FII - DIVERSIFICAÇÃO E INVESTIMENTO NA PROSPERIDADE EMPRESARIAL BRASILEIRA

        Olá, colegas. Hoje falo um pouco sobre diversificação em FII numa perspectiva um pouco diferente do que comumente é abordado.  No meu último artigo, algumas pessoas questionaram o que eu acho sobre exposição acionária e por qual motivo minha parcela em ações era tão pequena. Não vou me ater as minhas razões específicas, porém quero trazer à discussão uma ideia sobre FII e o seu ponto de contato com o mercado acionário.

      Quando se investe em empresas listadas em bolsa, principalmente para quem tem uma ampla diversificação em muitas empresas ou até mesmo em ETFs, espera-se que a prosperidade econômica  do país em geral, e a prosperidade econômica das empresas listadas em bolsa em específico, ocorra. Essa não é uma distinção trivial. Segundo o livro também citado no último artigo “Expected Returns”, nos EUA o crescimento real do PIB americano entre 1950-2009 foi de 3,1%, enquanto o crescimento real dos lucros das companhias listadas em bolsa foi em torno de 1.5% (vide tabela de fls.138).  Isso mostra que a maior parte do crescimento de um país está em empresas  fora da bolsa de valores, são nessas empresas onde há um maior dinamismo e possibilidade  de grandes retornos (claro que com maiores riscos), talvez por isso o conceito de investidor anjo possa ser bem interessante. Entretanto, aqui desvio um pouco o foco, apenas dei esse dado para dizer que o crescimento real dos lucros do mercado acionário como um todo parece ter o crescimento real do PIB do país como um teto. Logo, para que o investimento em ações se mostre vitorioso no longo prazo, é preciso acreditar que o futuro da nossa economia e das nossas empresas possa se materializar.

            E quem investe em FII? Para os investidores em FII também é interessante que haja crescimento real do PIB, bem como crescimento real dos lucros corporativos de empresas listadas ou não em bolsa. Quanto mais os lucros corporativos crescem de maneira real, mais saudável é a situação financeira e a probabilidade de  não pagamento de alugueis vai ficando mais remota. Com lucros reais maiores, também a probabilidade de vacâncias prolongadas (não me refiro a vacâncias pontuais de alguns meses que é algo normal no mercado imobiliário de qualquer lugar do mundo) vai ficando menor. Por último, com lucros reais corporativos maiores, há a possibilidade de crescimento real dos aluguéis cobrados e não apenas nominal, o que é o cenário dos sonhos para quem investe em FII, ver o seu fluxo real não apenas mantido,  mas aumentado.

                Assim, quem investe em FII de certa maneira também está investindo na prosperidade econômica do país e das empresas como o investidor no mercado acionário. Porém, eu vejo aqui duas vantagens para o investidor em FII. A primeira é que o risco em se investir em FII é muito menor, e darei um exemplo prático com um caso de um FII e de uma ação. O outro, um pouco mais sutil, é quem investe apenas no mercado acionário brasileiro está investindo obviamente apenas em empresas listadas em bolsa. Porém, como relatado no segundo parágrafo,  os dados sugerem que boa parte do crescimento de um país vem de empresas novas e pequenas que ainda não estão listadas em bolsa.  Assim, os FII podem capturar esse crescimento dos lucros dessas empresas, já que os seus espaços podem ser alugados para essas companhias. No Brasil, como o nosso mercado de capitais é diminuto e com pouquíssimas empresas small caps listadas em bolsa (ao contrário dos EUA), talvez esse efeito seja ainda mais pronunciado do que na terra do Tio Sam.

                Assim, para quem é quotista de um FII como o SDIL que possui mais de 80% do seu espaço alugado para BRfoods, é interessante que essa empresa cresça os seus lucros e permaneça uma empresa forte, pois isso diminui o risco da mesma desocupar o imóvel e prejudicar o fluxo de caixa dos quotistas.  Quem investe em um FII como BRCR, que possui 18% de suas receitas imobiliárias advindas do contrato de aluguel da PETRO no Torre Almirante, ou XPCM possui todo o interesse que essa fase péssima da empresa possa passar e que a companhia possa se endireitar do ponto de vista da governança, margens e lucros. Os exemplos podem se estender por vários FII, mas acho que o ponto ficou claro. Quem possui SDIL, BRCR e XPCM (como eu), está de certa forma diversificando os seus investimentos em setores tão dispersos como o alimentício e o energético, nem que seja de forma não tão direta como os investidores nas ações das empresas listadas.  Portanto, o investidor ao comprar FII, de certa maneira está se expondo também a atividade empresarial brasileira.

                É claro que a perspectiva  de retornos para quem investe em FII deve ser menor, como de maneira lúdica tratei nesse artigo http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/11/financas-o-principio-da-incerteza-e.html. Os fluxos de FII são mais previsíveis  e estáveis do que os lucros corporativos, logo a perspectiva de retorno de quem investe no mercado acionário deve ser maior. O que acontece hoje em dia, em minha opinião,  é como a taxa de juros do Brasil é muito alta, e o pessimismo atual com FII está grande gerando yields de 10,5% a 12% aa líquidos de imposto de renda, a tarefa de obter retornos maiores no mercado acionário se torna mais difícil, tendo em vista o retorno muito grande das outras duas classes de ativos citadas. Obviamente, não é impossível ou extremamente improvável no médio e longo prazo os investidores no mercado acionário terem um retorno substancialmente maior (apesar do nosso Equity Premium ter sido negativo desde a estabilidade monetária), é apenas mais difícil.

                Além do mais, os riscos no mercado acionário são muito maiores. Fiquei de dar um exemplo para ilustrar. O FII MBRF é um fundo que possui três imóveis alugados para o Banco Mercantil. O Banco Mercantil possui ações em bolsa. Em consulta ao site Fundamentus observeu que as métricas do Banco não são lá muito boas, o que não é uma boa notícia para quem investe tanto no FII MBRF e em ações do próprio banco. Contudo, há uma grande diferença. Se a situação do banco piorar drasticamente, o investidor em ações desse banco poderá ficar com um tremendo prejuízo nas mãos, enquanto o investidor do FII terá apenas os prédios desocupados e o seu fluxo interrompido, mas o patrimônio representado pelos imóveis permanecerá incólume. O mesmo raciocínio se aplica ao SDIL e BRfoods ou ao XPCM e a Petrobrás e qualquer outro exemplo que se possa pensar em relação a outros fundos.

                Sendo assim, colegas, quem investe em FII de certa maneira está investido nos lucros corporativos das empresas, com a vantagem de ser mais seguro e também ter a possibilidade de  participar do crescimento empresarial de empresas pequenas não listadas na bolsa, o verdadeiro motor do crescimento do PIB.

               Infelizmente, o pai do querido Baroni faleceu nessa semana. Para quem não conhece o Baroni, ele é o usuário mais ativo na comunidade do blog do Tetzner. Sujeito de um coração enorme, sempre disposto a ajudar e com profundo conhecimento do mercado de Fundos Imobiliários. Basta perguntar de qualquer FII que ele já te responde com detalhes sobre os imóveis do fundo, os imóveis do entorno, o preço de aluguel, as forças e fraquezas do empreendimento, entre outros insights interessantes. Tive o prazer de reencontrá-lo no sábado pessoalmente e foi muito divertido e agradável. O Baroni tinha uma relação muito forte com o seu pai, e a perda não deve ser fácil. Fica aqui as minhas condolências ao meu amigo. 

Desejo paz e iluminação para todos e ao meu amigo Baroni em especial (Momento em que Siddhartha atinge o nirvana e se transforma em Buda (o iluminado)  embaixo de árvore localizada na pequena cidade de  Bodhgaya na Índia). 

                   Um abraço a todos!