quarta-feira, 7 de maio de 2014

INVESTIMENTOS - IMÓVEIS PRÓPRIOS, FII, CAP RATE E OUTRAS QUESTÕES

        
"Por que não deveríamos começar a colher os frutos espirituais de nossas conquistas materiais?" John Maynard Keynes


        Olá colegas! Este artigo é uma reflexão minha após ver uma série de comentários no Post do colega BBB (Bye Bye Brazil) que pode ser encontrado aqui: http://byebyebrazil.blogspot.com.br/ . Antes de tudo, não se trata de nenhuma crítica a ninguém, muito pelo contrário, mas apenas uma reflexão sobre os pontos ali levantados.

         Afinal, Soulsurfer, qual era o tema? O colega BBB está construindo um galpão e pretende alugá-lo. Ele está contando a história desde o começo, da aquisição do terreno aos problemas burocráticos. É interessante, principalmente para quem não está acostumado com o setor imobiliário. Quatro pontos surgiram nos comentários, e pretendo abordá-los: a) rendimento baixo comparado ao investimento em FII; b) risco de concentração, c) valorização dos imóveis no tempo, mas não dos FII e d) vantagem de administração direta de um imóvel próprio sobre um Fundo Imobiliário. Vamos refletir sobre todos os tópicos.

RENDIMENTO BAIXO COMPARADO AO INVESTIMENTO EM FII

                O colega BBB postou os dados do seu galpão: a) custo previsto de R$625k; b) área construída de 380m2 e c) aluguel potencial de 5 a 6k. Analisemos algumas métricas básicas:
a)      VP do m2 = 1,64k por m2
b)      Aluguel por m2 = R$ 13,15m2 a R$15,8m2

                Para padrão de comparação, vamos analisar dados do SDIL um galpão de logística moderno, localizado numa região estratégica no RJ: a) Valor de avaliação 145M; b) área construída de 44.130m2 c) 1,150M de aluguel (com 4,5% de vacância). Vamos aos dados:
a)      Vp do M2 = 3.285 (o VP da quota é de R$101,15)
b)      Aluguel potencial (considerando vacância 0) = aproximadamente R$ 27,00 o m2.

                  Na análise objetiva dos dados, chegamos a conclusão de que o VP, bem como o aluguel potencial do projeto do nosso amigo BBB é metade dos valores do FII SDIL, o que mostraria que o negócio é seguro, e o preço do FII estaria sobreavaliado. Porém, esta seria uma conclusão precipitada, pois, pelo que entendi, o imóvel do BBB está localizado no interior de SP, enquanto o SDIL  em lugar privilegiado no RJ (o imóvel do BBB também pode te localização estratégica, mas talvez não se possa comparar com o SDIL). Além do mais, a faixa de preço de aluguel varia de acordo com a localização, e padrão construtivo do imóvel. O aluguel de um apartamento no Morumbi não é o mesmo que o aluguel de um imóvel na Praia Grande. Por isso, a análise tem que ser feita principalmente sob a ótica do CAP RATE.
    
           Primeiramente, imagine se o BBB fosse apenas um construtor,  e um FII quisesse comprá-lo, provavelmente o mesmo venderia o galpão com lucro, uma média é buscar 40% de margem bruta em negócios de incorporação, o que faria com que o preço por m2 de venda fosse algo em torno de  2,3K por m2. Vejam, ninguém empenha dinheiro, se incomoda com projetos, burocracia, risco do empreendimento , etc, para vender o imóvel pelo preço de custo, até porque isso equivaleria a uma venda com perda real. Se esta margem de lucro bruto de 40% fosse aplicada, qual seria o CAP RATE implícito que este FII hipotético teria? O custo seria de 874k (2,3K x m2 construído). O aluguel potencial de R$60k a 72k, daria um CAP RATE de 6,8% a 8,2%. Nenhum FII poderia comprar um imóvel com um retorno desses, pois administração não estaria criando valor ao quotista. Se descontarmos as taxas de administração, consultoria, etc, o retorno seria baixíssimo. Portanto, a compra por um FII no imóvel nessas condições não faria sentido do ponto de vista financeiro.  O CAP RATE potencial do BBB como construtor é de 9,6% a  11,5%, o que é interessante para o galpão de logística, mas não é um ponto fora da curva.
               
Quando morei na Califórnia ano passado, fiz amizade com um empresário que estava construindo galpões. Ele construiu um por 4M, e tinha um aluguel potencial de 55k a 65k, com um CAP RATE potencial de 16,5% a 19,5%. Eu fiquei muito intrigado com um CAP RATE tão alto, ele falou que isso era a média do setor, e principalmente porque ele comprou terrenos a baixo custo.  Não é por outro motivo que houve um boom de galpões logísticos, pois são muito fáceis de construir, e possuem um cap rate muito alto ( o que vem diminuindo sensivelmente com o aumento do preço dos terrenos). Não é por outro motivo também que depois das lajes corporativas, a bola da vez será a área de logística na questão de desequilíbrio entre oferta x demanda. Logo, assim como no mercado Office, apenas os imóveis bem localizados e competitivos conseguirão passar incólumes pelo aumento da oferta em 2015/2016, segundo apontam estudos de algumas consultorias.

O CAP RATE do SDIL é de aproximadamente 10% sobre o VP da quota.  Logo, o CAP RATE do FII é menor do que o alto retorno que grandes construtores talvez pudessem conseguir. É bem maior do que o CAP RATE se um FII comprasse o imóvel do BBB, e é parecido com o retorno que o BBB teria/terá como construtor para alugar. Entretanto, aqui também precisamos esmiuçar um pouco mais a questão para termos uma melhor visão da problemática.

Uma das grandes vantagens dos FII é sua liquidez, o que um galpão de logística não tem, podendo a iliquidez ser um grande problema a depender do ciclo do mercado imobiliário. A liquidez pode ser um fato bom para uns, e muito ruim para outros que podem olhar o vermelho do Home Broker e liquidar posições muito facilmente. Onde você quer chegar Soulsufer?  Bom, o SDIL atualmente é negociado a R$90,00 por quota.  Isso quer dizer que você está comprando o m2 de um galpão localizado no RJ, com inúmeros blocos modulares, por algo em torno de 2.900 o m2 (o que seria uma diferença de aproximadamente 25% entre o exemplo hipotético da compra do imóvel do BBB pelo FII), com um cap rate bem razoável de 11,1%. E se você comprou SDIL a R$80,00 em fevereiro deste ano?  Você compraria o m2 por R$ 2.600 o m2, e com um cap rate de mais de 12% aa.

Logo, a volatilidade do mercado de FII, para quem conhece estes detalhes e o que está comprando atrás das letras, pode fazer com que haja compras de imóveis por m2 bem atrativos, bem como cap rates bem elevados (se alguém fizer esse exercício com EDGA ou RNGO, irá perceber que quem comprou nas mínimas, adquiriu imóveis com CAP RATE de incríveis 14/15%).

Como destaco no meu post http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/04/fii-vamos-de-all-in.html apenas a diversificação protege dos riscos não-sistêmicos do mercado imobiliário. Logo, posições concentradas são muito mais arriscadas, e deveriam no mínimo remunerar mais, na minha opinião muito mais, o que parece não ser o caso das comparações aqui feitas. Além do mais, o FII analisado possui dezenas de galpões modulares, logo pode haver pulverização de locatários, e vacâncias parciais. Em um imóvel menor a vacância ou é 0% ou 100%. Em períodos longos de vacância, o fluxo de caixa simplesmente deixa de existir, o que não é o caso do FII analisado que pode suportar vacâncias parciais.

Por fim, todos sabem que um prédio alugado ao Banco do Brasil vale mais do que um prédio alugado para o mercado do seu João. Um prédio alugado por 10 anos para o BB, vale muito mais do que um aluguel tradicional para o mercado do seu João, pois o risco de inadimplência é muito pequeno, bem como a garantia de um fluxo de caixa estável por uma década é algo que confere segurança. Logo, um imóvel como SDIL que possui certa concentração em BR FOODs (uma das gigantes do setor de alimentação) deveria pagar menos do que um galpão logística menor alugado para uma empresa pequena, já que a segurança de um contrato até 2023 com uma empresa gigantesca é um mitigador de riscos.

Sendo assim, um FII como o SDIL deveria pagar menos do que um galpão construído pelo nosso colega BBB, pois: a) possui mais liquidez; b) possui 120 vezes mais de área construída, o que providencia diversificação e possibilidade de segurar bem vacâncias parciais; c) possui um contrato longo com uma empresa muito grande, o que diminui o risco de inadimplência, que é muito grande em contrato com empresas menores.

Porém, apesar de ter todos os ingredientes para pagar bem menos, nós vimos que ao contrário, o FII na verdade possui um CAP RATE maior até mesmo do que a hipótese de construção para alugar (para quem comprou com descontos razoáveis no VP), o que quase ninguém pode fazer, pois poucas pessoas podem dedicar tempo para construir alguma coisa. Se adicionarmos a isenção do IR nos rendimentos, então a diferença se torna muito grande.  Diminua 27,5% de IR, e eventuais 10% de uma administradora (se você mesmo for administrador, é trabalho, toma o seu tempo, e é um custo de oportunidade que precisa entrar na conta), e observa-se que o CAP RATE líquido para os quotistas do SDIL é maior, sendo que em algumas suposições bem maior, o que a princípio pelos detalhes analisados é um contra-senso .

Assim, com yields tão altos, e isenção do IR, é muito difícil para investidores amadores (não institucionais com dezenas/centenas de milhões de reais que podem ter acesso a esses empreendimentos com cap rate de 15/20%) competir como construtores para alugar com os FII.


RISCO DE CONCENTRAÇÃO


Este tópico foi abordado no item anterior. Entretanto, o risco de concentração em aluguéis imobiliários é real. Ou você tem dezenas de milhões de reais, ou estará concentrado muito provavelmente num único setor, numa única região geográfica. A vantagem dos FII está basicamente na possibilidade de mitigação desses riscos, para mais detalhes sugiro a leitura do meu artigo http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/02/como-estruturar-uma-carteira-de-fii.html

Soulsurfer, quer dizer que você é contra o risco de concentração no mercado imobiliário? Não, mas eu creio que faz mais sentido se o objetivo for compra e venda,  o que realmente pode dar retornos sensacionais de 80/90%. Entretanto, se o objetivo é renda, eu não vejo motivos para nos concentrarmos, pois como tentei, e tento demonstrar, essa concentração não é recompensada, o que acaba não valendo a pena do ponto de vista da teoria financeira.


VALORIZAÇÃO DOS IMÓVEIS


Uma linha de raciocínio também surgiu no sentido de que mesmo que a rentabilidade para aluguel do empreendimento do nosso colega não fosse tão grande, o valor dos imóveis inexoravelmente valorizaria (aqui não posso comentar a perspectiva específica do local do imóvel, que pode ter uma expectativa muito boa no médio prazo), bem como os aluguéis seriam corrigidos pela inflação,  o que não aconteceria com os FII. Aqui eu vejo dois problemas. Primeiro, a assunção de que os imóveis apenas valorizam, o que contradiz com o fato de que o mercado imobiliário é cíclico, e que compras podem ser realizadas no topo do mercado. O grande perigo com transações diretas em imóveis é que como os investimentos são concentrados, se a compra for num pico do mercado, pode haver grande prejuízo .  Inversamente, como as compras do FII são fracionadas e feitas ao longo do tempo, o risco de comprar no topo é mitigado. Aliás, esse é o maior argumento das pessoas que não dão muita bola para Valuation seja de FII, seja de ações.

O segundo problema dessa perspectiva é que o mercado imobiliário de FII seria um, e mercado imobiliário de um imóvel próprio seria outro. Ora, se o mercado imobiliário irá se valorizar no médio/longo prazo, por qual motivo os imóveis de FII não iriam se valorizar também? Para mim aqui há uma contradição lógica. Bato muito na tecla de que os FII aqui no Brasil não se alavancam. Não se faz dívidas para comprar imóveis. Logo, comprar um FII é comprar um imóvel, não é comprar uma ação de uma empresa (como no caso dos REITs, onde as participações são chamadas de ações, e vários REITs são verdadeiras empresas, sendo inclusive listados – se não me engano 13 REITs – no índice S&P500) que mexe com imóveis se alavancado e com todos os riscos e potenciais de retorno que isso proporciona. Sobre o aluguel, a questão é mais simples ainda, pois os contratos são reajustados por índices inflacionários, mesmo os de longuíssima duração como o da BR FOODs com o SDIL.

               
ADMINISTRAÇÃO POR TERCEIROS



           Este ponto eu achei bem interessante, e há tempo eu gostaria de falar sobre ele. Para mim a questão possui dois pontos. Um positivo e um negativo. Analisemos ambos, começando pelo positivo.

           Quem já teve que alugar um imóvel, ou conheça alguém que o tenha feito, sabe que as relações locatícias podem acabar mal. Primeiro, um locador pode depredar o imóvel, e se você for discutir isso na Justiça espere por bons anos de demanda. Além do mais, se o aluguel for residencial, sempre há incomodação com vazamento, pintura, etc. Se você tem apenas um apartamento para alugar, sem problemas. Se você já está numa posição que possui cinco ou seis apartamentos, a administração terá que se profissionalizar. Se for você que for o administrador, isso cobrará tempo e empenho seu. Se você terceirizar isso para uma imobiliária, você pagará pelo menos 10% sobre o valor bruto do aluguel (o que é maior do que a taxas administrativas de quase todos os FII de gestão passiva), e o problema da administração de terceiros voltará. 

       Para mim é um alívio não precisar negociar com locatários. Não precisar se preocupar com encanamento, pintura, eletricidade, etc. Posso estar surfando na Indonésia, fazendo um curso de finanças em Cingapura ou focado num novo curso acadêmico de Física, sem precisar me preocupar com cobrança de aluguel e os problemas que administração de imóveis envolvem. Além do mais, em que pese alguns problemas, as Administrações de FII são profissionais, algo que muitas imobiliárias estão longe de ser, apesar das taxas cobradas pelos FII ser em média menores do que as cobradas pelas imobiliárias.

          E o lado negativo, Soulsurfer? Como bem comentado pelo colega Pobre Catarrento, a administração por terceiros pode ter problemas. Uma das pessoas que mais entende de mundo, na minha opinião é claro, é o meu pai. A capacidade analítica dele é impressionante, cito aqui apenas algumas delas: a) ele disse que a Argentina ia quebrar na década de 90, quando TODOS economistas diziam que era um modelo a ser seguido; b) ele disse que o LULA não iria quebrar o Brasil, muito pelo contrário, e por isso ele comprou IBOV em 2002 a 8 mil pontos e comprou BONDs do governo brasileiro no exterior por 44,5% do valor de face e vendeu um ano depois por 105% do valor de Face; c) quando eu era adolescente, ele disse no famoso caso da escola de base de SP que estavam massacrando os donos da escola sem que houvesse qualquer prova, fiando-se apenas na palavra das crianças. Ele foi o único que vi falando isso. Dito e feito, e a vida dos donos das escolas para sempre foi destruída; d) ele falou para mim que a Dilma seria uma das piores presidentes do Brasil, quando eu disse que tinha esperança que depois de um governo de um Político como o Lula, seria bom ter um governo mais técnico (aliás quase todos os comentaristas políticos falavam a mesma coisa). Enfim, a lista de análise do meu pai é longa e impressionante.

         Por que falei do meu Pai? Quando disse que iria investir em FII, e expliquei para ele o que era um FII, a primeira e única coisa que ele me disse foi: "Confia em terceiros administrando o seu dinheiro?"  Essa pergunta do meu pai me fez refletir por vários meses antes de consolidar a minha estratégia de investimento. Obriguei-me a estudar mais sobre finanças, investimentos, imóveis em geral e FII especial. Cheguei as minhas conclusões que compartilho com os colegas nestes inúmeros posts. Entretanto, o alerta do meu pai sempre permanece como uma sombra. O que se pode fazer é escolher bons FII (e comprar ações é também entregar o seu dinheiro para terceiros administrar, que fique bem claro), estudar as administrações, avaliar a gestão, as taxas administrativas, e monitorar ao longo do tempo. Além do mais, isso apenas me fez decidir que a minha alocação em FII ideal deveria ser de no máximo 25/30% do meu patrimônio, e que alocações pesadas em FII, ou em ações, possuem este problema pouco abordado por livros, artigos ou blogs.


CONCLUSÕES       

         
         As reflexões aqui feitas não foram no intuito de criticar o empreendimento do colega BBB, pelo contrário. O Brasil precisa de empreendedores, e pessoas que colocam a "mão na massa". Além do mais, concordo plenamente com ele no seu artigo, ou em algum comentário do seu artigo, que disse que a "Geração Y" faz conta demais e acaba perdendo ótimas oportunidades. Colegas, a análise vai até um certo ponto, depois disso é  incerteza. Podemos minimizar riscos, mas em um determinado momento devemos nos arriscar, colocar dinheiro e abraçar o incerto. Como um empresário conhecido sempre diz: "Para ganhar dinheiro, precisa colocar dinheiro".  Muito provavelmente, o nosso amigo ganhará experiência com essa obra, conhecerá os problemas de atuar no ramo imobiliário, fará networking, e provavelmente obterá expertise que talvez o faça continuar no ramo, e fazer novas obras com precisões cada vez maiores.

          Sobre especificamente a diferença entre FII e imóveis prontos, creio que ficou claro que a isenção do IR,e os yields atuais dos FII tornam a posse e propriedade de imóveis diretos para gerar renda de aluguéis uma tarefa difícil hoje em dia. Há realmente um risco de administração de terceiros, o que devemos atenuar com estudo, diversificação e acompanhamento.

     
Excelente filme Dinamarquês (aliás o cinema dinamarquês possui inúmeros filmes bons, sendo a nacionalidade do diretor Lars Von Trier que para mim é um dos mais brilhantes diretores vivos, com filmes espetaculares como DogVille, Manderlay, Melancolia, etc), que parece uma cópia do problema que aconteceu na escola de base de São Paulo. Recomendo.


     Aqui, mudando completamente de assunto, uma entrevista no programa Roda Viva em 1994 com o Dr. Enéas. Assisti essa segunda-feira, e fiquei impressionando com o grau de preparo desse senhor. Formado em Medicina, Matemática e Física (aliás tenho visto inúmeros  vídeos históricos, o último debate entre Collor e Lula em 1989 é imperdível). Claro que algumas colocações dele são provavelmente equivocadas, mas  algumas colocações são extremamente atuais. Ele falando sobre preparo, política, homossexualismo, papel da mídia, permissividade das instituições (ah, se ele tivesse vivo hoje para ver no que estamos nos tornando), é extremamente interessante. Com certeza hoje em dia não há nada nem perto do grau de crítica que o Enéas promovia no nosso cenário político. É apenas uma hora de entrevista, e vale muito a pena.

  Um grande abraço a todos!



41 comentários:

  1. Excelente post Soulsurfer!! Parabéns!!
    Seu pai parece ser uma figura muito interessante!! Por gentileza nos mantenha informado sobre as previsões e avaliações macroeconômicas dele rsrs!!
    Grande abraço
    Green Future

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    1. Olá Green!
      Olha, ele não é nenhuma mãe dinah não! hehehe
      Entretanto, nós colhemos o que plantamos.
      Se continuarmos a ter rendimentos pífios na educação, se o sistema político continuar e cada vez mais ficar apartado dos problemas da população, se as instituições forem cada vez mais permissivas com todo e qualquer tipo de desvio, não me parece que colheremos boas coisas daqui 10/15 anos.

      Abração!

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    2. Olá Soul, hoje eu tive uma longa conversa com uma adolescente, sobre quais são as profundas diferenças entre países desenvolvidos (me ative aos casos da Inglaterra e Noruega que conheço um pouco mais) e sobre o Brasil. E no fim, sempre acaba sendo uma conversa depressiva. Pois o abismo das diferenças nos valores dessas sociedades é tão grande, que é pouco parcimonioso imaginar que chegaremos lá, mesmo que em 50-100 anos. Ao final da conversa fiquei ponderando sobre uma frase que elaborei, que resume uma boa parte do que foi discutido: O Brasil será um país desenvolvido no dia que professores ganharem tanto quanto médicos e quando faxineiros tiverem orgulho de seu trabalho e não forem discrimados em nenhum ambiente.
      Me diga por gentileza, primeiramente, se tu concorda com essa frase, e depois se tu tem reais esperanças que, um dia, veja algo remotamente similar a esse "cenário" acontecer por aqui?
      Eu acho que o maior problema dos brasileiros hoje, são o seu conjunto de valores.
      Só uma ressalva que o meu "modelo de desenvolvimento" cultural e econômico é muito mais um padrão europeu que o modelo americano rsrs.
      Grande abraço
      Green Future

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    3. Este comentário foi removido pelo autor.

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    4. Green,
      O que me impressionou realmente no Japão foi o senso de dever. Um garçom te atende da melhor maneira possível. Talvez ele queira ser engenheiro, e esteja estudando para isso. Entretanto, ele não fica de cara amarrada no trabalho, ele procura fazer da melhor maneira possível.
      Aqui no Brasil, estamos criando a sociedade dos "direitos". Eu sei bem isso, trabalho diariamente com isso. O problema é complexo. Nós somos uma sociedade desigual, que trata muito mal uma parcela significativa da população. Na constituição de 88 foi corporificado que gostaríamos de uma sociedade melhor, mais justa e menos desigual. Esse é um dos motivos da carga tributária ter saltado de 22% do PIB em 88 (que é mais ou menos onde a China, México, e países emergentes estão) para os quase 37% atuais (que é onde a Alemanha, países desenvolvidos estão).
      O problema não é uma tributação grande, mas sim que fomos com muita sede ao pote, fizermos isso sem ser rico. E agora, vamos aumentar mais ainda a tributação, inviabilizar nossa indústria e nos tornarmos o país com a maior carga tributária? Por que falo isso, pois essa classe média que chegou veio para cobrar, e não tiro as razões (muito pelo contrário), mais escola, mais hospital, mais transporte público, etc. Todos nós queremos mais direitos, mas eu não vejo em nenhum lugar, nem mesmo na mídia, um debate sério sobre os nossos deveres.
      O dever de respeitar as autoridades. O dever de respeitar a lei. O dever de respeitar os outros. Isso está criando uma permissividade que é assustadora. Estes últimos atos de barbárie da população começando a matar pessoas por boatos é um retrocesso à selvageria. Isso pode ser explicado, mas não justificado, por essa permissividade, pela justiça morosa, polícia ineficiência, etc.
      Há pessoas que aplaudem esses gestos, mas não percebem que a Justiça foi um processo de centenas de anos. O Estado de caos foi o que reinava na humanidade. A inexistência de direitos humanos era o padrão há até pouco tempo atrás. Por isso, eu vejo com preocupação.
      Até a alegria o brasileiro está perdendo, o que era, e ainda é, a nossa maior característica para os estrangeiros.

      Sobre sua fase ela está correta. Meu pai sempre dizia que uma sociedade que não paga bem os seus médicos, professores e policiais e os valoriza, não vai para frente. Professores e policias não estão na crista da onda, e se não tomarmos cuidado até os médicos daqui a pouco serão desmoralizados.

      Eu não vejo nenhuma possibilidade de atingirmos no meu tempo de vida (nos próximos 50 anos) um grau de coesão social e harmonia de sociedades como a japonesa ou a da Nova Zelândia.
      O que podemos fazer é tentar fazer um país melhor para nossos netos, para que possamos ter um país melhor daqui 30/40 anos.

      Abraço!

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    5. É Soul, não é fácil, e eu acho triste isso. Termos tanta clareza do quanto nossa sociedade ainda é tão subdesenvolvida comparada com algumas outras. O brasileiro na média hoje é individualista, superficial e não se identifica e valoriza o seu trabalho (como no catolicismo onde a obrigação de trabalhar foi uma punição divina (só para deixar claro sou ateu mas venho de uma família muito católica)).
      Hoje com o Ciências sem Fronteiras tenho muitos colegas que passam vários meses no exterior e depois retornam. O sentimento mais comum ao retornar é uma pequena depressão. Todos passam a conhecer e apreciar a sociedade e o dia-a-dia dos países desenvolvidos e depois temos que retornar ao velho cotidiano. Mas vendo tudo com olhos diferentes, mais lúcidos e críticos. O que mais me entristece hoje não são os políticos, nem a economia, mas a agressividade no trânsito a falta de boas maneiras em quase todos os lugares. A falta de valorização dos valores morais mais preciosos.
      Antes eu tinha uma visão negativa de quem desistia e emigrava para outros países, mas hoje não consigo mais criticá-los. Muitas vezes a vontade é essa, mas aí bate a tristeza de saber que nossas famílias e amigos ficariam "para trás". Na minha avaliação, que nos resta é fazer a nossa parte e procurar dar um bom exemplo para os que convivem conosco.
      Grande abraço meu amigo, é um privilégio poder trocar idéias contigo!!
      Green Future

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    6. Sim, no Japão conheci dois jovens que iam estudar 1 ano lá.
      Esse programa é bom, o "Ciências sem Fronteiras".
      Eu concordo que estamos mais agressivo, e isso é o que me deixa mais triste, pois mesmo em países mais pobres, eu não vejo essa agressividade latente.

      Entretanto, não podemos entrar numa espiral de desânimo e pessimismo. O Brasil avançou muito em vários pontos nos últimos 20 anos, e isso é inegável. Não há porque sermos tão pessimistas. O que precisamos é focar mais nossas energias para os aspectos do Brasil que realmente estão negligenciados.
      Se eu fosse Governante, minhas duas prioridades seriam: saneamento básico (o país com o nível de renda atual, é uma vergonha nossas índices de saneamento. Sem saneamento adequado, verdadeiras tragédias acontecem: crianças se adoecem muito pequenas e compromete para sempre o desenvolvimento, mães ficam doentes e não podem trabalhar, etc , etc) e educação.

      O privilégio é nosso, pois uma conversa bacana é feito com pelo menos duas pessoas. Precisamos aprender a valorizar mais as interações, e você como ecólogo sabe que elas são vitais para o climax de ecossistemas, não?

      Abraço!

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    7. Permitam-me entrar no assunto. Sou médico, e sim, estamos desvalorizados nesse país e estamos desmoralizados pelo governo do PT que simplesmente transferiu um problema de gestão para a falta de interesse dos médicos brasileiros em trabalhar em localidades mais remotas. Bem, sinto dizer Green, que nem em 50 ou 100 anos seremos como a Noruega. Na verdade nem em 300 anos chegaremos lá, por uma razão simples e clara, mas que só se pode falar sob o anonimato a fim de se esquivar desta hipocrisia do politicamente correto. O nosso problema é o nosso povo. Nossa formação cultural é pobre, e advém de uma mistura não saudável. Isso somado a anos de má gestão, corrupção e interesse em se manter a pobreza e ignorância visando a manutenção dos mesmos no poder = Brasil de hoje. Veja nosso povo que se dá por satisfeito com uma esmola de bolsa família, e ao invés de usar isso como impulso para crescimento pessoal, simplesmente se encostam e acham bom o que têm naquele momento. Hoje vivemos a cultura da hipocrisia, do falso moralismo, onde a meritocracia foi jogada na sarjeta em prol da defesa dos interesse escusos dos políticos que querem se agarrar ao poder para de lá nunca mais sairem. Bolsa família, auxílio reclusão, cotas raciais, etc apenas resolvem o "problema" do político para a reeleição no curto prazo, e no longo prazo gerarão uma cisão irremediável do país : negros x brancos; classe média x beneficiarios do bolsa familia, etc.
      Assim, sinto reafirmar o pessimismo que tenho. Daqui a 300 anos não estaremos ainda no nível que os escandinavos estão hoje. Nos últimos 4 anos estamos mais no caminho da Argentina ou Venezuela que propriamente no caminho para os escandinavos.
      Desculpe o desabafo soulsurfer, mas gostaria de retratar exatamente o que penso, sem hipocrisia.

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    9. Colega, fique à vontade para expressar sua opinião.
      Eu concordo com algumas das suas afirmações.
      Entretanto, essa pobreza cultural e financeira do nosso povo é fruto de décadas de desmando de quem estava no poder. Precisamos lembrar também que tivemos 400 anos de escravidão. Nenhum país que conviveu tanto tempo com essa forma indigna de tratar outro ser humano passa incólume por isso. Basta lembrarmos que na Europa não existiu escravidão nos últimos 1000 anos. Vassalagem sim, escravidão não.
      Somos um país complexo, com características únicas no mundo.
      Concordo com você que podemos estar plantando sementes erradas. Entretanto, tendo a ser um pouco mais otimista.
      No mais, opine quando quiser, sempre é bom ter a opinião de um médico sobre os mais diversos assuntos.

      Abraço!

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    10. Olá anônimo, me permita algumas ponderações sobre as opiniões que expressastes. 1) O bolsa-família representa apenas 0,5% do PIB. E acho que não será a destinação desta pequena parcela que fará significativas diferenças no nosso futuro como país. Só o pagamento dos juros da dívida representa uma parcela diversas vezes maior. 2) eu me recuso a acreditar que seres humanos, hoje em dia, aceitem de bom grado viver com apenas 150 reais por mês. Com os preços praticados no Brasil, acho muito mas muito difícil que muitos estejam realmente satisfeitos com esse patamar de consumo. Eu acho que isso provê apenas subsistência num baixo nível, e está longe de prover uma qualidade de vida para uma parcela significativa da população achar realmente o suficiente para ser "feliz". Mas concordo que para fins eleitoreiros e manutenção dos mesmos no poder, tem um grande potencial negativo. Mas é difícil julgar o real efeito, mas acho que essa natureza de medida por melhorar as expectativas de famílias paupérrimas. Acho que seria muito mais importante termos excelentes escolas públicas de período integral. Teria que ser a prioridade número 1 de qualquer político brasileiro.
      Diversos membros da classe média batem forte no PT por causa da bolsa-família, e falam como se fosse uma grande parcela do orçamento, mas nitidamente não é. E o custo/benefício parece ser no mínimo razoável. Acho essa linha de argumentação bem pouco conectada a realidade dos números.
      Mas sei que o seu comentário tocou em diversos outros pontos muito relevantes e só me ative a apenas um deles, mas que sempre me chama a atenção nessas conversas.
      O que mais me entristece é que além da população ter um baixo nível cultural, relativo aos países desenvolvidos, não vejo isso ser objetivo de muitas famílias. Enquanto os chineses investem pesadamente em educação e destinam um grande percentual dos seus ganhos, para a educação dos seus filhos, os enviando para as melhores universidades do mundo, os brasileiros pareces que, muitas vezes, querem apenas o enriquecimento fácil, sem mérito e com pouco esforço. Querem arranjar uma teta do governo para poderem se esforçar pouco e terem grandes retornos financeiros. Essas metas, sem considerar valores morais e éticos que considero um grande câncer e que minam fortemente a esperança de um futuro melhor. Parece que temos metas, ídolos e valores deturpados.
      Abraço
      Green Future

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    11. Penso exatamente como você, Green.
      Creio até que o bolsa família não custa 0,5% do PIB, acho que é menos.
      É um programa barato, pela quantidade de pessoas que ajuda. Há um efeito adverso, realmente, de talvez prostrar as pessoas e fazer com que o governo de plantão se aproprie disso. Entretanto, são, em sua esmagadora maioria, pessoas miseráveis.
      Uma vez vi uma entrevista muito bacana do Yunus , fundador do banco Grameen (criador do conceito de microcrédito na década de 70) sobre essa questão de transferência de renda.

      Abraço!

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  2. Olá Soulsurfer - como vai ?

    Gostei muito do seu post. Eu sou uma das pessoas que participaram da conversa no post do amigo BBB - fiz uma análise bem superficial e cheguei em um yeld de 0.74%, que achei baixo. Porém, durante a conversa, o pessoal trouxe alguns outros pontos que eu não havia considerado e agora você trouxe uma outra análise que eu também não tinha observado.

    Estava observando alguns FII´s mas ainda não tinha analisado sob a perspectiva do CAP RATE e também pelo valor do aluguel por m². Estava olhando bastante para os Yelds e tentando calcular a TIR.

    Olha, realmente estou aprendendo bastante com os amigos da blogosfera !!! Muito obrigado por ajudar a esclarecer um pouco mais - passarei a acompanhar aqui o seu blog (já te adicionei no meu blogroll).

    Fica aqui o convite para dar uma passada lá no Executivo Pobre - executivopobre.blogspot.com.br . Se gostar do blog, por favor me adiciona por aqui também e vamos trocando ideias, sempre rumo a IF.

    Um grande abraço,

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    1. Olá Executivo!
      Conheci hoje o seu blog e o achei interessante, principalmente pela sua experiência no mundo corporativo, algo que eu não possuo.
      Creio que você pode vir a acrescentar muito nas discussões. Vou ler com mais calma o post do orçamento, pois é algo que eu venho trabalhando há 1 ano e meio.
      Eu apenas não sei como você gasta apenas 400 conto em supermercado. Eu com minha mulher é pelo menos uns 800/900 reais (estou assumindo aqui o ganho de escala de fazer compras para dois).

      Abraço!

      obs: te adicionei no blogroll

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    2. Olá Soulsurfer - legal que você gostou do blog !!! Eu estou aprendendo bastante nas discussões e espero poder contribuir com as minhas experiencias também.

      Quanto ao supermercado, você tocou em um ponto importante. Acho que gasto R$400,00 porque eu faço apenas uma refeição em casa (almoço no trabalho - no refeitório da empresa); também faço compras em um mercado de bairro (não compro em grandes hipermercados); não compramos muitos itens industrializados (como congelados ou comida pre-preparada) e agora estou comprando ainda mais frutas e verduras em uma feira que tem perto do trabalho !!!

      Acho que tudo isso ajuda a economizar, mas no ultimo mês, acabei gastando R$475,00 para fazer a mesma compra - ai tive que economizar em outras coisas. Não gastei meus R$50,00 de revistas e economizei também nos itens de lazer para compensar o gasto extra no supermercado.

      A inflação está derrubando minha meta de gastar pouco no supermercado !!! Mas vou persistir até o fim - viva mercados de bairro !!!

      Um grande abraço,

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    3. Olá EP!
      Cara, minha mulher faz para mim todo dia de manhã suco verde, uma mistura de um monte de vegetais e hortaliças batido no liquidificador. É nutritivo, e o gosto não é ruim. Aqui não entra muita comida congelada, ou comida pronta. Preferimos comer de uma maneira mais saudável também.
      Talvez eu tenha exagerado em R$900,00, mas uns R$750,00 vai.
      Como também gostamos de comer fora, isso come mais uns R$400-500 por mês. Enfim, não dou a mínima para ter um celular bacana, mas adoro comer uma bela pizza, ou um bom rodízio de restaurante japonês! hehehe

      Sim, a inflação nos serviços e nos alimentos está bombando, estou ficando um pouco assutado também. Semana passada ia lavar o carro, o cara me falou R$45,00. Eu falei, peraí há três anos atrás era R$20,00. Resultado, não lavei o carro, vou lavar eu mesmo.

      Abraço!

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  3. clap clap clap..... faço minhas as palavras do green future rsrsrssrrs

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  4. Soul,
    No próximo hangout do Tetzner, vê se aparece rapaz.
    Excelente postagem. Gostaria de saber mais sobre esse Cap Rate :)

    Uta!

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    1. Valeu, Estagiário!
      Cap Rate na verdade é o retorno que você consegue com uma propriedade, não se confunde com yield. Explico.

      Compra uma propriedade por 1M, e possui um aluguel anual de 100k.
      O seu Cap Rate é de 10%.
      Quando vai ser o seu yield?
      Isso vai depender de: a) taxas administrativas; b) IR e c) política de distribuição de rendimentos.

      Por que eu fiz a análise pelo CAP RATE? Se eu fizesse pelo yield, como um aluguel para Pessoa Física possui 27,5% de IR, e provavelmente 10% de administração, a comparação iria ficar muito distorcida em favor dos FII. Sendo assim, mesmo pelo CAP RATE a comparação foi muito favorável ao FII em questão.

      O Cap Rate é uma métrica fundamental, e ela que vai balizar se uma compra do BRCR vai ser boa para os cotistas ou não. Como os Cap Rates talvez estejam baixos, é por isso que fundos como BRCR e KNRI estão demorando para fazer as alocações. Isso é bom, além do mais que os juros estão remunerando bastante, o que faz que quase não haja custo de oportunidade de não estar com o dinheiro investido em imóveis, o que não ocorreria nos EUA com seus títulos de curto prazo pagando taxa de juros perto de 0%.

      Abraço!

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    2. Gostei muito do texto também. Aliás, senti falta de uma abordagem inicial mais "educativa" sobre cap rate. Nesse ponto, discordo frontalmente de alguém que recentemente comentou que o seu post sobre P/L era óbvio. Para mim, você explicou de maneira simples (sem ser simplista) o conceito, o que poderia ser feito também em relação ao cap rate. Mas a explicação acima já jogou luz sobre o assunto. Discordo também do Corey em relação ao seu poder de síntese. Acho importante abordar diversos ângulos de uma questão. Por último, gostaria de comentar sobre a figura do seu pai. Acredito que seja muito bom contar com essa experiência que o seu pai, de um modo ou de outro, acabou te passando. Nem todo mundo tem esse privilégio. Acho que, ainda que agente em algum momento procure se afastar das figuras paternas, de sua influência, acaba voltando em algum momento a elas, o que pode ser positivo ou negativo. No seu caso, não há dúvida que a influência é muito positiva.
      PS: meu nickname não tem nada a ver com morar em Paris não. Depois comento.
      Um abraço.

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    3. Olá Paris!
      Sim, depois da pergunta do Estagiário eu me dei conta que a análise foi feita em cima do Cap Rate, mas eu não expliquei adequadamente o conceito.
      Olha, isso é algo muito louco. Minha mãe, por exemplo, não se interessa por economia (porém, como a família é alemã, a vó sempre foi muito trabalhadora, ela sempre me passou lições de não-desperdícios, de não deixar comida no prato, de dar valor ao dinheiro, etc. Apesar de não se interessar, ela amealhou um bom patrimônio, e conseguiu aproveitar a vida também. Ela vai fazer 70 anos, e também tenho muito orgulho dela, sempre me ensinou a tratar todos com o mesmo respeito), porém, mesmo eu sabendo disso, parece que eu preciso de uma aprovação dela para os meus projetos de vida. Não que eu precise, mas quando ela reconhece alguma qualidade minha, eu fico muito feliz. É muito louco isso.
      Sim, o meu pai me deu bons exemplos. Tem os seus defeitos, mas qual ser humano não os tem? Sobre economia e análise de fatos, ele entende bastante. Sempre me disse que deveria ter feito economia (ele é engenheiro).
      O interessante que ele é muito simples com uso do dinheiro. Poderia ter os melhores carros, morar em cobertura chique, etc, etc, mas nunca fez isso. Aliás, ele até exagera um pouco na modicidade às vezes. Acho que os exemplos materno e paterno foram muito importantes nesta parte da minha vida.
      Se eu ganhasse uns 200 mil por mês, por exemplo, minha vida de consumo não ia mudar muito, por incrível que isso possa parecer. Eu gosto de comer um sushi, viajar, me relacionar bem com amigos, e dedicar tempo à cultura. Isso tem um custo, mas não é tão alto. Se eu tivesse mais dinheiro, não iria mudar esse padrão. Talvez, creio, iria querer ajudar mais as pessoas que necessitam.
      Dei uma viajada e fugi um pouco do tópico.

      Obrigado pelos elogios, Paris. Depois conte a razão do seu nick.

      Abraço!

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    4. Soul,

      Estou querendo pesquisar mais informações sobre os FIIs, e gostaria da sua ajuda.

      Quais seriam as informações que devem ser analisadas nos fundos imobiliários, por exemplo, cap rate, taxa de vacancia, R$/m², etc ?

      Se quiser responder por e-mail : oblogdoestagiario@gmail.com

      Uta!

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    5. Olá, estagiário!
      Olha, os filtros que você utilizou no seu experimento já montaram uma carteira bem boa.
      Achei a pergunta interessante e vou escrever um artigo sobre isso. Vi também que perguntou no Tetzner, e tenho certeza que terá ótimas respostas lá.

      Abraço!

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  5. Verdadeira aula.
    Já nos mostrou a carteira de FIIs, quando vai ser a de ações? Essa eu tô curioso.
    Abs

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    1. Olá Amigo!
      Ah, não é nada demais. Inclusive, estou desmontando algumas posições.
      Talvez eu fale sobre essas operações.

      Abraço Wagner!

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  6. Muito bom, soulsurfer!!! Vc está realmente fazendo análises mais profundas sobre os FII. Continue assim!

    []s!

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    1. Valeu, Di Marcinho!
      Vindo de um cara técnico como você, é um baita elogio.

      Abraço!

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  7. Olá Soulsurfer,

    Para mim, existe uma bela diferença entre a teoria e a prática. Meus argumentos continuam sendo aqueles do meu post.
    Abraço
    Abraço

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    1. Olá BBB!
      Sim, concordo, apenas não entendi onde se aplica no raciocínio.

      Abraço!

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    2. Caro Soulsurfer,

      A resposta para a sua dúvida ficaria muito longa se eu escrevesse aqui.
      Então farei um post sobre isso. hehehe - mas é sério!
      Abraço

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    3. A mesma coisa que ocorreu comigo! heheh
      Claro, espero as suas considerações no seu próximo post.
      Abraço!

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  8. Olá Soulsurfer!

    Bom, análise mais detalhada que essa impossível! Concordo com vc. Eu jamais investiria 400k numa coisa só ao menos que meu patrimônio fosse de uns 10kk. A diversificação e liquidez proporcionadas pelos FIIs batem o risco da terceirização de adm e por não termos controle sobre praticamente nada, porém sou obrigado a concordar com o comentário do BBB acima, a teoria é muito bonita, mas será que na prática ela se faz verdade?

    Agora uma observação, por favor, não leve como crítica, ou melhor, leve como crítica construtiva. Vc escreve muitíssimo bem, tá na cara que entende muito, tem muito conhecimento técnico e estuda bastante. O problema é que por mais completa, caprichada e instrutiva que uma postagem como essa seja, é muito cansativa de se ler, é fácil se perder no meio de tantas linhas de raciocínio e linguajar técnico. Um sugestão que te dou é tentar condensar mais seus textos de maneira que proporcione uma leitura mais fluida.

    Abraço!

    Corey

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    1. Olá, Corey! Primeiramente, obrigado pela sua visita. Sempre estou de olho no seus posts, e gosto de alguns temas abordados.

      Sim, eu apenas não entendi onde a teoria e prática entra nessa história.
      A única coisa que não estaria corporificada na "prática" e seria "teoria" no raciocínio levantado, são as informações do galpão.
      Geralmente, mesmo com conhecimentos da área, é comum os custos extrapolarem o orçamento. Além do mais, não foi assumida vacância. O amigo que conheci nos EUA ainda não alugou o galpão depois de 1 ano construído. Isso, com possível carência que ele deve conceder, acrescenta uns 15% de custo de oportunidade. Se colocar isso em três anos, são 3%, o que é considerável.

      Portanto, eu gostaria de saber onde está a dissonância da teoria x prática no artigo. Você poderia me apontar?

      Obrigado pela sugestão, Corey. Não levo como crítica, aliás, como você disse é algo construtivo. É meu estilo de escrita, pode ficar cansativo às vezes é fato, mas sinto se eu não esmiuçar diversos aspectos da questão, eu não estarei fazendo um "bom" trabalho.
      Sempre fui de querer fazer reflexões às vezes um pouco mais extensas.
      Entretanto, concordo que em algumas ocasiões o poder de síntese é algo fundamental. Entretanto, em finanças eu creio que infelizmente temos que aprofundar um pouco para sairmos um pouco às vezes das ideias pré-concebidas.
      Entretanto, vou tentar não me estender tanto hehe

      Abraço!

      obs: Ah, sob o seu "dilema", se eu fosse você aumentaria o meu capital (com operações de arbitragem que você gosta de fazer de comprar comércios, e vendê-los com lucro). Geraria um fluxo de caixa, aqui não tem jeito você não vai conseguir os retornos de dois dígitos ou qulquer ativo de P/L 2 que pode existir em empreendimentos próprios menores, e iria para o Exterior, já que é a sua vontade.

      Abraço!

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    2. Ah, corey, não vejo problema em investir 400k num negócio (e não precisa ter 10kk), desde que a perspectiva de retorno seja bem alta. É possível, e eu gosto de fazer.

      Abraço!

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    3. Domênico de Ócio17 de maio de 2014 20:43

      Não mude seu estilo de escrita não, bicho, po amor de Deus. Não condense, nem nada, você é super instrutivo e abarca muita coisa extra dentro de um assunto inicial.

      Continue assim, a gente que se adapte aos estilos diferentes dos blogueiros.
      Parabéns pelo texto, obrigado.

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    4. Obrigado, domênico.
      Claro, é difícil mudar, mas algumas coisas podemos ir melhorando.
      Obrigado pela força!

      Abraço!

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  9. Surfista, estou querendo entrar no "ramo" hospitalar com o NSLU.
    Diga-me se o cálculo que fiz está certo. Parece que vai haver um reajuste por aí do NSLU, assim será que seria isso aqui : Rendimento atual $1,467 x 7,98% (IGPM) = $ 1,584. Pergunto porque se for isso mesmo o rendimento mensal vai ficar perto de 1% com a cota em 162,xx

    Valeu floripense!

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    1. Olá colega!
      Caramba, o IGP-M tá batendo 8% nos últimos 12 meses, pensei que ele estava mais ou menos como o IPCA. É a coisa tá ficando difícil.

      Sobre sua pergunta, sim. Ainda melhora um pouco, pois o fundo está retendo uma parte dos rendimentos. Creio que quando chegar em 1 ou 2% do PL (agora não me lembro direito), o que vai ocorrer no meio do ano, ele começara a distribuir a retenção. Creio que é mais uns cinco centavos. Portanto, vai bater em 12% aa.
      Eu comprei mais umas cotas a 161,xx.
      Infelizmente em fevereiro tinha uma ordem maior a R$148,00 e não pegou por centavos (o que ia dar um yield sensacional de mais de 13%).

      Apenas não exagere na dose, diversifique a carteira, e toca ficha.

      Abraço!

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  10. SoulSurfer,
    Eu já pesquisei mas nunca consegui entender direito. Tu poderia explicar o que é CapRate?

    Abraço!

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    1. Gaucho, dá uma olhada na minha resposta ao estagiário lá em cima que consta o conceito de CAP RATE. Se ficar alguma dúvida, e eu puder ajudar, só perguntar.

      Abraço!

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