IMÓVEIS - A ETERNA PERGUNTA, O QUE É MELHOR PARA A INDEPENDÊNCIA FINANCEIRA :COMPRAR OU ALUGAR?

Olá, colegas. No presente artigo abordo um tema de vital importância. Afinal de contas o que é melhor: Comprar ou alugar um imóvel? Para responder essa pergunta, creio ser necessário a reflexão sobre diversos assuntos correlatos, para que assim se possa ter uma visão mais abrangente sobre a problemática. “Peraí, Soul, o texto começou assim direto, sem nenhuma reflexão outra sobre o mundo ou a vida?”. Sim, colega, hoje o dia foi extremamente especial, mas deixo para contar isso em outra oportunidade, vamos direto ao ponto.

  No meu artigo sobre Carros - O Verdadeiro Patrão da Maioria dos Brasileiros, ficou claro que este bem de consumo se deprecia muito rapidamente, principalmente nos primeiros anos. O mesmo ocorre com imóveis? Não, colegas. Num artigo produzido há quase dois anos, eu tentei trazer um pouco de luz sobre quais seriam as tendências de longo prazo para imóveis. O artigo pode ser acessado Imóveis - Expectativa de Retorno Realista no Longo Prazo. Não gostaria nesse artigo de entrar em minúcias, portanto vou partir da premissa daquele artigo, bem como dos dados empíricos de muitos países, que os imóveis tendem a seguir a inflação no longo prazo, talvez até mesmo com uma leve valorização real. Se os imóveis tendem a seguir a inflação, eles não depreciam como carros, por exemplo.

  “Certo, Soul, mas e daí?” alguém pode pensar. Colegas, como o imóvel não deprecia ele pode ser alugado pelo dono por uma fração do seu valor, ao contrário de um carro. O amigo do Blog O Surfista Calhorda contou que ele iria alugar um bom carro por algo em torno de 30% do valor do mesmo. Por qual motivo o aluguel anual de um carro novo representa um valor tão alto em relação ao preço do bem? A resposta é simples: está se pagando no aluguel o valor da depreciação do carro, que não é pequena no primeiro ano. Imaginem se os carros, como os imóveis, não depreciassem, ou que a depreciação fosse num ritmo muito menor, talvez seria economicamente viável donos alugarem os seus carros por 5-6% do valor do mesmo. Ora, se fosse possível alugar um carro de R$100.000,00, por apenas R$6.000,00 ao ano, eu não teria nenhuma dúvida que alugar um carro seria a melhor solução, e nem seria uma despesa tão grande em termos de energia vital individual.

  Entretanto, os carros não se comportam assim, e comprar um carro novo é uma despesa muito alta. Já os imóveis, como eles tendem a não se depreciar se houver uma manutenção prévia, eles podem sim ser alugados por valores relativamente baixos em relação ao seu preço. Portanto, aqui já temos algo muito importante para quem não é dono de um imóvel: ao contrário de carros, os imóveis podem ser alugados por valores não tão altos em relação ao preço dos mesmos, e isso é algo extremamente favorável em relação às pessoas que não são donas de imóveis. Não ignoro que em muitos lugares do mundo, uma espécie de aluguel compartido de carro já se faz presente, porém não entrarei nesse detalhe. Contudo, fica o registro de que acho essa uma ótima solução para as finanças pessoais, para o meio ambiente, bem como para a qualidade de vida geral  nas cidades.

   Ao se comprar um imóvel, grosso modo não se compra um passivo. Entretanto, é preciso sim ressaltar que imóveis podem vir a se tornar um grande passivo. O meu pai sempre me disse que imóvel deve-se ter apenas um: a sua morada. Outros imóveis devem ser encarados como se fossem mercadorias, ou seja, negociáveis, seja na forma de compra e venda (a forma que mais gosto), seja na forma de geração de renda para aluguel. Possuir diversos imóveis como residência  eventual, pensem em casa de praia por exemplo, é um grande desperdício de dinheiro. Nisso, concordo plenamente com o meu pai.

  Como imóveis geralmente são bens com um preço muito elevado em relação à renda das pessoas, eles costumam ser o ativo de maior valor das famílias. Não acredita? Pergunte para a maioria das pessoas que são donas de um único imóvel se elas possuem outros bens que superam o valor do imóvel detido. Muito provavelmente, a resposta será não. Não possuo dados para o Brasil, aliás como é difícil achar dados para o Brasil em certas coisas, mas em países desenvolvidos, os imóveis residenciais representam algo em torno de 50% de todo o capital acumulado (ações, empresas, estradas, etc, etc) de um país. Sendo assim, um imóvel próprio representa uma fatia muito grande do patrimônio das pessoas e das famílias.

  Se assim o é, intuitivo pensar que a compra de um imóvel próprio é uma decisão financeira extremamente importante, pois será um bem que ocupará uma parcela muito grande do patrimônio. Numa linguagem mais técnica, poderia se dizer que o indivíduo terá uma concentração muito grande em apenas um ativo, algo não muito recomendado em finanças. Logo, a escolha de comprar um imóvel deve ser bem pensada e sopesada.

  Uma pessoa para ter dignidade precisa de um teto para poder se abrigar das intempéries da vida. Além do mais, o imóvel é o refúgio do indivíduo, é o lugar onde ele pode exercer em toda sua plenitude a sua intimidade e privacidade. Isso não é pouca coisa. Logo, o imóvel é nesse sentido um bem muitas vezes mais essencial do que um carro. Há alternativas ao carro: morar perto do trabalho, andar de bicicleta, pegar táxi, etc. Não há alternativa para imóveis. Pode-se morar em bairros pobres ou ricos, imóveis caros ou mais baratos, novos ou velhos, mas sempre se precisa de um imóvel, eu não consigo pensar numa alternativa para o uso dos imóveis. Logo, ou se compra ou se aluga um imóvel para se poder ter um lugar que se possa chamar de Lar.

   Os imóveis não depreciam, mas eles possuem custos. Como os custos de IPTU, condomínio, etc quase sempre são repassados para o locatário, em relação à decisão de comprar ou alugar o único custo que aqui nos interessa é o Custo de Oportunidade. 

  Se considerarmos um custo de oportunidade de 13%aa (90% líquido do CDI), fica claro que imóveis possuem um gigantesco custo de oportunidade. Quanto maior o valor do imóvel, maior o custo. Vou partir da premissa de compra à vista de um imóvel. Se alguém quer viver num imóvel bem caro como R$2.000.000,00, por exemplo , e decide comprá-lo, o custo de oportunidade é de módicos R$ 260.000,00 anuais. É isso que custa a pessoa que possui essa quantia e quer viver num imóvel desse preço. Por outro lado, uma pessoa que possua essa quantia, mas prefira  morar num imóvel de R$500.000,00 , por exemplo, tem um custo  de oportunidade de  R$ 65.000,00 anuais. Ora, fica claro que morar num imóvel de maior valor é um atraso gigantesco da Independência Financeira, bem como representa uma parcela muito grande da energia vital de um indivíduo. Se quiser entender um pouco mais a relação entre tempo x dinheiro, relação fundamental para todos os indivíduos, sugiro a do artigo Independência Financeira - Quanto vale o seu Tempo?

  Não há sentido, colegas, como muitas pessoas fazem, não considerar o imóvel em que vivem como parte do patrimônio financeiro. Simplesmente é uma posição sem qualquer fundamento. Se você opta por morar no imóvel mais caro do exemplo dado, isso representa um custo de oportunidade. Não se pode fugir dessa conclusão, e muitas pessoas ao fazerem isso deixam de perceber algumas relações importantes de tempo e dinheiro.

  O imóvel para moradia possui um componente subjetivo muito maior do que possuir um carro, por exemplo, e isso não pode ser ignorado ou criticado. Ao se analisar o aspecto financeiro da escolha de qual imóvel comprar para morar, não se quer dizer que a decisão deve ser única e exclusivamente financeira. Não colegas! O imóvel é o lar de um indivíduo e de sua família. É onde ele descansará da loucura do dia a dia, onde os seus filhos serão educados e amados, entre tantas outras coisas, ou seja muitos motivos de ordem não-financeira tem a sua importância. Entretanto, o fato de se ter inúmeros outros fatores, alguns de ordem emocional inclusive, não apaga o simples fato que o custo de oportunidade continua existindo. Ignorar a questão não faz bem. Aliás, a ignorância quase nunca faz bem. A verdade quase sempre é o melhor caminho. Assim, a pessoa pode levar em conta o custo de oportunidade, os demais outros fatores, e com base nisso tudo tomar uma decisão consciente de onde e como quer morar.

  Entendido o custo de oportunidade de ser proprietário de um imóvel, e como imóveis de maior valor podem ser um grande atraso na Independência Financeira, bem como um grande “sugador" de energia vital na forma de anos trabalhados, pode-se começar a falar de aluguel. Colegas, eu sou um enorme entusiasta da ideia de alugar coisas. Livros, por exemplo. Por que comprar um livro, tirando casos muitos específicos (não vou entrar aqui nos ebooks), se fosse possível alugar o mesmo por uma fração do seu valor? Pensem em filmes. É verdade que com Netflix, filmes pela internet, as locadoras de filme vão perdendo cada vez mais o seu espaço. Agora, nunca fez sentido comprar todos os filmes que por ventura alguém quisesse assistir, mas sim alugá-los. Ora, podemos pensar em quase tudo sob a ótica do aluguel. Por qual motivo cada família deve ter uma máquina de lavar-roupa  em casa e  não um condomínio ter algumas máquinas de lavar-roupa para uso de todas as família mediante o pagamento de um pequeno aluguel de uso (isso é bem comum nos EUA)? Creio que se passássemos de uma ótica de propriedade, para uma de uso compartilhado mediante remuneração (aluguel), isso seria uma tremenda revolução na forma que interagimos uns com os outros, bem como consumimos os recursos escassos desse mundo.

  Assim, prezados leitores, eu creio que quase sempre o aluguel é melhor em inúmeros sentidos do que ser proprietário de coisas. Com imóvel não seria diferente. Vamos começar pelo próprio nome: Imóvel, ou seja, algo que é estático, imobilizado. Se pensarmos que estamos num mundo cada vez mais rápido, onde as pessoas constantemente estão mudando de lugar, não faz muito sentido possuir um bem de alto valor que imobilize o indivíduo.

  É bem possível que alguém já tenha ouvido um “especialista" dizer que para jovens alugar é uma melhor opção, principalmente quando não se está ainda com um trabalho consolidado. Nesses casos, é possível que surjam oportunidades de empregos em outras cidades, por exemplo, e se a pessoa possui um imóvel ela terá mais dificuldades em se mudar, ao contrário de alguém que simplesmente aluga. Sim, o “especialista" está correto. Porém, como me propus a fazer artigos mais propositivos seguindo um pouco a linha de blogs americanos de primeira qualidade, vamos ir um pouco além do conhecimento mais “institucionalizado”.

  Por qual motivo a mobilidade deveria se aplicar apenas a jovens? Ora, a mobilidade é algo importante para todas as pessoas, independente da idade, mesmo que seja uma característica mais importante na juventude. Uma pessoa que aluga pode resolver morar em diferentes bairros numa cidade grande, sem qualquer problema. Um proprietário de imóvel dificilmente irá fazer isso, pois há custos pesados na compra e venda de um imóvel. Esse é outro ponto importante: custos para se comprar um imóvel (não confundir com custos de manutenção do mesmo) . Esses são verdadeiros custos que equivalem a jogar dinheiro no lixo. Se levamos em conta o custo de pagamento do ITBI (imposto municipal de transmissão onerosa de bens imóveis) e despesas de escritura e registro, dependendo do Estado  da Federação, apenas para comprar um imóvel se torra de 6 a 7% do valor do bem.

  Pensem nisso, colegas. Nos dias atuais do Brasil, com 6 a 7% do valor do bem talvez seja possível alugar esse mesmo bem por aproximadamente um ano e meio. Portanto, quem compra um imóvel desperdiça um ano e meio de aluguel. Entretanto, há outro custo que quase ninguém fala: corretor de imóvel. O custo de um corretor é absorvido pelo vendedor e comprador. Se a transação se desse de forma direta, é muito provável que o preço final seria menor do que com a presença de um terceiro intermediador. Ora, isso também é um custo. Pode ser invisível, pode parecer que não existe, mas ele é real. Se considerarmos que esse custo é repartido entre as duas partes, e que a comissão geralmente é de 5%, isso adiciona um custo de mais 2.5% do valor do bem. Assim, apenas para comprar um imóvel, se a transação for efetivada por meio de um corretor (esmagadora maioria dos casos), estamos a falar de quase 10% do valor do bem de dinheiro literalmente jogado fora. Isso é muito dinheiro, é aproximadamente uns 2 anos de aluguel.

  Portanto, quando se compra um imóvel se perde em boa medida a mobilidade. Estando mais de um ano viajando, acreditem amigos, a mobilidade é algo sensacional, uma sensação de liberdade incrível. Se é algo tolerável para pessoas mais estabilizadas no emprego e com famílias constituídas, é algo que não vejo motivo para jovens. É jovem? Tenha mobilidade. Além do mais, ao se comprar o imóvel, simplesmente se joga fora algo em torno de dois anos de aluguel. 

  Ao terminar o parágrafo anterior, lembrei de outro custo imenso: a decoração do apartamento com móveis, armários, etc. A diferença de aluguel entre imóveis mobiliados e não-mobiliados existe, mas ela não é tão significativa. Assim, esse é outro custo que um proprietário também incorre e dependo do caso pode ser um custo extremamente significativo como 15 a 20% do valor do imóvel.

  Se levarmos em consideração o custo de oportunidade, o aluguel aparenta ser uma melhor escolha. Colegas, o yield residencial em países desenvolvidos como EUA e Austrália não é muito diferente do yield residencial de imóveis brasileiros. É verdade, e há até mesmo um blog chamado Viver de Aluguel que relata a experiência pessoal do autor no tema, que há imóveis específicos de baixo valor que o yield pode chegar a bons 1% am. Entretanto, essa não é a tônica da maioria dos imóveis residenciais brasileiros. Portanto, o aluguel, é claro que há variações, do Brasil não é tão diferente de países consolidados. Qual é a diferença? O custo de oportunidade. Lá fora os juros de curto prazo estão perto de zero, ou em alguns lugares estão na esfera negativa. No Brasil, o custo de oportunidade bruto (ou seja sem levar em consideração o IR) é de incríveis 14.25%aa. Isso faz toda a diferença. Com juros tão altos, o custo de oportunidade é imenso. Logo, alguém com dinheiro acumulado, talvez possa alugar um imóvel de um padrão muito maior do que conseguiria comprar. Em períodos de crise como a que estamos vivendo, com sobreoferta de imóveis residenciais em muitas regiões do Brasil, com recessão econômica,  quem possui dinheiro pode alugar bons imóveis por valores muito atrativos. Há proprietários desesperados, loucos para se livrarem de despesas  como IPTU e Condomínio, que alugam por preços bem baixos. Se a pessoa chegar com dinheiro à vista para o pagamento de um ano adiantado, pode conseguir descontos ainda maiores. 

  Além do mais, quanto maior o valor do imóvel, menor será o aluguel proporcional. Isso é um fato. Uma casinha que vale R$ 80.000,00, talvez possa ser alugada por R$800,00 (1%am). Um apartamento que pretensamente vale R$ 2.000.000,00 jamais será alugado por R$ 20.000,00 ao mês. Logo, o custo de oportunidade para um imóvel de maior valor é muito mais alto em termos absolutos,  bem como em termos proporcionais. A pessoa estará muito melhor financeiramente, caso tenha o dinheiro para a compra, alugando imóveis de alto valor do que comprando.

  Porém, como ressaltado, a pessoa ser dona de um imóvel envolve muitas outras considerações, muitas delas de forte apelo emocional. Eu, por exemplo. Ao partir pela minha aventura pelo mundo, cogitei seriamente em vender o imóvel onde habitava. Entretanto, eu era muito satisfeito quando morava nele. Rua sem saída, dunas, vizinhos amigos, cinco minutos andando de uma praia com altas ondas, um bairro onde gostava de morar. Apartamento muito bem planejado com uma iluminação natural quase perfeita, eu não preciso acender qualquer luz de dia. Vista muito boa. Ou seja, criei um vínculo emotivo com o imóvel. Com meus outros imóveis não tenho vínculo nenhum, são apenas instrumentos para aumentar a rentabilidade do meu portfólio como um todo. Logo, resolvi não vender. É um luxo que me dei. Estou numa posição financeira que posso me dar a esse luxo, já que este imóvel não corresponde a uma parcela significativa do meu patrimônio. Logo, ele não me prende. Não perco mobilidade por causa dele. E se financeiramente talvez não seja a melhor solução, o que ganho morando lá como proprietário para mim compensa. Vejam, colegas, que a decisão financeira pode não ser a mais apropriada, mas eu tenho plena consciência disso, e levei isso em conta para a minha decisão, e estou bem feliz com o que decidi.

  Encerrando esse artigo que já começa a ficar um pouco extenso, concluo dando alguns conselhos. Comece a pensar mais a sua vida pela lógica do aluguel, e falo isso não apenas para imóveis. A mobilidade é algo fenomenal. Possui dinheiro e tempo, ou seja é independente financeiramente? Você pode ter um ano da seguinte maneira: 3 meses de aluguel no Havaí, 3 meses de aluguel na cidade do Porto-Portugal (não conheço, mas ouvi maravilhas dessa cidade), 3 meses de aluguel em Wanaka (uma cidade maravilhosa na Ilha Sul da N.Zelândia) e três meses de aluguel em Florianópolis. É bem possível que isso seja viável apenas com o custo de oportunidade do dinheiro que seria investido num imóvel próprio. Esse exemplo é um pouco extremo? Tenha mobilidade para morar onde quiser no Brasil, ou para dizer sim de pronto para alguma proposta de trabalho muito boa, ou para qualquer outro motivo que leve alguém a querer mudar de cidade. Se você for comprar um imóvel, pense muito mesmo a respeito, pois ele será um bem de um valor grande em relação ao seu patrimônio total (pelo menos é assim para a esmagadora maioria dos proprietários de imóveis não só no Brasil, mas como no mundo). Leve sim em consideração fatores outros que financeiros, emotivos inclusive. Se é um lugar que você se sente muito bem, se pensa que quer fincar raízes nele por muitos e muitos anos no local,  siga o seu coração e compre. Entretanto, faça isso de forma consciente, sabendo das coisas que está abrindo mão com isso.

O dia de hoje foi muito diferente e especial. Não só porque conhecemos uma Chinesa simpática e amável que nos fez companhia no dia todo numa longa caminhada de quase 15km, mas porque vivenciamos algo único. Essa foto tirada no dia de hoje dá um gostinho do que ocorreu (e aliás ficou muito interessante), qualquer dia conto essa história. Para a minha companheira, segundo palavras dela, foi a coisa mais incrível que ela já presenciou.  

   É isso, colegas. Espero que tenham gostado. Um grande abraço a todos!