COMENTÁRIOS SOBRE FII - FUNDOS DE ESCRITÓRIOS SEM RMG - PARTE 1

            Olá colegas! Hoje faço o primeiro post sobre Fundos Imobiliários de imóveis corporativos. Este post será dedicado a fundos sem RMG (Renda Mínima Garantida). Os próximos dois posts também irão abordar os fundos de escritório. Espero que aproveitem.

HGJH11 – Fundo constituído para adquiri os Imóveis Metropolitan (10.200m2) E Platinum (2.450m2) localizados no Itaim Bibi em São Paulo. Os  imóveis  são bons com boa localização, mas os prédios já possuem 17 e 14 anos, o que não deixa de ser um ponto negativo se comparado com fundos com outros imóveis mais novos na cidade de São Paulo. Outro aspecto é que o prédio Platinum possui espaços de 200m2 para locação, o que contrasta com prédios mais recentes com lajes corporativas bem maiores.   São 24 contratos de locação corrigidos pelo IGP-M, o que diminui sensivelmente o risco do fundo, apesar de uma grande concentração do fundo de 50% em apenas dois locatários (Votorantim e Janos) . A vacância é de 1,6%, o que demonstra boa administração e que o empreendimento é bom.  22% dos contratos vencem até 2015, sendo que a maioria 58% vence em 2016, o que pode coincidir com o pico de vacância de escritórios em SP, o que pode trazer problemas ao fundo. Além do mais, o aluguel médio do fundo é de em torno de R$ 135,00 o m2, o que não é um valor baixo, e pode ser um sério problema quando da renovação dos contratos.   A quota foi lançada em 2010 por R$ 1.000,00 e hoje em dia é negociada pelo mesmo valor. O m2 do empreendimento a valor de mercado da quota é razoável, e compatível com os padrões de mercado.  A quota desde setembro de 2010 apresenta uma valorização de 27% até agora, o que é razoável e mostra que não houve valorização excessiva. O rendimento vem crescendo desde 2010, o que é interessante. Os últimos rendimentos  foram de de R$ 9,4 por quota, o que dá um yield de 0,94%, o que é bem razoável para o fundo com essas características (sendo que a cota em fevereiro chegou a R$950,00, dando praticamente 1% am).  Administração da Credit Suisse é boa, e as taxas administrativas correspondem a aproximadamente a 8% das receitas operacionais do fundo (0,75% sobre o valor de mercado do fundo, a taxa não é alta, mas não é baixa também). O fundo é negociado com cerca de 27% de deságio sobre o seu valor patrimonial.

 Avaliação: bom/ótimo. O fundo não é apenas ótimo, pois os prédios já possuem uma certa idade e os aluguéis estão com valor de razoável para alto, o que pode dificultar renovações de aluguéis. Entretanto, é ótimo pelo yield oferecido atualmente, pelo desconto no VP e pela qualidade dos prédios.

 Risco: baixo/médio. Médio por causa do valor dos aluguéis, o que pode traze alguns problemas no fluxo de caixa quando da renovação dos aluguéis.

                       Os prédios são bons, mas não excelentes, principalmente o Platinum

PRSV11 – São dois Imóveis “retrofitado” da década de 70 (Torre Boa Vista – 11.359 m2 e Torre Vargas – 6.784m2) . Localização excelente no centro do RJ.  O imóvel Boa vista é alugado totalmente para a ANAC, sendo que o valor do aluguel é de R$ 108,00 m2 aproximadamente com duração até setembro de 2014. O mesmo valor era  praticado para os outros dois locatários. Sendo assim,  pode-se dizer que o valor do aluguel é competitivo pela localização dos imóveis. O Santander não renovou o contrato de locação, e entregou o imóvel em fevereiro. Entretanto, a receita desse contrato corresponde a menos de 2% das receitas operacionais do fundo, assim a vacância não terá um efeito tão grande, e é bem possível que os conjuntos sejam rapidamente alugados. Além do mais, há carência de oferta no centro do RJ, portanto o problema de vacância não é algo presente como no mercado de escritórios de São Paulo. Quota lançada em maio de 2010 a R$ 1.000,00,  sendo agora vendida a R$ 925,00, logo a quota tem um valor menor do que em 2010, portanto o risco de desvalorização imobiliária nesse fundo é bem pequena.  Os rendimentos são crescentes desde 2010, isso é muito claro no relatório da administradora, o que é muito bom, e mostra a capacidade de proteção inflacionária dos fluxos de caixa pelos FII. Os rendimentos estavam na faixa de R$9,4, sendo que o último rendimento foi de R$ 9,28 (não dá para saber se isso já está sem o valor do Santander, o que parece ser o caso), o que proporciona um yield de 1% am, o que é muito bom.  O valor patrimonial da quota no final de janeiro era de R$ 1.487,00 no final de janeiro de 2014, segundo informações do Bradesco que é o administrador do fundo, sendo assim a quota é negociada com quase 40% de deságio em relação ao VP, o que é substancial (logo se houver uma bolha, pode-se dizer que o valor de quota atual já dá uma margem de segurança mais do que razoável).  A taxa de administração é de 0,375% do PL. o que correspondeu  no último mês a menos de 5% das receitas operacionais, o que é muito bom.

Avaliação: boa/ótima. Boa, pois é um imóvel mais antigo com lajes não tão grandes. Ótima pela localização, yield real de 1% am e possibilidade de aumento de rendimento e quota, devido ao grande desconto no valor patrimonial.

 Risco: baixo/médio. Apesar de não ver riscos significativos no médio prazo para esse fundo, é inegável que os contratos vencendo nesse ano, apesar da competitivade do aluguel, é um fator de risco para o fluxo de caixa, como demonstrou a saída do Santander.

            Não vamos nos empolgar, o prédio não é tão bonito assim. Localização, porém, muito boa.

CNES11B – Fundo constituído para adquirir 23,8% do Centro Empresarial São Paulo, devido a aquisição recente no mês de outubro de 2013 a participação subiu para 25% . A compra no novo andar deverá ser pago com nova emissão, o que foi concretizada em janeiro de 2014 quando o fundo captou 30M, dinheiro que será utilizado para o pagamento da compra do andar ( que custou 10,13M), mais despesas extraordinárias do fundo, sendo que o fundo vem provisionando 130 mil por mês para pagamento de juros da operação desde a metade do ano passado, o que fez com que as despesas aumentassem e o rendimento diminuísse.  Portanto, houve uma captação, e uma diluição dos quotistas, muito maior do que o necessário para o pagamento da nova aquisição. Empreendimento localizado perto da marginal pinheiros construído na década de 70 que possui agências bancárias, shopping, etc e é constituído de seis blocos com oito andares. O empreendimento está localizado no centro empresarial de SP. Há uma grande pulverização de locatários (21 no total), o que dilui o risco de vacâncias específicas. O fundo possui 21% dos contratos vencendo em 2014, 31% em 2015, e o resto em 2016 ou depois. Portanto, com aumento de vacância em escritórios em São Paulo, pode haver uma certa pressão no fundo esse ano e no próximo. Entretanto, o valor médio das locações gira em torno de R$ 45 o m2, o que é um valor competitivo, e pode ser um fator tanto para revisionais, como para manutenção dos contratos de locação quando de eventuais renegociações.   O fundo é inconstante na distribuição de rendimentos, ocasionando por um fluxo de caixa entre a entrada de alguns recursos de aluguéis, e a distribuição mensal aos quotistas. O fundo distribuiu aproximadamente entre janeiro a dezembro de 2012 no total de R$ 10,91. Entre janeiro de 2013 a dezembro de 2013 o fundo distribuiu aproximadamente R$ 11,43, aumento de 4,5% de um ano para o outro (abaixo da inflação).  Porém, é de se destacar que os rendimentos distribuídos no segundo de semestre de 2013 apresentam clara melhora em relação ao ano de 2012.  O yield atual é de 0,83% am se pegarmos a média dos últimos doze meses na cotação atual de R$ 114,00. Porém,  se pegarmos o que foi distribuído nos últimos seis meses de 2013 (R$ 5,98) , o yield é de 0,87% am, o que é razoável. Taxa de administração não é alta, correspondendo entre 5 a 10% do faturamento do fundo dependendo do mês analisado.

Avaliação: boa. Empreendimento antigo, mas muito bem estruturado. Yield atual razoável em relação aos pares.

Risco: Baixo. Creio que o risco é baixo, pois o fundo é muito bem diversificado em 21 locatários, além do mais os aluguéis são competitivos, o que deve facilitar para o fundo em futuras renegociações.

         É um empreendimento diversificado, apesar da construção ser da década de 70. Que tal possuir esse fundo via BRCR?

BBVJ11 – Fundo constituído para adquirir 13 andares do empreendimento triple A Cidade Jardim Continental Tower localizado às margens da marginal Pinheiros. O imóvel faz parte de em empreendimento maior chamado Parque Cidade Jardim, o qual inclui um Shopping, 3 torres de escritório e 9 torres residenciais.  Localização não é tão adequada, pois está do lado do Morumbi, e não da Berrini, sendo que o maior problema disso é uma maior ausência de infra-estrutura e comodidades nas cercanias. Houve RMG até o mês de janeiro de 2014. do ano. Conforme o último relatório de janeiro de 2014, as receitas de locação foram de 1,286M e houve 242 mil com o pagamento de condomínio de IPTU (despesas sobre as áreas vagas). Há atualmente 8,5 lajes alugada (situação que perdurou por todo o segundo semestre de 2013), o que corresponde a 64% de ocupação.  O aluguel médio praticado pelo fundo em relação às áreas locadas (14.308 m2) é de torno de R$ 90,00 o m2.  Se o restante dos valores vagos foram alugados pelo mesmo valor a receita adicional será de 740k (R$90 x 8.157m2) mais os 242k de despesas que seriam pagas pelos locatários (IPTU e Condomínio), isso dividido pelo número de quotas total 2,710M a renda pode chegar a R$0,64,  o que proporcionaria um yield  1,2% am e 14,5% de juros simples ao ano.  Portanto, a rentabilidade pode vir ser muito interessante nesse fundo. O valor patrimonial da quota é de R$104, sendo assim o fundo vem sendo negociado com 50% de deságio sobre o valor patrimonial, o que é preço de leilão judicial, e apesar de todos os problemas do fundo em relação à localização, oferece uma razoável margem de segurança. O fundo chegou a ser negociado a R$ 135,00 em meados de 2012, o que representa uma desvalorização de incríveis 70% desde o topo (aqui a bolha existiu e estourou com grande magnitude).  Há no prospecto a possibilidade da Administradora exigir um prêmio de gestão, se o valor do aluguel chegasse a determinando patamar até março de 2014. Essa situação não deve ser atingida, pois o aluguel do m2 vago restante do fundo teria que ser a valores superiores ao TBOF, o que muito provavelmente não irá ocorrer.

 Avaliação: média/boa. Média, pois o imóvel não é bem localizado, e isso é um fato que retira muita competitividade, principalmente num ambiente de aumento de oferta e vacância em escritórios na cidade de São Paulo. O fundo é bom, pois o imóvel em si é muito bom, a preços atuais o fundo é negociado com um deságio de 50% sobre o VP, e caso tudo seja alugado, pode fornecer um yield excelente

Risco: Médio. Há vacância elevada, o yield real atual é muito baixo, o prédio não é tão competitivo pela localização, e talvez a vacância não seja tão facilmente combatida. Entretanto, há um grande desconto no valor da quota, o que de certa maneira “recompensa” os riscos assumidos a se iniciar posição nesse fundo

                                                      O empreendimento é muito bom...

                                                 Já a localização em relação à marginal nem tanto.

EDGA11B – Imóvel antigo da década de 40 que foi retrofitado e transformado em prédio de padrão classe A, preservando os contornos históricos. Localização excelente no centro do RJ, o que confere ao mesmo uma boa vantagem competitiva. O imóvel é composto de oito pavimentos e mais um shopping, com área total locável de quase 25.000m2.  Fundo que possuiu RMG até agosto de 2013, sendo que a quota sofreu bastante no ano de 2013, com desvalorização de 25%. Um problema levantado é que o prédio não possui garagem, mas isso e comum no centro do RJ. A vacância do fundo vem caindo no decorrer do ano. Estava em 14% no final de janeiro de 2014, entretanto o fundo anunciou ao mercado que houve nova locação, sendo que a vacância caiu para apenas 3,6%, o que mostra a força e qualidade do imóvel. O fundo está provisionando a quantia de 300k mensais para obras de entrada de um locatário (secretaria da cultura do RJ), tal provisionamento  se encerrou em dezembro de 2013, mas deve apenas aparecer no relatório de janeiro de 2014.  A renda real foi de R$ 0,56 no mês de novembro, fornecendo um yield na cotação atual de R$ 73,00 de 0,75%. O resultado líquido em novembro foi de R$ 0,64 por cota, sem considerar a retenção para a benfeitoria. Entretanto, em janeiro de 2014, o aluguel da secretaria do RJ será diminuído, pois o mesmo foi majorado para que o fundo arcasse com as obras.  Com o fim do provisionamento, a renda real deve avançar mais. Com a nova locação, é  bem possível que a renda real chegue a R$ 0,7 pelo efeito de aumento dos aluguéis, bem como pela diminuição das despesas de condomínio e IPTU que são elevadas, o que forneceria um excelente yield de mais de 1% am com o valor da quota a R$68,00.  As taxas de administração e consultoria imobiliária consomem 0,4% do PL do fundo ao ano, o que não é tão alto. O Valor Patrimonial da quota é de aproximadamente R$ 98,00, sendo a cota negociada em mercado com um deságio de aproximadamente 30%,  o que é muito interessante para um imóvel dessa qualidade.

Avaliação: ótima. O imóvel é mais antigo, mas foi retrofitado e atualmente é muito bonito. A localização é excelente, apesar de não possuir garagem, e é um fundo bem diversificado com vários locatários.

Risco: baixo. O fundo está bem localizado, possui aluguéis competitivos para a região, e possui muita qualidade no empreendimento em si. A vacância foi sensivelmente diminuída. Assim, não vejo riscos tão significativos no curto/médio prazo.

                O prédio é extremamente bem localizado, e o retrofit ficou muito bem feito. Duvida?

         O prédio parece o Caesar´s Palace em Vegas (alias que lugar maneiro), ou algum hotel luxuoso em Dubai. Pagando quase 12% anuais. E tem gente querendo que a cota suba...

BMLC11B – Fundo detentor de seis andares em dois imóveis. Bem Localizados no RJ (5.837m2) e em SP (1.453m2). O fundo é relativamente pequeno com receitas um pouco superior a um milhão de reais. A vacância do fundo era de 3%, mas a vacância aumentou, pois um dos locatários devolveu alguns conjuntos em janeiro de 2014, o que elevou a vacância para 12%.  32% dos contratos vencem em 2015, 12% em 2016, e 46% em 2017. O valor patrimonial do m2 geral do fundo não está descontado, possuindo valores razoáveis.  O fundo possui RMG de R$ 0,83  até janeiro de 2015, mas a renda real já é superior a isso. De março de 2013 a dezembro de 2013, o rendimento R$ 0,92 em média, o que deve ser impactado negativamente pela saída do locatário. É possível que o rendimento caia em torno de 9%, caso não seja encontrado novo locatário para os espaços que serão devolvidos. Há um descasamento do fluxo de caixa, o que faz com que haja certa irregularidade na distribuição. A cota caiu bastante nos últimos meses, chegando agora em fevereiro a ser negociada por R$ 85,00. Nesse patamar apresenta um yield muito razoável, caso a questão da vacância seja solucionada brevemente o yield seria de interessantíssimos 13% anuais. Se não resolver a vacância, podemos presumir que os rendimentos devem der de R$ 0,83 (muito parecido com a RMG), o que daria um yield real de quase 1% am o que também é muito bom.  A taxa de administração é de 0,4% aa do PL, o que é razoável se comparada com outros fundos, isso representa algo em torno de 7/8% do faturamento do fundo. A quota vem sendo negociada com aproximadamente 45% de deságio sobre o valor patrimonial (algo em torno de R$ 154,00), o que é muito substancial, pois acrescenta uma margem de segurança muito grande na compra, principalmente se vier a ocorrer uma crise imobiliária.

 Avaliação: Bom/ótimo. O fundo é pequeno, o que faz que ele seja um pouco mais instável do que fundos mais robustos na questão do fluxo de caixa. Os prédios são bons, e a questão da vacância precisa ser solucionada.

Risco: Baixo/Médio. Metade dos contratos do fundo irá vencer apenas em 2017. Sendo assim, é possível que o fundo consiga passar os momentos de turbulência sem uma grande vacância. Entretanto, o fundo é pequeno, e vacância subiu para 12%. Vamos ver se o fundo conseguir diminuir essa vacância, o que talvez seja possível, pois a mesma é no prédio do RJ, onde a questão da oferta de lajes ainda não é um problema tão forte como em São Paulo.

                 Os prédios são bons. O único problema é o tamanho reduzido do fundo. Nunca é demais lembrar que o HGRE possui participação no imóvel Torre Sul no Rio de Janeiro.

EDFO11B – Fundo constituído para adquirir 8 dos 14 andares do edifício Ourinvest. Prédio mais antigo, mas com localização excelente na Av. Paulista. Há cinco locatários. Não há muitas informações sobre o mesmo na página da administradora. A taxa de adm de 0,4% do PL, o que razoável e corresponde a aproximadamente 10% do faturamento do fundo que é pequeno (na base de 5M por ano). O Fundo está com 0% de vacância, apesar de ter muitos contratos vencendo no de 2014. Entretanto, comentários dizem que o prédio é bem localizado e dificilmente algum espaço fica vago.  A liquidez do fundo é baixa, o que pode gerar spread BID/ASK alto, mas não chega a ser um impedimento para se montar posição.  Rendimento no mês de dezembro foi de  1,72 o que dá um yield de . A cota sofreu forte queda nas últimas semanas, sendo que o yield já atinge 0,88% am e 10,5% aa, o que é razoável. Além do mais, o rendimento é crescente desde 2011, o que é um bom sinal de geração de valor para os quotistas.  A quota é negociada com ágio sobre o valor patrimonial, o que era muito comum em 2012 e 2013, mas não é tão comum hoje em dia. O aluguel médio do fundo é alto em torno de R$ 55/60 o m2 (não calculei com mais precisão, pois as informações fornecidas pela administradora são escassas), o que parece ser bem competitivo para um aluguel na avenida paulista, sendo assim talvez o fundo não venha a sofrer com a renovação dos contratos em 2014, nem com o aumento da vacância.

 Avaliação: boa/ótima. Boa, pois é um prédio mais antigo, e possui uma receita pequena se comparada com outros fundos. Ótima, pois é um prédio sem vacância e muito bem localizado.

 Risco: baixo/médio. Baixo, pois a localização é na Av. Paulista e o preço dos aluguéis são bem competitivos. Médio, pois há vários contratos vencendo em 2014 num ambiente de aumento de oferta, entretanto talvez, pela especificidade e localização, o fundo não venha a sofrer.

O prédio não é ruim, mas já é um pouco antigo. Entretanto, localização na AV. Paulista é de se considerar...

XPCM11 – Fundo constituído para comprar imóvel localizado em Macaé no Rio de Janeiro para alugar para a Petrobrás pelo prazo de 10 anos. O contrato com a Petro já foi assinado, não havendo mais risco nesse aspecto. O valor do aluguel é de 1,9M, divididos em 1,5M de aluguel propriamente dito (contrato típico, ou seja, pode ser revisto depois de três anos) e 400M de benfeitorias no imóvel (nessa parte o contrato é atípico, não cabe revisional, e se houver quebra de contrato indeniza todos os valores devidos até o final do prazo). O preço do m2 de aluguel do imóvel é de mais ou menos R$ 120,00, o que é bem superior a média da cidade. Tal fato é justificado pela qualidade do empreendimento, o que não existe na cidade. Portanto, o custo de reposição de um imóvel desse é alto, principalmente se não houver um grande cliente como a Petro em vista. O rendimento já foi reajustado para R$0,74, o que vai ocorrer todo ano no mês de novembro pelo IGP-M. Com o preço de quota atual em cerca de R$ 82,00 (chegou a haver negócios na casa do R$ 77,00, o que dava quase 1% am), o yield é de 0,9% am e 10,8% aa de juros simples, o que é muito bom para um fundo dessa natureza. Há inúmeras taxas (administrativa, gestão, consultoria imobiliária) que juntas ultrapassam 1,5% aa do PL, o que é infelizmente muita alta, mas faz parte do pacote nesse FI. O fundo é negociado com deságio de 15% em relação ao valor patrimonial, o que se não é muito, pelo menos confere uma pequena margem de segurança.

 Avaliação: ótima. Imóvel bom, em região estratégica para a Petro, yield na cotação atual de quase 11% e contrato longo.

Risco: baixo/médio. O risco é médio, pois apesar de ser uma empresa do porte da PETRO, o imóvel apenas possui a mesma como locatária. Além do mais, seria difícil imaginar alugar pelo preço do m2 atual para empresas menores. Cria-se assim certa dependência da PETRO. Entretanto, há pessoas que falam que a região é tão estratégica, e o custo do aluguel para a PETRO tão baixo dentro do esquema maior das coisas, que dificilmente a empresa sairia ao final de 10 anos de contrato. No curto e médio prazo não vejo riscos para esse fundo.

                                                            O prédio é imponente.

              Entretanto, o que vale mesmo são os 10 anos de contrato com a PETRO numa região estratégica para o mesmo.  Há umas duas semanas atrás estava pagando quase 12% ao ano, agora está pagando 10,3% aa,  isso é para pararmos de nos preocupar com o preço da quota, e focarmos no que FII é bom: geração de fluxo de caixa por aluguéis pingando todo o mês na conta.

ALMI11B – Fundo proprietário de 40% do imóvel Torre Almirante localizado no centro do Rio de Janeiro. O imóvel é altíssimo nível, com uma ótima localização, possuindo 34 pavimentos de escritório e 11 pavimentos de edifício-garagem. O fundo possui  concentração de inquilino na CEF e na Petro.  O contrato da PETRO encerra-se em fevereiro de 2015, e há rumores de que a empresa talvez não renove, pois vários escritórios da PETRO pela cidade serão reunidos num novo prédio na LAPA. É um risco real, mas o  imóvel é bom, e pode com certeza alugar o espaço para novos locatários, caso a renovação não ocorra. As taxas correspondem a  aproximadamente a 8% do faturamento de aluguel, o que é bem razoável. O último rendimento foi de R$ 23,23, o que dá um yield de 0,89% am com cota a R$ 2.650,00 (a quota chegou a ser negociada a R$ 3.838,00 em abril de 2013, o que representa uma queda de aproximadamente 32%). Fato digno de nota é que o rendimento no final de 2005 era de R$ 9,92, sendo que no final de dezembro chegou a R$ 23,23, o que demonstra com clareza a função precípua de um fundo de investimento de imobiliário que é produzir crescimentos constantes de rendimento, gerando fluxo de caixa, e protegendo contra a inflação. O fundo BRCR possui os outros 60% do imóvel. Sendo assim, uma boa forma de possuir o imóvel é via participação no BRCR, com certeza é uma forma mais segura, pois o BRCR é extremamente diversificado. O fundo é negociado com um deságio de aproximadamente 22% sobre o valor patrimonial da quota (algo em torno de R$ 3.400), o que dá um preço do m2 no valor da quota de mercado em torno de R$ 16.700 m2,  o que é razoável pela qualidade do imóvel, bem como pela localização.

Avaliação: ótimo.  Prédio de altíssima qualidade, localização privilegiada no centro do Rio, e projeto inovador. Yield na cotação atual em quase 0,9%, o que é muito bom para um fundo dessa qualidade. Há deságio no valor patrimonial superior a 20%, taxa administrativa razoável.

Risco: baixo/médio. O risco é médio pela proximidade do fim do contrato com a PETRO em fevereiro de 2015. O Prédio é muito bom, então é provável que o fundo consiga ocupar o prédio, mas não deixa de ser um risco. Há um detalhe de que o fundo BRCR é dono dos outros 60% do empreendimento, sendo assim uma maneira de “possuir” este excelente imóvel com mais diversificação é via BRCR, estratégia adotada por algumas pessoas.

http://pt.wikipedia.org/wiki/Torre_Almirante - sobre o imóvel

Confesso que não conhecia bem esse fundo, e o prédio. Rapaz. O imóvel é Fantástico e ainda é bem localizado. Olha, apesar do BRCR ter os outros 60% do prédio, fiquei tentado em colocá-lo na carteira.

FPAB11 – Fundo constituído para adquirir os edifícios New York e Los Angeles no bairro Água Branca com excelente localização (muito perto do shopping Bourbon e da nova arena do Palmeiras). A área para locação é de 35.810m2 com lajes corporativas grandes.  Imóveis com excelente qualidade. Muitos locatários (21), vacância de 1%. Um locatário irá entregar um conjunto em abril de 2014, o que fará que a vacância suba para 4%. É interessante notar que o aluguel do fundo é competitivo girando numa faixa de R$60,00 o m2 em médio, o que é muito bom (cálculo feito pegando a receita operacional de locação no primeiro semestre de 2013 no valor de R$ 12M, dividi pela ABL de 35.300 -subtraindo a vacância de 500m2 do fundo no período- e por 6 – número de meses) Portanto, o fundo mostra-se competitivo, e tem tudo para zerar a vacância e, ou, renegociar os contratos mesmo num ambiente de vacância e ofertas crescentes.  Renda crescente tanto que no ano foi de R$ 2,65  a  2,85 o que dá um yield de 0,84% am com a quota a R$ 340,00. O yield é muito bom para um fundo tão sólido como esse, mas é inegável que há fundos de escritórios tão bons pagando yields maiores. Além do mais, a vacância vai aumentar um pouco, o que deve fazer os rendimentos caírem alguns centavos. A taxa de administração é de 0,6% sobre o PL, o que é um pouco superior em relação a outros fundos, mas não chega a ser tão alta. O Valor Patrimonial da quota é de R$ 325,00, assim a quota vem sendo negociada com um pequeno ágio sobre o VP, o que ultimamente não é comum (o preço do m2 da avaliação é de R$ 6.720,00 aproximadamente, o que não é elevado para o padrão construtivo do prédio).  O fundo tem uma ação judicial no qual é credor no valor de R$ 110M contra a construtora do prédio. O processo foi julgado favorável ao fundo, mas nem a construtora RICCI, nem os seus sócios, possuíam bens para adimplir a dívida. Há uma outra ação do fundo em que o mesmo discute algumas vendas da construtora RICCI a terceiros (parecido com o rolo do CRIs Goiabeiras no HGBS), e tenta anular essas vendas. O processo está concluso para o juiz proferir sentença, caso as vendas sejam anuladas, teoricamente os imóveis voltariam a ser propriedade da RICCI e o fundo poderia penhorá-los para executar o seu crédito contra a construtora. Entretanto, o processo é complexo. Assim, nada de ruim pode acontecer ao quotista, mas há alguma chance do fundo receber receitas extraordinárias.

Avaliação: ótimo. Prédios excelentes, muito bem localizados. Rendimentos crescentes, aluguel competitivo por m2, e vacância sobre controle. 

Risco: baixo. A vacância é baixa e vai aumentar um pouco em abril de 2014. Entretanto, o fundo é muito competitivo, principalmente pelo valor do aluguel e localização. Sendo assim, apesar do aumento da vacância e ofertas na cidade de São Paulo em imóveis corporativos, o fundo tem totais condições de manter o fluxo de caixa estável.

                                           Imóveis Excelentes, com localização muito boa.

              Além disso, o fundo é muito bem administrado e os rendimentos são crescentes. Ótima pedida.

FMOF11 – Fundo constituído para adquirir 24 andares do edifício Memorial Office (imóvel construído em 1999 com 30 andares).  O imóvel é bom, entretanto a localização não é das melhores, o que tira um pouco a atratividade e competitividade desse fundo se comparado com um FPAB, por exemplo. A vacância do fundo é muito alta, e atualmente está em 42% (representando 5.460m2 de área locável num total de 13.625m2 ). O fundo consta com 9 locatários nos outros 58% locados.   Segundo comentários, localização não é boa. A quota desde o pico de R$230,00 em março de 2013, teve uma desvalorização expressiva de 50% aos valores atuais em R$ 117,00 (se tinha uma bolha nesse fundo, ela estourou) . Os alugueis médios, levando em conta o último balancete de dezembro de 2013 é de aproximadamente R$67 o m2, o que é razoável (receita de aluguéis no mês – 476 mil / área efetivamente locada – 6624m2).  O rendimento do fundo no último mês foi R$ 0,7 o que dá um yield de 0,6% na cotação atual de R$ 117,00. As receitas de locação atuais do fundo são bem baixas na ordem de R$476 mil, o que mostra que o fundo é pequeno. Fazendo uma simples regra de três, se o fundo consegui alugar tudo com a média de aluguel atual, as receitas seriam na ordem de 820 mil. Por isso, com vacância zerada, é possível que o fundo possa distribuir de R$ 1,40 a 1,50 por quota, o que daria yields anuais de 14,3% e 15,3% respectivamente. Portanto, há chance de se tudo der certo para esse fundo, as expectativas não são tão boas, do fundo poder entregar yields altos. A taxa de administração é de 5% sobre o faturamento, o que é muito bom. O valor patrimonial da quota é de R$ 144,6, sendo que a quota vem sendo negociada com aproximadamente 19% de deságio. Como o FPAB, o fundo possui ação na justiça contra a construtora RICCI. A grande diferença é que a demanda também foi ajuizada contra uma seguradora. O processo foi ganho pelo fundo na primeira e segunda instância e está pendente de julgamento recurso a ser analisado pelo STJ em Brasília. O fundo iniciou execução provisória, e a seguradora processada já depositou em juízo R$ 14,6M em fevereiro de 2013. Portanto, se o Recurso a ser julgado no STJ não for dado provimento, quer dizer que o fundo já tem garantido os valores executados, o que poderá trazer resultados substanciosos para os quotistas. Assim, há a possibilidade de distribuição de quase R$30,00 por quota, o que representa substancias 25%.

 Avaliação: boa. O prédio é bonito, mas a localização não é boa e tão competitiva como o FPAB (fundo com imóveis próximos ao FMOF). A vacância é altíssima. Entretanto, o aluguel é competitivo, há a questão da possibilidade da distribuição de rendimentos extraordinários por causa da ação judicial, e a vacância pode ser minorada elevando substancialmente o yield. O fundo é uma aposta.  

Risco: médio/alto. O risco é alto pelo fato da vacância do fundo ser extremamente alta em um momento onde a vacância está subindo na cidade de São Paulo. Além do mais, o imóvel não é tão competitivo pela sua localização. O risco é médio, pois a quota desde o pico no começo do ano de 2013 já se desvalorizou 50%, sendo negociado com deságio de 20% do VP.

                                   O prédio é bom, mas a localização é péssima. Se você acredita que tudo tem o seu preço, talvez valha a tentativa.

                

                     

                                                  E aí  Mineiro Uorren Bife gostou?

                                Próximo POST continuo com os prédios de escritórios sem RMG. No outro post falarei sobre os fundos com RMG e os geracionais, e chegamos ao fim da nossa odisseia pelos FII.

                   Grande abraço a todos e bom final de semana!

COMENTÁRIOS SOBRE FII - FUNDO DE FUNDOS

                  Olá pessoal! Dando seqüencia a série sobre Fundos Imobiliários, nesse post analiso os Fundos de Fundos, ou seja, fundos que compram a participação em outros fundos. Desde já, esclareço que não gosto desse tipo de fundo, pois se paga taxas duplamente (a taxa do FII que o fundo compra e a própria taxa do fundo), e para mim isso apenas diminui a rentabilidade. Além do mais, como um ETF, às vezes esses FII possuem fundos que eu não considero atrativos. Portanto, se você está aqui nessa página e está se informando sobre FII, acredito que tenha totais condições de montar uma carteira de FII por conta própria. Dito isso, Makiel no seu clássico a “A Random Walk Down Wall Street” disse na primeira edição do livro na década de 70 que valeria a pena comprar closed-end funds quando o deságio sobre o net asset value (ou seja o patrimônio do fundo) chegasse a patamares altos como 25%/30%. Sendo assim, esses fundos podem propiciar momentos de entrada, quando negociados com significativo deságio em relação aos seus valores patrimoniais que geralmente são marcados a mercado.

BCFF11B  - Trata-se de um fundo de fundos, constituído com o objetivo de comprar cotas de FII e investir em renda fixa relacionada ao mercado imobiliário. Fundo originalmente era administrado pela Brazilian Mortagages, sendo agora administrado pelo BTG Pacual. O fundo, segundo relatório de dezembro de 2013, estava 76% investindo em 25FII, 13% em 11 CRI e 11% em Renda Fixa mais convencional. Nos FII, 56% é concentrado em escritórios, sendo que os outros setores possuem uma exposição bem menor. Consultando no site da CVM os fundos que o fundo possui, percebe-se que são fundos bons, mas excessivamente concentrados em escritórios, e vários fundos bons de logística, educacional, e comércio não estão presentes. Ainda há fundos como HTMX (hotel Maxinvest), JRDM (shopping jardim) e  WPLZ11B (shopping west plaza) que são fundos arriscados, e dependendo do preço de compra com certeza não foi um bom investimento.  Os últimos rendimentos foram de R$ 0,80 em dezembro de 2013 e R$0,74 em janeiro de 2014, com o valor da quota a R$80,00 os yields foram de 1% e 0,92% respectivamente. Entretanto, entre abril a setembro de 2013 o rendimento foi de R$ 0,71. O que é interessante de se notar é que no fundo é que nos anos de 2010, 2011 e 2012 o fundo distribuiu um valor a mais por quota do que no ano de 2013. Então, uma das vantagens dos FII de rendimentos crescentes não se fez presente nesse fundo, talvez por causa das altíssimas taxas. Em dezembro de 2013, o Vp da cota era de aproximadamente R$ 92,00. A quota estaria sendo negociada com cerca de 10% de deságio. Quota chegou a ser negociada a R$ 74,00. Possui taxas de altíssimas 1,75% sobre o PL ao ano, e ainda taxa de performace de 20% sobre o que superar IGP-M+3% ou 4,5%, o que for maior. No ano de 2013, o fundo teve receitas operacionais (renda fixa, CRI, lucro com vendas de FII e alugueis de FII) de cerca de 35M e gastou 6M com taxas, logo os custos “comeram” quase 20% das receitas dos fundos em 2013, é um número muito alto (interessante também é que houve quase 50M de prejuízo para ajuste ao valor justo das cotas de FII no ano de 2013).

Avaliação: média/Boa. O fundo apresenta deságio em relação ao VP, o que não deixa de ser interessante, pois comprar fundo de fundo com ágio não faz muito sentido. Entretanto, o fundo tem taxas muito altas, o que acaba minando qualquer melhora significativa no resultado operacional.

Risco: baixo/médio Fundos de fundos não possuem riscos tão significativos. O fundo possui alguns fundos não tão bons na carteira, o que pode ocasionar alguns prejuízos. A carteira do FII também é excessivamente concentrada em escritórios, representado quase 60% da carteira de FII.

BPFF11  - É um fundo criado para adquirir cotas de outros fundos imobiliários e ativos de renda fixa relacionados ao mercado imobiliário. O fundo possui 91,5% em quotas de 21 FII e os outros 8,5. O Valor patrimonial no final de janeiro de 2014 era de R$82,98, sendo que a quota é negociada na base de R$71,00, o que dá um deságio de cerca de 13%, o que é interessante. Em comparação ao BCFF11B as taxas administrativas são muito menores, sendo que no último mês foi de R$ 70 mil sobre uma receita operacional de 1,367M, o que dá algo em torno de 4/5% do faturamento, o que é bem razoável. O fundo possui alguns fundos com problemas: HGBS – 6,13%, HGCR11 – 2,43% (esses dois últimos por causa da penhora do CRI goiabeiras), SPTW - 9,80%, JRDM – 5,57% e VLOL - 4,36%. Sendo assim, 28% do fundo está posicionado em fundos com problemas judiciais (HGBS e HGCR) E  com RMG divorciada da renda real (JRDM e VLOL). Além do mais, o fundo é excessivamente concentrado em fundos de escritórios representando 58% de todo o portfólio do fundo, sendo uma exposição ainda maior do que o BCFF11B. O fundo vem distribuindo R$ 0,73 por quota, o que dá uma yield de um pouco mais de 1%am, o que seria bem razoável, se o fundo não apresentasse os problemas relatados.

Avaliação: média. O fundo possui deságio no VP, está pagando um yield de 1%, mas possui fundos problemáticos na carteira e grande concentração em escritórios. A taxa de administração não é tão extorsiva como no BCFF11B.

Risco: Fundos de fundos não possuem riscos tão significativos. O fundo possui alguns fundos não tão bons na carteira, o que pode ocasionar alguns prejuízos. A carteira do FII também é excessivamente concentrada em escritórios, representado quase 60% da carteira de FII.

FIXX11 – Fundo criado no meio de 2013 para predominante comprar quotas de outros FII, bem como títulos de renda fixa ligados ao mercado imobiliário. O fundo tem como benchmarket o IFIX, tenta ser uma espécie de ETF de FII. Atualmente, o fundo possui 54% investido em FII, e 46% em LCIs (a percentagem em LCI vem diminuindo mês a mês desde o começo do fundo em junho). Sendo assim, o fundo está ainda bem líquido e pode aproveitar as quedas no mercado e criar valor para o quotista. O rendimento do último mês foi de R$ 0,67, o que dá um yield de 0,83% com a quota a R$80,00. O VP da quota no final de dezembro de 2013 era R$92,32, o que faz com que a cota seja negociada com um deságio de aproximadamente 13%, o que é interessante, principalmente porque metade do fundo é composto de títulos de renda fixa LCI. Os FII do fundo são concentrados em escritório, até porque ele tenta de certa forma imitar o IFIX que é muito concentrado em escritórios. O fundo possui uma taxa de administração de 0,4% que é razoável, não sendo tão elevada, apesar de não ser baixa, correspondendo a algo em torno de 7 a 10% do faturamento a depende do mês. O fundo possui uma liquidez reduzida, o que resulta em spred significativo Bid/Ask no book, o que pode ser algo negativo para se pensar em montar posições.

Avaliação: média/boa. O fundo tem uma taxa de administração não tão alta. Possui ainda muito dinheiro em renda fixa, o que pode proporcionar boas oportunidades de compra. Como aspectos negativos destaco a baixa liquidez, e a alta concentração em escritórios.

Risco: baixo/médio.  Os riscos não são tão altos por enquanto, pois quase metade do fundo está em renda fixa. Entretanto, como o fundo tenta espelhar o IFIX, os retornos tendem a ser parecidos com o IFIX.

 JSRE11 - Fundo criado para predominante comprar quotas de outros FII, bem como títulos de renda fixa ligados ao mercado imobiliário. O fundo atualmente, segundo último relatório de janeiro de 2014, possui 30% investindo em outros FII e 70% em Renda Fixa, com destaque para CRI responsável por 35%. O fundo vem diminuindo a exposição em FII gradativamente nos últimos meses.  Sendo assim, não seria errado falar que o fundo está com uma feição de fundo de papel. Interessante notar que em janeiro de 2014 o fundo reportou quase 500 mil de prejuízo com a venda de quotas de FII no mercado secundário. O rendimento em janeiro foi de R$ 7,76, o que corresponde a um yield de 0,85% com a quota em R$ 910,00. Em novembro e dezembro do ano passado o rendimento foi superior a R$10,00, o que daria um yield de mais de 1% am.  A cota possuía um valor patrimonial no final de janeiro de 2014 de R$ 1.050,00, sendo assim a quota é negociada com um deságio de aproximadamente 10%. A taxa de administração é de 1% do PL, o que apesar de ser inferior ao BCFF11B, é bastante alta, o que corresponde a algo em torno de 10% do resultado operacional do fundo.

Avaliação: boa. O fundo se transformou de um fundo de fundos prioritariamente para um fundo de papel. O yield do último mês não foi tão bom, apesar de não ser ruim, mas os de novembro e dezembro foram bons. Há desconto em relação ao VP, o que pode ser um indicativo de compra para quem se interessa por fundo de papel. As taxas são relativamente altas.

Risco: São os riscos atinentes a fundos de papéis e a renda fixa em geral. Comprando abaixo do VP, os riscos são bastante minimizados.

GVFF11 – Fundo não analisado por ausência completa de liquidez.

         Sei que muitos querem mesmo é post sobre os FII de escritórios. Devo fazer três post sobre os escritórios em sequência.

          Um abraço a todos! 

COMENTÁRIOS SOBRE FII - SHOPPING/RESIDENCIAL

           Olá colegas! Continuando a série de análise de FII, neste post falo sobre fundos voltados para  shoppings e residenciais. Os fundos de shopping escondem algumas armadilhas, por isso é necessário saber bem onde se está colocando o dinheiro. Os fundos residenciais no Brasil são inexistentes, ao contrário dos EUA onde existem variados REITs voltados para residências.

SHOPPINGS

HGBS11 – Fundo que detém participação em 8 shoppings em quatro estados diferentes com área bruta locável total de 360 mil m2 (a ABL própria do fundo é de 71 mil m2, podendo chegar a 108 mil m2 contando com a conversão das CRIs). É um fundo antigo com primeira emissão em 2006, sendo que já houve seis emissões no total.  Algumas participações são diretas, outras por meio de quotas de FII e outras por meio de CRI conversíveis. O fundo possui 9% alocado em RF (incluso CRI não conversíveis) e quotas de outros FII, e 91 por cento em participação efetiva nos shoppings, em FII ilíquidos e CRI conversíveis em empreendimentos imobiliários. Possui uma grande dispersão de locatários, sendo muito bem diversificado. Houve recentemente um problema judicial relativo aos CRIs conversíveis do shopping Goiabeiras localizado em Mato Grosso. Aparentemente, pode ter havido problemas  judiciais, tanto que houve penhora dos rendimentos dos CRIs. O fundo conseguiu que os rendimentos não seguissem penhorado, o que não comprometeu o fluxo de caixa por enquanto. Entretanto, os CRIs continuam penhorados e há risco jurídico relevante. Os CRIs do goiabeiras representam 10,97% do patrimônio líquido do fundo no final de janeiro de 2014. Há de se considerar que em 2012 o fundo permutou a sua participação no shopping Plaza Sul por participação no shopping Penha, mas o pagamento de aproximadamente de 64 milhões em 42 parcelas corrigidas pelo CDI. Portanto, o fundo vem atualmente distribuindo o “lucro” da operação de permuta. Essa distribuição tem data certa para acabar em julho de 2015, onde a última parcela será depositada. A administradora diz que está preparada para o fim desse pagamento, pois possui caixa acumulado (devido a retenção dos 5% do faturamento), há CRI conversíveis que quando convertidas em participação em shoppings renderão mais, e há projetos de expansão da ABL própria. Entretanto, é um risco, é uma espécie de RMG parcial, onde quase 20% do resultado operacional do fundo advêm do pagamento dessas parcelas que não recorrentes e tem data certa para acabar. Por isso, esse fundo apresenta alguns riscos. Há o problema de não ter havido crescimento de renda entre o ano 2012 e 2013, ficando o rendimento estável, sendo que os últimos rendimentos estão na faixa de R$ 13,70  o que gera um yield de  0,91% am com a quota no valor de R$ 1.500,00 (a quota chegou num pico de R$ 2.200 no começo de 2013, o que corresponde uma desvalorização de aproximadamente 32%). Seria um rendimento muito bom, se o fundo não apresentasse o problema do CRI goiabeiras, bem como a questão da distribuição dos lucros da operação de permuta de 2012. Se no resultado de 2013 considerarmos as receitas do fundo (106,89M) subtrairmos os lucros da operação de permuta (20,43M) e as despesas do fundo (16,86M) chega-se a um resultado operacional líquido, sem a distribuição de lucros, de 69,59M, o que daria uma média de distribuição mensal de R$ 10,79, muito inferior ao valor de R$ 13,70 que vem sendo distribuído (isso sem contar possíveis problemas com o shopping Goiabeiras).    A taxa de administração não é baixa correspondendo a 1,5% sobre o valor de mercado das quotas, no mês de janeiro correspondeu a quase 12% do faturamento do fundo (incluindo os 1,78M de distribuição de lucro, se não fossem incluído o percentual seria de inacreditáveis 23%). O valor patrimonial  da quota no final de janeiro de 2014, era de R$ 2.085,60, sendo assim a quota sendo negociada com um deságio de aproximadamente 30%, o que é significativo.  R$ 1.500,00 é

Avaliação: bom. O fundo é grande e diversificado, atualmente paga um ótimo yield com um grande desconto sobre o valor patrimonial. Entretanto, há riscos jurídicos e de continuidade da receita operacional.

Risco: médio. Há risco de perda de 10,97% do PL do fundo no caso CRI Goiabeiras (é muito difícil precisar o que pode acontecer), e há possibilidade real de queda de rendimentos a partir de julho de 2015.

WPLZ11B – Fundo adquiriu 30% do Shopping West Plaza localizado na zona oeste de São Paulo (Barra Funda, Perdizes e Pompéia). O Shopping possui 23 anos de idade, e recentemente sofreu uma revitalização para se manter competitivo. É voltado para as classes C e D.  Houve problemas com a prefeitura, o que fez  a cota despencar no ano de 2012. A renda real ficou muito longe da RMG, o que também fez que a cota se depreciasse.  Há diversas obras em andamento do Shopping (inclusive uma que está ligada a problemas estruturais de uma laje, o que não deixa de ser preocupante), o que é bom no médio prazo, entretanto faz com que o rendimento no curto prazo seja baixo. Há uma parcela significativa das receitas projetadas pela própria administradora  (5,1M) para bancar os custos da obra. A receita projetada para 2014, líquidas das despesas anteriormente mencionadas, é de 2,3M, o que daria um rendimento médio  de R$ 0,32 equivalendo a um yield de 0,56% am com quota a R$ 56,5 (necessário ressaltar que o fundo possui caixa de 1,5M e estou considerando que ele iria distribuir em 2014). Se projetarmos as receitas para 2015 (sem o provisionamento para reformas e sem considerar aumento por algum índice inflacionário) as receitas seriam de 7,4 M (não haveria mais caixa para distribuir em 2015), o que daria um resultado médio por cota de R$ 0.63 representando um yield de 1,1 am o que seria muito bom   Cota sendo negociada no seu fundo histórico. Além do mais, o shopping irá revitalizar o cinema e construir um teatro, o que impactará positivamente nas receitas.  A taxa de administração é de 0,25% sobre o PL, o que é razoável e em linha com outros fundos de shopping. Necessário ressaltar que com a nova administração da Alliansce a taxa de vacância diminuiu de 7/8% no começo de 2013 para cerca de 4% ao final de 2013, o que demonstra que está havendo melhora na gestão do shopping. Houve melhora também ao longo de 2013 (se comparado com os anos de 2011 e 2012) nas receitas do shopping, inclusive melhora nas receitas de aluguéis e grande incremento nas receitas de estacionamento. Fundo negociado com 40% de deságio em relação ao seu valor patrimonial, o que é algo que deve ser levado em conta.  Sendo assim, a preços atuais, e principalmente se cota for mais penalizada pode trazer bons pontos de entrada.

Avaliação: Média/Boa. Média, pois o shopping não é tão competitivo, principalmente se comparado com o Shopping Bourbon que fica nas redondezas. O imóvel já possui 23 anos, apresentou falhas aparentemente estruturais e está passando por inúmeras reformas. Boa, pois o fundo pode ser um “turnaround” e propiciar yields expressivos se tudo andar bem nos próximos dois anos com as reformas, com a diminuição da vacância e aumento do número de pessoas com a instalação da “arena palestra”. Se a quota for demasiadamente penalizada, pode apresentar bons pontos de entrada.

 Risco: médio/alto. O risco é médio, pois o fundo apresenta renda real, e a renda deve aumentar com a diminuição da vacância e reinauguração do cinema. O risco é alto, pois o fundo já apresentou problemas com a prefeitura, recentemente com questão aparentemente estrutural, e o shopping não é tão competitivo se comparado aos pares.

JRDM11B – Fundo adquiriu 40% do Shopping Jardim Sul localizado no Morumbi em São Paulo. Possui RMG até agosto de 2016, que vai variar de 8,5% aa até 9,1% aa. O fundo possui Renda Mínima Garantida até setembro de 2016, sendo que o valor vai de 8,5% no primeiro ano até 9,1% no segundo ano (rentabilidade calculada sobre a emissão de R$ 100,00) . A  RMG até setembro de 2014 é de R$ 0,73, o que dá um yield mensal de 0,94% e 11,3% aa com valor de quota a R$ 77,5. Entretanto, a renda real no  de janeiro de 2013 a outubro de 2013, segundo dados coletados dos relatórios da administradora, foi de R$ 5,2, o que dá uma média mensal de R$0,52.  Assim, a renda real é de aproximadamente 70% da renda real. O yield real é de 0,67% aa e 8% aa. O fundo ainda possui mais dois anos e meio de RMG, mas parece ser improvável que a RMG seja atingida. A quota é negociada com deságio de 22,5% sobre o valor de emissão. A situação não é como do Floripa Shopping, mas a renda real não é tão discrepante da RMG. Se a cota cair ainda mais, por exemplo a R$ 65,00 (yield real de 0,8% e yield de RMG de 1,1%) pode fornecer bons pontos de entrada. A taxa de administração é de 0,2% do PL do fundo, o que é razoável, variando de 3 a 5% do faturamento do fundo.  A liquidez do fundo não é muito bom, o que é um aspecto negativo, mas nada que impeça a abertura de posição.

Avaliação: Boa. O shopping é razoavelmente bom, a RMG é longa, e a renda real não é tão discrepante. Com maiores quedas, pode oferecer bons pontos de entrada.

Risco: Médio. O maior risco é a renda real não conseguir ficar muito perto da renda real e frustrar os interesses dos quotistas. Para evitar surpresas, basta fazer as contas com o yield real.

ABCP11 – Fundo detentor de 98,5% de shopping localizado em Santo Andre. Houve e expansão no Shopping em 2012 e a área total do empreendimento de 69.317 m2 mais um prédio comercial de ABL de 5.586m2, o que fez a renda distribuída melhorar. O rendimento anual, segundo informação do relatório de dezembro de 2013,   foi de R$ 0,691 o que corresponde a um yield anual de apenas 7% com o valor de quota a R$ 9,75. O fundo possui liquidez muito baixa, o que ocasiona grandes spreads BID/ASK .

Avaliação: médio. O yield é muito baixo, a liquidez é muito pequena, e o shopping não é tão diferenciado. Não vejo razão de abrir posição nesse fundo.

  Risco: Médio. Os riscos são o custo de oportunidade e a baixa liquidez.

PQDP11- Fundo criado para comprar 15% de participação  no Shopping Parque Dom Pedro em Campinas. A peculiaridade desse fundo é que outro FII é dono dos outros 85% do empreendimento, entretanto é um FII que não é negociado em bolsa e é controlado pela SONAE. O FII PQDP possui ainda mais 15% de participação no empreendimento já que é dono de quotas do fundo fechado. Portanto, a participação total do fundo é de 30% (15% diretamente e 15% indiretamente).  O shopping é imenso (185 mil m2 de área construída) e moderno, sendo bem diversificado. Talvez seja o melhor Shopping dentre os FII negociados em bolsa. O rendimento não é estável e isso é normal em shopping, pois há meses melhores e piores no comércio. De novembro de 2012 a  outubro de 2013 o fundo pagou R$ 116,56, o que dá uma média mensal de R$9,71 gerando um yield na cotação atual de R$ 1.235 de quase 0,79% e 9,5% de juros simples aa. Para fins de comparação o fundo distribuiu entre novembro de 2011 a outubro de 2012 aproximadamente R$ 101,65, assim o acréscimo de rendimento de 2012 para 2013 no período comparado foi de bons 15% (taxa de crescimento de dar inveja a muita empresa listada em bolsa).  Esse sempre, até pela qualidade do empreendimento, foi um fundo caro.  Entretanto, com a queda generalizada, o fundo começou a ter yields interessantes.  Assim, é possível dizer que a cota encontra-se um pouco sobreavaliada pelo yield pago em média. Possíveis quedas para valor de quota abaixo de R$ 1.200,00, podem proporcionar  bons pontos de entrada com yield de quase 10% aa. A taxa de vacância do shopping é bem baixa e corresponde a 3%. A taca de administração do FII é de 0,23% aa sobre o patrimônio total do fundo, o que não é alta e corresponde de 5 a 10% do faturamento mensal do fundo dependendo do mês.  O VP da quota é de aproximadamente R$ 1.916,00, sendo assim as quotas estão sendo negociadas com um substancial deságio de 35%.

Avaliação: boa/ótima. Shopping moderno, receitas crescentes, quota sendo negociada com um deságio significativo sobre o VP. Coloquei boa, pois o yield é um pouco inferior a média atual do mercado, entretanto a preço de quotas atuais o yield é bem razoável.

Risco: baixo. Não vejo riscos muito significativos. O maior risco é desaquecimento da economia, diminuição das vendas no shopping e por via de conseqüência diminuição dos rendimentos do fundo.

FLRP11B – Fundo adquiriu 38% do Floripa Shopping (entretanto houve diminuição da participação para 35,8%). Possuiu longa RMG de R$ 8,8 por quota até setembro de 2013  e  preço de imissão de R$ 1.000,00. Como o rendimento real ficou  aquém da RMG (sendo que atualmente o fundo não distribui rendimento há alguns meses, pois está provisionando para obras de melhoramento e de expansão da loja Renner, há previsão de que o fundo volte a pagar rendimento a partir de março deste ano), a quota caiu  55%, sendo negociada a patamares de R$ 450,00, o que demonstra que esse fundo destruiu valor aos quotistas iniciais. Isso mostra como pode ser arriscado confiar demais em RMG longas e divorciadas da real possibilidade do empreendimento (risco que pode existir no JRDM11B e em vários outros shoppings).  Há vários meses não há distribuição de lucros. As despesas são altas, mesmo sem o provisionamento, o que prejudica o resultado operacional do fundo. Há uma nova administradora no Shopping, o que pode fazer que a rentabilidade  e a gestão do shopping tenha um bom desenvolvimento, entretanto nos últimos seis meses tanto as receitas como a vacância se mantém em patamares semelhantes ao ano de 2010. Não é o melhor Shopping da cidade, mas está numa área de desenvolvimento da região. A quota vem sendo negociada com considerável deságio em relação ao seu Valor Patrimonial, sendo que o m2 , pelo valor atual da quota, de área construída vem sendo negociada a menos de R$ 1.000,00 o m2.  Conforme comunicado ao mercado da administradora do fundo lançado em janeiro de 2014, a previsão de geração de receita de todo shopping para o ano de 2014 é de quase 7M, sendo que a do fundo é de 2,65M. Não é uma geração de receita satisfatória para proporcionar rendimentos compatíveis com as perspectivas, não pelo menos em 2014. Fundo merece cautela.

Avaliação: médio. O Shopping não é o melhor da cidade. Além do mais, há meses não distribui rendimento, desde a emissão destruiu valor dos quotistas. As receitas não apresentam substancial aumento no ano de 2013 com a nova administradora. As taxas de administração e para o shopping são altas em relação ao faturamento do fundo. Creio que há opções de shopping melhores.

 Risco: médio/alto. O risco do shopping não performar razoavelmente bem mesmo no médio prazo não é pequeno. Creio que se alguém quer escolher um “turnaround” para shoppings o WPLZ11B é um melhor canditado.

 FIGS11 – Fundo constituído para a aquisição de 36,5% do Shopping Bonsucesso localizado em Guarulhos São Paulo com foco na classe C, e  36,5% do Shopping  Maia em Guarulhos também que deverá ser mais voltado as classes A e B e está sendo construído com previsão de término da obra em abril de 2014, porém há indícios de que a obra irá atrasar pelo menos seis meses. Portanto, a RMG deve ir até o final de 2018. O fundo possui RMG de R$ 0,83 por quatro anos contados do término da construção do Shopping Maia em Guarulhos.  É um fundo de desenvolvimento que pode oferecer bons retornos, mas contém evidentes riscos, pois não se tem ideia se a renda real ficará próxima da RMG. A quota chegou a ser negociada a R$ 67,00 ( yield de quase 15% aa, o que é muito expressivo) e atualmente a quota é negociada a R$74,00 (1,1% am e 13,4% aa). É um FII com riscos acentuados, mas pode oferecer retornos altos, principalmente se a quota cair para patamares cada vez menores. Não consegui checar de onde sai o pagamento da RMG, se há alguma conta vinculada já com o numerário depositado ou não. A depender do desenvolvimento do FII, há o risco de não se ter dinheiro para pagar a RMG  até o final de 2018. A liquidez do fundo é razoável.

Avaliação: Médio. Difícil avaliar um fundo que possui período de maturação tão longo. O fato objetivo é que quanto menor o valor da quota, a margem de segurança aumenta.

Risco:  Alto. O prazo de maturação é longo, não há nenhuma informação sobre renda real (até porque um shopping ainda está em construção), e pode haver problemas até mesmo com o pagamento da RMG.

  FVPQ11  - O fundo é proprietário de 100% do empreendimento Via Parque Shopping localizado na Barra da Tijuca no Rio de Janeiro. Possui pouquíssimas informações no site da administradora. Além do mais, a liquidez é inexistente, basta ver o Book de ofertas onde há uma ordem de venda a R$ 200,00 e outra por R$ 100,00. Devido à falta de informações, liquidez, e fundos de shopping perfomando, não vejo motivos para iniciar posição nesse fundo.

 MSHP11  - O fundo é proprietário de 40% do Mais Shopping Largo 13 localizado no bairro Santo Amaro na cidade de São Paulo. O foco do empreendimento é a classe C, sendo dito por muitos que é um “camelódromo de luxo”. O fundo foi lançado em 2010 por R$ 1.000,00, chegou a ser negociado a R$ 1.150,00 e hoje a quota gira em torno de R$ 450,00 (55% de desvalorização em relação ao preço de emissão e 60% em relação ao topo). Sendo assim, houve destruição de valor para os quotistas. Segundo relatório do Bradesco, administradora do Fundo, o rendimento entre 2011 a 2013 apresenta discreta melhora.  A média de distribuição dos últimos 12 meses foi de aproximadamente R$ 3,50 o que dá um yield de 0,78% am. A vacância do shopping está em 9%. A quota a preços atuais pode começar a oferecer pontos de entrada. A liquidez do fundo não é boa, o que pode ser impeditivo de montar posições.

Avaliação: média. FII que destruiu valor para quem comprou desde a emissão. O Shopping em si não parece ser tão bom.  Nos preços atuais, pode começar a ser uma opção, pois o yield já começa a rondar a casa dos 10% aa. Nos relatórios do fundo, não há uma clara tendência de melhora nas receitas e na distribuição, o que é ruim, pois o bom de fundos de tijolo é o rendimento crescente para ser um hedge razoável contra a inflação.

Risco: médio. O fundo não saiu muito do lugar desde 2011 no que toca as receitas e distribuição de rendimentos. Quem comprou cotas na emissão e não se desfez a tempo amargou prejuízos de mais de 50%. A liquidez também é um risco e um problema de se iniciar posição nesse fundo.

RBGS11  - Fundo constituído para adquirir 44% do Parque Shopping Sulacap localizado na zona oeste no Rio de Janeiro. O Shopping estava em construção e foi entregue em outubro de 2013. Aparentemente, segundo relatos, o Shopping é pequeno e tem foco nas classes C e D. Está localizado numa zona de importante ligação entre diversos bairros. O fundo possui RMG de três anos após a finalização da obra, ou seja até outubro de 2016, de 85% do CDI.  Segundo relatório do mês de dezembro a renda real foi de R$ 0,24 por quota, o que dá um yield real de 0,36% am com quota a R$ 66,5 (já houve 35% de desvalorização do preço de emissão). Há relatos de que ainda há muitas lojas para inaugurar, inclusive o cinema, o que irá impactar positivamente no resultado operacional do fundo. Ainda há muitas incertezas sobre a renda real do fundo. Sendo assim, talvez seja interessante aguardar mais alguns meses para saber se a diferença entre a RMG e a renda real é muito grande ou não, e se há alguma perspectiva da renda real atingir a RMG em outubro de 2016. Porém, o fundo começa a apresentar grande desconto em relação ao preço de emissão, se a renda real melhorar significativamente a preços atuais pode vir a ser um negócio interessante. A liquidez do fundo é razoável, não sendo um problema para montagem de posições.

Avaliação: Médio/Bom. FII que se desvalorizou muito desde a emissão. O Shopping aparentemente pelas fotos do empreendimento parece ser muito bem feto.  Há RMG longa até outubro de 2016, entretanto ainda é cedo para saber em qual patamar está a renda real, pois o shopping ainda possui muitas lojas para inaugurar. A depender da renda real, e se o preço da quota continuar caindo, pode vir a oferecer bons pontos de entrada.

Risco: médio/alto.  A renda real pode ser muito inferior a RMG, o que pode ir ocasionando a destruição de valor para os quotistas nos próximos anos. Quem comprou a R$ 100,00 na emissão já sentiu isso. Fundo a ser monitorado nos próximos meses para saber qual é o real patamar da renda real, e até onde ela pode chegar em outubro de 2016.

 SHPH11   - O fundo foi criado para adquirir 25% do shopping Higienópolis. O Shopping tem perfil para atender a classe A, e é muito bonito (eu mesmo já estive no shopping e posso confirmar que o shopping é muito bonito).  É um FII antigo, e apresenta uma valorização histórica muito grande, já que a cota foi emitida a R$ 100,00 há 13 anos atrás e hoje o preço da mesma gira em torno de R$ 540,00.  A média de distribuição de rendimento dos últimos 12 meses foi de R$ 3.05, o que dá um yield de apenas 0.56% am. A liquidez do fundo é baixa, o que de certa maneira é um impeditivo para se montar posições.

Avaliação: média/ótima. Ótima já que o shopping é referência na cidade de São Paulo, e não possui qualquer problema aparente. Média já que se paga caro (como se fosse uma AMBEV dos shoppings) por essa qualidade, com yield próximo do que a poupança paga.

Risco: baixo/alto. O risco é baixo, pois o fundo está performando e nada sugere que no médio prazo isso não esteja ocorrendo. Alto, pois o custo de oportunidade de possuir quotas desse fundo a preços atuais é muito alto, principalmente se comparado a  outros fundos imobiliários.

RCCS11 – Fundo não analisado, pois foi aprovado em Assembléia a venda do único imóvel do fundo e devolução para os quotistas. Fato interessante é que o fundo foi lançado em 2010 pelo preço de R$ 1.000,00 a quota e vai ser vendido por R$ 880,00 a quota. Ou seja, depois de uma grande valorização imobiliária entre os anos de 2010 a 2012, o fundo vai ser vendido por menos. Isso mostra que compraram o imóvel a valores muito altos na época. Portanto, toda atenção é pouca em IPO. De preferência, mantenham-se afastados delas.

MSLF11B – Fundo não analisado por ausência completa de liquidez.

ANCR11B –  Fundo não analisado por liquidez insatisfatória

 CSHP11B  -  Fundo não analisado por liquidez insatisfatória

GWIR11 - Fundo não analisado por liquidez insatisfatória

SCPF11 - Fundo não analisado por ausência completa de liquidez.

RESIDENCIAIS

JPPC11 – Fundo não analisado por ausência completa de liquidez

KNRE11 – Fundo constituído para captar dinheiro para desenvolver áreas residenciais com prazo de duração de sete anos e com amortizações parciais.  Liquidez baixíssima, taxa de administração alta (2% do PL), mais taxa de performarce. Não vejo motivos de montar posição nesse FII  

PABY11 - Fundo não analisado por ausência completa de liquidez

RBDS11 – Fundo com  pouquíssima liquidez. Sendo assim, não houve análise do mesmo, pois sem liquidez não se pode montar posição, sendo ainda arriscado montar posição, pois os spreads podem ser altíssimos para se vender as quotas.

 RBAG11 – Fundo foi completamente amortizado, e não há mais negociações no mercado secundiário     

RBPD11  - O fundo possui pouca liquidez, e está amortizando, logo a quota tende a zero. Sendo assim, posicionamento nesse tipo de fundo requer comprar quotas abaixo do valor patrimonial (sempre tendo em mente que o VP pode alterar-se e uma compra feita abaixo do VP, pode-se transformar numa compra acima do VP). Fundos desse tipo são como renda fixa, e não se encaixam no perfil de geração de fluxo de caixa mensal para períodos maiores de tempo.

RBPR11 – O fundo, também com caráter de desenvolver imóveis residenciais, termina a amortização, segundo administradora, em maio de 2014. A liquidez do fundo é muito baixa. Sendo assim, não há motivos para se montar posição nesse fundo, especialmente agora, a não ser que haja compras com relativo deságio em relação ao VP, o que é muito difícil de acontecer. 

              Querem saber quem é o Soulsurfer? Estou aí no palco cantando junto com o vocalista do Pennywise, num dos shows mais irados que eu já fui (Belly up - Dezembro de 2013 - Solana Beach-Califórnia)

Abraço a todos!