domingo, 4 de maio de 2014

FII - MINHA CARTEIRA, MEUS "ERROS" E MEU OBJETIVO COM FII

          Olá amigos! Alguns colegas há um tempo perguntaram sobre minha carteira de FII.  Neste artigo abordo a minha carteira de FII. Porém, quis ir um pouco além e vou falar sobre os meus erros bem como minha evolução enquanto investidor. Não vou esmiuçar cada FII na minha carteira, até porque já o fiz em outros posts. Além do mais, o site do Tetzner  está cada vez mais detalhista sobre discussões de carteiras, FII, etc. Logo, leia alguns artigos aqui, e aprofunde o conhecimento sobre FII específicos lá.

MINHA CARTEIRA

          Esta é minha carteira atual de FII:



Muitos devem reconhecer que essa é uma ferramenta do site Bastter. Esse final de semana vi algumas aulas sobre Excel na internet, comecei a mexer na planilha do ADP, e espero que em algum tempo eu consiga trabalhar melhor com esse programa. Por enquanto, tenho dificuldades, então utilizo a ferramenta disponibilizada pelo site Bastter gratuitamente. Aqui vai um comentário pessoal: eu creio que podemos aproveitar muitas coisas das mais diversas pessoas com as mais diversas opiniões. Não creio que devemos simplesmente não escutar alguém falando sobre um problema X, se não concordamos com as respostas dessa pessoa para um problema Y. Discordância sobre um tópico, não quer dizer discordância sobre tudo. Quanto mais formos abertos a ouvir idéias de diferentes matizes, mas fácil evoluiremos, principalmente num assunto técnico como finanças pessoais. Por isso, fica aqui público o meu elogio as diversas ferramentas disponibilizadas pelo site Bastter.


Nesta tabela não só está o percentual atual da minha carteira, como o percentual que entendo mais adequado. Para matar a curiosidade do pessoal, e eu também tenho essa curiosidade (como gostaria de saber os PM do Tetzner), coloquei os meus Preços Médios de compra. A primeira observação a ser feita, é se somar todos os percentuais pretendidos não irá fechar 100% (está em 98%). Além do mais, há três fundos que pretendo vender, e a alocação projetada neles deveria ser 0%. Eu ainda não decidi quais novos fundos irei comprar, e quais serão as novas alocações, mas o resultado final não vai ser muito diferente da tabela. Além do mais, amigos não há a necessidade ser tão minucioso na alocação entre fundos. Uma alocação de 6% em SDIL, ao invés de 7% não irá fazer muita diferença. A carteira não precisa estar precisamente dividida, o que ela deve ser é equilibrada.

E minha carteira é equilibrada? Eu acho que sim, principalmente nos meus objetivos de percentuais. O setor de escritório deverá ficar com algo em torno de 35%, o que é razoável. Pretendo ter alocações em variados setores, o que condiz com a minha estratégia de investimento delineada no artigo http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/02/como-estruturar-uma-carteira-de-fii.html


MEUS “ERROS” NA ESCOLHA DOS FII


Se olharem o meu post http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/04/fii-meu-rating-pessoal-dos-fundos.html, irão notar que há alguns fundos que possuo não  tão bem classificados. Isso se deve ao meu amadurecimento enquanto investidor. Há 10 meses, alguns fundos faziam sentido, hoje não mais. Atualmente, possuo três fundos que me trazem alguma “preocupação”: CEOC, THRA (nem tanto pela RMG, mas pelo fato do fundo ser muito pequeno) e BMLC (fundo pequeno também, e o HGRE possui participação no principal empreendimento do fundo, isso faz com que não haja muito sentido em possuir o fundo).

O que você vai fazer Soulsurfer? Estou decidindo ainda. Eu tinha outro fundo que não estava gostando mais o FVBI. Mês passado vendi com prejuízo contábil. Minha primeira venda com prejuízo, foi um pouco triste, mas creio que faz parte do aprendizado. Com o mesmo dinheiro comprei RNGO e EDGA que são fundos muito melhores, maiores e estáveis. Creio, apesar do prejuízo, que fiz uma boa troca, pois a tendência do FVBI é piora nos rendimentos no segundo semestre, enquanto nos dois fundos citados a tendência é de melhora. Logo, apesar do prejuízo contábil, minha renda vai na verdade se manter, o que não aconteceria se eu mantivesse o FVBI em carteira.

E o CEOC? Bom, meu prejuízo é razoável no fundo. Não tenho tanto dinheiro nele, mas como podem ver o meu PM é relativamente alto (estamos juntos nessa, guardião). Eu resolvi aguardar. Vamos ver se aluga, se a cota reage ou não. Entretanto, se a cota reagir a patamares interessantes, não tenho a menor dúvida que irei realizar prejuízo e comprar outros fundos com o dinheiro.

Em qualquer caso, minha participação nesses três fundos é relativamente pequena. Como meu capital alocado em FII ainda é pequeno, a participação desses fundos irá ficar cada vez menor, pois não pretendo aportar novo dinheiro nestes três fundos. Soulsurfer, não te agonia ter vendido com prejuízo um fundo ou ter fundos que você não considera tão bons? Não, colega. Tudo na vida é um aprendizado. Algo tão específico e diferente como finanças com certeza é  aprendizado ainda mais complexo. É preciso adquirir experiência, cometer alguns equívocos por si próprio, pois é muito diferente ler o que fazer num livro e realmente apertar o botão de compra e vende no mundo real. Ainda bem que eventuais erros foram pequenos, e em absolutamente nada afetam o meu patrimônio, bem como os meus resultados.


O QUE EU QUERO DA MINHA CARTEIRA DE FII


Colegas, eu quero dinheiro no bolso da minha carteira de FII. Quem não quer? Entretanto, um ativo gerador de fluxo de caixa mensal e isento de IR como os FII, ou os REITs americanos, não existe no mercado nacional.  Quando comecei com os FII, tinha em mente um target de 8 a 10% de yield anual. Por que 8%, Soulsurfer? Pois um rendimento como esse líquido  seria maior do que a mais otimista possibilidade de um aluguel residencial de 0,6% am (sabemos que os aluguéis residenciais  brutos atualmente ficam em torno de 0,3/0,4% am bruto. Se retirar 10% de alguma imobiliária, mas os 27,5% de IR, aí os números ficam muito baixos). Como os fundos brasileiros não se alavancam, o que eu pretendi mostrar na minha série sobre REITs (http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/04/reits-um-estudo-sobre-suas_5549.html), ter um FII é muito parecido com ter um imóvel, logo yields de 8% aa são muito interessantes.

A ideia dos 10%  é algo que coloquei como uma meta ousada, pois seria muito difícil obter, até porque comecei a investir numa época onde fundos sólidos pagavam muito menos do que isso. Se conseguisse 10% ao ano isento de IR, e ainda com a possibilidade desse rendimento ser sempre corrigido anualmente pela inflação, não falo nem da possibilidade de ganhos reais no rendimento, o meu objetivo estaria mais do que cumprido.

Para minha grata surpresa, resolvi checar como estava o yield da minha carteira, e no mês de março a carteira apresentava um yield de incríveis (pelo menos na minha percepção) 10.13%. Como possuo fundos com distribuição irregular (FIIP, MAXR e RBRD) tive que estimar uma média mensal, essa estimativa me deu um retorno de 10.13% sobre o valor investido em FII. Se os FII continuarem providenciando yields assim até o final de 2016 (data em que pretendo talvez terminar a minha segunda série de grandes aportes, eu estou ainda na minha primeira série de grandes aportes com algo em torno de 35% aportado, ainda falta 65% para acabar essa primeira série), o meu objetivo com FII estará mais do que cumprido.

Soulsurfer, e se a coisa ficar preta, a Dilma vencer, o Brasil perder o investment grade, etc, e os FII despencarem como eles ensaiaram uma queda livre em fevereiro deste ano?Ora, aí eu apenas me alegrarei, pois talvez consiga um yield para carteira de 11/11,5%, aí o objetivo estará absurdamente cumprido, e o meu fluxo de caixa será muito maior do que eu imaginava no melhor cenário.


A SEGURANÇA DO FLUXO DE CAIXA DA MINHA CARTEIRA


Colegas, eu quero IF (ainda vou escrever sobre esse tema), e creio que eu já a tenho.  Nessa posição, eu preciso de um fluxo de caixa que seja previsível e constante. Logo, podem ter pessoas com carteiras com yields superiores, seja pela existência de fundos mais arriscados, seja pela compra certeira nos momentos de baixa. Para mim não importa. O que importa é que o meu objetivo financeiro seja atingido. A esmagadora maioria do fluxo de dinheiro da minha carteira vem de fundos extremamente sólidos com contratos bem longos (EX: AEFI, FCFL, RBRD, MAXR, FIIP, XPCM, etc) ou de fundos extremamente diversificados e competitivos (HGRE, BRCR, HGLG). Logo, 80/90% do fluxo de minha carteira ou vem de fundos com contratos muito longos ou de fundos que podem sofrer com aumento de vacância, mas são grandes e diversificados, o que pode mitigar os efeitos de uma eventual vacância prolongada, ou qualquer outro evento específico (estimo esse percentual para a minha alocação ideal).

Portanto, minha carteira é voltada para a geração de um fluxo de caixa que possa se manter estável e acompanhar a inflação. Eventuais problemas em algum fundo podem ser absorvidos sem muitos problemas, com uma diminuição pequena do meu fluxo, o que com certeza não acarretaria problemas, pois pretendo que a minha renda passiva seja muito superior às minhas despesas.

É isso, colegas. Não tem nada demais na minha carteira. Meus PM não são espetaculares, tenho certeza que muitos colegas possuem PM melhores. Entretanto, eu sei muito bem o que eu quero com a minha carteira, porque tenho esses fundos, por quais motivos  quero vender os três fundos mais “problemáticos”, e ,mais importante, qual é o papel dos Fundos Imobiliários na minha carteira de investimentos, bem como na minha vida financeira. Apesar de ter pouco tempo operando diretamente, sinto que apesar dos erros evolui como investidor, tanto que durmo tranquilamente e não penso nos preços dos meus FII (e nem das minhas ações), levando a crer que eu passei no principal teste de investimento: o teste do travesseiro (se você ao colocar a cabeça no travesseiro e estiver pensando em Stop  Loss, é porque há algo errado com os seus investimentos e com a sua forma de investir).

Valeu amigos, até a próxima!

43 comentários:

  1. Você não fica preocupado em investir em fundos multi-empreendimentos ? É tradicional neles haver de tempos em tempos, chamada de capital o que força o investidor a participar e investir no momento em que os gestores do fundo querem e não no momento que você quer, sob o risco de não o fazê-lo, ser diluído nos rendimentos.

    Eu estou pensando e talvez cada vez mais eu escolha FIIs mono-empreendimento como o XPCM, pois a tal chamada de capital não irá existir, já que o fundo foi criado só para o empreendimento em si. Não estou dizendo que fundos mono são superiores, mas me preocupa este aumento de capital que os fundos fazem, que obrigam a gente a colocar dinheiro a mais do que queríamos para não ter a participação diluída e com isto menores rendimentos ao longo do tempo.
    O ano de 2012 foi o último ano da farra das subscrições. Em 2013 acho que nenhum fundo se atreveu a levar a idéia adiante pois o mercado está zicado e agora em 2014 também não vejo ninguém fazendo isto. Ainda bem.

    Lembro que BCFF era o melhor fundo em 2012, mas fez uma chamada de capital monstro no valor de uns R$ 200.000.000, e depois disso o fundo nunca mais foi o mesmo. Hoje nem consta mais nos top 10.

    Os administradores de FII adoram aumento de capital sob a justificativa de ter mais caixa para comprar mais imóveis e gerar mais lucro ao acionista. O que eu acho é que isto por outro lado faz com que o pagto a eles, seja pelo valor total do fundo (incluíndo imóveis e caixa) e não só pelos imóveis. Ou seja, eles ganham mesmo com o nosso dinheiro parado aguardando ser investido.

    Por último, olho aberto na possibilidade do governo taxar os rendimentos. Se o fizerem, o mercado de FII que já tá uma josta, afunda de vez e muitos de nós,vão levar anos para voltar ao PM. Por isto, é importante não ter só FII na carteira, tem que ter ações, ouro, dólar,etc.
    Já até dei um toque pro Guardião sobre isto.

    Lambida do Poney !

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    1. Olá Poney!
      Você tem razão nos seus temores. Também pensava assim, e ainda acho que há certa razão.
      Entretanto, eu vejo fundos que crescem de tamanho como algo bom para o quotista no médio prazo. Foi muito bom para os REITs com crescimento do fluxo de caixa de forma real nos últimos 30 anos.
      Você tem razão que envolve riscos de diluição, sem o retorno para o quotista diluído. É um trade-off, como tudo na economia e talvez na vida.

      Eu acho que os FII ainda vão amadurecer, inclusive as administrações. Tendo a crer que os FII vão se profissionalizar cada vez mais. Por isso, gosto de ter esses fundos em minha carteira. Porém, fundos passivos com ótimos imóveis também fazem parte (EDGA, RNGO, XPCM, etc).

      Sobre a tributação, escrevi um artigo em abril FII-VAMOS DE ALL IN? Escrevo sobre o tema, se interessar dá uma olhada. Concordo que devemos ter uma boa diversificação entre ativos, quero ter uma alocação ótima de FII entre 25/30% da minha carteira.

      Abraço!

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    2. Fale um pouco mais sobre o EDGA: yield, vp, etc. Abraços, soul.

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    3. Olá, colega!
      Se você olhar nas minhas postagens sobre análise tem uma análise resumida dele.
      Ele diminuiu bem a vacância, e projeta uma renda de R$ 0,73-0,75. O yield de mais de 0,9% am, o que é muito bom, na minha opinião.
      Eu creio que há um desconto de uns 25% sobre o VP, mas tem que confirmar se é um pouco mais ou um pouco menos.

      Abraço!

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  2. Rachel Sheherazade S24 de maio de 2014 17:39

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    1. Opa, que isso companheira?
      Assim, a mulher me aperta aqui em casa! hehe

      Abraço!

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  3. Esse é um post de imprimir e colar na parede. Excepcional em diversos aspectos, abordou muito bem diversas temáticas, como: a importância de não excluir opiniões dos outros por serem contrárias as nossa (que ocorre seguido neste meio), a importância de estar satisfeito com a própria carteira, independente da carteira dos outros, a importância de ter objetivos focados em si mesmo, e não nos outros...
    Muito bom mesmo! Parabéns!

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    1. Olá Gaucho!
      Obrigado pelas palavras!

      Abraço!

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  4. Parabéns Soulsurfer. Difícil não sentir inveja quando você diz que atingiu a IF. Mas achei mesmo interessante foi seu comentário outro dia de que havia realizado negócios imobiliários lucrativos. Isso revela uma faceta bastante agressiva do seu perfil de investidor. E aí, pretende continuar com tais negócios? E qual a leitura que você faz do risco de bolha? O tema daria até para um post hein?

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    1. Olá Paris,
      Olha, com certeza eu posso acumular muito mais ainda, mas a questão que sempre me coloco é se preciso realmente. Quanto dinheiro vale anos de vida? Veja, minha vida é muito boa, mas será que eu não poderia expandir ainda mais meus conhecimentos, minhas histórias, etc? Por isso, falo da IF, pois penso em dar alguns passos rumo ao desconhecido.

      Olha, eu cheguei a jogar poker. Tem um amigão meu que é profissional de ir jogar mundial em Vegas. No poker dizem que há um estilo de jogador chamado Tight Agressivo. Um jogador tight é aquele que costuma ser muito seguro, e jogar poucas mãos. Um jogador agressivo é aquele que vai para cima mesmo. Um Tight agressivo seria aquele que joga poucas mãos de maneira agressiva.
      Eu, como deixei claro na postagem, tenho uma feição mais conservadora. Entretanto, se há possibilidade de negócio com lucros interessantes, e se é algo que eu compreendo muito bem os riscos e tenho conhecimento técnico (algo que não possuo em ações ou FII, o meu conhecimento é amador), eu não tenho medo de ser agressivo.
      Por isso, procuro em investimentos ser Tight Agressivo.

      Olha, eu não sei muito o que dizer sobre a suposta bolha. Assusta ver os preços de imóveis residenciais, principalmente se a gente comparar com imóveis em países desenvolvidos. Parece-me que há sim uma distorção. O que vai acontecer, eu realmente não sei.

      No mercado de FII eu acho que se havia bolha, desinflou, basta ver os grandes descontos no VP. As pessoas falam, mas o VP pode cair. É claro que pode, mas se já há desconto, quer dizer que a segurança da compra aumentou.

      O tema poderia dar um post, mas eu tenho certas reservas de falar sobre o tema. Talvez eu possa falar de maneira genérica. Vamos ver.

      Abraço Paris!

      obs: você ainda não me respondeu sobre o seu nickname! hehe

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    2. Não sirvo para jogar poker: sou um bad maniac loose agressive.

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    3. Troll, agressivo e imprevisível. É uma forma de se jogar também eheh

      Abraço!

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  5. Que aconteceu com o PRSV e qual o yield atual do HGLG ? Abraço, surf.

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    1. Olá amigo,
      O PRSV é um fundo que está sendo muito castigado (chegou a quase R$800,00).
      O desconto no VP está imenso, bem como o yield potencial. Por isso, apesar do prédio não ser uma maravilha, penso em comprá-lo, mas ainda estou pensando a respeito.

      O HGLG está distribuindo lucro imobiliário. A renda no segundo semestre ninguém sabe ao certo. Deve vir entre R$8,7 e 9,00.

      Abraço!

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  6. Obrigado por compartilha Soul, este post foi a cereja do bolo, show de bola!

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    1. ObrigadoUB!
      Post dedicado a você que me pediu para falar sobre minha carteira.
      Vi a sua carteira, necessário um pouco de cuidado com uma concentração tão grande em RMG, hein.

      Grande abraço, amigo!

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    2. hehe, valeu!
      minha carteira é uma bomba prestes a explodir, mas vou melhorar aquele troço lá, ja comecei pelo VLOL.
      Abraço

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  7. Conforme comentado e elogiado pelos demais colegas, excelente postagem. Alias, mais uma, como de costume.
    Parabéns pelo blog!

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    1. Obrigado, Dividendos.
      Vindo de um blogueiro que o pessoal respeita, apenas torna os elogios mais bacanas ainda.

      Uma pergunta, já deve ter respondido, como seu nível de fluxo de caixa você pensa em IF, ou é feliz com a sua atividade, e o fluxo de dinheiro é apenas um "plus"?

      Abraço!

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    2. Obrigado pelas palavras.
      Penso sim na IF, mas gosto do que faço e o meu fluxo de caixa ainda nao eh suficiente.
      Sigo acumulando.

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    3. Se gosta do que faz, e ainda não é suficiente, com certeza melhor seguir acumulando.

      Abraço, colega!

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  8. Grande SoulSurfer.

    Bela carteira. Estamos mesmo com PM elevado no CEOC. Nesse final de semana li qualquer coisa que a torre leste inteira do CEOC está sendo preparada para receber um grande para locar, vamos ver se é verdade e qual valor do aluguel. Para quem ainda não entrou, se essa notícia for real, talvez no patamar de sessenta e poucos reais seja um risco interessante.

    Se é verdade ou não ainda não sei, mas de qualquer forma me deu uma ponta de esperança.

    Com relação a ver a carteira de alguém é sempre muito bom mesmo para nos fazer refletir sobre a nossa própria. Tenho uma visão um pouco diferente de você sobre o percentual ideal para escritórios. Claro que são os FIIs mais numerosos no mercado, e dominam a minha carteira também. Mas decidi que não os compro mais, salvo raras exceções ou preços muito convidativos. Estou no momento mais apaixonado com os de logística e com os educacionais, e nessa linha gosto e tenho os mesmos que você : SDIL, HGLG, AEFI, FCFL. Estou flertando com o AGCX também, mais no intuito de diversificação.

    Você não possui interesse em FII de papel, isso é bem claro para mim nos seus textos, apesar de não ser explícito. Algum comentário a respeito?

    Abraços e nessa semana divulgarei minha atualização da carteira e seu comentário seria muito bem vindo. Abraços

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    1. Soul, onde leu "torre leste" entenda "torre sul".

      Referencia : Sisalama

      http://tetzner.wordpress.com/2012/10/20/lc-bm-ceo-cyrela-commercial-properties-fii-ceoc11b/comment-page-8/#comment-80063

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    2. Eu li a notícia do "Sislama". Vamos torcer.
      Olha, eu pensaria em comprar CEOC a 62,xx, o problema é CEOC a 87,xx. Entretanto, faz parte.

      Eu sei que está pensando assim em relação a escritórios, não vejo problemas possuir esse setor se os fundos são bons. Podem vir a sofrer, mas se os alugueis são competitivos os imóveis bons, eu creio que o risco é menor.

      Também gosto dos de Educação e logística/varejo, por isso que tenho alocações mais fortes neles.

      Sobre papel, é aquilo, uma renda fixa que distribui a inflação. Teoricamente não posso pegar toda renda deles e viver com esse dinheiro, assim como não posso fazer isso com uma LCI. Logo, esses fundos realmente não entram no meu planejamento de longo prazo para geração de fluxo de caixa. Entretanto, é apenas minha visão para os meus objetivos.

      Além do mais, como eu procurei mostrar na série de REITs, não tem sentido essa diferença minúscula entre yields de fundos de tijolo e de papel que atualmente existe nos FII.
      Entretanto, se tiver fundos estáveis e bons como XPGA, FEXC, VTRA, com um belo desconto sobre o VP, quem sabe.

      Abraço guardião!

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  9. Suas postagens sobre FII são sensacionais. Continue com o ótimo trabalho.
    Abraços

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  10. Este comentário foi removido pelo autor.

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  11. Soul, deixo meu encômio acerca da importância em enriquecer a esfera com análises tais qual a que nos apresenta.

    Saudações cordiais.

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    1. Grato, colega!
      Sempre com o domínio do nosso vernáculo hein?
      O Idiota vem do famoso livro de dostoievski?

      Abraço!

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    2. Esforço-me, nobre surfista anímico. Em nada se compara, contudo, ao ínclito V., que sobejamente articula os vocábulos com garbo e distinção.

      O idiota advém de minha condição mental mesmo. Nunca do gênio russo e muito menos do príncipe.

      Curvo-me perante a nobreza de seu espírito.

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    3. Tinha que te apresentar a um amigo meu que adora usar o nosso vernáculo com tanta maestria!
      Abraço!

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  12. Como sempre, um ótimo post, Soulsurfer!

    Da lista acima, só não tenho 5 (KNRI, PQDP, NSLU, TRNT e THRA), mas ainda continuo observando os 4 primeiros!

    Aproveitando, qual a sua opinião a respeito das vendas realizadas pelo HGRE nos últimos meses?

    Abraço!

    Falcaoinvestimentos

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    1. Olá Falcão!
      Não tenho KNRI, PQDP e TRNT. Estudo a aquisição desses fundos.

      Olha, ainda vou escrever sobre isso, o VP é sim um indicador muito importante. Se o seu preço em HGRE é abaixo do VP, ou muito abaixo, essas vendas são a concretização de compras abaixo do VP. Além do mais, o fundo está vendendo participações pequenas, com grande lucro imobiliário. Eu vejo com bons olhos.
      Quando analisei o HGRE pela primeira vez, uma das coisas que me chamava atenção era a data da compra (entre 2008 e 2010) de vários imóveis. Isso poderia proporcionar grandes lucros imobiliários, dito e feito. Um fundo como KNRI, com compras entre 2012-2013, não tem essa "carta na manga".

      Vamos ver como o HGRE vai alocar esses recursos, como vai ficar a questão do Paulista Star, etc. A níveis atuais, o yield é superior a 10%, que para um fundo como ele considero extremamente razoável.

      Abraço!

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    2. Soulsurfer,

      Meu PM está abaixo do VP e não tenho do que reclamar da administração desse FII. Ao contrário, o gestor está demonstrando bastante habilidade em vender pequenas participações com alto lucro para o fundo.

      Ficarei mais feliz com uma notícia de compra de um ativo com caprate elevado. Continuo de olho e, se tiver oportunidade, aumentarei a participação nesse fundo!

      PS: aguardo sua participação no hangout do blog do Tetzner, hein!

      Abraço!

      Falcaoinvestimentos

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    3. Somos dois então:)

      Tentei participar, mas acho que a bancada já estava cheia e acabei bloqueado.

      Quem sabe numa nova oportunidade.

      Abraço!

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  13. Este comentário foi removido pelo autor.

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  14. Fala, soulsurfer,

    que bom q vc tem o XPCM11, é o único q eu tenho!!!!! kkkkkkk

    Rapaz, o prejuízo faz parte e creio que vc já sabe disso. Até hj ninguém conseguiu "brincar" de finanças sem tomar algum prejuízo. É muita volatilidade.
    E por mais análises que façamos, nossa incapacidade de prever o futuro faz muita diferença. Algum evento pode ocorrer de repente e tudo mudar. Uma canetada do governo que, por ex, taxaria os aluguéis vai derrubar o preço de todos os FII.

    Isso está completamente fora do nosso alcance.

    Mas a grande sacada do mercado financeiro é sempre olhando pro lado q não queremos que ocorra. E se der errado? Isso aliado a uma boa gestão de patrimônio é mais do que suficiente para que o investidor seja bem sucedido no mercado. Se, é óbvio, os ativos q ele escolhe cresçam. De nada adianta fazer gestão de patrimônio adequada e montar uma carteira como a Queda Livre..... rs

    No livro do Damodaran tem um exemplo interessante sobre crescimento de REIT, depois vou ver se coloco o texto lá no blog.

    No mais, foi exatamente o q vc falou: fazer com o próprio dinheiro é uma história bem diferente do "paper-trade".

    []s!

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    1. Concordo, Di Marcinho.
      Se você é superavitário, relativamente frugal , escolhe ativos razoáveis pela métrica fundamentalista e investe por longos períodos de tempo, é muito difícil o resultado não ser satisfatório no longo prazo.
      Pelo caminho vamos aprendendo e melhorando como investidores, e por que não como seres humanos.

      Ah, o crescimento real do ativo é essencial na teoria do asset allocation. Por isso, ouro, comodities, apesar de suas baixas correlações, não são ativos tão satisfatórios no longo prazo, pois costumam apenas refletir a inflação em longuíssimos prazo.

      Cite o exemplo do Damodaran sobre REITs sim!

      Abraço!

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  15. Soul, sou um iniciante nos FII, mas cada vez que leio suas publicaçoes, aprendo um pouquinho mais! Ou seja, voce esta ensinando bem!
    Mas tenho uma duvida basica: na tabela do Bastter que voce colou no post, como voce calculou os PM de cada fundo? Acabei de montar minha carteira e nao consigo asber como fazer! Muito obrigado e continue nessa vertente!

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    1. Obrigado, Henrique!
      Olha, os PM são automaticamente calculados pela minha corretora na aba custódia. Eu deveria fazer o trabalho manualmente, mas não faço, então confio na corretora, e faço um "backup" lá na tabela do bastter.

      Mas calcular o PM não é difícil.
      Pegue as notas de corretagem, veja a despesa total divida pelo número de quotas/ações.
      Se já possui ações ou quotas, pegue o PM anterior multiplique pelo número de ações-quotas e some com o novo preço de aquisição e divida pelo novo número de ações-quotas para ter o novo PM.

      Tenho certeza se você souber mexer no Excell, eu infelizmente estou demorando para aprender, consegue fazer isso tudo automatizado.

      Abraço!

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  16. Soul, estou comentando nessa postagem antiga pois só agora tomei conhecimento do seu blog, que aliás é muito bom. Gostaria de saber como você vê o mercado de FIIs hoje. Apesar de ser possível encontrar fundos com yields de 8 a 10%, noto que os preços das cotas estão próximos dos topos históricos, num cenário em que a vacância ainda é elevada e não há mostras de que a situação vá se reverter tão rapidamente. Você acha que é um bom momento para começar a investir em FIIs? Qual a sua visão sobre o preço desses ativos hoje? Obrigado, um abraço!

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    1. Olá, colega. Vou escrever um artigo a respeito, acho que fica melhor do que uma simples resposta aqui nos comentários.
      Agradeço a mensagem numa postagem tão antiga.
      Um abraço

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    2. Ok, aguardo o post então. Um abraço!

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