domingo, 1 de março de 2015

FII - FORMAS DE CRESCIMENTO: INTERNO E EXTERNO

                Olá, colegas. Hoje falo um pouco sobre as formas de crescimento de um FII. O texto será baseado no livro “Investing in REITs” do autor Ralph L. Block. Infelizmente, o Brasil é carente de livros mais técnicos em investimento na língua portuguesa, ainda mais num mercado tão incipiente como o de Fundos Imobiliários.  Por isso, acho interessante fazer alguns textos sobre o supracitado livro, considerado um dos melhores livros texto sobre REITs.

Um livro essencial para entender mais sobre essa forma de investimento tão atrativa. Infelizmente, não há tradução para o português

                Primeiramente, quero dizer que gostei da ideia do Além da Poupança de colocar uma música para se ler o artigo. Assim, coloco uma boa música para o restante da leitura.

Sonzinho massa do Man At Work:)



                Basicamente, há duas formas de crescimento do fluxo de dinheiro para uma entidade como um Fundo Imobiliário: interno e externo. O crescimento interno é aquele que acontece dentro de um portfólio imobiliário já possuído por um FII. É a tônica do nosso mercado, pois a esmagadora, se não quase todos, maioria dos Fundos Imobiliários apenas possui possibilidade de crescimento interno. Crescimento externo é a possibilidade de geração de valores para os cotistas por meio de aquisições ou desenvolvimentos de novas propriedades.  Não é uma forma usual de se pensar o crescimento dos FII no Brasil, apesar de ser a forma mais lógica e factível de agregação de valor no longo prazo para o investidor.

CRESCIMENTO INTERNO

                O Livro “Investing in REITs” lista as formas de crescimento interno, comento brevemente cada uma delas:

a)      Aumento dos aluguéis – Além do repasse da inflação, algo muito comum nos contratos de locação do Brasil, é possível, a depender da situação do mercado imobiliário, aumentos reais no valor do aluguel praticado. Aliás, foi a situação que perdurou até pouco tempo atrás, com diversos FII conseguindo leasing spreads altos.

b)      Aluguéis cobrados como uma percentagem do faturamento – Aqui, o fluxo de dinheiro para os cotistas pode ser aumentado, se as empresas locatárias, desde que previsto nos contratos, aumentarem significativamente o seu faturamento. Essa forma de crescimento é quase que exclusiva de aluguéis em Shoppings ou Lojas Comerciais como as detidas pelo fundo MAXR, por exemplo.

c)       Melhoria no mix de Locatários – Esse item também diz respeito a fundos de Shopping exclusivamente. Imagine uma loja âncora num Shopping com a possibilidade de atrair mais movimento para todo o shopping, aumentando assim a possibilidade de aumentos no aluguel.  É exatamente isso que o FII PQDP está tentando fazer ao expandir o empreendimento e abrir uma loja para famosa loja de conveniência Forever 21. Uma locatária como esta pode aumentar e muito a circulação do Shopping, trazendo assim aumentos potenciais no fluxo de caixa para os donos do empreendimento;

d)      Reformas na Propriedade – Esse é um item essencial não apenas para o crescimento do fluxo, mas para a própria manutenção da capacidade de geração de dinheiro do imóvel. Um fundo que não prestou muita atenção nisso foi o BBFI, e é inegável que no estado que se encontra a sua capacidade de geração de fluxo de dinheiro vai cada vez sendo menor. Reformas inteligentes, bem-feitas e bem executadas (ou seja sem sobre preço) podem  deixar um imóvel competitivo por vários anos, além de ter o potencial de até mesmo aumentar a capacidade de geração de dinheiro do empreendimento.

e)      Vendas e Reinvestimento -  Esse é o que a maioria dos investidores associam a um FII de gestão ativa. Um fundo que vende e compra empreendimentos imobiliários. É chamado pelo autor do livro de “reciclagem de capital”. O maior expoente no Brasil é o FII HGRE com quase uma centena de unidades vendidas ao longo dos anos. É uma forma que pode agregar valor para o quotista, pois se a administração é competente ela pode talvez ter a habilidade de comprar e vender em momentos mais adequados. O HGRE vem sendo muito competente nesse quesito.  Entretanto, há um limite, pois os FII por lei são obrigados a distribuir 95% dos lucros auferidos semestralmente. Logo, como o Brasil é um país com inflação alta, mesmo com uma equipe competente, fica difícil imaginar um fundo comprando imóveis, os vendendo anos a frente, distribuindo 95% do lucro (boa parte dele apenas reposição inflacionária) e sobrando dinheiro para comprar ativos competitivos. Essa limitação leva-me a outra forma de crescimento que um FII pode ter.

CRESCIMENTO EXTERNO

A)     AQUISIÇÕES

Esse tema vem bem a calhar com a oferta que mexeu com o mercado de aquisição do controle acionário da empresa BRPR, tendo o FII BRCR como um dos protagonistas. Antes de falarmos de aquisições, alguns conceitos básicos de finanças precisam ser bem entendidos.

No meu último texto sobre taxa de poupança, esclareci que só há dois modos de um indivíduo acumular patrimônio líquido: ou se herda o capital ou se poupa parte da renda para investimento em capital. Uma empresa, e vou igualar FII como se fosse uma empresa, por seu turno, pode aumentar o seu patrimônio líquido (vou desconsiderar doações) por meio de retenção do seu lucro operacional ou por meio de captação de capital próprio. “Soul, endividando-se, a empresa não aumenta o seu PL?”, alguém poderia perguntar e a resposta é não. Tomando dinheiro emprestado a empresa aumenta o seu ativo, mas não o seu PL. Imagine que um FII possua 100M imobilizado e nenhuma dívida. Os ativos nesse caso são idênticos ao Patrimônio Líquido de 100M. Vamos supor que esse FII tome emprestado 100M, agora os ativos do fundo são equivalentes a 200M,  as dívidas são de 100M e PL permanece inalterado em 100M.

Como dito no último item do crescimento interno, o caminho da retenção dos lucros é insuficiente para os FII, já que eles têm que distribuir 95% dos lucros. Uma taxa de poupança de 5% é minúscula e muito dificilmente um FII conseguiria comprar um imóvel apenas com essa pequena retenção.  Sobra para o FII captar dinheiro, seja pegando dinheiro emprestado, seja captando dinheiro com novas emissões.

Aqui há uma divisão bem nítida de onde vai vir o dinheiro. Ou ele vai vir do capital de terceiros ou de capital próprio. Todo capital, seja de terceiro ou próprio, possui um custo, pois o dinheiro, como já tratado no meu artigo sobre custo de oportunidade, possui valor no tempo.  Quando falamos do custo de capital de terceiro esse conceito é lógico e evidente. Se eu pegar dinheiro emprestado no banco, isso vai ter um custo na forma de juros que ficarei obrigado a pagar. Se eu emprestar dinheiro ao Governo por meio do Tesouro Direto, o Governo Federal obriga-se a pagar juros. O custo nesse caso é bem fácil de se identificar: é o valor de juros devido pelo tempo de duração do empréstimo. Como isso se relaciona com um FII e o tópico de aquisições de nova propriedade?

Vamos supor que o FII HGRE quer pegar emprestado 200 Milhões de reais com uma taxa de juros de 15% aa. Com esse dinheiro ele quer comprar um imóvel de escritórios com potencial CAP RATE de 10% aa. Faz sentido essa operação? Vejamos. O banco terá que pagar 30 Milhões por ano apenas de juros (200M x 0,15), enquanto poderá receber apenas 20 Milhões de aluguel da propriedade (200M x 0,10). Numa primeira análise, parece claro que é uma operação que destrói valor para o atual quotista do Fundo. Agora, se os juros fossem de apenas 8% (16 Milhões), a operação começa a fazer sentido, pois o fundo terá dinheiro não só para pagar a dívida, mas para amortizar a mesma, gerando no médio prazo valor para o quotista na forma de aumento dos dividendo e do valor da quota no mercado secundário.

 Portanto, é bem fácil saber se vale a pena pegar dinheiro emprestado para comprar um imóvel, basta comparar o CAP RATE potencial com o custo de se pegar capital junto a terceiros.  Quando se pega dinheiro emprestado para comprar ativos, aumentam-se os retornos potenciais, pois se usa alavancagem. Aumentando os retornos potenciais, aumentam-se os riscos, pois caso haja problemas e o fundo não consiga pagar as suas dívidas, os imóveis correm o risco de ser penhorados, por exemplo. O Brasil é um país onde é muito caro pegar dinheiro emprestado, pois temos uma taxa de juros básica muito alta. Logo, precisar de capital de terceiro para adquirir propriedades é arriscado no Brasil.

E o capital próprio, possui custo? Sim, colegas, e esse conceito a primeira vez que me deparei com ele me confundiu um pouco. Quando alguém decide participar de uma empresa ou de um FII na qualidade de proprietário, há diferenças jurídicas em relação a um credor. Primeiramente, é sempre bom lembrar que tanto o credor como um quotista de um FII, por exemplo, possuem direito aos lucros do empreendimento. Entretanto, o credor deve ser pago primeiro do que o quotista, ele tem preferência. Por seu turno, o credor possui direito apenas ao que o FII deve contratualmente, ele não tem qualquer participação em aumento dos lucros, como um quotista possui.  Isso tudo é intuitivo, mas é importante para lembrarmos que tanto credor como proprietário possui direitos em relação ao FII.  Por que alguém decidiria ser proprietário de uma empresa ou de um FII, se não possui preferência quando da distribuição dos lucros como um credor? A única resposta lógica é que ele espera que os lucros sejam maiores do que os juros pagos aos credores.

Pensem por um instante. Se eu tenho 200.000,00 para investir, e eu posso ou comprar cotas de um FII ou emprestar dinheiro para o mesmo, se os retornos potenciais fossem o mesmo, faria sentido comprar quotas do FII? Não, não faria. É por isso, que quase sempre o custo do capital próprio é maior do que o custo do capital de terceiros.

Mas, qual é o custo do capital próprio? Aqui a resposta é muito mais complexa e subjetiva. Se o custo do capital de terceiros é evidente, o mesmo não se pode dizer do capital próprio. Teríamos que perguntar para todos os investidores quanto eles esperam receber ao investir num determinado ativo. Obviamente, isso não seria factível. Entretanto, a doutrina criou algumas formas de tentar chegar a uma estimativa do custo do capital próprio, partindo de algumas premissas.

Premissa n°1: há um custo mínimo para o capital, e esse é fornecido pela taxa “livre” de risco. No caso Brasileiro, vamos considerar a SELIC. Premissa n°2: para se alocar dinheiro em algo diferente do ativo livre de risco, o investidor deve ser recompensado por isso, deve receber um prêmio para tanto na forma de: x% + SELIC. Premissa n°3: quanto mais arriscados forem os investimentos, tanto maior deve ser o prêmio.  Livros e livros são escritos sobre essas premissas, discutindo qual é a melhor forma de se quantificar essas premissas, mas não é o escopo aqui esmiuçar esses tópicos.

Logo, para alguém comprar uma cota de FII, esse alguém, conscientemente ou não, esperar ter um retorno maior do que a SELIC, nem que seja no médio/longo prazo.  Portanto, se um FII quiser levantar capital na forma de novas emissões para adquirir propriedades deve levar isso em conta, sob pena de ver frustradas suas tentativas.Assim, se já é difícil se endividar por causa dos altos juros, se capitalizar no Brasil com novas emissões é ainda mais caro, é por isso que em época de alta de juros e pessimismo (onde os prêmios exigidos pelos investidores aumentam), não há quase nenhuma emissão.

E qual seria o custo de capital próprio de um FII em sua opinião Soul?” Essa é uma pergunta difícil. Primeiramente, se considerássemos apenas o custo nominal, seria quase impeditivo, pois com uma SELIC a 12.25%, e mais um prêmio modesto de 3%, nenhum Fundo conseguiria comprar um imóvel com CAP RATE potencial de mais de 15%, a não ser num grande depressão com preços dos imóveis sendo jogados muito para baixo.  Entretanto, os rendimentos provenientes de aluguéis costumam ser uma medida real de rentabilidade, assim talvez faça mais sentido comparar com a parcela real dos juros básicos. É baseado nesse pressuposto que a Credit Suisse lançou aquele estudo apontando um prêmio de 4.5/5% entre os rendimentos médios dos FII e um título corrigido pela inflação como um NTN-B ao longo dos últimos anos. Essa é uma forma razoável de se pensar o problema. Entretanto, é sempre bom lembrar que os rendimentos dos fundos não necessariamente seguirão a inflação no curto e médio prazo, basta ver os atuais leasing spread negativos de muitas renovações, como foi o caso da renovação da PETRO no torre almirante. Porém, em períodos mais longos de tempo, pode-se argumentar que os aluguéis serão corrigidos pela inflação.

Assim, para a média dos FII, pode-se dizer que nos últimos anos o custo do capital próprio tem sido algo como JUROS REAIS NTN-B + 4,5/5%. Baseado nisso, pode-se falar que o custo do capital próprio seria algo em torno de 10 a 11% de juros reais. Fica evidente que qualquer emissão nesse cenário fica dificultada, pois para valer a pena, e para criar valor ao quotista, tem que se comprar imóveis com CAP RATE de no mínimo 12% (11% do custo do capital + os custos administrativos ao incidir sobre o faturamento do aluguel), algo muito difícil de se encontrar.

A discussão é muito ampla, e de certa forma um pouco técnica. Porém, conhecendo os conceitos, fica muito mais fácil analisar se a captação de fundos por um FII faz sentido ou não.

O crescimento de um FII por aquisições é muito bom. Se bem-feito pode gerar mais segurança para o fluxo, já que serão mais imóveis, bem como crescimento desse mesmo fluxo se forem comprados imóveis com ótimo potencial de médio/longo prazo. Porém, infelizmente no Brasil, pela alta taxa de juros e altos prêmios exigidos, essa é uma modalidade de crescimento que talvez demore para ser a regra no país. Entretanto,  estamos presenciando uma possível aquisição enorme pelo BRCR, oxalá que seja bem-feia e gere valor para o quotista do fundo.

B)      Expansão– Toda discussão sobre aquisições pode ser feita aqui. A expansão seria um sub-tipo de aquisição, onde o fundo expande o atual portfólio com obras em imóveis próprios. As expansões do FII TRLX, bem como do FII PQDP são exemplos.

C)      Outras Formas de renda – Aqui é raríssimo, e nem sei se existe no nosso universo de FII. Seria a possibilidade do FII prestar serviço para outras empresas e gerar renda com isso para o quotista.



É isso, colegas. Espero que tenham gostado. Abraço a todos!

24 comentários:

  1. Esse livro é muito bom, tanto que todos os exemplos que você citou eu tenho na carteira rarsrsrs

    Mas esse detalhe do juros é o diferencial dos nossos FIIs para os Reits o pessoal vive a me perguntar no meu blog porque não invisto em Reits, geralmente respondo por dois motivos um deles é essa alta alavancagem dos Reits pelo fato do dinheiro ser mais barato nos EUAs estimula um endividamento acima do normal a dívida chega a bater nos mais modestos 100 a 200% do patrimônio liquido já nos mais nervosos como o maior reit de retail SDR a dívida bate os 400 e já chegou a 600% do patrimônio.

    Moral da história eu entendo isso como muito arriscado, se somarmos que o mercado americano é bem mais selvagem que o mercado imobiliário brasileiro a coisa fica ainda pior. Uma mudança brusca no mercado pode complicar a vida desses Reits

    Por isso eu prefiro os nossos fiis mesmo sem alavancagem.

    Sobre o outro motivo ia comentar mas já falei demais kkk

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    1. Olá, Viver!
      Então, eu não creio que as alavancagens sejam tão altas nos Equity REITs, elas giram em torno de 30/35%. Talvez você esteja falando dos Mortage Reits, esses sim possuem alavancagem significativa, chegando muitas vezes, como bem salientado por você, a 6x (na verdade pode ser muito mais).

      Você tem toda razão, os nossos FII, neste aspecto, são muito menos arriscados. Aqui não há risco nenhum. O único risco é ficar vago o imóvel, mas isso é um risco muito pequeno e qualquer dono de imóvel passa por esse risco, com a diferença que quando é por meio de imóvel próprio, o fluxo pode cair a zero, e numa carteira com 20 FII isso é praticamente impossível.

      Por isso, acho os FII um ótimo instrumento para geração de renda. Se eles seguirem a inflação no longo prazo, como parece ser o caso, podemos estar falando de retornos potenciais de 16/17% aa, o que é muito alto.

      Abraço!

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  2. Olá Soul. Gostei muito do artigo, interessante ver o gap do mercado brasileiro pro dos EUA.

    Fugindo um pouco do assunto, queria saber sua opinião não no mercado financeiro de imóveis, mas no mercado 'real'. O que você acha da possibilidade de financiar um imóvel e alugá-lo em seguida? Geralmente os aluguéis costumam pagar as parcelas e sobrar um pouco de renda ainda. Gostaria do seu insight.

    Obg

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    1. Olá, colega.
      Se você conseguir alugar o imóvel, e com esse rendimento (descontando o IR) conseguir pagar a prestação e ainda sobrar dinheiro, pode ser um bom negócio. Entretanto, é arriscado, pois está comprando algo sem ter o dinheiro.
      Assim, se o imóvel não alugar ou ficar vago, você terá que arcar com as despesas de manutenção do imóvel, bem como com as despesas financeiras do empréstimo.
      Necessário destacar também que no Brasil é difícil ter LTV abaixo de 20%, assim você teria que ter 20% do valor do imóvel para financiar os outros 80%. Se não pagar, e provavelmente o contrato será com Alienação Fiduciária, o banco leiloa o imóvel, e você perde os 20%.
      Além do mais, com taxas de juros para financiamento de 8 a 10%, não sei onde você conseguiria alugar um imóvel residencial com yield superiores à taxa de financiamento.
      Portanto, teoricamente pode ser uma boa, mas na prática acho arriscado, ainda mais no atual cenário de estagnação, aumento de juros e aumento de estoque de imóveis.

      Abraço!

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  3. ola soul ,
    ja participei de um leilão e acabaram devolvendo o dinheiro 6 meses depois, estava com meu irmão que é advogado,mas era a primeira vez dele tbm e ele acabou passando em um concurso então não fizemos novas tentativas.
    Tenho ceca de 2 milhões para colocar no negocio, como começar ?? abs e obrigado

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    1. Olá, colega.
      A arrematação foi anulada em tão breve prazo (seis meses) ou você pediu desistência quando dos embargos à arrematação, conforme previsto no código de processo civil?
      Bom, se você tem 2M, presume-se que o seu capital deve ser da ordem de 4/5M, pois não creio ser sensato colocar mais de 40/50% nesse tipo de operação.
      Com esse tamanho de patrimônio, sugiro, caso deseje, aconselhamento profissional.

      Abraço!

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    2. Apresentaram um comprovante ilegível, mas apresentaram 6 meses depois de quitação dos débitos.
      Sim o meu patrimônio total seria de 4,5 MM incluindo meu próprio imóvel.
      Vc saberia me indicar alguem de bom custo X benefício para aconcelhamento profissinal na area?? abs

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    3. Não entendi o motivo para o desfazimento da arrematação.
      Para acompanhamento jurídico de leilões, creio haver escritórios que prestam esse tipo de serviço (provavelmente não farão projeções financeiras).
      Para um acompanhamento maior de todo o seu patrimônio, há vários consultores financeiros.

      Abraço.

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  4. Excelente artigo Soul! Fez-me refletir sobre meu caso:
    (Só fui conhecer FII's após a compra do terreno, muito possivelmente não o compraria se soubesse antes pelo fato da diversificação de risco e geração de renda passiva instantânea)
    Possuo um terreno financiado pela CEF o qual ainda falta 10 anos para ser pago. Ele hoje não possui nenhuma benfeitoria, mas é de um tamanho ótimo para construir galpões e era o que eu estava pensando em fazer, possivelmente através de outro financiamento.
    A área do terreno é misturada entre comercial e residencial (pode fazer duas casas no terreno, mas prefiro um galpão).
    Estimo que o valor do aluguel de um galpão na área é de 3.000 a 4.500 reais dependendo da estrutura deste. Calculo o valor de 100.000 reais para levantar um galpão, totalizando o valor total do imóvel em 130.000 reais (sem levar em conta o CET do financiamento para construção do galpão).
    Fazendo uma conta rápida:
    Aluguel de 3.000 (na pior das hipóteses), renda anual de 33.000 (um mês do aluguel para a imobiliária) -> Cap rate: 14,34% a.a.
    Nestas condições, ainda assim é melhor comprar FII's, correto?

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    1. Olá, colega.
      O terreno custou apenas R$30.000,00? Você disse que dá para construir duas casas, então estimo no mínimo 300m2 (se não for maior). Quer dizer que pagou R$100,00 o m2. Parece-me, se já for um bairro residencial e comercial consolidado, uma verdadeira barganha.
      O CUB médio no meu estado para construção de galpão é algo em torno de R$750,00. Com R$ 100.000,00, você pode construir um galpão de 133m2. Muito pequeno não acha?
      Um aluguel de R$ 3.000,00 em 133m2 representa R$ 22,5 por m2. Um de 4.500,00 R$33,00 o m2.
      FII de logística com espaços gigantescos, pé direito alto, toda estrutura de um galpão completo, os alugueis giram em torno de R$ 20 a R$ 25,00 o m2, e há muito espaço vago. Assim, sendo o aluguel de R$4.500,00 parece-me muito fora, e o de R$ 3.000,00 ainda muito caro para um galpão de apenas 133m2.

      Se você conseguir esse aluguel, então o retorno seria de 33.000/130.000 de 25%, algo muito forte para o mercado imobiliário e mais do que suficiente para pagar o financiamento.

      Se você conseguiu valor tão barato no terreno, talvez seja mais interessante desenvolvê-lo e lucrar com ganho de capital.

      Abraço

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    2. O terreno tem 500 m2 (10x50) e paguei 25.000 reais de entrada e financiei 72.500, os outros 2.500 foi para taxas cartoriais e ITBI.
      A área de casas na região é de 250 m2, ou seja, dá pra fazer duas casas lá se desmembrar o terreno.
      O bairro ainda não é consolidado, já tem muitas casas e muitos galpões paralelos à pista, porém meu terreno fica na segunda quadra, isto é, atrás da primeira quadra de galpões que é só comércio.
      Na segunda quadra (onde fica o meu), é misturado entre galpões e casas e terreno baldio, o bairro ainda não é asfaltado, mas por ser um bairro já bem habitado e ter muitos galpões, há a expectativa para que isso aconteça.
      O m2 com todos os custos saiu a 200 reais, porém já está acima disso, pois já pago este terreno há quase 3 anos e os juros do financiamento ainda estão correndo, ainda falta 10 anos para quitá-lo.
      Num terreno de 500 m2, acho que o galpão ideal seria um de 300 m2, não acha?

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    3. E a partir de qual o valor de aluguel, a construção deste galpão seria mais interessante que um FII?
      Imaginava o CUB de um galpão bem menor que R$750,00.
      Eu digitei errado lá em cima, o custo total seria de 230.000 (130.000 - terreno com juros e 100.000 - galpão, porém será bem mais que isso pelo visto). Tenho que recalcular o custo da construção de um galpão.
      Os galpões na área são simples, Não são comparáveis a dos FII's logísticos, é basicamente um escritório administrativo, dois banheiros e o depósito com um muro bem alto de uns 3 a 4 metros.

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    4. Olá, colega. Sobre detalhes de construção, eu não posso te ajudar, pois eu não construo, apenas compro e vendo. O terreno tem uma testada pequena, mas para um projeto construtivo e ideias boas para melhor aproveitar o terreno melhor se informar com arquiteto/engenheiro.

      O CUB em SC está em R$ 730,00 (http://sinduscon-fpolis.org.br/MyFiles/CUB2006_2008/2015/CUB2006%20edifica%C3%A7%C3%B5es%20mar.2015.pdf), imagino que em outros Estados o valor seja semelhante.

      O seu terreno é em área de expansão, como ainda vamos crescer demograficamente até 2040/2050, terrenos em área de expansão costumam ter um bom retorno para o médio/longo prazo. Inclusive, a máxima de que os imóveis seguem a inflação no longo prazo é para construções, não necessariamente para terra nua.


      Talvez você consiga construir o seu galpão por menos, nisso não posso precisar, fui apenas pela média do CUB. Como não tem rua nem asfaltada e é uma área de expansão não creio ser possível alcançar R$22,00 m2, isso é preço de galpão muito bem localizado e moderno.

      Talvez tenha que trabalhar com algo em torno de R$ 12,00 o m2 (estimativa apenas, o FII EURO, galpões mais antigos, tinha um aluguel de na média, se não me engano R$15,00.) Logo, acho difícil com um galpão de 133m2 conseguir R$3.000,00 ao mês.

      Se construir um galpão de 300m2, se o CUB de R$730,00 for mais ou menos o que vai gastar, o seu custo de construção seria 220 mil. Logo, o seu custo total seria de 350 mil. O aluguel seria na faixa de R$ 3.500,00.

      Como comprou o terreno barato, você conseguiria um yield bruto de 1% am. Não é ruim, pelo contrário, mas um amigo meu que constrói galpões muito modernos e maiores disse que nos tempos áureos (quem comprou terreno muito barato) conseguia cap rates de 15 a 18%.

      Se você tirar 10% para uma administradora, pagar IR de 27,5% (se fizer na pessoa física), o seu yield líquido será de 0,65% am, muito abaixo dos FII, com muito menos diversificação, alta concentração e ainda assumindo o risco da obra.

      Portanto, talvez tenha uma TIR muito maior se desenvolver o terreno e tentar uma venda com um bom ganho de capital no médio prazo.

      Abraço

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    5. Obrigado pela sua opinião Soul. Eu tenho que construir né, afinal como você disse o terreno nu não corrige pela inflação no longo prazo.
      Não entendi o que você quis dizer com o desenvolver o terreno no final.

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    6. Olá Eric,
      Os terrenos costumam valorizar mais do que a inflação no longo prazo.
      Desenvolver no sentido de talvez construir ou casas ou o galpão e vendê-lo. Porém, desenvolvimento imobiliário não é algo que eu manje muito.
      Abraço.

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  5. Fala ae Soul! Mais um belo artigo!
    se puder conheça meu blog, demorou mais saiu....rs
    http://www.investidoringles.blogspot.com.br/


    Abraço!
    Marco

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  6. soul,
    vc sabe o impacto que teria nos FII's caso a isenção de IR sobre os alugueis fosse extinta pelo governo Dirma?
    Acredito que o rendimento ficaria abaixo do TD, né?
    abração

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    1. Olá, o impacto seria bem ruim no curto prazo.
      No entanto, creio que no médio/longo prazo o mercado iria se recuperar.
      Se você comparar com a parcela de juros reais do TD, creio que mesmo com tributação o rendimento deva ainda ser maior. Atualmente, o spread é de 4,5/5%.
      Abraço.

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    2. Os alugueis recebidos pelos imóveis dos FIIs são isentos de imposto de renda?

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    3. Dependendo de alguns pressupostos, eles podem ser.

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    4. Poderia dizer quais, por gentileza?

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    5. Olá,
      "Cotista Pessoa Física - A isenção de IR para as pessoas físicas foi definida pela Lei 11.033 de 21/12/2004 e posteriormente pela Lei 11.196 de 21/11/2005, onde estabeleceu:
      1. As Pessoas Físicas que terão direito à isenção não poderão possuir 10% ou mais das cotas do Fundo;
      2. O Fundo deverá ter no mínimo 50 cotistas Pessoas Físicas;
      3. Ter suas cotas exclusivamente negociadas em Bolsa ou mercado de balcão organizado."

      Abraço

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    6. Obrigado,
      Mas a origem da minha pergunta deriva do dito acima "vc sabe o impacto que teria nos FII's caso a isenção de IR sobre os alugueis fosse extinta pelo governo Dirma?". No meu entendimento ele estava falando sobre isenção dos alugueis dos imoveis do FII's e não sobre os proventos recebidos pelos cotistas do FII's.
      Então já que entendi tudo errado, aproveito e reitero a minha dúvida: os valores recebidos pelos FII's a título de alugueis dos imóveis pertencentes a carteira do referido fundo são isentos de recolhimento de imposto de renda?

      Abraços

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    7. Olá, colega. A vantagem dos FII é a existência da dupla isenção. Os REITs apenas tem a primeira isenção (das receitas ao fundo, não da distribuição do fundo para os acionistas).
      Todas essas informações podem ser facilmente encontradas na internet.
      Abraço.

      "O Fundo Imobiliário é isento de impostos, como PIS, COFINS e Imposto de Renda, este só incidindo sobre as receitas financeiras obtidas com as aplicações em renda fixa do saldo de caixa do fundo.

      Para que o Fundo possa ter este benefício tributário, a Lei 9.779 de 19/01/1999 estabeleceu os seguintes requisitos:

      1. Que o Fundo distribua, pelo menos a cada seis meses, 95% de seu rendimento aos quotistas;
      2. Que o Fundo não invista em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% das quotas do Fundo."

      Excluir