REFLEXÃO - O PROPÓSITO DA VIDA

        Olá, colegas.  Hoje escrevo sobre um filme. Eu adoro cinema, é uma das coisas que realmente aprecio. Se eu tiver um dia onde peguei altas ondas, encontre-me com bons amigos e assisti a um ótimo filme, creio que é muito perto de um dia ideal, um dia bem vivido.  Portanto, eu adoro falar sobre cinema e sobre as idéias que alguns filmes passam ou representam.  Neste artigo, como é costume do meu estilo de escrita, falarei sobre alguns conceitos que possuo tendo como pano de fundo o filme “A Vida Secreta de Walter Mitty”. Não irei fazer uma crítica do filme, pois eu não possuo muita competência técnica para analisar todas as perspectivas possíveis da construção de um filme. Além do mais, eu creio que a crítica sobre cinema algo muito subjetivo, o que é um filme excepcional para mim, pode não ser para outra pessoa.  É apenas uma reflexão minha.

É um dos melhores filmes de todos os tempos? Não. Interpretações brilhantes? Não. Roteiro extremamente  bem construído? Não. Porém, é um filme que nos faz pensar sobre o rumo que damos às nossas vidas, e há cenas e reflexões muito bonitas.

                Eu sou péssimo para descrever objetos ou eventos. Deve ser por isso que eu sempre tirava notas medianas em narração. Sempre me dei melhor escrevendo textos dissertativos. Tendo em vista essa minha deficiência, um dos motivos de não gostar de fazer resenhas de livros, não estenderei muito sobre o roteiro do filme. Basicamente, a história é sobre um homem (Walter Mitty) que trabalha no setor de negativos de fotografias da antiga revista LIFE.  É um sujeito tímido, que aparentemente possui dificuldades de relacionamento e está apaixonado por uma colega de trabalho, mas não consegue se expressar para ela. Uma das formas dele lidar com esse aparente problema é criar situações imaginárias onde ele realiza atos heroicos ou de extrema coragem. Nestes momentos, ele fica paralisado, e numa das cenas o seu chefe fica jogando objetos nele e dizendo “Ground Control to Major Tom”. Eu quando vi a cena não entendi o motivo, mas ficaria claro no decorrer do filme.  

Num determinado momento  da trama , é anunciado que a revista LIFE deixaria de existir em sua versão impressa. Um grande fotógrafo então manda uma série de fotos e diz que uma determinada foto representaria a “quintessência da vida”. O novo diretor então resolve publicar essa foto como a última capa da versão impressa, porém o negativo da foto some, e o protagonista do filme se vê numa enrascada. Após alguns desdobramentos,  Walter Mitty é inclinado a pensar que o fotógrafo poderia estar na Groenlândia.  Será que ele, um homem de hábitos simples e extremamente tímido, que nunca fez nada de extraordinário na vida, vai seguir uma pista e ir até a Groenlândia atrás de uma foto? Isso não seria uma loucura? É aí que surgem duas cenas muito bacanas e que me motivaram a escrever este artigo.

Lembram-se da cena onde num dos momentos de paralisia  o chefe ficou falando “Ground Control to Major Tom” e da garota do trabalho pela qual ele estava apaixonado? Pois então. Ela diz que a música sobre a qual o chefe estava tirando sarro dele (eu não sabia que era parte de uma música), na verdade fala sobre coragem e não ter medo de se arriscar no desconhecido. A música é simplesmente sensacional. Trata de um astronauta que está prestes a decolar, e depois de entrar em órbita tem que dar o passo para fora da nave rumo ao desconhecido.  Chama-se Space Oddity e é do David Bowie. Vale a pena ouvir e refletir sobre a letra.

Uma grande música, uma letra fantástica.

                A outra parte é quando Walter Mitty realmente resolve ir para Groenlândia e partir para uma aventura desconhecida. A cena mostra então o lema da revista LIFE que é o seguinte (já coloco traduzido):

“Ver o mundo e os perigos que virão, ver por trás dos muros, chegar mais perto, encontrar o outro e sentir. Esse é o propósito da vida.”

                A frase é excepcional e traduz muito do que acredito ser uma vida bem vivida.  Ver o mundo é uma das coisas que me fascina, um dos motivos de gostar de viajar para tantos lugares que boa parte das pessoas descarta.  Porém, quando você realmente resolver ver o mundo, isso necessariamente traz perigos, pois você sai da sua zona de conforto, daquilo que você está habituado. Sair da zona de conforto sempre será perigoso, se entendermos perigo como o rompimento da rotina. A maioria tem medo de cair numa vida rotineira, mas a rotina é uma forma de proteção nossa contra eventuais percalços da vida. Será que troco de emprego e se der errado? Será que acabo um relacionamento que não faz mais sentido? Assim, a rotina é uma forma de nos tranquilizar, ela é muito mais fácil para o nosso cérebro (ver artigo sobre as duas formas como nosso cérebro resolve problemas).

                Ver por trás dos muros e chegar mais perto, ou seja, buscar a verdade, o conhecimento.  Isso que torna a nossa vida mais emocionante e completa. Como disse uma vez Thoreau:

Uma grande verdade para mim. Muito difícil se se conseguir, mas é uma boa utopia a se mirar. Um bom caminho para se trilhar e sempre tentar melhorar nessa direção.

                Para mim não é apenas uma frase bonita, ela para mim significa algo vital: a busca incessante pela verdade, independente de onde o caminho possa nos levar. A verdade (conhecimento) é tão importante que ela deve se colocar acima da fama, do ego, do dinheiro. Eu possuo uma admiração enorme por pessoas que conseguem ter esse tipo de postura na vida. Essa para mim, junto com a compaixão, é a característica mais formidável de um ser humano.

                Qual é a “recompensa” por se arriscar no mundo, e procurar o conhecimento mesmo que isso traga problemas? Você encontrar o outro e sentir.  A nossa felicidade, a sensação de bem-estar subjetivo, depende muito das nossas relações com outros seres humanos. Não são ganhos no mercado acionário, um carro potente, etc, que trarão uma sensação de completude na vida de uma pessoa. Muito provavelmente uma sensação de satisfação genuína apenas brota quando temos relacionamentos saudáveis com a nossa família, nossos vizinhos, nossos compatriotas.  Relacionamentos fortes e saudáveis são só possíveis quando encontramos genuinamente o outro e quando tornamos possível sentir o outro.

                Ver o mundo, enfrentar os perigos do mesmo, procurar o conhecimento, encontrando o outro e sentido, esse é o propósito da vida. Numa forma mais protocolar, eu poderia dizer “Nada a Acrescentar”.

                Depois que o inusitado herói parte para Groenlândia, ele se envolve em várias situações, viaja o mundo, enfrenta perigos, encontra pessoas e realmente as sente. Nesse processo, obviamente ele muda a si próprio e sua percepção sobre o mundo. A última cena, quando é revelada a imagem do negativo desaparecido, a “quintessência da vida”, para mim é algo belíssimo também.  Será que é a imagem da Área 51, de uma mulher lindíssima, de uma paisagem natural espetacular ou de alguma situação que exprima poder e riqueza? Assista ao filme e descubra.

                  A música Space Oddity também tem uma parte belíssima onde se canta "O Planeta Terra é azul e não há nada que eu possa fazer". Sim, o nosso planeta é azul. Ele não é capitalista, socialista, americano, chinês, branco, rico ou pobre. Ele é simplesmente azul, e não há nada que possamos fazer a respeito disso. Nesse ponto, é sempre salutar assistir novamente ao excepcional vídeo do Carl Sagan chamado Pale Blue Dot (pálido ponto azul), onde o grande astrônomo faz reflexões sobre uma foto tirada do nosso planeta a uma distância muito grande, que nada mais é do que um pálido ponto azul.

O que falar sobre Carl Sagan e essa belíssima reflexão? Do século passado, ele é uma das pessoas que eu gostaria de apetar a mão. 

                Espero que tenham gostado. Grande abraço a todos!

REFLEXÃO - A CELEBRAÇÃO DA INTELIGÊNCIA

                Olá, colegas.  Estamos num mundo voltado cada vez mais para um conhecimento teórico mais profundo ou, pelo contrário, as habilidades de um suposto conhecimento prático serão cada vez mais importantes na sociedade?  Faço essa pergunta, pois vez outra me deparo com textos tecendo louros a pretensas atividades práticas em detrimento de atividades intelectuais pretensamente estéreis. Há lógica nessa atitude, ou, melhor dizendo, há uma supremacia da prática sobre a teoria?

                Evidentemente, a questão é antiga e sempre gerou, no meu entendimento é claro, confusões desnecessárias. O conhecimento científico, chame de teoria se quiser, foi o que gerou, e muito provavelmente gerará ainda mais, essa imensa evolução tecnológica presenciada pela raça humana nos últimos 300 anos. Sem um homem brilhante como James Clerk Maxwell você não estaria lendo esse artigo num dispositivo chamado computador, por exemplo.  A humanidade só avança com homens extremamente versados no que comumente chama-se Teoria. Um mundo sem um grande artesão de móveis seria mais pobre, com certeza. Porém, um mundo sem Einstein, Darwin, Hubble, seria n vezes mais pobre.

Muito teórico? Nossas vidas seriam extremamente mais pobres sem a existência dessas equações e do homem brilhante por trás delas (Equações de Maxwell sobre electromagnetismo)

                A teoria nada mais é do que o uso sistemático e racional do nosso maior atributo enquanto espécie: nossa inteligência.  Ao se celebrar a teoria na verdade está se prestando homenagem à inteligência humana. Numa entrevista que já postei várias vezes aqui do Patch Adams para o programa Roda Viva em 2007, o entrevistado fala que não se importa em aparecer na televisão e que o único programa de televisão que ele gostou foi de um canal chileno chamado “A Celebração da Inteligência”. Eu achei a resposta dele, como muitas outras dele na entrevista, fantástica.

                Soa-me contraditório num mundo cada vez mais complexo, onde o conhecimento é o fator essencial para a ascensão ou declínio de indivíduos, empresas e até mesmo países, que a inteligência seja continuamente desprezada.  Faz sentido denegrir o conhecimento teórico em detrimento de uma “expertise prático”, sugerindo a supremacia deste sobre aquele?  Para mim não faz o menor sentido.

                Não tenho a menor dúvida de que possuirmos habilidades manuais é algo positivo. Quem as possui pode realizar diversas atividades sem depender de terceiros. Quem não as possui pode fortalecer o seu Sistema 2 (ver artigo anterior deste blog a respeito) tentando aprendê-las. É ótimo saber como construir uma cabana improvisada, principalmente se a pessoa gosta de acampar. Porém, podem ter certeza amigos leitores que o conhecimento teórico aprendido numa faculdade de engenharia de como projetar um prédio de 10 andares é muito mais poderoso.

                Num mundo cada vez mais plano e interconectado, onde uma pessoa com uma conexão de internet na Índia pode estar competindo por fatias do mercado interno de medicina nos EUA, por exemplo, o conhecimento será cada vez mais decisivo. Sociedades e países que avançarem no conhecimento serão aqueles que possuirão um melhor padrão de vida. Não é à toa que a produtividade do trabalho está intimamente ligada à evolução tecnológica que por sua vez está ligada à educação que por sua vez está ligada ao que chamamos de inteligência (pelo menos em uma de suas formas).

                Em minha opinião o conhecimento humano, para além da ótica utilitarista do mesmo, é um dos objetivos nobres que um ser humano pode almejar.  Riqueza, sucesso profissional ou empresarial, poder, etc, são para mim facetas muito menores e nem de longe significam uma vida bem realizada. Admiro, e aqui é uma opinião pessoal, muito mais um grande pensador como Eduardo Gianetti do que uma pessoa com uma grande riqueza material.  O conhecimento é o que nos faz evoluir enquanto espécie, é o que faz com que a escuridão da nossa ignorância seja aos poucos iluminada, como o grande Carl Sagan (um grande ser humano) colocou como subtítulo num dos seus livros mais famosos.  Foi um matemático homossexual britânico brilhante que apenas com seu intelecto provavelmente fez com que a segunda guerra mundial tenha sido menos sangrenta do que ela foi.

A força da inteligência de um homem. Apenas com conhecimento "teórico" esse ser humano brilhante revolucionou por completo a nossa relação com as máquinas e ainda ajudou a salvar milhões de vida na II Guerra Mundial. Um homem desses, se distribuíssemos honrarias baseado na contribuição para o bem-estar social humano, deveria estar no topo das listas das pessoas a ser admiradas. Acabou suicidando-se e sem qualquer reconhecimento (Alan Turing).

Sempre vale fazer uma homenagem a esse grande ser humano que se chamou Carl Sagan. Se não leu nenhum livro dele, recomendo e muito (o da imagem é um dos mais conhecidos).

                Outro objetivo humano nobre para mim é a compaixão, algo também relativamente em baixa nos dias de hoje. Será que um pai ficaria animado ao ouvir do seu filho que ao invés de querer uma carreira promissora, ele gostaria de se tornar uma pessoa mais bondosa e gentil, buscando o conhecimento humano de maneira desinteressada, como sugerido por Bertrand Russel em seu ótimo livro "Elogio ao Ócio"? Eu acredito que a maioria dos pais ficaria confusa ou até mesmo desapontada.  Porém, afasto-me um pouco do tema aqui.

Outro livro muito bacana do grande filósofo e matemático Bertrand Russel.

                Não podemos desmerecer a prática e os trabalhos manuais (que, aliás, são uma ótima forma de terapia para a mente e todos devem fazer algo parecido com certa freqüência), porém isso não deve ser feito em detrimento da celebração da inteligência manifesta no conhecimento humano, ou teoria. Isso quer dizer que se deve acreditar em teorias cegamente ou fechar os olhos para a realidade? Evidentemente que não. Aliás, basta termos o espírito de um cientista, de sempre estarmos questionando as nossas premissas e conclusões que muito provavelmente não cometeremos este erro, seja tocando uma empresa, seja trabalhando para o governo ou em qualquer outra situação humana do dia a dia.

                Portanto, colegas, sejam homens práticos e com habilidades práticas (seja lá o que isso possa significar para você), mas não abram mão da nossa maior vantagem enquanto espécie, o que nos torna tão especiais e tão humanos: a nossa incrível inteligência. A inteligência deve ser celebrada, não menosprezada ou diminuída.

                Um grande abraço a todos!

REFLEXÃO - VIÉS DE CONFIRMAÇÃO: A NOSSA PREGUIÇA INTELECTUAL

Olá, colegas. Hoje falo sobre um tema mais amplo. Já escrevi diversas vezes aqui nesse espaço a minha admiração pelo método científico. Creio que a Ciência é capaz de nos ajudar a entender um pouco sobre a complexidade da natureza, do universo e de nós mesmos. Eu gosto muito de física. Acho as discussões atuais sobre alguns mistérios do nosso universo e da realidade extremamente interessantes.  É claro que o conhecimento humano tem limites, e com a ciência, fruto da cultura humana, não poderia ser diferente. Entretanto, apesar da incompletude que o conhecimento científico naturalmente possui, é inegável que foi ele que nos levou e leva para frente. Além do mais, não há nenhuma outra forma de conhecimento que chegue nem remotamente perto das proezas que o método científico moderno atingiu nos últimos 500 anos. Portanto, eu sou um entusiasta da ciência na explicação de fenômenos.

Outra área do conhecimento científico que gosto bastante é aquela aplicada à tentativa de explicação da nossa evolução biológica e de como nós nos portamos enquanto espécie e indivíduos. Evidentemente, essas áreas de conhecimento são mais fluídas no que tange à descrição mais acurada sobre a realidade, pois não podemos comparar estudos de neurobiologia com um teorema matemático. Logo, além da limitação natural do método científico abordada no primeiro parágrafo, para certas áreas de estudo há ainda outra limitação no que toca a complexidade dos objetos de estudo.  É extremamente complexa a modelagem matemática do fenômeno conhecido como Big-Bang, por exemplo, mas as conclusões podem ser mais diretas.  Por seu turno uma pesquisa que tenta entender como os seres humanos tomam decisões em ambientes sobre pressão já é muito mais sujeita a diversos erros, pois inúmeras variáveis são de difícil controle para a pesquisa como as relacionadas à genética, à vida pregressa das pessoas estudadas, o impacto que um abuso parental em tenra idade pode ter ocasionado, etc. Entretanto, em que pese as duas limitações, eu gosto muito de estudos sobre neurobiologia, principalmente a parte aplicada a comportamentos humanos sociais.

“Ok, Soul, entendido, mas qual é o ponto?” alguém deve estar pensando. Há diversos aspectos do que eu falei nos dois parágrafos que poderiam encher dezenas de páginas, mas quero me ater num aspecto abordado muito pela economia comportamental: o viés de confirmação. Antes de chegarmos ao que significa esse conceito, permitam-me traçar uma brevíssima distinção de como nosso cérebro toma decisões por meio de dois exemplos.

Observe a imagem abaixo:

Será que ela está feliz com o marido que chegou em casa depois das 11 da noite?

Sem que você tomasse qualquer consciência do processo, inúmeros processos mentais se desenrolaram no seu cérebro para interpretar a imagem. Muito provavelmente você, em menos de 1 segundo, bolou uma história mental em sua cabeça sobre a mulher, e muito provavelmente até imagina o que ela pode estar falando. Você concluiu, mesmo que por ventura possam se mostrar falsas, diversas coisas sobre a imagem em frações de segundo, não foi um processo cansativo e você nem se deu conta dele.

Agora, e aqui não é endereçado para eventuais gênios de matemática, qual é o resultado da multiplicação 41 x 27? Tente achar a resposta sem usar uma calculadora. Você irá perceber que terá que se esforçar, muito provavelmente resolverá o problema em etapas. O seu coração provavelmente terá aumentando a freqüência cardíaca e sua pupila deve ter dilatado. O seu corpo terá passado por uma forma leve de stress.

Colegas, o exemplo da mulher envolve a nossa forma mais intuitiva de analisar o mundo, onde os processos são automatizados e não necessitam grandes esforços. Ele é conhecido pelos cientistas como Sistema 1. O exemplo da conta de multiplicação diz respeito a nossa forma mais racional e crítica de análise da realidade, envolve esforço e pensamento concatenado. Ele é conhecido pelos cientistas como Sistema 2.

O tema é vasto, complexo e para mim interessantíssimo. Não irei me estender muito nas diferenciações, mas que fique clara uma distinção: o Sistema 1 é feito por processos mentais inconscientes que não necessitam quase nenhum esforço, enquanto o Sistema 2 é operado por processos mentais conscientes que exigem esforço do nosso cérebro.

O nosso cérebro é preguiçoso, e é fácil entender o motivo. Quanto mais esforço se necessita para realizar uma tarefa, mais energia se gasta. Energia, pelo menos no nosso contexto evolutivo, sempre foi algo custoso de se conseguir. Portanto, o nosso cérebro evoluiu para procurar as formas menos intensivas de uso de energia para a solução de problemas. Por isso, desenvolvemos uma forma de analisar o mundo de forma tão rápida e instantânea. Na maior parte do tempo num mundo não muito complexo (como era o mundo em que nossos ancestrais viviam há milhares de anos), faz todo sentido termos um sistema que opera por processos mentais rápidos e com respostas aproximadas corretas. Assim, quer queiramos ou não, muitas decisões nossas são tomadas de forma inconsciente por meio do Sistema 1.

Como o Sistema 1 não opera por meio de processos reflexivos, ele nos leva a cometer erros de julgamentos. São esses erros que tentam ser explicados pela disciplina de economia comportamental, por exemplo.  O Sistema 1 também nos faz ter alguns vieses de análise, e aqui chego ao tema central desse artigo que é o viés de confirmação.

Já leu aquele artigo sobre política que você achou que era brilhante, pois você concordava com tudo? Ou aquela opinião sobre gestão ativa de uma carteira que você achou excelente porque ia ao encontro do que você acha mais correto? É muito provável que você esteja muito fortemente influenciado pelo viés de confirmação.  Esse viés é a tendência do nosso cérebro de dar muito mais peso a evidências ou informações que corroboram idéias nossas prévias, do que evidências ou informações que vão de encontro ao que entendemos por correto. O viés de confirmação está em todo lugar, e em tempos de manifestações políticas e polarização social ele se manifesta com uma força impressionante.

Primeiramente, o viés de confirmação é uma postura claramente anti-científica. Um cientista não procura necessariamente evidências para corroborar a sua hipótese de explicação de algum fenômeno natural. Ao contrário, ele tenta procurar hipóteses, estou partindo do pressuposto que se está a fazer boa ciência, que desmentem a sua tese. Isso não é trivial, essa é a forma mais poderosa de se construir conhecimento humano, e não é por acaso que a Ciência fez o conhecimento humano avançar exponencialmente nos últimos 500 anos.  Assim, se houver 100 evidências confirmando uma teoria física, mas uma negando, é provável que a teoria seja descartada. Pensem nisso. É assim que agimos no nosso dia a dia em relação a idéias? Não, não o é.  Costumamos dar um peso imenso a informações que corroborem a nossa crença e quase nenhum peso, quando não ignoramos por completo, a informações que desmentem ou colocam fortes dúvidas sobre nossas convicções. Portanto, uma postura mais sábia é tentarmos trabalhar nossos cérebros para termos uma postura mais científica na análise de questões.

Não é  nada fácil Sabem o motivo, queridos leitores? Quando processamos uma informação que é coerente com idéias já pré-estabelecidas nossas, o nosso cérebro não precisa se esforçar, e há o que os cientistas chamam de conforto cognitivo, é o Sistema 1 em ação, é como subir até o décimo andar de um prédio de elevador e não de escadas, é simplesmente mais confortável e fácil. Por seu turno, quando somos confrontados com idéias diferentes das nossas, somos obrigados a chamar o Sistema 2 em ação para fazer um esforço reflexivo de “defesa” de nossas idéias. Isso é mais estressante para o nosso cérebro, causando o que os cientistas chamam de desconforto cognitivo, é como subir pelas escada até o décimo andar, não é fácil e nem confortável. Assim, o nosso cérebro anseia informações que corroborem as nossas idéias prévias, pois é mais fácil, simples assim. Não importa se nossas idéias são boas, ou se as informações são de boa qualidade. Portanto, o viés de confirmação está implantado no nosso cérebro, e ele é intensificado quanto mais preguiçosos intelectualmente nos tornamos.

O que você acha que faz mais bem para a sua saúde: subir de escada ou de elevador? Pois é. É a mesmíssima coisa com o nosso cérebro.  Quanto mais desafiamos nosso cérebro, mais forte e reflexivo ele se torna, fazendo com que o nosso Sistema 2 seja mais fortalecido. Não há nenhum problema com o Sistema 1, muito pelo contrário. Ele foi essencial a nossa evolução, e ele é o motivo de você proteger automaticamente a sua cabeça ao perceber algum barulho num galho de árvore acima de você, por exemplo. Você não precisa refletir sobre o barulho, assim como nosso ancestral há milhares de anos agia bem melhor ao fugir de um barulho estranho, que poderia ser um predador, do que refletir sobre o que aquele barulho poderia significar. Porém, num mundo onde cada vez mais a nossa racionalidade é exigida, confiarmos apenas em processos mentais inconscientes não parece uma boa ideia, em finanças é uma péssima escolha.

Assim, a convivência única com pessoas de idéias semelhantes, a leitura apenas de textos com idéias com as quais você concorda, na bem da verdade é uma forma de empobrecimento da nossa experiência no mundo, bem como uma chance perdida de evolução. Portanto, antes de achar aquele texto com o qual você concordou com tudo brilhante (e é sempre o que eu vejo), pense que muito provavelmente o texto não te acrescentou absolutamente nada. Você ler ou não, em termos de evolução de processos mentais, é quase a mesma coisa.  Quando você ler ( ou ouvir) sobre uma ideia com a qual você não concorda prima facie, e achar mesmo assim o texto bom, aí sim estará fazendo um grande progresso. Meu pai sempre me disse desde os cinco/seis anos de idade que os livros que iriam realmente me fazer evoluir eram aqueles com os quais eu iria concordar pouco. É claro que naquela época eu não fazia a mínima ideia do que o meu pai queria dizer. Mal sabia que a lição do meu pai estava em consonância com as descobertas mais recentes sobre o nosso cérebro.

É isso colegas, grande abraço a todos!

FII - FORMAS DE CRESCIMENTO: INTERNO E EXTERNO

                Olá, colegas. Hoje falo um pouco sobre as formas de crescimento de um FII. O texto será baseado no livro “Investing in REITs” do autor Ralph L. Block. Infelizmente, o Brasil é carente de livros mais técnicos em investimento na língua portuguesa, ainda mais num mercado tão incipiente como o de Fundos Imobiliários.  Por isso, acho interessante fazer alguns textos sobre o supracitado livro, considerado um dos melhores livros texto sobre REITs.

Um livro essencial para entender mais sobre essa forma de investimento tão atrativa. Infelizmente, não há tradução para o português

                Primeiramente, quero dizer que gostei da ideia do Além da Poupança de colocar uma música para se ler o artigo. Assim, coloco uma boa música para o restante da leitura.

Sonzinho massa do Man At Work:)

                Basicamente, há duas formas de crescimento do fluxo de dinheiro para uma entidade como um Fundo Imobiliário: interno e externo. O crescimento interno é aquele que acontece dentro de um portfólio imobiliário já possuído por um FII. É a tônica do nosso mercado, pois a esmagadora, se não quase todos, maioria dos Fundos Imobiliários apenas possui possibilidade de crescimento interno. Crescimento externo é a possibilidade de geração de valores para os cotistas por meio de aquisições ou desenvolvimentos de novas propriedades.  Não é uma forma usual de se pensar o crescimento dos FII no Brasil, apesar de ser a forma mais lógica e factível de agregação de valor no longo prazo para o investidor.

CRESCIMENTO INTERNO

                O Livro “Investing in REITs” lista as formas de crescimento interno, comento brevemente cada uma delas:

a)      Aumento dos aluguéis – Além do repasse da inflação, algo muito comum nos contratos de locação do Brasil, é possível, a depender da situação do mercado imobiliário, aumentos reais no valor do aluguel praticado. Aliás, foi a situação que perdurou até pouco tempo atrás, com diversos FII conseguindo leasing spreads altos.

b)      Aluguéis cobrados como uma percentagem do faturamento – Aqui, o fluxo de dinheiro para os cotistas pode ser aumentado, se as empresas locatárias, desde que previsto nos contratos, aumentarem significativamente o seu faturamento. Essa forma de crescimento é quase que exclusiva de aluguéis em Shoppings ou Lojas Comerciais como as detidas pelo fundo MAXR, por exemplo.

c)       Melhoria no mix de Locatários – Esse item também diz respeito a fundos de Shopping exclusivamente. Imagine uma loja âncora num Shopping com a possibilidade de atrair mais movimento para todo o shopping, aumentando assim a possibilidade de aumentos no aluguel.  É exatamente isso que o FII PQDP está tentando fazer ao expandir o empreendimento e abrir uma loja para famosa loja de conveniência Forever 21. Uma locatária como esta pode aumentar e muito a circulação do Shopping, trazendo assim aumentos potenciais no fluxo de caixa para os donos do empreendimento;

d)      Reformas na Propriedade – Esse é um item essencial não apenas para o crescimento do fluxo, mas para a própria manutenção da capacidade de geração de dinheiro do imóvel. Um fundo que não prestou muita atenção nisso foi o BBFI, e é inegável que no estado que se encontra a sua capacidade de geração de fluxo de dinheiro vai cada vez sendo menor. Reformas inteligentes, bem-feitas e bem executadas (ou seja sem sobre preço) podem  deixar um imóvel competitivo por vários anos, além de ter o potencial de até mesmo aumentar a capacidade de geração de dinheiro do empreendimento.

e)      Vendas e Reinvestimento -  Esse é o que a maioria dos investidores associam a um FII de gestão ativa. Um fundo que vende e compra empreendimentos imobiliários. É chamado pelo autor do livro de “reciclagem de capital”. O maior expoente no Brasil é o FII HGRE com quase uma centena de unidades vendidas ao longo dos anos. É uma forma que pode agregar valor para o quotista, pois se a administração é competente ela pode talvez ter a habilidade de comprar e vender em momentos mais adequados. O HGRE vem sendo muito competente nesse quesito.  Entretanto, há um limite, pois os FII por lei são obrigados a distribuir 95% dos lucros auferidos semestralmente. Logo, como o Brasil é um país com inflação alta, mesmo com uma equipe competente, fica difícil imaginar um fundo comprando imóveis, os vendendo anos a frente, distribuindo 95% do lucro (boa parte dele apenas reposição inflacionária) e sobrando dinheiro para comprar ativos competitivos. Essa limitação leva-me a outra forma de crescimento que um FII pode ter.

CRESCIMENTO EXTERNO

A)     AQUISIÇÕES

Esse tema vem bem a calhar com a oferta que mexeu com o mercado de aquisição do controle acionário da empresa BRPR, tendo o FII BRCR como um dos protagonistas. Antes de falarmos de aquisições, alguns conceitos básicos de finanças precisam ser bem entendidos.

No meu último texto sobre taxa de poupança, esclareci que só há dois modos de um indivíduo acumular patrimônio líquido: ou se herda o capital ou se poupa parte da renda para investimento em capital. Uma empresa, e vou igualar FII como se fosse uma empresa, por seu turno, pode aumentar o seu patrimônio líquido (vou desconsiderar doações) por meio de retenção do seu lucro operacional ou por meio de captação de capital próprio. “Soul, endividando-se, a empresa não aumenta o seu PL?”, alguém poderia perguntar e a resposta é não. Tomando dinheiro emprestado a empresa aumenta o seu ativo, mas não o seu PL. Imagine que um FII possua 100M imobilizado e nenhuma dívida. Os ativos nesse caso são idênticos ao Patrimônio Líquido de 100M. Vamos supor que esse FII tome emprestado 100M, agora os ativos do fundo são equivalentes a 200M,  as dívidas são de 100M e PL permanece inalterado em 100M.

Como dito no último item do crescimento interno, o caminho da retenção dos lucros é insuficiente para os FII, já que eles têm que distribuir 95% dos lucros. Uma taxa de poupança de 5% é minúscula e muito dificilmente um FII conseguiria comprar um imóvel apenas com essa pequena retenção.  Sobra para o FII captar dinheiro, seja pegando dinheiro emprestado, seja captando dinheiro com novas emissões.

Aqui há uma divisão bem nítida de onde vai vir o dinheiro. Ou ele vai vir do capital de terceiros ou de capital próprio. Todo capital, seja de terceiro ou próprio, possui um custo, pois o dinheiro, como já tratado no meu artigo sobre custo de oportunidade, possui valor no tempo.  Quando falamos do custo de capital de terceiro esse conceito é lógico e evidente. Se eu pegar dinheiro emprestado no banco, isso vai ter um custo na forma de juros que ficarei obrigado a pagar. Se eu emprestar dinheiro ao Governo por meio do Tesouro Direto, o Governo Federal obriga-se a pagar juros. O custo nesse caso é bem fácil de se identificar: é o valor de juros devido pelo tempo de duração do empréstimo. Como isso se relaciona com um FII e o tópico de aquisições de nova propriedade?

Vamos supor que o FII HGRE quer pegar emprestado 200 Milhões de reais com uma taxa de juros de 15% aa. Com esse dinheiro ele quer comprar um imóvel de escritórios com potencial CAP RATE de 10% aa. Faz sentido essa operação? Vejamos. O banco terá que pagar 30 Milhões por ano apenas de juros (200M x 0,15), enquanto poderá receber apenas 20 Milhões de aluguel da propriedade (200M x 0,10). Numa primeira análise, parece claro que é uma operação que destrói valor para o atual quotista do Fundo. Agora, se os juros fossem de apenas 8% (16 Milhões), a operação começa a fazer sentido, pois o fundo terá dinheiro não só para pagar a dívida, mas para amortizar a mesma, gerando no médio prazo valor para o quotista na forma de aumento dos dividendo e do valor da quota no mercado secundário.

 Portanto, é bem fácil saber se vale a pena pegar dinheiro emprestado para comprar um imóvel, basta comparar o CAP RATE potencial com o custo de se pegar capital junto a terceiros.  Quando se pega dinheiro emprestado para comprar ativos, aumentam-se os retornos potenciais, pois se usa alavancagem. Aumentando os retornos potenciais, aumentam-se os riscos, pois caso haja problemas e o fundo não consiga pagar as suas dívidas, os imóveis correm o risco de ser penhorados, por exemplo. O Brasil é um país onde é muito caro pegar dinheiro emprestado, pois temos uma taxa de juros básica muito alta. Logo, precisar de capital de terceiro para adquirir propriedades é arriscado no Brasil.

E o capital próprio, possui custo? Sim, colegas, e esse conceito a primeira vez que me deparei com ele me confundiu um pouco. Quando alguém decide participar de uma empresa ou de um FII na qualidade de proprietário, há diferenças jurídicas em relação a um credor. Primeiramente, é sempre bom lembrar que tanto o credor como um quotista de um FII, por exemplo, possuem direito aos lucros do empreendimento. Entretanto, o credor deve ser pago primeiro do que o quotista, ele tem preferência. Por seu turno, o credor possui direito apenas ao que o FII deve contratualmente, ele não tem qualquer participação em aumento dos lucros, como um quotista possui.  Isso tudo é intuitivo, mas é importante para lembrarmos que tanto credor como proprietário possui direitos em relação ao FII.  Por que alguém decidiria ser proprietário de uma empresa ou de um FII, se não possui preferência quando da distribuição dos lucros como um credor? A única resposta lógica é que ele espera que os lucros sejam maiores do que os juros pagos aos credores.

Pensem por um instante. Se eu tenho 200.000,00 para investir, e eu posso ou comprar cotas de um FII ou emprestar dinheiro para o mesmo, se os retornos potenciais fossem o mesmo, faria sentido comprar quotas do FII? Não, não faria. É por isso, que quase sempre o custo do capital próprio é maior do que o custo do capital de terceiros.

Mas, qual é o custo do capital próprio? Aqui a resposta é muito mais complexa e subjetiva. Se o custo do capital de terceiros é evidente, o mesmo não se pode dizer do capital próprio. Teríamos que perguntar para todos os investidores quanto eles esperam receber ao investir num determinado ativo. Obviamente, isso não seria factível. Entretanto, a doutrina criou algumas formas de tentar chegar a uma estimativa do custo do capital próprio, partindo de algumas premissas.

Premissa n°1: há um custo mínimo para o capital, e esse é fornecido pela taxa “livre” de risco. No caso Brasileiro, vamos considerar a SELIC. Premissa n°2: para se alocar dinheiro em algo diferente do ativo livre de risco, o investidor deve ser recompensado por isso, deve receber um prêmio para tanto na forma de: x% + SELIC. Premissa n°3: quanto mais arriscados forem os investimentos, tanto maior deve ser o prêmio.  Livros e livros são escritos sobre essas premissas, discutindo qual é a melhor forma de se quantificar essas premissas, mas não é o escopo aqui esmiuçar esses tópicos.

Logo, para alguém comprar uma cota de FII, esse alguém, conscientemente ou não, esperar ter um retorno maior do que a SELIC, nem que seja no médio/longo prazo.  Portanto, se um FII quiser levantar capital na forma de novas emissões para adquirir propriedades deve levar isso em conta, sob pena de ver frustradas suas tentativas.Assim, se já é difícil se endividar por causa dos altos juros, se capitalizar no Brasil com novas emissões é ainda mais caro, é por isso que em época de alta de juros e pessimismo (onde os prêmios exigidos pelos investidores aumentam), não há quase nenhuma emissão.

“E qual seria o custo de capital próprio de um FII em sua opinião Soul?” Essa é uma pergunta difícil. Primeiramente, se considerássemos apenas o custo nominal, seria quase impeditivo, pois com uma SELIC a 12.25%, e mais um prêmio modesto de 3%, nenhum Fundo conseguiria comprar um imóvel com CAP RATE potencial de mais de 15%, a não ser num grande depressão com preços dos imóveis sendo jogados muito para baixo.  Entretanto, os rendimentos provenientes de aluguéis costumam ser uma medida real de rentabilidade, assim talvez faça mais sentido comparar com a parcela real dos juros básicos. É baseado nesse pressuposto que a Credit Suisse lançou aquele estudo apontando um prêmio de 4.5/5% entre os rendimentos médios dos FII e um título corrigido pela inflação como um NTN-B ao longo dos últimos anos. Essa é uma forma razoável de se pensar o problema. Entretanto, é sempre bom lembrar que os rendimentos dos fundos não necessariamente seguirão a inflação no curto e médio prazo, basta ver os atuais leasing spread negativos de muitas renovações, como foi o caso da renovação da PETRO no torre almirante. Porém, em períodos mais longos de tempo, pode-se argumentar que os aluguéis serão corrigidos pela inflação.

Assim, para a média dos FII, pode-se dizer que nos últimos anos o custo do capital próprio tem sido algo como JUROS REAIS NTN-B + 4,5/5%. Baseado nisso, pode-se falar que o custo do capital próprio seria algo em torno de 10 a 11% de juros reais. Fica evidente que qualquer emissão nesse cenário fica dificultada, pois para valer a pena, e para criar valor ao quotista, tem que se comprar imóveis com CAP RATE de no mínimo 12% (11% do custo do capital + os custos administrativos ao incidir sobre o faturamento do aluguel), algo muito difícil de se encontrar.

A discussão é muito ampla, e de certa forma um pouco técnica. Porém, conhecendo os conceitos, fica muito mais fácil analisar se a captação de fundos por um FII faz sentido ou não.

O crescimento de um FII por aquisições é muito bom. Se bem-feito pode gerar mais segurança para o fluxo, já que serão mais imóveis, bem como crescimento desse mesmo fluxo se forem comprados imóveis com ótimo potencial de médio/longo prazo. Porém, infelizmente no Brasil, pela alta taxa de juros e altos prêmios exigidos, essa é uma modalidade de crescimento que talvez demore para ser a regra no país. Entretanto,  estamos presenciando uma possível aquisição enorme pelo BRCR, oxalá que seja bem-feia e gere valor para o quotista do fundo.

B)      Expansão– Toda discussão sobre aquisições pode ser feita aqui. A expansão seria um sub-tipo de aquisição, onde o fundo expande o atual portfólio com obras em imóveis próprios. As expansões do FII TRLX, bem como do FII PQDP são exemplos.

C)      Outras Formas de renda – Aqui é raríssimo, e nem sei se existe no nosso universo de FII. Seria a possibilidade do FII prestar serviço para outras empresas e gerar renda com isso para o quotista.

É isso, colegas. Espero que tenham gostado. Abraço a todos!

FINANÇAS - TAXA DE POUPANÇA, RENDA, RENTABILIDADE E INVESTIMENTO

Olá, colegas!  Neste artigo, irei tratar sobre temas bem conhecidos pelos investidores, mas talvez com um enfoque um pouco diferente.  O tema hoje é razoavelmente abrangente, mas espero não me estender muito no texto.

Como se mede a “riqueza” produzida por um País? Atualmente, se mede pela métrica do PIB. Eu coloquei entre aspas, pois para mim o PIB está longe de ser um bom indicador para desenvolvimento econômico humano saudável. Se o ar de alguma cidade brasileira piorar, por exemplo,  e alguma empresa começar a vender máscaras para os habitantes dessa cidade hipotética, o PIB aumenta. Logo, para mim é um erro a procura incessante pelo crescimento do PIB a qualquer custo.  É por isso que sempre achei interessante um país como o Butão adotar o conceito de “FIB” (felicidade interna bruta).  Porém, não irei adentrar nessas questões, vou partir do pressuposto que a riqueza produzida em um país é bem capturada pelo PIB.

Qual é a riqueza “produzida” por um indivíduo? Para a esmagadora maioria das pessoas é a retribuição financeira recebida pela venda da sua força de trabalho. É a renda proveniente do salário. Há alguma outra fonte? Sim, é claro. A pessoa pode ter uma casa alugada, ou receber dividendos de um Fundo Imobiliário ou de uma ação ou até mesmo juros emprestando dinheiro para o governo. Isso é uma forma de renda que não vem do trabalho, mas sim de um capital previamente acumulado.  Chega-se, portanto as duas formas de renda que um indivíduo pode receber: do seu trabalho e do seu capital acumulado. Quanto mais capital se tem, mais a renda proveniente do capital irá ser proporcionalmente maior à renda oriunda do trabalho. Quanto menos capital se tem o inverso acontece. O livro do Piketty aborda muito bem esses conceitos.  Aliás, para além das questões ideológicas, o livro possui muita divagação interessante, e essa é uma delas. Quanto mais se sobe na escala de riqueza (os 0.1% mais ricos, por exemplo), mais a renda do capital vai se tornando preponderante.

A riqueza produzida num país também vem das mesmas fontes: renda do trabalho e renda do capital. Porém, como é possível alguém possuir capital e auferir renda do mesmo? Há basicamente duas formas: poupando ou herdando o capital de alguém. Pense em vocês mesmos queridos leitores. Como chegar a R$ 5 milhões de reais em capital acumulado? Ou se poupa ou se herda essa quantia ou uma mistura dos dois. E a poupança vem da onde? Ela só pode se originar da riqueza produzida. Assim, se alguém não é herdeiro, e não possui nenhum capital acumulado, a única forma de auferir renda é ofertando a sua força de trabalho. Se o hipotético indivíduo consegue ter uma renda de R$ 25.000,00 ao ano, duas possibilidades se abrem: consumo ou poupança.

O que seria consumir? Simples, a pessoa gasta os R$ 25.000,00. Logo, toda a sua renda foi para o consumo e nada foi poupado. Dessa maneira é impossível haver acúmulo de capital, e, por conseguinte renda proveniente do capital acumulado.  Agora, se a pessoa resolve consumir apenas 70% da sua renda, isso quer dizer que ela terá ao final de um ano R$7.500,00 em capital.  Nessa situação, e imaginando um lugar sem inflação para fins de simplificação e uma taxa de juros básica de 10%,  o nosso sujeito hipotético poderia aumentar a sua renda em R$ 750,00 (presumindo que ele receberá a taxa básica de juros), passando a receber R$ 25.750,00 por ano. Notem agora que esse indivíduo possui renda não só do trabalho, mas como também, ainda que pequena, renda do capital acumulado.

Fica claro que quanto mais a pessoa poupar, mais o estoque de capital acumulado irá crescer, e mais significativa será a parcela da remuneração de capital na renda total da pessoa.  Logo, a taxa de poupança é fundamental para pessoas sem muito patrimônio e para países pobres ou de renda média. É a única forma de se acumular patrimônio. É por isso, colegas, que a nossa taxa de poupança enquanto país (o quanto o governo, as empresas e as famílias economizam) é uma lástima. No gráfico abaixo, é possível ver como a nossa taxa é baixa. A nossa poupança caiu ainda mais em 2014, estando abaixo de 13% em relação ao PIB. Logo, em 2014 para cada R$ 100,00 produzidos, economizamos enquanto nação  menos de R$ 13,00. Você conseguiria ir longe economizando apenas 13% do que ganha? Eu acho que não. Essa taxa de poupança muito baixa diz um pouco sobre o caráter do brasileiro de preferir o consumo imediato e não o acúmulo gradual de poupança.

Essa tabela é até 2013, a nossa taxa de 2014 foi ainda pior. Não sabe por qual motivo a China cresce tanto? A cada duas unidades produzida eles poupam uma. Isso quer dizer que um Chinês médio poupa quase cinco vezes mais do que um brasileiro médio. O Brasil perde de lavada para os demais países em desenvolvimento. 

 A taxa de investimento de um indivíduo depende de sua taxa de poupança. Assim, se quero investir 20% do meu salário, eu preciso ter uma taxa de poupança de 20%. Logo, poupança e investimento estão umbilicalmente interligados. O mesmo raciocínio serve para países. Sem poupança não pode haver investimento, a não ser que alguém financie esse investimento, e no caso brasileiro estamos captando poupança externa para  financiar o GAP entre a nossa taxa de investimento baixa e a nossa taxa de poupança mais baixa ainda. Esse financiamento se dá por meio de déficits em transações correntes. Observem que ao longo dos últimos 60 anos o Brasil sempre poupou menos do que investiu, a não ser num breve período de tempo no primeiro mandato de LULA.

Poucas pessoas lembram, mas a Dilma nas eleições em 2010 disse que iria levar o investimento para 22,5% do PIB, ela entregou um país com menos de 18% em taxa de formação bruta do capital fixo, ou seja, um retumbante fracasso. 

Observem que  o GAP entre a taxa de poupança e taxa de investimento é financiada com poupança externa (com a exceção dos anos dourados do primeiro mandato do LULA onde tudo deu certo para o Brasil).

Portanto, os números brasileiros infelizmente não são bons. Investimos pouco e poupamos menos ainda. Entretanto, nós enquanto investidores amadores podemos sair da média brasileira e poupar muito mais, acelerando o processo de acúmulo de capital. O acúmulo de capital para indivíduos se dá pela taxa de poupança, pelo retorno do capital e pela quantidade de dinheiro investida. São esses conceitos que todos os educadores financeiros, conscientemente ou não, trabalham em seus livros, palestras, vídeos e sites.

Logo, se a pessoa puder poupar mais da sua renda (chamarei aqui pela letra S), se puder aumentar a sua renda do trabalho (chamarei aqui de R) e conseguir retornos maiores em seu capital previamente acumulado (chamarei aqui de C), ela irá maximizar os seus resultados. Portanto, se uma pessoa tem uma renda anual de R$ 50.000,00 (R), uma taxa de poupança de 30% (S) e uma rentabilidade real do capital acumulado de (10%), a pessoa pode melhorar o seu acúmulo de capital seja aumentando R, S ou C. Se o indivíduo conseguir aumentar a sue renda anual para R$ 100.000,00, a sua taxa de poupança para 40% e o seu retorno de capital para 12%, ela estará numa situação muito melhor.

Nós temos controle dessas três variáveis? Não, se entendermos como um controle absoluto. Aliás, a ideia de controle é ilusória, mas não irei filosofar nesse tópico. Entretanto, parece-me que temos algum controle sobre essas variáveis. Numa ordem ascendente de controle, eu diria que temos pouco controle em relação a C, e maiores controles sobre R e S.  Logo, basear o acúmulo do nosso capital mais pesadamente no retorno do mesmo não é conservador, pois é a variável que temos menor controle, ou alguém sabe ao certo quanto vai ter de retorno investindo no mercado acionário brasileiro nos próximos dez anos?

Além de não ser conservador ou confiável, como dito no terceiro parágrafo ao fazer menção ao livro de Piketty, a rentabilidade do capital só vai ficando expressiva, como medida da renda geral produzida, quando se vai indo para os extratos superiores de riqueza. Isso significa que apenas quando se tem muito capital a rentabilidade do mesmo vai ficando cada vez mais importante.

Portanto, as sugestões de educadores financeiros famosos não são despiciendas: foque em formas de ganhar mais dinheiro com a sua força de trabalho e seja frugal pelo menos em alguns aspectos da sua vida para poder gerar taxas de poupança maiores, não seja obcecado com rentabilidades de capital, a não ser que já se tenha um capital acumulado razoável.  Dois exemplos hipotéticos:

a)      Capital acumulado = R$ 100.000,0

R = R$300.000,00 anuais

S= 50%

C =8%

b)      Capital acumulado = R$ 100.000,0

R = R$100.000,00 anuais

S= 30%

C =12%

Em qual das duas posições você gostaria de estar? Parece evidente que na primeira, mesmo tendo um retorno substancialmente menor (4%) do que na situação “b” .  É por isso que um pequeno empreendedor pode ter muito mais capital acumulado do que alguém que entenda de finanças e viva o dia a dia do mercado freneticamente. É simples, a renda e a capacidade de aporte serão tão maiores, que qualquer rentabilidade a mais de alguém que dedica horas e horas aos mercados será mais do que contrabalanceada. É por isso que um bom amigo meu com idade parecida e que deve saber bem menos de finanças do que eu, não que eu saiba muito, possui capital acumulado de dezenas de milhões de reais. Ele se arriscou, empreendeu, deu certo, e tanto faz se a rentabilidade real dele será menor do que a minha.

Portanto, colegas e leitores, a rentabilidade é algo a ser perseguido, evidentemente, mas ela está longe de explicar a diferença de acúmulo de patrimônios, principalmente para jovens e patrimônios pequenos. A parte financeira acaba aqui, mas prossigo mais um pouco com uma reflexão mais pessoal.

Como dito alhures, quanto mais capital acumulado se tem, mais a renda do capital vai se tornando mais importante do que a renda do trabalho. Logo, para uma pessoa com R$ 10.000.000,00 faz diferença receber 2% a mais, muita diferença. Porém, eu indago, se alguém possui R$ 10.000.000,00 irá fazer tanta diferença para se ter uma boa vida ganhar 5 ou 7% de retornos reais? Com 5% a pessoa poderá ter como renda de capital R$500.000,00, quantia mais do que suficiente para se morar bem, viver bem, viajar para onde quiser, ajudar outras pessoas necessitadas e ainda, caso queira, reinvestir parte da renda para fazer o bolo crescer ainda mais. Faria sentido uma pessoa nessa situação perder horas e horas lendo relatórios, dedicando-se ao mercado no dia a dia, para ganhar 2/3% a mais?

É claro que é uma questão bem particular, para mim não faz muito sentido, para outros pode fazer, mas eu desconfio que a maioria opte por aproveitar mais algo que sempre diminui e nunca aumenta: a nossa quantidade de tempo vivo com saúde no planeta terra. “Poxa, Soul, 10M? Tá de brincadeira que eu vou chegar numa quantia dessas!”. É verdade, a esmagadora maioria não chegará nem perto. Coloquei apenas um valor para que o argumento fosse mais forte. Cada um, conhecendo a si próprio, poderá estabelecer algo que seja mais factível e viável para o seu contexto atual. Porém, parece-me claro que o investidor deve procurar escolher bons ativos, tentar obter retornos reais protegendo o seu capital acumulado da inflação, mas ter uma ótica excessiva em rentabilidade, principalmente  com patrimônios pequenos, não parece ser um bom negócio.

Abraço a todos!

FII - FUNDO DE PAPEL: BREVE ANÁLISE SOBRE O RELATÓRIO DO FEXC

        Olá, colegas. O FEXC lançou um relatório trimestral (para quem não sabe é o FEXC é um FII de papel, ou seja um fundo que compra dívidas imobiliárias) que foi muito diferente do padrão. O documento pode ser acessado nesse endereço https://www.mzweb.com.br/btgpactualfundos/web/download_arquivos.asp?id_arquivo=F6D494C5-BDE7-49A5-957E-EC46B58834FB . Talvez por eu ter escrito alguns artigos sobre FII de papel, alguns colegas pediram para  eu falar o que achava do relatório trimestral do FEXC. Olhei agora, bem rápido mesmo (o que pode ter feito passar detalhes importantes), e vamos por partes:

a) Primeiramente, não sou especialista, então é apenas opinião de um investidor amador como a esmagadora aqui;

b) Parabéns a feitura do relatório para o Administrador. Não veio com todas as informações, mas já é um começo. Aliás, é o mínimo eles informarem métricas básicas como LTV, saldo devedor, fluxo de amortização, etc. Porém, é inegável o avanço, parabéns a todos os quotistas e o pessoal do Blog do Tetzner, pois com certeza algum impacto as reclamações,comentários, análises, feitas no espaço tiveram sobre o Administrador;

c) Quando escrevi sobre FII de papel, disse que havia duas métricas importantes: LTV (loan to value) e DTI (debt to income). Para uma visão bem geral sobre FII de papel com CRIs pulverizadas sugiro a leitura do meu artigo http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/11/fundos-imobiliarios-de-papel-abrindo.html. O LTV é muito importante. Bom saber que o LTV médio das CRIs residenciais do fundo é algo em torno de 45%. 

O que isso significa exatamente? 

Se o fundo tem a receber R$45, há um imóvel avaliado em R$ 100,00 garantido esse pagamento. 

c.1) Está na memória as recentes reavaliações do CEOC, THRA, BMLC, etc? Se sim, saibam que esses imóveis dados em AF residencial não são reavaliados. Então, é possivel que o LTV real seja maior que 45%, pois os imóveis talvez não representem o valor quando da avaliação pela primeira vez (estou assumindo que há um risco não desprezível dos imóveis desvalorizaram no tempo devido a situação econômica e o ciclo imobiliário, assim como está acontecendo com os imóveis de vários FII);

c.2) Se chegarmos à uma situação extrema de perda e leilão, posso garantir por experiência própria que nenhum imóvel sai por 100% da avaliação. Se fosse assim não teria sentido comprar em leilão. Quando muito, vai sair por algo em torno de 70%. Isso faria também a garantia perder força. Não podemos esquecer que há custos de advogado, leiloeiro, etc. Estimam-se esse custos entre 15-20% (eu deveria virar advogado desses fundos, pois como dizem os japonês takai desu “tá caro hein” esses advogados). O que diminui ainda mais a garantia.  Sendo assim, 45/50% de LTV estamos num limite prudencial. Eu creio que é bem importante ser exigente com esse critério, se a pessoa realmente quer se expor ao mercado de dívida imobiliária com Alienação Fiduciária em garantia.

c.3) No relatório, não há nada sobre DTI (debt to income), métrica que mostra o quanto de renda está comprometida com o pagamento da dívida. A métrica é importante para antever pioras no fluxo de pagamento. Funciona assim: se o pagamento mensal é de 5.000,00 e a pessoa ganha 20.000,00 o DTI é de 25%, o que é razoável. Porém, se o rendimento cai para 10.000,00 o DTI sobe para 50% o que já é bem perigoso. O problema com contratos de financiamento imobiliário com AF é que se o desemprego aumenta o DTI pode ir para zero, o que ocasiona com toda certeza o Default na CCI específica. É diferente de uma Debênture da Vale, por exemplo, o desemprego pode subir e isso não ter qualquer impacto na VALE, a empresa não sofre desse risco direcional. Mesmo com o minério de ferro caindo e as margens caindo da VALE, é difícil imaginar que ela não honrará os compromissos e entrará em default. Esse não é o caso para empréstimos residenciais, qualquer soluço financeiro na vida das pessoas, e é default na certa;

Continuando então com a leitura do Relatório:

d) A Duration das séries é bem divida, mas há duration bem altas, o que não seria diferente em dívida residencial. Precisamos sempre ter em mente que duration é risco (há até um termo na doutrina mais técnica: BOND RISK PREMIUM), então instrumentos de dívida com duration maior devem ganhar mais para compensar o risco;

e) Um dado importante é que o fluxo de amortização está sendo mais intenso do que projetado. 

O que isso significa? 

Imagina que você deve 500 mil para um banco que te emprestou dinheiro para comprar uma casa. Porém, você recebe uma herança de 300 mil; assim, se o custo do financiamento for maior do que você pode receber sem risco numa aplicação financeira, faz sentido amortizar a dívida antecipadamente. 

Isso faz com que o empréstimo fique mais seguro, pois diminui o LTV, já que a dívida será menor, mas a garantia do bem continua a mesma. Logo, em todas as séries que vi o fluxo de amortização está maior do que o projetado, o que é bom e torna o FEXC mais seguro.

f) 11% do PL do FEXC está em empréstimos para a PDG. 

As métricas dessa empresa: P/L negativo, DÍVIDA BRUTA/PL de 1,22 (quando o ideal e conservador é até 0,5). Logo, é uma empresa que passa por dificuldades. Risco de crédito aqui. A doutrina tem nome para isso (CREDIT RISK PREMIUM)

g) Por falar em risco de crédito, fique claro mais uma vez, que o FEXC possui risco de crédito muito maior do que o ativo livre de risco.  Ele possui também muito risco específico, conforme delineado no item "c.3". Ou seja, se houver piora no desemprego e via de consequência nos financiamentos imobiliários formados, o risco de crédito da operação aumenta e muito, pois a carteira tende a sofrer como um todo e andar na mesma direção.

h) Eles poderiam incluir também qual é a ponderação das taxas na carteira, como o RBVO faz.  Assim, ficaria mais fácil vermos o spread (em relação ao custo de dinheiro) que está oferecendo. Eu creio que o a carteira oferece algo em torno de IGP-M + 8% (estou aproximando e chutando aqui, mas não creio que seja tão longe da realidade). 

Com a alta recente, o valor de mercado está quase idêntico ao Valor Patrimonial, então quem compra agora está comprando uma carteira com risco de crédito direcional acentuado para receber IGP-M + 8%.  Com NTN-B pagando IPCA + 6/6,5% ( as taxas de administração do FEXC equivaleriam aos 15% de IR), eu não creio que o risco está sendo bem remunerado. Isso significa que não há margem de segurança a preços atuais. Um maior deságio em relação ao Valor Patrimonial faria com que o spread pudesse chegar a níveis mais satisfatórios como 4/5% aa (sugiro a leitura desse artigo http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2015/01/renda-fixa-mercado-high-yield-spreads-e.html). Minha opinião apenas.

Recomendo a todos que se interessam por essa espécie de investimento, ou que até mesmo tenha FEXC a leitura do relatório disponibilizado. É sempre bom saber exatamente o que estamos comprando quando investimentos.

Mentawai (Indonésia - Sumatra) segura esses Barrels porque daqui a pouco estou por aí...

Abraço a todos!