quarta-feira, 12 de fevereiro de 2014

COMENTÁRIOS SOBRE FII - EDUCACIONAIS

 Konichiwa! Ogenki desu ka? Últimos dias bem ocupados, muitas coisas acontecendo ao mesmo tempo. Daqui algumas semanas vou ao Japão, e estou estudando Japonês. Muito difícil, mas muito interessante. Na postagem de hoje continuo a série e falo sobre os fundos imobiliários relacionados ao ensino superior. Espero que gostem.


FAED11B -  Fundo comprou três imóveis da Anhanguera Educacional, e alugou novamente para a instituição. Apesar de haver um único locatário, o mesmo é uma das maiores empresas de educação das Américas (principalmente depois da fusão com a Kroton).  Um suposto problema do fundo era o encerramento do contrato de aluguel da sede administrativa em valinhos, mas o mesmo foi renovado até janeiro de 2024. Como é uma sede administrativa, é possível que com a fusão o imóvel em algum momento seja desocupado.  Se isso ocorrer, a recolocação do imóvel não será fácil, pois não é muito novo, e é localizado no interior de SP. Este imóvel corresponde a aproximadamente 16% das receitas do fundo. Entretanto, os valores de aluguel e de m2 desse fundo não são altos. Os outros dois imóveis em Leme e Taboão da Serra segundo comentários não seriam tão bons também como um FCFL.  O imóvel de Taboão, por simples visualizações pelo Google Map, não parece ser ruim, inclusive está localizado em uma avenida que parece ser bem movimentada e com muito comércio (80% das receitas do fundo).  O imóvel de Leme (4/5%) não consegui visualizar. Rendimento atual em R$ 1,11 yield de quase 1% am com preço da quota a R$ 115,00 . Hoje o fundo é negociado com aproximadamente 20% de desconto em relação ao VP de R$ 145,00. As despesas não são altas em relação ao faturamento, ficando em torno de 5%, o que é muito bom.

  Avaliação: Boa. Não creio que é ótima, pois o imóvel de Valinhos, apesar do longo contrato, não parece ser tão competitivo. Entretanto, tudo tem um preço, com a quota a R$ 115,00, o yield está quase em 12%aa, o que é um valor muito substancial para um fundo com contratos tão longos.
 Risco: baixo/médio. Médio por causa do imóvel de Valinhos. Entretanto, os contratos são longos.

AEFI11 – Fundo constituído para a compra de dois terrenos, onde a Anhanguera irá fazer dois campus de ensino (Cuiabá e Campinas). Contrato atípico de 15 anos (até 2026), renovável por mais 15 anos (2041). É uma espécie de debênture melhorada, pois há RMG, reajustada anualmente pelo IPCA,  por mais 13 anos. Como o contrato é atípico, há certa proteção contra descumprimento contratual, pois o fundo poderia cobrar as parcelas devidas, o que não ocorreria apenas em caso de falência da Anhanguera o que não é provável de acontecer pelo menos não com os dados empresarias de hoje. As taxas consomem 0,37% do PL por ano, o que não é tão expressivo.  Os terrenos tendem a se valorizar com ganhos reais ao longo do prazo, ao contrário de edificações. Além do mais, é provável se os empreendimentos universitários derem certo que haja uma expressiva valorização dos imóveis, especialmente em horizontes mais longos de prazo como 10 anos.  No último relatório de dezembro de 2013, a administradora do fundo (XP) reafirmou que as obras terão início em 2014, sendo que é possível que os campus universitários estejam funcionando já em 2015. Rendimento foi recentemente reajustado para R$ 0,94 por quota.  A quota estava mantendo-se numa faixa de R$ 115-125 pelo ano de 2013. Em janeiro de 2014, houve uma grande desvalorização com valor de mercado chegando a R$ 102. Nesses valores, o yield é de 0,92% am ou 11% aa, o que é muito bom mesmo para um fundo sólido como este. É de se ressaltar que o VP da quota em dezembro de 2013 era de R$ 145,88. Portanto, a quota está sendo negociada a 40% de desconto do VP. Contrato longo, yield atual excelente, negociado bem abaixo do valor patrimonial e uma bela perspectiva de valorização do médio/longo prazo, o fundo só pode ser classificado como uma excelente aposta.  

Avaliação: Ótima . Não há muito que se falar do fundo. Contrato longo (podendo ir até 2041) e reajustado pelo IPCA. Os terrenos tendem a valorizar muito, caso o empreendimento universitário dê certo. Grande desconto patrimonial, e yield acima de 11% na cotação atual.
Risco: Baixo. Caso a Anhanguera quebre, restará os terrenos que já são negociados com 40% de desconto patrimonial. Na pior das hipóteses o fundo vende os terrenos e apura o resultado para os quotistas.

FCFL11B – Fundo constituído de imóvel na Vila Olímpia alugado 90% para o INSPER. Outra parte da receita vem de estacionamento e de uma agência do banco Itaú. Houve expansão em 50% em 2013 do imóvel, sendo locado para a INSPER por meio de contrato atípico. Atualmente, o contrato do fundo com a universidade tem duração até 2037, sendo o mais longo contrato na indústria de FII (a multa para rescisão antecipada é alta). Não há vacância no fundo.   As receitas do fundo são da ordem de 1,6M  e as despesas da ordem de  apenas 74k (novembro de 2013), fazendo que as despesas sejam menos de 5% do faturamento do fundo, o que é excelente. O último rendimento foi de R$9,10, que deve se manter constante com leve acréscimo pelo reajuste dos aluguéis. A quota se mantém estável se compararmos com outros FII, mas em fevereiro a quota chegou a ser negociada a incríveis  R$ 1.000, o que dá um yield de aproximadamente 11% aa, o que é excelente para um imóvel de alta qualidade com contrato de aluguel tão longo. O m2 de avaliação do imóvel é de torno de 13.000,00 o m2, o que é robusto, mas não tão esticado. Ao preço de mercado atual, o m2 é negociado a aproximadamente R$ 9000,00, o que é bem razoável. Sendo assim, o fundo é negociado com um bom desconto de quase 30% sobre o valor patrimonial, o que dá “gordura” para eventuais revisões do patrimônio do fundo.
Avaliação: Ótimo. Imóvel muito bom e bem localizado. Contrato de quase 90% das receitas até 2037, sendo que os outros 10% é até 2022. Cotação atual oferecendo um yield muito bom de mais de 10%aa.
Risco: baixo/médio. O risco é baixo. Apenas acrescento médio, pois o INSPER não é aparentemente uma instituição tão grande e sólida como outros centros educacionais. Entretanto, o contrato é longo e a multa é alta, e uma vacância apenas ocorreria em caso de falência da instituição, o que é possível, mas não é tão provável. Além do mais, o imóvel é bom e bem localizado, o que facilitaria uma reinserção do mesmo no mercado.


Por fim, nos últimos dias em alguns Blogs surgiu a complexa discussão sobre desigualdade, capitalismo, etc. Eu creio que há muitas simplificações, e acho que o assunto comporta muitas análises. Apenas para aumentar o nível do debate, deixo o vídeo aqui sobre o relatório da OXFAM sobre o aumento da desigualdade no mundo. Os debatedores são Eduardo Gianetti (para mim o melhor intelectual vivo atualmente no Brasil) e Mansueto Almeida (manja muito sobre contas públicas e possui um Blog que está no meu blogroll). O programa foi de alto nível. Abraços!

http://globotv.globo.com/globo-news/entre-aspas/t/todos-os-videos/v/relatorio-de-ong-mostra-que-desigualdade-social-no-mundo-aumentou-consideravelmente/3093854/
(Não consegui colocar o vídeo, pois não tem no youtube, mas o link está aí em cima).




19 comentários:

  1. Muito bom o post Soulsurfer, mais alvos para as minhas compras de FIIs. Pela conjuntura atual e possível excesso de oferta de lajes corporativas no Rio e principalmente em São Paulo, em um futuro próximo, pretendo focar em outros FIIs que não sejam de escritórios nestes centros. Os seus posts tem auxiliado muito nesse sentido.

    Grande abraço!!

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  2. Parada obrigatória.
    Pergunta, se você fosse começar montar sua carteira de FIIs hoje, e tivesse granas apenas para 1 aporte, qual seria?

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    1. Olá UB!
      Então, vou terminar essa série e analisar mais algumas dezenas de fundos. Depois disso vou falar da minha carteira e depois posso fazer este experimento sugerido por você. Vamos chegar lá hehee
      Abraço!

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    2. kkk, queria só uma dica para compra além dos 20 que eu monitoro, assim na lata.

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  3. Ohayōgozaimasu! Também acho japonês um idioma interessante. De fato, gosto de estudar idiomas. Mas japonês ainda tá na lista, só sei umas palavras carteadas pq um cara aqui do trabalho fala um pouco. Zur Zeit lerne ich Deutsch nur noch mit mir. Deutsche Sprache ist auch schwer, aber ich lerne gern Deutsch. Sprichst du Deutsch?

    FII's não são muito minha praia, peguei o XPCM11 apenas a título de diversificação e para acompanhar um pouco o movimento dele.

    Sobre as desigualdades, eu acho esse um assunto crucial na discussão dos sistemas econômicos e o vídeo que você disponibilizou explica uma coisa que eu sempre tive dificuldades de passar para as pessoas quando eu estou conversando: é necessário extinguir as desigulaldades de OPORTUNIDADES.

    Esse economista, o Gianetti, é muito bom!

    Sayõnara!

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    1. Olá Di Marcinho!
      Para você ter uma ideia, depois de 7 anos de estudo, você pode ir para o nível intermediário hehe. É praticamente impossível falar fluente como podemos fazer com Inglês, por exemplo.
      Ich nicht sprechen deutsch, apesar da minha família ter vindo da Alemanha. Engenheiro falar Alemão é batata, né.

      Eu sei que você é homem de um FII único, também sei que você, como diz o nosso amigo Blastter tem "tara" por petrobrás e petróleo, nem em FII consegue se afastar dessa área hehehe

      Ele é economista e filósofo. Ele tem inúmeros livros muito interessantes. Indico: "Vícios Privados, Benefícios Públicos " - muito bom para pensar se a inveja, o consumismo, a ganância produzem benefícios públicos - "Auto-Engano" - esse é muito bom - "O Valor do Amanhã" - esse nós entendemos bem o valor flutuante das coisas no tempo - "A ilusão da alma" - esse é muito provocativo.

      Sim, Di Marcinho. O debate fica muito simplificado socialismo x capitalismo, parasitas sociais x empreendedores, etc. As pessoas se fecham em construções mentais fixas e querem entender o mundo complexo em que vivemos com conceitos de quase 200 anos de idade.
      Com certeza, as pessoas confundem a desigualdade de resultados (o que não é ruim, e sobre certas circunstâncias deve ser até incentivado) e desigualdade de oportunidades.
      Falar de concorrência, de mérito, de livre competição, quando uma criança nasce na Somália e outra nasce na Finlândia, é uma miopia sobre a complexidade e dificuldade do problema.

      Abraço!

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    2. O inglês de certa forma já está inserido em nossa cultura. Além de filmes e seriados, textos, artigos científicos e tudo mais. É de uma riqueza sem igual.

      E, como idioma, o inglês é ridiculamente fácil. A gramática é coisa de criança, a nossa é bem mais difícil. Mas a nossa não chega perto de línguas como Alemão, Russo, Finlandês. E, claro, Chinês, Japonês, Coreano são além de completamente diferentes, idiomas que retratam uma maneira de pensar totalmente diferente de nossa cultura ocidental, o que dificulta ainda mais o aprendizado. Mas qual a graça de fazer algo fácil? hehehe

      Outros idiomas, creio eu, são mais difíceis, pois não há tanto contato. Neste ponto a internet é de uma preciosidade inigualável.

      Sobre o XPCM11, vejo coisas como "A Petrobras está muito endividada e vai cortar custos" e coisas do gênero. Isso está afetando, mas como sou de lá é tudo bullshit. Petro é assim mesmo, toda enrolada. Eu me mudei em novembro para um prédio novo, no centro mesmo. A previsão da mudança era 2 anos antes, rsrsrsrsrsrsrs.

      Aproveitando o assunto Petrobras, brincando com equação de preço justo, fiz uma brincadeira para calcular quanto seria mais ou menos o crescimento do lucro esperado de acordo com os parâmetros do mercado, inclusive P/L. O da Petrobras é negativo! kkkkkk

      O grande problema são os combustíveis. Se não fosse por isso, a situação estaria muito, mas muito melhor. Agora, de quem é a culpa de não ter construído refinarias antes?? Hein?? Ahhhh, o governo.... rs

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    3. Ah! Gostei da sugestão dos livros. Falta tempo pra ler tanta coisa, mas tão aqui na lista já!
      []s!

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    4. Opa, falaram aí de finlandês... Moi, mitä kuuluu? hehehe... Essa é a língua mais difícil do mundo, nem o japonês ou o chinês superam! E o pior, não tem nenhuma raiz conhecida, ninguém sabe de onde vem, embora tentem relacioná-la ao húngaro, mas meio forçando a barra. Distinta do russo e em nada próxima das demais línguas escandinavas!

      Abraços!

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    5. Cara, pelo q li por aí, acho o húngaro é mais difícil. São 22 casos, tá loko. Finlandês acho que tem 16 casos.

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    6. Do pouco que eu conheci do Gianetti eu já tinha gostado muito, acabei de encomendar o Valor do Amanhã. Fiquei ainda mais interessado da indicação aqui e depois de ouvir essa entrevista do autor: https://www.youtube.com/watch?v=bjemf6lef_Q
      Abraço
      Green_future

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  4. Di Marcinho,
    Nossa gramática é complexa, estou tendo dificuldades em aprender francês, pois a estrutura gramatical é bem parecida.
    O Inglês no nível de fluência também tem suas sutilezas, mas realmente a gramática é bem mais fácil.
    Sim, o mais interessante de Japonês e Chinês é que eles aprendem as coisas fazendo associações com as letras. Por exemplo, em japonês o Kanji de homem realmente parece um homem andando. O Kanji de porta realmente parece uma porta. Assim, eu posso especular que uma criança aprendendo japonês estimula e muito a sua capacidade de fazer associação entre conceitos, qualidade tão importante para compreendermos o mundo.

    Sim, Macaé é estratégico, o prédio é TOP e os custos para a PETRO são muito baixos. É eu que nem cogitava em PETRO, quando ela chegou em R$ 13,xx, comecei a cogitar. Você que está acompanhando mais de perto, é para 2020 e mesmo a completa exploração do pré-sal?

    Guardião,
    Vai tentar falar Tailandês heheh. É muito difícil cara. Sobre a Finlândia, eu sempre lembro de algo que aconteceu quando estava no sul da Tailândia. Geralmente quando eu falo que eu sou brasileiro, as pessoas falam "samba", "Ronaldo", "Ronaldinho", etc. Entretanto, quando eu falei para um Finlandês, ele de pronto disse "Senna"! Interessante né, como a Finlândia tinha o Raikkonen, o cara lembrou de automobilismo (outra história interessante nesse sentido, é quando eu estava no Nepal e falava que era brasileiro, sabe o que falavam? Ah, Brasil o país número 1 em potencial de energia por hidroelétricas! Eu falava ah é? Sim, e todos falavam e o Nepal é o segundo país! hehehe. A energia é uma questão central para eles, em Kathmandu os cortes de energia por deficiência do sistema são constantes).
    Também sabia que a Finlândia tinha uma língua diferente com alguma semelhança com o Húngaro. Tu és descendente de finlandês?

    Green Future e Di Marcinho,
    Ele é muito bom. Ele é calmo, ele é preciso, ele consegue juntar vários conceitos, fugir de padrões fechados de conceitos, e produzir ideias muito interessantes.
    Os livros "Auto-Engano" e "Vícios Privados e Benefícios Públicos?" são muito bons mesmos.

    Abraço a todos!

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    1. Sim, a Finlândia, apesar de pequena população, possui forte histórico de automobilismo.

      Antes do Raikkonen, teve o Mika Hakkinen, campeão mundial! Keke Rosberg, Mika Salo e Kovalaine!

      Me tornei conhecedor do país quando conheci uma moça de Turku. Extremamente educada, culta me apresentou a cultura de seu país. Fascinante. Aos finais de semana, o segundo grau (diga-se de passagem tudo é público) organizava viagens pagas pelo governo para museus em Estocolmo, Oslo e Copenhagen. Dela ganhei uma camisa muito legal, a do time local de Hockey sobre o gelo, o TPS (Turun Palloseura) decacampeão finlandes!

      Aqui no Brasil temos no estado do Rio a cidade de Penedo que é de colonização finlandesa, muito bonitinha, vale a pena conhecer!

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    2. Rapaz, não tinha lido aqui ainda. A ideia do pré-sal é realmente para 2020. Vamos ver. Petrobras tem mania de atrasar tudo, rsrsrsrs

      Mas mesmo caminhando no jeito "Petrobras de ser" creio que em 2020 a produção do pré-sal já estará bem alta; acima de 1milhão (só no pré-sal), acho que é bem provável.

      []s!

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  5. Olá Guardião!
    Não conheço a Finlândia, mas se não me engano é o primeiro país em IDH, e o sistema educacional é um dos melhores do mundo. Sabe qual é a ironia? Eles gastam em educação em relação ao PIB uma percentagem semelhante a do Brasil.
    Pois é. Quando se fala sobre distribuição de riqueza, problemas no sistema econômico atual, as pessoas, a maioria delas, gritam "socialista"! E o que é a Finlândia? Você mesmo disse que a educação é pública, o governo (ou seja toda coletividade) pagando passagens internacionais para os estudantes conhecem outros países, outras histórias, outras culturas. Olha a distância que estamos.
    Ah, mas lá há mercado, há competição. Ótimo, e deve haver mesmo essas coisas, mas nós precisamos construir sociedades mais saudáveis.
    Gostei do seu relato.

    É mesmo, colonização finlandesa? Essa eu não sabia, qualquer dia vou passar nessa cidade.
    Você é carioca Guardião?

    Abraço!

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