quarta-feira, 10 de dezembro de 2014

PORTFÓLIO - UMA ANÁLISE SOBRE OS MEUS RENDIMENTOS, ERROS E PERSPECTIVAS

                Olá, amigos. Hoje escrevo um pouco sobre os meus resultados de investimentos em renda variável nos últimos 17 meses. Nesse último ano e meio, aprendi bastante mesmo sobre muitas coisas relacionadas a finanças. O meu maior aprendizado foi perceber as minhas limitações e fraquezas.  Com isso, pude refletir e pensar numa estratégia que fosse mais compatível com os meus objetivos financeiros, levando em conta as minhas limitações e ausência de habilidade para certas análises. Com a reflexão, também pude reconhecer as minhas virtudes e forças, fazendo com que eu dedique  mais tempo para aquilo que sei fazer melhor e possuo muito mais possibilidade de ter bons retornos.

                Eu li quase até o final um livro chamado “Expected Returns”. Já  na introdução, o autor diz que é um livro voltado para gestores profissionais. A cada dez páginas parecia que eu tinha lido um livro, de tanta informação, detalhes e gráficos (até o prefácio do Cliffored Asness parece um livro de tão denso. Para quem já leu o livro “Mentes Brilhantes, Rombos Bilionários”, talvez reconheça que ele é um dos quants citados na história) . A parte sobre renda fixa, expertise do autor do livro,  é algo nem remotamente abordado aqui na blogosfera financeira e talvez nem em círculos de pessoas mais especializadas. Prêmios de iliquidez, inflação, índices de liquidez do mercado, estratégias de venda de volatilidade, precificação de commodities, backwardation, contago, libor-repo spreads, e muitos outros termos e assuntos são lançados no livro sem muita cerimônia. Lá pela página 380 do livro (e o livro é daqueles de folhas grandes e letras bem pequenas) eu simplesmente dei conta que aquele conhecimento era muito superior ao minimamente necessário para a minha estratégia e os meus objetivos financeiros. Foi uma leitura desperdiçada? Uma perda de tempo? Não! Eu até penso em acabar as 150 páginas que faltam qualquer dia, ou até mesmo ler tudo de novo, mas seria apenas pelo conhecimento, por prazer intelectual. Muitos detalhes técnicos ficaram muito claros para mim, alguns outros eu não entendi completamente, mas foi de muita valia para mim intelectualmente. Porém, aquilo tudo não era nem remotamente necessário para as minhas necessidades financeiras, ao menos que eu tivesse a pretensão de trabalhar no mercado financeiro, algo que não tenho muita vontade.

Eita livro denso. A cada dez páginas parece que você leu um livro como "Stocks for the Long Run"  de tanta informação.

                 Uma compreensão um tanto quanto parecida com a que eu tive no livro aconteceu comigo em relação ao mercado acionário. A minha constatação é que o mercado de renda variável acionário possui sutilezas que vão muito além da minha compreensão. Além do mais, eu compreendi que a análise de balanço de empresas, de detalhes sobre planos de negócios, etc, não é algo que me atrai, não é algo que me dá prazer, como pode proporcionar para alguns. A própria leitura dos balanços das empresas talvez seja uma atividade que não garanta absolutamente nada. Assim, essa foi a minha primeira limitação reconhecida. Pude no decorrer dos últimos  anos ler muito a respeito sobre mercado acionário. Eu ainda acredito nos prêmios de valor e tamanho, pois eles são lógicos, compatíveis com os dados e em relação ao valor respeita uma regra que nosso cérebro não consegue compreender bem: a tendência de regressão à média. Porém, o fato é que no Brasil há pouquíssimas empresas para testar essa estratégia, ao contrário dos EUA que possui inúmeros ETFs de small cap value, por exemplo. Por aqui, ao se tentar uma estratégia com esse foco, provavelmente o investidor assumirá muitos riscos específicos de alguns setores (como construção civil ou de energia, por exemplo). Portanto, eu fui refletindo de que realmente não é tão fácil adotar algumas estratégias no mercado acionário aqui no Brasil (apesar de achar que os estudos do mercado americano, e internacional como um todo, ainda são bem interessantes e podem de certa medida trazer luz sobre o nosso mercado).

                Os fatos narrados nos dois últimos parágrafos aliados a minha compreensão bem maior sobre Fundos de Investimento Imobiliário, os seus yields muito altos e a renda fixa ser extremamente vantajosa no Brasil, fizeram-me repensar sobre como os meus objetivos financeiros seriam melhores atingidos de uma forma que fizesse mais sentido com o meu tempo disponível e as minhas limitações.  Concomitantemente a isso, eu consegui resultados extremamente favoráveis, e conhecimento adquirido, em operações onde eu me sinto muito mais à vontade.  Logo, atualmente eu me sinto muito confortável com a minha estratégia e com os resultados do meu patrimônio como um todo, e estou pronto para dar passos importantes na minha vida que vão ao encontro do que eu desejo para mim como uma boa vida.

                Feita essa pequena digressão, falo um pouco sobre o meu portfólio em renda variável e os resultados.  Atualmente, possuo 12.5% do meu patrimônio alocado em FII e ações se eu considerar o meu patrimônio total (o que faz sentido e essa forma de contabilização é  defendida por alguns autores americanos, pois o imóvel próprio gera renda para o dono no sentido do mesmo não ter despesas com aluguel). Se eu contar apenas o meu patrimônio para investimento (excluído o meu apartamento onde vivo), possuo algo em torno de 15,5% aplicado em FII e Ações.

                Dentro do meu portfólio de ações e FII, possuo algo em torno de 75% em FII e 25% em ações (essa relação chegou a ser 60/40 há uns meses). Com relação aos meus FII, estou absolutamente tranqüilo e na verdade satisfeito de poder estar comprando alguns FII com yields de 12%. Fundos muito bons como XPCM, EDGA, RNGO e até o próprio BRCR estão pagando algo em torno de 1% am. Isso é absurdamente alto. Uma pessoa que reinveste os rendimentos, dobra a quantidade de imóveis que possui em apenas seis anos. O fato de ser isento de IR, é algo que acrescenta ar de excentricidade a estes instrumentos. Nessas últimas semanas, tenho comprado KNRI, iniciando e consolidando posição. Hoje mesmo, cheguei a pagar R$ 103,00, o que representa quase 40% de deságio no VP e um yield de quase 11% aa para um FII com um portfólio absurdamente bom.  Irei acrescentar mais PQDP e BBRC no meu portfólio de FII, deixando em quarentena CEOC (estou com -50% de rentabilidade, é isso mesmo, você não leu errado, e não estou preocupado, pois investi  pouco e diversifiquei) e THRA, fundos que hoje em dia eu não teria comprado, apesar de que a valores atuais não são escolhas de investimentos necessariamente ruins.  Terei algo em torno de 20/21 Fundos Imobiliários (sem contar os de quarentena), uma carteira rendendo entre 10,5/11% ao ano, centenas de imóveis, centenas de contratos, diversificado em inúmeros setores. Portanto, aqui nessa espécie de ativo é velocidade de cruzeiro, monitoramento bem tranquilo e aproveitar os rendimentos.

                No meu portfólio de ações eu tenho apenas seis empresas.  Acabei ficando com grande exposição em EZTEC e GETI que correspondem a 80% do meu patrimônio em ações. A EZTEC tenho PM em R$ 25,40 e foi a única que andei estudando mais a fundo recentemente e me tranquilizei com a minha posição. Tive a ajuda de um amigo que trabalha com construção, já trabalhou no mercado financeiro, em bancos no exterior, para dar uma esmiuçada nos resultados. Ao saber do NAV, do portólio em terrenos com VGV de mais de 5BI, do fato que a torre B do EZ Tower ainda pode ser comercializada, que boa parte da dívida será repassada para São Carlos, e os níveis baixos de dívida e P/L, fez com que eu mantivesse a ação, não vendo qualquer necessidade para realizar prejuízos. A GETI possuo PM de R$ 17,00, mas já recebi tantos dividendos que o meu retorno negativo está uns -2% considerando dividendos  É uma empresa sólida também. As minhas outras quatro empresas possuo participações pequenas, CGRA com uns 12% de retorno (com dividendos), ETER (-20%), PRBC  (-16%) e STBP (-23%). Dessas quatro empresas, tenho que confessar que fiz apenas uma análise mais aprofundada na Grazziotin, a STBP e o PRBC4 foram erros de investimento, pois não analisei adequadamente antes do ato da compra.

                Eu vendi BBAS, Grendene, Sabesb, CMIG e Sanepar todas elas com retornos girando na faixa de 12 a 20%, exceto a SAPR que obtive uns 6% contando dividendos. Assim, eu vendi as vencedoras, e fiquei com as perdedorasJ Lendo o livro “Rápido e Devagar” ontem percebi que esse é um erro de julgamento muito comum em investidores amadores como eu. Faz parte do aprendizado.

                O meu retorno total em Renda Variável contando rendimentos de dividendos e alugueis está em -3%, se eu tivesse que zerar a carteira estaria mais pobre, sem contar o pesado custo de oportunidade. Porém, isso não me preocupa nem um pouco.   Neste ano recebi dividendos e aluguéis equivalente a 50% das minhas despesas para ter uma boa vida. Eu, depois de trabalhar com muitos números e planilhas e conversar com amigos, estimo que com dois filhos eu teria que ter gastos 100% maiores. Logo, os meus rendimentos atuais apenas com renda variável cobrem 50% dos meus gastos atuais e 25% dos meus gastos projetados acaso eu venha ter filhos (claro que são estimativas aproximadas, pois não se pode saber com exatidão, mas eu creio que é uma boa estimativa).  Portanto, posso dizer que sou independente financeiramente.

                É isso colegas, pretendo agora focar os investimentos em FII, renda fixa e nas minhas operações. Na verdade o que pretendo a partir de 2015 é iniciar uma nova vida, com novos desafios, novas experiências, talvez novas decepções e novas conquistas. Sinto-me confiante e maduro do ponto de vista financeiro para começar esse novo caminho, e muito disso devo às minhas leituras, as conversas com pessoas aqui da internet, aos meus erros e as diversas reflexões que tenho feito nos últimos anos.

              
Sabe qual é um dos meus objetivos financeiros? Um é esse aqui,  ficar uns bons dois meses surfando num lugar como esse, que aliás tem ondas espetaculares (Maldivas). Bom saber que os FII irão me ajudar nisso!

                Grande abraço a todos!


75 comentários:

  1. Ótima reflexão Surfer! Mostra que nao devemos nos ater apenas na questão numérica do retorno do investimento, mas também ao conhecimento e experiencia acumulados durante esse processo que permitirao a voce crescer cada vez mais! Uma pergunta: voce ja tem definidos esses 20 FII da sua carteira? Ou voce vai mudando a partir do momento em que um determinando FII começa a ter baixos DY? Abraços!

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    1. Olá, Henrique!
      Exatamente, amigo.
      Sim, minha carteira de FII está montada, até escrevi um artigo sobre isso há uns meses. Acrescentei apenas TBOF e KNRI. Penso ainda em acrescentar PQDP e BBRC. Talvez mais algum shopping como o HGBS (mas tem que resolver o CRI Goiabeiras, aliás tive nesse shopping em Cuiabá esse domingo, é interessante ir nos imóveis onde FII tem participação).
      Penso em excluir THRA e CEOC, mas não agora, vou esperar o fim da RMG, ver como serão as locações ou não.
      Olha, estou mais na linha do baroni, estou mais preocupado em solidez dos fluxos de caixa e da qualidade dos imóveis.
      Se consigo solidez e qualidade com yields de 10,5% num KNRI, ou 12% em RNGO, EDGA, XPCM ou BRCR (se a Petro não rescindir no torre Almirante), melhor ainda.
      Não podemos esquecer que esses fluxos tendem a ser reais, assim mesmo um yield de 8% não é ruim, e é muito maior, mas muito mesmo do que yields brutos de aluguel residencial.

      Abraço!

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    2. Opa! Fui procurar o artigo que mencionou e realmente a carteira esta lá, eu inclusive ja tinha visto o seu artigo na epoca que voce escreveu. Fique tranquilo quando comparei com a minha carteira (e alguns FII que eu nao possuo AINDA) e as duas estao bem parecidas (graças a voce, Uó, AdP, etc....). Abraços

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    3. Beleza, Henrique.
      E eu fiquei tranquilo quando comparei minha carteira com a do Baroni (infelizmente acho que o pai dele faleceu ontem) e vi que eram parecidas. Ele é um dos que mais entende de FII, principalmente sobre os imóveis em si. Até foto dos banheiros dos FII ele tem e analisa para saber se são compatíveis com o padrão do prédio e do aluguel pedido.

      Abraço!

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  2. Soul,

    Antes de tudo, Boa noite! ☺

    Sobre seu último parágrafo. Você sabe minha idade e vou te dizer algo sobre este trecho: "...conversas com pessoas aqui da internet"...

    Considero-me alguém que já percorreu uma boa parte do caminho e te digo uma coisa: Não passa um dia sequer em que eu deixe de ver uma reflexão valiosa de alguém lá no Blog do Tetzner. Até poesia tem! ☺ Uma pessoa fez um belíssimo comentário a algo que escrevi lá, sobre a ideia de que somos seres únicos e que as estratégias e carteiras são o reflexo desse ser. Veja o que o comentarista colocou ao final:

    Segue o teu destino,
    Rega as tuas plantas,
    Ama as tuas rosas.
    O resto é a sombra
    De árvores alheias.
    A realidade
    Sempre é mais ou menos
    Do que nós queremos.
    Só nós somos sempre
    Iguais a nós próprios...

    Um trecho de um poema de Fernando Pessoa! Ganhei meu dia ao ler isto! ☺

    Forte abraço e sucesso em sua nova jornada!


    Carlos


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    1. Olá, Carlos!
      Legal te ver aqui, amigo.
      Sim, há pessoas muito interessantes. No sábado mesmo me encontrei com alguns personagens do Blog. Pessoas muito interessantes, foi uma noite bem agradável (também o apartamento do colega que cedeu espaço ajudou, que vista!).
      Algumas vezes talvez eu não tenha as melhores posturas, mas no geral gosto muito do contato com outras pessoas que esses espaços na internet proporcionam.
      Aliás, belíssima poesia.
      Abraço!


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  3. Aê Sô! Muito legal apresentar aos leitores os erros e acertos. Faz bem para quem escreve e para quem lê. Sua exposição na RV tá pra lá de conservadora, mas isto é bom porque pode aproveitar as oportunidades que estão aparecendo. Eu já estou no talo, quase 90% em RV, rs, preciso ajustar isto em 2015.
    Abraço!

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    1. Olá, UB!
      Sim, é uma catarse para quem escreve e para quem lê.
      Olha, é verdade, mas tenho parcelas substanciais comprometidas, não estou 85% líquido não. Porém, tudo feito com margem de segurança, limites de liquidez (eu trabalho com pelo menos 5 a 6 anos de despesas pagas de liquidez mínima, há uma oportunidade e preciso me decidir até sexta, mas faria minha liquidez cair para 2,5 anos de despesas, e eu não gosto de ir muito contra certos padrões de segurança).
      Porém, com o preço dos FII, dá vontade de aumentar mais a exposição.
      Eu pretendo aumentar a exposição de forma gradual até uns 25/30% em FII. Mas, não tenho pressa, mesmo que não pegue preços tão bons como esse final de ano (mas algo me diz que os FII permanecerão em baixa ou de lado por um bom tempo ainda, o que é ótimo para a minha estratégia).

      Abraço!

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  4. Legal Soul! Fiquei curioso sobre a alocação dos outros 85% hehe

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    1. Olá, André!
      Ah, isso é segredo:) hehe
      São operações de maior valor com ativos reais. Tudo que não está sendo utilizado fica em alguma renda fixa líquida sem duration (ou seja sem possibilidade de rentabilidade negativa).

      Abraço!

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    2. Ultra conservador então hehe! Abraço!

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  5. Nossa, sua exposição na renda variável, está bem pequena e com ativos interessantes. No momento estou com mais de 60 % em renda variável...

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    1. Olá, Beto!
      Sim, fui indo aos poucos (pelo menos em relação ao patrimônio total), e isso foi importante para minimizar os erros, bem como para se sentir mais confiante.

      Abraço!

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  6. Parabéns Soul!
    Graças a alguns comentários seus sobre leilão de imóveis, fiquei interessada no assunto. Será objeto de algum post futuro? Na verdade, queria muito tirar algumas (na verdade, várias) dúvidas com você. Você já criou algum e-mail que possa ser divulgado no blog? Perdoe-me se estou sendo intromissiva (não sei se te interessa falar sobre esse assunto). Também não sei se você terá paciência para esclarecer questionamentos tão amadorísticos. De todo modo, o mais importante é continuar compartilhando de seus conhecimentos e experiência, normalmente, divulgados aqui no blog.

    Abraço!

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    1. Olá, Paris!
      Muito provavelmente não será objeto de um artigo aqui. Se um dia escrever, o farei provavelmente como um artigo para ser publicado em alguns portais. Penso mesmo até em escrever um livro a respeito, já que não há absolutamente nada a respeito no Brasil sobre.
      Escreva para pensamentosfinanceiros@gmail.com, que posso esclarecer algumas dúvidas sem problemas (mas dependendo das dúvidas, eu cobro uma consulta hehehe, brincadeira). Toda dúvida seja simples ou complexa sobre algum assunto revela boa vontade da pessoa em aprender e a questionar os seus conhecimentos isso é muito bom.
      Grato pela mensagem.
      Abraço!

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    2. Soulsurfer:
      Poderia então indicar os portais que tratam do tema (e que você pretende no futuro publicar seu artigo)?
      Grato, também pela respota anterior (de fato, confundi FIIP com FIIB).
      Jeca

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    3. Olá, colega. Eu não conheço nenhum. Vi alguns sites, mas com informação não muito boa.
      Depende do foco que eu por ventura venha dar, se jurídico ou não.
      Abraço!

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    4. Obrigada Soulsurfer.
      Um livro seu sobre esse assunto, tenho certeza que seria, no mínimo, uma grande referência. Já estou aguardando ansiosamente. Em relação à consultoria, não é má idéia hein. Afinal, sob sua supervisão tenho certeza que faria ótimos negócios. Pena que, como diz um amigo, a vontade é muita, mas o dinheiro é pouco (não sou nem sardinha, tô mais prá piabinha - iihh com essa expressão estou revelando minhas origens). Mas falando sério, é claro que as dúvidas são muitas, mas sei que não posso ficar te alugando, afinal, não quero atrapalhar nem atrasar seus planos (as Ilhas Maldivas estão esperando).
      Abração.
      Abraço

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    5. Olá, Paris.
      Bom, se quiser perguntar, só enviar o e-mail que eu respondo algumas dúvidas iniciais.
      Porém, já digo de antemão que é um ramo com muitas minúcias e há sim uma necessidade de um capital já relativamente alto para operar com mais segurança.
      Abraço!

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  7. Soul, primeiramente parabéns pelo blog (considero o mais rico da blogosfera, ao menos no meu entendimento, pois me assemelho em muitas formas de pensar suas).

    Gostaria, se possível, que me indicasse artigos e livros sobre FII. Sempre fui relutante ao aprendizado da tratativa desse tipo de ativo mas, com sua postagem, eles me parecem uma boa opção.

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    1. Olá, colega.
      Há um artigo meu sobre indicações de bibliografia escrita no mês de junho ou julho. Lá há alguma coisa sobre indicações de FII, inclusive com meus artigos.
      Se você lê em Inglês, sugiro a leitura do "Investing in Reits" do Block, é um excelente livro e ensina muitas coisas de como analisar um REIT. Algumas coisas não se aplicam a FII, mas a maioria se aplica, principalmente o capítulo onde ele explana o que torna um REIT uma "blue chip".
      Abraço!

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  8. Soul, parabéns pelo post. Minhas despesas na comparação casado x casado com filhos (2) triplicaram. Nos primeiros anos dos filhos as despesas são relativamente pequenas, mas a partir dos 4 anos o custo aumenta. Desde plano de saúde até escola. Com os filhos, nós gastamos o que podemos gastar, especialmente nestas duas áreas. Hj estou 50% RV/50% RF e confortável com isto. RF garante 2 anos de despesas, o que acho apropriado. Assim como vc gosto do investimento em imóveis, mas para locação e não entram neste cálculo. O importante é ficar tranquilo com o percentual escolhido. O auto-conhecimento é a principal arma do investidor. Abs e boas ondas !

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    1. Olá, um dia aposento!
      Pois é, as despesas podem aumentar bastante mesmo. Eu creio que o valor que cheguei (em termos reais) parece ser adequado, mas com certeza pode ser mais. Fico feliz que refleti corretamente que num primeiro momento (até uns 4/5 anos) as despesas não são tão altas. Como ainda não tenho filhos, e talvez demore alguns anos para ter, isso quer dizer que ainda tenho mais uns 8 anos de reaplicação de boa parte dos dividendos/alugueis recebidos, o que fará com que o bolo cresça até eu precisar mais dele, e provavelmente terei uma margem de segurança de umas 2 a 3x as despesas de fluxo, o que me parece conservador.
      Eu não gosto de imóveis para locação, depois de descobrir os FII então. Meu pai sempre disse que imóveis tem que ter no máximo um, os outros são para "trade". Porém, é inegável que um portfólio de imóveis bem localizados, principalmente comerciais, dá uma segurança e um fluxo não desprezível de caixa.
      O auto-conhecimento é importantíssimo para a vida em geral e para os investimentos em especial.
      Obrigado pela postagem e pelo insight dos gastos.
      Abraço!

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  9. Soul:
    1) Estou montando minha alocação em FII. Após ler este post e, em especial, um anterior em que havia uma imagem de uma planilha com a sua carteira atual de FII e a carteira pretendida, percebi que você investe/ investirá em HGLg e FIIP, 7% em cada.
    Tendo em vista que o HGLG já detém cotas do FIIP, indago-lhe: o FIIP, para você, é tão bom assim que merece ser o FII não só com a maior alocação em logística como a maior alocação de sua carteira?
    2) Percebo que a maior parte da sua carteira será do segmento logística+comercial, resultando em mais de 35% da carteira de FII. Lado outro, o % de agências bancárias é baixo (5%). Já tendo você se revelado bastante conservador em posts anteriores, poderia explicar o "racional" em manter tal alocação forte em comercial/ logística e bem diminuta em agências, quando a quase unanimidade de opiniões é que as agências são os FII mais conservadores?
    3- Apoiado a ideia da(o) paris2000.
    Forte abraço,
    Jeca

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    1. Olá, Colega.
      1 - Creio que confundiu FIIP com FIIB. O HGLG possui uma participação grande em FIIB, não em FIIP, são fundos muito diferentes;
      2- Sim, é verdade. Eu achava os yields dos FII de agências bancárias não muito bons, e eu também achava os preços um pouco salgados dos imóveis comprados (o valor do m2) de BBPO e SAAG. Via um bom potencial de valorização em AGXC. Hoje em dia também observo um bom potencial em BBRC. Se tudo der certo, e as obras estão andando bem rápido, a distribuição pode chegar a R$ 0,82/0,85, o que dá 1% am a preços atuais, o que, pela segurança dos fluxos, é algo muito bom mesmo. Além do mais, o fundo está comprando terrenos e desenvolvendo agências, diferente do BBPO que já comprou as agências prontas. Posso estar enganado, mas vejo boa probabilidade de valorização dos terrenos em 10 anos. Assim, pretendo aumentar um pouco minha exposição em agências bancárias e em shopping, e diminuir um pouco em outros setores.

      Abraço.

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  10. Errou em PRBC Soul?
    Acredito que possa ter errado no timing da compra, mas o Banco não deixa de ser excelente... Ainda acredito que ele venha a ser comprado por um dos grandes.
    Abraço.
    W.R.

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    1. Olá, colega.
      Errei, pois eu quando na compra não analisei muito a fundo. Meu PM nele é de 12,35 acho, o que não é alto. O meu erro foi na minha postura, não necessariamente analisar se o banco é ruim ou não. Ele continua pingando juros e dividendos na minha conta e portanto em relação a isso não posso reclamar.

      Abraço!

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    2. To exatamente na mesma situação... Porém extremamente confortável com ele.
      Abraço.
      W.R.

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  11. Soul, a Civilização, a Escrita, o Alfabeto, a Literatura, a História surgiram por causa da Contabilidade. Foi por meio dela que os humanos mais evoluíram.

    Ler balanços pode ser algo fantástico depois de se pegar o jeito. Como dizia um executivo do banquiero Daniel Dantas, a melhor coisa da vida é ler balanços.....


    E por último, esses Quants e suas equações maravilhosas têm produzido enormes prejuízos para o mundo todo. Erudição é bacana, mas operar alavancado faz ganhor de prêmio Nobel de economia , CHORAR na calçada de tanta vergonha, como fez Myron Scholles na época da queda do LTCM.


    Mais Contabilidade é sempre bom.

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    1. Olá, colega. Claro, eu ao menos aprendi alguns rudimentos de contabilidade e não deixa de ser interessante.
      Porém, não é algo que eu aprecio tanto, mas com certeza tem o seu valor.
      É, eles produzem prejuízos, mas também muito dinheiro. Todo fundo hedge hoje em dia tem o seu(s) quant(s). Eles fazem muita análise fundamentalista, usam muitos modelos de precificação, não se pode dizer que eles simplesmente erguem castelos de areia.
      Sim, o grande problema é que eles podem atuar muito alavancado, o que traz grandes riscos sistêmicos quando as posições são muito grandes.
      Valeu pelo comentário.

      Abraço!

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  12. Soul, vc já ouviu falar de Sam Zell, bilionário americando que nasceu pobre e fez fortuna com imóveis?


    Estou com vontade de comprar a biografia dele na Amazon.

    Abraços,

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    1. Olá, colega.
      Não ouvi não, parece ser interessante a história. Não temos muito exemplos das pessoas que prosperaram nesse ramo. Se a gente pensar, pelo menos pelo número que li no livro do pikkety, de que metade do estoque de capital dos países desenvolvidos é formado por real estate, dá para perceber que esse assunto é pouco tratado, apesar de ser fundamental para a nossa sociedade capitalista.

      Abraço!

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  13. Grande Soul, excelente texto.

    Fiquei surpreso com sua posição um tanto quanto conservadora!! E ao mesmo tempo muito curioso em saber onde estão investidos os 85% da RF.

    Poderia nos dizer?

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    1. Olá, Guardião!
      Não estou 85% em RF, não. Olhe os comentários acima que falei brevemente sobre o restante da minha alocação. Basicamente, é RF sem duration e, quando possível/vantajoso/e com margem de segurança, operações com ativos reais.

      Abraço!

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  14. Soul,

    Esse livro é fenomenal, entupido de informações, talvez o mais completo livro de finanças que já li. Esse livro é amplamente citado e recomendado pelos melhores gestores e planejadores financeiros que conheço lá fora.

    Porque apenas 2 ações em seu portfólio? Não vejo sentido nessa sub-diversificação.

    Se pensarmos em yield premiums, pelos meus cálculos os FIIs estão pagando cerca de 7.5%, as ações algo semelhante enquanto lá foram falam de ERP de 1 a 2%. Diante desse fato mantenho 66% da minha exposição sem dó em ações e FIIs, prefiro muito mais receber 0.95% em um HGRE com risco de queda do yield do que 0.37% garantido numa NTN-B, mas é aquilo a renda fixa também é uma grande galinha dos ovos de ouro hoje com TIPS rendendo 0-1%+tax e aqui temos 6%, enfim é uma ótima época pra ser investidor ao contrário de 2012 com uma selic a 7,25% e HGRE11 a R$1800,00.

    Abs,

    VR.

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    1. Olá, VR!
      Como está, colega?
      Poxa, é de comentários assim que sinto falta!
      Sim, o livro é sensacional, a quantidade de informações é impressionante. Foi o local onde eu consegui ver uma análise técnica muito bem feita sobre os vários problemas da teoria dos mercados eficientes e os vários problemas da análise unicamente comportamental dos agentes financeiros (o grande foco das finanças comportamentais). Muito bom mesmo.

      Então, eu tinha umas 11/12 ações, mas fui vendendo, pois para a minha estratégia eu vi mais coerência em me posicionar apenas em FII na renda variável. Assim, eu poderia ter mais fluxo, e me dedicar mais a outras atividades com retornos marginais por tempo dedicado muito maiores.
      Como disse no texto, acabei vendendo as ganhadoras e ficando com as "perdedoras", o que não deixa de ser um erro básico de investidores amadores. Com esse processo acabei ficando exposto de maneira demasiada em apenas duas empresas. Porém, minha alocação acionária não é modelo, nem sugestão para ninguém.

      Sim, exatamente. Uma coisa interessante do Expected Returns é que ele trabalha muito a ideia de ERP (ou mesmo BRP - Bond Risk Premium ou Iliquidity Risk Premium ou Credit Risk Premium) variáveis no tempo, o que é algo não abordado em livros mais iniciais como o "Stocks For The Long Run" que parece que trabalha de uma forma mais simples como se fosse um ERP imutável baseado na média histórica. Pois bem. Se o ERP é variável, talvez realmente seja possível fazer um tatical asset allocation, baseado nos níveis do prêmio.
      Sim, há um tempo eu li um artigo no blog do damodaran e ele falava sobre o ERP atual do mercado americano e como ele está baixo, o que pode significar sim sobreprecificação e bolhas em alguns ativos, muito causado pelo excesso de liquidez que os bancos centrais, principalmente o FED, ocasionaram no mercado financeiro.
      Portanto, vejo amigos querendo investir agora no mercado americano, eu não acho o momento mais adequado.

      Como você chegou a esse número aos FII? Você de alguma maneira pegou os yields e diminuiu com alguma taxa de Capex?
      Não tenho a menor dúvida, FII como HGRE e BRCR pagando quase 1% am isentos, é algo muito surreal se comparado com mercados congêneres. Não creio que HGRE vai diminuir rendimento não, muitas receitas do paulista star vão entrar, e é possível que lá pelo meio do ano a renda aumente, não diminua.
      Sim, os TIPS se não me engano estão com renda real negativa. Assim, como os títulos de curta maturação lá, e os seus 0,25% aa.
      Renda fixa é essencial aqui no Brasil, né Viver de Renda, além do alto yield para um ativo com fluxo de caixa previsível, ainda tem a função de estabilizar a volatilidade do portfólio. Sua alta correlação negativa com o IFIX, apenas torna mais atrativa exposição nessa espécie de ativo.

      Valeu pelo comentário!

      Abraço!

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    3. Comentários que tentam apenas fazer comentários maldosos serão excluídos, principalmente se as pessoas não se identificarem, principalmente quando é sempre o mesmo que faz isso.
      E não, não foi menosprezando outras pessoas dizer que sinto falta de comentários como do VR. Apenas aprecio o conhecimento técnico dele e é bacana discutir saudavelmente assim. Não com clima ruim e pesado que algumas pessoas (isso se não for a mesma pessoa) insistem em tentar trazer.

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    4. Soul,

      Eu não acho que você precisa de grandes análises para investir em ações, nada que vá afetar seu tempo pra interferir em retorno marginal etc.

      Eu não tenho a menor dúvida que qualquer tipo de risco possui um premium teórico variável no tempo, só ver em 2007 que o ERP era negativo e em 2009 mudou radicalmente.

      Eu não tenho posição formada sobre alocação tática, mas a princípio vejo sentido utilizá-la em casos extremos como um ERP de 0% de um lado ou acima de 10%, até pq yield é um preditivo de retorno.



      Eu calculei o ERP dos FIIs pegando a taxa líquida de uma NTN-B/LTN e de um FII que segundo o modelo de Gordon do dividendo+cresc. do dividendo dá uns 18% e diminuindo um do outro.

      O problema dos FIIs hoje é a expectativa da queda dos valores dos aluguéis, a própria CSHG prevê queda até 2015-2016 acho, reflexo disso já foi o leasing spread bem negativo do HGRE e aumento de vacância de praticamente todos os fundos.

      Eu não imagino investindo num CEOC da vida que é uma verdadeira incógnita ninguém sabe a quanto vai conseguir alugar o m2 e por consequência o valor real do imóvel, não duvido nada do preço justo comparado aos pares chegar a uns R$25-35.

      Abs,

      VR.

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    5. Olá, VR.
      Então, com certeza o maior desafio dos FII não é a diminuição dos Valores Patrimoniais, mas sim a diminuição dos aluguéis potenciais (o que não deixa de ter impacto na precificação do VP).
      Porém, o ritmo de retração de alugueis costuma ser muito menor do que o ritmo de retração do preço dos ativos imobiliários em si. Assim, é mais fácil ver yields subindo do que fluxos caindo consideravelmente. Tanto é assim que no próprio "Expected Returns" há um gráfico mostrando uma correlação negativa de -0,88 entre preço dos imóveis e yields.
      Se você pegar gráficos de imóveis na Espanha (que passou por uma grave crise econômica e imobiliária) verá que os yields aumentaram em torno de 30%, enquanto os imóveis caíram em torno de 30%. Logo, pode-se presumir que não houve tanto impacto nos fluxos de aluguéis em média. Nos EUA, em 2008 aconteceu fenômeno semelhante. Os preços despencaram, mas os fluxos caíram apenas marginalmente, o que fez os yields dispararem para 8/9%, o que lá é algo absurdo.
      Portanto, eu creio que pode haver realmente pressão nos fluxos, mas a intensidade é bem menor do que no valor dos ativos.
      Como já temos muito desconto no VP (estamos falando de 30%, 40% e alguns fundos até 50%), um pessimismo sobre o fluxo já parece estar bem precificado.
      Além do mais, há fundos e fundos. Não vejo os fluxos reais decrescerem em FII como FCFL, ACXC, BBRC (quando performando), AEFI, SDIL, MARX (aqui a possibilidade de aumento dos fluxos reais é grande, já que o aluguel médio é de apenas R$ 10,00 o m2, e acho que foi ajuizada demanda revisional que deve ter efeitos positivos), etc.
      Os fundos administrados pela Griffo como HGRE e HGLG estou bem tranquilo, eles são extremamente competentes (comeram bola apenas no caso CRI goiabeiras). O leasing spread do HGRE foi de apenas -0,4 ou -1,4%, o que não é nada tão desesperador num momento tão complicado de nossa economia e com aumento tão grande da oferta de m2 de escritórios.

      Olha, VR, tudo pode acontecer. Porém, há o conceito de custo de reposição. CEOC a R$ 25,00, significa cotado a 30% do VP. Isso deve dar o que o m2 uns R$ 3.500,00 o m2? Não faz sentido, um prédio daquele sendo negociado por menos de U$ 1.500,00 o m2.
      Se isso acontecer, eu creio que eles vendem o fundo e amortizam. Além do mais, não acredito ser possível construir um prédio daquele com menos de R$ 3.500,00 o m2.
      A R$ 25,00 a quota, se o fundo alugasse o m2 por R$30/35, o yield seria de 1% am. Não faz sentido, com R$ 30,00 não se aluga nada, nem mesmo um prédio nível B.
      Logo, os FII devem ser precificados de acordo com os fluxos potenciais, concordo. Porém, há outros conceitos envolvidos na precificação, como custo, preço de reposição, yield potencial, cap rate implícito, etc.

      Abraço!

      obs: entendi, apenas acho que tem que subtrair uns 1.5% de CAPEX dos yields, variando para menos talvez se o fundo é novíssimo como um TBOF.

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    6. Soul,

      Eu concordo contigo, tanto que no fipe-zap o aumento dos aluguéis foi bem menor que o aumento do valor dos imóveis, é um mercado que está muito mais são do que o de venda/compra, ainda assim pelos relatórios nacionais mais recentes estão prevendo queda no preço dos aluguéis em RJ e SP.

      O leasing spread do HGRE foi de -4,5%, acho que a tendência até 2016 é de leasing spreads negativos. Ainda assim, uma coisa é fato: os yields atuais estão beirando o absurdo o que me dá muita tranquilidade de colocar meu suado dinheiro nesses fundos. O próprio HGRE hoje já rende praticamente 1% a.m., então mesmo se por toda a eternidade o hgre continuar rendendo R$11,60 já estaria satisfeito com a rentabilidade, coisa que acho praticamente impossível de acontecer.

      Quanto ao CEOC posso ter exagerado um pouco, só tenha cuidado que você está pensando em ele 100% locado, cenário que acho improvável mesmo no médio prazo. Tem também o aspecto psicológico, numa eventual chamada de capital tem muita gente que vai capitular e vender as quotas a qualquer preço.

      Enfim, espero ganhar muito dinheiro em 2015 pra investir pesado em ações e FIIs, os yields me dão muita segurança pra quem sabe quando eu tiver R$1.000.000,00 em FII, receber R$9.500,00 de renda todo mês e aí sim levar uma vida bem tranquila.

      Abs,

      VR.

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    7. VR,
      É verdade o leasing spread foi de -4,5%, o ganho nominal que tinha sido de 1,5%, confundi, grato por corrigir.
      Porém, no primeiro semestre creio que o HGRE conseguiu leasing spreas positivos, então de certa maneira contrabalanceia.
      Não tenho dúvidas que as renegociações em 2015 e 2016 serão duras, por isso é bom ter Fundos com bons imóveis para conseguir passar de maneira mais tranquila por esse cenário desafiador.
      Sobre o HGRE, eu ainda acho que há possibilidade de aumento da renda quando todas as receitas do Paulista Star tiverem perfomando, mas a chance de manutenção dos R$11,6 é muito grande.

      É verdade, pode acontecer. Veja, eu não gosto do CEOC, e foi o meu maior erro no mercado de renda variável (incluindo ações). Porém, acho que tudo tem um limite. Ao contrário de uma empresa onde o BV pode vivar pó da noite por dia, é difícil pensar num imóvel caindo muito de preço por questões meramente ligadas a aluguel. Sempre gosto de comparar a situação com uma sala comercial, você não vê nenhum dono desesperado vendendo a sua sala comercial por 50% do valor de mercado porque a sala está desocupada por vários meses. Se levarmos em conta que uma carteira diversificada de FII possui centenas de imóveis, a queda de fluxo por vacâncias podem ser marginais, ao contrário de donos de imóveis físicos que pode ser de 100%.
      Porém, com uma chamada de capital, pode ser que bata um pânico, vamos ver o que vai acontecer nos próximos seis meses (se não me engano o fundo tem caixa para pagar por pelo menos mais seis meses as despesas. Assim, teria um ano para alugar).

      Ah, VR, você já está tranquilo, queria ter 3M em 2024 não? Já tem 2M em 2014, com certeza seu futuro financeiro está bem tranquilo.

      Abraço!

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    8. VR e Soul,

      Vocês tem comentado bastante sobre imóveis comerciais, em torres, aonde o ciclo de renovação de contratos é em média 5 anos. Quem não gosta de ver seu patrimônio ter um derretimento mais acentuado, deve nestes tempos bicudos mudar a sua concentração do portfólio para o segmento de agências bancárias aonde o derretimento do VP é menos acentuado (exceção ao BBPO que além disso está sem desconto sobre o VP). O seja, desbalancear a carteira. Eu estou, hoje, 83 % em agências e os outros 17 % em lajes. Além disso existe um "hidden value" que quase ninguém vê em Agências (AGCX, BBRC, principalmente): Boa parte delas são agências térreas e que algum dia (10, 20 anos), devido a valorização mobiliária da área, darão lugar a torres. Ou terão que pagar um DY proporcional ao valor da área. Nunca viram casas serem derrubadas para darem lugar a torres? Ou até pequenos prédios de poucos andares? Aonde o terreno passa a ter valor real/potencial maior que o imóvel em si? Isto é o que chamo "plantar agora" e fazer colheitas crescentes (e com risco moderado).

      No entanto peço um favor (se lerem este comentário): O meu raciocínio quando a “hidden value” tem algum defeito conceitual?


      Carlos


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    9. Olá, Carlos.
      Pelo final. Eu concordo, por isso comecei a gostar do BBRC, pelo fato deles estarem comprando terrenos e o yield potencial ser alto. O AGCX também, apesar da metade do portfólio ser agências já perfomando.
      O BBPO você pode me dizer com certeza quanto vale o m2 das agências? Se no final de 10 anos o BB não renovar, será que não pagaram caro demais no m2? É muito mais difícil avaliar o m2 de uma agência bancária.
      Sobre o começo da mensagem. Se esta é a sua estratégia, sem problemas. Se está desbalanceando a carteira (sua palavra) tendo em vista uma leitura do momento atual, eu não creio ser uma boa ideia. Estratégia serve para ser mantida e mudada quando mudados os objetivos ou quando há uma grande transformação no cenário, pois a nossa leitura pode se mostrar frágil ou incompleta, e geralmente é, e podemos desestruturar a nossa carteira de maneira desnecessária.
      Eu creio que está ocorrendo o que era já estimado no final de 2013: dificuldades para alugar (mas alguns fundos estão alugando como o BRCR no Eldorado), dificuldades para renovar (mais alguns fundos devem ter revisionais positivas como o MAXR e recentemente o MBRF), os juros iriam subir, e as quotas iriam se desvalorizar.
      A oferta de m2 de lajes ainda vai ser grande em 2015/2016, com dificuldade de absorção líquida positiva. Tudo isso tende a acontecer e já era mais ou menos antecipado. Porém, todos esses problemas já estão corporificados em yields de 12% aa, que são extremamente altos.
      Sendo assim, siga a estratégia que te deixa mais confortável, mas não faça um desbalanceamento da carteira por impulso de momento.

      Abraço!

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    10. Soul,

      Agora eu vi que não ficou claro no meu texto a questão do BBPO. Eu não estou nele. E exatamente pela fato do que você citou. É um fundo muito complicado de avaliar pela quantidade de agências envolvidas. E também pela necessidade crescente de OPEX e possível CAPEX. Além de estar cotado acima do VP. Enfim, bem ruinzinho comparado com seus pares.

      Na realidade, além do AGCX e do BBRC, estou também levemente posicionado em SAAG. Mas a grande concentração está em AGCX. Neste, não pretendo aportar mais e sim ir aportando mais em BBRC pela razões que já apontei.

      O desbalanceamento de minha carteira faz parte de uma estratégia inicial e que tenho seguido rigorosamente. Somente citei que pode ser uma possibilidade estratégica para o momento atual para quem estiver muito concentrado em lajes. E aqui estou seguindo uma regra que você mesmo citou. Apesar de termos que seguir rigorosamente um planejamento determinado por uma estratégia própria, temos que ter a sabedoria de rever a estratégia no caso de uma grande mudança. E estamos passando por esse tipo de situação. Juros subindo, inflação no topo da meta, cenário de 2015 de ajustes fortes (se ocorrerem), economia dos EUA se re industrializando de forma vertiginosa, gastos em PAC's que ainda não geram retorno, enfim... somente indicadores de deterioração de nossa economia. E isto não se resolve a médio prazo, olhando a economia dos EUA como exemplo. Veja o gráfico do link abaixo e repare de 1980 para a frente (final do milagre econômico), os períodos em que estivemos com o PIB abaixo de 3 % e o mais importante: o tempo que levou, em anos, para passarmos de novo para cima de 3 %.

      http://postimg.org/image/cxwzo0xrf/

      Para finalizar, tenho receio que a absorção das novas lajes corporativas que virão por aí, não ocorrerão na velocidade esperada por você em função dos pífios PIB’s que teremos pela frente e a duração longa destes. Quanto aos DY de lajes já estarem precificados: Talvez estejam mas só em cima de uma variável que seria a SELIC. Mas quanto ao aumento provável de vacância E a diminuição dos valores de renovação dos alugueres? Logo, desbalancear e fortalecer em cotas de bancos, parece-me uma estratégia correta para estes tempos. Mesmo porque estamos falando de bancos estatais! ☺ Posso estar errado mas se estiver, estarei só perdendo uma oportunidade. ☺

      Abraço, Soul.




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    11. Carlos, foram muito tópicos abordados por você, vamos lá:
      a) Não reparei que não tinha citado BBPO, então estamos de acordo, inclusive em relação a BBRC e AGCX;
      b) Se isso faz parte de sua estratégia previamente planejada, então está tudo certo. É que quando se usa o termo desbalanceamento é que geralmente se foge de uma estratégia inicial para de alguma maneira fazer timing em uma classe de ativo ou em ativos em específico;
      c) Com certeza, mudar a estratégia não tem problema. Porém, a estratégia geralmente deve ser modificada não por análises profundas de macroeconomia, não pelo menos para os pequenos investidores. Se a pessoa casa, se vai ter um filho que não esperava, se quer trocar de emprego, etc. Tentar prever o que está ou não precificado, o que é ou não mais resiliente, e de alguma maneira fazer uma alocação de ativos tática (ou seja fazendo timing) nem os profissionais em média conseguem fazer bem-feito. Não há nenhum mal em fazer, mas apenas lembrando que pode ser muito esforço para pouco resultado. Porém, a pessoa pode ter habilidade ou sorte de acertar e ter resultados expressivos;
      d) Carlos, esse cenário existe desde meados de 2013,e eu mesmo sendo amador e com pouco conhecimento já antevia isso. Um problema não previsto em 2013 é a queda das commodities, mas isso é cíclico, como tudo em finanças e economia.
      e) A economia de um país cresce pelo aumento populacional e por ganhos de produtividade. A produtividade do Brasil é baixíssima e com poucas medidas pode aumentar e muito. Ou seja, o Brasil tem um potencial tremendo em aumentar a produtividade, coisas que países já com alta produtividade não tem. Os problemas do Brasil estão longe de serem insolúveis ou de difícilima resolução como na Itália, Grécia, etc. Se vamos fazer é outra história. Se vamos ser incompetentes de não fazer uma reforma política, tributária e educacional decentes para os próximos 10 anos, realmente podemos ficar estagnados.
      f) Basta ter um mínimo de segurança jurídica que vai vir muito dinheiro em IED para o Brasil (mesmo com essa zona o nosso IED permaneceu estável), as necessidades de infra-estrutura são gigantescas em quase todos os setores, isso aqui é uma mina de ouro para investidores institucionais estrangeiros com suas carteiras rendendo um pouco acima da inflação ou de 0%. Basta diminuirmos nosso déficit externo e aumentar nossa poupança. Se vamos ser incompetentes e não fazermos isso, é outra história. Portanto, tudo isso se resolve a médio prazo até com certa facilidade, basta ter vontade política. Se essa vontade vai existir, não tem como saber;
      g) Também acho. Porém isso também é cíclico. Vai haver entrega de estoque em 2015 e 2016 e é provável com absorção líquida negativa. Projetos de lajes possuem maturação de 3 a 5 anos. Assim, é possível que vários projetos não estejam saindo no papel nesse ano, nem em 2015, nem em 2016. Quando chegar em 2017, se a economia começar uma leve recuperação, é possível que a vacância vá diminuindo e a absorção líquida aumente. Isso tente a aumentar mais nos outros anos, pois não terão muitos projetos sendo entregues e a vacância pode vir a diminuir substancialmente.
      Carlos, ninguém queima dinheiro, se os projetos não forem rentáveis, eles não sairão do papel, e isso terá impactos na absorção líquida e vacância em anos no futuro;

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    12. h) Sobre revisional de alugueis, concordo. Porém, tem que ver que há diferentes fundos, com diferentes contratos e diferentes tipos de aluguel. Há inúmeros fundos com preços de aluguel competitivo. Releia minha mensagem ao VR e verá que a evidência estatística é de que os alugueis não se retraem com tanta facilidade como os preços dos imóveis. Logo, é possível haver revisionais negativas, mas não creio que serão tão altas.
      Minha exposição a escritórios deve ser algo em torno de 35%, logo não é tão diferente da sua, apesar de ser o dobro. Isso quer dizer que revisionais negativas em todas as lajes que eu possuo de -10% (o que é algo bem alto), poderia ter um impacto na minha renda de -5%. Isso não preocupa muito não;
      i) Por fim, a SELIC é um padrão de comparação, é o custo de oportunidade. Porém, o outro padrão que mais faz sentido é comparar com alugueis de imóveis próprios. Não existe 1% am líquido de aluguel comercial, apenas em situações excepcionais. Não falo nem de residenciais que é de 4% aa bruto e ainda tem que tirar 10% de comissão se estiver numa imobiliária.
      Logo, por isso disse que todo o pessimismo com o país e o mercado imobiliário nacional já estão corporificados nos deságios do VP e nos yields altos (que nada mais são consequência dos deságios do VP).

      Abraço!

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    13. Soul, antes de mais nada, desculpe-me se estou insistindo muito neste tema, com o bate rebate. Primeiro, por que penso que tenho muito ainda a aprender quanto a ele. Segundo, porque foi neste post que você forneceu-me um conhecimento que virou pelo avesso a forma como eu enxergava o tema "ações" (lá no Tetzner). Logo, você vai ter que apelar muito para sua paciência e aguentar minha chatice. ☺

      a-) OK.
      b-) Sim. Foi minha estratégia desde o início. Ou na verdade, um pouco depois do início . Bem no início, fiz umas besteiras por exatamente não ter estratégia e ter sido ganancioso ao comprar BCFF e FEXC ☺ Mas consegui realizar isto e num segundo passo realmente construir uma estratégia cabível a meu modelo mental e status quo (idade, aposentadoria, volume de recursos, risco aceitável, etc...).
      c-) Está vendo? Por falta de conhecimento usei o termo “desbalanceamento” de uma forma errada, por não conhecer o real significado desta palavra neste meio em questão. Minha carteira é muito concentrada em “Agências” pelos seguintes fatos: 1 – Risco – AGCX – CEF classificou como “médio” diferentemente de outros, que ela participou do lançamento, e deu um ratings de “muito alto” (ver em http://tinyurl.com/p2fmch9 ). Em igual, no site da Rio Bravo, AGCX tem um rating denominado “moderado 2”; BBRC – Apesar de não ter visto alguma página com rating, imagino que seja igual ou muito parecido com AGCX. 2 – A falta total de desconhecimento de ratings de outros fundos. E aqui vai uma pergunta: Você conhece algum site, relatório, enfim, algum lugar que tenha dado rating aos “n” fundos disponíveis no mercado? 3- Achei os ratings aderentes a minha forma de pensar. Hoje estou 83/17 entre agências e outros fundos sendo que os outros são: BRCR, HGLH, HGRE, KNRI, SAAG. Isto pela ordem alfabética. E mais um que não está na ordem acima mas que me é especial: EDGA. Estou perto de 2 % nele um pouco pelo tangível mas mais pelo emocional e intangível: Por ter um gosto por arquitetura, entre outras artes, este fundo me fascina! ☺. Não pretendo passar desses oito pois creio que uma carteira bem escolhida, pode ser relativamente concentrada. Foi por isso que perguntei a você, acima, sobre informação de ratings. Motivo racional: Creio que os fundamentos não mudem a médio prazo, logo, é melhor gastar muito tempo em análise no início mas depois ficar um “investidor tranquilo” aonde você volta a reanalisar a sua carteira em períodos mais longos, de uma maneira tal a sobrar tempo para dedicar-se a outros assuntos de relevância.
      d-) O.K.
      e-) Concordo plenamente. Quando discorri sobre o assunto, não quis ser pessimista mas mostra minha aflição com algo que acredito fortemente: É muito mais fácil conseguir benefícios notáveis e rápidos em uma “casa desordenada” do que em uma que já esteja razoavelmente arrumada.
      f-) Idem, concordo plenamente com você.
      g-) Sim, você está certo.
      h-) Aqui, idem! ☺
      i-) Aqui, tenho algumas dúvidas. Pelo menos aconteceu no mercado privado de alugueis residenciais. Em 1996 fui avalista de um colega de empresa para um aluguel residencial. Ele pagava na época R$ 1.200,00. A Equivalente da SELIC na época rondava os 25 %. Dois anos depois, na renovação do contrato, passou a pagar R$ 900,00. E veja, desde todos planos econômicos que houveram do Sarney até o Collor e choque dos juros no começo do FHC II, vi esse tipo de ciclo: Juros subindo > alugueis caindo. Em corporativo: no Collor (PIB foi negativo – talvez uma caso especial) houve uma batalha sangrenta nas renovações. A empresa em que eu trabalhava, ocupava o térreo (processamento de dados) e mais 4 andares do Edifício Mendes Caldeira, na Vila Olímpia. Entregamos um andar e os outros foram negociados pela metade do preço do m2. A meta empresarial na época, e para todos negócios, era atingir o break –even”, ao menos. Isto era considerado um sucesso. Enfim, vamos ver se aqui realmente acontece o que aconteceu nos EUA.

      Grande abraço,

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    14. Carlos, é um prazer poder discutir contigo. Além do mais, o tema é interessante e as questões levantadas por você são para lá de pertinentes. Algumas respostas minhas são apenas os meus "achismos" que podem a toda evidência se mostrarem completamente errados, principalmente no que toca a vacância e alugueis de lajes comerciais.

      c) Eu não conheço, nem sabia que classificavam FII com riscos, como classificam títulos de dívida ou fundos de mercado acionário, por exemplo. Tentei achar o critério de classificação (por exemplo, saber por qual motivo a FITCH deu algum rating para um título de dívida não é tão difícil, pois as métricas em boa parte são objetivas) adotado no site, mas eu não consegui. Assim, não dá para saber quais foram os critérios. É um pouco estranho um FII receber médio e outros receberem dois degraus acima (muito alto). Estão classificando imóveis como mais arriscado do que os outros? Não faria muito sentido. Se estão classificando fluxos de caixa mais previsíveis, então dois graus de diferença numa escala de apenas cinco graus parece-me um exagero. No mais, Carlos, temos que reconhecer que a sua situação de vida é única. Avô, filhos formados e encaminhados, encaminhando-se para os 70 anos, com planos de morar em Portugal e Brasil, assim sua estratégia tem que ser diferente mesmo da minha. Logo, possuir fundos como essas agências em boa quantidade pode fazer todo o sentido para você.
      Eu acho que spreads na ordem de 2.5/3% aa (o que mais ou menos existe entre fundos de agências e alguns fundos de escritórios) são bem razoáveis para remunerar o risco maior de vacância, revisionais negativas, etc. É um trade-off, mas 300 pontos bases é algo bem razoável. Para você ter uma ideia (veja aqui http://www.bloomberg.com/markets/rates-bonds/), o spread entre um BOND Brasileiro em dólares e um BOND Americano (em quase sua mínima histórica) de 10 anos é de 250 pontos base, o que é considerado muito alto. Então, quando se fala de spreads dessa ordem, o risco costuma estar sendo bem remunerado.

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    15. i) Carlos, você tem muito mais experiência do que eu e deve saber bem mais sobre imóveis em situações de stress do que eu. Veja, o ano citado foi em 1996. Pouco mais de dois anos antes nós tínhamos uma inflação de mais de 1.000%. Em 1994 houve uma remodelação do nosso país, junto com isso ainda houve crise no México. Em 1998, quando da renovação, tinham ocorrido crise na Ásia e uma grave crise da moratória Russa. O Brasil ainda não tinha o tripé econômico, nem mesmo a lei de responsabilidade fiscal, e nossa situação era frágil. Durante 1998, a SELIC chegou a incríveis 42% (eu não consigo nem imaginar, agora que sei um pouco mais uma taxa de juros dessas). Então, o caldo econômico era extremado, qualquer análise de um simples fato, como esse seu caso de renovar por menos, pode não nos trazer muitas pistas do que pode acontecer com o mercado de lajes corporativas como um todo para os próximos anos. Veja o meu caso familiar, entre 1996 e 1998 construímos um prédio (com taxas de juros dessas, que eu nem fazia ideia na época). Meu pai fez isso na época para gerar empregos e porque achava mais "digno" ganhar dinheiro no mercado real do que simplesmente deixar dinheiro emprestado para o governo. Porém, o fato objetivo, é se tivesse deixado emprestado dinheiro apenas para o governo com essas taxas, os resultados financeiros hoje seriam de outras ordens de magnitude. Porém, ao final, estamos todos bem, com saúde, vivemos nossas vidas, e ter mais ou menos dinheiro ao fundo não fez muita diferença.
      Conto essa breve história, apenas para dizer que o Brasil nessa época possuía excentricidades (você deve saber bem melhor do que eu) financeiras que acho difícil se repetirem, eu não vejo a SELIC chegando a 20% nem perdendo investment grade, muito menos a mais de 40%. Se isso ocorrer quer dizer que retrocedemos muito em várias áreas e eu não acho que o país deixará isso acontecer tão facilmente. Basta ver que a Dilma teve que engolir um aluno e amigo pessoal do Armínio Fraga que apoiou expressamente o Aécio para homem forte da economia.

      Por isso, acho que as escolhas dos fundos devem ser bem-feitas. Fundos como FIIP, RBRD, MAXR devem passar incólume ou com poucos arranhões. Fundos como KNRI possuem um portfólio muito bom e preços competitivos deve passar bem. FCFL tem contrato até 2037, assim como AEFI. BRCR possui um portfólio gigantesco são quase 300.000m2 de ABL e tende a ser resiliente. Assim, sucessivamente. Por isso, atualmente não gosto de fundos muito pequenos de lajes como CEOC, BMLC, VLOL, THRA, ONEF, esses fundos deveriam ser absorvidos por fundos maiores, em minha opinião.

      Abraço!

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    16. O seu pai era ou é dono de construtora?

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    17. Não, na época foi o financiador do empreendimento e acabou tendo participação mais direta quando recebeu imóveis como dação em pagamento. Até hoje o meu pai tem ações na justiça como autor para cobrar valores, há um processo que foi iniciado em 2011 e ainda não houve nem a citação, esse é o nosso Judiciário.
      Muitos falam de reformas políticas e tributárias, que são importantíssimas, mas poucos falam em uma profunda reforma no sistema judicial. Um país com essa dificuldade para resolver conflitos não vai conseguir prosperar tanto como outros países muito mais ágeis em suas resoluções de conflitos. Muito do spread, margens altas, etc, do Brasil se explica pela nossa morosidade do Judiciário.

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    18. c-) Creio que a CEF deve ter usado os mesmos critérios de rating para qual usa para os demais fundos de balcão, mas também é “achismo”. Isto para ter parâmetros comparáveis para seus clientes. Quanto ao Rio Bravo, deve ser uma classificação feita por agente diferente por usar o termo “moderado 2”. É Soul..., minha estratégia tem que dar importância relevante para segurança de fluxo de caixa. E Portugal não me sai da cabeça! ☺ Abaixo vou deixar dois links de imagens aéreas de duas regiões muito bonitas de Portugal. O primeiro link (tirado do Google Earth) é uma vista aérea da Cidade de São Martinho do Porto que fica 11 km ao sul de Nazaré (Você que é surfista, deve ter ouvido falar de Nazaré: Aquela cidade que em determinada época do ano tem ondas gigantes – O “Canhão de Nazaré”). Veja que enseada única, a de São Martinho: Formato de uma concha de vieira! O segundo link é a “Barra do porto de Aveiro” que fica 25 km ao norte da aldeia aonde nasceram meus pais. Na imagem, ao fundo, a saída da barra; a esquerda desta, há uma laguna e uma ponte que passa por cima da laguna. Na maré baixa, embaixo da ponte, pode-se pegar berbigões. Já fiz isso duas vezes, nesse local. Uma vez sozinho e outra vez com uma falecida tia (há uns 10 anos). Recordação inesquecível! ☺

      http://postimg.org/image/ti4bllgb5/

      http://postimg.org/image/nw2ezjxh1/

      i-) Sim, foram condições muito excêntricas devido à inflação altíssima. Creio que também não deveremos ver mais condições como aquela. E torço fortemente por isso, assim como você, para nunca mais voltarmos a ter aquelas condições. Quanto a absorção de fundos: Eu creio fortemente que iremos observar alguma movimentação deste tipo.

      Enfim, Soul. Acho que agora chegamos ao fim deste pequeno debate. Só feche-o comentando as imagens acima. E quando eu realizar meu sonho, de viver 6 meses lá em Portugal e seis meses cá, vou avisá-lo para que possa visitar-me no período em que eu estiver por lá. Quem sabe não iremos juntos pegar um berbigões ali na laguna da Barra de Aveiro? ☺

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    19. Carlos, a enseada da primeira imagem é bem interessante mesmo. Belas imagens.
      Hospedagem num país distante na casa de amigo e buscar berbigões na natureza parece-me um convite para lá de interessante:)

      Abraço!

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  15. Fala, soul!

    Não adianta, mesmo estudando muito, no Mercado Financeiro a gente aprende mesmo só depois que "sente" a perda. rs

    Deixa eu lhe perguntar um negócio: vc gosta tanto do fluxo, como estão os seus yields (atual e em relação ao preço de custo) ?

    Interessante que os meus estão na casa dos 11-12%, se não me engano, próximo à SELIC.

    []s!

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    1. Dae Márcio!
      Olha, em FII deve estar rondando os 10,5/11%. O interessante é que o fluxo vem aumentando. Mesmo num momento de incerteza, os FII vem-se mostrando eficazes na produção de fluxo, por isso a importância de escolher bem os fundos.
      Você está recebendo tudo isso só com dividendos das suas ações (se não me engano você só tem XPCM de FII)? Poxa, tá bom hein:)

      Abrço!

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    2. Vi aqui minha tabela agora q to em casa;

      com relação ao fechamento de Novembro, meus yields estão 13,4%/11,7%

      Mas o ROI tá -21% :-S

      Sim, isso é o histórico na verdade. Tudo que já recebi até hoje.

      E, realmente, só tenho o XPCM com uma baixa alocação.

      []s!

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    3. Então, está bem alto o seu yield, bem alto mesmo, apesar do ROI bem negativo.
      Abraço!

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    4. Empresas como Cemig pagam dividendos beeeeem polpudos. Banco do Brasil também pagou bem. Eles sozinhos já puxam a média pro alto.

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    5. Sim, eu recebi gordos dividendos de BBAS e atualmente de GETI. Porém, mesmo assim achei 13% extremamente elevado, pois tirando BBAS, GETI, CMIG, não consigo pensar em muitas outras empresas pagando mais de 10% de dividendo. Porém, se você conseguiu, tá ótimo.
      Abrçao

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    6. Então, na verdade é 11,4% sobre o capital aplicado. É 13% sobre o capital hj... qdo a carteira perde valor, imediatamente o yield aumenta... e nos últimos meses a carteira derreteu, kkkkkkkk.... timing afetando as coisas....

      rsrsrsrsrs

      []s!

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    7. Olá, Márcio!
      Quando a carteira perde valor o yield permanece o mesmo. Pode-se considerar que yield aumenta para novos aportes ou para quem irá montar posição no momento da queda (mas aí não tem sentido em falar que o yield aumentou, pois a pessoa não tinha posição prévia, é apenas uma nova faixa de yield), mas o yield da carteira permanece o mesmo, seja com valorização ou desvalorização dos ativos subjacentes. Por isso, há diferenças de portfólios voltados para a renda de portfólios voltados eminentemente para crescimento patrimonial ou proteção patrimonial, como aquele artigo do Merton, abordado aqui em algum artigo, comenta.

      Abraço!

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    8. Soul,

      Não sei o q vc chama de yield, mas eu considero esta definição:
      lexicon.ft.com/Term?term=yield

      Segundo ela, varia com o preço.

      ()s

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    9. Marcio, claro que o yield varia com o preço do ativo subjacente.
      Porém, se eu tenho R$ 10M em FII e recebo 1M ao ano com yield de 10%, se os FII tiverem queda de 50%, o yield sobe para 20%, mas o meu yield sobre o valor investido continua os mesmos 10%. O yield do meu valor investido não muda. Agora, se eu vou aportar novos recursos, ou se um investidor vai montar a carteira o yield cai com a valorização dos ativos e sobe com a desvalorização dos ativos, mas para o novo investidor não é queda ou alta de yield, pois ele nem posicionado está.
      Peguemos o seu caso, você diz 11,4% sobre o capital aplicado que acho a métrica correta. O 13% sobre o capital hoje, você quer dizer a valor de mercado para um investidor novo?

      É diferente de dizer quando o fluxo aumenta, como foi o meu caso com os FII. Eu comprei com um yield e hoje o meu yield é maior, pois o fluxo aumentou devido as correções contratuais, diminuição de vacâncias, etc.

      Abraço!

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  16. Soul, bela escolha de futuro! Vamos em frente.

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    1. Aloha!
      Pois é né, e sua viagem para o Peru com a família vai acontecer?
      Abraço!

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  17. Surfar e sair de emprego chato, mesmo que temporariamente, é ótimo.

    Acho bacana seu conhecimento sobre fiis, aprendi muito aqui e serviu para que eu montasse minha carteira, mas não seria interessante comprar umas poucas ações neste momento de baixa do mercado ?

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    1. Olá, colega.
      Claro, investir em ações possui uma probabilidade de retorno bem bacana para o médio/longo prazo (probabilidade, não certeza). Ações também servem como uma boa forma de diversificar o patrimônio.
      Porém, para mim, depois de refletir, eu na minha posição não vi sentido em ter exposição acionária relevante (não quer dizer que não terei, mas não penso em ser relevante). Posso estar equivocado, mas é o que eu penso no momento. Entretanto, isso é a minha reflexão para a minha situação específica.

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  18. Soul, quanto vc acha que é necessário ter invesido em fiis no Brasil para viver nas Maldivas ou em outro paraíso do surf? U$ 8k por mês? Quanto se paga de imposto para enviar dinheiro para fora? O Corey fala de 0,38% de IOF. Se for correto, vale a pena morar no exterior e ter investimentos aqui.


    Vejo muita gente revoltada querendo fugir do Brasil. Noto muita raiva no discurso, mas investir aqui para ser peão de obra no EUA não parece ser lucrativo ou ter muita vantagem...


    Quem achar um lugar bacana no mundo por U$ 5k pode sair e surfar à vontade.

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    1. Colega, com 8 mil dólares por mês você vive bem em qualquer lugar do mundo, até mesmo em Paris e isso já incluso companheira.
      Olha, morar nas Maldivas deve ser baratíssimo. Passar um tempo como turista num resort do bom e do melhor não tanto, mas muito menos do que 8 mil dólares por mês.
      Se quiser morar na Indonésia, em Bali, então, com uns 1.500 dólares se vive e come bem.
      Porém, se quiser ter essa estratégia, faz sentido procurar ativos que te proporcione fluxos em dólar.
      Quanto ao montante necessário, isso é muito particular de cada um. Porém, creio que para ter uma vida boa se necessitada de uma certa quantia, mas não é tão alta não.

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  19. Soul, legal ter compartilhado conosco mais detalhes, no meu caso me interesso principalmente pela carteira de ações.

    Estamos sempre aprendendo, então a eventual perda momentânea é compensada pelo aprendizado e porque não dizer, pelo risco da exposição (poderia ter explodido 50%, não poderia?).

    Espero que continue compartilhando conosco mais detalhes, pois estamos sempre aprendendo. Convido-o a utilizar a planilha do sistema de cotas do ADP e adotar a divulgação mensal. Não precisa divulgar valores, então você não se expõe muito, mas acaba contribuindo e aprendendo também.
    Abraços

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    1. Olá, EI!
      É verdade. Eu encaro como os custos da aprendizagem, se eles não forem tão altos, acabam compensando.
      Abraço!

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  20. Fala Soul, muito legal o post!!
    Ando sumido pq esses últimos meses foram bem corridos. Esse semestre assumi uma disciplina como único professor responsável e junto com o pós-doc acabou sendo mais trabalho do que eu previa. Foi bem corrido (e continua sendo), mas o aprendizado tb tem sido enorme. Ser professor universitário é uma experiência muito rica.
    Legal o seu fechamento global dos seus investimentos. Eu tenho planilhas de acompanhamento, mas fora os FII que opero a menos tempo, não tenho o global de ações. Mas contando o custo de oportunidade não foi nada fácil para o investidor de ações esses últimos 18 meses. Ainda mais para o investidor de longo prazo. Meus maiores ganhos foram com ações que mantive em carteira por 4 a 6 meses e depois zerei posição. Pretendo focar agora em FII e esses trades de médio prazo. Investimento em longo prazo me atrai muito menos do que há alguns poucos anos atrás.
    Espero receber aquela visita no que vem hein!!
    Grande abraço!!
    Green Future

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    1. Olá, Green!
      Quanto tempo rapaz! Poxa, bacana essa experiência como professor hein, eu ainda quero ser professor um dia.
      E como está a adaptação por aí?
      Vamos ver, e você sabe se quiser visitar aqui é mais do que convidado, te descolo até uma prancha de surf:)
      Abração meu amigo!

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  21. Fala Soul,
    A adaptação aqui tem sido a melhor possível. Gosto muito de morar por aqui. Povo muito amistoso, boa vibe, bons amigos. E morar do lado do oceano e de uma praia linda é bom demais!! Gosto muito do meu ap tb, praticamente terminei de mobiliar e o quarto de visita já recebeu amigos e familiares. Até me "preocupo" de quando chegar a hora de ir embora eu estar com muita vontade de ficar.
    Irei passar vergonha com o surf rsrs. Esses tempos aprendi stand up (que é muito fácil, se aprende em poucos minutos). Para relaxar e curtir é bacana, mas como exercício achei que puxa pouco, prefiro coisas mais intensas. Já está mais do que na hora de eu comprar uma prancha de surf mesmo. Acho que vou começar com uma long.
    Gostei da idéia de te visitares, se não puderes vir provavelmente o farei mesmo. Vamos nos falando meu amigo.
    Grande abraço!!
    Green Future

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