sexta-feira, 7 de fevereiro de 2014

COMENTÁRIOS SOBRE FII - LOGÍSTICA/COMERCIAL


Olá colegas!

Neste post trago a vocês uma série de pequenos resumos sobre os FII por setores. Creio que possa ser bem útil. Trata-se de um esforço que eu fiz há uns meses atrás para poder navegar mais facilmente pelas sopas de letrinhas dos FII, afinal qual é a diferença entre o BBRC e o BRCR (muitas), por exemplo. O interessante é que cada vez que a atualizo, vejo como mudei de opinião desde a primeira vez que escrevi em junho de 2013. De certa forma creio que mostra o meu amadurecimento sobre o mercado de FII, e qual a importância e peso que esse ativo deveria ter na minha carteira. Vou agradecer diversas vezes em outros posts (eu creio que a capacidade de elogiar é algo que estamos perdendo, somos rápidos nas críticas, e às vezes parcimoniosos nos elogios), mas fica aqui o meu agradecimento público ao Blog do Tezner e as diversas pessoas que lá comentam. O Tezner é uma pessoa muito bacana, acessível, com um grande conhecimento de mercado. O Baroni é o Sr. FII, sempre entrando em contato com gestores, por dentro da qualidade dos imóveis, aprendi muito com ele, principalmente de como estruturar uma carteira de FII, olha, ele deve ser uma das pessoas que mais conhece, e não é profissional do mercado, o que mostra que com dedicação nós podemos sim melhorar o nosso entendimento sobre as coisas. Outros colegas do Blog com quem aprendo muito, Sotijolo, Ricardolong (um dos que mais possui conhecimento sobre economia), SmallCaps (autor do excelente "Investindo em Small Caps"), e muitos outros. Sugiro muito a leitura das inúmeras informações do site, bem como a efetiva participação, pois lá é um dos climas mais amistosos que eu já vi na net. 

Bom, os comentários sobre os fundos são minhas análises e opiniões, apenas isso. Não são sugestões de compras ou qualquer outra coisa. Aliás, se alguém achar algum erro factual, ou não concordar com determinada análise, peço que comente, pois é assim que evoluímos, e conseguir ter acesso a outras perspectivas.




SDIL11 – Imóvel  (dois galpões) localizado em região estratégica no estado do Rio de Janeiro. Administrado pelo CitiBank e gerido pela XP o fundo possui 85% de contratos de longa duração até 2023. Há grande concentração na empresa BRfoods (na faixa de 75%), mas ao menos se trata de uma empresa muito sólida. Ainda possui RMG de 9%, ou R$ 0,75 por quota até novembro de 2014.  Não há vacância, e a renda real deve ultrapassar a RMG esse ano, pois o complemento da RMG está sendo de menos de 3% do valor das receitas. Ao se considerar as correções dos contratos, a renda real deve ser um pouco superior a RMG no começo de 2015. O valor patrimonial da quota é de R$ 95,00. A taxa de administração é de 0,84% aa, o que não é alto, mas também não é baixo se comparado com outros fundos.  Ao total o fundo está gastando um pouco mais de 10% das receitas com despesas. A área construída é de  44.130m2, o valor recebido de aluguéis em novembro de 2013 foi de R$ 1.132.892, o que dá um aluguel de R$ 25,00 o m2. Não é um aluguel muito barato para um galpão logístico, mas também não é fora do mercado da região, o preço é competitivo.  A quota caiu muito no mês de dezembro de 2013 e a janeiro de 2014, o que deu um ponto muito bom de entrada no fundo. Chegou a ter negócio a R$79,50. Na  o que proporciona um yield mensal de 0,94% superando os 11,3% aa. É um fundo ótimo, nesses preços parece ser um ótimo fundo para compor qualquer tipo de carteira.

 Avaliação: Ótimo. Imóveis bons, vacância inexistente e contratos longos. Cota caiu muito recentemente, o que está proporcionando yield maior do que outros fundos.
Risco: baixo/médio. Apenas coloco médio, pois há uma grande concentração em apenas uma empresa, mas a meu ver não chega ser um risco muito significativo pela força da empresa, bem como pela duração dos contratos até 2023.


FIIB11 – Imóvel com galpões modulares servindo para usos industriais, bem como para logística. O fundo é administrado pela Coinvalores.  É dono do imóvel Perini Business Park localizado perto da cidade de Joinville. Há uma pulverização muito grande de locatários, ultrapassando a faixa de 50 até o final de novembro. No ano de 2013 houve muita rotatividade nos inquilinos. Alguns percebem isso como uma desvantagem, pois mostra que o fluxo de caixa pode não ser constante, ou que há algum problema no fundo em manter locatários, o que poderia ser agravado em caso de crise econômica. Para ouros pode mostrar que o fundo é competitivo, pois a vacância se mantém num nível saudável de 6% , conforme dados de novembro de 2013 mesmo com o elevado número de saídas. Eu tendo a ficar com a opinião de que a rotatividade é uma desvantagem, o que causa custos adicionais como carência e taxas para consultoria imobiliária. Além do mais o HGLG11 possui participação nesse fundo.  O Valor patrimonial da quota é de R$ 323,3, sendo assim a quota vem sendo negociada com um pequeno ágio sobre o valor patrimonial. A renda teve alguma variação no ano, se consideramos a R$ 2,60 (o que foi a renda em novembro e dezembro de 2013), o yield atual é de  0,79%. Seria um patamar bem interessante para alguns meses atrás, hoje a opções no ramo de logística/industrial pagando um pouco mais, mas não deixa de ser um bom rendimento.  A taxa de administração é de 3% do faturamento, o que é bem baixa para a média do mercado. Há uma perspectiva boa para o norte do estado de Santa Catarina com a instalação de indústria de carros, isso pode fazer com o que o fundo seja beneficiado. A liquidez das quotas não é muito boa, o que é um ponto negativo desse fundo.
  
Avaliação: Ótimo – Apesar do problema da alta rotatividade, o fundo consegue manter uma carência baixa. Há perspectiva de aumento considerável na atividade industrial no norte de Santa Catarina, o que pode ter um impacto positivo no fundo.
 Risco: Baixo/médio. Médio se levarmos em conta a questão da alta rotatividade levantada por algumas pessoas.


FIIP11B – Fundo de logística e de locação para lojas de varejo. Particularidade de ter contratos corrigidos pelo IPCA (contratos longos com fim de prazo entre 2018-2024). Razoavelmente diversificado com vários locatários e vários imóveis. As despesas de administração são relativamente baixas em relação a outros FII (algo em torno de 3% do faturamento). Há uma particularidade também que a AMBEV paga o aluguel anual em janeiro, o que faz que o rendimento mensal seja um pouco inferior nos outros 11 meses. Renda projetada para esse ano de R$ 1,25 (com aluguel anual da AMBEV), o que dá um yield de 0,83% am com quota a R$ 150,00 (talvez com o derretimento das outras quotas, haja probabilidade desse FII não segurar e vir a cair, para chegar a um yield de 11% aa, a quota deveria chegar ao patamar de R$ 136,00). Há uma particularidade de que o fundo possui apenas direito de superfície em relação ao imóvel localizado em Tatuapé e alugado a CA. O direito se extingue em 2047. Aparentemente não é um grande problema, pois representa 8% do patrimônio do fundo.
Aluguel da AMBEV em São João dos Pinhais/Pr era de R$ 1,7M anuais em janeiro de 2012 para 9847m2 de área construída – aluguel de R$ 14,00 o m2 (razoável)
Aluguel Magazine Luzia Itaiporã/Pr era de 163k para 22.996 de m2 – R$ 7,00 o m2 – parece ser extremamente razoável
Aluguel para Danfos em Osasco/SP de 240k em dezembro de 2012 para 11.108 de m2 – R$ 21,00 m2 – bom preço de aluguel, não há muita margem para aumento
Galpão alugado para Barrycallebaut em Ihéus/BA 140k em dezembro de 2012 para 9.917m2 – R$ 14,00 o m2 – razoável
Loja alugada para Laeder em Nova Iguaçu/RJ com aluguel de 214k para 3076m2 – R$ 70 o m2, não sei se o preço é competitivo ou não. Entretanto, o contrato é até 2024
Loja mista alugada para Telhanorte em Contagem/MG com aluguel de 157k para 8515m2 – R$ 18,4 o m2
Loja em shopping alugado para a CA com valor de aluguel de 74,6k para 4103 m2 – R$ 18,00 o m2 – o preço parece estar relativamente barato
Os preços de aluguéis são competitivos. Em caso de saída de algum locatário, o fundo tem plenas condições de alugar, e talvez até por patamares maiores.


Avaliação: Ótimo. Não há problemas aparentes. Os contratos são longos, há vários locatários e vários imóveis. O yield atual é bom. Foi um dos fundos onde a quota se manteve mais estável durante a baixa generalizada de 2013 e do começo desse ano.
Risco: Baixo. Os contratos possuem preço de locação competitivo, o que dá força para o fundo em um eventual cenário econômico adverso.


RBRD11 – Quatro imóveis voltados para logística  (10% do faturamento), varejo (60% do faturamento) e também escritórios (30% do faturamento), localizados no Rio de Janeiro, Minas Gerais e Rio Grande do Norte.  Fundo administrado pela Votorantim. Três locatários, sendo que um deles (Ampla) paga o aluguel anual em outubro, isso faz com que o rendimento tenha um comportamento parecido com o FIIP11B. Os contratos são de longa duração (2024/2025). O fundo está protegido contra eventuais rescisões pela existência de multas contratuais que preveem o pagamento de aluguéis até o fim do contrato. O fundo tem uma participação pequena em logística com 10% e uma grande participação de lojas de varejo (retaliers) alugadas para a empresa  LAEDER.  Projetando-se um rendimento para 2014, tendo como base os aluguéis mensais e o aluguel anual da AMPLA, e um IGPM e IPCA de 5.5% (o fundo possui contratos reajustados pelos dois índices) , pode-se esperar um rendimento de  R$ 0,60 por quota, o que dá um yield de incríveis 0,97 % am e 11,6% aa com quota a  preços atuais de R$62,00 , o que é um patamar bem interessante pela segurança do fundo tendo em vista a boa diversificação geográfica, bem como a longevidade dos contratos, o que dá fôlego para o fundo agüentar uma eventual crise econômica e/ou imobiliária. Despesas na ordem de 4% do faturamento, o que é muito bom. Taxa de administração de 0,21% do PL do fundo.  O Valor Patrimonial da quota está em R$ 77,00, sendo assim a quota está sendo negociada com um deságio de aproximadamente 20% em fevereiro de 2014.

Avaliação: Ótimo. Contratos longuíssimos com bons locatários, rendimento atual bom.
 Risco: Baixo. Não vejo riscos significativos para esse fundo no curto/médio prazo.

EURO11 – São três imóveis (um possui a particularidade de ser uma torre de teste de elevadores), dois em São Paulo e um no Rio de Janeiro voltados para o setor de logística. O fundo passou/passa por problemas de renda estagnada e vacância consideravelmente alta. É de se destacar que não há muitas informações disponíveis, pecando o fundo por este problema.  É possível que a vacância diminua, pois os aluguéis dos imóveis de logística encontram-se levemente defasados em relação à média de mercado. A cota se desvalorizou sensivelmente em 2013, desabando em 2014, pois o fundo está passando por problemas com vacância. A quota hoje é negociada a R$ 125,00, o que representa uma queda muito grande desde o começo de 2013, algo em torno de 50%. A liquidez do fundo não é muito boa.  Assim sendo,  o fundo é um aposta, com alguns riscos temporários (vacância) e permanente (imóvel de teste de elevadores).  Se pudermos chamar algum FII de turnaround, esse é um grande candidato. O deságio patrimonial e o valor do m2 pelo preço de quota do mercado estão chegando a patamares muito depreciados. Pode ser uma aposta para o médio prazo, se der certo se pode falar de yield de 14/15% aa. Entretanto, é uma aposta e possui riscos.

Avaliação:  Média. Possui centros logísticos razoavelmente bem localizados. Entretanto, o imóvel de teste de elevadores é uma incógnita para o futuro. Além do mais, o fundo apresenta vacância elevada há um bom tempo, o que pode ser um indicativo de que o fundo talvez não seja tão competitivo num ambiente de piora econômica.
 Risco: Médio/Alto. Alta vacância e alguns contratos com vencimento para 2014. Não possui contratos longos como RBRD ou FIIP, por exemplo. Em compensação, o desconto no valor da quota a cada dia fica maior.


HGLG11 – Fundo com participação em diversos empreendimentos e diversos imóveis do tipo industrial (33%), flex (59%) e logístico (8%). Os imóveis estão localizados no interior de São Paulo, bem como em Santa Catarina.  Algo interessante de se notar é que o fundo possui uma participação considerável no FIIB11 (algo em torno de 35%, o que corresponde a 23% das receitas do fundo). Empreendimentos com muitos locatários, 121 unidades locáveis com 74 contratos de locação o que dilui bastante o risco (não se considerou a imensa diversificação proporcionada ao fundo pela participação no empreendimento Perine Business Park - FIIB). Os contratos são reajustáveis tanto pelo IGPM como pelo IPCA. Necessário salientar que quase 80% dos contratos vencem depois de 2015, sendo que 95% dos contratos se mantêm até o final de 2015. Portanto, o fundo, além da grande diversificação, possui uma certa folga na duração dos contratos, caso haja uma piora do cenário econômico. A vacância financeira do fundo aumentou de 2% em janeiro de 2010 para 2,75% no final de 2013. A média de aluguel dos empreendimentos está na faixa de R$ 24,00 o m2, o que se mostra compatível com os valores atuais de mercado. As taxas correspondem a cerca de 7% do faturamento, o que é um pouco maior do que outros fundos de logística, mas não chega a ser muito alto (taxa de administração de 0,6% do valor de mercado do fundo, não é sobre o patrimônio líquido, quanto mais a quota cai menos se paga de taxa de administração). Ótima liquidez. O valor patrimonial da quota é de R$ 1.268, foi reavaliado no final do ano e diminuído para R$ 1.197,61, sendo que a quota está sendo negociada com um deságio de aproximadamente 20% sobre o valor patrimonial. A quota está sendo negociada atualmente em patamares de valores do ano de 2011, ultrapassando inclusive a barreira psicológica dos R$ 1.000,00 (já houve negócios a R$ 975,00). Inclusive em  relatório do fundo constante no site da administradora (outubro de 2013), há um gráfico interessante que mostra que o valor de mercado da quota desde novembro de 2010 não acompanhou a inflação medida pelo IGPM no período, o que mostra que FII são investimentos de maturação longa se o objetivo de curto e médio prazo não for única e exclusivamente geração de fluxo de caixa. Rendimento crescente entre 2012 e 2013, sendo que nos dois últimos meses do ano o rendimento foi de R$ 8,70 que dá um bom yield na cotação atual de 0,87% com quota a R$ 990,00, o que é um bom rendimento para um fundo dessa qualidade.  O fundo está pagando a aquisição de dois imóveis (Cremer – Blumenau e Albatroz Gaia – Rio Claro), com a amortização da dívida, é possível que o rendimento aumente ainda mais, sendo que o fundo tem um Target de R$ 9,00 por quota. O fundo tem aproximadamente 100 milhões em FII (sendo 75 milhões em FIIB e 23 milhões em HGRE), como a 4ª emissão de novas quotas não prosperou, é possível que haja necessidade de venda de FII para quitar as parcelas da aquisição dos imóveis referidos. É de se ressaltar que se o CAP RATE dos aluguéis desses dois imóveis que vão sendo incorporados a cada pagamento for superior a rentabilidade dos FII que o fundo possui não há qualquer prejuízo, mas sim aumento do rendimento. Eventual venda de FII com valor inferior ao de compra apenas resultaria em prejuízo contábil neste cenário.

Avaliação: Ótimo. Aparentemente, não há nenhum problema com o fundo, sendo o mesmo bem administrado, e bem diversificado, sendo que o rendimento encontra-se num patamar interessante.
Risco: Baixo. Não há nenhum grande risco, principalmente pela alta diversificação e pelo fato de 85% dos contratos terem vencimento para períodos posteriores a 2015. O único risco é a amortização da compra de dois imóveis, e o possível desinvestimento na participação em outros fundos imobiliários.


KNRI11 -  Fundo com muitos imóveis localizados em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais (uma boa diversificação geográfica), com destinação em escritórios e logística, sendo 16 imóveis com 57 contratos de locação (relatório de outubro de 2013). Os escritórios representam 15% dos imóveis do fundo, mas a receita dos mesmos corresponde a 57% das receitas do fundo. Por seu turno, os imóveis voltados para logística representam 85% do fundo, mas geram 43% de receita. Portanto, esse fundo muitas vezes encarado como essencialmente de logística, pode ser afetado pela alta da oferta de lajes corporativas e o conseqüente aumento da vacância. Outro fato a se notar é que a maioria dos imóveis foi adquirida no ano de 2013, o que pode representar que os imóveis foram adquiridos no pico de valorização imobiliária dos últimos cinco anos (cite-se como exemplo imóvel no Botafogo com preço de aquisição ao redor de R$ 25.000,00 o m2). Fundo atualmente distribui R$ 8,85 por quota, o que dá um yield de 0,84 % am com valor de quota a R$ 1.050, o que  é muito bom se comparado há um mês atrás quando a quota estava em patamares de R$ 1.250,00. Necessário salientar que esse fundo chegou a ser negociado por R$ 1.900 em meados de 2012, o que representa uma queda de quase 50% (sim, se havia uma bolha nos FII, ela murchou muito fortemente). Como os imóveis são de qualidade, a vacância nesse fundo é bastante reduzida sendo de 0,44% de vacância física e 1,39% de vacância financeira, conforme último relatório de dezembro de 2013.  Quase 70% dos contratos de aluguel do fundo vencem a partir de 2016, o que deixa de certa maneira o fundo sólido no caso de uma eventual piora do cenário econômico. Além do mais, conforme relatório do ITAÚ, os preços de locação praticados pelo fundo são competitivos ficando na maioria dos casos abaixo do preço de m2 praticado pelo mercado tanto na área de escritórios como de logística, o que fornece uma maior segurança na manutenção do fluxo de caixa.  O fundo possui um Patrimônio Líquido de 2,2 Bilhões, sendo que 126 Milhões estão alocados em Renda Fixa, representando 5% do PL do fundo. Houve diminuição do valor em RF pela aquisição de um imóvel de logística em outubro de 2013. O fundo possui um valor patrimonial por quota de   R$ 1.593,27  sendo negociado com um deságio de 35%, o que confere razoável margem de segurança se olharmos apenas por este critério. As taxas administrativas são extremamente elevadas, resultando em quase 15% do faturamento do fundo, segundo último relatório do fundo. Essa taxa é muito superior a outros fundos de logística e de escritório, sendo que um ideal seria uma taxa menor do que 10% do faturamento. Há no mercado outros FII menos arriscados, com melhor remuneração e menores taxas. É de se ressaltar que a taxa de administração rondava os 20% no meio do ano de 2013, sendo assim houve uma razoável queda da taxa,  já que a taxa de administração de 1,25% incide sobre o valor de mercado de fundo.

Avaliação : Ótimo/Bom. Não é apenas ótimo, pois o yield atual ainda não é tão competitivo. A taxa de administração de 1,25% também é alta. Entretanto, a qualidade dos imóveis é excelente, bem como sua distribuição geográfica. A recente queda nas quotas pode começar a oferecer bons pontos de entrada.
Risco: Baixo. Ótima diversificação e ótimo portfólio e taxas de aluguel competitivas. O maior risco é um rendimento menor se comparado com outros fundos.


TRXL11 – Fundo de logística com sete imóveis localizados em São Paulo, Rio de Janeiro e Santa Catarina. O fundo apresenta uma diversificação geográfica boa, bem como de locatários. 30% dos contratos vencem até março de 2015, sendo que 70% restante possuem prazo de maturação maior, o que confere certa proteção ao fundo. O fundo vem pagando em torno de R$ 0,82 a quota o que dá um yield de 0,87% am com valor de quota a R$94,00 (em fevereiro o fundo teve uma queda acentuada). Foi aprovada uma nova emissão para bancar custos de expansão de alguns imóveis do fundo. Os aluguéis da expansão já foram combinados com os locatários, e apresenta cap rate razoáveis de 10 a 12%. O valor da emissão será de R$ 105,00, o que estava em linha com o valor atual de mercado em dezembro de 2013, mas hoje em dia não está mais, e o valor será de 7 milhões, o que não é muito se comparado ao Patrimônio Líquido do fundo de 181 milhões, representando uma diluição dos quotistas de 5% (serão 67.000 quotas a mais), porém é inegável que há o pagamento de quantias elevadas de custo para se fazer uma emissão, o que talvez não compense muito a diluição (e creio que a emissão não vai vingar, pois a quota está sendo negociada a 10% de deságio do preço dessa nova emissão). O Fundo possui aproximadamente 11 milhões em Renda Fixa, o que não é suficiente para pagamento da expansão do imóvel da Cerati e da Magna. Taxa de gestão administrativa extremamente alta de 1,50% do PL, o que resulta em torno de 16/7% do faturamento (Entretanto, a taxa foi diminuída, pois inicialmente era de 1,58% do PL). Tal taxa é ainda maior do que o KNRI, o que mostra que esse fundo possui uma das taxas mais altas do mercado, o que com certeza é um aspecto negativo.  A renda permaneceu relativamente constante entre o ano de 2012 e 2013. Caso a emissão prospere, deve haver um incremento nos rendimentos algo em torno de 60k mensais (novos aluguéis – aumento da despesa com administração pelo aumento do PL – receitas financeiras dos investimentos em RF), o que daria um rendimento, sem contar reajustes dos mesmos  R$ 0,82 por quota (é uma aproximação, pode ser um pouco mais ou um pouco menos), o que não é ruim, mas não é tão bom comparado a outros fundos de logística.
Pavuna/RJ  (armazenamento)– Média de locação do M2 de R$ 20,00
Vinhedo/SP (galpão  industrial)- Média de locação do M2 de R$ 30,00
Vinhedo/SP – Ceratti (galpão industrial) – Média de Locação do m2 de R$ 18,00
Vinhedo/SP – Magna (galpão industrial) -  Média de Locação do m2 de R$ 18,00
Navegantes/SC – Magazine Luiza (armazenamento ) – Média do m2 de R$ 12,00
São Paulo/SP – Pilkinton – (Galpão Industrial) – Média do m2 de R$ 10,00
São Paulo/SP – Itambé (sede administrativa) – Média do m2 de R$ 22,00
Aparentemente, os preços de locação são competitivos.

Avaliação: Ótimo/Bom. Ótimo, pois o fundo é bem diversificado geograficamente com bons imóveis e bons locatários. Maioria dos contratos vencendo após 2016, o que confere segurança ao fundo em caso de piora do cenário econômico. Bom, pois a taxa de administração é muito alta, e isso pesa consideravelmente nos rendimentos aos quotistas, o que faz com que a capacidade do fundo de gerar bons yields fique um pouco comprometida.
Risco: Baixo. Não há riscos aparentes pela diversificação do fundo e pela qualidade dos imóveis, o maior risco é de oportunidade de receber um yield menor do que outros fundos. Como a quota chegou a patamares de R$94, o fundo passa a ficar mais competitivo, mas não é uma das melhores opções.


MAXR11B – Fundo com 8 imóveis alugados para empresas grandes de comércio varejista (lojas americanas – com grande concentração nessa empresa - , Carrefour e Wal Mart), apresentando uma boa diversificação geográfica em imóveis no norte e nordeste e distrito federal, o que é importante, pois a maioria dos empreendimentos imobiliários possuídos por FII estão no eixo sul-sudeste. Há uma razoável diversificação, e  as locatárias são empresas consolidadas. O fundo possui dois meses com pagamentos mais substanciosos (janeiro e julho), pois lojas americanas pagam a diferença entre o aluguel faturado e o aluguel mínimo nestes meses em relação a cinco lojas. Os rendimentos variam no decorrer do ano, não só pelo fato dos ajustes semestrais, mas também porque o faturamento das lojas oscila durante o ano, e há um aluguel mínimo, mas também a possibilidade do aluguel ser pelo faturamento (caso ultrapasse o mínimo). Nos meses de 11/2011 a 10/2012 foram distribuídos R$ 96,6. Nos últimos dozes meses de 11/2012 a 10/2013, o fundo distribuiu aproximadamente R$ 103,00 (o que equivale a um acréscimo de 6,5%). Em valores de quota atual em R$ 1.100, o yield dos últimos 12 meses ficou em 9,3% aa.  Se projetarmos um aumento nos rendimentos apenas por um IGPM de 5,5%, os rendimentos seriam de R$ 108, o que daria um yield anual de aproximadamente 10% ao ano. Interessante notar que, conforme balanço financeiro do mês de novembro de 2013, o resultado líquido do fundo, descontada as despesas administrativas (que não são altas ficando abaixo de 10% do faturamento), foi de R$110,00 por quota, o que daria uma média de R$ 120,00 por ano, consideravelmente superior ao distribuído, o que dá um yield anual de 11%.  O resultado foi impactado pelo pagamento de laudêmio pela aquisição de dois imóveis (Vitória e Natal) no valor aproximado de R$ 5,5 por quota, com fim previsto para a metade deste ano de 2014, bem como pela retenção para a realização de reformas nos imóveis.  Sendo assim, o yield projetado é de algo em torno de 10,3% aa, o que é excelente. O valor patrimonial da quota é de R$ 1.800 (aproximadamente R$ 1.600 por m2 dos imóveis do fundo, já que o PL é de 107 Milhões e existem 59.245 quotas), sendo a quota negociada com um deságio aproximado de 40%, o que é substancial. Ao preço de mercado, os 66.446m2 do fundo estão sendo negociados por menos de R$ 1.000 o m2, o que é um valor muito baixo.  O valor global dos aluguéis, somando-se todos os aluguéis de todas as lojas e dividindo pela quantidade de m2, ficou em torno de R$ 10,00 o m2, o que é relativamente barato também. Portanto, o fundo possui potencial para aumento de renda pelo fim do laudêmio a curto prazo, e a médio prazo pelo fim da retenção para reforma, bem como por possíveis revisionais. O ponto negativo é a baixa liquidez do fundo, mas nada que seja impeditivo para se montar posições.

Avaliação: Ótimo. Renda crescente, imóveis bem localizados, e uma diversificação geográfica pelo norte e nordeste que não é comum em outros FII, o que acrescenta uma diversificação interessante para qualquer carteira de FII. Além do mais, o yield projetado é de algo em torno de 10,3%, com potencial upside por eventuais revisionais, já que os aluguéis são extremamente competitivos, estando inclusive depreciados. O grande deságio no Valor Patrimonial é algo que confere uma boa margem de segurança.

Risco: Baixo. O único risco para esse fundo seria uma desaquecimento na economia, atingindo o setor de varejo. Entretanto, os contratos são longos,  os valores de locação são baixos, e os pontos são bons. Logo, o fundo possui todas condições de se sair incólume de eventual piora do cenário econômico.

32 comentários:

  1. Excelente post, mais uma vez.

    Vamos trocando ideias!

    Destes gosto muito do SDIL e do HGLG, tanto que tenho ambos. O HGLG possui a força da Griffo, embora esta tenha sido maculada com o HGBS, mas ainda assim é muito bem conceituada. Nesta semana o HGLG apanhou tanto, e sem um porque convincente a não ser a queda generalizada dos FIIs que estive para comprar mais cotas em 2 vezes. Mas decidi segurar e ver se isso ainda desce mais com a divulgação da SELIC nova. Acho que é excelente e seguro e o yield para quem entrou nele hoje é maravilhoso!

    O SDIL talvez seja hoje o melhor FII de logistica na minha opinião e também com bons yiels. Na dúvida, tenha ambos e diversifique!

    FIIB não entra no meu perfil atual de compra. Contratos curtos, alta rotatividade, não fideliza quem loca espaço.

    FIIP eu tenho uma antipatia, confesso, porque gosto de ver o yield mensal e não anual; e neste FII em particular os pagamentos são uma gangorra de acordo com o mês. Mas tirando isso que me incomoda, é um bom FII, embora eu cogitasse entrada apenas caso inferior a R$ 145,00 (e tá quase lá)

    RBRD idem FIIP! Cota para merecer minha entrada : inferior a R$ 60,00

    EURO = não gosto.

    KNRI : De olho. Se descer abaixo de 1.020 eu entro! Muito interessante este FII

    TRXL : Vejo mais riscos nele que você, pelo jeito. Acho que tem coisa melhor para alocar meu $$

    MAXR : Preciso estudar mais este fundo. Parece ser interessante, mas nem tecerei comentários pelo desconhecimento. À título de diversificação entrará como dever de casa para este fim de semana estudá-lo!!!

    Grande post, fomenta a discussão e ganho de conhecimento!

    Forte abraço, meu amigo!

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    1. Concordamos com quase tudo.
      FIIB não tem porque possuir em carteira se você já possui HGLG, pois este é dono de um percentual grande daquele, então se você tem HGLG já possui FIIB.

      Eu gosto muito de FIIP, RBRD E MAXR. Todos possuem esse comportamento errático de renda, por isso que tem que ver a distribuição anual. O Tezner também concorda contigo, e diz que seria bem melhor se esses fundos tivessem distribuições mais parecidas com outros fundos. Entretanto, para mim não é motivo suficiente para não tê-los em carteira, pelo contrário, são fundos que eu priorizo.

      TRXL é um fundo que o Baroni gosta. Eu não gosto muito pelas taxas de administração. Sério não gosto de ser muito logrado com essas taxas (eu tenho BRCR, as taxas são absurdas, mas ele é um fundo único no mercado, ao passo que TRXL não o é, nisso estou contigo).

      MAXR é o fundo mais barato em bolsa atualmente, como o Baroni não se cansa de falar. Ele já está com quase preço de leilão (50% de deságio do VP - ainda quero falar sobre esse tema, a diferença de uma deságio do VP num FII, e numa ação).

      Abraço, amigo!

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    2. SoulSurfer fico feliz duplamente : primeiro que em muito meus pensamentos batem com os seus, o que me envaidece.

      E segundo que não sabia dessa opinião do Tetzner sobre o FIIP e correlatos, mas sendo o MAXR neste mesmo esquema já me deixa menos sujeito a entrar nele...

      Abraços!

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    3. É, se não gosta não gosta.
      O Tezner sempre diz que o melhor momento de comprar esses fundos é depois da distribuição gorda. Ainda não dei uma olhada para se isso é verdade ou não. O último dia do MAXR antes da renda gorda foi sexta-feira, tenho uma ordem na pedra, vamos ver se compro mais umas cotas.

      Abraço!

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  2. Caraca, este blog, junto com o do Tetzner, vão se tornar referência em matéria de FIIs.
    Ainda não tenho nenhum logístico, devo comprar SDIL em breve.
    Abraço e parabéns!

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    1. Magina, UB, o site do Tezner possui muitas informações, debates, é muito bom. Eu não tenho tanta experiência, mas eu realmente gosto de estudar. Por isso, acho bacana compartilhar minhas experiências.
      SDIL é? Sortudo, vai entrar agora com preços muito bons, e talvez melhore ainda mais. Não é à toa que você tem o apelido do nosso querido velhinho de Omaha, só comprando abaixo do valor intrínseco né? hehe

      Abraço!

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  3. Ah, não se esqueça de esmiuçar sua carteira para nós aí...
    abraço!

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    1. Vou fazer, mas quero postar todas essas análises dos FII, aí ficará mais fácil ver os erros e acertos da minha carteira, e cada um poderá pensar na sua própria.

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  4. ótimo post! parabéns pela quantidade de informações relevantes contidas nele...

    abraco

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  5. Ah, hoje lembrei de vc, passou um filme na globo de tarde chamado soul surfer... rs
    Bom fim de semana!

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    1. É mesmo? Nem conhecia esse filme, vou procurar por aqui hehehe
      Abraço e bom domingo (já rolou uma bela praia)

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  6. Ola
    Parabens pela qualidade das informacoes. Com certeza ajudara muito o pessoal nas escolhas.
    Concordo com seus pontos/argumentos.
    Dos listados tenho: HGLG, MAXR, TRXL e FIIB.
    Abraco

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    1. Grato pela visita Dividendos!
      É, TRLX é aquele fundo que quero crer, mas quando olho a taxa a vontade passa. Entretanto, se continuar derretendo e for a uns R$ 88/85 aí fica difícil não abrir posição.

      Abraço!

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  7. Minha avaliação da sua postagem:
    Ótima/Excelente.
    Risco de informações errôneas:
    Baixo/Baixíssimo: Excelente para quem busca informações sérias mas não é da área.
    Já selecionei uma cota pra estudar mais a fundo: RBRD11.
    Obrigado

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    1. Poxa, rendimentos, grato mesmo pelo seu comentário.
      RBRD é um ótimo fundo, e encontra-se a preços bem interessantes (claro isso não quer dizer que pode melhorar ainda mais).
      Um abraço!

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  8. Olá Soulsurfer, parabéns pelo blog!!
    Invisto em ações há uns 4 anos, mas nunca tinha sido muito atraído por FII até agora.
    Quero aumentar meu fluxo de caixa e tenho 200k para investir em FIIs. Quais seriam suas sugestões para montar essa carteira nas cotações atuais?? Desde já agradeço!!

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    1. Obrigado, colega.
      Se você já possui experiência em ações, mais fácil analisar FII.
      Se você nunca foi atraído, agora é um ótimo momento para sê-lo, com yields cada vez maiores, bom timing de ser atraído:)

      Olha, eu vou terminar a série de análise de FII específicos, depois você pode ter uma boa ideia.

      Entretanto, sugiro a leitura do meu post "Como Estruturar uma carteira de FII". Sugiro a leitura do site Tezner. Por fim, sugiro que estude alguns meses, e depois divida esses 200k em no mínimo 10/12 aportes.

      Abraço!

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  9. Obrigado Soulsurfer!! Vejo que és muito cauteloso nos seus investimentos. Seus posts serão de extrema valia para mim nas próximas semanas, ficarei no aguardo dos seus próximos posts!! Retornos maiores que 0.9% ao mês, sem RMG, e livres de imposto de renda, já se configuram ótimos investimentos na minha avaliação. Grande abraço

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    1. Estás na hora certa e no local exato! Como eu entrei antes em FII estou com um yield atual mensal de 0,84%, o que não é nada mal para um ativo que é livre de imposto, mas certamente você entrando agora conseguirá certamente um yield superior a 0,9%.

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    2. Coloca bom nisso, colega.

      Guardião, o seu yield está bom, entretanto dei uma olhada na sua carteira e está um pouco desbalanceada. Entretanto, percebo que aos poucos você está estudando e comprando outros FII, muito bom.
      É isso foque em fundos bons, na renda crescente, continue aportando, ganhe mais dinheiro no trabalho, que daqui a um tempo você vai estar numa situação financeira confortável.

      Abraço!

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  10. Acho que dei "sorte" mesmo quanto a esse timing Guardião. Com o cenário pessimista para a bolsa para os próximos 2 anos e a Selic em alta migrei meus interessantes para investimentos de renda fixa e FII. Tenho um perfil arrojado e gosto de ações mas na minha avaliação não adianta ignorar os indicadores macroeconômicos brasileiros e a deterioração nas nossas contas públicas, que podem levar ao corte do rating e ainda mais pessimismo. Como prefiro investimentos para o médio prazo que apenas trades para aproveitar flutuações, decidi focar mais em FII nesse momento. O seu blog e do Soulsurfer tem me ajudado muito nesse ano. Grande abraço

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    1. Olá, colega!
      Parece ter feito uma boa escolha. Eu também sou arrojado, mas em outros negócios imobiliários que eu faço. Com FII, eu quero fluxo de caixa estável para poder curtir minha IF.

      Abraço!

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    2. Olá Soulsurfer, pois é estou cogitando adotar a seguinte estratégia para os próximos anos que tendem a ser turbulentos. Fazer trades com ações de médio prazo (como agora que me posicionei em BBAS3 em um patamar próximo de 20, surfar na valorização, que já chegou a 10%, desfazer a posição) e com os lucros líquidos ir comprando mais FII para ir lentamente construindo a independência financeira. Com parte do capital farei o velho buy and hold nas minhas ações favoritas. E com os lucros dos FII irei reinvestindo enquando não estiver precisando deles. Penso em fazer a seguinte divisão: 40% buy and hold, 30% FIIs e 30% capital mais especulativo para trades de médio prazo cujos lucros serão revertidos para os FIIs. Só para visualizar melhor a coisa trabalho com valores totais superiores a 500k.
      Qual a sua opinião sobre essa minha estratégia para os próximos anos?
      Desde já agradeço e valorizo muito podermos conversarmos por aqui, pois no meu dia a dia não convivo com ninguém que conhece muito sobre ações e FIIs. E nos últimos 5 anos que invisto em açōes só tenho lido vários livros sobre investimentos mas sinto falta de poder discutir com outros investidores.
      Grande abraço

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    3. Olá, colega.
      Gosta de BBAS3 há R$ 20,xx hein? Eu também, heheh.
      Olha, eu, mas aí é minha opinião, não trabalharia com um percentual tão alto para apostas. Pelo que eu compreendi você quer comprar ativos descontados usando valuation, e realizar lucros, mas não irá fazer "stop", e confiará que os fundamentos no médio prazo elevará a cotação? É isso. Eu gosto desse tipo de análise, mas confesso que parei meu estudo mais sério sobre valuation. Estou com vários livros em Inglês aqui, mas que dedicam muito tempo de leitura, pois são longos e de certa forma mais complexos.
      Eu acho que um patamar de 15% seria mais tranquilo. Assim, você teria 75k para se expor a mais riscos. Ganhou 20%, você tem 15k, dá para comprar 15 quotas do FCFL e receber algo em torno de R$ 140,00 por mês (a distribuição deve ir para R$9,30 nos próximos meses). Se você quer uma renda de R$5.000,00, por exemplo, já estaria com 3% cumprido.
      Eu acho que a estratégia é essa mesmo, ganhou dinheiro com aposta, o lucro compra ativos para gerar renda. Vai chegar num momento, e talvez não demore tanto, pois o seu patrimônio ainda não é grande, mas já é razoável para os padrões brasileiros, em que sua renda passiva te permitirá ter liberdade financeira. Assim você poderá escolher melhor no quer trabalhar, onde quer trabalhar, e tenho certeza que sua vida terá mais margem de manobra.

      Sim, eu sei como é. Inexiste Educação Financeira no país, enquanto em Cingapura as crianças de cinco anos já tem aula sobre dinheiro. Aqui funcionário público que ganha 10.000,00 por mês está no cheque especial (não é brincadeira vi uma notícia há uns meses atrás no correio braziliense que boa parte dos funcionários públicos da capital estava enforcada), pessoal compra videogame que custa 400 dólares por 4.000 reais, e a vida vai seguindo com o Brasil com os seus níveis ridículos de poupança e investimento. Bom, acho que me alonguei demais hehehe.

      Grande abraço, e sinta se à vontade para comentar, perguntar e ensinar.

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  11. Soul, porque diz que BRCR é um fundo único no mercado? Quais são os diferenciais?

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    1. Olá UB!
      A razão é porque é o único fundo que se assemelha a um REIT perfeito na visão do Block (que escreveu um dos livros mais conhecidos sobre REIT). Possui gestão ativa, compra, vende imóveis, tende a ter crescimento internamente e externamente (ainda quero falar mais sobre isso). Quase todos os FII apenas foca em crescimento interno das receitas, o BRCR foca principalmente em crescimento externo.

      Ele possui em caixa, não sei se diminuiu pois teve amortização, 1BI. Imagina se o mercado imobiliário desinfla, ele pode fazer a festa, pois vai estar capitalizado. O FFO dele está maior do que o rendimento distribuído, ou seja está sendo conservador.

      Espero ter ajudado!

      Abraço!

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  12. Olá Soulsurfer,
    Comecei minha temporada de compras de FII por NSLU11B, a 150 a cota, considerei uma boa compra, DY=0.97%. Percebi que nos últimos três dias tem havido uma significativa valorização da maioria dos FIIs que comecei a acompanhar. Inclusive comprei o NSLU por ser um dos poucos que praticamente não valorizou nesses últimos dias. Na sua opinião, essa valorização de boa parte dos fundos é só uma flutuação ou pode ser o início de uma recuperação após um início de ano tão negativo??
    Grande abraço

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    1. Olá, colega.
      Eu acho que não devemos ser tão pessimista, pois a situação ainda não é tão ruim, e não devemos ser tão otimistas, pois nada de objetivo mudou.
      Saber para qual direção vai ao mercado no curto ou até mesmo no médio prazo, é difícil.
      Além do mais, o mercado de FII é pouco líquido, o que dificulta até uma análise grafista sobre o mesmo.
      Objetivamente falando absolutamente nada mudou, e os mesmos desafios que o Brasil possui (veja o artigo "A Tempestade Perfeita") ainda persistem e vão persistir por um bom tempo. A nova chairman do FED deu um discurso bastante dovish (é uma expressão usada para àqueles economistas que não observam tanto riscos com uma taxa de juros tão baixa por períodos prolongados), o que acalmou todo mundo. Entretanto, perceba que os estímulos continuarão a ser cortados, o que os países emergentes ganharam talvez é mais tempo (e o Brasil foi citado expressamente no discurso da Yellen como uma economia vulnerável) para a mudança da política econômica americana.
      Os ajustes serão feitos? Ninguém sabe. A copa do mundo será um caos no Brasil com protestos violentos e grande cobertura internacional? Ninguém sabe. A inflação continuará cedendo como aconteceu no mês de janeiro de 2014, mesmo com a questão dos preços administrados, ninguém pode saber ao certo.
      Portanto, esse movimento pode ser um repique, pode ser um sinal que as quotas desvalorizam demais, pode ser muitas coisas.
      Continue fazendo os seus aportes, como eu também estou fazendo, mas mantenha uma reserva em RF. O ano de 2014 é nebuloso, só vivendo mesmo para saber o que vai acontecer.

      Quanto ao NSLU, eu não estava mais aportando, mas a R$ 150,00, realmente deu vontade de aportar mais. Vou pensar o que fazer com o meu bloco de aporte desse mês, e ver se reservo alguma coisa para NSLU.

      Abraço!

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  13. Muitíssimo obrigado pelas respostas nos meus dois comentários Soulsurfer!! Concordo com tudo que disseste, bem com praticamente tudo, pois acho 75 k pouco para especulações, aportei mais que isso só em BBAS3 hehe (vamos ver o resultado final ;), pretendo desfazer posição a 27,xx ou 28,xx). É uma alegria saber que tenho tão nobre colega para discutir investimentos!! Grande abraço!!

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    1. Opa, então vamos torcer para que BBAS vá novamente para R$27,00/28,00, nesse patamar também vou me desfazer, não vou cometer o mesmo erro duas vezes.
      Valeu amigo!

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