sexta-feira, 6 de dezembro de 2019

LIVRO LEILÃO DE IMÓVEIS - PERGUNTAS - SUGESTÃO DE LEITORES


Olá, prezados leitores. Sim, a enrolação foi e está sendo grande. Já falei sobre esse tópico algumas vezes no blog, mas resolvi fechar um ciclo: terminar de escrever um livro sobre leilão de imóveis. De vez em quando, eu participo de uma reunião de homens chamado “Brotherhood”. Nos encontros, se discutem temas como vulnerabilidade, sagrado masculino e feminino, empatia, entre um monte de outros temas. As conversas se dão em roda, depois de uma janta preparada pelos participantes, há cantos em sintonia, e como o rapaz que é uma espécie de coordenador é descendente de tupis guaranis, a parte final foi uma espécie de meditação coletiva em torno de uma fogueira.

É incrível quando vem pessoas novas e nunca pararam para refletir a respeito dos diversos temas, ou, por causa da forma que nossa sociedade trata esses temas, nunca se sentiu num ambiente que assuntos tão essenciais para uma boa vida pudessem ser discutidos de forma franca e de boa-fé. É possível às vezes também perceber como questões pessoais das mais simples às vezes são tão prevalentes em algumas pessoas pelo simples fato delas nunca terem refletido a respeito sobre outra prisma. Raiva, frustração, medo, desejos e imposições sexuais, papel do homem na sociedade, na família, etc, etc. E é bem bacana ver que uma simples conversa de algumas horas, alguns gestos como cantar com outros, olhares de respeito, podem realmente transformar a pessoa, ou ao menos colocar numa boa direção para uma mudança positiva em sua vida.

            Por causa da paternidade, eu vou poucas vezes a esses encontros. Entretanto, quando vou, sempre saio com bons insights e com uma “boa energia”. Nas rodas de conversa, só é permitido um falar, e o outro que vai falar em seguida não quer contestar a fala anterior, mas apenas colocar a sua própria visão. Eu acredito muito em debates genuínos e sinceros de ideias, mas é muito interessante quando você se despe dessa postura e apenas ouve o que os outros têm a dizer. Enfim, só falo tudo isso, pois o tema final da conversa do último “Brotherhood” do ano foi rituais e fechamento de ciclos. A discussão sobre rituais, ainda mais vindo de um descendente indígena, foi bem interessante e instrutiva, mas foi sobre o fim de ciclos que deu um clique maior. 

Foi dito por um rapaz sobre a experiência de um pesquisador australiano sobre como comunidades aborígenes são diferentes na forma de pensar sobre projetos. Ao invés de duas fases como planejar e executar, geralmente comunidades aborígenes trabalham com quatro fases: sonhar (muitas vezes coletivamente), planejar, executar e celebrar. Eu achei incrível refletir sobre a celebração no fim de um ciclo. Eu sou um cara, comparado com o padrão vigente à minha volta, bem tranquilo e relaxado. Porém, é incrível como minha mente passa de uma função à outra, muitas vezes não celebrando o fim de um projeto/ciclo, antes de se preparar para mais uma empreitada.

Enfim, toda essa conversa me fez perceber que eu preciso fechar esse ciclo de escrever pelo menos um livro, e que com certeza eu celebrarei o resultado, para que possa estar pronto para sonhar com mais um projeto.

O livro está quase pronto (pelo menos do ponto de vista da escrita), e possui umas 500-550 páginas. Não há nada parecido escrito em português, e imagino que possa ser útil para advogados, juízes, leigos, interessados em leilão, apenas curiosos.  Quero agradecer aqui publicamente um leitor que me mandou um e-mail (e ainda não respondi, o que peço desculpas) que gentilmente me encorajou a terminar o projeto e inclusive fez uma revisão de português de uma pequena parte do livro que disponibilizei nesse blog há um tempo. Obrigado, amigo. O seu e-mail uns 40 dias atrás foi um incentivo para eu retomar, apesar de toda a “correria” que é ser um pai presente, esse projeto.

Pois bem. O livro será dividido em Três partes, mais ou menos assim:

PARTE I – 120-120 páginas
- Introdução. – 15 páginas
- Conceitos Fundamentais de Finanças – 25 páginas
- Finanças Comportamentais aplicadas à leilão de imóveis – 30 páginas
- Conceitos Fundamentais de Direito Imobiliário – 35 páginas
- Direitos Reais de Garantia – 15 páginas

PARTE II – (essa é a parte mais difícil para leigos, mas tentei deixar o mais claro possível) – 270-280 páginas
- O Leilão Extrajudicial – 90 páginas
- Defesas do Devedor em relação a um leilão extrajudicial – 35 páginas
- O Leilão Judicial – 140 páginas
- Leilão Judicial x Extrajudicial – 15 páginas
E mais umas 40-50 páginas de anexo em decisões judiciais que resolvi tirar do corpo da obra e colocar num anexo para quem tiver interesse, conforme sugestão de um leitor desse blog.

PARTE III – ASPECTOS PRÁTICOS 130-140 páginas
- Casos Práticos e Análise – algo em torno de umas 40 páginas (fiquei feliz que já tinha escrito algo em torno de 30 páginas e nem me lembrava)
- Acordo de Desocupação Voluntária – 25 páginas
- Perguntas e Respostas – Umas 30-35 páginas (razão desse post)
- Pós-Leilão. Venda. Reforma. Corretores – Ainda não escrito (creio que umas 20-25 páginas)
- É Ético comprar imóveis em leilão? (umas 15-20 páginas) – ainda não escrito

            É isso. Ainda não decidi se vou fazer um curso de vídeos aulas, ou simplesmente publicar o livro. Tem um monte de coisa para fazer e não faço a mínima ideia ainda como irei proceder: fazer imagens e diagramas, revisão do português, edição, diagramação, etc, etc.

            Se você prezado leitor, quiser ajudar (e muitos leitores foram de extrema valia) olhe as perguntas abaixo e veja se existe alguma dúvida que você por ventura possa ter que não está nas indagações abaixo. Esse capítulo é como uma série de perguntas e respostas que fui colecionando ao longo dos anos, quase todas as respostas para as perguntas estão no decorrer do livro de forma mais técnica e minuciosa, mas achei interessante fazer um capítulo apenas com as perguntas específicas.


1)      Como Saber Dívidas de IPTU e Condomínio? Quais Dívidas Poderão Ser De Responsabilidade Do Arrematante?
2)      Quais São Os Outros Custos Na Compra De Um Imóvel Em Leilão? O ITBI, A Escritura E O Registro Imobiliário
3)      Quais São As Melhores Estratégias Para Se Dar Lance Num Leilão?
4)      Qual A Periodicidade Para O Monitoramento De Leilões? Como Saber Se É O Momento Adequado?
5)      Comprar Qual Tipo De Imóvel? Casa, Apartamento ou Terreno?
6)      Quanto É Necessário De Dinheiro Acumulado Para Participar De Um Leilão?

7)      Comprar Um Imóvel Leiloado Para Moradia É Uma Boa Ideia?

8)      Qual É Uma Boa Margem De Lucro De Um Leilão?
9)      O que Pode Dar Errado? É Possível Perder O Dinheiro?
10)  Quanto Tempo Para Tomar Posse Do Imóvel Arrematado? Se Houver Uma Família Ocupando Leva Mais Tempo?
11)  Qual É O Menor Preço Que Se Pode Pagar Num Imóvel Leiloado (preço vil)?
12)  Quanto Se Paga De Imposto Na Venda Do Imóvel Arrematado Em Leilão? E Se a Arrematação For Feita Via Pessoa Jurídica?
13)  Funcionários públicos de qualquer ente federativo e qualquer Poder podem participar de leilões judiciais? Em quais casos são proibidos?

14)  Advogado, como escolher um? Quanto Custa?

15)  É Importante Ler O Edital Do Leilão?

16)  Venda Direta, o que é? Melhor ou Pior do que comprar em Leilão?
17)  É recomendável comprar imóvel em leilão de forma alavancada?
18)  Como Funciona O Leilão De Direitos Creditórios?
19)  O Autor Do Livro Já Sofreu Algum Prejuízo Comprando Imóvel Em Leilão?


É isso aí, um grande abraço!

74 comentários:

  1. Muito bacana Soul, eu não entendo nada de leiloes ou de imoveis ou de processos judiciais, mas sou um acompanhante fiel do blog e vendo você falar assim do livro me vejo como um do hall dos curiosos a qual se dedica o livro, sera um prazer ter 500 paginas para ler de um autor não tao anonimo assim que gosto tanto.
    Ainda estou pensando em passar pro time dos blogueiros, quem sabe em breve?

    Fica minha duvida aqui: Como consultar se um imóvel tem alguma ação judicial que possa prejudicar minha aquisição(sou totalmente leigo).

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    1. Oie Marco.
      Essa é uma boa pergunta prática, vou incluí-la.
      Um abs!
      obs: obrigado pelas palavras

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  2. Fala Soul, tudo certo? Falava sobre você com meu irmão há alguns dias. Ele é advogado, foi para o seminário, ficou lá alguns anos, e no momento está voltando à comunidade dos leigos kkk

    Citei sua história, e que você estava escrevendo um livro. Que boa notícia este artigo. Já deixei combinado com ele o presente. Se ele quiser seguir a trilha dos leilões, esse livro é uma jóia rara.

    Sugestão de dúvida: "É possível entrar para a área de leilões sem ser advogado?"

    Um abraço.

    Douglas.

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    1. Olá, Douglas.
      Seminário? Uau...
      Sem dúvida, claro que é possível e essa é a razão principal do livro. Desmistificar, sem dar a ilusão que é simples ou que a pessoa vai ficar milionária da noite para o dia.
      Um abs!

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  3. 1) Quais são os principais "sinais de alerta" que devemos procurar para não entrarmos em um leilão problemático?

    2) Qual é a melhor estratégia para retirar o morador quando as tentativas de negociação falham?

    3) Como estimar o preço de venda (mercado) de um imóvel?

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    1. Olá, colega.
      1) Essa pergunta rendeu 250 páginas de escrito:) Basicamente, é a parte II, a mais técnica e árida do livro.
      2) Tem um capítulo apenas sobre desocupação amigável, mas a sua pergunta foi interessante, pois realmente há algumas técnicas antes do ajuizamento da demanda, e mesmo depois do ajuizamento da demanda. Vou incluir ou no capítulo de desocupação voluntária, ou como uma pergunta no capítulo próprio.
      3) Boa pergunta. Esqueci de colocar que na parte I há um capítulo apenas sobre avaliação de imóveis, as diversas técnicas. Vai dar uns 25-30 páginas.

      Abs!

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  4. 1) É recomendado ter um acordo com um advogado antes de iniciar? Para assessoria e/ou algum problema que seja necessário uma ação.

    2) Custos/Tempo medio de uma ação de despejo se toda a negociação falhar?

    Obrigado e estou ansioso pelo livro.

    Abs!

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    1. Olá, Tom.
      a) Interessante, o assunto é tratado e todo o livro foi criado para poder "empoderar" leigos a analisar leilões. Mas talvez faça mais sentido tratar desse tema com uma pergunta mais objetiva como a sua nesse capítulo de perguntas e respostas.

      2) Então, não existe ação de despejo em relação a leilões, despejo é apenas para relações de locação. Não é sendo chato, mas o livro vai ser técnico, e talvez algumas partes chatas para alguns leitores, mas acho importante, principalmente porque 200-300 mil para a maioria das pessoas é muito dinheiro e elas tem que saber bem quando começam a dar lances em imóveis.

      Um abs!

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  5. Olá Soul! Aguardando ansiosamente por este livro!

    Tenho algumas dúvidas, de leigo, pois não sou da área do Direito:

    1) É melhor comprar como pessoa física ou jurídica?

    2) Quanto tempo, em média, dura um leilão? Desde a abertura do edital até a tomada de posse.

    3) Vale a pena comprar imóvel de leilão para gerar renda (aluguel) - o autor já comprou com este intuito?

    4) Conheço apenas o site de leilão da CAIXA. Como verificar se a "casa de leilão" é confiável?

    5) Em que estado de conservação estão os imóveis leiloados? São verídicas as histórias nas quais ex-proprietários "depredam" o patrimônio antes de perderem a posse?

    6) Qual percentual o autor recomenda investir em reformas, a fim de agregar valor a uma futura venda?

    Acho que são essas por enquanto!

    Valeu, Soul!

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    1. Olá, amigo.
      1) Essa pergunta já tem.
      2) Essa pergunta é interessante e é abordada em todo livro.
      3) Interessante a pergunta. Como sempre penso em ganho de capital, nunca pensei sob o prisma de aluguel. E pode valer a pena, pois podem ser yields de 1% am ou mais. Interessante, vou adicionar.
      4) Há muitos leiloeiros enormes hoje em dia, mas vou colocar uma lista deles.
      5) Essa pergunta é abordado principalmente no capítulo sobre a necessidade de um acordo amigável de desocupação. Mas, vou expandir mais nesse tópico.
      6) Essa é uma pergunta prática bem importante que constantemente eu me vejo obrigado a decidir. Muito boa reflexão. Ou vou colocar num capítulo próprio (do pós-leilão - o que acho mais conveniente) ou como uma pergunta.

      Obrigado, ajudou bastante
      Abs

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  6. Oi,

    Estou ansioso pelo livro. Vc vai disponibilizar ele na loja da Amazon em formato eletrônico?

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    1. Olá, ainda estou vendo como vai ser. Mas, acho que colocar na Amazon hoje em dia é meio que obrigatório.
      Um abs

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  7. opa, vou comprar a versão eletronica quando sair e ler no kindle espero

    " se vou fazer um curso de vídeos aulas" se isso te der muito trabalho: faz um curso em formato de podcast, só comentando o que você escreveu

    o bom que qualquer vai poder ouvir em qq lugar e para vc gravar vai ser muito mais light, pois basta captar sua voz

    abs!

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    1. Olá, Scant. Então, se eu fizer um curso de vídeo-aula, contrataria alguém para me ajudar, pois faria algo mais profissional e bem-feito.
      Um abs!

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  8. Ansioso para ler seu livro. Desde já me coloco à disposição para ajudá-lo no que estiver ao meu alcance (revisão, tramites para publicação na amazon, etc.)

    Algumas perguntas que acho relevantes:

    - A pergunta 1 do seu post são as tais dividas "propter rem"? Seria interessante detalha-las pois, até onde sei, são um dos principais riscos ao arrematar um imóvel.

    - Quais os riscos de um leilão e como mitigá-los? Certamente vários deles estarão descritos no texto base, então aqui pode ser interessante ter uma lista com os riscos, uma breve descrição dos mesmos e links/referências para os pontos do texto que tratam de cada um.

    - Como calcular o lance máximo?

    - Qual o passo a passo e custos para desocupação extrajudicial e judicial?

    _ Como funciona o parcelamento em leilões judiciais? E nos extra-judiciais?

    - O que são leilões de parte ideal? E leilões dos direitos que o executado possui sobre sobre o bem?

    - Após arrematado, posso perder o bem? Posso ter meu dinheiro retido por quanto tempo? Como é feita a correção monetária do montante pago pela arrematação caso o devedor questione o leilão?

    - Quais os principais motivos de cancelamento de um leilão? Como identificá-los antes da hasta? O que fazer depois da arrematação?

    - Quais as situações e prazos em que posso desistir de uma arrematação já feita?

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    1. Olá, OSI.
      Obrigado, amigo. Você trabalha com isso? Se sim, possui e-mail de contato?

      - Sim. Não, não são nem de longe o principal risco.
      - Interessante a sua ideia. Sim, sobre riscos, há umas 150 páginas escritas. Mas, eu posso fazer um checklist, apontar os riscos, e apontar as páginas onde é tratado com muito mais detalhe. Muito boa dica mesmo, me deu um bom insight.
      - Esse é tratado numa pergunta específica.
      - Há um capítulo específico sobre acordo de desocupação. Mas a sua pergunta me deu uma ideia de explicação sobre o aumento da intensidade da pressão e o conceito de valor de opções no tempo. Bacana, vou acrescentar isso, pois sempre achei um pensamento mais ou menos "original" meu.

      (Uau, muitos insighs de poucas perguntas de alguns leitores, só com isso já dá para melhorar ainda mais o livro)

      - O parcelamento é uma pergunta usual. Vou acrescentar.

      - Sim, um leitor já sugeriu sobre fração ideal.

      - Pode perder o bem e o dinheiro. Isso é tratado à exaustão no capítulo de leilão judicial e algo que quase ninguém que diz que "entende" de leilões fala.

      - Esse é objetivo central do livro, e o seu insight sobre um checklist na parte prática com menção às folhas para mais minúcias da parte técnica foi muito boa.

      - Essa questão é tratada no capítulo técnico sobre leilões judiciais, mas não falei no de leilões extrajudiciais. Vou abrir uma pergunta apenas para isso.

      Caramba, o pessoal me deu mais umas 20-25 folhas para escrever hehe

      Um abs!

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  9. ola. minha única experiência com leilões de imóveis foi péssima, talvez possamos incluir como pergunta. Arrematei uma "fração ideal de 50%" de um terreno (metade de um terreno, portanto). Arrematei em 2012 e ainda hoje não consigo vender o terreno. Demorou anos para o juiz determinar qual lado era a minha parte do terreno, mas ainda assim não consigo desmembrar, separar a matrícula e etc.
    Sugestão de pergunta: O que é fração ideal? Vale a pena?
    Em retrospecto eu nunca teria entrado nesse leilão, apesar do retorno potencial ainda sem muito bom após tantos anos.
    leandro

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    1. Olá, Leandro.
      Boa questão. Leilão de fração ideal é furada.
      Mas, achei interessante o seu questionamento, pois apesar de muito menos frequente, vez ou outra alguma fração ideal é leiloada.
      Obrigado.

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  10. Soul será uma bela contribuição, eu já fiz 4 negócios com imóveis de baixo valor, porém tenho achado os preços dos últimos leilões extrajudiciais muito esticados. Recentemente acompanhei um leilão trabalhista e para minha surpresa o apto de 280 mil saiu por 200 mil reais, acho que só os imóveis de valor mais elevado aínda conseguem entregar uma boa margem de lucro.
    Eu vou ser um leitor do seu livro com 110% de certeza.

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    1. Opa, Surfista.
      Talvez 1 em cada 15 ou 20 leilões extrajudiciais irão dar algum problema.
      O objetivo do livro, um dos, é explicar o que podem ser esses problemas, dentre outras coisas. O fator preço, que inclusive você já tinha comentando em outra mensagem, é apenas um dos elementos. Como boa parte dos leilões não dá problemas, as pessoas podem ir comprando sem se deparar com grandes inconvenientes, mas uma hora eles chegam e para os azarados chegam nas primeiras aquisições, ou quando em muito azar, na primeira.
      Se saiu por 200 mil, mais 5% de comissão, mais ITBI , escritura e registro, isso significa que saiu por 220 mil.
      280 mil se vender via imobiliária dá 265 mil reais. Se der 10 mil de reais (o que seria bem pouco) de desconto em em relação à sua estimativa, cai para 255 mil reais. Pagando o IR em cima de 35 mil reais, o retorno cai para 30 mil reais.
      Isso é 13-14% de retorno tudo dando absolutamente certo.
      Bem inferior às margens que procuro de 35-40% para 18 meses.
      Abs

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    2. Deve ter muita gente comprando para aguardar o próximo ciclo de valorização dos imóveis, conheci algumas pessoas que compram com a intenção de alugar.

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    3. Oxalá isso aconteça.
      Tenho atualmente 17 imóveis a venda (tirando mais um que conto como perda total pois está enrolado judicialmente há 1 ano e pouco), e todos no meu balanço estão com preços bem conservadores. Se vier um novo ciclo de valorização nos próximos 18-24 meses, e como tenho alguns imóveis que vão maturar nesse período, ia ser uma ótima notícia financeira para mim. Aguardemos.
      Um abs

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    4. Caraca 17 imóveis, eu tenho 1 de baixo valor, padrão periferia. Eu vou tentar comprar mais um na semana que vem de um leilão trabalhista, o lance mínimo está baixo e eu acho que dá para disputar até um incremento de 20% no lance mínimo.
      Você acha que somente com a consulta pública do processo eu consigo avaliar se teve algum vício que pode enrolar a posse do imóvel? Eu vi que nas consultas públicas não são todos os dados do processo que estão disponíveis.

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    5. Olá novamente, Surfista. Sim, uma parte razoável do meu patrimônio está em imóveis.
      Somente com a consulta você pode mitigar bastante os riscos, especialmente se souber o que está fazendo. Enrolar a posse é apenas um dos riscos, há vários outros, inclusive perda do dinheiro.
      Um abs!

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    6. obs: não querendo assustar, e são situações mais raras, mas é plenamente possível perder o dinheiro da arrematação e não ficar com o bem num leilão judicial.

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    7. Considerou 13-14% de retorno, mas sem estimar uma reforma. No mínimo tem que pintar, né?

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    8. Eu sei do risco, por isso tenho tentado arrematar somente imóveis de valores mais baixos.
      Na consulta pública dos leilões trabalhistas eu consigo ver todas as atas de audiência e acompanhar os eventos dos processos, tenho observado se o juiz deu o direito de defesa para reclamada se fez as notificações dos procedimentos, sei que tem um monte de checagens adicionais, mas para esses imóveis de valores mais baixos não é viável financeiramente contratar um especialista.
      Muito obrigado pela atenção.

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    9. Boteco,
      Sim, não considerei acordo para desocupação, despesas de iptu e condomínio enquanto não vende, custos de reformas simples,etc, etc. Logo, eu não recomendaria uma compra dessas, e muitas pessoas são atraídas para um arremate desses "olha comprei algo que está anunciado por 280 mil por 200 mil, grande negócio" e não faz a mínima noção que pode ter sido um péssimo negócio, ainda mais se houver problemas.

      Surfista,
      Beleza. Tome certas precauções que tem uma chance boa de não dar problemas.

      Um abs

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    10. Acho que vou ter o primeiro problema com leilões. Ontem eu dei o lance mínimo só para testar minha habilitação, o leilão vai acontecer hoje, quando entro no site do leiloeiro aparece a mensagem de Efeitos Sustados no lote.
      Vou descobrir na prática o que acontece agora.

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    11. Se o leilão vai acontecer hoje, o seu lance foi ontem, e aparece efeitos sustados, muito provavelmente o leilão foi suspenso pelo juiz. Nesse caso, não vai acontecer absolutamente nada.

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  11. Soul, se o morador ajuizar uma ação de revisão de cláusulas contratuais (contrato de alienação fiduciária) e o juiz determinar
    a prova pericial contábil para revisar o contrato, para a elucidação dos fatos, uma vez que ao consumidor é impossível comprovar as alegadas cobranças indevidas, taxa de juros acima da média do mercado e a cumulação de comissão de permanência, juros de mora e multa ? Minha pergunta é: Se o imóvel for a leilão nessa fase do processo, qual é o risco do juiz anular o leilão? Como saber se houve abuso no contrato uma vez que não temos meios de lê-lo ? Abs

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    1. Oie Hank. Revisionais possuem chance muito diminuta de ter impacto negativo em leilões extrajudiciais.
      Geralmente, o problema é no procedimento de leilão em si e de suas várias fazes, não no contrato de financiamento subjacente.
      Mas, sua pergunta é tratada em umas 4-5 folhas do livro.
      Um abs!

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  12. Minha contribuição:
    1- Qual a melhor forma de consultar na sua opinião o valor de venda dos imoveis? Voce utiliza esses sites de venda de imoveis na internet mesmo?

    2- Como voce entra em contato no caso de imóveis para propor a desocupação amigável? Voce entra pessoalmente ou paga alguém para isso? Lembro de voce falar que compra muitos imóveis em outros estados. Tenho medo também de as vezes me apresentar como proprietário e isso me dar problema.

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    1. Olá, colega.
      2- Essa é interessante, pois realmente às vezes não é fácil a primeira aproximação. Vou pensar como colocar isso no livro.
      Obrigado, já anotei aqui.

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  13. - É Ético comprar imóveis em leilão? (umas 15-20 páginas) – ainda não escrito
    Soul, 15 paginas para isso acho um desperdício. Eu não tenho nenhuma preocupação com isso e creio que 99% de quem vai atrás do seu livro não vai ter um conflito e ético em comprar em um leilão. Isso podia muito bem ficar nas perguntas. De toda forma, quanto mais pratico e de fácil entendimento melhor.

    Nas minhas pesquisas vejo muitos leiloeiros, muitos "pequenos" e aparentemente desqualificados/despreparados. Se já não escreveu poderia escrever sobre isso. Não só os cuidados que se tem que ter com o imóvel leiloado mas também com a pessoa responsável pelo leilão, e também confirmar se ela é realmente responsável por determinado leilão.

    Tenho vontade de começar a participar.
    Imaginei essa pergunta imaginando um cenário extremo. Ex-proprietário colocou fogo/destruiu a casa após o leilão, o que fazer?
    Uma coisa que acho ser importante de fazer é deixar essa parte de perguntas e resposta crescer após a publicação, a maior parte das duvidas vão surgir após a publicação, por haver um aspecto que acabou não sendo abordado ou ficou obscuro.

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    1. Discordo completamente dessa visão. A "marca" do Soul é exatamente sua capacidade de filosofar em cima dos assuntos do qual ele se interessa. Seus comentários deixam transparecer que você é um preguiçoso que não gosta de ler. Se continuar assim, não irá muito longe nas finanças pessoais.

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    2. Anônimo, só publiquei o seu comentário, pois costumo publicar todos os comentários que não ultrapasse uma linha muito extrema. Eu agradeço você reconhecer que tenho uma linha de raciocinar que pode ser um pouco diferente, mas o rapaz ali em cima trouxe pontos relevantes, e mesmo que não o fossem, é a perspectiva dele. Só o fato dele comentar num blog quase que obscuro como o meu (em termos de acesso) já denota que ele provavelmente não é "preguiçoso". Aliás, não nos conhecemos, e é difícil fazer qualquer avaliação sobre características pessoais de desconhecidos.
      Um abs

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    3. Povinho,
      - é verdade. Porém, quando tive o meu primeiro interesse em 2006, foi a questão ética um dos grandes impedimentos, tanto que só fui comprar meu primeiro imóvel em 2012. Além do mais, envolve famílias, imóveis, ordens judiciais, e a pessoa precisa estar certa de que não se incomoda com isso e vê algum sentido para além do financeiro. Portanto, acho que é importante ter essa reflexão mais alongada no final do livro, isso é algo que dificilmente abriria mão.

      = eu só recomendo leiloeiros grandes, até porque dificilmente terão boas oportunidades em leiloeiros pequenos (ao menos em relação a imóveis, pode ser que haja leiloeiros menores com boas oportunidades em celulares, etc, - mas aí é algo completamente diferente de um leilão de imóvel)

      - é verdade, mas como primeira publicação acho que ela pode ser enriquecida com dúvidas prévias, mas com certeza dúvidas posteriores serão muito mais precisas.
      Eu já pensei isso várias vezes. Um ato extremo como colocar fogo é um crime, então a pessoa tem que estar disposta a colocar todo o seu futuro em risco, porém o estado emocional pode estar tão alterado que isso possa passar pela cabeça. Por isso, o tato nas tratativas com o ocupante é essencial.
      Há coisas que podem ser feitas antes, mas depois de colocar fogo (caso algo extremo como isso ocorre) não há muito o que se fazer.

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  14. Soul, como futuro leitor do livro reforço o pedido de ser pratico, e ser sucinto, quando possível, no livro. Gostos dos seus textos mas muitas vezes são exageradamente longos e muitas vezes com parágrafos de pouca importância para o que esta sendo tratado. Obviamente, tudo bem ser assim em seu blog, pois, como você informa, é dedicado à elaboração de DIVAGAÇÕES sobre finanças, viagens e a vida!

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    1. Olá, Povinho.
      Eu acho que você está certo em tudo que disse.
      Eu coloco muitos parágrafos e divagações que aparentemente não possuem conexão com o tema principal. Eu tenho plena consciência que pessoas acham isso "chato". Tenho plena consciência que isso afugenta leitores e que fica difícil fazer um blog com muitas visualizações assim. Isso ficou claro para mim desde o final do primeiro ano do blog em 2014.
      Porém, como você bem notou, é um blog pequeno e de divagações minhas. Eu gosto de fazer digressões, é algo como quase que para mim mesmo, faz-me bem.

      Agora, sobre o livro, você tem toda razão. Pode ficar tranquilo que se estiver falando porque um credor hipotecário precisa ser intimado de um leilão judicial sob pena de ineficácia de uma arrematação, não haverá um parágrafo sobre "brotherhood" ou quando eu surfei em FIJI. Nesse ponto, eu creio que o livro tem que ser objetivo.
      Agora, sobre ser sucinto, o livro não é, pois achei que teria que ser um livro completo.
      AInda não sei se vou contratar um revisor profissional, e talvez diminua o livro de acordo com o feedback. Porém, vou terminar de escrevê-lo, para depois saber o que eu faço com ele.
      Um abs

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  15. Soul, eu gosto de suas divagações. Exceção em um mundo em que parecer é mais importante do que ser.

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  16. Parabéns pelo Blog.
    Duas dúvidas:
    - Quanto à comissão do leiloeiro, ela é devolvida automaticamente no caso de desfazimento da arrematação ? (seja leilão judicial ou extrajudicial)
    - No caso de imóvel rural, como se certificar da exata localização do imóvel, visto que as escrituras antigas não possuem georreferenciamento, por exemplo.



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    1. Olá, colega.
      - vou abordar numa questão quando há evicção, comissão inclusa.
      - olha, isso nem eu sei:) Nunca me interessei por imóveis rurais, mas é uma ótima pergunta

      Um abs

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    2. Na questão do imóvel rural, quando a matrícula ou título aquisitivo forem precários na descrição - fato ainda comum nesse Brasil gigante - você necessariamente precisará da assessoria de um agrimensor. Geralmente será necessário um procedimento de retificação de registro (veja que o georreferenciamento acaba por ter essa função de retificação quando a descrição é precária). Ocorre que esse procedimento não será custeado pelo devedor, logo se prepare para os custos. Comprar/arrematar um imóvel rural com descrição deficiente é uma baita dor de cabeça!

      Finalizando, se todos os confrontantes forem georreferenciados, até fica mais fácil para você analisar se a área da matrícula ou título correspondente aproximadamente ao enunciado.

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    3. Concordo com o comentário do Anônimo. Não tenho nenhum interesse em imóveis rurais, mas o que foi dito é bem pertinente. Um dos fatos que sempre me afastou foi a descrição precária dos lotes.
      Um abs

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  17. Olá Soul, tudo certo?
    Poderia estender o modelo para uma consultoria. Imagina que eu leio o livro e realmente me interesse por leilões e consequentemente a utilizá-lo como uma forma de investimento. A pergunta óbvia que me virá a cabeça seria: "Será que não estou vendo alguma coisa?. Se pudessemos em forma de serviço logicamente, fazer uma consulta para garantir que estamos no caminho certo do ponto de vista da avaliação de cenário seria muito bacana. Não sei bem como colocar essa ideia de pé mas para mim seria ainda mais um fator motivador para encarar esse desafio.
    Forte abraço e parabens mais uma vez pela iniciativa! Abrax

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    1. Olá, Chapchap, por sugestão de um leitor dediquei uma pergunta apenas para isso.
      Sobre eu fazer pessoalmente, talvez, quem sabe. Porém, não sei se é algo que me anima tanto, pois o dinheiro cada vez mais tem que ser uma meta secundária e auxiliar de atividades que realmente fazem sentido para mim, como escrever um livro, por exemplo. Mas, creio, que se eu quiser, realmente há um bom mercado e seria interessante para muitas pessoas.
      Um abs

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  18. 01) Partes que mais me interessa (e já vi que outras pessoas também) é a abordagem ao antigo proprietário e como negociar. Esse item de desocupação voluntária que vc dedicou 25 páginas parece muito interessante.
    02) Outro ponto é saber mensurar o preço justo para dar de lance. (questão 8 do pergunta e resposta).
    03) Pela prática, quanto se gasta em média para reformar um imóvel avaliado por 200k

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    1. Olá, Boteco.
      Sobre o (03) vai depender bastante, não tem jeito. Se teve azar pode vir a gastar uma quantia razoável, pois quase todos os leilões são feitos às cegas, ou seja sem saber o estado de conservação dos mesmos internamente.
      Um abs

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  19. Uma dúvida que eu tenho é da logística para participar de leilões em outros estados. Eu moro numa capital do Nordeste. Acho que os melhores mercados de imóveis para leilão são o Sul e Sudeste, principalmente SP e região metropolitana. Mas como eu estando tão longe administraria a parte burocrática: cartórios, ação judicial, desocupação, etc.

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    1. Olá, colega. Vou colocar uma pergunta específica sobre isso.
      Não é tão difícil, mas a margem precisa ser um pouco maior para valer a pena.
      Abs

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  20. Soul, no caso de o atual ocupante do imovel tentar vende-lo sabendo do eventual leilão, isso não seria possível visto que a escritura também esta em posse do banco correto?

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    1. Opa, amigo. Correto.
      Porém, não é a escritura, e sim a matrícula do imóvel que aparecerá que o Banco é o proprietário com condição resolutiva tendo em vista o registro da alienação fiduciária.
      Um abs

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  21. Se não me engano você só atua com leilões extrajudiciais (leilão de banco). Nesse caso porque leilão "feito" pelos bancos são melhores que os feitos pelo tribunal?

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    1. Olá, colega. Escrevi umas 250-300 páginas para tentar responder essa questão com minúcia e técnica.
      Um abs

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  22. Olá, Soul,

    Em atraso, minha contribuição (e já peço desculpas de antemão se o conteúdo de alguma forma está dentro da programação):

    Não tenho experiência com leilões, nunca tive coragem de envolver-me, mas muito ouço dizer que tal ou qual imóvel “nem foi para leilão”, como alguém o tivesse comprado por fora, sem concorrência e a baixíssimos preços. Também já ouvi dizer que se algo chegou ao leilão, é porque não atraiu tanto a esse grupo seleto que dispõe da possibilidade de comprar os imóveis por fora.

    Sei que isso pode parecer absurdo, principalmente porque muitos imóveis vão a leilão por decisão judicial (e decisão judicial deve ser cumprida). Porém, ouço dizerem coisas como acima e, como leigo, me interessaria por ouvir de quem entende do assunto. Sugestões de questões nesta temática:

    1) Informações privilegiadas: existem? Influem mesmo nos leilões? Uma vez o imóvel em leilão, o leigo, sem contatos, está em algum tipo de desvantagem?

    2) Você já presenciou algum tipo de fraude em virtude da própria organização do leilão?

    3) Qual a influência que dispor de contatos exerce na efetivação de bons negócios, segundo o seu julgamento?

    Ainda um tema que seria interessante para o leitor, caso você se dispusesse a abordar, seriam seus casos de sucesso. Vi uma pergunta sobre se você já levou prejuízo, mas julgo os casos de grande lucro serem de igual valia.

    No mais, parabéns pela iniciativa. O livro está muito bem organizado e com temáticas extremamente relevantes.

    Forte abraço!

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    1. Olá, colega. Vou incluir uma pergunta sobre esses tópicos. É engraçado que muitas pessoas perguntam sobre isso, e eu nunca vi nenhum problema na organização de leilões.
      Sobre casos de sucesso, claro, senão eu já teria parado né? :) Porém, eu acho que os casos que mais ensinam a gente são os de fracasso.
      Um abs!

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  23. Olá, Soul.

    Uma dúvida que tenho é: o que é feito com o imóvel quando, em um leilão judicial, ele não é vendido em segunda praça? O leilão é reaberto?

    Grande abraço

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    1. Olá, colega. Ou é leiloado novamente ou oferecido em venda direta.
      Um abs!

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  24. Grande Soul, fico muito feliz em ver que finalmente vc vai terminar o livro.
    Eu empaquei num romance aqui faz uns 5 anos. Estou totalmente bloqueado e quase perdi o texto uma vez.

    Acho que uma pergunta legal seria:

    Como participar de leilão de imóveis de forma remota, mesmo morando em outro país, é possível? Ou comprando imóveis em outros estados sem precisar ir lá, tocando desde a compra, legalização e venda tudo de forma remota. Quais as vantagens e desvantagens? E é possível mesmo? Indicado eu sei que não é pq o ideal era a pessoa conhecer fisicamente o imóvel.

    Aliás, tem como visitar o imóvel antes do leilão? pra avaliar internamente? E se tiver uma família morando dentro, tem como ver antes do leilão?

    Abração, obrigado e Feliz Natal!

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    1. Grande Frugal,
      Perguntas interessantes, mas por sugestão de um colega aí em cima, eu já tinha acrescentado e inclusive já escrevi a respeito.
      um abraço e feliz natal atraso, mas um grande 2020 para você amigo.
      Abs

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  25. Grande Soul! Vou usar esse espaço para fazer uma pergunta não relacionada a esse tema do seu post, mas é o mais recente e talvez você vai ver: você chegou a assistir o documentário na Netflix chamado "Game Changers"? É sobre dieta baseada em vegetais para atletas. Vi que já estudou bastante sobre nutrição e gostaria de saber a sua opinião. Grande abraço e um Feliz Ano Novo!

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    1. Olá, Henrique.
      Sabe a polarização Bolsonaro x Lula? Algo semelhante acontece em nutrição, especialmente quando envolve veganismo.
      Eu achava veganismo fantástico, pela parte ética, hoje tenho uma opinião bem diferente. Eu creio que o veganismo, quando usado de forma política, pode ser uma força do atraso e perigosa.

      Sobre o documentário em si, até que ponto você está disposto a dispor do seu tempo para entender as diversas distorções cometidas pelo documentário? Se quiser, vou deixar vários links em Inglês. Veja em ordem:
      1) https://www.youtube.com/watch?v=Dq4Apc2Xk7Q - 3 horas falando sobre os problemas com o documentário - Criss Kresser no Joe Rogan
      2) Aqui um podcast do Paul Saladino, um médico que endossa a dieta carnívora. Gosto muito do podcast dele, sempre bem técnico e divertido e aberto a discussão. - https://carnivoremd.com/we-crush-the-game-changers-full-debunking-with-ryan-lowery-phd/
      2 horas

      3) Aqui, um podcast de 3 horas e meia entre o Chris Kresser e o produtor do Game Changer. Muitos acham que o produtor dominou o debate, mas ele dominou com técnicas argumentativas e fugindo de quase todos os debates que realmente interessam. Mas se você quiser ouvir o outro lado num debate acirrado - https://www.youtube.com/watch?v=s0zgNY_kqlI

      4) Por fim, uma análise de duas horas do Saladino, indo bastante fundo, sobre o debate de "3".

      É isso amigo, 10 horas. Não tem como abordar esse tópico sem um conhecimento prévio, e sem esmiuçar.

      Um abraço!

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    2. https://carnivoremd.com/did-james-wilks-get-anything-right-against-chris-kresser-with-brian-sanders-of-food-lies/ - link do 4

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  26. Soul, e os custos envolvidos na desocupação do imóvel? Acho que seria interessante ter exemplos dos casos extremos que tenha ocorrido com você.

    No caso de alguém que não seja advogado, a contratação de um seria um custo a mais. Nesse caso, qual a estimativa do valor cobrado por um advogado numa ação de desocupação.

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    1. Olá, colega.
      Grato pelas sugestões, alguns exemplos práticos meus estarão no livro com certeza, bem como as questões dos custos de desocupação.
      Um abs

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  27. Interessante este tipo de reunião. Nunca ouvi falar de nada parecido. Como surgiu? Tem quanto tempo?

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    1. Olá, Sr. Bufunfa.
      Eu não sei ao certo, mas surgiu da vontade de homens se comunicarem com outros homens de formas não violentas ou competitivas e para entender melhor o nosso papel nesse mundo.
      É algo bem recente, creio eu.
      Um abs!

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  28. Ansioso pela publicação do livro. Te acompanho há um bom tempo, acho você um cara diferenciado, com uma bagagem intelectual e cultural imensas e que consegue passar um pouco disso através do seu blog. Um abraço!

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  29. Fala, Soul!

    Te mandei um email faz umas 2 semanas falando do site que desenvolvi para pesquisa de imóveis da Caixa.
    Resolvi criar isso após começar a me aventurar com leilões e ficar com saco cheio de pesquisar informações dispersas sobre os imóveis nos sites dos leiloeiros.
    Apesar de eu já ter dedicado um tempo considerável no desenvolvimento ainda estou testando.
    Convido vc e todos os visitantes do blog a fazerem uma visita. Todos são bem-vindos e agradeço os feedbacks para melhorar a ferramenta.
    Abraço!

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    1. Ola, amigo.
      Vi o seu e-mail e espero respondê-lo em breve.
      Um abs

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    2. Soul!

      Acredita que só vi seu email hoje? Baita vacilo meu, pois estava ansioso pela sua resposta.
      Acabei de te responder e coloquei algumas dúvidas baseado no que li aqui no blog.
      Muito obrigado!

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