sábado, 15 de fevereiro de 2014

COMENTÁRIOS SOBRE FII - HOSPITAIS/AGÊNCIAS BANCÁRIAS


                Olá colegas! Continuo minha série sobre análise de FII.  Neste post vou tratar de Hospitais e Agências Bancárias. Espero que gostem. Alguém acompanhando a crise na Venezuela? Poxa, é um país tão bonito (fiquei algumas semanas lá em 2011), como a coisa pode degringolar tão rapidamente. Eu já pensava em 2012 que o país estava muito divido, os acirramentos eram muito profundos, o passo final para isso é guerra civil. Espero sinceramente que não chegue nesse ponto, e é apenas um sinal de como acirramento de opiniões e a inexistência de diálogo não nos leva a nenhum lugar.



HOSPITAIS


NSLU11B – Fundo é dono do Hospital Nossa Senhora de Lourdes. O hospital é moderno, sendo um bom imóvel. O contrato de aluguel se iniciou em 2006 e possui 20 anos de duração sendo reajustado pelo IGP-M todo mês de abril.  Há problema judicial com relação ao aluguel, sendo que há redução provisória do valor do aluguel. Houve sentença de primeiro grau, sendo que o juiz determinou a revisão de 2/3 do contrato, permanecendo 1/3 hígido. Entretanto, o aluguel não foi majorado após a sentença (já que 1/3 do contrato não deveria haver redução), e o juiz não modificou a decisão mesmo após a oposição de Embargos de Declaração. A solução jurídica ainda vai demorar.  Risco maior por ser um único locatário, bem como o fato de ser um hospital (eventual despejo é algo remoto de ser colocado em prática). Rendimento atual na ordem de R$ 1,46 (deveria der de R$ 1,54, e isso no futuro pode ocasionar pagamentos acumulados para o fundo) com yield  se aproximando de 1% am com cota no valor de R$ 150,00. É de se ressaltar que o fundo está contigenciando valores até o montante de 1% do PL (algo em torno de 2M). Essa retenção deve acabar no meio deste ano, o que fará que o rendimento por quota suba R$ 0,07 por quota (já daria mais de 1% am com esse aumento), independente do reajuste pelo IGP-M em abril de 2014. Portanto, o rendimento do segundo semestre deve ser de R$ 1,61, o que daria um yield de quase 13% aa de juros simples, o que é muito bom para um fundo de tijolo, mesmo com o risco de ser um hospital. O Valor Patrimonial da quota é de R$ 172,00, quota vem sendo negociada com um deságio de 13%. As despesas são da ordem de 4/5% do faturamento do fundo, o que é razoável.

Avaliação: boa/ótimo. Boa pois é um fundo alugado para hospital e possui problemas de discussão judicial sobre o aluguel na justiça. Ótima, pois o imóvel do fundo é bom, e o hospital é muito moderno, o que de certa maneira reduz e muito a chance do locatário mudar de lugar. O yield para o segundo semestre projeta quase 13% aa, e ainda há a chance muito boa do aluguel sofrer aumento, com o pagamento de atrasados, quando do julgamento da apelação.
 Risco: médio. É um fundo de hospital, então não daria para classificar como risco baixo. Entretanto, o imóvel é bom, o que minimiza acentuadamente riscos para o médio/longo prazo.

HCRI11B – Fundo é dono do imóvel onde está estabelecido o Hospital da Criança. O contrato de aluguel foi iniciado em 2001 e possui 20 anos de duração reajustado pelo IGP-M.  Há discussão judicial sobre o valor do aluguel. O prédio não é tão moderno e bom como o do fundo NSLU, assim pode-se falar que o imóvel não é tão competitivo. Houve duas revisões provisórias do valor do aluguel. Há discussão judicial sobre o valor dos aluguéis. O locatário requereu redução substancial nos alugueis, sendo que o juiz arbitrou alugueis provisórios em R$ 395 mil (aluguem sem revisão deveria ser de R$ 530 mil) reduzindo pela segunda vez os aluguéis, pois primeiramente o aluguel tinha sido reduzido para 442mil. Não houve sentença, e o processo na fase das partes se manifestarem do laudo produzido pelo perito acerca dos valores de mercado de locação.  Sendo assim, há riscos significativos ainda para o fundo. É de se salientar que hospitais possui o risco específico jurídico de ser um locatário muito difícil de se obter o despejo. Entretanto, nada leva a crer que a situação seja de inadimplência no curto/médio prazo. É de se ressaltar também que o fundo é gerido pelo BTG, mas o mesmo BTG possui participação na Rede D´ Or ( atual locatária do empreendimento), o que ocasiona problema de choque de interesses.  O último Rendimento do fundo está em torno de R$ 1,88 por cota resultando num yield de quase 1% am com quota a R$ 195,00 (quota chegou num topo de R$ 310,00 no começo de 2013, e possui um fundo de R$ 145,00 no começo do ano de 2012). Os rendimentos do fundo não são nem um pouco estáveis, e muito menos crescentes, tendo em vista a demanda judicial de revisão de aluguel.  As despesas do fundo são de aproximadamente 5% do faturamento do fundo, o que é razoável . Possível se afirmar que esse fundo é ainda mais arriscado do que o NSLU11B.

Avaliação: Média/Boa. O yield atual de quase 1% é bem razoável, apesar de ter alguns outros fundos rendendo aproximadamente 1% também. É médio, pois o imóvel não parece ser tão competitivo como o NSLU.
 Risco: médio/Alto. Há discussão judicial sobre os valores devidos de aluguel, entretanto o valor atual de R$ 1,88 por quota parece ser o piso. O prédio não é tão moderno, e há sempre o risco de ser muito difícil de se despejar o locatário.

                                    E aí se fosse para escolher, prefere este prédio (NSLU)


                                                             ou este (HCRI)? Sua escolha:)


AGÊNCIAS BANCÁRIAS

      PRONTAS E COM RENDIMENTO DE ALUGUEL

SAAG11 – Fundo comprou 21 agências na primeira emissão desse fundo (que foi de mais de 400MI), e em seguida alugou para o Banco  Santander.  São contratos atípicos com prazo de duração de 10 anos até o ano de 2023 e reajustáveis pelo IGP-M, sendo que no final do contrato o banco possui a opção de compra dos imóveis por valor a ser avaliado quando da possível transação (Esse fato pode trazer um risco adicional, pois o Santander pode pressionar para negociar aluguéis mais baratos, ou talvez exercer a opção de compra em preços talvez não tão vantajosos para os quotistas). Algumas agências adquiridas com preço do m2 sensivelmente alto, sendo que algumas foram adquiriras por preços entre R$ 10.000/15.000 o m2, tendo uma sendo adquirida por R$ 20.000 o m2 (Agência Ouvidor – RJ). Houve uma tentativa de 2ª emissão de quotas (valor de 161M para uma oferta inicial de 354M), sendo que foi parcialmente frustrada, pois a subscrição foi fraca, o que já começava a mostrar que a maré de otimismo em relação aos FII estava virando. Na segunda emissão foram compradas sete novas agências, quando o objetivo inicial era de 13. Aparentemente existem agências  adquiridas pelo Fundo que são muito próximas a outras agências do próprio Santander, muito provavelmente sejam agências provenientes da aquisição do Banco Real. Não deixa de ser um fato negativo desse fundo. Sendo assim, atualmente o fundo possui 28 agências prontas e alugadas para o Banco Santander. A taxa de administração é de 0,25% do PL do fundo. O Valor Patrimonial da quota está em R$ 97,00, sendo assim a quota vem sendo negociada com um deságio de 11% do seu valor patrimonial. O último rendimento foi de aproximadamente R$ 0,70, o que já conta com o reajuste dos contratos das agências adquiridas na primeira emissão. O reajuste dos contratos das agências adquiridas na segunda emissão se dará no meio do ano. O yield atual está na faixa de 0,81% am com cota a R$86,00, é um rendimento sensivelmente maior aos existentes no primeiro semestre de 2013.

Avaliação : Bom. Não classifico como ótimo, pois algumas agências foram compradas por preço de m2 alto, há agencias uma do lado da outra e o banco possui a opção de compra no final do contrato atípico de 10 anos, o que é difícil de estimar se pode ser ruim para os quotistas, mas é um fato que pode vir a ser negativo. A rentabilidade começa a ficar interessante, devendo ultrapassar 10% aa com os novos reajustes na metade do ano. Pelo fato de ser um fundo de agências com contratos de duração longa, não deixa de ser uma ótima rentabilidade.
 Risco: baixo/médio. Classifico como médio em comparação a outros fundos de agência. O Santander não é tão sólido, pelo menos no Brasil, como uma Caixa ou Banco do Brasil, e também há a questão das agências “duplicadas” e a opção de compra do Santander, que podem ser fatores de riscos. Entretanto, são preocupações para daqui 10 anos, então o fundo não é arriscado se comparado com outros FII em outros setores.


BBPO11 – Fundo comprou 64 imóveis entre agências e prédios administrativos em 33 cidades de 14 Estados diferentes, e alugou para o Banco do Brasil. O patrimônio do fundo é de 1.4 Bilhões de reais com 318.000 m2 de área locável (hoje em dia a avaliação patrimonial é de 1,47BI) e ainda possui aproximadamente 2BI investidos em RF. É um fundo muito grande. Contratos atípicos de 10 anos com vencimento até final de 2022, e reajustados pelo IPCA. Não consta que há opção de compra dos imóveis pelo Banco do Brasil ao final do contrato, como ocorre com o SAAG, sendo que o contrato prevê a possibilidade de renovação do contrato por mais 10 anos ao final de 2022. Difícil opinar se o preço médio de aquisição foi elevado ou nção (aproximadamente R$ 4.400,00 por m2), pois são muito imóveis e em muitas regiões do país. Há apenas duas agências com preço de aquisição do m2 mais esticados em R$17.000,00 o m2 (ambas localizadas no RJ, nos bairros do Leblon e Copacabana), entretanto não dá para saber, pelo menos na minha análise superficial, se imóveis localizados no interior foram adquiridos a preços competitivos ou não. No site da administradora, há todas as informações sobre os 64 imóveis, inclusive com laudo de avaliação de cada atualizado. Rendimento de R$ 0,75 por mês, o que dá um yield de 0,75% am aos preço de quora a R$ 100,00, com reajuste todo mês de agosto. Interessante notar que o fundo é um dos que menos teve depreciação no mercado de FII, isso se deve pela solidez dos fundamentos do fundo. O yield anual é de 9%, o que é um bom valor se houver comparação com aluguéis residenciais, por exemplo. Entretanto, comparado com fundos de outros setores a remuneração é sensivelmente menor. É o típico caso de receber menos por mais segurança e previsibilidade no fluxo de caixa. O fundo é seguro, por causa do locatário e contratos longos, mas a remuneração é baixa. Taxa de administração de 0,277% sobre o PL do fundo, um pouco acima do FII SAAG, o que dá algo em torno de 3% do faturamento do fundo.   O fundo é negociado com um pequeno deságio de 3% do VP.

 Avaliação: Bom/Ótimo. A avaliação é ótima, pois o fundo é extremamente seguro, o fluxo de caixa é previsível e a possibilidade de quebra de contrato pelo BB é remota. A avaliação é apenas boa, pois o rendimento não é dos maiores, apesar que 9% aa num fundo tão sólido é bem razoável, e os imóveis podem não valer tanto, pois com certeza um contrato de locação de 10 anos com o BB deve ter entrado no cálculo dos valores dos imóveis.
 Risco: Baixo. Não há risco para esse fundo. O único risco é em novembro de 2022 o BB não quiser renovar o contrato, e os imóveis não valerem tanto quanto o preço de aquisição. Entretanto, não é um risco tão grande assim.

B)  SEM RENDIMENTO TOTAL DE ALUGUEL E COM DINHEIRO EM CAIXA PARA ALOCAÇÃO EM NOVOS IMÓVEIS

BBRC11 -  Fundo criado para adquirir 25  imóveis, construir agências do setor Prime (Estilo)  e locar para o Banco do Brasil pelo período de 10 anos em contratos atípicos. Houve erro de planejamento, e com o dinheiro captado foi possível a aquisição de 20 imóveis apenas, sendo que mais um imóvel deverá ser adquirido no presente ano (20% a menos do que o prometido). Os preços de aquisição, até porque em regiões nobres, foram altos, sendo vários imóveis com m2 superior a R$10.000 Não há quase nenhuma agência pronta, houve diversos atrasos no cronograma da obra. A cota chegou a ser negociada a R$ 150,00 em 2011, sendo que atualmente está em patamares de R$ 70,00 (mais de 50% de desvalorização do topo histórico, aqui uma possível bolha imobiliária desinflou). A rentabilidade é péssima, algo em torno de R$ 0,20 por quota, yield de 0,28% am, e só deve melhorar quando mais agências foram terminadas e locadas. Possui um alto custo de oportunidade, tendo sido um investimento fraco para quem adquiriu na emissão e manteve as cotas. Havia perspectivas de entrega das obras no final do ano de 2013, mas não foi concretizada. Há inúmeras reclamações sobre a falta de transparência da Administradora VAM. Segundo o último relatório de dezembro de 2013, há doze imóveis em fase de construção, e seis que não foi nem mesmo iniciado o processo, pois está pendente autorizações junto aos órgãos públicos (segundo o mesmo relatório, depois de aprovados os projetos, o prazo para construção das agências é de 150dias em média). A taxa de administração é de 0,6% sobe o patrimônio líquido, o que é mais do que o dobro de BBPO e SAAG. Há apenas duas agências prontas e pagando aluguel. Inúmeras outras consta que serão entregues no primeiro semestre de 2014, mas pelas fotos constantes no site da administradora é muito difícil de acreditar nessa hipótese, o que seria mais uma vez uma promessa não cumprida. Com todas as agências perfomando, é esperado que o rendimento por quota seja algo em torno de R$ 0,70. Com a quota a R$70,00, o yield seria espetacular para um fundo com contratos atípicos com o BB em agências estilo. Entretanto, devido aos diversos atrasos nas obras, a situação atual de várias agências, é difícil pensar nesse fundo performando completamente em 2014 e até mesmo no primeiro semestre de 2015. Entretanto, a quota vem se desvalorizando muito rapidamente. Os patamares atuais, apesar de todos os problemas, sugerem que investidores de longo prazo possam ser recompensados. É possível que a quota venha a sofrer ainda mais, abrindo oportunidades de posicionamento.

Avaliação: ruim/ótima. Ruim, pois os rendimentos em dois anos são do mesmo patamar do FGTS, o que ocasionou um custo de oportunidade muito significativo aos quotistas, há sucessivos atrasos nas obras e a administradora não fornece tantas informações como seria de se desejar. Ótima, pois são agências estilo com prazo de duração do contrato de 10 anos e a preços atuais o yield pode ser muito interessante.
Risco: baixo/alto. Baixo, pois os contratos devem ser assinados com o BB, assim o fluxo de caixa tende a ser previsível. Alto, pois os atrasos podem se estender mais, e a rentabilidade pífia continuar, ocasionando um grande custo de oportunidade. Este fundo é muito peculiar, pois possui qualidades boas, mas possui, pelo menos nos últimos dois anos, grandes defeitos.

AGXC11 – Fundo constituído para comprar imóveis e locá-los de volta para a CEF. Foram adquiridas 26 agências que correspondem a 42.500m2 de área construíd com 40% do dinheiro captado com aluguéis de 10 anos e corrigidos pelo IGP-M todo mês de dezembro, e mais 36 devem ser  adquiridas até o final de 2015 (12 por ano de 2013 até 2015). Entretanto, até o começo final de 2013 apenas 4 imóveis foram adquiridos com apenas uma agência funcionando. Sendo assim, é possível que até o final de 2015 não sejam entregues todos as agências prometidas no prospecto, entretanto a administração da Rio Bravo parece estar fazendo um bom trabalho, com relatórios mensais muito claros sobre a situação do fundo. As receitas do fundo dividem em 48% de aluguéis e 52% de receitas financeiras (que estão subindo devido ao aumento das taxas de juros). Segundo último relatório, o fundo possui ainda 215M para investimentos em novas agências.  O rendimento em dezembro foi de R$ 6,5. Entretanto, o rendimento em janeiro de 2014 foi de R$7,03, não consegui achar informações se o rendimento é recorrente ou não (aparentemente não há motivos para ter eventos não recorrentes num fundo tão previsível como este), o que dá um yield com a cotação em R$ 900,00 de quase 0,78 % am e 9,4% de juros simples ao ano, o que é muito bom mesmo tendo em vista que é um fundo extremamente seguro e ainda possui possibilidades de aumento grande de renda com a aquisição de outras agências no futuro. Com a aquisição de novas agências, o rendimento tende a  aumentar sensivelmente. O fundo é uma aposta com melhor rendimento do que o BBCR11, o que diminui e muito o custo de oportunidade. A taxa de administração é de 0,67% do PL ao ano, o que é uma taxa cara se comparada com outros fundos de agência. Entretanto, um ponto positivo é que a taxa vai caindo até chegar 0,35% aa em 2015, o que é um valor bem mais razoável. A quota chegou num patamar de R$ 1.215,00 no começo de 2013, e hoje é negociada a R$900,00 uma queda de quase 25% em relação ao topo e 10% em relação ao preço de emissão.  O VP da quota é de R$ 1.070,00, sendo assim a quota vem sendo negociada com deságio de 15%, o que é interessante para um fundo tão sólido.   É um fundo que tem possibilidade de aumento significativo na renda, e o yield atual já se compara a BBPO e a SAAG. Portanto, tudo leva a crer que esse fundo é o melhor que existe em relação a oportunidades de ganho e remuneração atual entre os fundos de agência.  

Avaliação: Ótima. Fundo sólido, com grande segurança do fluxo de caixa. O yield já é bem interessante, comparado com os seus pares, e ainda possui um grande potencial de valorização com aumento do yield para os quotistas.
Risco: baixo. Atualmente é negociado com um deságio interessante. O risco é bem baixo, pois mesmo se a alocação de recursos não esteja finalizada no final de 2015, não vejo como grande problema. Num ambiente de juros subindo, imóveis sendo pressionados por oferta e desaceleração dos preços, é um ótimo momento para se estar capitalizado, pois se pode conseguir imóveis com ótimo cap rate criando extraordinário valor para os quotistas.

BNFS11 – Fundo constituído para adquiri imóveis e locá-los como agências bancárias ao Banrisul. Teve início em 2012, e possui perspectiva de pleno funcionamento apenas em 2015 (se não ocorrer nenhum imprevisto). Enquanto isso, o dinheiro fica alocado em renda fixa. O yield mensal gira em torno de 0,4%/0,5% am. O locatário não é tão forte como um BB. O fundo possui uma maturação longa, com riscos envolvidos no atrasado das obras. A liquidez é muito fraca, o que pode gerar spread BID/ASK grande As informações da administradora não é das melhores. Não vejo qualquer motivo para se quotista deste fundo

Avaliação: ruim/médio. Rentabilidade baixa, poucas informações, liquidez muito baixa.
Risco: médio/alto. Não vejo motivos para ser quotista desse fundo, tendo em vista as opções de outros fundos de agências bancárias.

                    Por fim, colegas, eu deixo o primeiro vídeo de uma entrevista do Sr. Patch Adams (sim é aquele do filme do Robin Willians) deu ao programa roda viva. Primeiramente, quero destacar que o programa da cultura é um dos melhores, se não for o melhor, da TV Brasileira. Além do mais, Patch Adams foi uma das pessoas, se não a mais, mais inteligente, provocativa e penetrante que eu ouvi na televisão. Muitos que eu indico o vídeo torcem o nariz rapidamente, e tacham de radical. Creio que é uma postura compreensível, pois ele coloca séria dúvidas sobre como vivemos a nossa vida, sobre os nossos sistemas de valores, e quando isso ocorre é sempre muito difícil ficarmos neutros. É uma hora e 20 minutos de entrevista, e eu creio que vale muito a pena. Não precisa concordar com tudo, mas com certeza há muitos insights para pensarmos e talvez melhorar a forma como vivemos e convivemos com outros seres humanos e nosso ambiente.

Grande abraço!




                   

21 comentários:

  1. NSLU está descontado demais. O Hospital não vai sair de lá exceto numa catástrofe, o prédio é bom, o aluguel está sendo discutido em revisional (o que dá segurança de sua manutenção por longo tempo), tem atrasados para receber se a sentença for mantida (dá uns 3 meses de rendimento se somar juros), reajusta agora em abril, termina de constituir reserva no meio do ano, está sendo vendido abaixo do valor patrimonial.
    Não compro FII esperando valorização de quota, só quero rendimento mensal. E o do NSLU está muito bom. Mas entrar agora, na faixa dos R$15x,00, é uma oferta incrível. Mas tem muita gente desovando, e a cotação fica lá embaixo. Melhor para quem quer investir.

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    1. Olá Adam!
      Concordo com tudo que você disse. Para nós que estamos mais focados em fluxo de caixa mensal, a cotação a R$ 150,00, projetando quase 13% de juros livres de imposto de renda corrigido pelo IGP-M, é uma ótima pedida.
      Pesquisando, observei que houve um caso recente de hospital despejado. Então, claro que o despejo de um hospital é mais delicado, mas ele pode ser feito (http://oglobo.globo.com/pais/hospital-despejado-em-sp-por-falta-de-pagamento-do-aluguel-2792812).

      Abraço!

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    2. Estou tentando comprar a 148 há dias, rs.
      Dentre os banco, para quem está focado em renda, o SAAG não seria a melhor opção já que tem o melhor yield hoje? O que você acha?

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    3. Olá UB!
      Bom, eu dei uma geral sobre as agências bancárias, e para mim o SAAG é o pior entre eles. Creio que o prêmio que ele oferece sobre BBPO e AGCX ser pequeno para os riscos que ele possui no médio/longo prazo.

      Abraço!

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  2. As agências ainda não me atraem... O nslu sim!

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    1. Olá Guardião!
      É os yields não são os mais atraentes, mas o fluxo de caixa é seguro.
      Creio que a AGCX uma boa pedida atualmente.
      Abraço!

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  3. Esse Uorrem Bife esta mais pra Crodovil heheheh...
    Suas postagens são muito esclarecedoras.

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  4. Fala, soulsurfer,

    no caso do BB, sempre é possível haver o risco que ocorreu nas elétricas de não cumprimento de contrato, não é mesmo?

    Acho interessante este movimento na Bolsa: a maioria simplesmente está cagando para isso, quando o governo já deu sinais de q pode mudar da água pro vinho em segundos.

    []s!

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    1. Olá DiMarcinho!
      Você fala em relação ao FII? Eu acho difícil. São contros atípicos (isso quer dizer que se quebrar o contrato tem que pagar todos os aluguéis até o fim do contrato). A Chance disso ocorrer é quase nenhuma nos próximos 5/6 anos. Perto do final do contrato, acho muito difícil. Vai quebrar o contrato e vai levar dezenas de agências para onde?

      Agora se seu aparte foi sobre a empresa BB, aí realmente pode ser que o governo possa colocar ainda mais a mãe. Eu acho difícil esse governo piorar ainda mais. Eles tentaram bater de frente contra o mercado em todo mandato da Dilma, e viram que os resultados foram ruins.
      O Brasil é um país com uma estabilidade muito maior do que Argentina e Venezuela, não creio que de alguma maneira passa pela cabeça de alguém do PT colocar isso a perder.

      Vamos acompanhar.

      Abraço!

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    2. Blz Soulsurfer? Espero que sim, amigo!

      Eu estava comparando os FIIs de agência da época desse seu post para hj, e pouca coisa mudou, continua sendo o mais sólido dos setores, principalmente o BBPO que considero muito seguro.

      Mas mudando de assunto, sobre seu comentário acima para o Dimarcinho, passados um ano e meio, continua com a mesma opinião quando disse:

      "Eu acho difícil esse governo piorar ainda mais. Eles tentaram bater de frente contra o mercado em todo mandato da Dilma, e viram que os resultados foram ruins.
      O Brasil é um país com uma estabilidade muito maior do que Argentina e Venezuela, não creio que de alguma maneira passa pela cabeça de alguém do PT colocar isso a perder."

      ou pode agora, piorar ainda mais na ingerência nas estatais?

      Governo buscando se capitalizar a todo custo através de IPO (vide BR distribuidora - Caixa Seguridade), e novos impostos, acha que o governo perdeu o controle da coisa e vai meter a mão na cumbuca?
      Acha provável a descontinuidade desse governo?

      Grande abraço!

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    3. Olá, Operador Sardinha!
      Primeiramente, sim, tudo ótimo comigo, obrigado por perguntar! Espero que esteja tudo bem contigo também.
      Em segundo lugar, fico feliz que um texto meu escrito há um ano e meio atrás ainda atraia alguma atenção.


      Veja, o texto foi escrito em fevereiro de 2014, e é muito bom olharmos o que escrevemos e ver o que ocorreu, é um exercício muito bom de auto-análise. Permita-me responder por tópicos.

      a) A situação piorou e muito. Creio que a deterioração tão rápida pegou a esmagadora maioria de surpresa, mas num dos meus primeiros artigos escrevi, de forma leiga é clara, sobre uma tempestade perfeita que poderia se abater sobre o país.

      b) Houve muitos complicadores: uma eleição baseada numa mentira, contas públicas desarrumadas para além do razoável e o principal para mim é a extensão do escândalo de corrupção;

      c) Em 02-2014 não havia como saber da extensão, até porque não havia delações premiadas, porém já em agosto-setembros do ano passado para mim essa seria a questão central, muito mais do que problemas econômicos. A coisa de lá para cá só vem piorando, está sobrando para todo mundo, o que é bom por passar a limpo o Brasil e um pouco assustador por não sabermos o resultado disso tudo;

      d) Não há qualquer comparação com a Venezuela, aqui as instituições (judiciário, MP, TCU, Polícia Federal, etc) estão trabalhando muito bem, apesar de serem investigados muito poderosos. Assim, nesse aspecto, vejo coisas positivas. Porém, isso está tendo desdobramentos muito severos na economia:

      e) Outra coisa que não poderia se prever, não para mim, é que o PT ia se voltar contra a presidente. O PT não apoiou explicitamente nenhuma das medidas mais duras do governo para o tão falado ajuste fiscal, se posicionando até mesmo contrariamente. Veja quão insólito é isso, o partido da própria presidente recém eleita não a apoia em questões centrais. A oposição, por seu turno, se apequena, e pensa apenas em sangrar a presidente, não se importando muito com o país.
      O congresso está descontrolado e sem rumo, completamente a mercê de grupos de pressão organizados (posso falar, pois uma PEC que teoricamente me beneficiaria e aumentaria e muito salário, passou com ampla maioria, mesmo o governo se posicionando contrariamente).
      Enfim, a coisa realmente está difícil.

      f) O governo, ao contrário do que se esperava, colocou um ministro da fazenda do mercado, propôs medidas anti-populares ao mexer no seguro desemprego, pensão, auxílio-doença, desoneração, mas a verdade é que a Dilma não tem mais força nenhuma. O que vai acontecer, eu não sei.

      g)Vão mexer no seu bolso sim, não tenha dúvida. Veja o meu artigo mais recente sobre a inevitável tributação de sua renda. O primeiro imposto que pode subir bastante é o sobre a herança que pode ter a sua alíquota máxima aumentada de 8 para 20%, já está no senado (que possui pela constituição o poder de aumentar o teto desse imposto), e todos os secretários de fazenda estadual concordam com a medida.
      Assim, o Brasil parece fadado a ser o eterno país do futuro.


      Apesar de todo esse crédito, eu creio que quem economiza e possui capital acumulado terá muita vantagens ainda, seja de yields altos em FII e ações, ou juros reais altos, tudo isso para compensar a bagunça que nosso país é.

      Não sei se respondi, qualquer coisa só perguntar.

      Abraço!

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    4. Obrigado pelo retorno, amigo, compartilho da mesma opinião, sigamos fazendo desse limão (juros altos) uma limonada.

      Abração

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  5. Desses mencionados no post só me interessei por NSLU, que já possuo e me parece ter perspectivas muito interessantes em termos de yield no curto/médio prazo.
    Estou na espera dos seus próximos posts. Pretendo não me posicionar muito em escritórios, por causa da conjuntura em termos de oferta no curto/médio prazo, mas quero ver as suas análises para eu reavaliar.
    Abraço e aproveito para agradecer pelos posts que são de grande utilidade para a blogosfera de finanças!!
    Green_future

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  6. Valeu Green_Future (é um defensor de um futuro mais verde/sustentável?)
    As agências fornecem uma maior estabilidade no fluxo de caixa, por isso os yields são mais baixos.
    Estou terminando as (re)análises, faltam uns 20/25 fundos de escritórios, daí eu acabo a análise de todos os fundos (tirando papel) listados em bolsa, e podeei prosseguir com outros assuntos.

    Abraço!

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    1. Olá Soulsurfer, a idéia é essa mesmo. Sou ecólogo e procuro fazer a minha parte para termos um futuro que ainda abrigue no planeta uma parte significativa das espécies.
      Ano passado, aproveitando uma boa oportunodade, até comprei uma área contígua a uma unidade de conservação que pretendo reflorestar e transformar numa RPPN num futuro próximo.

      Estou na espera do seu próximo post.
      Abraço
      Green_future

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  7. Muito interessante a entrevista do Patch Adams!! Acabei de assistir, tb recomendaria para quem ainda não viu.
    Abraço
    Green_future

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    1. Olá Green!
      Ecólogo? Interessante! Sim, apesar de estar escrevendo sobre investimentos, esse é um dos temas que deveria de maior interesse para todos. A perda da biodiversidade, acelerada mais de 1000 vezes pela ação humana, é algo deprimente, para mim é uma questão ética muito forte.

      É a entrevista é maneira. Nos faz pensar sobre algumas coisas não?

      Abraço!

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  8. Grande Soul. Parabéns pelo Blog. Excelente.
    Acho os relatórios do AGCX meio vagos. Sabes como poderíamos saber se o valor pago pelas agências está na média do mercado?

    Abraço.

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  9. Olá William!
    Olha, para saber isso precisa saber o preço do m2 pago pela agência, e saber se isso estaria dentro da média do mercado. Eu acho um trabalho muito difícil, pois avaliar imóveis não é fácil, nem mesmo um simples apartamento. Imagina avaliar uma agência bancária com contrato de 10 anos com a caixa. Agora imagina avaliar dezenas dessas agências em diversas cidades. A tarefa é muito difícil, e só se fosse especialista nesse fundo e com muito conhecimento do mercado imobiliário.
    O que podemos fazer é fazer uma análise superficial, não pagar ágio sobre o VP, e tentar escolher o melhor fundo de agência. Os fundos de agência tem essa peculiaridade, tanto que um grande investidor de FII me disse que não compra esses fundos, pois é muito difícil analisar o valor dos imóveis.

    Abraço!

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