FII DE PAPEL - RENDA FIXA OU NÃO?

    Olá, colegas. Enfim, Kashgar. Centro da cultura e etnia Uyghur. Foi uma verdadeira epopeia de 30 horas para chegar aqui  partindo de uma cidade do meio do deserto (com lindíssimas atrações e cultura por sinal) chamada Kucha que envolveu tantas coisas, que eu faria um artigo só sobre essa viagem. Dezenas de Check Points policiais, uma tempestade de areia no deserto que nos acompanhou por mais de 1000 km, hotéis que não aceitavam estrangeiros, uma noite no meio da estrada no meio da tempestade num local que parecia saído de algum filme do Mad Max e muito, muito mais.  Porém, ao liberar os comentários do meu artigo anterior, vi que havia uma provocação interessante do colega Márcio do blog DI Finance.

  Antes de mais nada, reitero pela enésima vez que esse tipo de discussão é extremamente benéfica para os envolvidos, e também para quem acompanha. Eu não fico nem um pouco sentido ou ofendido (o que seria algo sem sentido para os meus padrões de conduta), pelo contrário fico alegre quando alguém publica um comentário, principalmente sobre questões técnicas de investimento, com embasamento, mesmo que eu considere equivocado, e com concatenação de ideias. Resolvi escrever um pequeno texto, pois acho importante para investidores amadores, como eu e a maioria dos leitores desse blog.

  A mensagem do colega citado foi no sentido de que o meu artigo foi uma grande desinformação financeira, pois possui erros primários sobre o mercado financeiro, sendo que o principal deles é considerar Fundos Imobiliários de Papel como uma espécie de Renda Fixa. Esse é o teor do comentário:

"Soul,

olha, serei sincero: dizer que um FII de papel é renda fixa, este sim, é um erro gigantesco, como vc apontou.

A renda fixa caracteriza-se por ter um fluxo de caixa fixado. E este fluxo de caixa inclui também o principal.

Um FII de papel não garante nem a renda e, muito menos, o principal, que é negociado em bolsa e tem seu preço determinado única e exclusivamente pela oferta e demanda. Não possui maturidade.

Sinceramente, vc considerar ter FII "de papel" (seja lá quem foi que inventou isso) como renda fixa num portfólio é um absurdo sem tamanho!!!!!!! É renda variável, como todo e qualquer FII!!

Se tem alguma dúvida, consultemos o órgão oficial:

http://www.bmfbovespa.com.br/pt_br/produtos/listados-a-vista-e-derivativos/renda-variavel/fundos-de-investimento-imobiliario-fii.htm

1) Está classificado como Renda Variável

2) Não existe sub-classificações (papel, tijolo, etc)

Lamentável este post, meu caro. Uma desinformação financeira. Pior é ver um monte de gente aplaudindo deixando passar erros básicos como esse.

Não entenda como implicância minha, mas sim uma crítica construtiva. Acho até legal q vc faça comparações e etc, mas sua questão do portifólio foi, realmente, absurda. Não adianta elocubrar várias questões sobre risco e interações entre instituições financeiras se vc parte já de cara quebrando princípios básicos.

ps - vc pode conferir os FII listados. O XPGA sugerido por vc também está lá: RENDA VARIÁVEL.

 Vamos analisar a mensagem com mais vagar e detalhamento.

A) "A renda fixa caracteriza-se por ter um fluxo de caixa fixado. E este fluxo de caixa inclui também o principal"

 Exatamente. Essa é a definição de renda fixa. Um instrumento de renda fixa não deixa de ter o seu rendimento já fixado, pois o valor do título flutua no mercado. Isso é um erro fundamental e muitos investidores cometem. Não acredita? Uma NTN-B quase sempre tem rentabilidades negativas ou positivas acentuadas quando há mudanças bruscas na perspectiva de juros. Uma rentabilidade negativa de -30% em seis meses de uma NTN-B50 , por exemplo, transforma esse título em uma renda variável? Evidentemente que não. Caso o governo federal não dê calote no ano de 2050, e o título foi comprado em 2016 com uma perspectiva de rendimento de IPCA+6%, é esse o retorno anualizado que o credor terá em 2050 se levar o título até o vencimento. Nem mais, nem menos. A renda é fixa por causa disso, não por causa da variação ou não do título subjacente.

  É por isso também que o investimento em imóveis para aluguel não pode ser caracterizado como renda fixa. Ora, pode existir vacância, o aluguel pode sofrer revisional negativa ou positiva, etc, etc. Assim, quem investe num imóvel  para aluguel não pode ter certeza de qual será o fluxo de dinheiro num determinado período, o fluxo pode variar, e por isso é uma renda variável.

B) "Um FII de papel não garante nem a renda e, muito menos, o principal, que é negociado em bolsa e tem seu preço determinado única e exclusivamente pela oferta e demanda. Não possui maturidade.”

  -Essa parte possui inúmeros erros, muitos mesmos. Vamos começar pela parte de que um FII de papel não garante nem a renda e muito menos o principal. Colegas, a única garantia que temos na vida é que um dia iremos morrer. Poderia escrever artigos e mais artigos sobre as implicações desse simples fato de como deveríamos encarar a vida. Mas, fugiria totalmente do foco. O fato básico de finanças é que não há garantia de absolutamente nada. Nem mesmo um título do governo americano é garantia de recebimento do principal e acessórios. Podemos falar que a probabilidade de isso ocorrer ser bem grande se comparado com título soberano do governo da Bolívia. Entretanto, isso não quer dizer que há a garantia. Logo, um FII de papel nunca poderá “garantir" a renda e o principal.

- A causa para a premissa inicial que já é errônea de que um FII de papel não garantiria o principal, porque o mesmo “que é negociado em bolsa” não faz qualquer sentido. O fato da cota de um FII ser negociada na bolsa não tem qualquer relação com a sua renda (a não ser para efeitos tributários).  Por qual motivo? Ora, os juros acordados no momento da compra de uma CRI, por exemplo, não tem qualquer relação com o fundo ser negociado em bolsa ou não. Se entendermos o “principal” como os ativos pertencentes ao fundo, então o mesmo raciocínio em relação à renda se aplica. Se um fundo como o FEXC comprou uma CRI que remunera IGP-M+6%aa (e vamos supor que essa seja o único ativo do fundo para fins de simplificação) por 100 milhões de reais (e supondo que haja 1 milhões de cotas emitidas e ignorando os custos de emissão, o que dá um VP de R$100,00 por cota), qual é o efeito na CRI do fundo (ou seja o único ativo no qual o fundo está investido, ou seja o principal) se a cota for negociada por R$50,00? Resposta: nenhum. Absolutamente nenhum. Se você leu meu artigo anterior, saberá que isso significará apenas que para compradores de cota no mercado secundário irão ter uma perspectiva de retorno de IGP-M+12%aa, pois estarão comprando a carteira do FII por metade do valor patrimonial. E o investidor que não vender a cota pela metade do preço e por ventura tiver comprado pelo valor patrimonial? Ele continua com a mesma perspectiva de retorno de IGP-M+6%aa.

- “Ah, Soul, mas se ele vender a cota, terá prejuízo”. Ora, alguém que comprou NTN-B 35 a IPCA +3%aa em 2013, se vendeu o título no começo de 2016, vendeu com enorme prejuízo. É a mesmíssima situação.

- Além do mais, a parte final é simplesmente falsa. Ora, como assim fundo de papel não tem fluxo definido de caixa? Se analisar a carteira de um FII como o FEXC (basta consultar o relatório de abril de 2016 no site da BTG) podemos ver exatamente como se dá o fluxo de dinheiro no fundo. A primeira CRI é uma onde a emissora é a PDG a taxa é de 5%aa, o índice é o CDI e o vencimento é dezembro de 2016. Essa CRI representa quase 9% do patrimônio do fundo. Isso quer dizer que há prazo para essa CRI ser paga para o FII e por sua vez o FII tem que repassar, por exigência legal, aos cotistas dos fundos os valores recebidos. O que pode acontecer no caso é que o FEXC ao receber a amortização, correção monetária e juros contratados finais, poderá ir ao mercado e investir o dinheiro em outra CRI com outro prazo de maturidade ou pode simplesmente devolver tudo aos cotistas como forma de rendimento e amortização do principal da CRI. Falar que fundo de papel não tem fluxo de amortização, correção monetária e juros é falso e completamente contraditório com uma simples leitura de relatórios mensais.

- O falto de alguns FII terem calendários não homogêneos, CRI que amortiza parcial, CRI que não amortiza, CRI que paga correção monetária só no final, etc, etc, é uma complexidade do fluxo de caixa. É por isso que foi dito que deve-se exigir prêmio em relação a NTN-B para investir nesses instrumentos. A complexidade do fluxo das várias CRIs que um fundo de papel têm não transforma uma CRI num instrumento de renda variável. É apenas renda fixa mais difícil de ser analisada.

- Por fim, apenas para finalizar esse tópico, dizer que o preço do “principal" de um FII de papel é definido única e exclusivamente pela oferta e demanda algo quase que tautológico. Tudo é definido por oferta e demanda. Inclusive os títulos de NTN-Bs a venda no Tesouro Direto. Ora, como há a variação na taxa de juros? Simplesmente pela variação de oferta e demanda em relação ao título em questão. Numa economia de mercado, tudo é precificado de acordo com a oferta que se tem pelo bem. Isso não é uma característica única de um FII de papel, nem de renda fixa ou de renda variável, mas sim uma característica do funcionamento da economia.

C) "Sinceramente, vc considerar ter FII "de papel" (seja lá quem foi que inventou isso) como renda fixa num portfólio é um absurdo sem tamanho!!!!!!! É renda variável, como todo e qualquer FII!!

Se tem alguma dúvida, consultemos o órgão oficial:

http://www.bmfbovespa.com.br/pt_br/produtos/listados-a-vista-e-derivativos/renda-variavel/fundos-de-investimento-imobiliario-fii.htm

1) Está classificado como Renda Variável

2) Não existe sub-classificações (papel, tijolo, etc)”

- Comecemos pelo final. Ora, o fato de não haver uma classificação feita por algum órgão oficial não tem a menor importância. A divisão entre FII de “Papel" e FII de “Tijolo" que existe desde que comecei a pesquisar sobre FII, é simplesmente para ajudar o investidor a separar dois tipos de ativos completamente diferentes. Ou investir num ativo que tem uma propriedade imóvel alugada para um hospital até o ano de 2027 (caso do NSLU11B) é a mesma coisa que investir num ativo que comprou um CRI pulverizado de contratos de aquisição de pessoas físicas para a aquisição de imóveis residenciais (como o FEXC, por exemplo)? Evidentemente que não. A separação nessas duas classes de FII é apenas para que o investidor tenha consciência de que os dois fundos NSLU e FEXC são chamados de FII, mas eles são completamente distintos em objetivos, ativos e riscos. Se os órgãos oficiais assim não o consideram, pior para quem não tem acesso a outros tipos de informação.

- Além do mais, no EUA é muito comum a divisão entre Equity REITs (Fundos que investem em propriedades para venda ou aluguel) e Mortage REITs (Fundos que investem em papeis de dívidas imobiliárias). Conseguem ver algum paralelo com o Brasil, prezados leitores? Ora, essa é a divisão básica que se faz quando se analisa esse tipo de ativo financeiro. Mortage REITs são tão diversos de Equity REITs que um dos melhores livros sobre REITs do mercado americano nem trata dos Mortage REITs, pois eles seriam instrumentos de dívida, ou seja renda fixa.

- Vamos supor que um FII como o XPGA não tenha qualquer relação com renda fixa, para fins de debate. Certo. Então, se eu compro uma LCI da CEF é um ativo de renda fixa. Se eu compro um FII que investe em LCI da CEF, por alguma transformação de alquimia, eu não estou investido em renda fixa. Estou investido no que exatamente? Tentei imaginar uma resposta, mas não consegui.

- Se considerarmos que um fundo que compra ativos de renda fixa deixa de ser investimento em renda fixa, então todos os livros de finanças pessoais estrangeiros, inclusive os mais famosos, estão errados. Ora, o conselho da maioria deles, inclusive do famoso livro do Burton Malkiel  “A Random Wall Down Wall Street” (o qual eu ainda não doei para alguma estante de algum albergue por aqui), é que um investidor amador invista em ETFs. Ele divide o portfólio em renda fixa, renda variável (ações) e ativos alternativos (nos quais os Equity REITs se encaixariam, apesar deles serem renda variável no sentido técnico da palavra). Para a parte do patrimônio de renda fixa, se indica comprar ETFs. Ora, ETFs de renda fixa são instrumentos financeiros que compram inúmeros títulos de dívidas com maturidades diversas, fluxos diversos, etc. As pessoas compram cotas desses fundos e essas cotas variam ao sabor do mercado. Alguma semelhança com FII de papel? Pois é. Se essa forma de pensar fosse correta (a expressada pelo colega do blog em questão), não existiria mais investimento em renda fixa via ETFs, o que é um completo absurdo.

D) "Lamentável este post, meu caro. Uma desinformação financeira. Pior é ver um monte de gente aplaudindo deixando passar erros básicos como esse. Não entenda como implicância minha, mas sim uma crítica construtiva. Acho até legal q vc faça comparações e etc, mas sua questão do portifólio foi, realmente, absurda. Não adianta elocubrar várias questões sobre risco e interações entre instituições financeiras se vc parte já de cara quebrando princípios básicos."

• Sobre a desinformação ou não, deixo para os leitores do blog opinarem por si só.  Sobre construção de portfólio, prezados leitores, repito não cometam o erro conceitual de não saber no que se está investido e com isso investir em instrumentos de renda fixa, como FII de Papel - independente de que haja uma classificação oficial ou não - de forma maior do que a alocação desejada inicialmente.  Você investir numa CRI, ou investir num FII que compra CRI, estará investido em instrumentos de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário. O fato da compra de uma CRI ser feita por FII não transforma esse instrumento de dívida em algo diferente.
• Sabedor das complexidades que podem existir num FII de papel, é importantíssimo saber o que essa espécie de ativo é, para que assim o investidor possa fazer decisões mais acertadas e compatíveis com seus objetivos financeiros, sempre levando em conta que o risco adicional de se investir nessa espécie de ativo deve ser recompensado na forma de um retorno maior do que uma NTN-B.

  Por último, duas coisas. Agradeço ao Márcio o comentário. Não concordo com quase nada do que ele escreveu e acho que há inúmeros erros, mas o debate colocado dessa forma é uma boa chance para evoluirmos nossas ideias e compreensões de mundo. Por fim, não estou escrevendo sobre a situação política do país, pois acho que para quem está no Brasil creio que não se deve estar falando de outra coisa. Porém, irei dar algumas opiniões sobre o que penso a respeito em próximos textos.

  Grande abraço a todos!