FII - MEU "RATING" PESSOAL DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Olá pessoal! Neste Post volto a falar de investimentos, mais especificamente sobre FII. Vou apresentar a minha opinião sobre os fundos de que eu tratei na série sobre os Fundos Imobiliários. Repito que é apenas a minha visão, não é científica e não é recomendação de compra e venda. Mais uma vez, para quem ainda não conhece, reitero que muitas informações, inclusive com comentários de pessoas que conhecem bastante sobre este tipo de instrumento financeiro, podem ser encontradas no Blog do Tetzner.

A minha classificação será dividida em três, e em alguns casos em quatro categorias. As três principais são ótimo, bom e médio. Soulsurfer, não há uma classificação ruim? Não. Eu creio que se uma pessoa gasta menos do que ganha e aplica a sobra em algum tipo de investimento, geralmente a poupança, já faz parte de uma minoria (não lembro os números em relação ao Brasil, mas acho que é menos de 30%). Se a pessoa, além disso, procura se informar e está investindo em um ativo como FII, e como os FII no Brasil se assemelham e muito a possuir imóveis, não consigo vislumbrar que um Fundo Imobiliário nesse contexto seja ruim. É apenas uma questão semântica, mas como está na Bíblia que tudo saiu do verbo, eu creio que o uso mais apropriado das palavras às vezes pode fazer uma diferença significativa.

Bom, vamos lá.

A)   FUNDOS DE LOGÍSTICA/ VAREJO/COMERCIAL

Comentário geral: Bom, esse setor(es) é(são) a vedete dos FII na minha opinião (eu coloco tudo junto, não tenho o costume de separar esses setores). Ótimos fundos, bons imóveis, bons yields, bons contratos e boas margens de segurança. Deve ter um espaço significativo em sua carteira.

ÓTIMOS: HGLG, MAXR, RBRD, FIIP, SDIL e KNRI (esse possui alta taxa de administração e paga um pouco menos do que os seus pares, mas possui excelentes imóveis)

BONS: TRLX (a taxa desse é altíssima, mas ele poderia ser classificado como ótimo sobre alguns critérios), FIIB

MÉDIO: EURO

B)    FUNDOS  DE FACULDADES/HOSPITAIS

Comentário Geral: São setores com bons fundos. Não tem nenhum fundo muito “problemático”. Há pessoas que não gostam do setor de educação, outras que não gostam do setor de faculdade. Como bom mitigador de risco que gosto de ser, ou pelo menos penso ser, gosto de ter ambos os setores.

ÓTIMOS: FCFL, AEFI e NSLU

BONS: FAED e HCRI

C)    FUNDOS DE AGÊNCIAS BANCÁRIAS

Comentário Geral: É um setor tido por muitos como o mais defensivo entre os FII. Por qual motivo? Geralmente se argumenta que os contratos são longos e os locatários são grandes instituições financeiras. Por esses motivos, seria aceitável receber um yield menor do que outros setores. Bom, como eu analisei na série, alguns fundos de agências bancárias possuem certos “riscos” como preço de m2 alto, dificuldade de se estimar corretamente o preço de uma agência bancária e alguns outros. Dito isso, também concordo que é um setor bem defensivo. Não é o setor que mais gosto, mas possuo na minha carteira. Há uma incógnita nesse setor que é o BBRC.

ÓTIMO: AGCX (renda atual razoável, e possibilidade de crescimento)

BONS: BBPO (não classifico como ótimo pelo seu  yield menor e sem possibilidade de crescimento além dos reajustes pelos índices inflacionários), SAAG;

MÉDIO: BNFS

INCÓGNITA: BBRC (esse teve um desempenho muito ruim nos últimos dois anos, mas pode vir a ser um ótimo investimento, principalmente a partir de 2015)

D)   FUNDOS DE SHOPPING CENTER

Comentário Geral: É um setor que oferece mais “perigos” para o investidor. Muito fundo com RMG longa, fundos que destruíram valor do quotista ao longo do tempo por não entregarem uma renda real próxima a RMG, entre outros problemas. Os yields de fundos consolidados não são tão altos. Há pessoas que questionam a razão de ter algum fundo de shopping na carteira. Eu ainda não me defini a respeito, apesar de ter deixado 5% de alocação para shoppings na minha carteira.

ÓTIMO: PQDP

BONS: HGBS (não é ótimo pela questão goiabeiras e lucros de permuta na distribuição), WPLZ (um fundo difícil de classificar, devido à destruição de valor para o quotista, qualidade do empreendimento. Entretanto, as perspectivas futuras parecem de razoáveis a boas), JRDM (atentar-se a relação renda real x RMG), SHPH (o fundo em si é ótimo, o yield é muito ruim, por isso não é nem ótimo, nem médio).

MÉDIOS: ABCP11, MSHP,

INGÓGNITAS: FRLP (muitos meses sem distribuir, expansão Renner, pode vir a ter um retorno razoável), FIGS (chegou a pagar 15% aa, há riscos envolvidos, mas pode vir a ser um bom investimento), RBGS (renda real ainda muito longe da RMG)

E)     FUNDOS DE ESCRITÓRIOS SEM RMG

Comentário Geral: Esse é o setor com mais fundos. É o setor onde quase todos iniciaram posição, e geralmente é o setor que ocupa parcelas exageradas na carteira de um investidor. Há muitas opções para todos os gostos. É o setor também que deve sofrer mais pressão neste e no próximo ano pelo aumento significativo da oferta. Uma boa escolha é fundamental nesse setor, pois os fundos melhores tendem a passar o período turbulento dos próximos anos com mais facilidade.

ÓTIMOS: EDGA, XPCM, ALMI (apesar de ser ótimo, melhor possuí-lo via BRCR), FPAB, TRNT, RNGO

BONS: HGHJ, PRSV11, CNES, BMLC, EDFO, XTED, MBRF, FAMB, ONEF, FLMA, CXCE11, DRIT

MÉDIOS: BBVJ, FMOF, BBFI, SPTW,RDES

F)     FUNDOS DE ESCRITÓRIOS COM RMG

Comentário Geral: É o setor que mais apanhou no mercado secundário. Também foi o setor que mais se aproveitou do “oba-oba” dos IPO de FII. Muita coisa foi lançada com preços sobreavaliados (sim, é fácil dizer isso agora, talvez no momento fosse mais difícil). São fundos que estão com muita vacância, tendo fundos que a vacância é 100%, num momento onde a vacância em lajes corporativas tende a crescer. Muitos estão sendo negociados com grandes descontos em seus valores patrimoniais. Investir num fundo com RMG no cenário atual requer cautela e pouca exposição no consolidado da carteira. A rigor, eu poderia classificar muito desses fundos apenas como incógnitas, fiquei na dúvida e classifiquei normalmente e coloquei tudo em incógnita. Se ficou confuso, é porque é uma situação confusa mesmo! J

ÓTIMO: TBOF (a preços atuais, e pela qualidade do empreendimento. Entretanto, há cerca de 35% de vacância, a renda real está  longe da RMG, e a cota pode vir a sofrer mais até o fim da RMG na metade desse ano).

BONS: THRA, FVBI (esse possui RMG, mas foi lançado já ocupado. O problema maior é o alto valor de aluguel),  

MÉDIOS: CEOC, VLOL (a preços atuais talvez sejam investimentos razoáveis).

INCÓGNITAS: VLOL, CEOC, THRA (vacâncias em 100% ou próximas a isso).

G)   FUNDOS GERACIONAIS

 Comentário Geral: É um tipo de fundo que não gostava muito, hoje gosto bastante, principalmente depois de ler com mais profundidade sobre REITs, e refletir na argumentação de alguns colegas no Blog do Tetzner. É inegável que esses fundos são os mais indicados para produzir crescimento real, e não apenas nominal, no fluxo de caixa no médio/longo prazo.

ÓTIMOS: BRCR e HGRE

BOM: FFCI

H)   FUNDOS DE FUNDO

Comentário Geral: Já externei minha opinião de que não gosto desse tipo de fundo, pois você paga taxas administrativas em dobro e não tem controle sobre os fundos que são escolhidos pelo gestor. Vale o investimento, em minha opinião, apesar se criarem valores expressivos de deságio entre o valor no secundário e o valor patrimonial do fundo. Classifiquei todos como bons, pois ao menos um investidor ao comprar está diversificando em vários fundos. Além do mais, não estão sendo negociados com ágio sobre o VP.

BONS: BCFF, BPFF, FIXX, JSRE

Bom, é isso colegas. Começamos a jornada pelos FII com o post “FII Péssimo Negócio?” (http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/01/fii-pessimo-negocio.html)  que abordou a pertinência de se pensar em possuir essa espécie de ativo . No post Como estruturar uma Carteira de FII - http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/02/como-estruturar-uma-carteira-de-fii.html - , tratei de maneira sucinta como pensar em uma carteira de FII sólida. Com a série sobre os FII em específico, procurei tratar de todos os FII e apresentar os seus pontos fortes e fracos. Neste post,  faço uma avaliação esquematizada com a minha opinião de quais são fundos ótimos e quais são apenas médios. Creio que a leitura de todos esses artigos é um bom começo para os iniciantes em FII começarem a se situar nesse mercado. Para os mais experimentados, talvez sirva, assim espero, para iluminar algumas facetas desse tipo de investimento..

No meu próximo post pretendo falar sobre minha carteira de FII. Cometi alguns erros na montagem, ainda bem que com valores pequenos, segundo a minha forma atual de pensar os Fundos Imobiliários. Vou falar sobre eles, e o que eu quero com a minha carteira de FII, qual é o meu objetivo financeiro com ela.

Soulsurfer, em companhia de primo genético, pensando na melhor maneira de abordar os erros cometidos no mercado de renda variável...

         Abraço a todos!