos que qualquer um que vai investir num imóvel, seja comprando ou construindo.

      Eu pergunto é sobre o risco: aquele evento inesperado que sempre tem uma probabilidade de ocorrer, já que como vc mesmo disse: os riscos são grandes. Se existem e ainda são grandes, quais são as medidas que devem ser adotadas fora outras em standby pra não quebrarmos quando enfim um grande risco se concretiza?

      Exemplo: quando eu compro um carro, faço um seguro (e um plano de saúde...). E com um imóvel? Como eu faço pra ter retorno certo e dirimir os riscos inerentes?

      Jonas

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    5. Jonas, o maior amortizador de risco sempre vai ser "margem de segurança". É o mesmo conceito usado por engenheiros para fazer pontes, da Nasa para mandar gente para lua.
      Em finanças, isso se resume a preço. Por isso, pessoas que dizem que preço não importam deixam de fazer uso de um conceito sensacional que é margem de segurança.
      Em finanças, há um livro clássico que fala sobre isso "Margin of Safety" do Seth Klarman.

      Portanto, em imóveis é a mesma coisa, margem de segurança, comprar por menos te dá mais segurança, é a única forma (fazer a compra de forma segura juridicamente é o pressuposto mínimo, por isso já o dou como fato).

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    6. Bye,
      Sim, "cash is king" e isso vai ser cada vez mais verdade num mundo conectado e cheio de turbulências como a gente vive. Por isso, ainda mais no brasil que te paga 11% num título pós (sem qualquer risco de duration, algo que não existe lá fora), não ter uma porção em RF não creio que seja a melhor postura.
      É claro que para patrimônios de quem está começando não faz muito diferença, para patrimônios maiores faz sim.

      Exato. Minhas posições nessas operações são muito maiores do que em FII e ações, como já te disse no seu blog. Sim, tudo à vista, essas operações adiantaram uns 6/7 anos da minha IF, por isso estou muito perto dela.

      Abraço!

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    7. "Margem de segurança"

      Obrigado pela reposta, Soul. Mas apesar de não ser engenheiro acredito que a margem de segurança de um engenheiro de pontes seja mais fácil de obter superestimando uma estrutura para suportar X ton, construindo a mesma com uma estrutura de suporte para X ton*n. Trata-se de ciência exata.

      Mas preço e valor são estimativas subjetivas com vários componentes complexos sujeitos a diversas surpresas. Nada impede que o barato fique mais barato ainda. Acredito que a margem de segurança que vc se refere do livro seja algo mais ou menos como encontrar ineficiências em um mercado. Imagino (somente uma opinião de um leigo) que se fosse realmente fácil encontrar barganhas ou ineficiências de preços em qualquer mercado de ações ou imóveis por qualquer mortal (mesmo os mais atentos) somente esse fato, por si só, já tornaria imediatamente esse mercado eficiente, não trazendo nenhuma ou muito pouca vantagem adicional aos agentes.

      Tenho a impressão que simplesmente comprar algo por menos do que realmente vale, ao contrário, talvez o aumente o risco. Já que nada impede que o preço mais barato esteja embutindo alguma coisa ou problema presente ou futuro o qual desconhecemos. Já que a partir de certa medida podemos estar sendo ignorantes, no sentido estrito do termo.

      Não sei o porquê, mas sempre tive uma impressão que o risco sempre estará encaixado dentro do desconhecido; e nunca dentro do visível ou controlável como o preço, por exemplo.... Será que eu viajei muito?

      Jonas

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    8. Jonas,

      Compartilho com a opinião do soulsurfer, preço é a sua margem de segurança.
      Quando você acompanha esse mercado, você sabe que imóvel X tende a se valorizar mais do que outros e sabe também o quanto ele vale.
      O risco sempre será um companheiro do empresário/investidor e é por isso também que ele ganha dinheiro.
      Abraço

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    9. Jonas, você não viajou, pelo contrário, os seus comentários foram precisos!

      a) Sim, exatamente. Veja, em nenhum momento eu disse que a "margem de segurança" em finanças é a mesma que a margem de segurança de uma engenharia. O que eu disse, pelo menos para mim foi de extrema valia, que o conceito é extremamente útil para finanças. Eu acho que você está correto, mas não é porque um conceito não é tão preciso como na engenharia, que ele não pode ter a sua utilidade nas finanças. Vejo muitas pessoas, não digo que seja o seu caso, confundindo esses conceitos, é como dizer "não é preciso nas finanças, logo não serve". Eu acho uma ideia errônea, pois o conceito para mim é primordial em finanças e nos negócios;

      b) Concordo mais uma vez, e essa é a diferença entre os dois campos. Porém, colega, por mais subjetivos que possam ser alguns parâmetros, há certos conceitos, há dados históricos, e há perspectivas racionais que podem levar a pelo menos um acerto aproximado de alguns critérios, e portanto da precificação;

      c) Olha, aqui você está correto também. Porém, a discussão é um pouco mais complexa. Sugiro a leitura do meu artigo http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/05/acoes-os-tres-fatores-de-risco-de-fama.html. Há alguns prêmios bem documentos.
      O prêmio acionário, o prêmio de tamanho, o prêmio por iliquidez, o prêmio por ser um ativo com pouco hedge em momentos de stress financeiro, etc. Se estes prêmios se deve a alguma ineficiência (irracionalidade) ou a investidores racionais que exigem maiores retornos por determinados riscos, é motivo de muito debate entre os acadêmicos e gestores financeiros do mundo inteiro.
      O ponto é que esses prêmios existem. Há também, e mesmo aqueles que acreditam em mercados moderadamente eficientes (não há mais ninguém sério escrevendo sobre mercados completamente eficientes), admitem que há sim uma tendência de regressão à média no longo prazo.
      Portanto, é possível ter retornos se colocando nesses fatores de "risco", principalmente se o horizonte é de médio/longo prazo.
      Não sei se fui claro, caso não o tenha sido, fique à vontade para perguntar;

      d) Sim, o que é barato pode ficar ainda mais barato, e isso ocorre em crises severas de liquidez. Aliás, esse é um dos grandes motivos de se dizer que o mercado é relativamente eficiente. Quando os ativos ficam "baratos" a liquidez some, e se as pessoas estão full invested, de onde vai sair o dinheiro para se posicionar? Há uma grande literatura a respeito das dificuldades em se fazer arbitragem (isso para institucionais que operam alavancados) em momentos de extremo stress, pois a liquidez some do mercado.
      Portanto, isso de comprar algo mais barato ser mais arriscado para mim não faz muito sentido. A compra pode ser mais arriscada se os fundamentos mudaram de forma permanente, não apenas transitória.
      Logo, o fato dos ativos poderem ficar mais barato apenas aumenta a necessidade do horizonte ser de maior prazo, principalmente se você acreditar, como dezenas de estudos mostram, que há uma tendência fortíssima de regressão à média;

      e) É verdade, a nossa ignorância aumenta. Entretanto, a nossa margem de segurança naturalmente aumenta comprando algo por um preço menor, se não há possibilidade se saber se algo nos fundamentos irá acontecer no futuro;

      f) Sim, já escrevi algumas vezes. Não existe algo sem risco. Sair na rua envolve risco de ser atropelado, assaltado, etc. O que não quer dizer que não se pode tentar trabalhar as probabilidades para que os riscos possam de alguma maneira ser mitigados.
      Não é porque o risco envolve o desconhecido, que eu vou abrir uma padaria sem nunca ter sido padeiro ou conhecer absolutamente nada sobre o negócio de padaria e nem ter me informado.
      Abrir uma padaria pode ser um risco, mas ele pode ser mitigado.

      Abraço!

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    10. Obrigado, Bye, porque acabei de aprender uma lição preciosa pra um investidor de sucesso: então o segredo é só acompanhar o preço do mercado pra saber o quanto vale o ativo / imóvel e na sequência também prever a sua valorização futura.

      Jonas

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    11. Obrigado, Soul, acrescento mais essa lição para mim: regressão a média é um conceito tranquilizador e confiável em finanças, economia e preços no longo prazo. E que risco é só uma probabilidade que mesmo que envolva consequências desconhecidas sempre podem ser mitigadas de alguma maneira.

      Jonas

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    12. Olá, colega.
      Se quiser discutir ideias, será sempre bem-vindo!
      Sobre suas afirmações, num tom jocoso, não vi o acréscimo de nada objetivo, se puder trazer creio que contribua mais.
      O risco sempre é uma probabilidade, pois se fosse uma certeza seria irracional o investimento, a não ser que fosse coagido a fazê-lo.
      As consequências mais desastrosas são conhecidas ex-ante para quem não opera alavancado, portanto "consequências desconhecidas" não me afigura completamente correto.

      Abraço!

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    13. Talvez minhas afirmações não tenham sido objetivas, por conta das minhas dificuldades em me expressar, desculpe, se possível...

      Penso (ou especulo, porque não estou seguro..) o risco, não é risco quando se acredita ser confiável o valor da sua probabilidade estimada, mesmo que seja alta. Isto é o previsível.

      Eu falo sobre o desconhecido.... aquilo que nem sequer foi estimada a sua probabilidade ou pior: a probabilidade foi mal estimada.

      Acho que não estou sendo jocoso, talvez ingênuo...

      Jonas

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    14. Olá, Jonas.
      Sobre as suas colocações, remeto à minha primeira mensagem.
      Do desconhecido negativo (porque pode ter o fator desconhecido positivo) diversificação e alguns filtros fundamentalistas costumam salvar do pior.

      Abraço!

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    15. Para este tipo de risco (imóveis), uma gestão correta da alocação do patrimônio mitiga o risco do patrimônio total. I.e., se tenho 500k deveria usar apenas 100k em risco com imóveis (20%). Se ele desvaloriza 50%, representa apenas 10% do total.

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    16. Obrigado, Dimarcinho. De todas as excelentes respostas que obtive a sua parece que foi a que melhor me confortou :-)

      Penso que quando não se trata do primeiro imovel residencial, mas sim, imovel como investimento, o tratamento dado ao verdadeiro risco (o desconhecido..) será mais prudente pela sua forma sugerida.

      Sendo assim, a partir de agora fico mais calmo e já posso me sentir mais seguro pra aproveitar as coisas boas que a vida oferece sem precisar ficar noiado com tragédias financeiras, que por sinal, raramente acontecem....


      Jonas

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    17. Márcio, se rendendo a alocação de ativos é? hehehe
      Claro, concordo que é um mitigador.

      Jonas,
      Vamos falar dos "Cisnes Negros" desastrosos (parece que esse é o seu foco).

      Mercado dívida - Default público e privado
      Empresas - falências em massa
      Imóveis - aqui não consigo imaginar nada que não seja uma nova ordem como a revolução russa de 17, ser judeu na Europa Ocupada na segunda guerra, ser fazendo branco no Zimbabué no final da década de 80 - imóveis confiscados (resta saber por quem já que o governo e as empresas faliram)

      Num cenário desses, que ocorrem raramente (mas você tem razão que podem acontecer, nada impede que aconteçam em nossa sociedade), servidores públicos não teriam cargos, não teria mais empregos, e a sociedade provavelmente rumaria para o caos e a guerra.
      Se o colega tem preocupação com um cenário desses ao ponto de atrapalhar a tranqulidade presente, é uma forma de se ver a coisa. Eu acho que não podemos fazer nada a respeito, como já dizia um velho sábio "toda preocupação sobre aquilo que não temos nenhum poder é inútil e desnecessária", creio que podemos aproveitar o momento presente sem "nóias" exageradas.

      Abraço!

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    18. Soul, sempre esclarecedor, obrigado!

      Só um detalhe: cisnes negros, por definição, não precisam necessariamente ser um desastre.

      Cisne Negro é: a) o absolutamente imprevisível; b) que ocasiona resultados impactantes (tanto pro mal, quanto pro bem..); c) e depois que ocorre inventamos um meio de torná-lo menos aleatório e mais explicável. E é tb levar em consideração que é mais relevante aquilo que não sabemos, do que aquilo que nós já sabemos (tudo isso tá resumido na orelha do livro...).

      Sendo menos trágico com imóveis e sem precisar recorrer a tragédias como a Rev. Russa ou ascensão do nazismo. Apenas considerando o caldeirão de volatilidade e inversões de valores de moedas, planos economicos, cambio, juros que é o nosso surpreendente Brasil desde a primeira república, posso te garantir que se compararmos a valorização dos imóveis com base nos preços de 1995 em reais, com os rendimentos do CDI no mesmo período, imóveis perderam feio. Interessante que se trouxermos a mesma comparação entre 95 e 2002, o "retrato" muda, rs.

      Acertar é sempre dificil, principalmente quando o alvo está atrás do muro e nossas "flechas" são poucas. Melhor seguirmos o conselho do Dimarcinho e dividí-las com mais critério.

      E além dos imóveis (como tudo..) não serem garantia de retorno certo (independente que entre 2010 a 2014 os seus valores triplicaram...) os alugueis - na média - raramente extrapolam a média de 0,3% a 0,5% do valor do imóvel. E sobre esse rendimento recaem imposto de renda de 27,5% sobre o bruto (rend. acima de 4,463, o mínimo pra se pagar 2 planos de saude de um casal aposentado...) sem contar taxas da adm que variam entre 5 a 7% do mesmo bruto. E nem falamos sobre inadimplencias, vacancias e o seu custo, eventuais reformas, etc...

      Resumindo: não precisa ser um cisne negro pra se ter uma "segura" idéia de investimento/retorno com o seu poder compra corroído; somente as "imprevisíveis" inversões de valores ao longo do tempo tanto podem fazer um bom estrago nas nossas decisões, como também, podem fazer com que atiremos no que vimos, mas acertando na mosca no que não vimos....

      Jonas

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    19. Jonas ou Anônimo do outro post,
      Sim, se perceber a um adjetivo qualificando "Cisnes Negros", caso não tenha percebido. É claro que pode ser tanto positivo, como negativo. Mas estava se falando de risco, então faz mais sentido falar de negativos.

      Certo. Então, você concorda com o texto principal, bem como com a análise dos professores Case-Shiller.

      Também acho, por isso creio que os yields dos FII estão distorcidos.

      Eu não entendi qual é o seu ponto, Jonas? Falar sobre alocação de ativos? Diversificação? Se sim, concordo com o colega. Falar sobre investimentos direto em imóvel? Falar de aluguel? São coisas diversas.

      Abraço!

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    20. O que o Jonas está colocando é sobre a proteção do patrimônio a qq coisa que possa vir a ocorrer.

      No caso dos imóveis, não há derivativos financeiros para fazer qq tipo de hedge ou coisa do gênero, assim sendo, a única maneira de não expor o patrimônio total em uma eventual negociação com imóveis é reduzindo a exposição. Não é questão de "ser fã" de alocação, a questão é que a única maneira de se proteger no caso de algo dar muito errado.

      Com ações, por exemplo, é possível trabalhar com futuros, opções e etc. Assim, é possível adotar outras estratégias, com maiores exposições, desde que no eventual caso de algo dar errado, o erro já estar contabilizado....

      []s!

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    21. Olá Márcio!
      O Jonas é a mesmo anônimo que é a mesma pessoa que comenta no seu blog e o chama de prófis.
      Sobre a alocação foi apenas uma brincadeira:)
      Eu entendo, mas como entendo mais de imóvel do que mercado de capitais, a melhor proteção é comprar abaixo do valor de mercado, com uma bela margem de segurança.
      É claro que colocar 100% ou até mesmo 70%/50% do seu patrimônio em qualquer coisa, imóvel incluso, pode te trazer mais exposição a riscos sistêmico. Porém, isso serve para absolutamente tudo.

      Abraço!

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    22. Soul,

      Os riscos não precisam de natureza sistêmica pra causarem um estrago irreversível no seu patrimônio. Lentamente, no longo prazo, por conta das constantes e radicais mudanças das dinâmicas cíclicas (e sem padrão..) da economia um poder de compra atual de 10M pode se transformar num poder de compra de apenas 1M. Diversificação é uma proteção, mas não é garantia. Já existem pesquisas acadêmicas que demonstram que o investidor comum tende a montar diversificações em que a maioria dos ativos tem correlação positiva, o que no final das contas é quase como colocar todos ou a maioria dos ovos na mesma cesta...

      Se achar capaz de conseguir comprar algo abaixo do valor de mercado --- com a segurança que não está assumindo uma aposta de risco desconhecido --- em última análise, é achar que a contraparte que te vendeu é tola ou desinformada. E essa assunção é uma das armadilhas mais sorrateiras em qualquer negócio e em qualquer ambiente de mundo de negócios (bolsas, comércio, balcão, títulos, bens móveis, bens imóveis, semoventes, etc..)

      O âmago do meu ponto já dito acima: "levar em consideração que é mais relevante aquilo que NÃO sabemos, do que aquilo que nós já sabemos"

      E não considere isso uma provocação pessoal, ao contrário, pra pensar e muito: desde que me entendo por gente imóveis raramente renderam mais que 5% aa brutos (e isso é na base dos juros simples...).

      Então porque um fundo imobiliário com toda uma estrutura mais cara e complexa que de uma imobiliaria de esquina consegue 10% liquidos aa praticando o mesmo negócio e no mesmo mercado? Só por conta da isenção fiscal? Os gestores dos fundos imobiliarios são negociantes mais espertos que suas contrapartes? Imagine uma mesa de pôquer com 3 jogadores: o gestor do fundo, o inquilino do fundo e o investidor do fundo. Quem tem mais probabilidade de ser o pato da mesa?

      E outra: FII é ativo de renda variável, sim, queira acreditar ou não. Na hora de vender vai valer o que tá pedra (bid/ask). É no mercado secundário da Bolsa que são negociados e não nos classificados de imóveis. E o preço da cota leva em conta tb o valor dos imóveis em carteira (existe bolha ou vai estagnar a valorização? O que é MENOS pior?) . Mas antes bom lembrar: nem todos, mas vários dos mix dessas cotas são cotas de outros fundos (quem avaliou essas outras cotas era sério?). E nesse rolo tb podem estar incluídos recebíveis de outros empreendimentos (bons ou duvidosos?). Como tb é permitido manter ações de construtoras (shhh...).

      Isso tudo me faz lembrar do Dimarcinho (que trabalha no setor de petroleo..) há uns 2 ou 3 anos atrás quando colocou numa perspectiva descolada da realidade, os antigos relatórios de projeções futuras da OGX lá no Portelão, apesar dele não ter acesso a informação interna da OGX. Pra alguém que conhece e convive dentro do setor tava dificil "fechar" aquelas contas. Não precisa dizer oue o Dimarcinho foi fortemente criticado e inclusive colocada em dúvida sua expertise do setor, rs

      Resumido: quando o santo vê muito esmola....

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    23. Jonas/Anônimo do ETF/Mfizio,
      a) Estamos andando em círculo aqui colega. Já escrevi um pouco sobre correlação e alocação, colega. Estou ciente das premissas teóricas.
      b) Colega, você leu o texto principal? Se sim, está falando exatamente o que o índice Case-Shiller mostra no mercado americano;
      c) Renda variável (e aqui é um erro conceitual seu) não é por casa do ativo subjacente variar por uma suposta spread entre bid/ask, pois pode acontecer também no mercado de dívida. Renda variável é porque os fluxos de caixa não são conhecidos de antemão. Assim, FII é um meio termo entre ações e o mercado de dívidas;
      d) Colega, se você voltar para dados objetivos, aí se pode discutir todos os dados levantados por você. Se você sabe bem a diferença entre um BRCR, XPCM, HGLG, FLCL e FEXC, por exemplo, aí fica mais fácil comentar. Você não respondeu, como costuma ser, uma pergunta objetiva sobre o por qual motivo da diferença entre yields de apartamentos residenciais e FII. Falou de spread BID/ASK (o que denota um aspecto de liquidez), como se fosse um diferencial negativo para os FII em relação a imóveis próprios para renda sério? Vá vender uma casa precisando do dinheiro num momento de pouca liquidez, e vamos ver o tamanho do spread bid/ask (se é que vai haver algum bid).
      Sobre se vai desvalorizar ou não e valor patrimonial de FII, há um tópico sobre isso no meu artigo parâmetros objetivos para análise de FII.
      Se tiver algum dado técnico ou objetivo, será bacana discutir, alegações genéricas vão fazer a gente ficar andando em círculos apenas.
      d) A OGX, sempre ela surge:) Qual é a relação com FII, o índice Case-Shiller, a série temporal IVG-R do banco central (tópico central do artigo)?

      No meu resumo, eu vou colocar uma frase de um professor meu de processo civil, ao falar que é muito mais difícil fazer uma inicial do que fazer uma contestação. Ele contou um "caso" de um pedreiro que disse para ele que "Mulir, é mais fácil do que construir". Portanto, colega, demolir sempre será mais fácil do que construir. Já disse que você tem um bom conhecimento, experiente (porém agora já não sei se você tem 50/60 anos ou trinta e poucos anos como outra mensagem), e que poderia ajudar com comentários respeitosos outras pessoas em finanças. Porém, parece que esse não é o objetivo, cada um com as suas finalidades e desejos na vida.
      Pense mais em construir do que "mulir" amigo, o resultado "net" da operação é mais satisfatório.

      Abraço!

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    24. Soul,

      De fato, tecnicamente, "mulir" é mais fácil que construir.

      Mas acredito que seu sábio professor fez essa referencia numa analogia aos contraditórios entre partes em conflito num litígio jurídico, que não é a mesma coisa que as posições contraditórias entre contrapartes num debate de ideias, conceitos, estratégias e troca de experiências focadas no mesmo tema e seus sutis detallhes.

      Penso, que num contraditório de ideias e experiências em que somos colocados em xeque, testando a força e a resistência de nossas ideias, conceitos, estratégias, "mulir" com certeza irá mais "reformar" do que "destruir".

      E quando pensamos mais em "mulir" pra nos abrirmos a possibilidade de "reformar" do que apenas "construir", pra mim, o resultado net é mais que satisfatório... Porque é em dobro!

      Aquele abraço, procurarei não aborrecê-lo mais e que fiquem registradas minhas desculpas se ao expor meus pontos de vista faltei com respeito como vc sugeriu....

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    25. Olá, colega.
      O contraditório de ideias para refletirmos nas nossas posições sempre é bem-vindo, e nesse ponto penso como você. Porém, num determinado momento, precisamos oferecer algo e ajudar a construir.
      Dizer que tudo tem risco, que as coisas podem dar errado, é interessante, mas precisa-se oferecer uma resposta para a pergunta, "sim, e o que fazemos então"? O colega disse expressamente que não gostaria de falar das próprias estratégias num outro post, pois não queria municiar possíveis desafetos. É uma postura, e tem que se respeitar, mas num determinado momento passa a impressão que se quer apenas "mulir". Sócrates, nos diálogos platônicos, demoliam argumentos, mas ele oferecia ideias, ele construía narrativas.

      Não precisa se desculpar colega, volte sempre quando quiser, de preferência, quando for sobre investimentos, falando de estratégias para podemos atenuar os riscos que o mundo nos oferece.

      Abraço!

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    26. Soul, só um comentário:

      de fato, diversificar serve para 'absolutamente tudo'. No entanto, não sei se pescou ou não a ideia que com imóveis esta é ÚNICA opção de proteção.

      Com ações diversificar funciona? Com certeza. Mas existem outras opções.

      Quando o Jonas perguntou láááá no início ao BBB como ele queria lidaria com o risco, estava no fundo se referindo a isso. Com ações, posso usar opções, futuros e outros derivativos que possam tornar minha operação mais segura.

      Tomando os imóveis, como exemplo. Se fosse possível comprar um imóvel de 100k com opções de venda de também 100k para um prazo de 2 anos, isto custaria em torno de 5% mais ou menos. Ou seja, eu pagaria 105k. Mas se vier uma bolha e tudo desmoronar, eu tenho assegurado os 100k, pois paguei por isso. Obviamente, não existe essa opção para fazer com imóveis, no entanto existe para ações...

      Bom exemplo já citado é o seguro de carro: o fazemos para nos proteger de algo que não podemos esperar que aconteça. Por mais que você seja um excelente motorista, não está livre de sofrer uma batida e sofrer uma perda financeira considerável...

      Lembre que ao fazer a margem de segurança, você está adiantando todo o fluxo de caixa futuuuuuuuuuuuro ao presente. Ou seja, realizar este tipo de operação para o curto prazo não faz muito sentido, visto que você não irá receber o fluxo de caixa projetado neste mesmo curto prazo...

      []s

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    27. Olá Márcio!
      Sim, eu entendo.
      Porém, esse mesmo argumento pode ser utilizado para um negócio próprio. A pessoa tem 200k e não vai investir num negócio próprio, pois não tem como diversificar ou e proteger usando derivativos. Sim, é verdade. Não se empreende então?
      Tudo na vida a partir de um momento é um caminhar no escuro, a pessoas que caminham e caem. Dessas algumas tem força para se levantar e continuar caminhando, outras não. Há pessoas que caminham e encontram recompensas, é a roda da vida.

      Sobre VPL, margem de segurança, etc, creio já ter comentado uma vez contigo sobre algumas operações por e-mail, e você sabe bem que não é por aí, portanto não creio estar de todo correta a sua afirmativa para todos os casos.

      Eu acho o seguro do carro algo completamente diferente do tópico aqui discutido, opinião apenas. Poderia se comparar com um seguro para o imóvel, não com o investimento nesse imóvel.

      Por fim, eu acho que se fugiu um pouco do tópico.

      Valeu Márcio!

      Abraço!

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    28. Soul, já que vc permitiu minha volta.... rs

      Quando alguém alcança uma poupança de 200K e surge uma oportunidade de criar o seu negócio próprio, o certo não é investir a totalidade dos seus 200K num novo negócio (até porque estatisticamente a sobrevivencia de pequenos novos negócios é baixa...).

      Mas também o certo não é fugir das oportunidades...

      O que se normalmente faz no mundo real quando surge uma boa idéia de criar um negócio próprio de 200K, quando só temos 200K é procurar sócios pra "dividir" não só o trabalho, mas também o "risco".

      Porque a depender de quanto anos a criatura levou pra juntar 200K, se algo der errado, tá arriscado não ter mais tempo hábil (idade) ra recuperar.

      Ter 200K e montar um negócio próprio investindo todos os 200K seria um exemplo de não alavancagem com exposição aos mesmos efeitos nefastos como se estivesse alavancado...

      Caminhar no escuro do labirinto sempre, mas de preferência fazendo como Teseu e seu útil novelo de lã. Presente de Ariadne, rs


      *******

      Prófis, muito bom. é isso aí.

      Detalhe: tecnicamente é possível considerar a compra de um imóvel através de uma "opção". Quando se paga um sinal (arras) na compra de um imóvel, o comprador pode desistir do negócio somente perdendo o valor do sinal (prêmio) pago. Em tese vc pode alugar um imóvel com opção de compra. Opções também podem ser negociadas fora do ambiente de Bolsa.

      Mas o descrito acima é só a titulo de curiosidade técnica. Na prática imovel como investimento (e não residencia, casa de praia, etc...) é melhor considerar como uma parcela bem restrita do PL. É pouco? Não dá pra comprar nada que preste? Simples. Compre em condomínio com sócios. Ou construa em condominio com sócios. E quase a mesma coisa que comprar ações ou cotas em Bolsa. Dá mais traballho, mas pelo menos vc sabe com quem está lidando, rs

      Um exemplo bom? Simples: por volta de 2004/05 com o mercado imobiliario bem atolado, grandes bancos chegaram a conclusão que valia a pena vender suas agencias em hasta publica para investidores PF dando em troca contratos de locação de 10 anos. Na média essas agencias tinham lances iniciais por volta de 1M na epoca. Conheci um grupo que comprou uma. Riscos? Claro. Na epoca acreditava-se havia um movimento que as agencias bancarias iriam diminuir de tamanho fisico e outras questões. E contratos de locação podem ser rescindidos pelo inquilino a qualquer momento. É só pagar a multa e tchau.

      Enfim, quem comprou sua cota, acertou em cheio e hj está bem feliz. Mas se tivesse dado tudo errado, como era só uma cota de condominio, não perderiam o sono...

      Fui muito sofista como de hábito?

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    29. Acho q o ponto é CONHECER os riscos. No caso do empreendimento, se vc está bastante consciente que pode dar absolutamente tudo errado e dos 200k evaporarem e tomar esta decisão, não há nada de mal nisso. É importante q vc saiba o risco. Normalmente ele é maior do que achamos.

      Este é o cerne da questão discutida aqui, que realmente fugiu ao assunto central do post, mas tem tudo a ver com a questão de investimento em imóveis.

      []s!

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    30. Colega,
      Opa, aí estou vendo debate:)
      Concordo plenamente. Se fosse eu com 200k e o negócio custasse 200k, eu iria me associar. Até porque eu concordo com o conceito de alavancagem de tempo, e sócios podem providenciar isso.
      Porém, e bem notado por você, eu não posso arrumar 10 sócios para um negócio de 200k, pois senão vou comprar ações na bolsa (sem falar da incomodação).
      Portanto, negócios próprios, e negócios imobiliários pela concentração de capital se assemelham nesse tópico, vão ter riscos maiores pela concentração de capital, Assim, a pessoa não vai tentar 10 sócios, talvez mais um sócio, e concentre 50% do seu capital no negócio.
      Para mim uma das chaves do sucesso, e da minimização de riscos, é crescer com pessoas de confiança (e há riscos aqui também, mas não se pode fugir).
      Concordamos aqui, inclusive com o exemplo mitológico:)

      Sobre imóveis, concordo parcialmente. Concordo que imóveis só é possível a partir de um certo limite, e essa é uma das vantagens dos FII - abrir mercados inacessíveis para PF como lajes corporativas, alugueis para universidades, etc -. Porém, é necessário que haja concentrações um pouco maiores. Se vai ser 20/30/40% do PL, cada um tem que ver o nível que se sente confortável, e o quanto entende do negócio.

      Eu lembro dessas agências, mas creio que foi bem antes de 2004/2005, foi quando estava na faculdade e o meu pai comentou para mim. Eram geralmente pontos bem centrais nas cidades, os contratos eram de 20 anos, e pagavam acho que 1% am mais IGP-M. Realmente, foi um bom negócio.
      Geralmente as multas nesses contratos, não sei esse em específico, sei do caso dos FII, são pesadas e geralmente envolve o pagamento de todo o contrato restante. A multa vai diminuindo com o passar do contrato, porém os fluxos "imprevisíveis" também já que foram recebidos, portanto uma coisa compensa a outra.

      Não, nessa mensagem você não foi sofista, se assemelhou um pouco ao sufismo , o que agrada a esse surfista.

      Abraço!

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    31. Soul,

      Sobre negócios. Não sei qual é a sua expertise no assunto. Mas não é bem assim que pra investir 20K num empreendimento de 200K vc precisa de mais 9 socios (10x20K). Vc pode perfeitamente ter menos sócios: vc entra com sua expertise e 20K e outros 2 com 180K. Com o tempo, dando tudo certo, pode ficar estabelecido em contrato uma opção de compra a seu favor das cotas dos outros
      e outros arranjos. Óbvio: sociedade é como casamento e é uma relação dificil. Mas ter empresa tb não são relações faceis: de um lado são clientes, do outro fornecedores, funcionários. Ter sócios é ruim, não tê-los não o melhora o seu problema com o social das dificeis relações humanas


      Quantos aos bancos, certeza, foi sim por volta de 2004/05. Talvez no seu estado de SP tivesse começado um pouco antes. Mas não muito.

      Foi um bom negocio analisando a partir de hoje. Havia um forte movimento que agencias iriam ficar pequenas e que a internet iria diminuir o movimento fisico e tals. Tanto foi uma concepção que o pessoal do antigo unibanco chegou a criar o Banco1 que era todo virtual e por telefone. Não deu certo, rs, fecharam e as contas do Banco1 viraram todas unibanco depois. Então quem comprasse essas agencias grandes, tava arriscado a ficar com elefante branco na mão se os bancos fechassem ou se partissem pra agencias pequenas, tipo como no na maioria da europa. Eram lojas grandes, mas não tão grandes pra um supermercado e em contrapartida muito grandes pra um comercio comum. E ainda sem contar restrições de novos alvarás, reduzindo mais os inquilinos potenciais.

      Soul, na imaginação e na promessa todo negócio, investimento e idéias são uma maravilha, rs

      E já que vc é da área jurídica, sabe que multas contratuais ou clausulas leoninas absurdas ou abusivas podem ser questionadas na justiça. Em contencioso juridico nada é garantido (a tal causa ganha...), mas uma multa contratual por devolução antecipada do contrato exigindo o seu pagamento restante integralizado, minha opinião: altamente questionável por via judicial. É quase um enriquecimento ilícito, até porque se um imóvel é desocupado com a devida entrega de chaves o senhorio pode alugar imediatamente pra outro.

      Aqueles negocios com agencias de bancos e seus contratos de locação, óbvio, já vinham prontos no pacote: "adesão". Com certeza os bancos não iriam permitir pra si uma multa absurda. E se vc fosse perder tempo com o banco pra discutir antecipadamente, outro vinha e comprava: hasta publica, tchan, tchun.

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    32. Colega,
      Claro, pode-se pensar diversas formas. Se formar uma sociedade com um sócio capitalista, ou da forma que você sugeriu. Tudo pode ser feito por meio da autonomia da vontade. Porém, você mesmo reconheceu que sociedade é algo complexo, e quanto mais pessoas existem mais complexo fica.
      Por isso, imóveis e empreendimento exigem concentrações maiores. Você, talvez pela própria história pessoal e familiar, procura ser mais conservador, e quer concentrações de 10/15% do PL. Ótimo, se você se sente bem assim é o que importa. Porém, eu não vejo problemas em concentrações maiores como 30/40% do PL.
      Eu, por exemplo, não gosto de pessoas que não aportam capital. Por isso, eu não seria um sócio capitalista apenas, por experiência pessoal, mas tem pessoas que fazem isso. Não é à toa que existem pesquisas que mostram que empresas listadas em bolsa com grande participação acionário dos gestores costumam dar melhores resultados aos outros acionistas, os interesses ficam mais alinhados.

      Atualmente, o medo das pessoas de processos judiciais é algo que me auxilia e apenas aumenta margens. Tudo pode ser questionado judicialmente, porém há questionamentos bons e ruins, e quando se sabe diferenciar o risco diminui. No caso de contratos atípicos, eu acho difícil o Judiciário ser convencido (não falo um juiz de primeira instância, mas um STJ, por exemplo) de que um contrato atípico de locação firmada por uma empresa gigante como a Petrobrás e um FII, por exemplo, a cláusula de indenizar os alugueis a vencer até o final do contrato seja considerada abusiva.
      Não se pode duvidar do nosso Judiciário, mas se tivermos receio de tudo que pode acontecer ficamos paralisados.

      A vida é uma só. Eu creio que o equilíbrio é procurarmos entender os riscos e de alguma forma minimizá-los. Porém, alguns riscos valem a pena ser corridos, pois para mim a vida também é isso, entrega ao desconhecido, pois senão talvez vamos deixar de fazer inúmeras coisas, e não falo apenas em finanças, porque tememos algo que possa acontecer, alguma decepção, e aquela mulher que poderia ser a sua vida e sorriu para você na estação do metrô, vai ser apenas mais uma desconhecida, pois a pessoa teve receio de se aventurar e se arriscar de dizer um "olá" para uma pessoa desconhecida.

      Abraço!

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    33. Olha sobre a seu exemplo num contrato em que uma multa pode ser tão prejudicial pra uma das partes - mesmo sendo entre gigantes como petro e um FII - o questionamento pode envolver discussão de favorecimento deliberado pelo "representante" de um dos gigantes em favor do outro, como estamos assistindo nos casos Pasadena e Abreu Lima na propria Petro.

      Te pergunto: se vc - um cara sério - estivesse na condição de representante legal dos interesses da Petro numa negociação de um contrato de locação... "assinaria" expondo sua reputação pessoal numa clausula de multa extorsiva que concorresse no pagamento integral de todo o contrato de mais de 10 anos em caso de devolução antecipada do imovel pelo seu representado? Acho que não, rs.

      Sobre empresas, vc pode até não gostar. Mas no mundo empresarial o que mais tem é um sócio com bastante expertise sendo financiado por outros socios capitalistas. Isso vai desde uma lanchonete de esquina até empresas de alta tecnologia. E ainda temos um paralelo de aparente sucesso pela web que são os crownding funds....

      Não sou conservador. Ao contrario, sou altamente especulador. Se eu não fosse assim, estaria paralisado até hoje nos assustadores anos 80/90. Primeiro aprendi na pratica dos negócios e depois tive a oportunidade de ir lapidando por estudos mais detalhados a fina arte de "saber" apostar sabendo manejar os "stakes". Porque sei e humildemente me submeto aos caprichos da sorte. Ela está presente em tudo no que se refere ao futuro terreno. Em finanças tudo é especulação. Não existe isso de mais especulativo e por mais arriscado e menos especulativo e por isso menos arriscado. Conselho: não caia nessa ilusão, rs

      Sobre seu ultimo paragrafo... Lindo, rs. Mas vc tá misturando os "riscos a exposição" de conceitos do lado humano mais elevados com os "riscos a exposição" de outras necessidades mais mundanas do lado material humano. Infelizmente ou felizmente o humano vive na dualidade entre o céu e terra. Não é pra renegarmos a nossa dualidade, mas devemos tomar cuidado pra não misturarmos as estações ou exagerarmos no nosso vôos pra não incorrermos no erro do nosso herói "Ícaro"...

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    34. Bom, no exemplo específico do contrato de locação eu acho a chance muito pequena. O exemplo de Abreu e Lima envolve questões bem diversas.

      Sim, eu sei. Não disse que era errado ou inapropriado, eu disse que eu não gosto.

      Esse tema sobre risco, sorte, ilusão já debatemos bastante:)

      Bom, eu não creio que sejam tão separáveis assim. Há pessoas que se arriscam e prosperam. Há pessoas que preferem não se arriscar e às vezes levam vidas bem abaixo do seu potencial. Eu não vejo tantos riscos assim. O maior risco humano, em minha opinião é claro, é acabar sem amigos, separado da família e arrependido de não ter feito algo que gostaria ou não ter ousado quando podia.
      Cada um com a sua visão de mundo:)

      Abraço!

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  5. Soulsurfer,

    Pois então, perguntei novamente pois estou meio confuso.
    Você geralmente argumenta a favor da Renda Fixa em detrimento dos investimentos imobiliários diretos. Então porque sua posição nesse tipo de negócio é muito maior do que nos outros, como RF por exemplo?
    Abraço

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    1. Olá Bye!
      Não, colega, eu nunca disse isso.
      Quando escrevi aquele artigo, eu disse sobre investir em imóveis para aluguel, e falei que era muito difícil encontrar cap rate líquidos tão altos como os FII atualmente. Se for residencial então, a diferença é 3/4 vezes.

      Você não deve lembrar, mas também falei expressamente, que se o negócio for para ganho de capital, investimentos diretos fazem muito mais sentido do que se posicionar em FII.
      Se a pessoa ainda possui expertise em certos nichos, a vantagem fica evidente. Pode ir lá buscar no site, que eu falei exatamente isso:)

      O que acontece é que cada tipo de ativo possui uma função. Hoje, não há nada melhor no mercado brasileiro do que FII como geradores de fluxo de caixa com proteção inflacionária.
      Isso não quer dizer que é o melhor ativo para tudo, mas num contexto de geração de caixa ele é muito bom.

      Renda Fixa no Brasil sempre vai ser um bom negócio, enquanto tivermos essas taxas de juros muito altas.

      Minhas posições são maiores, pois negócios diretos envolvem quantias significativas, e porque eu me sinto muito confortável no meu nicho de atuação, e os retornos foram muito fortes.
      Entretanto, uma parcela aos poucos eu vou alocando em FII e ações, para me gerar um fluxo de caixa que seja suficiente para manter uma boa vida.

      Abraço!

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    2. Oi soulsurfer,

      Dúvida esclarecida, imaginei que você mantinha os imóveis adquiridos para também obter ganhos com aluguéis.
      Concordo com você na questão do fluxo de caixa, muitos não sabem a hora de parar porque sempre querem mais e mais.
      Acho que quando se chega num patamar X de valores, está na hora de desacelerar e aproveitar mais a vida.
      Abraço

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    3. Exatamente. Se entrar na "nóia" de querer mais e mais ou ficar inseguro que uma tragédia financeira pode acontecer, a pessoa às vezes deixa passar o tempo, e não aproveita tantas coisas que a vida pode oferecer.
      Em questão de consumo, o céu é o limite. Daqui a pouco viajar de primeira classe é rotina, hotel cinco estrelas, carro do ano toda hora, e aí a renda para bancar tudo isso passa tranquilamente dos 20/25 mil, e a pessoa fica às vezes escrava dos bens, mesmo quando teria oportunidade de aproveitar melhor o tempo, e os próprios bens que já possui.

      Abraço e sorte!

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  6. Gostei bastante. Foi muito elucidativo. Ajudou, inclusive, a explicar uma matéria que estou tendo na pós

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    1. Obrigado, Maria.
      Sem querer ser intrometido, posso perguntar o que você estuda e como este artigo ajudou (apenas curiosidade)?

      Abraço!

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  7. Soul,

    Ultimamente tenho notado que você tem usado dados históricos do mercado americano para tentar estimar a direção que o nosso mercado deve seguir no longo prazo tanto para ações como para FII, o que me pergunto é se isso realmente faz sentido.
    Vendo por exemplo o nosso atual fraco crescimento do PIB abaixo da média mundial, em 50 anos nós não estaríamos no mesmo lugar relativamente?. Não é perfeitamente possível que nesse horizonte de tempo nós continuarmos com altas taxas de juros? (>= 10% a.a.).
    Quanto ao mercado de FII, acredito que os altos yelds são devido a exigência de um prêmio de risco sobre a nossa renda fixa.

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    1. Olá, colega!
      Sim, é verdade. Entretanto, veja, qual literatura nós temos a nível nacional sobre o tema? Tirando quando nós estamos começando a entender algumas coisas, há pouca coisa escrita, e há temas que não há nada escrito.
      Assim, quando olhamos para dados de economias mais consolidadas talvez possamos ver um caminho por onde possamos trilhar.
      Talvez o caminho seja muito diferente, talvez não, porém é o que temos de mais concreto.
      Há dois Brasil, um antes de 94 e outro depois. No Brasil depois de 94, chegamos a ter juros extremamente alto. Era normal a pessoa ganhar 2% am, o que é uma taxa absurdamente alta.
      Portanto, é difícil analisar os dados do Brasil, existindo tão pouco tempo, e com inputs tão destoantes.

      É possível que a gente não saia do lugar, tudo é possível. Eu não acho que seja o mais provável, mas pode ocorrer. Se a nossa taxa de juros ficar tão alta pelos próximos 15/20 anos, será bom do ponto de vista individual para os investidores, mas péssimo para o Brasil.

      Eu concordo contigo. Porém, por qual motivo os yields dos FII, que são uma medida real, exigem um retorno maior, e os alugueis residenciais podem retornar 4% Bruto, e o mercado não exige um prêmio sobre isso?
      Então, há uma distorção. Talvez os yields residenciais voltem para níveis históricos (aumente, desvalorizando os imóveis), ou talvez os yields dos FII caiam no médio prazo.

      Entretanto, concordo que são apenas especulações, nada mais do que isso.

      Abraço!

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    2. Soul, bem apropriado o comment do anonimo acima. Acho que sua resposta as questões colocadas incluiu muito "talvez", quando o certo seria mais "nãosei"....

      Com relação ao Brasil de antes de 94 era normal se "ganhar" juros de 1% ao dia e te garanto que nem por isso foi "bom do ponto de vista individual dos investidores", pois mesmo assim o poder de compra de todos foi devastado. O contexto histórico do momento é sempre mais relevante que um evento isolado com aparencia de bom ou justo. Mesmo depois de 94 os vários momentos em que as taxas estavam em 2% a.m - como em 98 e 99 - eram bem críticos com sérios riscos de ser mais um "plano" prestes a entrar em colapso como os anteriores. Por um acaso hoje saiu uma matéria refrescando um pouco a memória:

      http://oglobo.globo.com/economia/fmi-socorro-que-correu-risco-13087053

      É preciso muito cuidado ao se tirar conclusões presentes sobre o passado, baseando-se em resultados médios obtidos em linhas de tempo muito longas.

      Já sobre yields de FII (qual o mix específico?) e comparações com alugueis exclusivamente residenciais, talvez não seja tão simples como vc sugere: existem características particulares que distinguem contratos residenciais, de não-residenciais e de shoppings que podem fazer muita diferença no tocante aos retornos que se esperam pra cada investimento imobiliário específico. Principalmente em relações aos valores de mercado por metro quadrado distintos como em relação a sala com. x casa/apto resid; cobrança de luvas; contratos de shopping com aluguel sobre o faturamento lojista; fora situações extras como revisão/readequação ao mercado dos mesmos contratos, tempo de contrato, direito de renovação ou não, etc...

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    3. Colega,
      a) Com todo respeito dizer que ganhava 1% ao dia com uma inflação que chegou a mais de 2000%, realmente foge do meu ponto. Quando falei 2% am, foi num período de inflação baixa, tanto que em 1998 acho que a inflação foi de menos de 2% ao ano, a menor taxa desde a década de 40. Portanto, creio que não fui bem interpretado, pois quando fiz menção a pós 94 estava obviamente falando de juros reais, e não nominais como você deu a entender;

      b) Presumo que seja o colega que bati um longo papo em outro post. Sim, e já passamos por esse ponto quando conversamos sobre o LULA. Você quer que o governo pague juros de 30% aa (algo quase que único na história) com as contas públicas em dia, sem déficit em conta corrente, desemprego baixo? Momentos de mais risco, valor presente líquido (inclusive dos títulos menor) - já conversamos sobre isso também (se você for o colega do outro post). Porém, o simples fato é que tirando o risco de default, a simples aplicação em RF, num ambiente de inflação muito mais controlado, fazia a pessoa duplicar o patrimônio em menos de três anos em algum caso, e nem W.Buffett no mercado americano conseguiria fazer algo assim sem assumir um bocado de risco;

      c) Olha, eu coloquei o talvez, mas claramente foi no sentido que você quis o "não sei". Porém, o fato de não sabermos, ou termos certeza, não quer dizer que não possamos pensar a respeito

      d) Sobre FII, recomendo a leitura de toda minha série sobre FII, inclusive uma das primeiras (como estruturar uma carteira de FII-está ao lado do blog).
      Colega, sobre a diferença residencial x comercial (na qual você apenas disse shopping, sendo que esse é apenas um setor entre os FII), sugiro a leitura de outro artigo meu parâmetros objetivos para análise de FII.
      Se você tiver interesse em ler, e ainda continuar com essas dúvidas, podemos conversar sobre alguns pontos mais objetivos, pois todas essas dúvidas já foram abordadas.
      Se você conseguir me trazer dados e raciocínios objetivos sobre o motivo lógico de um cap rate líquido de um imóvel residencial do Rio pode estar em algo em torno de 3% ao ano (0,4% am x 12 x 0,9 -comissão x 0,725 - IR) e o cap rate líquido de FII com dezenas de imóveis e dezenas de inquilinos (onde o risco de vacância e inadimplemento são dezenas de vezes mais mitigados do que um imóvel residencial) estar pagando 10% líquido, fico agradecido, pois realmente gostaria de ver argumentos contrários objetivos para poder refletir melhor a respeito.

      Abraço!

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    4. a) e aí quando chegamos em 99 o igpm - fgv saltou pra 20,10% aa.

      b) o retorno/premio oferecido na epoca era alto porque refletia o risco do momento: fuga de capital. As taxas estavam altas, mas as tradicionais "reservas de valor" dos mais ricos tb estavam em alta: dolar, imoveis de luxo, ouro... Mas como tudo depois se acalmou com a economia mundial deslanchando e o dolar recuando a patamares inimagináveis, criou-se essa distorção na "memória" dos mais jovens.

      c) ok

      d) uma pergunta ingênua: se um imovel residencial ou até mesmo não residencial em muitos casos, o mercado vem marcando com retorno bruto de 4 a 5 % ao ano e um FII oferece 10% liquido ao ano (mais que o dobro).... Será que não tem gato na tuba?

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    5. b) Certo, e você na época estava investido em RF? Ou imóveis? Ou mercado acionário? Poderia falar um pouco da sua estratégia. Colega, veja o que eu escrevi, risco maior, prêmios maiores. Quem acreditou que o Brasil não ia quebrar teve tempos de vacas bem gordas;

      d) Não sei. Diga-me você, mas baseado em dados objetivos e argumentos não-genéricos. Se quiser falar de preço de m2, valor do aluguel por m2, cap rate, diversificação interna, etc. Beleza, acho bem interessante fazer a comparação com residencial. Mas, gostaria de saber a sua opinião.

      Abraço!

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  8. Parabéns atrasado, Soul.

    Olha, muita gente simples construiu um bom patrimônio com imóveis começando com um pequeno kitnete para alugar e depois adquirindo mais e mais ativos desse tipo.

    Quem tem um imóvel num bairro bom, ou numa cidade universitária, sempre vai ter um retorno.


    A respeito da bolha, aqui no Rio há muitos e muitos empreendimentos comerciais e residenciais totalmente vazios. Acredito que num momento as construtoras vão sofrer na bolsa por causa de tanta coisa encalhada....


    Para quem tem bons fiis, que possuem contratos longos, pouca vacância, uma queda não será tão catastrófica.

    Abraços,

    Carioca

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    1. Carioca, a titulo de curiosidade: vc poderia enumerar 3 empreendimentos comerciais e 3 residenciais que no momento estão totalmente vazios no Rio?

      Talvez seja uma excelente oportunidade pra aplicarmos a tese da "margem de segurança" comprando a preços abaixo do mercado pra alugarmos com altos retornos!

      Jonas

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    2. Carioca,
      Concordo colega!

      Jonas,
      E qual seria a sua opinião, colega? A tese é fácil, valor de mercado a 300k, compre entre 170/190k.
      Porém, pelo seu comentário, se o valor de mercado cair para 270/250k, uma compra em 170k seria mais arriscada do que uma compra a 300k quando o valor de mercado era esse.
      Bom, é uma forma de ver as coisas, não creio ser a mais correta, mas não deixa de ser uma maneira de encarar os investimentos.

      Abraço!

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    3. Soul,

      3 coisas enxergo no seu comentário:
      a) confiança na capacidade de prever um valor de "fundo" no mercado;
      b) impulso a comprar aquilo que os mais experientes chamam de: "pegar faca caindo";
      c) e não considera a possibilidade de longos períodos de estagnação de valor de mercado, como também, se o valor de mercado em reboque não irá resultar em queda de demanda por locações.

      Importante ressaltar que os eventos acima nunca ocorrem de forma simultanea. Porque se assim fosse, obviamente acarretaria em uma "fácil" análise por qualquer um. Uma previsão ou decisão acertada está mais conectada a acertar a sincronia dos eventos do que exatamente observar o óbvio ou o cenário depois de pronto.

      Aliás temos um exemplo interessante que foi a decadencia e abandono dos outrora valiosos galpões da avenida brasil no RJ durante todo os anos 90 e boa parte dos 2000. O processo foi lento, quase inexplicável e intercalado com vários momentos de esperança... Mas parece, não tenho certeza, que hoje em dia 20 anos depois, "agora vai se diferente", rs

      Jonas

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    4. Jonas,
      a) Onde disse isso, colega?
      b) Ainda não respondeu. Entretanto, se é tão experiente, parece-me um pouco contraditório as suas perguntas anteriores;
      c) Onde foi dito isso amigo? Leu ao menos o texto principal? "Expectativa realista de retorno no longo prazo"?

      Qual é o seu ponto objetivo, colega? Pois ainda não fez nenhum.
      Parece-me um reunião de pontos interessantes, mas sem qualquer conexão com um dado objetivo.
      Já disse que "margem de segurança" é uma quimera, e deu a entender que gosta da teoria dos mercados eficientes (no qual eu concordo em partes). Então, siga a sua estratégia:)

      Temos um exemplo interessante de terrenos na cidade onde eu moro que em 99 eram trocados por um celular tijolão e hoje valem entre 250/300k. E, qual é o ponto e qual é a relação com o que o texto?

      Abraço!

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    5. Jonas, pode ficar tranquilo que farei a pesquisa.

      Quem acha que as empresas imobiliárias, excetuando a EZTEC estão ótimas, pode comprar bastantes ações todo mês.

      No caso da Av. Brasil, uma das causas da decadência dos galpões foi a violência que assolou o Rio desde o período comentado. Quadrilhas armadas com fuzis faziam a ronda, nos famosos " bondes" do tráfico.


      No caso do investidor em fiis é possível diversificar o investimento e, se for o caso, vender a cota que estiver aumentando a vacância. Aliás, essa é uma das maiores vantagens dos fiis em relação aos imóveis.


      Ass.
      Carioca

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    6. Obrigado, Carioca. Ficarei calmo e no aguardo... mas ansioso!

      Porque como vc falou com certa autoridade de muitos e muitos empreendimentos totalmente vazios no Rio, pensei fosse fácil lembrar de pelo menos 3 sem precisar fazer pesquisa...

      Sobre os galpões vc disse que os "bondes" e violência do Rio eram uma das causas. Quais foram as outras? A violência foi a mais preponderante?

      Sobre os FII, vc falou que devemos vender suas cotas quando estiver aumentando a vacância do Fundo em questão.

      Pergunto: como fazemos pra tomar ciência dos aumentos de vacância de um FII específico -- antes da maioria dos outros investidores do mesmo Fundo -- pra não sermos surpreendidos sendo os últimos a vender nossas cotas a valor de mercado com talvez quem sabe: prejuízo? Já que quando o conhecimento de vacâncias se tornar amplamente público, quem irá comprar nossas cotas? Não é nada bom quando temos em mãos um ativo negociado em Bolsa com eventual baixa liquidez e alto volume vendedor...

      Em tempo: pra mim o mercado é ineficiente. E uma das várias razões é que os pequenos investidores sempre serão os últimos a saber...

      Jonas

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  9. Soul,
    Gostei muito do teu post, bastante inteligente e pertinente no momento atual da economia. Não entendi bem. Tu tem a maior parte do teu patrimônio em imóveis físicos (comerciais, acredito) e considera que comprados por preço baixo são ótimo investimento e o aluguel se torna um complemento a valorização. Não entendi se tu comprou e vendeu após alta valorização, investindo em outros ativos ou considera um investimento seguro paa proteger patrimonio de inflação e ganhar renda de aluguel. Bem, eu concordo que é bom investimento se comprados barato e que o aluguel tende a acompanhar a economia e proteger de alguma forma da inflação.

    Hoje eu tenho um dilema, tenho teoricamente 70% do meu capital em um imóvel comercial que teve enorme valorização e por outos fatores (localização) tende a valorizar mais no LONGO PRAZO, digo isso pois sinto que o valor dele hoje está numa espécie de topo, difícil de vender sem baixar, acredito que estamos realmente em uma bolha imobiliária. Estou na casa dos 30 com poucas despesas, alta renda e gostaria de viver menos preocupado com investimentos e meu dilema é:

    VENDER e correr o risco de algum fator econômico ou político (grande inflação real, políticas "socialistas", etc..) acabe me dando prejuízo além de perder está proteção de um ativo real. Vender seria atuar como especulador
    OU
    MANTER tendo a segurança do ativo real e tendo boa valorização no looongo prazo porém amargando rendimentos possivelmente menores que na renda fixa e seguindo com todos os problemas de um imóvel físico (e são MUITOS). Esta é uma questão que me incomoda, pois vendendo com enorme lucro eu teria um passo gigante na independência financeira aplicando em renda fixa (50%)+ dividendeiras(40%)+ FII (10%, conheço pouco).

    Além de me esclarecer (meu primeiro parágrafo), como vejo que tu tem um bom conhecimento sobre imóveis, gostaria da tua opinião sobre a situação que expus.

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    1. Ola, amigo.
      a) Não, atuo num nicho específico do mercado. Eu particularmente não gosto de imóveis físicos para aluguel. Para geração de renda eu prefiro FII. Para possíveis ganhos de capital eu prefiro imóveis próprios, até pela experiência familiar;

      b) Eu não entendi, colega. Você disse que está num topo e que vivemos numa bolha imobiliária, mas disse que ele tende a valorizar no longo prazo. Não entendi essa parte.

      c) Não entendi o que quis dizer com inflação real, eu pelo menos não tinha ouvido esse tema ainda, a não ser que queira dizer que inflação "real" não é aquela medida pelos índices oficiais. Se você tem alta renda, pouca despesas, acho que já está despreocupado, não é:)

      d) Se considerarmos o yield de alugueis como uma medida real (ou seja já descontada a inflação), a afirmação de que a renda fixa irá remunerar mais precisa ser pesada. Apenas podemos comparar, ou pelo menos deveria, yields reais com yields reais. Se quisermos comparar um yield nominal com um yield real temos que fazer ajustes. Então, teria que saber qual é o seu yield no aluguel comercial.

      e) Só você pode dizer o que é melhor para a sua vida financeira, qual estratégia é mais conveniente, não cabe a mim opinar sobre alto tão específico.

      Abraço!

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    2. a) Fiquei curioso sobre que nicho é este, se puder falar...Pelo que entendi tu investe em FII (renda) e especula em imóveis físicos que tu chama "próprios", pois é justamente isto que penso em fazer. Pois é, minha experiência familiar é de renda de aluguéis, porém são imóveis comprados muito baratos, com despesas muito baixas e com localização excelente (permitindo baixíssima vacância). Quando dão muito problema, retornos muito baixos ou localização se torna ruim nós vendemos e colocamos na renda fixa (simples, "garantida" e pouco rentável...).

      b) O valorizar que acredito é bem longo prazo em função de crescimento urbano, obras que certamente virão (soube que estão paralisadas por falta de verbas do governo) e da localização praticamente em frente a um eixo urbano.

      c) Sim, me refiro a inflação do dia-dia, não aquela oficial do governo. Sendo que tenho poucas despesas esta inflação tem realmente poucos impactos para mim, meu consumo hoje é baixo. Me preocupo apenas com a possibilidade de fazer o melhor investimento.

      d) Visão mais otimista: Considerando vacância e despesas eventuais (despejos, contas, reformas) tenho aprox DY 10% (considerando custo de aquisição corrigido pela inflação oficial), mais real se descontar a inflação destes 10%. Visão mais pessimista: Considerando o valor "bolhudo" que acho conseguiria vender no mercado e que portanto estaria disponível para outros investimentos tenho na média um DY 6%. Se descontar inflação fica até negativo..mal e mal mantem a reserva de valor. Concluo que realmente margem de segurança é essencial em imóveis.

      e) Realmente. Ontem quando escrevi a mensagem estava muito cansado, escrevi mal. Objetivo é discutir o assunto com pessoas que possam me ajudar a clarear as idéias... veja só, acabo de fazer mais um exercício de estimar um retorno para meu ativo !

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    3. Colega,
      a) Vou ficar te devendo essa:)
      b) Certo. Porém, se acha que está num topo e é bolhudo, creio que apaga um pouco essas outras premissas;
      c) Entendi;
      d) Não entendi. O ponto é que yields de imóveis costumam ser médias reais;
      e) À disposição, colega.

      Abraço!

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  10. Parabéns, belo post!
    http://defendaseudinheiro.com.br/

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    1. Obrigado, Vilmar.
      Volte sempre.
      Abraço!

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    2. Soul, fica a dica: o Vilmar acima é o famoso "frajola" do infomoney e "jojo214" do IA. Você não sabe o risco que tá correndo dizendo "volte sempre" pra essa figuraça. Veja só isso, por exemplo:

      http://forum.infomoney.com.br/viewtopic.php?f=15&t=16780

      Estude frajola e depois não diga que não avisei....

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    3. Olá, colega.
      Desde que sejam respeitosos, todos são bem-vindos.
      Abraço!

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