segunda-feira, 11 de abril de 2016

IMÓVEIS - A ETERNA PERGUNTA, O QUE É MELHOR PARA A INDEPENDÊNCIA FINANCEIRA :COMPRAR OU ALUGAR?

Olá, colegas. No presente artigo abordo um tema de vital importância. Afinal de contas o que é melhor: Comprar ou alugar um imóvel? Para responder essa pergunta, creio ser necessário a reflexão sobre diversos assuntos correlatos, para que assim se possa ter uma visão mais abrangente sobre a problemática. “Peraí, Soul, o texto começou assim direto, sem nenhuma reflexão outra sobre o mundo ou a vida?”. Sim, colega, hoje o dia foi extremamente especial, mas deixo para contar isso em outra oportunidade, vamos direto ao ponto.

  No meu artigo sobre Carros - O Verdadeiro Patrão da Maioria dos Brasileiros, ficou claro que este bem de consumo se deprecia muito rapidamente, principalmente nos primeiros anos. O mesmo ocorre com imóveis? Não, colegas. Num artigo produzido há quase dois anos, eu tentei trazer um pouco de luz sobre quais seriam as tendências de longo prazo para imóveis. O artigo pode ser acessado Imóveis - Expectativa de Retorno Realista no Longo Prazo. Não gostaria nesse artigo de entrar em minúcias, portanto vou partir da premissa daquele artigo, bem como dos dados empíricos de muitos países, que os imóveis tendem a seguir a inflação no longo prazo, talvez até mesmo com uma leve valorização real. Se os imóveis tendem a seguir a inflação, eles não depreciam como carros, por exemplo.

  “Certo, Soul, mas e daí?” alguém pode pensar. Colegas, como o imóvel não deprecia ele pode ser alugado pelo dono por uma fração do seu valor, ao contrário de um carro. O amigo do Blog O Surfista Calhorda contou que ele iria alugar um bom carro por algo em torno de 30% do valor do mesmo. Por qual motivo o aluguel anual de um carro novo representa um valor tão alto em relação ao preço do bem? A resposta é simples: está se pagando no aluguel o valor da depreciação do carro, que não é pequena no primeiro ano. Imaginem se os carros, como os imóveis, não depreciassem, ou que a depreciação fosse num ritmo muito menor, talvez seria economicamente viável donos alugarem os seus carros por 5-6% do valor do mesmo. Ora, se fosse possível alugar um carro de R$100.000,00, por apenas R$6.000,00 ao ano, eu não teria nenhuma dúvida que alugar um carro seria a melhor solução, e nem seria uma despesa tão grande em termos de energia vital individual.

  Entretanto, os carros não se comportam assim, e comprar um carro novo é uma despesa muito alta. Já os imóveis, como eles tendem a não se depreciar se houver uma manutenção prévia, eles podem sim ser alugados por valores relativamente baixos em relação ao seu preço. Portanto, aqui já temos algo muito importante para quem não é dono de um imóvel: ao contrário de carros, os imóveis podem ser alugados por valores não tão altos em relação ao preço dos mesmos, e isso é algo extremamente favorável em relação às pessoas que não são donas de imóveis. Não ignoro que em muitos lugares do mundo, uma espécie de aluguel compartido de carro já se faz presente, porém não entrarei nesse detalhe. Contudo, fica o registro de que acho essa uma ótima solução para as finanças pessoais, para o meio ambiente, bem como para a qualidade de vida geral  nas cidades.

   Ao se comprar um imóvel, grosso modo não se compra um passivo. Entretanto, é preciso sim ressaltar que imóveis podem vir a se tornar um grande passivo. O meu pai sempre me disse que imóvel deve-se ter apenas um: a sua morada. Outros imóveis devem ser encarados como se fossem mercadorias, ou seja, negociáveis, seja na forma de compra e venda (a forma que mais gosto), seja na forma de geração de renda para aluguel. Possuir diversos imóveis como residência  eventual, pensem em casa de praia por exemplo, é um grande desperdício de dinheiro. Nisso, concordo plenamente com o meu pai.

  Como imóveis geralmente são bens com um preço muito elevado em relação à renda das pessoas, eles costumam ser o ativo de maior valor das famílias. Não acredita? Pergunte para a maioria das pessoas que são donas de um único imóvel se elas possuem outros bens que superam o valor do imóvel detido. Muito provavelmente, a resposta será não. Não possuo dados para o Brasil, aliás como é difícil achar dados para o Brasil em certas coisas, mas em países desenvolvidos, os imóveis residenciais representam algo em torno de 50% de todo o capital acumulado (ações, empresas, estradas, etc, etc) de um país. Sendo assim, um imóvel próprio representa uma fatia muito grande do patrimônio das pessoas e das famílias.

  Se assim o é, intuitivo pensar que a compra de um imóvel próprio é uma decisão financeira extremamente importante, pois será um bem que ocupará uma parcela muito grande do patrimônio. Numa linguagem mais técnica, poderia se dizer que o indivíduo terá uma concentração muito grande em apenas um ativo, algo não muito recomendado em finanças. Logo, a escolha de comprar um imóvel deve ser bem pensada e sopesada.

  Uma pessoa para ter dignidade precisa de um teto para poder se abrigar das intempéries da vida. Além do mais, o imóvel é o refúgio do indivíduo, é o lugar onde ele pode exercer em toda sua plenitude a sua intimidade e privacidade. Isso não é pouca coisa. Logo, o imóvel é nesse sentido um bem muitas vezes mais essencial do que um carro. Há alternativas ao carro: morar perto do trabalho, andar de bicicleta, pegar táxi, etc. Não há alternativa para imóveis. Pode-se morar em bairros pobres ou ricos, imóveis caros ou mais baratos, novos ou velhos, mas sempre se precisa de um imóvel, eu não consigo pensar numa alternativa para o uso dos imóveis. Logo, ou se compra ou se aluga um imóvel para se poder ter um lugar que se possa chamar de Lar.

   Os imóveis não depreciam, mas eles possuem custos. Como os custos de IPTU, condomínio, etc quase sempre são repassados para o locatário, em relação à decisão de comprar ou alugar o único custo que aqui nos interessa é o Custo de Oportunidade. 

  Se considerarmos um custo de oportunidade de 13%aa (90% líquido do CDI), fica claro que imóveis possuem um gigantesco custo de oportunidade. Quanto maior o valor do imóvel, maior o custo. Vou partir da premissa de compra à vista de um imóvel. Se alguém quer viver num imóvel bem caro como R$2.000.000,00, por exemplo , e decide comprá-lo, o custo de oportunidade é de módicos R$ 260.000,00 anuais. É isso que custa a pessoa que possui essa quantia e quer viver num imóvel desse preço. Por outro lado, uma pessoa que possua essa quantia, mas prefira  morar num imóvel de R$500.000,00 , por exemplo, tem um custo  de oportunidade de  R$ 65.000,00 anuais. Ora, fica claro que morar num imóvel de maior valor é um atraso gigantesco da Independência Financeira, bem como representa uma parcela muito grande da energia vital de um indivíduo. Se quiser entender um pouco mais a relação entre tempo x dinheiro, relação fundamental para todos os indivíduos, sugiro a do artigo Independência Financeira - Quanto vale o seu Tempo?

  Não há sentido, colegas, como muitas pessoas fazem, não considerar o imóvel em que vivem como parte do patrimônio financeiro. Simplesmente é uma posição sem qualquer fundamento. Se você opta por morar no imóvel mais caro do exemplo dado, isso representa um custo de oportunidade. Não se pode fugir dessa conclusão, e muitas pessoas ao fazerem isso deixam de perceber algumas relações importantes de tempo e dinheiro.

  O imóvel para moradia possui um componente subjetivo muito maior do que possuir um carro, por exemplo, e isso não pode ser ignorado ou criticado. Ao se analisar o aspecto financeiro da escolha de qual imóvel comprar para morar, não se quer dizer que a decisão deve ser única e exclusivamente financeira. Não colegas! O imóvel é o lar de um indivíduo e de sua família. É onde ele descansará da loucura do dia a dia, onde os seus filhos serão educados e amados, entre tantas outras coisas, ou seja muitos motivos de ordem não-financeira tem a sua importância. Entretanto, o fato de se ter inúmeros outros fatores, alguns de ordem emocional inclusive, não apaga o simples fato que o custo de oportunidade continua existindo. Ignorar a questão não faz bem. Aliás, a ignorância quase nunca faz bem. A verdade quase sempre é o melhor caminho. Assim, a pessoa pode levar em conta o custo de oportunidade, os demais outros fatores, e com base nisso tudo tomar uma decisão consciente de onde e como quer morar.

  Entendido o custo de oportunidade de ser proprietário de um imóvel, e como imóveis de maior valor podem ser um grande atraso na Independência Financeira, bem como um grande “sugador" de energia vital na forma de anos trabalhados, pode-se começar a falar de aluguel. Colegas, eu sou um enorme entusiasta da ideia de alugar coisas. Livros, por exemplo. Por que comprar um livro, tirando casos muitos específicos (não vou entrar aqui nos ebooks), se fosse possível alugar o mesmo por uma fração do seu valor? Pensem em filmes. É verdade que com Netflix, filmes pela internet, as locadoras de filme vão perdendo cada vez mais o seu espaço. Agora, nunca fez sentido comprar todos os filmes que por ventura alguém quisesse assistir, mas sim alugá-los. Ora, podemos pensar em quase tudo sob a ótica do aluguel. Por qual motivo cada família deve ter uma máquina de lavar-roupa  em casa e  não um condomínio ter algumas máquinas de lavar-roupa para uso de todas as família mediante o pagamento de um pequeno aluguel de uso (isso é bem comum nos EUA)? Creio que se passássemos de uma ótica de propriedade, para uma de uso compartilhado mediante remuneração (aluguel), isso seria uma tremenda revolução na forma que interagimos uns com os outros, bem como consumimos os recursos escassos desse mundo.

  Assim, prezados leitores, eu creio que quase sempre o aluguel é melhor em inúmeros sentidos do que ser proprietário de coisas. Com imóvel não seria diferente. Vamos começar pelo próprio nome: Imóvel, ou seja, algo que é estático, imobilizado. Se pensarmos que estamos num mundo cada vez mais rápido, onde as pessoas constantemente estão mudando de lugar, não faz muito sentido possuir um bem de alto valor que imobilize o indivíduo.

  É bem possível que alguém já tenha ouvido um “especialista" dizer que para jovens alugar é uma melhor opção, principalmente quando não se está ainda com um trabalho consolidado. Nesses casos, é possível que surjam oportunidades de empregos em outras cidades, por exemplo, e se a pessoa possui um imóvel ela terá mais dificuldades em se mudar, ao contrário de alguém que simplesmente aluga. Sim, o “especialista" está correto. Porém, como me propus a fazer artigos mais propositivos seguindo um pouco a linha de blogs americanos de primeira qualidade, vamos ir um pouco além do conhecimento mais “institucionalizado”.

  Por qual motivo a mobilidade deveria se aplicar apenas a jovens? Ora, a mobilidade é algo importante para todas as pessoas, independente da idade, mesmo que seja uma característica mais importante na juventude. Uma pessoa que aluga pode resolver morar em diferentes bairros numa cidade grande, sem qualquer problema. Um proprietário de imóvel dificilmente irá fazer isso, pois há custos pesados na compra e venda de um imóvel. Esse é outro ponto importante: custos para se comprar um imóvel (não confundir com custos de manutenção do mesmo) . Esses são verdadeiros custos que equivalem a jogar dinheiro no lixo. Se levamos em conta o custo de pagamento do ITBI (imposto municipal de transmissão onerosa de bens imóveis) e despesas de escritura e registro, dependendo do Estado  da Federação, apenas para comprar um imóvel se torra de 6 a 7% do valor do bem.

  Pensem nisso, colegas. Nos dias atuais do Brasil, com 6 a 7% do valor do bem talvez seja possível alugar esse mesmo bem por aproximadamente um ano e meio. Portanto, quem compra um imóvel desperdiça um ano e meio de aluguel. Entretanto, há outro custo que quase ninguém fala: corretor de imóvel. O custo de um corretor é absorvido pelo vendedor e comprador. Se a transação se desse de forma direta, é muito provável que o preço final seria menor do que com a presença de um terceiro intermediador. Ora, isso também é um custo. Pode ser invisível, pode parecer que não existe, mas ele é real. Se considerarmos que esse custo é repartido entre as duas partes, e que a comissão geralmente é de 5%, isso adiciona um custo de mais 2.5% do valor do bem. Assim, apenas para comprar um imóvel, se a transação for efetivada por meio de um corretor (esmagadora maioria dos casos), estamos a falar de quase 10% do valor do bem de dinheiro literalmente jogado fora. Isso é muito dinheiro, é aproximadamente uns 2 anos de aluguel.

  Portanto, quando se compra um imóvel se perde em boa medida a mobilidade. Estando mais de um ano viajando, acreditem amigos, a mobilidade é algo sensacional, uma sensação de liberdade incrível. Se é algo tolerável para pessoas mais estabilizadas no emprego e com famílias constituídas, é algo que não vejo motivo para jovens. É jovem? Tenha mobilidade. Além do mais, ao se comprar o imóvel, simplesmente se joga fora algo em torno de dois anos de aluguel. 

  Ao terminar o parágrafo anterior, lembrei de outro custo imenso: a decoração do apartamento com móveis, armários, etc. A diferença de aluguel entre imóveis mobiliados e não-mobiliados existe, mas ela não é tão significativa. Assim, esse é outro custo que um proprietário também incorre e dependo do caso pode ser um custo extremamente significativo como 15 a 20% do valor do imóvel.

  Se levarmos em consideração o custo de oportunidade, o aluguel aparenta ser uma melhor escolha. Colegas, o yield residencial em países desenvolvidos como EUA e Austrália não é muito diferente do yield residencial de imóveis brasileiros. É verdade, e há até mesmo um blog chamado Viver de Aluguel que relata a experiência pessoal do autor no tema, que há imóveis específicos de baixo valor que o yield pode chegar a bons 1% am. Entretanto, essa não é a tônica da maioria dos imóveis residenciais brasileiros. Portanto, o aluguel, é claro que há variações, do Brasil não é tão diferente de países consolidados. Qual é a diferença? O custo de oportunidade. Lá fora os juros de curto prazo estão perto de zero, ou em alguns lugares estão na esfera negativa. No Brasil, o custo de oportunidade bruto (ou seja sem levar em consideração o IR) é de incríveis 14.25%aa. Isso faz toda a diferença. Com juros tão altos, o custo de oportunidade é imenso. Logo, alguém com dinheiro acumulado, talvez possa alugar um imóvel de um padrão muito maior do que conseguiria comprar. Em períodos de crise como a que estamos vivendo, com sobreoferta de imóveis residenciais em muitas regiões do Brasil, com recessão econômica,  quem possui dinheiro pode alugar bons imóveis por valores muito atrativos. Há proprietários desesperados, loucos para se livrarem de despesas  como IPTU e Condomínio, que alugam por preços bem baixos. Se a pessoa chegar com dinheiro à vista para o pagamento de um ano adiantado, pode conseguir descontos ainda maiores. 

  Além do mais, quanto maior o valor do imóvel, menor será o aluguel proporcional. Isso é um fato. Uma casinha que vale R$ 80.000,00, talvez possa ser alugada por R$800,00 (1%am). Um apartamento que pretensamente vale R$ 2.000.000,00 jamais será alugado por R$ 20.000,00 ao mês. Logo, o custo de oportunidade para um imóvel de maior valor é muito mais alto em termos absolutos,  bem como em termos proporcionais. A pessoa estará muito melhor financeiramente, caso tenha o dinheiro para a compra, alugando imóveis de alto valor do que comprando.

  Porém, como ressaltado, a pessoa ser dona de um imóvel envolve muitas outras considerações, muitas delas de forte apelo emocional. Eu, por exemplo. Ao partir pela minha aventura pelo mundo, cogitei seriamente em vender o imóvel onde habitava. Entretanto, eu era muito satisfeito quando morava nele. Rua sem saída, dunas, vizinhos amigos, cinco minutos andando de uma praia com altas ondas, um bairro onde gostava de morar. Apartamento muito bem planejado com uma iluminação natural quase perfeita, eu não preciso acender qualquer luz de dia. Vista muito boa. Ou seja, criei um vínculo emotivo com o imóvel. Com meus outros imóveis não tenho vínculo nenhum, são apenas instrumentos para aumentar a rentabilidade do meu portfólio como um todo. Logo, resolvi não vender. É um luxo que me dei. Estou numa posição financeira que posso me dar a esse luxo, já que este imóvel não corresponde a uma parcela significativa do meu patrimônio. Logo, ele não me prende. Não perco mobilidade por causa dele. E se financeiramente talvez não seja a melhor solução, o que ganho morando lá como proprietário para mim compensa. Vejam, colegas, que a decisão financeira pode não ser a mais apropriada, mas eu tenho plena consciência disso, e levei isso em conta para a minha decisão, e estou bem feliz com o que decidi.

  Encerrando esse artigo que já começa a ficar um pouco extenso, concluo dando alguns conselhos. Comece a pensar mais a sua vida pela lógica do aluguel, e falo isso não apenas para imóveis. A mobilidade é algo fenomenal. Possui dinheiro e tempo, ou seja é independente financeiramente? Você pode ter um ano da seguinte maneira: 3 meses de aluguel no Havaí, 3 meses de aluguel na cidade do Porto-Portugal (não conheço, mas ouvi maravilhas dessa cidade), 3 meses de aluguel em Wanaka (uma cidade maravilhosa na Ilha Sul da N.Zelândia) e três meses de aluguel em Florianópolis. É bem possível que isso seja viável apenas com o custo de oportunidade do dinheiro que seria investido num imóvel próprio. Esse exemplo é um pouco extremo? Tenha mobilidade para morar onde quiser no Brasil, ou para dizer sim de pronto para alguma proposta de trabalho muito boa, ou para qualquer outro motivo que leve alguém a querer mudar de cidade. Se você for comprar um imóvel, pense muito mesmo a respeito, pois ele será um bem de um valor grande em relação ao seu patrimônio total (pelo menos é assim para a esmagadora maioria dos proprietários de imóveis não só no Brasil, mas como no mundo). Leve sim em consideração fatores outros que financeiros, emotivos inclusive. Se é um lugar que você se sente muito bem, se pensa que quer fincar raízes nele por muitos e muitos anos no local,  siga o seu coração e compre. Entretanto, faça isso de forma consciente, sabendo das coisas que está abrindo mão com isso.

O dia de hoje foi muito diferente e especial. Não só porque conhecemos uma Chinesa simpática e amável que nos fez companhia no dia todo numa longa caminhada de quase 15km, mas porque vivenciamos algo único. Essa foto tirada no dia de hoje dá um gostinho do que ocorreu (e aliás ficou muito interessante), qualquer dia conto essa história. Para a minha companheira, segundo palavras dela, foi a coisa mais incrível que ela já presenciou.  



   É isso, colegas. Espero que tenham gostado. Um grande abraço a todos!

71 comentários:

  1. Soul

    Gostei do artigo.
    Só fiquei em dúvida quando você fala de custo de oportunidade utilizando como base 14.25%aa. Como você disse no começo do artigo, o preço dos imóveis tente a acompanhar a inflação. Ora, então não deveríamos utilizar os juros líquidos (livres da inflação)?

    Abraço
    Eduardo

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    1. Olá, Eduardo. Boa questão e observação. Sim, os juros reais tenderiam a ser muito mais exatos, partindo da premissa de valorização dos imóveis pela inflação e manutenção dos yields em mesmos patamares (o que pressupõe aumento dos aluguéis pela inflação).
      Entretanto, creio na situação atual, os aluguéis estão muito pressionados, basta ver as constantes renegociações de Fundos Imobiliários com seus locatários. Há renegociações com grandes descontos no aluguel, ou grandes carências (que é uma espécie de desconto). A situação para locação residencial em muitos lugares é ainda pior.

      No entanto, você tem razão. É por isso que o custo de aluguel num país com juros reais baixo é algo mais pesado e faz sentido ter pelo menos um imóvel para a moradia. O Brasil é o país com os maiores juros reais do mundo, e creio que continuará assim por um tempo razoável ainda.

      Não sei se fui claro, se não tiver sido, fique à vontade para questionar.

      Abraço!

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    2. Uma boa dica nesse caso é fazer a comparação com uma NTNB. Hoje os prêmios desses títulos giram em torno de 6,30% a 6,50% ao ano. Partindo desse pressuposto, para a maioria dos imóveis, seria desvantajoso alugar caso o prêmio da NTNB estiver abaixo de 4% ao ano. Entretanto, é preciso acrescentar nessa conta as outras importantes considerações no bom texto escrito pelo soulsurfer (custos elevados no ato da compra, juros compostos do custo de oportunidade, depreciação do imóvel, acrescento aqui também a necessidade de reformas no edifício/condomínio - onde a despesa é do proprietário - e até mesmo considerar o risco de o imóvel não corrigir integralmente a inflação no longo prazo). Talvez, considerando tudo isso, numa conta de padeiro difícil de fazer, uma NTNB de 3% ao ano ainda seria vantajosa em relação ao aluguel.

      Outra questão importante é que muito dificilmente o investidor não encontrará imóveis baratos para comprar quando a economia estiver operando juros reais baixos demais (para o nosso padrão), justamente porque haveria uma fuga de ativos financeiros para ativos reais, o que aumentaria a oferta de imóveis a locar. Não tenho a conta nesse momento, mas se me recordo bem, considerando somente os ativos financeiros indexados ao CDI, o montante ultrapassa com folga o PIB do País inteiro. E sabemos que o preço de venda do imóvel é fator determinante nessa conta ou mesmo para estimar possível valorização do mesmo. Portanto, somando todos esses fatores, incluindo os do artigo, é bem provável que o aluguel permaneça como opção significativamente mais vantajosa durante toda a vida do investidor.

      Abs,

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    3. Apenas para corrigir, o montante de ativos indexados ao CDI no sistema financeiro não chega nem perto do PIB do País (é inferior), mas ainda assim é um montante que está na casa dos trilhões.

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    4. Olá, FI!
      Grato pelo comentário e participação. Sim, o prêmio da NTN-B é um excelente parâmetro para custo de oportunidade no longo prazo. No curto, e no caso específico do Brasil, creio que os alugueis não serão corrigidos nem pela inflação. Assim, o custo nominal mesmo poderia ser uma boa proxy. Outro ponto bem lembrado, é que há risco sim dos imóveis não corrigirem pela inflação, o que adiciona um risco maior a ser dono de um imóvel. Há, realmente, despesas que não podem ser passadas ao locatário, como manutenção extraordinária do condomínio (pintura, chamada extra para trocar encanamentos, etc), e como não considerei isso no texto, isso seria um argumento a mais a favor do aluguel. Também acho que sempre terá imóveis bons para alugar, principalmente de valor mais alto, onde o custo de oportunidade pesa muito mais desfavoravelmente.

      Grande abraço!

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    5. Vi pela internet uma palestra do Mansueto Almeida e fiquei um pouco preocupado em relação ao risco de calote da dívida do governo. Muitas medidas importante para o ajuste fiscal precisam de consenso do congresso. Portanto esse clima maniqueísta será péssimo para o ajuste fiscal. No fim da palestra, o Mansueto disse que se o congresso não fizer nada, o ajuste virá via inflação.

      Por isso, estou pensando em adquirir um apartamento pequeno para alugar.

      O texto e os comentários aumentaram minhas dúvidas.

      O que vocês acham?

      Grato
      Eduardo

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    6. Olá, Eduardo.
      O chamado calote branco é algo que pode vir a acontecer sim, se o Brasil adiar por vários anos as reformas necessárias. Se caso isso vier a acontecer, ativos reais tendem a dar uma proteção, porém não total, contra uma inflação mais pesada.
      Se está assistindo e lendo Mansueto, não há nada que eu possa vir a acrescentar, pois ele é muito bom em contas públicas.

      Abraço!

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  2. Hahahahah realmente, é esquisito qdo vc começa o artigo já indo direto ao ponto.

    Vou deixar pra ler de novo e ver se acho algo para comentar que acrescente ao texto. Abraço!

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  3. Parabéns, mais um ótimo texto. Mas vou deixar meu relato sobre morar de alguel: mesmo eu com 500k aplicados e 9k de salário foi uma merda pra alguém me alugar! Esses proprietariosinhos de bosta exigem uma caralhada de coisas como fiador, seguro,depósito e mesmo assim no final ainda podem não querer te alugar. É difícil achar alguém inteligente que realmente queira alugar o imóvel

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    1. Olá, colega. Apenas atente para o fato que o locador só pode exigir uma garantia. Mais de uma pode ser considerada uma contravenção penal.
      Abs

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  4. Soul, acho que comprar imóvel é perder dinheiro. Imagine deixar de lucrar 13%a.a. por conta de lendas que meu avô repetia sem saber o que falava???

    Depois da IF, o indivíduo pode até pensar em comprar, mas antes parece demência....

    Abs

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    1. Olá, colega. Comprar um imóvel é um ato importante na vida de muitos indivíduos e famílias. Em muitos casos, pode não ser a melhor solução financeira, mas por outro lado traz uma certa paz de espírito para as pessoas.
      Abs

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  5. Excelente artigo, bastante ponderado e bem fundamentado. Vou além e digo que a maior evidência da bolha imobiliária brasileira é que, num país com tamanho custo de oportunidade como o nosso, o aluguel custe, por mês, 0.4%, 0.3% e não raramente 0.2% do preço pedido de venda do imóvel. Não é que alugar seja inerentemente a melhor opção; trata-se de uma situação possivelmente temporária, que meramente espelha a distorção criada no mercado pela enxurrada de crédito que é a marca registrada da política econômica do atual governo.

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    1. Olá, SwineOne. É verdade, no artigo linkado escrito em 2014 apontava a queda crescente nos yields, chegando a 0,2-0,3% numa cidade como RJ. Algo de estranho realmente estava acontecendo.
      Sim, é possível que nos próximos anos tenhamos um equilíbrio maior entre oferta e demanda, e os yields possam convergir para médias históricas. Esperar para ver.
      Abraço

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  6. Olá. Sou leitor assíduo do seu blog e, sinceramente, gosto muito. É a primeira vez que comento para te agradecer pelos excelentes posts que nos fazem refletir sobre vários assuntos abordados, sejam financeiros, viagens ou sobre nossa vida. Espero que continue sempre postando no blog. Obrigado.

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    1. Olá, colega. Agradeço enormemente as palavras. Pretendo continuar escrevendo ainda por muito tempo.
      Abraço!

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  7. Ótimo texto. Venho consolidando esse pensamento há algum tempo. Vendi meu imóvel, (sem nenhuma ligação sentimental) e estou morando de aluguel. Andando de carro popular e barato no dia-a-dia e alugando veículos melhores para viajar. Fora a sensação de liberdade de escolha. E não ter custos fixos que esse bens acarretam é uma maravilha. Como bem colocado no texto, o custo de oportunidade de um imóvel no Brasil é praticamente proibitivo. Apenas com renda fixa do valor do meu imóvel garanto dois anos e meio de aluguel por ano, com o custo do meu imóvel.
    Fiz uma simulação bem simples entre comprar e alugar.
    http://malbatahaninvestidor.blogspot.com.br/2016/02/absurdos-jornalisticos.html

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    1. Olá, Malba! Grato pelo relato de sua própria experiência. Um bom amigo meu fez o mesmo também em relação ao imóvel dele. Vendeu, alugou um bem maior e perto do trabalho, com a sobra ele vem realizando investimentos, alguns comigo inclusive.
      Grande abraço!

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  8. Ótimo artigo! Parabéns!

    Eu parei de ler artigos de diversos blogueiros de finanças, devido ao efeito de ansiedade compartilhada por eles que parece estar inundando a blogoesfera.

    Esse clima até me influenciou a fazer algumas besteiras financeiras atrás do bom e velho dinheiro "fácil", como swingtrade, daytrade e afins. Coisas que eu não fazia há anos por acreditar que um macaco apertando um botão randomicamente um botão verde e vermelho sairia melhor que eu.

    Sempre é bom ler algo lúcido, bem escrito, e que ignora nosso atual clima de apreensão.

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    1. Olá, colega. A ansiedade é algo normal na vida. O que não pode acontecer é sermos tomado por esse sentimento. Quando isso ocorre em finanças, os resultados costumam ser piores do que "um macaco apertando um botão randomicamente um botão verde e vermelho".
      Reflita o que quer na vida do ponto de vista financeiro e aja para maximizar os seus resultados. Conheça-se como investidor, seus pontos fortes e fracos, e siga em frente.
      Grato pelo comentário e pelas palavras.
      Abraço!

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  9. Soul,

    Compartilho de muitos de seus conceitos, como este que pra mim é um dos mais sem sentido na blogosfera de finanças: Não considerar imóvel como patrimônio, apenas aplicações ditas como “líquidas.

    Neste caso, uma pessoa que tem R$ 200.000,00 em ações tem patrimônio muito maior que eu, que estou com 3 diferentes imóveis.

    Atualmente, aluguel possui bom yeld p/ a classe de baixa renda, o que acho que é proporcional ao risco, pois a maioria são de imóveis sem escritura, sem registro, bem diferente de um imóvel que tenha escritura e registro em cartório de imóveis.

    No meu plano de IF, pretendo realmente vender meus bens imobilizados, e aplicando em Tesouro Direto IPCA c/ Juros Semestrais, como fez o Viver de Renda, seria possível alugar imóveis de alto padrão, utilizando este valor dos juros semestrais, que acompanhariam o IPCA e garantiriam o poder de compra p/ a locação nos anos seguintes ...

    Apenas um porém, não levo em conta em seu texto p/ os jovens, é o FGTS. Quando você possui, por exemplo, R$ 50.000,00 de FGTS parados em conta e rendendo menos que a poupança, acho muito válido adquirir um imóvel para aluguel, baseado em yeld. Exemplo: Se eu compro um imóvel de R$ 150.000,00, e consigo um aluguel líquido de R$ 800,00, a conta seria R$ 800,00 em R$ 100.000,00 investidos, o que daria um yeld de 0,8% ao mês, considerável, principalmente pela valorização dos imóveis ao longo do tempo. Veja que, eu desconsiderei o valor do FGTS por ser um dinheiro que fica parado e rendendo pouco, até que você o utilize.

    No mais, excelente texto!

    Abraço

    VDC

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    1. desculpa ocupar esse espaço. Mas.. VDC, voce fez acrescentou algo muito legal que foi a questão do FGTS. Mas sempre venho lendo seus comentário e parece que vce tá querendo se promover, se comparando etc. se toca cumpadre.

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    2. Olá, VC!
      Dois pontos interessantes da mensagem:
      Realmente, o maior yield desses empreendimentos pode ser devido à informalidade e maior insegurança dos mesmos;
      É verdade. Não tinha pensado sobre o FGTS. Para pessoas com um saldo razoável acumulado, pode ser que valha a pena realmente comprar um imóvel usando o saldo do FGTS. Questão de analisar caso a caso, mas creio que as premissas centrais do texto são mantidas.

      Grande abraço!


      Julinho,
      Creio que é a forma do VC se expressar, não vejo uma tentativa dele de se auto-promoção. No mais, como bem notado por você, a questão do FGTS realmente foi um bom complemento ao texto.
      Abraço!

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    3. Soul,

      Na minha cidade, encontro barracões na faixa de preço de R$ 60.000,00, que dariam sim para ser alugados a 1%, mas, o risco é muito grande, pois ficam em áreas de periferia.

      Sobre o FGTS, é super indicado p/ quem já acumulou um bom rendimento e ainda não tem um imóvel, muitas vezes o próprio aluguel paga a prestação do financiamento, permitindo que o investidor vá poupando p/ em sequência quitar o imóvel, tendo um ativo gerador de renda de aluguel e cujo valor patrimonial subirá seguindo o IPCA e outros índices de aumento de preço, durante o longo dos anos.

      Julinho,

      Com todo respeito, me explique esta promoção pessoal: Eu não ganho um centavo, ninguém sabe a minha identidade (um dia, quem sabe, estamparei a minha foto), nem adsense eu coloquei no meu blog, e mesmo assim dedico 2, 3 horas para montar alguns posts diferentes da minha visão de IF e compartilho com todos, assim como faz o Soul e os demais blogueiros. Onde me promovo com isto?

      Eu poderia dedicar este tempo aos meus "Projetos Digitais", que me rendem um valor considerável, se comparados ao que recebo de renda passiva de meus investimentos, e mesmo assim eu gosto de compartilhar a minha visão, pois gosto de escrever e trocar ideias.

      Agora, por que não me promover também? Eu trabalhei e trabalho muito, começando do zero, estou quase chegando a R$ 900.000,00, valorizo sim o meu esforço e minha inteligência nos investimentos, e aprendi que para crescer você deve desconsiderar a opinião dos outros, principalmente para não entrar na Matrix do consumismo, logo, respeito sua opinião, mas discordo da mesma, de forma educada e respeitosa.

      São 9 anos de trabalho duro, é um prazer para mim relatar meu patrimônio, se é promoção, não me importo, o importante é eu valorizar o meu esforço e dedicar ainda mais p/ alcançar ainda mais e me aposentar em poucos anos.

      Abraço

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    4. Esta vantagem do FGTS pra mim não existiria já que nunca tive carteira assinada, mas pra quem tem acho uma boa usar, deixar esta grana na mão do governo é fodis...

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  10. PF, muito boa essa lógica. Realmente o custo de oportunidade é algo incrível. Se bem arquitetado, você conseguirá viver bem, poupar, e até corrigir a depreciação do dinheiro.
    Adicionado ao blogroll, passarei a acompanhar.

    Forte abraço !

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    1. Olá R.Investidor!
      Agradeço as palavras e o comentário.
      Abraço!

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  11. Soul,
    Bom texto, como de costume.
    Acho que faltou aí um argumento a favor do aluguel que, na minha opinião, vem ganhando cada vez mais relevância: vizinhança problemática.
    Vizinhos bons, higiênicos e silenciosos têm se tornado cada vez mais raros.
    Tenho visto aumentar os relatos de problemas com vizinhos barulhentos, barraqueiros, bailes funk e blocos de carnaval na rua da casa, feira livre, latidos de cachorros, alarmes disparando toda noite, brigas de casais e barulho de churrascada durante a madrugada, cheiro ruim de quintais com muitos animais, infestação de mosquitos quando o vizinho não limpa o quintal, etc.
    Se comprou, se ferrou! Se alugou, é só vazar daí para um lugar mais tranquilo.
    Abraço !

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    1. Olá, colega. É verdade. A mobilidade proporciona a solução de problemas como estes de uma maneira muito mais fácil e rápida.
      Abraço!

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  12. Obrigado pelo texto! Cara, seu blog é sensacional e me ajuda muitooooo.

    Mineiro

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  13. Soul,

    Essa conta é realmente bem difícil fazer... em teoria .. blz .. na prática... eu também penso 10 vezes antes de comprar um imóvel e tenho morado de aluguel nos últimos anos e até o momento não penso em mudar ... mas ....

    Como um dos anonimos lá em cima falou no papel realmente .. um imóvel hoje aqui em Curitiba se aluga por 0,4% do valor, mas... não significa que você vai achar imóvel que você quer... mais ou menos a cada 2 ou 3 anos você ou renova.. ou se muda ... e isso também gera novos custos..

    Aqui em Curitiba pra compra são muito mais imóveis do que pra alugar.. se for uma casa/sobrado por ex... aí o negócio fica mais complicado ainda.. tem bairros que tem .. meia dúzia ...

    Agora..tirando as contas... penso que o maior benefício de ter seu imóvel próprio é você poder mexer nele, móveis embutidos, central de gás (aqui em Ctba faz muito sentido), morando de aluguel.. sempre os imóveis que alugo poderiam ficar bem melhores com poucas melhorias .. mas .. vai convencer o proprietário a te reembolsar..

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    1. Rodolfo, suas ponderações fazem sentido. Um amigo meu mandou um relatório para mim, e realmente há mais imóveis para venda do que para a locação. A relação locatário-locador pode ser complicada ou pode ser bem simples. Tudo para mim depende da clareza da negociação prévia. Realmente, como locatário talvez você não encontre o lugar perfeitamente ideal que procura. Entretanto, creio que sempre, principalmente numa cidade grande como Curitiba, ótimas opções de locação. Sobre ser o seu próprio apartamento e poder modificá-lo do jeito que deseja, realmente é verdade. Isso é um dos fatores subjetivos que fiz menção expressa no texto que devem ser levados em conta. Porém, isso vem com um preço. Se a pessoa ache que o preço vale a pena, então a compra pode ser uma boa opção.


      Abraço!

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    2. Existe o meio-termo também. No meu caso fiz um contrato de 5 anos e caso o dono peça o imóvel nesse período ele tem que me reembolsar um valor maior quanto menor o prazo, ficando os 5 anos uma parte do valor é abatida do aluguel...

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  14. Acho que o grande diferencial do mercado brasileiro é a possibilidade em utilizar o FGTS. É necessário conta-lo como um ativo imobilizado também...com cerca de 10 anos de trabalho, acredito o valor acumulado permite comprar um imóvel com prestação semelhante ao aluguel (considerando 10% aa para financiamento). Obviamente, um imóvel de padrão mais baixo. Porém, o custo de oportunidade cai bastante. Em todo caso, acredito que agora o momento é do aluguel...porém, ficarei atento para quando a situação econômica do Brasil apresentar sinais de inflexão (para cima).

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    1. Olá, colega. É verdade. Não pensei no FGTS, e realmente faz a diferença para pessoas já com um saldo razoável acumulado.
      Abraço!

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    2. Nada impede de comprar um imóvel de baixo valor pra alugar e depois do prazo da lei, acho que são 3 anos, vender caso surja oportunidade.

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  15. Muito obrigado Soul!
    Difícil é controlar os fatores emocionais e a pressão da esposa e filhos para comprar, a despeito de todos os argumentos racionais.
    Grande Abraço!
    Gaivotao

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    1. Maior erro que comprar imóvel é ficar sustentando mulher.

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    2. Olá, Gaivotão!
      Valeu, colega. É, quando há pressão familiar, realmente pode ser um pouco mais difícil conciliar mesmo. E se tem algo que um imóvel novo decorado atinge é o emocional das pessoas.
      Abraço!

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  16. soul,

    Para mim a melhor opção é ter o imóvel próprio para moradia.

    Existem vantagens e desvantagens de cada um, como citado no texto, mas as vantagens, pelo menos para mim, tem maior valor que as desvantagens. Como algumas são subjetivas, é complicado comparar item por item.

    Mesmo pensando somente pelo lado financeiro, pensando no longo prazo, nem sempre alugar é a melhor opção, como bem lembrado pelos colegas, usar o FGTS pode trazer uma grande vantagem financeira. Outro ponto é que ao se descontar a inflação e impostos do "custo de oportunidade", pode não valer tanto assim a pena alugar.

    Como eu disse, assumo a premissa que alguém vai comprar o imóvel e viver por muitos anos, afinal, os custos para girar o patrimônio (compra/venda) são muito altos e portanto, a conversa seria diferente para alguém que vai ficar pouco tempo.

    Além disso tudo, estamos assumindo que os imóveis tem valorização acompanhando a inflação, mas na verdade podem ter valorização acima ou abaixo da inflação, dependendo do imóvel, da localização ou da época em que foi adquirido.

    Obviamente, tudo depende da situação de cada um. Alguém solteiro terá necessidades e desejos (ex.: mobilidade) muito diferente de alguém casado e com filhos.

    Abraços

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    1. EI,
      Se há mais vantagens do que desvantagens, ótimo. Você conscientemente sopesou os diversos lados da questão e chegou a uma conclusão para o seu caso particular. Essa é a postura correta.
      Você tem razão, o custo de oportunidade deveria ser real. Os 13%aa já é líquido de IR. Sobre a questão, remeto aos comentários feitos pelo nosso colega blogueiro Finanças Inteligentes mais acima.
      É verdade, como dito na parte final do texto, comprar um imóvel parte da premissa que você realmente achou um bom lugar para fincar raízes.
      Abração!

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  17. Comecei a minha vida financeira comprando meu imovel pra moradia. Meio que me arrependi, meio que estou aliviado. Acho que a pessoa tem que ter um pra morar e pelo menos guardar suas coisas, um ap pequeno e com localizacao mediana já serve. E investir em outras coisas sem ter imovel eh meio desgastante, jah cheguei a ter rentabilidade -16% em ações, o que em fraçao foi quase 75% do valor do ap que eu moro, que derreteu. Se eu nao tivesse comprado esse meu ap pra morar e tivesse colocado todo o dinheiro em acoes (era o que eu fazia na epoca) estaria muito puto da vida e talvez fora da bolsa. Hoje em dia quase 50% do meu patrimonio é em imóveis, e é bem dificil sair dessa alocação pois os valores são realmente grandes. Acho que no geral errei, mas com o passar do tempo vou aportar em outras coisas e esse valor vai se diluir. Da leitura do livro "O homem mais rico da babilônia" aprendi que é bom ter um imóvel pra morar antes de começar a investir em outras coisas. Hoje em dia foi chego a conclusao de que foi melhor assim. O pior a ser feito no começo da vida financeira é comprar imóvel caro, um ap grande, bairro bom, ou uma casa de condominio pronta, carissima, isso ae nao, acho erro grotesco.

    Abraço

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    1. Olá, Frugal! Esse ponto é interessante: o conforto psicológico que é ter algo firme e estável como um imóvel. Não nego isso, e creio que pode ser muito positivo como no seu caso. Entretanto, não é porque necessariamente algo nos conforta do ponto de vista emotivo que é necessariamente a melhor escolha.
      No seu caso, você comprou algo com custo médio. Essa é a melhor alternativa, e é o caso onde o custo de oportunidade não fica tão pesado. Como muito bem relatou, o problema são imóveis muito caros, estes sim são um grande sugador do seu tempo e da Independência Financeira.

      Grande abraço!

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    2. Opa Soul, tou passando aqui novamente para agradecer a dica do filme American History X. Assisti ele hoje e achei muito bom! O filme nos coloca no epicentro do ódio vazio e irracional que destrói tantas vidas pelo mundo afora a troco de nada e sem motivo algum. Com certeza um clássico dos grandes. Abraço.

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  18. Amigo,
    Concordo finaceiramente com tudo que colocastes, masss se quiser ter tranquilidade emocional,quando se tem familia formada , com filhos pequenos, um bom imovel para morar agrega na sua qualidade de vida.
    Acho que o segredo esta em se preparar antes de ter filhos, formar patrimonio , para que a compra de um imovel nao seja tao sofrida.
    Meu imovel , eu contrui gastei X 4 anos depois , se quiser vende-lo rapido,vendo por X +50/70%,fora o aluguel que deixei de pagar e fora que e um lugar extremamente agradavel e posso mexer em que quiser ,sem autorizacao de ninguem.
    So pra fazer um contraponto .abs e sucesso
    Renato

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    1. Olá, Renato.
      Claro, colega. Por isso, tentei deixar claro no texto algumas vezes que demais fatores não-financeiros deveriam ser levado em conta.
      Quando se tem uma família formada e quando se pensa em viver vários anos num mesmo local, a compra de um imóvel de valor não tão excessivo pode sim ser algo que valha a pena.
      Abraço!

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  19. Alugar também permite economizar no transporte, pois como já discutido no blog o carro é um grande peso nas finanças e seu principal uso é exatamente o deslocamento para o trabalho. Alugando algo próximo ao trabalho ou em pontos estratégicos para o transporte público pode remover esse peso do orçamento.

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    1. Olá, colega.
      É verdade, boa observação.
      Abraço!

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    2. Para reduzir custo com transporte a melhor opção é trabalhar em casa, é assunto para outro post, mas vejo por aí milhares de pessoas que poderiam estar perfeitamente trabalhando em casa e desafogando o trânsito das cidades... atividades como bancários, médicos, lojistas não tem jeito, mas atividades como T.I., engenharia de projetos, funcionam muito bem. Já tem 8 anos que eu trabalho em casa e a experiência tem sido muito gratificante.

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  20. Nao entendo a obsessao de ter tanto dinheiro e nao ter nem um imovel. Vcs se passam na mesquinharia...se tiver confisco fica com zero de patrimonio.

    Bruce

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    1. Bruce, a sua mensagem não faz o menor sentido. Mesquinharia é relacionado como nos relacionamos com outros seres humanos.
      Sobre o confisco, seria exatamente em relação ao que? Vão confiscar ou nacionalizar empresas (quem possui ações)? Vão desapropriar imóveis comerciais, prejudicando donos diretos e indiretos (FII)? Vão confiscar dívida privada (debêntures)? A Constituição não será respeitada para confiscar o seu dinheiro, e o STF não irá dizer nada? Se assim o é, por qual motivo o seu direito de propriedade seria respeitado e resguardado pelo Judiciário?

      Não vamos confundir tópicos. Aluguel x compra com calote branco ou em casos mais graves o confisco simples.

      Abs

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  21. A conclusão que cheguei tempos atrás é que não é vantagem nem alugar nem comprar, e sim construir o seu próprio. rs. Que acaba sendo uma variante da segunda opção, porém mais econômica.

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    1. NEM sempre,
      Se vc construir com a visão comercial da coisa, pode ser, mas se viajar nos sonhos ... dançou.

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  22. Fala, Soul,

    creio que vc levantou muitos bons pontos, mas a conta direta do custo de oportunidade deixa passar algumas coisas.

    Por exemplo, um imóvel que está acompanhando a inflação, também tem seu aluguel corrigido pela mesma. A depender da relação valorização do imóvel/custo de oportunidade, isto pode se tornar um problema.

    Há tempos fiz as contas considerando estes fatores.
    http://di-finance.blogspot.com.br/2012/10/imoveis-comprar-alugar-investir.html

    Foi simplificado em relação a estes fatores. Além dos outros fatores citados por vc e o FGTS nos comentários, existem também outros que vão mais além. A depender de onde more, talvez precise de um carro. Ou então irá gastar X com transporte público. Enfim, são vários fatores que tornam a decisão, do ponto de vista financeiro, bastante complexo mesmo.

    []s!

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    1. Olá, Márcio! Tudo bom contigo colega?
      É verdade, depois de escrever o artigo, como bem salientado pelo Finanças Inteligentes, percebi que deveria ter colocado para o médio prazo o custo de oportunidade real. O prêmio da NTN-B seria mais apropriado do que a SELIC. Porém, como bem salientado também pelo FII, há um risco dos imóveis, aluguéis incluso, não acompanharem a inflação. Assim, como há esse fator de risco, talvez o custo de oportunidade real seria o prêmio da NTNB + algum percentual pelo risco dos alugueis e imóveis não seguirem a inflação.
      Entretanto, há várias minúcias como apontado por você. Porém, creio que a decisão financeira fica complexa num valor intermediário (considerando o patrimônio da pessoa) de imóvel. Em imóveis de maior valor, considerando o patrimônio pessoal, claramente são decisões financeiras não-ótimas. Para esses imóveis, outros argumentos não-financeiros devem servir para justificar a compra.

      Abraço e espero que esteja tudo bem contigo!

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  23. soulsurfer, mudando de assunto, estou pensando em começar a investir em FII, e escolhi 6. Tenho pouco dinheiro pra investir por isso escolhi apenas 6 mesmo. Pensei em diversificar em 2 de Escritório, 2 de Logística/Comerciais e 2 de Geracionais. Esquecendo todos os outros fatores. Acha que é uma boa diversificação?

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    1. Olá, TH!
      Os geracionais no Brasil são poucos e muito focados em escritórios.
      Talvez, você possa pegar dois grandes fundos, se gostar deles, como BRCR, HGRE ou KNRI e já estar exposto a escritórios. Sobra mais espaço daí para acrescentar algum outro setor. Agora, eu creio que com 6 uma carteira é um pouco enxuta, se não quiser ter muitos como 20-25, por que não uma carteira com 10-12 fundos? Fica bem mais fácil diversificar entre os setores e escolher bons fundos.

      Abraço!

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    2. A ideia é ir aumentando a exposição em FII, mas por enquanto terei pouco dinheiro para investir. Então pensei em 6 mesmo. Você tem razão sobre os escritórios... Até o momento escolhi: HGRE, BRCR (escritórios), AEFI (faculdade), HGLG (logístico), FIIP (logístico), MAXR (comércio). Se tiver mais sugestões eu aceito. Obrigado!

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    3. Olá, colega. Dê uma estudada em KNRI, PQDP, HGBS, BBRC e FCLF.

      Abs!

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    4. Vou olhar sim, obrigado!

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  24. soulsurfer, estou em um dilema...sou jovem (não tão jovem 29 anos). Estou pensando em usar o FGTS(30k) como entrada + um carro(40k) em um ap de 200k (Valor promocional não consigo mais choro). Acredito que seja vantajoso pois vou trocar um bem passivo por um bem ativo e utilizar o FGTS. Meu problema com você falou é mobilidade e a prisão a um financiamento. Tenho o valor total para comprar a vista. Mas o restante do valor tenho investido no TD a boas taxas que adquiri ao longo de 2015.

    Duvida. Sera que vale a pena assumir um financiamento de 15 anos para comprar o imóvel?

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    1. Olá, colega. Quando assumimos dívida para comprar um ativo, nos alavancamos. Isso sempre é mais arriscado.
      Agora, se você tem o dinheiro para comprar à vista, quer dizer que o seu risco em fazer essa dívida é baixo. A conta que você deve fazer é: se juro do TD maior do que o juros do financiamento, financeiramente vale a pena se endividar. Se juros do TD menor do que o financiamento, não vale.

      Essa é apenas uma aproximação, reflita se realmente precisa do imóvel (já que falou em imobilidade) e se quer assumir uma dívida. Se o Brasil não der calote, e o governo pagar os juros, assumir essa dívida tende a não ser arriscado.

      Abraço!

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    2. soulsurfer, já tinha pensando nessa conta. Não conseguimos prever a inflação mas acredito que seja vantajoso realizar o financiamento e manter os títulos, além de resgatar o FGTS e liquidar o carro (não preciso deu um carro de 40k). É verdade não me fiz essa pergunta "preciso do imóvel?" A resposta é não. Mas vem a questão da oportunidade. Se deixar passar será que vou conseguir a um preço adequado mais pra frente? Existe também aquela pressão chata de adquirir um bem. Sim ainda moro com meus pais. Em relação ao calote, seria uma maneira de diversificar os investimentos, uma vez que o calote afetaria qualquer tipo de investimento. Minha intenção é alugar, porem pelo programa minha casa minha vida não sei se isso é possível.
      Obrigado!

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  25. Soul,

    Sendo prático e levando em consideração apenas o custo de oportunidade, vender um imóvel hoje para alugar um imóvel parecido parece uma excelente opção. Como exemplo, digamos que a venda seja de um imóvel de ~300k, o custo de oportunidade seria algo em torno de 3k mensais nos patamares da selic atual, analisando de forma superficial. Oras, seria suficiente para alugar um imóvel parecido por menos de 2k com certa facilidade aqui onde moro.

    Tendo em vista este cenário atual, pergunto:

    Esta possível venda não estaria sendo feita num momento em que os imóveis perderam valor em função da crise? Não sei, mas talvez esperar mais um ou dois anos para essa venda seja um negócio melhor.

    Daqui a alguns anos, a relação entre o custo de oportunidade e o aluguel não poderia piorar? Neste ponto, penso na tendência de queda da selic e um possível retorno menor no rendimento do valor da venda do imóvel.

    Gostaria de saber a tua opinião.

    Obrigado!

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    1. Olá, colega.
      Por experiência própria, o momento está ruim para venda de imóveis. Eu pensei que seria difícil, mas subestimei um pouco a dificuldade para vender alguns imóveis que possuo.
      Logo, eu creio que a venda de um imóvel hoje em dia para ser feita é preciso que haja um certo deságio. A não ser que seja um imóvel extremamente bem localizado numa área com muita procura.
      É a esperança de todos que possuem imóveis de que a confiança possa voltar, o crédito voltar a ser concedido e os juros possam cair. Porém, na minha opinião o cenário é muito nebuloso. Soma-se a isso o fato de que muitos imóveis foram construídos, e o cenário torna-se ainda mais difícil.

      Sim, se os juros caírem, os ativos se valorizam de um lado. Pelo outro lado, a diferença entre o custo de oportunidade e o aluguel de uma propriedade diminui sensivelmente.

      Não sei se te ajudei, colega, mas é isso que eu consigo responder. Se é um imóvel que você gosta, como o valor não é tão alto 300k, talvez não seja tão vantajoso voltar para o aluguel. Entretanto, é apenas você que poderá chegar na conclusão do que é melhor para você neste exato momento de sua vida.

      Abraço!

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  26. Boas Soul,

    O post é ótimo mas esses comentários são demais.

    Muito conhecimento. Obrigado

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