quinta-feira, 18 de dezembro de 2014

FII - RISCOS ATUAIS, COMPARAÇÕES INTERNACIONAIS E OUTRAS REFLEXÕES

Olá, colegas. Continuando a série de postagens sobre Fundos Imobiliários, hoje falo um pouco sobre os riscos dessa espécie de ativo. Na minha segunda postagem desse blog http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/01/fii-pessimo-negocio.html feita no final de janeiro desse ano (quando o IFIX deu sinais de colapso), escrevi a respeito de que  os FII deveriam ser encarados como ativos geradores de renda, e como 1% am líquido de IR para receitas vindas de aluguel poderia ser considerado algo extremamente alto. De lá para cá minha compreensão sobre essa espécie de ativo creio que melhorou e evoluiu, porém  a tese central daquela postagem permanece a mesma em minha opinião.

Quais seriam os riscos da classe de ativo FII? Bom, se pensarmos sobre os dois tipos de retornos que um investidor pode ter em qualquer classe de ativo (rendimentos e ganhos de capital), há dois riscos: declínio no valor da quota no secundário e declínio do fluxo de renda produzido pelos Fundos Imobiliários.

Sobre a queda no valor das quotas, há pessoas que não vêem nisso um problema, pois seria a possibilidade de comprar mais metro quadrado gerador de receitas potenciais ou não de aluguel por menos dinheiro. É o mesmo raciocínio de comprar empresas com precificações mais descontadas seja no Preço/Lucro, seja no Preço/Valor Patrimonial. Há pessoas que acreditam, no caso específico de empresas, que raciocínio não faz sentido, pois empresas “boas” (coloco entre aspas, pois é um juízo de valor e cada um pode ter o seu sobre o que é uma empresa boa ou não) tendem a aumentar de preço e não a cair, criando assim valor para o acionista. Não vou adentrar aqui nas falhas, pelo menos em minha opinião, dessa forma de ver empresas se empregada de maneira cega e sem alguns filtros. Porém, apesar de ter minhas reservas, é fato que comprar empresas cada vez mais descontadas nas métricas pode não ser um bom negócio, e está ai a Petrobras para nos dizer.

 Eu me lembro de um comentário do Márcio do blog Di Finance feito no ano passado respondendo a um anônimo algo como “Petrobras a R$ 10,00? Vai sonhando”.  Aqui cito o Márcio, pessoa que considero amiga, não como uma forma de crítica, mas apenas para mostrar que eventos complexos podem acontecer com empresas e afetar sobremaneira a sua precificação. Talvez no ano passado fosse improvável, muito improvável melhor dizendo, pensar em PETR4 a R$10,00, e fazer julgamentos posteriores baseados no que aconteceu no passado é muito fácil e não deixa de ser um erro de julgamento, muito bem abordado por livros como “Rápido e Devagar” ou mesmo “A Lógica do Cisne Negro”.  Hoje é fácil com a crise no mercado de Petróleo (vai saber se não há interesses geopolíticos concatenados por trás dessa queda), Petrolão e a completa desestruturação de governança da empresa, ver com mais naturalidade PETR4 negociada a R$ 9,xx, mas há um ano não era nada trivial, então não há qualquer problema em ter pensando que PETR4 chegar a R$ 10,00 há um ano ser um evento improvável. Porém, o fato objetivo é que chegou. Logo, comprar ações da Petrobras cada vez mais barato não se relevou até o presente momento uma boa estratégia.

É a segunda vez que cito esse livro em pouco tempo. É que estou impressionado com a densidade de informações do livro no que toca a como funciona o nosso cérebro no processo de tomada de decisões e erros sistemáticos de avaliação. A ilusão retrospectiva ou falácia lúdica como diz o Taleb é um erro muito comum que se vê em todo lugar.

Porém, e Fundos Imobiliários? Bom, como FII de tijolo são representativos de imóveis e não representam parte de um complexo empreendimento capitalista (no caso da PETRO ainda há o elemento Estado com grande peso na equação) é difícil imaginar uma situação onde o imóvel venha a perder valor de forma permanente de forma significativa por algum erro do administrador. O administrador de um FII pode ser péssimo, mas ele muito dificilmente vai conseguir destruir o valor do imóvel, a não ser que ele não pague o seguro e o imóvel venha a pegar fogo, por exemplo. Portanto, aparentemente comprar quotas de FII com valor menor não possui o mesmo risco de comprar ações onde os fundamentos vão se deteriorando ou onde os deságios vão ficando cada vezes maiores em relação ao VP, por exemplo. Ativos num balanço de uma empresa podem virar pó ou ter grandes perdas da noite para o dia, o que é difícil de acontecer com imóveis.

Isso quer dizer que imóveis em específico não podem perder valor? Claro que podem, mas isso está mais relacionado a uma degradação paulatina de vários anos seja do imóvel ou do entorno do imóvel, dificilmente é algo que ocorre de forma rápida e imprevisível. Chamo de novo a atenção que estou falando de um imóvel em específico mal administrado, não de uma queda completa do mercado imobiliário.

Ok Soul, você está dizendo para sair comprando cotas de FII quando elas caem de preço?” Não, colega, claro que não. Primeiro, lembre-se do tema da importância de ter objetivos financeiros claros e uma estratégia bem definida abordado nesse artigo http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/10/investimentos-importancia-de-se-ter-uma.html. Assim, desbalancear toda uma carteira, contrariando uma estratégia previamente pensada e definida, para fazer alguma espécie de timing não parece ser uma boa ideia  O meu ponto único e exclusivo até aqui é que o valor dos ativos de uma empresa em queda de cotação pode ser muito diverso do valor dos ativos de um FII em queda, já que estes representam apenas imóveis e aqueles às vezes representam ativos muito mais complexos de serem precificados, bem como mais fáceis de serem manipulados.

Logo, comprar FII que cai de preço é uma boa ou não? Tudo vai depender.  Primeiramente, e algumas pessoas corretamente apontam, matematicamente retorno seja por rendimentos, seja por ganho de capital, excetuando-se as diferenças tributárias, é tudo a mesma coisa. Afinal, qual é a diferença entre receber R$ 20,00 de rendimento de um ativo que foi comprado a R$100,00 e hoje vale R$90,00 e receber R$ 5,00 de rendimento de um ativo comprado pelos mesmos R$100,00, que hoje vale R$105,00? A diferença é nenhuma. Logo, quedas no valor das quotas dos FII são perdas de patrimônio e diminuição de retorno, até aqui não vejo qualquer problema. Entretanto, descobrir o que vai se apreciar ou depreciar durante um determinado período de prazo é difícil, pois às vezes, ou quase sempre, diz respeitoa intricadas relações entre diversos fatos de microeconomia ou macroeconomia. Veja por exemplo a desvalorização do real. Por incrível que pareça, nosso poder de compras subiu em relação a outras moedas. Uma amiga que está na Rússia disse que as coisas lá estão muito baratas. Eu desconfiei, pois a Rússia nos últimos anos era considerada uma destinação caríssima, principalmente a Capital. Eu sabia que a inflação da Rússia está na faixa de 10%, mas não sabia que o rublo tinha se desvalorizado inacreditáveis 60% em relação ao dólar. Sendo assim, o nosso poder de compra em rublos aumentou, pois a nossa desvalorização foi muito mais amena.  Fui conferir esse fato em preços de acomodação e há vários lugares com preços excessivamente baixos em dólar, numa cidade que já foi considerada a mais cara do mundo Moscou.  Assim, é difícil saber o que pode acontecer com tantas variáveis na economia e como se posicionar precisamente em relação a esses fatos. Lembre-se que julgar os fatos depois dos mesmos ocorridos e imaginar que uma atitude no passado foi errada ou não a posteriori, não passa de um erro de julgamento do nosso cérebro na maioria das vezes.

Por qual motivo essa divagação sobre Poder Relativo de moedas Soul?”,alguém pode perguntar. Apenas para mostrar que é difícil saber o que vai subir o que vai cair, e envolto nessas incertezas o investidor precisa fazer decisões no presente. Assim, por mais que o retorno possa ser considerado rendimentos mais ganhos de capital, há diferenças entre portfólios voltados para fluxo de caixa e portfólios voltados para crescimento patrimonial ou preservação do valor do mesmo. Nesse artigo http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/08/fii-algumas-reflexoes-sobre-aspectos.html, abordo um pouco essa sistemática, com exemplos específicos de dois FII - RBRD e FIIP,  e cito artigo de um economista famoso sobre o tema sobre a necessidade de gestores pensarem para pessoas aposentadas portfólios voltados mais para a geração de renda, pois essa é a necessidade mais premente de pessoas que pararam de trabalhar.

Sendo assim, é inegável que Fundos Imobiliários, até porque são obrigados a distribuir 95% das suas receitas operacionais líquidas o que faz com que sejam muito semelhantes a empresas de altíssimo payout, são ativos voltados a geração de fluxo de caixa. Portanto, pessoas necessitando ou desejosas de fluxo de caixa, variações negativas no valor secundário das quotas, desde que mantido os mesmos fluxos de renda, não são, ou não deveriam ser, motivos de extremas preocupações. A expressão “desde que mantidos os mesmos fluxos de renda” é essencial para o argumento, a afirmação pode parece ser uma repetição sem necessidade, mas é sempre bom lembrar em tempos de pessimismo, que a renda de um FII está associada aos fluxos de aluguéis e não ao valor da quota no secundário.

Isso eu entendo Soul,  mas se as quotas estão caindo, não é um forte sinal de que os fluxos irão cair também?” essa é uma pergunta legítima e pertinente. No último artigo http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/12/fii-diversificacao-e-investimento-na.html discorri brevemente que os Fundos Imobiliários estão expostos ao sucesso ou fracasso do segmento empresarial. Sendo assim, se uma economia entrar em grave recessão, com lucros corporativos declinantes por muitos anos, é intuitivo e lógico pensar que os fluxos de aluguéis comerciais podem cair de forma real e também nominal. Eu creio que há diferenças sutis entre os mais diversos setores, mas voltarei nesse tema logo mais. Como saber se o Brasil está num estágio desses? É muito difícil, conforme já dito em parágrafos anteriores sobre as incertezas de um mercado financeiro cada vez mais globalizado e complexo. O que se pode fazer então? Podemos recorrer à doutrina, aos dados de outros países (já que nosso país é carente de dados), à lógica e ao bom-senso.

O que a doutrina tem a dizer a respeito desse tema? Mais uma vez recorro ao livro mais completo sobre finanças que eu conheço o "Expected Returns". Às fls.214, com um gráfico muito interessante comparando diversos índices relacionados a Real Estate, o autor aduz que: "...The correlation between year on year change in real house prices and year on year changes in rental yields is -0,88".  Primeiramente, a correlação entre duas variáveis vai de + 1 a -1. Uma correlação negativa de quase -0,9 é algo muito alto, quer dizer que duas variáveis andam em direções opostas com quase  a mesma intensidade.  Da conclusão citada se compreende quando o preço dos imóveis sobe, o yield cai e quando o preço dos imóveis desce o yield sobe. "Soul, o que isso quer dizer?" algum leitor mais ansioso pode perguntar. Significa que quedas no valor de imóveis não necessariamente são acompanhados por quedas no valor dos aluguéis, muito pelo contrário.  Se um aluguel é de R$ 100,00 ao mês e o imóvel é quotado a R$ 10.000,00, isso quer dizer que temos um yield mensal de 1% am. Se o valor do imóvel cai para R$ 8.000,00 e o aluguel permanece o mesmo, o yield sobe, apresentando uma correlação negativa. Se houvesse uma correlação positiva entre yield e preço dos imóveis, se o imóvel se desvalorizasse para R$ 8.000,00, o aluguel teria que cair para bem menos de R$100,00 (se houvesse correlação positiva, o aluguel deveria cair para menos de R$80,00, fazendo o yield cair).  Esse é um indício forte de que o valor dos aluguéis, seja de imóveis comerciais ou residenciais, possui uma sistemática muito diferente da precificação dos imóveis em si, ou das quotas de FII negociadas no secundário. O especialista em REITs, Block em seu livro "Investing in Reits" apresenta conclusões semelhantes.

E o que dizem os dados? Bom, resolvi pegar três países e a razão não é despicienda. Escolhi EUA, Espanha e Japão. Os três países passaram por crises imobiliárias severas (sendo que a do Japão talvez seja a das mais severas de toda história recente dos mercados imobiliários), sendo que os EUA se recuperaram, a Espanha não e no Japão há muito tempo o mercado imobiliário anda de lado. Portanto, são três países bem representados para o "worst case scenario" - algo que não creio que vá acontecer no Brasil - para compararmos com o nosso país.

Comecemos com a Espanha, país onde houve quedas muito acentuadas nos Preços dos Imóveis desde o pico de valorização pré-crise de 2008. O mercado lá ainda não se restabeleceu, longe disso, a crise ainda é forte. Além do mais, a economia em si ainda está numa crise muito grande, com taxas de desemprego altíssimas. Com uma desvalorização tão grande de imóveis, com uma economia em recessão e grande número de desempregados, seria de se esperar que os alugueis caíssem demasiadamente não? Vejamos o que ocorreu:


Esse gráfico é interessantíssimo por vários motivos. Primeiramente, ele começa em 2007 ápice dos preços de imóveis na Espanha. Segundo que ele vai de 2007 a 2014. Observem que os preços os imóveis despencaram quase 40% na Espanha e estão muito longe de recuperar valores de 2007. E os Aluguéis? Os aluguéis cresceram 10% entre 2007 e 2011 (não é muito, mas nesse período estamos falando do epicentro da crise), mantendo-se estáveis desde 2011. Contudo, há um elemento importantíssimo a adicionar para explicar os preços dos aluguéis pós 2011, a inflação. Vejam o gráfico abaixo:


Pelo gráfico acima se observa que a inflação na Espanha, num nível baixo para padrões brasileiros, começa a cair de 2% em 2011 para 0% em meados de 2013 e continua assim em 2014. Logo, se a inflação é zero ou perto de zero, quer dizer que a simples manutenção dos valores nominais de aluguel não significa perda real para o fluxo de caixa de proprietários de imóveis. Logo, eu que esperava quedas no fluxo de aluguéis na Espanha pela grave crise que ainda eles vivem, fui de certa maneira surpreendido ao ver que isso não ocorreu. Logo, para um investidor devidamente diversificado em imóveis na Espanha, o seu fluxo de caixa não diminuiu apesar do seu patrimônio ter caído com os imóveis, logo o poder de compra da renda foi mantido, o que é algo extremamente interessante em condições econômicas tão adversas.

Passemos agora para os EUA, epicentro da crise financeira de 2008 nascida em seu setor imobiliário :

Yield dos Reits


Preço dos REITs

Colegas, a correlação negativa é evidente entre preço das ações dos REITs e o yield proporcionado por essa classe de ativo. Observem que os yields tiveram um pico em 2008 (assim como o preço das ações dos REITs tiveram um fundo no mesmo ano) onde chegou-se a incríveis yields de 10/11% aa. Sempre é bom lembrar que rendimentos nos EUA são pesadamente tributados, podendo chegar a quase 45% no caso dos REITs. Sendo assim, a média atual de um pouco mais de 4% ainda pode ser tributada quase pela metade, esses números mostram como os yields dos FII brasileiros estão completamente descolados de qualquer realidade do mercado americano, e quiça de qualquer mercado de imóveis de países desenvolvidos e até mesmo emergentes.

No gráfico abaixo pode-se ver o preço dos imóveis e o valor dos alugueis no mercado americano:

Fica claro que os aluguéis possuem uma tendência de crescimento no longo prazo. Mesmo com a grande perda de valor dos imóveis pós crise, isso não diminui o valor dos aluguéis. O exemplo americano corrobora o caso espanhol ainda com mais força, dando sustentáculo a obervação do livro "Expected Returns" sobre a correlação negativa para entre preço de imóveis e yields.

Fechando a trinca de país, apresento alguns gráficos de um país e um povo que gosto tanto: O Japão.  É bom dizer que o Japão passou por uma das bolhas mais extraordinárias da história recente do mundo em termos de valorização. Tal fato ocorreu na década de 80. A coisa foi tão absurda que num relatório anual da Credit Suisse Internacional  do ano de 2013 (esses relatórios são verdadeiras aulas sobre mercados e finanças, nem se compara com relatórios de fundos nacionais) há um gráfico que mostra como  o Japão chegou a ser o país com maior peso em capitalização de todo o mundo entre 1988 a 1989, ultrapassando até mesmo os EUA,  chegando a incríveis 45% do peso de capitalização entre as 22 maiores economias do mundo à época. Ao final de 2012, esse peso tinha diminuído para "apenas" 8%, isso mostra a força da bolha e a virulência que ela foi desinflada. Aliás, o gráfico é tão interessante que reproduzo aqui. Daria para fazer um artigo inteiro só sobre esse gráfico. Olhem como a Rússia simplesmente desparece em 1917, fruto da revolução bolchevique daquele ano, vindo a reaparecer timidamente em meados da década de 90. Como o mercado Alemão virou pó em meados da primeira metade da década de 40 (fruto da destruição quase completa da Alemanha). Como os mercados da França e Inglaterra, muito poderosos no começo do século passado, foram gradualmente perdendo importância no decorrer dos últimos 100 anos. Enfim, sempre quando vejo esse gráfico eu fico vendo inúmeros detalhes.




Contudo, o tema aqui é Japão e preço de imóveis e yields. Coleciono aqui uma série de gráficos.


Gráfico sobre o preço dos imóveis, bem como taxa de nascimento e morte.

Inflação Japonesa, observem que ela é zero ou menor do que zero há 20 anos. Pude conferir isso pessoalmente, quando vi que eu tinha um guia sobre o Japão da Lonely Planet do ano de 2008 e em 2014 os preços eram idênticos em quase tudo, mostrando que realmente não houve inflação naquele país.


Tive dificuldades de encontrar mais gráficos sobre o Japão. Porém, aqui é um sobre preço residencial e aluguel na área de Tokyo. A região metropolitana dessa cidade representa mais de 20% da população do Japão, então não deixa de ser significativo.

O primeiro gráfico é interessante, pois mostra o deslocamento absurdo dos preços dos imóveis no Japão, bem como o seu longo declínio de várias décadas desde então. A segunda parte do gráfico é extremamente interessante. Poucas pessoas sabem, mas a população do Japão está encolhendo. Hoje em dia ela é de aproximadamente 128 milhões e espera-se que ela decline para algo em torno de 100 milhões em 2050. Sim, a diminuição está sendo acelerada. A imagem mostra claramente uma tendência de que o número de mortes está ultrapassando o número de pessoas nascidas. Além do claro interesse demográfico, geopolítico e humano que esta questão sempre me desperta, há o caráter financeiro. Um artigo recente do Mises abordou de maneira correta, em minha percepção, que comparar PIB entre países é incompleto sem levar as questões demográficas (http://www.mises.org.br/Article.aspx?id=1969). O crescimento do PIB de um país se dá pela equação Crescimento PIB = crescimento população + crescimento produtividade. Sendo assim, países com populações mais jovens possuem um potencial de crescimento muito maior do que países com populações estabilizadas (caso maior parte dos países europeus) e muito mais ainda do que países com população declinante (como é o caso do Japão). Entretanto, a métrica para saber se a vida da população piorou ou melhorou deve ser o PIB Per Capta e não simplesmente o PIB. É por esse motivo que apesar do fraco crescimento dos últimos anos, a vida dos japoneses não necessariamente piorou, sendo que o seu PIB PER CAPTA na verdade aumentou nos últimos anos. Assim, analisar o Japão sem levar em conta esse detalhe fundamental, como quase todos os analistas aqui no Brasil o fazem, é um erro muito claro.

O segundo gráfico mostra como o Japão não tem inflação, com anos de leve deflação, há 20 anos. Com isso nós podemos entender o terceiro gráfico sobre a linha vermelha do valor dos aluguéis. Ela se manteve estável em termos de valor, mesmo nos piores anos da última crise financeira. Ora, com uma economia sem inflação e com leve deflação, a manutenção do valor nominal do fluxo de qualquer ativo é uma excelente notícia, pois mostra que o valor de compra é preservado ou até ligeiramente aumentado em caso de deflação. Assim, apesar de todos os problemas do Japão (que não são tão problemáticos assim), da persistente crise no mercado acionário e imobiliário, os aluguéis se mostraram resilientes, não alterando o valor do fluxo real.

O que temos até aqui? Três exemplos históricos de países que passaram por crises agudas no mercado imobiliário, sendo que a Espanha ainda está envolta em sérios problemas, e aparentemente houve forte correlação negativa em momentos de grande desvalorização ou valorização entre preço dos imóveis e yields, sendo que nos EUA pudemos observar o comportamento de REITs, que nada mais são do que os FII americanos. Logo, o mercado brasileiro imobiliário pode estar sobreprecificado, inflado, qualquer nome que queiramos dar, porém em absolutamente em nada se compara com as situações da Espanha em 2006, Japão em 1988 ou EUA em 2007. Talvez o mais comparável seja os EUA, mas a ausência de alavancagem por aqui torna as coisas muito mais seguras e menos traumáticas. Portanto, se nestes países que passaram por crises enormes, os aluguéis médios se mantiveram (é claro que regiões em específico podem ter tido problemas com aluguéis, estou falando da média nacional), por qual motivo poderíamos achar que aqui teria um grave recuo do preço dos aluguéis (notem não estou falando no preço dos imóveis ou das quotas do FII no secundário) de forma generalizada no Brasil?

Começamos aqui a parte da lógica, bom-senso e um pouco de futurologia (com todos os seus problemas) em relação aos fluxos de renda de FII. Primeiramente, não há qualquer motivo, principalmente se você é leitor desse blog, da pessoa no seu portfólio de FII não estar devidamente diversificada entre fundos e setores. Quanto mais FII, mais imóveis e locatários se tem. Quanto mais setores, mais diferentes tipos de imóveis e de exposição ao setor empresarial se tem. Pois bem. Numa carteira diversificada e balanceada com cerca de 20 fundos, estamos falando de centenas de imóveis e talvez locatários que possam chegar perto da marca de 1.000. Prestem atenção nesses números. Com centenas de imóveis e centenas e centenas de locatários pode-se dizer que há uma diversificação muito grande, não é o problema em um locatário ou num empreendimento em específico que fará que o seu fluxo de caixa caia consideravelmente. 

Além do mais, há fundos e fundos e imóveis e imóveis. Não há como analisar o mercado de FII se a pessoa não sabe a diferença entre os fundos. Colocar todos os FII e o fluxo de caixa produzidos por eles no mesmo saco, é dizer que todas as empresas listadas na bolsa são idênticas na geração e previsibilidade do fluxo, assim não teria diferença entre uma Ambev, uma Ezetc ou uma Santos Brasil. Não faz sentido. Logo, não faz sentido ter o mesmo temor de diminuição do fluxo num fundo como BBPO em relação a um fundo como o CEOC. O primeiro possui um contrato com o Banco do Brasil por mais 8 anos, o segundo é um prédio AAA localizado numa região com muita oferta, mas em expansão para o médio prazo. Qual é a chance de diminuir o fluxo para um quotista do BBPO lá por 2016/2017 eu acho extremamente diminuta, ao contrário do CEOC. Assim, há fundos e fundos. Um fundo como o FCFL tem contrato até 2037 com multas pesadas para quebra de contrato. É um imóvel extramente bem localizado e com estrutura interna muito bonita (vi algumas fotos internas, cortesia do Baroni do blog do Tetzner), o FCFL em absolutamente nada será afetado pela entrega de novas lajes corporativas entre 2015/2016 em relação ao fluxo de caixa para os quotistas. Portanto, falar do mercado de FII e da redução do fluxo sem separar fundos e setores é desconhecimento.

Além do mais, em meio a tanto pessimismo, há notícias boas vindas dos FII. Cito algumas. O mercado de lajes corporativas é o mais desafiador atualmente. Mesmo nesse momento desafiador, o FII BMLC alugou espaços há um mês diminuindo a vacância de 15% para algo em torno de 2%. O BRCR anunciou uma grande locação do Eldorado (imóvel muito bonito e bem localizado) com preços compatíveis aos pedidos. O fundo MAXR finalmente ajuizou revisional para aumento de locação de suas áreas (processo n° 1121506-29.2014.8.26.0100) e olha que esse fundo eu tinha avisado que era um dos mais baratos e seguros, devido ao seu desconto no VP gigantesco de quase 50%, seu aluguel extremamente baixo (o que dava potencial de upside na renda) e o seu yield atual na faixa de 11/12%. O Fundo KNRI conseguiu renovar os contratos que venciam esse ano aparentemente sem leasing spread negativo, entre outras notícias positivas. Portanto, isso dá mostras que a nossa situação econômica é frágil, mas o fluxo de caixa talvez não seja tão afetado, muito menos em carteiras diversificadas de FII com centenas de imóveis e vários setores, e principalmente não há qualquer mostra de que pode haver quedas abruptas de fluxo de caixa de 30/40% (tirante os fundos em RMG, evidentemente).

Além do mais, é preciso sempre recordar que os FII são negociados com deságios altíssimos em relação ao VP. "Ah, Soul, mas esse VP não vale nada!". Pode ser. Porém, os VP são calculados de acordo com análise de profissionais independentes dos Fundos. Pode haver fraude? Claro que pode. Porém, se os Valores Patrimoniais dos fundos são suspeitos, por qual motivo o Valor Patrimonial de imóveis residenciais ou comerciais próprios, onde a métrica de precificação se resume a saber quanto o vizinho está pedindo no imóvel ao lado, seria melhor? Isso para mim, que lido com imóveis próprios e sei muito bem a falta de critérios técnicos para sua precificação por proprietários/corretoras, sempre será ininteligível. Além do mais, diversos fundos estão vendendo imóveis acima do Valor Patrimonial. O HGLG mesmo fez uma ótima venda, garantindo yields de 12% por pelo menos dois anos só de distribuição de lucro da operação. O HGRE sempre vende imóveis acima do VP. Logo, quem compra a quota no secundário com um deságio de 30% sobre o VP, por exemplo, e o fundo consegue vender o imóvel acima do VP, dá para perceber que foi um bom negócio.

Logo, os FII sendo negociados com deságios substanciais oferecem uma margem de segurança muito grande mesmo. Não é à toa que os yields estão chegando a níveis quase que incompreensíveis para um investidor internacional. Isso nada mais é do que deságio do VP no secundário e aumento do Cap Rate Implícito para quem compra no secundário. O yield de vários fundos podem aumentar ainda mais? Claro que podem, e isso apenas alarga ainda mais a margem de segurança. Colegas, não é natural uma receita imobiliária performar 1% am líquido de IR. Não é nada normal ter uma carteira de FII com centenas de imóveis perfomando 12% aa líquido, enquanto um imóvel residencial ou comercial perfomando 0,5% am bruto, quando consegue isso, com um risco do fluxo de caixa ir a zero com uma vacância no imóvel. O risco do fluxo de caixa de uma carteira de FII ir a zero é tão pequeno, que eu considero extremamente improvável. 

Eu, por exemplo, quando comecei a investir me dava por satisfeito com yield consolidado da minha carteira de 8%. Afinal, a métrica dos yields dos FII tende a ser real, e isso é nada mais nada menos do que o dobro da Taxa Segura de Retirada de 4% (estou devendo a continuação desse tema). Assim, comprar FII com yield de 12% aa me  fornece uma margem de segurança tão grande ao meu target inicial, que me deixa bem tranquilo.  

É isso, colegas, espero ter trazido um pouco de luz sobre o tema. Vamos discutir com objetividade os riscos e problemas, apenas assim podemos melhorar e evoluir como investidores.


        Bad "Fuck" Religion! Para mim uma das melhores bandas do mundo, seja pelas letras, sela pela música. Entrei em êxtase quando pude ver pela primeira vez um show deles ao Vivo em Tokyo (como falei sobre o Japão, lembrei desse acontecimento) a poucos metros do palco. Busquei até um vídeo com legendas da letra!! I Want To Conquer The World! Uma das músicas punks mais legais que existem!

Abraço a todos!



70 comentários:

  1. Soulsurfer

    Você acha que o governo pode começar a cobrar IR dos aluguéis desses fundos?

    Grato
    Eduardo

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    1. Olá, Eduardo.
      Acho que pode sim. Creio que para o médio/longo (mais de 10 anos) prazo essa é uma probabilidade relativamente alta. Para um horizonte mais curto de alguns anos eu acho a probabilidade pequena, pois o mercado ainda é muito pequeno e a lei que concedeu isenção aos rendimentos de FII concedeu um monte de isenção a alguns instrumentos imobiliários. Não pareceria muito sábio por parte do governo mexer nisso agora.

      Abraço!

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  2. Resumindo: "Vamos encher o balaio de FIIs"!!!
    Abraço Sô!

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    1. Dae meu amigo!
      Como disse o BC na última ata sobre a política monetária: com parcimônia, meu amigo:)

      Abraço!

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  3. Excelente artigo. Poderia ter falado um pouco sobre a correlação dessa subida dos juros com as quedas de preço.

    Quanto à diversificação eu entendo da mesma forma, os FII possuem DY muito próximos, diferente das ações que tem diferenças muito grandes entre empresas, eu entendo que não vale o risco de ter poucos fundos para ganhar alguns centésimos de DY a mais no mês. Quando eu cheguei em 15 FIIs na minha carteira foi até difícil escolher os últimos 5 porque é muito parecido os rendimentos.

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    1. Olá, Viver de Dividendos.
      Sim, escrevi sobre isso no Tetzner ontem. É difícil falar sobre correlação num mercado tão jovem como o FII, há poucos dados.
      Porém, um estudo da Credit Suisse aqui nacional achou uma correlação negativa de -0,8 se não me engano, o que é muito alto. Porém, correlações estão a toda hora mudando, a correlação entre REITs e BONDs por exemplo já foi bem negativa, já foi neutra, já foi positiva.
      Porém, juros nada mais é do que o custo de oportunidade e quando há aumento de juros reais é natural que haja desvalorização dos demais ativos.

      O seu raciocínio está perfeito. Os FII são muito parecidos, pois eles nada mais são do que imóveis. Há imóveis melhores, piores, mais baratos (que não quer dizer piores, pois podem ter altos cap rates), mais caros, mais bem localizado, etc. Porém, ao final são apenas imóveis e não guardam a complexidade de um empreendimento capitalista de dezenas de bilhões de reais e suas variadas nuances. Portanto, FII é bom ter uma carteira de pelo menos uns 15 fundos.

      Abraço!

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  4. Grande blogueiro. Vejo perfis distintos das pessoas no que diz respeito às ações como o personagem do blog Investidor Livre e o outro Investidor Troll que seguem a máxima do negociante "da coisa certa" Bastter que defende que tem que comprar e comprar e comprar, e não importa o preço, desde que a ação seja boa. Em contrapartida há blogueiros como o DiFinance que defende o valuation, etc. Também já vi uns que dão importância ao preço, mas não de forma incisiva nas ações, mas que ao mesmo tempo acham que o preço de compra dos FIIs é fundamental, como o caso do blogueiro Guardião. Em qual posição você se coloca? Abraços do investidor iniciante de Brusque-SC

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    1. Olá, colega.
      Preço sempre será importante em qualquer negociação. Não se importar com preço é uma forma de se chamar atenção para que o investidor foque mais em seu trabalho, na sua taxa de poupança e escolha ativos com filtros fundamentalistas minimamente decentes.
      Além do mais, compras parciais de ativos ao longo do tempo minimizam o risco de um timing ruim, ao contrário de grandes aportes. Portanto, eu vejo que é uma discussão que já deu muito pano para manga, mas chega num momento que fica estéril.
      O simples fato é que uma pessoa que ganha mais dinheiro e consiga poupar mais talvez tenha um resultado melhor no longo prazo em relação a uma pessoa que tenta a difícil tarefa de obter retornos muito em excesso ao mercado. Cada um escolhe como quer gastar sua energia e tempo. Tudo sempre será uma troca. Se a pessoa está consciente desse trade-off, então tudo certo.

      Abraço!

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    2. Colega investidor de Brusque! Qua tal trocarmos ideias sobre investimentos, especificamente FIIs? Sou conterrâneo, entra em contato: kohler.leandro@gmail.com

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  5. Excelente artigo Soul! Essa semana por coincidência estava pensando nisso. Infelizmente acho que não temos informações da Argentina . Esclareceria o risco de FIIs em economias "degringoladas e sem governança", as quais não são o caso dos 3 exemplos, mas podem vir a ser o caso do Brasil (probabilidade baixa, mas existente). Estou pensando em uma estratégia de para cada R$ em FII ter o mesmo em REITs....você geraria hoje um yield médio de 8% mas com uma proteção grande do patrimônio em R$ (pois em um cenario ruim o que vc perde de patrimonio por aqui seria compensado pelo ganho em variação cambial). abs

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    1. Olá, Galo da Comarca.
      É verdade, mas eu quis fazer o paralelo com crises imobiliárias.
      Eu tenho a sensação de que em economias "degringoladas" os imóveis tendem a ser resilientes contra a inflação.
      Agora em sociedades com graves rupturas sociais (como a Alemanha na perseguição aos judeus, Zimbabué para os fazendeiros brancos, Rússia pós 1917, etc) os imóveis podem vir a perder todo o valor.
      Eu creio que é uma exposição internacional alta essa sua pretendida. Um pouco talvez seja saudável, tão grande eu não sei se eu faria.

      Abraço!

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  6. A depreciação das cotações de FII não necessariamente estão ligadas a alta da Selic. Penso que de certo modo, em alguns casos como CEOC estamos chegando ao "preço justo" do FII.

    Aliás, vejo como prática danosa essa da RMG na medida que mascará o resultado do FII. Quantos inocentes não pagaram o pato por serem os primeiros a subscrever um FII no início da distribuição, pagando a cota a 100,00 e depois ter que entregar a 80,00 por exemplo ?

    Eu acho FII uma opção interessante, mas meu pensamento é que ele só tem vantagem como veículo para obter uma renda mensal e ainda assim com risco maior do que outros instrumentos como LCI/LCA/LC/TD.

    Se só o valor da cota caísse com o tempo, mas o rendimento permanecesse igual, perfeito, desde que não se vendesse o FII, não se sentiria a trolha. Agora associemos a queda do preço das cotas, a diminuição no valor dos novos contratos de aluguel, carências e vacância e temos um cenário tenebroso. De que adianta você hoje comprar um FII pagando 1% a.m. e 2 ou 3 meses depois com a cota mais embaixo, a vacância aumenta e a dificuldade de locar permanece ? E aí José, cadê teu Deus agora ?
    Nesse cenário, o investidor além de não ter a renda, se sair leva trolha.

    Então eu acho que estamos passando por um momento interessante, onde pela bondade do bom Deus não tivemos novas subscrições, alguns FIIs estão sendo corrigidos, alguns estão pagando com consistência rendimento melhor e mercado está amadurecendo.

    Para quem quer renda mensal, vá de FII.
    Agora se quer crescimento de patrimônio, fuja de FII e a saída é ações e derivativos.

    Abs

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    1. Olá, Poney.
      Você falou que o CEOC estaria chegando num preço justo. Ok. E quais seriam as métricas objetivas para você chegar a essa conclusão?
      Presumo que saiba o conceito de preço de reposição. Pois bem. Com esses valores, o m2 do CEOC talvez esteja sendo negociado a preço de reposição. Porém, não faz sentido alguém comprar algo pelo preço de reposição, pois isso nada mais seria uma transferência do tempo e dinheiro de quem fez o empreendimento, pois algo só é vendido pelo pelo de reposição + margens de lucro.
      Gostaria de saber a sua opinião objetiva sobre esse fato específico.

      FII é imóvel, colega. Os instrumentos citados por você são instrumentos de dívidas. Também interessantes, mas de todo diferente, porque tendem a ser uma métrica nominal e não real. Sim, são mais arriscados, pois os fluxos tendem a ser mais instáveis, concordamos.

      O artigo inteiro foi para trazer elementos objetivos e com dados sobre o que ocorreu no mundo para podermos nos posicionar de maneira mais clara. Volto a pergunta para você, você tem uma sala comercial e aluga por 0,6% am bruto. O locatário sai. Você tem que pagar as despesas de condomínio e IPTU, não consegue alugar por cinco meses, o seu fluxo cai a zero. E ai? Apela para quem? Vende a sala em leilão pela metade do preço? Conhece algum investidor imobiliário que tenha se dado bem tendo essa postura?
      Porém, a sua dúvida é pertinente. Aí eu pergunto está falando de quais fundos especificamente? Quais setores? Está falando da vacância de um FII ou de um portfólio de FII? Assim, se não for específico, ficamos sem ter dados objetivos para discutir mais claramente, pelo menos em minha opinião.
      Riscos sempre terão em qualquer mercado e qualquer tipo de ativo. A dificuldade de locar, pode ser a dificuldade de uma empresa lucrar e distribuir lucro para os seus acionistas ou pagar as suas dívidas para credores de debêntures. Conhecer os riscos, diversificá-los é o máximo que um investidor pode fazer, colega. Eliminá-los não é possível.

      Claro, ações fazem parte de um patrimônio bem balanceado, principalmente para jovens e portfólios ainda iniciais.

      Abraço!

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    2. Para quem quer renda mensal, vá de FII.
      Agora se quer crescimento de patrimônio, tenha FII e ações.

      Consertei pra você. De nada. Ou você acha que os FIIs vão manter esse valor de cota pra sempre? Quando os juros desabarem, as cotas dos FIIs vão foguetar.

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  7. Poderia fazer um artigo sobre o livro do Daniel Kahneman, fica a sugestão.

    Abraço

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    1. Eu penso em fazer isso, mas serão diversos artigos, pois cada capítulo do livro possui muitas e muitas informações.
      Abraço.

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  8. Ótimo artigo soul. Fico me deliciando sempre com o conhecimento vasto que é apresentado aqui.

    Uma questão. Você acha os FIIs protegidos do excesso de liquidez internacional? Nas ações, os principais investidores são internacionais ou institucionais. Nos FIIs parece não haver isso. Seria um mercado com uma proporção de sardinhas muito maior, não é mesmo?

    Acho a bolsa meio cara hoje, em grande medida por causa desse QE americano maldito. Gosto mesmo é de DY alto, coisa que já foi mais fácil de achar em ações. Estariam os FIIs imunes a isso? E outra coisa, se um dia os investidores institucionais e/ou internacionais entrarem em peso nos FIIs (por causa de um mercado mais maduro, etc), não estariam as cotas sujeitas a uma valorização TREMENDA?

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    1. Olá Jonas,
      Sobre sardinhas e FII o que eu acho do tema está num artigo que escrevi a respeito, está ao lado acima do blogroll.
      Creio que é bem possível e provável que esse "excesso de liquidez" tenha vindo para o mercado imobiliário brasileiro, mas provavelmente em outras formas de investimento imobiliário.

      Creio que não deveria ficar chateado ou animado com um programa do Banco Central Americano. Não entendi ao que os FII estariam imunes, pois sua pergunta veio depois de falar do QE3, o que seria uma pergunta sobre "excesso de liquidez", foi a mesma pergunta nos dois parágrafos?

      A tendência é essa, como ocorreu com os REITs, de investidores institucionais terem uma participação mais relevante. Tudo ao seu tempo. O que aconteceria ou não com as quotas não posso prever, não é mesmo? Porém, se for apenas pela análise de lógica, com mais dinheiro entrando, mais pressão na ponta compradora, tendência de valorização. Se isso vai ocorrer e como irá ocorrer, só o futuro poderá dizer.

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    2. Olha, Soul, lhe garanto uma coisa: o mizifio não manda recado! rs

      "Acho a bolsa meio cara hoje" definitivamente não é algo que ele iria falar! rs

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    3. Ah, acho que você ainda não entendeu. Ele usa diferentes personagens. Aqui nesse blog já usou vários. Talvez como "prófis" ele não diria essa frase, mas "Fico me deliciando sempre com o conhecimento vasto que é apresentado aqui." antes de uma pergunta sobre QE3 é típico.

      Olha, num filme chamado "Obrigado por Fumar", há uma cena que um lobista do cigarro vai oferecer dinheiro para um grande produtor de cinema para recolocar o cigarro, o glamour de fumar no cinema. O produtor sugere um filme espacial com Brad Pitt e Zeta Jones fazendo amor e depois fumando um cigarro. O lobista pergunta, "mas se fumar numa nave espacial a mesma não pode explodir?" O Produtor, responde: "ah, isso é fácil. É só dizer numa fala ´ que bom que invetamos o dispositivo....whatever".

      Ao falar sobre poder relativo entre três moedas, é evidente que é preciso saber a inflação de cada moeda e a desvalorização/valorização em relação á cada moeda. Ao visitar o seu blog eu vi o argumento "que bom que invetamos o...whatever" aplicado. Ao falar de real x dólar x rublo, é evidente que se a taxa de inflação da Rússia for alta, seja para quem ganha em reais ou mesmo dólar, o poder de compra não necessariamente aumenta. Porém, o fato objetivo é que em qualquer site internacional respeitável a inflação Russa no ano é de 9%. O que se faz com essa informação? Descarta-se usando frases como "os ruços são foda com a inflação" ou conta-se uma história alegórica sobre fórmula 1, bem ao estilo das falácias que o Taleb tenta combater.

      Isso é vigarice intelectual, eu pensava que apenas néscios eram seduzidos por argumentos de manipulação tão fajutos, mas aparentemente estou enganado.

      Assim, Márcio, seria prudente ser mais seletivo para quem você funciona como avalista ou fiador da palavra.

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    4. Eu pensava que vigarice intelectual era recomendar livros que não leu ou no máximo leu um resuminho em pdf achado na web....

      ps - o anom acima chamado de jonas, não é o mizifio, rs. Acredite mais no seu taco; porque de fato existem uma meia duzia de três ou quatro leitores por aqui que realmente acreditam que vc possui "vasto conhecimento"....

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    5. Soul,

      o câmbio, em última instância, representa a diferença de força entre os países. Ou pelo menos ele tenta refletir isso.

      Então, pra quem gosta de investir em bons ativos, se possível ter uma reserva em moedas fortes pode parecer interessante, visto que na primeira crise, o mundo inteiro corre pra tal moeda forte.

      Ao falarmos de 3 moedas apenas estamos adicionando mais uma complicação, mas não fará diferença: quem ficou posicionado na moeda mais forte naquele momento econômico foi o que se deu bem.

      E citando o seu caso q vc gosta de comentar por aqui sobre ter uma renda pra viajar pelo mundo, deveria estar mais atento a este detalhe. Se quer isso, então precisa ter investimento em ativos que gerem moedas fortes (dólar, euro, iene). E não em moeda de país emergente, que, em última instância, é uma grande aposta.

      Ou seja, vc deveria então montar um portfolio diversificado em ativos geradores dessas moedas fortes, pois se o Brasil desanda, o portfolio daqui vai pro saco...

      []s!

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    6. E falando sobre a luta do Taleb contra as falácias e os "argumentos fajutos de manipulação"... Poderia indicar em qual página ele escreveu que cisnes brancos são eventos inesperados bons e que cisnes negros são eventos inesperados ruins?



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    7. Olá, Márcio.
      Concordo, contigo. Porém, no seu espaço creio que você foi um pouco desrespeitoso ao abordar esse assunto, quando sempre fui respeitoso.
      Eu creio que exposição internacional é interessante e pretendo tê-la no momento apropriado. Além do mais, se ganha em fluxo de "moeda forte" se perde em rentabilidade, bastando ver os yields de renda fixa, REITs e do mercado acionário. O seu exemplo sobre um patrimônio derretendo em fluxo de dólar e patrimônio parece-me mais recency bias. O dólar mostrou uma tendência de variação real pequena desde a estabilização monetária. Talvez os níveis que chegou em 2011 fossem excessivamente baixos, dando a ilusão de grande poder de compra em "moeda forte". Assim, se o dólar fosse apresentar daqui para frente retornos reais fortes, qual o motivo para não se entupir de dólares? Um seguro pagando retornos reais altos? É a mesma coisa com o ouro e sua tendência de valorização real quase nula, ao menos foi assim nos últimos 150 anos. Se o ouro, que serve como um baita seguro contra crises financeiras, tivesse expectativa de retornos reais de 4/5%, não haveria sentido em não ter alocações pesadas em ouro.
      Por fim, já que sua história aparentemente foi direcionada a mim, se a pessoa conseguir manter o seu fluxo em moeda nacional, mas não em moeda "forte", o máximo que vai acontecer é ela diminuir o ritmo de gastos em moeda forte, simples assim.
      Discussão assim de maneira respeitosa e clara, todos só tem a ganhar. De forma desrespeitosa e com argumentos do "whatever" não.

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    8. Jonas,
      Eventos inesperados podem ter consequências positivas ou negativas. Talvez esteja relembrando discussão de vários meses atrás, onde você mais uma vez conseguiu interpretar errado uma informação, quando afirmei um cisne negro negativo. Se eu achasse que um cisne negro é necessariamente um evento negativo, seria uma redundância acrescentar o adjetivo negativo depois da expressão "cisne negro". Sendo assim, o intérprete não deveria fazer isso, pois isso é quebrar uma regra interpretativa básica. Além do mais, eventos inesperados positivos e negativos já ocorrem na minha vida, portanto muito antes de ler qualquer livro sobre isso eu já tinha consciência desse fato (mas com certeza livros como "O Andar do Bêbado", reflexões sobre alguns ensinamentos do budismo, o livro do Taleb citado, mas ignorado por você, fizeram eu ver a questão sobre óticas muito interessantes).

      Por fim, pessoas que inventam personagens, que professam o desrespeito e a falta de cortesia/educação de maneira escancarada e nada acrescentam ou procuram acrescentar a outras pessoas não tenho a mínima vontade de dialogar, até porque não é essa a vontade da outra parte. Sendo assim, como você aparenta ser uma pessoa razoavelmente inteligente, creio que não será nenhuma perda para você esquecer esse espaço, para o meu espaço com certeza não será.

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    9. Soul, em qual momento fui desrespeitoso?

      Sério: agora vc tá começando com teoria da conspiração. Primeiro tu acho que foi o mizifio q escreveu pra vc ali em cima. E agora tá achando que eu escrevi o texto PRA VOCÊ. Não entenda minha frase a seguir como desrespeito e sim como um toque: o mundo não gira ao seu redor.

      O ponto principal do post era, justamente, uma alta forte nos juros, do dia pra noite em uma economia que estava, relativamente, estabilizada (pelo menos aos olhos externos). E como isso pode acontecer do dia pra noite, sem mais nem menos, deixando todo mundo de cabelo em pé. Nesse tipo de situação, começa a "dança das cadeiras" do dinheiro.

      Nos comentários o Mizifio foi puxando o assunto dos rublos, da Copa do Mundo, que EU coloquei. Ou seja, ele levantou uma questão de planejamento MEU.

      No embalo, resolvi sim fazer uma comparação de fluxo de moeda emergente vs. gastos de moeda forte. Até pq adiciona-se uma outra variável na discussão: o câmbio. E isso muda tudo. Uma coisa é vencer a inflação no seu país. Outra é vencer a inflação E o câmbio. Há correlação, mas ela é meio obscura. Como dito já no outro comment, vai depender de como as economias estão andando, coisas que são bastante difíceis de prever.

      O exemplo que dei foi para mostrar exatamente como estaria o comportamento do investidor neste caso. Uma viagem feita em um ano, já se tornaria mais apertada no outro. Sobre yields, reits e etc, o Brasil AINDA tem a taxa de juros mais altas do mundo, o que cria uma gigante distorção. Mas essa taxa de juros não é a mais alta à toa. There is no free lunch.

      Qual o motivo para não se entupir de dólar? O mesmo pelo qual vc não se entope de FII, afinal, vc tem certeza q os FII são excelentes instrumentos para gerar renda, não é mesmo? O ouro é outro papo.

      []s!

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    10. Certo, Márcio.
      “Daí decidi comprar uns FIIs porque só com os 12% aa eu pago com folga meus passeios no exterior e ainda ganho um troco!”
      “Só me falta esses yields caírem e os meus FIIs desvalorizarem se a economia desandar de vez. Minha esperança é que essa hipótese é quase impossível, eu diria até uma rara exceção num país tão bem estruturado como o nosso e com um vasto número de grandes empresas nacionais de vulto com forte capital privado e que necessitam ocupar os endereços mais caros das principais capitais!”
      http://di-finance.blogspot.com.br/2014/12/rapidinha-rnest-ja-produz-derivados.html#comment-form
      “” Do jeito que a coisa tá andando com meus investimentos, só vai me restar renda pra viver uma aventura internacional só se for pra ser num camping de barraca na polinésia me alimentado de cabeça de camarão... kkkk”
      http://di-finance.blogspot.com.br/2014/12/rapidinha-e-os-juros-da-russia.html#comment-form
      Faltou ainda a citação sobre ondas e ninfas.
      Claro que foi direcionado a você. Afinal, você sempre citou o seu gosto e preferência por praia, pela polinésia, por ondas, bem como sempre se mostrou um entusiasta de FII.
      Sobre o seu toque, obrigado, mas isso o meu pai já me dizia desde que eu era uma criança bem pequena e esse conceito é muito claro para mim. Logo, se tem algo que eu não acho é que eu seja o centro das atenções, eu sou o centro apenas da minha existência, não da existência alheia. Sobre a parte do seu comentário, sim, falamos apenas obviedades aqui. O que não é tão óbvio, e seu comentário não abordou isso, é tentar traçar um comportamento de mais longo prazo. A sua simulação começou em 2013, e por que não em 1994 ou em 2002? Com certeza o poder de compra iria diminuir ou aumentar a partir do ano escolhido. Agora projetar ganhos reais do dólar por muitos anos a frente, baseado apenas na situação presente, é recency bias.
      Os FII são um dos inúmeros instrumentos para gerar renda e riqueza e isso apenas no mundo financeiro. Se sairmos dos instrumentos financeiros, há diversos outras formas de ganhar dinheiro, e é por isso que não vou me entupir de FII. Agora, se eu creio que o dólar tem possibilidade de retornos reais no longo prazo, como aparentemente você deu a entender, aí não há motivo de não ter alocações pesadas, pois comprar um seguro rendendo rentabilidade real é o “Almoço Grátis”.
      Sobre o ouro, bom, talvez não tenha entendido a parte em que ele funciona como um seguro, assim como o dólar para nós investidores numa moeda mais fraca. Como é um seguro, o ouro não possui expectativa de retornos reais no longo prazo, a não ser se for fazer timing, assim como o câmbio.
      Cada um, Márcio, faz do seu espaço e das suas relações aquilo que acha mais apropriado e conveniente, se você acha respeitoso a forma que conduz, é algo íntimo seu. Para mim não foi, o que me causou surpresa, pois afinal sempre procurei tratar com o respeito que você merece. Por fim, se você quer avalizar ou ser fiador de quem quer que seja, isso é responsabilidade sua, e eu não tenho nada a ver com isso. Porém, aqui no meu espaço eu prezo pelo respeito e cordialidade, e se você não percebeu os diversos personagens depois de tanto tempo, bom, aí não há nada mais a ser dito.
      Um bom natal para você e sua família.

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    11. Só um ponto: tais comentários mencionados por vc não fui eu quem fiz.

      Sobre o ouro, ele é mais complicado que moeda. Ele é um resquício do passado onde era um lastro real para moeda. Nosso mundo atual o "lastro" é própria economia em si. E isso pode mudar do dia pra noite.

      De fato, já há uma corrente para que as reservas dos países não sejam mais em dólar e sim em uma cesta de moedas internacionais, numa busca de eliminação dos riscos....

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    12. Ah! Esqueci de comentar o ponto mais importante:

      Pq eu peguei os dados só de 2013? Simples: pro leitor se posicionar no lugar do investidor.

      Imagina que tu monta um portifólio para aposentadoria e 2 anos depois ele já derreteu 25%? Por mais que os fluxos gerados por ele não tenham mudado tanto, isto é obviamente um problema. As cotações acompanham o fluxo relativamente ao custo de oportunidade.

      Se o fluxo não mudou, mas o principal caiu 25%, é o mesmo caso que ocorre com títulos pré-fixados qdo os juros sobem.

      Alguma coisa está ocorrendo na Economia. Ou de repente os investidores ficaram loucos e vão deixar essas oportunidades dando sopa por meses e meses? Aquele mesmo capital inicial (digamos 1000), se for aplicado agora (custa 750), vai ter um retorno muito maior nos fluxos (33%).

      Coloque-se na pele de um investidor e veja seu capital derretendo durante 1, 2, 3 anos seguidos (imagina alguém iniciando sua IF em 2007?).

      Esse cara vai ter estômago e pagar-pra-ver (literalmente)??? Lembre-se que estamos falando aqui da aposentadoria.

      Sempre lembrando que prum capital que cai 50%, precisa subir 100% pra empatar (fora inflação, custos de carregamento, etc...)

      []s!

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    13. Márcio, primeiro você falou de queda do poder em "moeda forte" e não especificou que era para aposentadoria, mas sim para viagens internacionais. Agora muda de tema e fala do problema de retiradas em portfólios previdenciários. Primeiramente, se estamos falando de sobrevivência de um portfólio de alguém aposentado e já com certa idade, viagens internacionais não serão a sua preocupação principal, longe disso.

      Além do mais, o que você cita nada mais é do que a série de sequências de retornos, discutida pelo Sharpe, Pfau, Bengen (o criador da expressão safemax ou traduzida para o 4% rule), de que se o aposentado tive azar de pegar um grande bear market logo no período inicial de aposentadoria, a chance de sobrevivência do mesmo cai drasticamente, fazendo com que a safemax caia.

      Márcio, como você já é bem versado nos temas, isso tudo é auto-evidente. Porém, mais interessante, é trazer dados como eu tentei fazer nesse artigo, para entender a correlação negativa entre preço de imóveis e yields, por exemplo e tentar chegar as próprias conclusões. Com a devida vênia, falar que o preço do ativo cai 25% e se o fluxo permanecer o mesmo falar que o fluxo aumenta 33% para novas compras é evidente, querer dizer que isso necessariamente redunda numa crise sistêmica não é nada evidente e ignora o conceito de Prêmio variante no tempo. Há épocas onde o ERP, por exemplo, é baixo, outras é mais alto, e não há nada de anormal nisso.
      Os REITs despencaram e os yields chegaram a 10%, e aí os investidores ficaram loucos? Não sei se sabe, mas desde 1958 (não tenho certeza do ano ao certo), o yields dos BOND de maturação intermediária são superiores ao dividend yield do S&P500. A única exceção foi em 2008, e aí os investidores ficaram malucos?
      O que talvez não perceba, é que esse é o mesmo discurso repetido ad nauseam em seu blog nos comentários, sobre diversas roupagens, não há nada de original.
      Ninguém aqui, ou pelo menos a maioria, se acha mais esperto do que outros ou que enriquecerá no mercado de renda variável. Então, o discurso já dá para mudar e tentar trazer dados mais objetivos, para ajudar a todos a pensar sobre o mercado de investimentos. Porém, até o fato de se economizar (que nada mais é do que a taxa de poupança, e é o que explica o enriquecimento de nações e indivíduos) é às vezes ridicularizada na área de comentários. Portanto, virou um papo de louco, o que como diria o PC, um papo que o Zezão não compreenderia.

      Por fim, essa foi a mesma coisa que sempre ouvi no meu trabalho "não fui eu que fiz esses comentários", e que fez o ambiente de trabalho ser totalmente insalubre. Com a devida vênia, quem aceita e compartilha esse tipo de comentários no mínimo tacitamente dá suporte à conduta. Algo que fica cada vez mais claro com 10 meses de blog, é que as pessoas não são muito diferentes da net do seu comportamento na vida real. Assim, se uma pessoa engana deliberadamente as outras, gosta de menosprezar, é desonesta intelectualmente, muito provavelmente essa pessoa terá o mesmo tipo de atitude na vida "real" (e para mim as relações na internet nada mais são do que uma parte da chamada vida real). Pessoas assim, não faço a mínima questão de conviver (não me refiro a você, pois creio que você é uma boa pessoa e por isso fiquei surpreso). Porém, como disse, cada um sabe como construir as diversas relações que tem na vida.

      Enfim, por mim deu desse assunto, que já saiu e muito do tema do artigo sobre yields, valor dos imóveis, dados internacionais e a correlação. Se tiver algo a acrescentar sobre o tema, ficarei satisfeito em ler.

      Abraço

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    14. Soul,

      se o objetivo é obter renda aqui para fazer viagens internacionais, então o erro é maior ainda, pois nossa economia ainda é muito frágil.
      E mesmo para aposentadoria, não esqueça que na época da hiperinflação era tudo dolarizado e única proteção real era o dólar.

      O que os acadêmicos chamam de ERP e vi vc discutindo isso muito com o VR, é algo mais simples dos leigos entenderem e se chama timing.

      O mesmo problema que vc citou do safemax (termo q eu nem conhecia). Entrar no timing errado.

      O timing da coisa é vital. Este é um ponto importante e não deveria ser ignorado, nunca.

      E aqui tem gente q confunde timing com aporte único ou coisa do gênero. Timing é momento. Não adianta vc ficar na mão comprada durante 20 anos se, nesses 20 anos, os ativos todos vieram pra baixo. Não há milagre que segure o poder de compra.

      Agora, sem enrolação: montar um portifólio que cria renda em Real (moeda fraca) para sustentar gastos em Dólar (moeda forte) é um erro.

      Vc prefere ter sua aposentadoria assegurada em moeda fraca ou moeda forte?

      []s!

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    15. É evidente Márcio que qualquer um prefere um portfólio rendendo em moeda dita "forte". Entretanto, isso já foi comentado mensagens acima, que se perde em rentabilidade das diversas classes de ativo. Vai render o que com renda fixa rendendo 0.25%? Só se tiver milhões e milhões de dólares.
      Não é bem timing, é apenas dizer que a expectativa de retorno do ativo naquele dado momento é maior ou menor. Isso foi em resposta a sua indagação sobre queda de 25% e manutenção do fluxo, nada mais é do que um aumento no retorno potencial ex-ante. Disse que não tem nada de anormal nisso, sempre ocorre, e os diverso gráficos que mostrei nesse artigo dão suporte a isso em relação a aluguéis e preço dos imóveis e sua correlação negativa. Sobre esse ponto algum comentário?
      Márcio, os objetivos são muitos e variados de cada pessoa. O objetivo é ser uma pessoa melhor e ir atrás do que faz a pessoa feliz. Se vai ser por viagens internacionais, ótimo, se vai ser por outras coisas, cada um precisa refletir. O ser humano se adapta, e os artigos acadêmicos mais recentes sobre TSR (taxa segura de retirada) é exatamente sobre isso, como ter taxas flexíveis de acordo com o momento geral da economia ou dos ativos em especial. Já comentei também. Viagens internacionais é o menor dos problemas para a sobrevivência de um portfólio num período de perda do poder de compra local frente ao dólar, por exemplo. Basta reduzir os gastos em moeda "forte".
      De novo essa história dos 20 anos. Ok, já passamos por isso no seu blog. Dê um exemplo histórico de toda as classes de ativo colapsando por 20 anos seguidos? Quando disse isso, ficou outro papo de louco sobre cisnes negros, e não sei mais o que, sendo quando o próprio Taleb diz que 90% do portfólio tem que fazer o basicão e apenas 10% se expor a cisnes negros positivos.
      Eu ainda não entendi qual é o seu ponto. Um portfólio de retirada depende do tamanho do mesmo, da rentabilidade e da necessidade de gastos. Sem ter essas três variáveis, fica difícil falar qualquer coisa. Eu trabalho na ponta dos gastos, tentando ser satisfeito com gastos reduzidos. Sobre rentabilidades, depreciação cambial, riscos políticos, eu não tenho controle.
      E sobre hiperinflação e imóveis, pessoas mais velhas sempre me disseram que imóvel era uma espécie de hedge contra a inflação. Como não se tem dados no Brasil confiáveis de imóveis, não posso dizer se isso é verdade ou não. Nos EUA, foi verdade, funcionando os REITs como ativos resilientes a períodos de alta inflação, ainda mais do que as TIPS, perdendo apenas marginalmente para o ouro.

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  9. Mais um artigo muito bom! Obrigado por compartilhar seu conhecimento.
    Nos 3 países que citou, tem uma coisa que difere bastante do Brasil, a alta inflação. Isso de alguma forma poderia trazer um resultado diferente?

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    1. Olá, colega. Sim, países com inflação muito longe de uma meta mais "ideal" (que economistas falam ser algo em torno de 2%) podem ter mais problemas. Assim, investimentos em países com inflação mais alta são mais arriscados, e é por isso que geralmente os instrumentos de dívida em países com maior inflação pagam juros reais, e não apenas nominais, maiores.
      Logo, com uma inflação mais alta, alguns FII podem ter mais dificuldades em repassar a inflação não nos reajustamentos, mas quando da renovação do contrato ou de possíveis revisionais. Além do mais, uma empresa pode ter declínios de lucro de forma real, o que pode fazer com que as despesas de alugueis subam muito para essa determinada empresa. Portanto, inflação muito alta sempre pode ser um problema.
      Creio que a nossa inflação está alta, mas não constitui um problema de tão grande magnitude para o repasse dos FII. Oxalá que essa nova equipe econômica consiga trazer a inflação para a meta de 4,5% lá pelo final de 2016.
      Abraço.

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  10. Sempre haverá riscos e oportunidades no mercado. Se os fiis são instrumentos usados pelo governo para estimular a construção e a geração de empregos, podemos esperar, uma suposição, que a cobrança de IR deverá demorar.Até que este mercado esteja maduro e desenvolvido.

    Consideremos que o Brasil ainda precisa de muuuuuiiiiiita infraestrutura, muiitos galpões industriais, dessa forma a construção civil precisa de algum estímulo.

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  11. Soul,

    Como é tranqulizador ler este texto! Principalmente para mim que já sou aposentado e joguei quase as minhas fichas em FII. Bem na verdade 80%. E isto me deixa mais seguro para ir aportando mais um pouco e mensalmente. Provavelmente vou dividir meu capital em 18 ou 24 tranches iguais e ir aportando mensalmente. O que você acha? Seria uma postura conservadora?

    Abaixo um link de uma página da Cushman & Wakefield aonde na primeira página tem um link para um "report" de 2014 sobre o mercado de Portugal. Mas na página 6 tem um gráfico muito interessante sobre as rendas anuais médias de, de 1998 a 2013, de escritórios de diversas cidades Europeias e que de novo confirmam seu texto (Exceção para Londres). Há outros gráficos Europeus e está tudo na primeira seção do "report".

    http://tinyurl.com/l2sx7dv

    Sei quiser ir mais em frente no relatório, você vai ter que traduzir o português (se não estiver acostumado com o idioma de Portugal) :-)

    Grande abraço,

    Carlos

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    1. Olá, Carlos!
      Primeiramente, obrigado por compartilhar o material. Passei os olhos rapidamente e é muito interessante. Os preços, pelo que vi rapidamente, declinaram em algumas cidades e mantiveram-se estáveis em outras. O setor de shopping foi diferente do setor de escritórios que foi diferente do setor de logística. Dá para ver que a crise atingiu fortemente as cidades listadas. Assim, o meu texto é parcialmente confirmado, pois aparentemente houve sim queda do fluxo.

      Sobre a sua estratégia, parece-me razoável. Com certeza é mais segura do que fazer um único aporte de muito dinheiro. 80% em FII acho excessivo, mas tendo em vista a sua idade, os seus filhos já estarem encaminhadas, consigo entender. Porém, creio que uma exposição de uns 60% (o que considero já bem alta, mesmo com as suas características), talvez fosse mais apropriado, mas é apenas a minha opinião.

      Também acho que você poderia acrescentar mais fundos em sua carteira, há muito bons fundos fora do setor de agências e de fundos mais ativos como BRCE, HGLG, KNRI, HGRE.

      No mais, é aproveitar a poupança que você conseguiu construir numa vida dedicada ao trabalho.

      Abraço!

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    2. Soul,

      BRCR, HGLG, KNRI e HGRE: Tenho um pouquinho de cada! :-) Mas creio que vou reforçar a posição nestes para não ficar muito exposto a Agências. Mais uma vez você tem razão!

      Quanto ao que recebi agora há pouco: A idéia de investir em um Hotelzinho seria por um prazo de 5 anos (e com 1 de carência para eventual desistência). Seria um contrato de arrendamento. Logo, não vai atrapalhar meus planos futuros. :-)

      Feliz Natal para você, sua espôsa e seus pais! Infelizmente não vou poder conhecê-los. Mas por agora! :-)

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    3. Obrigado, Carlos.
      Igualmente para você e sua família!
      Abraço!

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  12. Este comentário foi removido pelo autor.

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  13. Soul,

    vc não poderia ter sido mais feliz ao citar o meu comentário!!!

    Como bem colocado por você, NA ÉPOCA não fazia sentido algum Petrobras a 10 reais. Hoje, com revisão de ativos e toda essa confusão, pode fazer sentido!

    A questão é: se a apenas há alguns meses as coisas mudam rápido e da água pro vinho, o que acontece quando pensamos no longo prazo? Se tá difícil acertar previsão de 1 ano, o que dirá de 10 anos!

    Sobre uma diferença entre imóveis e empresas: uma empresa pode se reposicionar caso as coisas andem errado pro lado dela. Já um imóvel, simplesmente vira um elefante branco se a surgir alguma coisa muito ruim na região dele. Não dá pra fazer absolutamente nada contra isso.

    []s!

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    1. Ouso discordar de sua conclusão, Dimarcinho.

      Num imóvel TOP e com excelente gestão dinamica como os nossos, caso as coisas andem errado, sim, também podemos nos reposicionar.

      Como exemplo cito o Torre Almte. Caso a petrobrás rescinda o contrato e não consigamos novos inquilinos já temos duas solução em projeto: a) emitir novas cotas para financiar a construção de rampas para automoveis pelo lado externo prédio para transformação de sua finalidade (retrofit): 1) transformar a torre em edificio garagem: inquilinos de grande rotatividade com alto valor agregado; 2) ou transformar em cemitério vertical: inquilinos de longuissimo prazo e demanda firme mesmo em epocas de crise.

      R.I.

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    2. Olá, Márcio.
      Claro, concordamos sobre a dificuldade de previsões. Estou na parte do livro "Rápido e Devagar" que ele está tratando bem a respeito disso com muita informação, inclusive citando bastante um livro bem conhecido sobre o tema: "Expert political Judgment: How Good is it? How can We Know?" do Philip Tetlock.

      Claro, mas um imóvel não vira um elefante branco da noite para o dia, a não ser que seja um estádio de nível internacional construindo em Cuiabá como tive a oportunidade de ver há umas semanas. Logo, é um processo lento, muito mais lendo do que o que está acontecendo com a PETRO, por exemplo.
      Além do mais, e essa é a vantagem de ter FII, você pode ter centenas de imóveis. Assim, fica difícil imaginar centenas de imóveis com diversificação geográfica transformando-se em "elefantes brancos" sem que uma grave crise esteja assolando o país e durante muito tempo.
      Quando as perspectivas de médio/longo prazo de um imóvel não são boas, e é aí que entra gestão ativa de uma administradora de FII. Isso é o que ocorreu com os REITs, no Brasil apenas mais a Griffo faz isso, chama-se reciclar port´fólio, e pode ser interessante a médio prazo.

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    3. Um adendo: o Rapido e Devagar, apesar de ter sido escrito pelo Khaneman, um dos pais das finanças comportamentais, prêmio nobel de economia de e tals.... Na essência das suas 600 páginas trata- se de um livro de psicologia e não específico sobre mercados ou voltado para finanças. As partes tocantes a finanças representam no máximo uns 15% da obra....

      Ah, e Randow Walk Down Wall Street não foi escrito em 2010, mas sim 1973. Que por sinal não é "já um clássico", mas sim trata-se de "um clássico consagrado" desde os anos 70....

      ps - assim que passarem as festas, voltarei para com mais indicações de novos e bons livros consagrados para exibição na sua bibliografia "eu recomendo".

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    4. Sim, em nenhum momento disse o contrário. É um livro que trata sobre processos decisórios e evidentemente não tomamos decisões apenas em finanças. Porém, se tomam muitas decisões em finanças, sendo um bom campo para análise de julgamentos humanos.
      Sim, o livro é da década de 70, a edição que tenho que é de 2010.

      Volte, no aguardo.

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    5. Ah! E se a diversificação é a proteção dos FII, então esta mesma diversificação, pelos mesmos exatos motivos q vc deu, não daria proteção idêntica a um portfólio de ações?

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    6. Outro li dia li uma expressão que não entendi muito bem o significado: naive diversification.

      Mas um troço que eu sei é correlação positiva e imaginar o que irá ocorrer com investimentos diversificado em centenas de ativos iguais a primeira mudança dos ventos...

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    7. Não sei se proteção idêntica, mas obviamente essa é a razão da diversificação: minimizar os riscos não-sistêmicos de um portfólio. Portanto, é claro também que se aplica a ações. O seu ponto levantado foi sobre um prédio virar um "elefante branco", apenas disse que isso é um processo muito mais lento do que um ativo ficar podre num balanço contábil de uma empresa.

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  14. Olá Soul! Belo artigo!!!
    Agradeço pelas informações passadas não somente neste, mas em outros artigos referente a fii. Com eles, diminui minha posição em ceoc (que era de 100%) e diversifiquei um pouco, estando agora com um fundo para cada setor (logistica, escritórios..etc). Apesar que, o mais importante foi o material em que pude basear minhas escolhas (mais uma vez obrigado!).
    Cara, você leu "A Lógica do Cisne Negro" ? O que achou desse livro? Eu ainda não o terminei, mas gostei do que li!
    Em breve me juntarei a vocês, vou montar um blog e contar um pouco sobre meus erros em renda variável, renda fixa, meus estudos de idiomas e etc...!
    Abraço! Feliz Natal!

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    1. Olá Marco!
      Fico feliz em ler as suas palavras, sempre gosto de saber que pude ajudar alguém.
      Sim, eu li duas vezes o livro. É um livro bem interessante mesmo. O Taleb é um pouco cheio de marra, mas ele é um pensador original. Entretanto, estou lendo um livro chamado "Rápido e Devagar" que é mais denso ainda do que "a Lógica do Cisne Negro", estou impressionado com a qualidade do livro.
      Bacana amigo! Faça mesmo, vai ver que é legal. Não esqueça de avisar quando criar.
      Abraço e Feliz Natal Também!

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  15. Olá Soul,

    Rapaz... Tive que ler umas duas vezes para absorver todo o conteúdo do artigo.
    Fazendo uma pergunta, você mesmo disse que não é normal ter um yeld tão alto e um retorno tão grande quando estamos tendo, também mostrou que a relação aluguel/preço do ativo não estão correlacionadas como pensamos. Por fim, podemos dizer que os FIIs estão em um excelente momento de compra, com poucos riscos com relação ao setor?

    Uta!

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    1. Olá, Estagiário!
      Como está a preparação para o Natal no Gélido Canadá?
      Então, aparentemente os valores dos aluguéis não sofrem tanto em depressões do mercado imobiliário. Algumas regiões ou setores podem sofrer mais, mas ao todo parece que desvalorizações dos imóveis são acompanhadas de alta dos yields, o que mostra mais resiliência do valor dos aluguéis.
      Olha, vai que o valor médio dos aluguéis despenque, e as cotas apanhem ainda mais no secundário. Por isso, sempre evito falar em "melhora" hora e dizer que há poucos riscos.
      Os riscos são diluídos à medida que você tenha uma estratégia sólida, uma diversificação apropriada e seja superavitário em seu orçamento.
      Eu acho yields de 12% em fundos imobiliários muitos deles com diversos imóveis e/ou contratos de longa duração com empresas gigantes muito alto.
      Renda imobiliária nunca foi algo para se tirar muito dinheiro, pelo seu caráter de renda real, bem como pela segurança do seu fluxo.
      Se colocarmos a tendência história de valorização real zero, isso quer dizer que um FII com yield de 12% ( e estimando uma inflação de 5/6%), pode ter um retorno de 17/18% aa, o que é algo um pouco surreal para algo como um imóvel (melhor dizendo centenas de imóvel numa carteira bem montada de FII) e não uma empresa jovem com muito potencial e muito risco.

      Abraço!

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  16. Soul,

    comentando mais um pouco sobre o seu texto, acho q faltou algo essencial: comparar com a inflação e a renda fixa.

    Pra quem mexe com imóveis, até onde eu saiba, aluguéis são um plus e não o principal. Assim como ações. Ou estou enganado?

    Pegando a Espanha: os juros na mesma época despencaram e a inflação avançou apenas 15% nos últimos 7 anos. Mais ou menos em linha com o rendimento dos FII deles.

    Mas façamos as contas.

    Um cara que começou com, por exemplo, 500k euros em imóveis por lá num portifólio. A renda fixa deles, na época, estava pagando em torno de 4%, o que daria um fluxo de 20k anuais.

    Um título deste gênero, que pagasse, por exemplo, uns 4% durante 15 anos e valor de face de 1k daria ao nosso investidor o direito de comprar 500 títulos.

    Já com algum FII/REIT, colocando apenas do mesmo lado, se começou com 20k, hj ele teria um fluxo de 22k (aumento de 10%). Só que seu principal estaria valendo em torno de 332k. Não sei qto era o yield médio na época, mas julgo que não deva ser tão longe da renda fixa (aaaaaaacho)...

    Neste período, a taxa de juros da Espanha derreteu e foi pra 0,05%. Aquele mesmo título ainda paga 20k/ano e tem resgate valendo 500k. Se fizer as contas, o valor de mercado dele hoje deve estar em torno de 637k.

    Vamos ao resumão:
    2007)
    FII ---> 20k de renda; 500k de principal
    RF ---> 20k de renda; 500k de principal

    2014)
    FII ---> 22k de renda (+10%); 332k de principal (-33,6%)
    RF ---> 20k de renda (+0%); 637k de principal (+27,4%)

    Olha peguei aqui dados só de olho do tradingeconomics e não sei dos meandros do mercado espanhol, como tributação e etc. Mas o ponto aqui é que os alugueis foram apenas um plus nesse meio do caminho. A diferença entre o capital e o poder de compra ATUAL dos investidores é gigante.

    Além disso, o investidor no FII está praticamente preso ao investimento, pois agora ele vende num fundo... o cara da renda fixa já é justamente ao contrário: além de ter mais liquidez, pode se aproveitar para comprar num "fundo".

    É aquilo: com investimentos é sempre, mas sempre mesmo, comparando com o outro lado da moeda...

    []s!

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    1. Márcio,
      Não sei de onde retirou a informação de juros de 0,05% para Espanha. Sempre prefiro pegar juros de títulos com maturação média de 10 anos. Os juros lá estão em 1.67% (http://www.bloomberg.com/quote/GSPG10YR:IND/chart).
      Os juros despencaram a partir do final de 2012, e não em 2008 como diz no texto (http://www.bloomberg.com/quote/GSPG10YR:IND/chart). Em julho de 2012 (ápice da crise do EURO), chegou a 7,5%. Pré crise de 2007/08 os juros rondavam na faixa dos 4%. Assim, é claro quem comprou títulos com juros a 7,5% teve um imenso retorno com a valorização absurda dos títulos.
      Não existiam REITs espanhóis naquela época, Os REITs lá são chamados SOICIMIS e são novíssimos com menos de dois anos creio.
      Você tem razão no seu raciocínio. Porém, a Espanha foi um dos países mais afetados pela crise de 2008 e depois pela crise do EURO. A sua taxa de desemprego é de quase 24% depois de chegar a um pico de 27% em meados de janeiro de 2013 (http://www.tradingeconomics.com/spain/unemployment-rate). A taxa de desemprego entre jovens era de mais de 50%. Ou seja, a situação lá não foi e não está nada fácil. Portanto, os alugueis se mostrarem resistentes, fazendo com que houvesse correlação negativa entre preço dos imóveis e yields foi em certa medida surpreendente. Se para você não foi, para mim o foi.
      Além do mais, a comparação é com uma compra no pico da valorização imobiliária espanhola, o bom de FII é que compras podem ser contínuas no tempo. O texto deixou claro que o retorno de um investimento é o seu dividend yield mais o ganho(perda) de capital. O que se falou é que investidores podem ter necessidades diferentes de fluxo de caixa. Para um investidor espanhol, apesar de na época não existir SOICIMIS, razoavelmente diversificado que comprou tudo no ápice imobiliário e viu o seu país passar , e ainda passa, por uma gigantesca recessão, manteve o seu fluxo real. Em nenhum momento, disse que teria sido um bom investimento, pois aplicar em algo que está a R$100,00 e sete anos depois é quotado a R$ 60,00, nunca vai ser um bom negócio. O foco foi apenas mostrar a resistência dos aluguéis e como a dinâmica pode ser diferente do valor dos imóveis ou de ações no secundário como os REITs (os dois gráficos) deixam bem claro.
      Faça a sua mesma simulação, mas ao invés de imóveis espanhóis, para REITs e verá que o retorno será muito alto. Aqui estamos falando em escolher os melhores ativos no momento certo, algo que a mensagens acima concordamos que é quase impossível. O artigo não foi para mostrar que investir em imóveis antes da gigantesca crise de 2008 foi um bom negócio, foi apenas para jogar luz sobre a pretensa correlação negativa entre yield e valor dos imóveis.
      Agora, concordo que liquidez é muito importante, e enquanto o nosso país pagar muito mesmo em investimento de liquidez diária, eu não vejo motivos de não ter parcela significativa em ativos líquidos. Você está líquido? A última vez que eu sei estava 100% em ações.
      Abraço.

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  17. Ah, soul, um último detalhe: a inflação russa.

    Ela é medida em dados PASSADOS, né? A crise está só começando...

    http://oglobo.globo.com/economia/corrida-de-consumo-na-russia-14912288

    Destaco as partes:

    "Segundo analistas, há concessionárias vendendo automóveis por preços entre 30% e 50% acima do recomendado.""(...)as etiquetas apontam alta de até 50% nos seus preços pelo país."

    "- Pretendia viajar no início de 2015 para Londres, mas tudo ficou muito caro de repente. Não vai sobrar nada do meu salário entre as minhas despesas habituais e o dinheiro que já está comprometido com as mensalidades do financiamento do meu apartamento"

    "o que deve complicar a situação de quem já teve os salários parcialmente desvalorizados pela inflação."

    []s!

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    1. Depois dessa informação, eu, pessoalmente, só meto o pé na estrada pra conhecer as moscóvias quando o balde de caviar por lá estiver custando 5 doletas....

      ps - a vodka o putin já congelou (o preço tá, rs)....

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    2. Olá, Márcio. Vixe, ainda nesse assunto?
      Sim, só pode ser passado né. Se você se sente à vontade para fazer previsões sobre a inflação futura russa, principalmente saindo de um dígito e indo para 30/40% aa, fique à vontade.
      Agora, qual é o seu ponto? É sobre o poder de compra de várias moedas? Se for isso, dá para comparar com várias, como no caso abaixo sem precisarmos fazer futurologia sobre o que vai acontecer com a inflação russa.
      http://www.xe.com/currencycharts/?from=BRL&to=USD&view=2Y
      http://www.xe.com/currencycharts/?from=AUD&to=USD&view=2Y
      Abraço.

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    3. Concordo contigo, Soulsurfer.

      Se tem um coisa que o Marcio não dá uma dentro são previsões...

      Mas parece que além dele, quem anda também a vontade com previsões é o próprio governo russo: eles estão prevendo queda do PIB de 4% e inflação na ordem de dois dígitos.

      http://economia.estadao.com.br/noticias/mercados,russia-preve-queda-de-4-no-pib-em-2015,1612559

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    4. Ué, pq mudaria o assunto? Vc mencionou no texto.

      E quem falou de futurologia? Os preços JÁ SUBIRAM muito, PORÉM ainda não foram retratados nos índices de inflação. Se lá for como aqui, onde o índice é divulgado mensalmente, então mês que vem já veremos alguma diferença.

      Agora vc pegar os dados dos últimos meses pra comparar com uma realidade totalmente diferente já hoje, é incoerente, não acha?

      Além disso: e aquela história de que o mundo não muda tão rápido assim, onde fica?

      []s!

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    5. É que o assunto é para lá de marginal do texto principal e para mim os assuntos tratados no texto são bem mais interessantes e importantes para investidores amadores como eu e você.
      Primeiramente, "aquela história de que o mundo não muda tão rápido assim, onde fica?" de onde veio isso? Efeito Priming?
      Segundo, você ainda não apontou objetivamente qual é o seu ponto, colega. Foi a comparação feita no seu blog entre o poder de compra de três moedas e o argumento "Whatever"? Esse é o ponto? Se for esse, o argumento só faz sentido para o que acontece e aconteceu, que é a desvalorização do rublo tanto frente ao dólar como o real. Se nos próximos meses, ou próximos anos, o Rublo irá apresentar taxas de inflação idêntica ou maiores do que uma pretensa desvalorização cambial, eu não posso saber, aparentemente você acredita que isso irá ocorrer, isso é sim fazer previsões sobre o futuro, eu não me sinto capacitado, mas se você sim, beleza. Não há absolutamente nada de incoerente nisso.
      Incoerente é citar uma reportagem dizendo que a inflação pode chegar a dois dígitos na Rússia (sendo que um aumento de 1% já elevaria a dois dígitos) e de maneira comparar isso com as afirmações implícitas de que a inflação irá chegar a 40% aa é forçação demais.
      Por fim, como você bem disse, é você que quer ir para lá, então espero que o seu poder de compra seja mantido ou que você possa fazer uma proteção cambial adequada.

      Abraço.

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    6. Soul, só porque vc está deslumbrado com a sua recente leitura do Kahneman (já acabou as 610 pags?), fica meio forçado esse lance de toda hora querer ficar introduzindo termos e processos descritos no livro como "argumento de ilustração" (isso existe?....).

      Mas o que o efeito priming tem a ver com a objetividade do tal "ponto" é um mistério.

      Em todo caso, já que tocou no efeito priming e recorrendo ao próprio livro como referencia, veremos que não é somente o Marcio que está delirando sob os efeitos deletérios do priming, rs. Mas na verdade todo ser que se conhece como humano, no caso, inclusive vc e sua mente que de tanto brilho ilumina nossos caminhos.

      Vamos a pág 77 sob a chancela "falando de priming":

      "O Sistema 1 dele construiu uma história e o Sistema 2 dele acreditou. ACONTECE COM TODOS NÓS"
      (o grifo em caixa alta é de eu...)

      Resumindo: se o efeito priming é pra servir de carapuça pra tudo que o Marcio conjecturar, tb serve pra tudo que vc conjecturar, e, inclusive, até pra mim que faço o gênero "a ultima bolacha do pacote" (o que não é o seu caso, rs).

      Grande abraço, te admiro muito!
      E uma longa saraivada de elogios a sua pessoa!

      ps - e a reportagem linkada não conjectura sobre crise ou inflação, ela traz a afirmação do próprio ministro das finanças russo.

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    7. Não, colega. Entendeu errado. Sim, todos nós estamos sujeitos ao efeito priming, em nenhum momento disse o contrário, até porque nunca abordei esse tópico aqui no blog. No caso do Márcio, foi apenas a afirmação dele que não sei de onde tirou sobre a história que o mundo não muda tão rápido , e pareceu-se muito com afirmações do Jonas, por isso perguntei efeito priming.
      A reportagem cita apenas isso que a inflação lá pode chegar a 11% no consolidado de 12 meses, distantes dos 40/50%, aí sim é forçação. Porém, vai saber o que pode acontecer, geralmente recessões não são inflacionárias, mas vai que a Rússia entre numa grande recessão e a inflação chegue a patamares a la Venezuela. Nunca se sabe. Apenas disse que não tenho a menor condições de dizer se isso vai acontecer, se você está mais seguro desse cenário, bacana, bom para você.

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  18. Soulsurfer, eu já li seu blog 2x de cabo a rabo. Você é uma máquina da escrita, bicho. Não precisava ter dito que é profissional do Direito. rs

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    1. Olá, colega.
      Poxa, de cabo a rabo duas vezes? Fico lisonjeado.
      Abraço!

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  19. Meu caro, eu sei que estou sendo chato em repetir isso novamente, mas... SOU SEU FÃ.

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  20. Olá amigo, gosto muito de FIIs e estava lendo algumas postagens, digamos, antigas do seu blog. rs

    Tenho uma dúvida quanto a FII de papel e gostaria muito de ouvir sua opinião; se ele faz a captação, investe e distribui, logo creio que não se sustentam a LP sem emissão, correto?
    Cheguei a essa conclusão diante de tantas emissões que surgiram ao longo desse ano, enquanto que nos tijolos não teve nenhuma.
    FII de papel nada mais é que RF com descarrego mensal e captação periódica, o que vc acha?

    Grande abraço e fique com Deus!

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    1. Olá, colega. Primeiramente, grato pela mensagem numa postagem tão antiga. Fico feliz que textos mais antigos meus ainda sejam alguma fonte de leitura para as pessoas.

      Olá, colega. Sim, FII de papel é apenas um fundo de investimento que compra títulos de renda fixa do mercado imobiliário. Se este conceito fica claro, tudo fica mais fácil. Sendo assim, FII de papel deve ser tratado como instrumento de dívida e assim analisado.

      Quando um FII capta dinheiro, ele vai lá e compra dívidas (geralmente CRIs). Estes instrumentos de dívida pagam: correção, juros e amortização. Se tudo vai bem e não há atrasos ou default, é natural que os papeis vão "chegando ao fim". Assim, é necessário que o FII faça novas emissões, ou não distribua as amortizações, para que o fundo possa continuar a existir.

      FII de tijolo representa imóveis físicos. Não há a necessidade de novas emissões, apenas se o imóvel tiver que passar por uma grande reforma e não houver caixa suficiente. Por isso, a regra de não distribuir 100% importante, é necessário que fundos de tijolos tenham caixa para fazer frente a depreciação natural dos imóveis físicos.

      Abraço!

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    2. Boa, então a periodicidade de emissões é quase que "obrigatória" e isso deve valer tb para FII de desenvolvimento, correto?
      Uma captação pífia como a que ocorreu com o MFII11 deve então ser prejudicial ao fundo, e pasme, chegou a ser comemorada por alguns cotistas que queriam manter a renda e achavam que a captação seria prejudicial, vai entender.

      Obrigado pela ajuda!

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