domingo, 1 de fevereiro de 2015

IMÓVEIS - LEILÕES ( ADENDO SOBRE MINHA ESTRATÉGIA)

Olá, colegas. Hoje abordo um tema quase nunca explorado. Não irei adentrar em detalhes mais específicos, pois isso com certeza necessitaria de vários artigos e sinceramente não sei se tenho vontade de escrever com tanto detalhamento a respeito. O assunto é sobre leilões de imóveis. Quando algumas pessoas sabem um pouco da minha expertise, invariavelmente perguntam sobre leilões de imóveis.  Na internet  comentei poucas vezes no site do Bastter e apenas uma vez no site do Tetzner sobre o tópico em questão. O que percebi é que pouquíssimas pessoas sabem sobre os verdadeiros riscos de um leilão de imóveis.

Comecemos pelo início.  Não há um tipo de leilão de imóveis apenas, há inúmeros tipos com diferentes riscos e possibilidades. A primeira pergunta que sempre recebo é sobre quais são os riscos. Não é possível responder essa pergunta sem saber sobre qual tipo de leilão de imóveis está a se falar.  A divisão mais fundamental entre os leilões é:  judicial e  extrajudicial.  A diferença entre os dois é que no judicial  o procedimento deve ser todo feito por meio de um processo judicial e no extrajudicial não. São dois tipos de leilões muito distintos, com riscos também distintos.

Entre os leilões judiciais, há diferentes tipos de leilões. A diferenciação mais clara é leilões de órgãos judiciais diferentes. Assim, há leilões da Justiça do Trabalho, Federal e Estadual. Há diferenças substanciais entre os leilões a depender de qual justiça está realizando os leilões. Há riscos diversos também e oportunidades distintas. A jurisprudência da Justiça do Trabalho sobre um determinado tema envolvendo leilão (ou sobre algum aspecto processual anterior ao leilão) pode ser bem diferente da jurisprudência da Justiça Estadual de algum Estado da Federação. Para os que não estão acostumados com a linguagem, jurisprudência é um nome que se dá para decisões judiciais reiteradas numa determinada direção. Assim como há diferenças entre algumas espécies de leilões extrajudiciais.

Por qual motivo um imóvel vai a leilão? Os motivos podem ser variados. Pode ser a ausência de pagamento de prestações de um imóvel alienado fiduciariamente a um banco. Pode ser a falta de pagamento de um condomínio ou a execução de uma dívida civil qualquer (há diferenças e riscos na simples diferenciação entre dívida de condomínio e outra dívida civil).  Pode ser a execução de impostos devidos ou de verbas trabalhistas devidas pelo empregador.  Enfim, os motivos são variados.

Muitas pessoas acreditam que um leilão não pode ser anulado ou que tal hipótese é remota, pois se o imóvel está sendo leiloado é por que tudo já foi resolvido anteriormente. Nada mais longe do que acontece no dia a dia das decisões judiciais. Há tantos motivos que um leilão pode ser anulado, seja judicial ou extrajudicial, que daria para preencher um capítulo num livro sobre o tema. Entretanto, e aqui começa a existir uma diferenciação de como eu encaro esses problemas, os riscos são muito diferentes uns em relação aos outros. Uns podem ser mais perigosos do que outros. E isso me leva ao próximo parágrafo.

O maior temor de pessoas que não conhecem muito sobre o tema é o imóvel estar ocupado. Quando falo que esse “risco” é o que menos me preocupa, as pessoas costumam não entender. Quase todos os imóveis estarão ocupados. Isso não é um problema maior. O maior problema é saber se o ocupante terá defesas jurídicas fortes para continuar ocupando o imóvel. Qualquer um pode ingressar com medidas judiciais para manter a posse de um imóvel. Porém, a qualidade dos argumentos jurídicos pode variar imensamente. O nosso Judiciário pode ser moroso, mas há uma diferença fundamental entre você litigar com alguém com argumentos fracos e alguém com argumentos fortes.  É nesse momento que entra o conhecimento e a experiência. A minha maior preocupação é mitigar a possibilidade de questionamentos judiciais futuros com argumentos fortes, e não mitigar qualquer possibilidade de questionamento, pois isso não é possível.  Além do mais, há técnicas de negociação que podem ser aplicadas para encurtar ao máximo a ocupação de um imóvel leiloado, e essas técnicas serão mais eficazes quanto mais fracas forem as defesas judiciais de quem ocupa um imóvel leiloado. Entretanto, o temor de um imóvel ocupado afasta muito as pessoas, o que faz com que seja ainda possível encontrar imóveis com break even muito substanciais.

Outra dúvida muito freqüente é sobre o tamanho de patrimônio razoável para participar de leilões. Para responder essa pergunta, eu me valho dos ensinamentos do mercado financeiro. Aliás, muitos conceitos do mercado financeiro eu adaptei para a minha estratégia específica nesse segmento. Ao fazer isso, creio que faço algo que não é replicado no país, pelo menos eu não conheço: o alinhamento de estratégias jurídicas com conceitos financeiros (TIR, Margem de Segurança, prêmio por iliquidez, etc) para um plano de ação muito mais efetivo e consciente em leilões.  Uma vez um amigo perguntou o que eu tinha aprendido por ler um livro tão complexo como o “Expected Returns”, e se não tinha sido perda de tempo. Não o foi. Na verdade, as associações que nós podemos fazer no futuro com um conhecimento aprendido no presente sem nenhuma “utilidade prática” são imprevisíveis. Semanas atrás li uma frase do Charlie Munger (aliás o sócio do Buffett tem escritos muito interessantes) de que o conhecimento pode também se comportar como juros compostos. No meu caso, esses últimos três anos foram importantes para aprender sobre finanças, errar, prosperar em negociações e traçar uma estratégia coerente com meus objetivos e minhas forças. É inegável o quanto o conhecimento de finanças está sendo útil para mim, e nesse processo eu não consigo distinguir o que foi inútil ou não ter lido.   O meu último artigo sobre ERP (Equity Risk Premium) foi um dos que menos teve acesso, apesar de achar um artigo bom. Apesar da tecnicidade do termo, é com associações com ERP, por exemplo e não só,  que eu comecei a ver com mais clarezas riscos e retornos em leilões, por exemplo. Na verdade, as associações que eu faço são múltiplas, mas não vou entrar em todos os detalhes possíveis.

Sendo assim, é correto colocar todo o seu patrimônio acionário numa única empresa? Apesar do termo certo e errado não ser tão preciso aqui, pode-se responder que no mínimo não é prudente. O mesmo conceito de diversificação se aplica a leilões. Quanto maior a sua capacidade de diversificar em vários leilões ao mesmo tempo, menor o seu risco. Se eu estimo que, depois de me certificar que  todos os pressupostos de check list para um leilão específico foram atendidos, a probabilidade de um leilão dar errado é de 10%, claro está que se há a possibilidade de se estar em 10 leilões ao mesmo tempo (e considerando cada leilão um evento independente, eles não são do ponto de vista estatístico, mas se pode aproximar e dizer que sim), a chance de tudo dar errado nos 10 leilões é extremamente diminuta. Logo, quanto menos capital alocado mais arriscado é.

Assim, leilões podem ser detalhistas e exigir conhecimento jurídico bem específico. Esses requisitos podem ser encontrados em alguns sites que prestam consultoria para leilões. Porém, se junto a isso, somar-se habilidades para fazer análises financeiras sobre custo de oportunidade, margem de segurança, TIR projetada, etc, e habilidades negociais, a vantagem competitiva pode ser grande.  As recompensas podem ser enormes, estou a falar de 60 a 100% ao ano. Eu acho até mesmo possível replicar isso nos EUA, e seria uma das formas de diversificação internacional minha, bem como para geração de fluxo em dólar. Os estudos são ainda bem iniciais, mas pretendo intensificá-los mais esse ano.

Meus artigos sobre estratégia e objetivos financeiros não são abstratos. Ao contrário, eles são muito concretos. O investidor conhecer-se a si mesmo, suas habilidades e fraquezas não é algo abstrato, pelo contrário é fundamental para traçar cenários mais compatíveis com os objetivos.  Eu concordo plenamente que não há um único caminho, há diversos deles.  Enquanto uns querem ganhar com opções (algo complexo para a esmagadora maioria), outros querem ganhar empreendendo e fazendo alguns negócios imobiliários mais convencionais, como os nossos colegas BBB e Corey estão fazendo.  Eu achei uma estratégia que faz todo sentido com o meu conhecimento e meus objetivos financeiros, mas isso não quer dizer que é a única ou que serve a todas as pessoas, muito provavelmente não.

Eu preciso de fluxo de renda não só para pagar as minhas despesas, mas para dar segurança financeira para operações que podem ser demoradas e dizem respeito a bens ilíquidos. Por isso, eu me dediquei no último ano e meio a estudar e refletir muito sobre Fundos Imobiliários. Alguns colegas pensaram que esse era o meu foco principal, talvez pela quantidade de textos financeiros um pouco mais técnicos que eu porventura possa ter escrito. Atualmente, sinto que os FII atendem e muito bem a necessidade de fluxo.  Preciso também de liquidez imediata para aproveitar oportunidades e me posicionar com mais facilidade. Logo, eu preciso de instrumentos financeiros que me possibilitem isso. Por fim, eu posso potencializar de forma muito grande os meus retornos, atuando numa área em que eu possuo expertise. Não pretendo potencializar retornos com trades no mercado acionário, opções, etc. São tópicos que não domino, e que há inúmeras pessoas muito competentes e estudadas querendo ganhar muito dinheiro e a maioria delas não consegue nem mesmo obter retornos em excesso a uma simples estratégia  de escolha de ativos com alguns filtros fundamentalistas. Logo, esse não é o meu caminho. Esses são os materiais de construção da minha estratégia. Claro está que é uma situação muito particular minha e provavelmente não replicável tão facilmente para outra pessoa. Por isso, conhece-te a ti mesmo, encare de frente suas limitações e invista naquilo que faz melhor.

As pessoas dizem que sentem adrenalina com trades. Experimente leilões de imóveis de quantias vultosas, aí sim experimentará um verdadeiro rush. Outro aspecto que não destaquei é do ramo de economia comportamental. Assim como em finanças precisamos tentar controlar as emoções, em leilão essa característica é vital. Conhecer os erros de julgamento, como as pessoas tomam decisões equivocadas sobre pressão, etc,  é de extrema valia.


É isso, colegas. Espero que tenham gostado. Abraço!

36 comentários:

  1. Ué, cade o resto do artigo ?
    Começou a falar de leilões, achamos que ia decolar mas nem conseguiu sair do chão, terminando falando sobre si mesmo.
    Bem, o bom é que o artigo foi curto desta vez. Ufa!

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    1. Tem certa razão sobre a parte da estratégia ao final. Por isso, modifiquei o título do artigo.

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  2. Grande Soul,

    Excelente texto.
    Tenho algumas perguntas para fazer sobre o tema, já que tenho lido algumas coisas sobre o assunto nos últimos dias.

    Uta!

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    1. Valeu, estagiário. Respondo lá por e-mail.
      Abraço.

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  3. Tenho certeza que o que puder compartilhar sobre leilões vai ser muito bem recebido e não só um texto gigantesco como o pessoal fala hehehe (a gente lê mesmo assim)...Fiquei curioso sobre o modo operacional de participação nos leilões, que acredito ser um dos grandes mistérios desse assunto. Também acho que poderia explicar num nível jurídico essas questões que levantou, como desocupação, isso claro se não for prejudicar seu negócio. Grande abraço!

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    1. Olá,
      Como dito as questões podem ser inúmeras, e não é possível abordar todas de uma vez. Posso citar alguns exemplos pitorescos de caso que já vi, onde a pessoa que estava participando do leilão não fazia a menor ideia de onde estava se metendo.
      Sobre desocupação. Bem. A primeira coisa é sempre estar disposto a negociar e sempre ouvir a outra parte.
      A segunda, e isso devo um pouco aos estudos de economia comportamental, é que nosso cérebro não lida tão bem com perdas. Uso conceito de opções também. Não entendo muita coisa, mas sei que as opções tem valor no tempo e o valor pode cair substancialmente de uma forma não linear. Juntando esses dois conceitos, é possível fazer uma estratégia de negociação.
      Apenas um exemplo: existem várias etapas dentro de uma discussão judicial sobre um leilão. Se colocarmos como etapa 1 negativa/concessão de liminar em primeiro grau atacando leilão, etapa 2 negativa/concessão de efeito suspensivo em decisão do tribunal sobre AI interposto em relação à etapa 1, etapa 3 negativa/concessão de liminar para desocupação e etapa 4 negativa/concessão em AI da decisão da etapa 3.
      Logo, é possível estruturar algo, de forma não linear (nosso cérebro também não é bem adaptado para soluções não lineares) variando de preço de acordo com as etapas.
      Assim, etapa 1 acordo de 50k, etapa 1 negativa para o ocupante, acordo de 40k, etapa 2 negativa, acordo de 35k, etapa 3 negativa, acordo de 5k.
      As pessoas não sabem lidar bem com decréscimos,incerteza e perdas potenciais não lineares.
      Há diversas outras formas.

      Abraço.

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  4. Boa Soul.
    Mas ficou mesmo faltando o principal, não?
    Aguardamos ansiosos a 2ª parte.
    Abraços,
    Jeca

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    1. Ah, o principal não sei se vai rolar.
      Escrevi mais para esclarecer sobre a minha alocação e minha estratégia.
      Abraço

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    2. e portanto, nenhuma serventia, né senhor ombrinhos???

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  5. É brincadeira, né Soulsurfer.
    O cara (você) se dispõe a gastar seu tempo, que poderia estar sendo empregado para outras coisas, de forma tal que terceiros que ele nunca viu possam apreender ou se despertarem sobre certas questões que possam ser úteis a esses terceiros, e o infeliz ainda vem reclamar!
    Não se incomode com sujeitos como este.
    Se você vier a fazer uma segunda parte, ótimo.
    Se não vier, também está muito bom. Só posso agradecê-lo por compartilhar de seu conhecimento.
    Abraço,
    Jeca

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    1. Faço minhas as palavras do Jeca. O que você se dispuser a compartilhar tá bom demais.

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    2. Olá, colegas.
      Grato. Não me incomodo mais com esse tipo de comentário (desde que não seja agressivo), faz parte dos aprendizados de expor as opiniões numa plataforma pública.
      Aos poucos posso ir contando algumas informações sobre esse universo.
      Mais uma vez obrigado.

      Abraço!

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  6. Grande Surfer!

    Bem legal falar sobre isso, é algo muito interessante e aparentemente complexo. A maioria aqui deve ter interesse, é uma forma diferente de criar riqueza.

    Abraço, amigo.
    Namastê.

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    1. Olá, Poeta!
      Tudo bem amigo?
      Eu sei, pois nunca vi nada a respeito. Tudo que aprendi foi desbravando na marra e com o meu dinheiro na reta. Ainda bem que sempre fui conservador e estudei muito antes de iniciar e contei com um pouco de sorte também na primeira.
      Não chega a ser complexo, mas com certeza é muito detalhista e envolve a capacidade de não se afligir tanto. Se a pessoa fica muito aflita porque uma ação está caindo, talvez não seja recomendado.

      Abraço!

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  7. Sousurfer:
    Um colega que participa de leilões aí no RJ, dizia-me que os leilões referentes a atrasos condominiais eram os menos arriscados. Concorda?
    Lado outro, leilões extrajudiciais (AF), com imóvel já desocupado, podem ainda dar rolo? De que tipo seriam?

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    1. Olá anônimo,
      O seu amigo tem razão. Execuções de dívida de condomínio previnem dois grandes riscos (um bem sério que pode inclusive a levar a perda do valor dado de lance, aliás teoricamente os dois podem, mas um é mais perigoso): alegações de bem de família e manutenção de terceiros de "boa-fé" (há súmula do STJ a respeito) com contratos não registrados por meio de embargos de terceiros ou até mesmo uma ação autônoma.

      Leilões de AF desocupados são raridade, é bem difícil encontrá-los. Eu já adquiri dois nessas condições, mas não é a tônica e geralmente envolve somas bem maiores, pois a concorrência tende a diminuir significativamente com imóveis de maior valor.
      Sim, pode dar rolo. O fato de estar desocupado não quer dizer que o leilão tenha respeitado os procedimentos legais, sendo assim o imóvel pode estar desocupado, mas o leilão pode ser questionado na Justiça, e isso é extramente comum. O fato de estar desocupado é apenas uma preocupação a menos e uma forma mais fácil de se fazer um acordo.

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    2. Soulsurfer:
      Poderia explicar melhor como seria essa hipótese de perda do total valor do lance dado no arremate do imóvel?
      Então existem hipóteses de perdermos o dinheiro dado em lance e ainda ficarmos sem o imóvel?

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    3. Sim, existe, e quase nunca vi ninguém dizendo isso, aliás eu nunca vi ninguém dizendo isso, nem mesmo doutrinas que tratam sobre execução.

      A explicação vai ser um pouco técnica. Quando há o leilão judicial, depois de assinatura da ata de arrematação, há prazo para que se oponha Embargos de Arrematação pelo devedor. O pagamento tem que ser à vista. Se há a oposição de Embargos, o dinheiro fica depositado numa conta judicial, e o credor não pode sacar o dinheiro, nem o arrematante pode pedir a expedição da carta de sentença (documento para transferir a propriedade no Registro Imobiliário). Os Embargos possuem efeito suspensivo.
      Se há uma sentença de improcedência desses Embargos à Arrematação, a parte pode recorrer por meio de recurso de Apelação. Acontece que segundo o art.520, V, do Código de Processo Civil diz que a apelação contra sentença que julgar improcedente os Embargos à Execução será recebida apenas no efeito devolutivo (ou seja sem efeito suspensivo). A lei não diz embargos à arrematação, mas a jurisprudência pacificou (súmula 331 do STJ) que também se aplica a esses embargos.

      Peço escusas se pode estar confuso. Assim, a parte devedora pode apelar da sentença de improcedência dos embargos, mas sem efeito suspensivo. Isso quer dizer que o credor vai peticionar requerendo o levantamento do dinheiro e não há nenhum óbice legal para que o juiz não defira esse pedido. O juiz também vai expedir carta de sentença e a arrematante pode ir no RI transferir o imóvel e pedir imissão na posse.
      Ocorre que o Tribunal pode dar razão ao embargante no julgamento da Apelação. E aí o que ocorre? Acredita que já perguntei até mesmo para o juiz que toca na minha banda e nem mesmo ele conseguiu me responder. O que acontece é que o leilão será anulado, a carta de sentença tornada sem efeito. E o dinheiro? Esse já terá sido levantado, e o arrematante terá que entrar com uma ação contra o credor por perdas e danos (nem nesse caso o Judiciário se responsabilizaria). Bye Bye imóvel, dinheiro e pode colocar uns 4/5 anos de imbróglio.

      Há outras situações onde a perda do dinheiro e do imóvel pode acontecer de maneira ainda mais direta.

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    4. Soulsurfer:
      Obrigado pela resposta. Mas pelo que entendi não é exatamente uma perda total do valor pago em leilão e tb do imóvel. O leilão então é anulado, mas o arrematante tem o direito de entrar com uma ação regressiva contra o credor do antigo proprietário. Certo?
      Outra dúvida: pesquisando achei algo relacionado a uma jurisprudência no qual o adquirente de boa fé não perde o imóvel arrematado e registrado no RI mesmo que depois ocorra a anulação do leilão. Procede?
      http://www.cartaforense.com.br/conteudo/artigos/o-risco-dos-leiloes-e-a-restituicao-das-importancias-pagas-ao-sfh/7911

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    5. Olá, colega.
      Sim, é verdade. Mas se coloque na situação. Você foi e colocou 300/400 mil num leilão pagando à vista. Depois de 3/4 anos o leilão é anulado, e o que sobra para você é uma ação de regresso.
      Quem garante que o credor, ou até mesmo o devedor que também foi beneficiado, vai ter bens para te ressarcir? A hipótese maior é que você não consiga ressarcimento. E na melhor das hipóteses, se tudo der certo, você depois de uns 4/5 anos conseguirá o seu dinheiro de volta. Imagina, 10 anos litigando, para se tudo der certo, você conseguir o seu dinheiro de voltas.

      O caso citado no artigo enviado por você é diametralmente diferente. O caso citado é de uma anulação de um leilão extrajudicial feito pela CEF. O STJ achou por bem converter a anulação do leilão em perdas e danos para os proprietários que tiveram o imóvel leiloado.
      Nesse caso, pode até ser uma boa solução, pois a CEF é solvente. Porém, nada garante que outras decisões necessariamente façam essa conversão.

      No caso citado por mim, não há o que converter, pois as pessoas envolvidas não serão solventes. E se a parte alegar bem de família, é ilegal a penhora de bem de família, logo uma decisão dessas seria claramente ilegal. É diferente no caso da CEF, pois quando se dá o bem em garantia de uma dívida, se abre mão da condição de bem de família.

      Abraço!

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    6. Caro Soulsurfer,
      A parte devedora não poderia alegar bem de família em caso de dívida de condomínio ou IPTU, correto? O risco de perda do lance ainda existiria?

      Caso o devedor tenha feito agravo de instrumento contra a execução em 2ª instância e julgado improcedente, e tenha então feito agravo especial no STJ, no caso de dívida de condomínio, existe a possibilidade de perda do lance?

      Muito obrigado!
      Anon11

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    7. Olá, colega.
      Correto.
      A probabilidade é remota. Não digo zero, pois em direito pode acontecer decisões absurdas. Entretanto, pela legislação a alegação de bem de família não pode ser feita para dívidas do próprio imóvel.

      Abraço

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    8. Eles recorreram como se a dívida estivesse calculada errada e a avaliação defasada. Acabei desistindo de participar, apesar de atrativo. Pensei que podem protelar muito e atrapalhar a posse. Infelizmente desisti, talvez tenha sido melhor. Vou continuar acompanhando outros para escolher, mas quanto mais pesquiso mais dúvidas surgem quanto ao risco.
      Muito obrigado por responder.
      Abraços.
      Anon11

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    9. Bom, colega. São dois temas distintos e não se confundem com bem de família. Momento de questionar a dívida é na oposição ou não de Embargos à Execução. Se deixou passar, a matéria está preclusa. Avaliação defasada na Justiça Estadual realmente pode levar a anulação da arrematação. Tal risco não é tão grande na Justiça do Trabalho.
      Abs

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    10. Entendi, é Estadual e foi negado na 2a instância e foram pro STJ, ainda em andamento. A hasta vai acontecer mas está com efeito sustado por conta da avaliação.
      Obrigado. Abs!

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  8. Fala soul

    Sempre tive certas curiosidades sobre o assunto mas nunca tinha lido algo explicando essas diferenças entre leilões. Uma vez até fui convidado por um conhecido a ir em um leilão, mas fico longe de imóveis. Sei que são ótimos investimentos mas tenho zero de experiência e conhecimento, então fico à parte.

    Muito bom mesmo.


    Abs

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    1. Olá, Rover.
      Olha, o que mais tem são pessoas despreparadas em leilão. O que eu já vi de pessoas cometendo erros gritantes em leilões não está no gibi.
      Geralmente, as pessoas olham apenas a perspectiva imobiliária e o preço. Um apartamento bacana com um preço módico, por exemplo. As pessoas são atraídas por isso e dão pouca atenção a inúmeros outros tópicos. Alguns vão acompanhadas de advogados para leilões, mas também já vi erros básicos sendo cometidos. Se formos falar então de formas de lance, comportamento mais adequado em leilões, análise financeira, etc, aí realmente nunca vi ninguém fazendo isso.

      Valeu, também gostei do seu último artigo. Vou te enviar um e-mail, você que gosta de trilhas, devo fazer umas bem bacanas nos próximos meses.

      Abraço!

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  9. Meu amigo (Dr. Loirinho!!!! kkkk - já que sou declarado antipático ao seu pseudônimo),

    Realmente, desta vez você deixou todo mundo com aquela sensação de "quero mais"!!!!
    Logo, fico no aguardo dos próximos capítulos...

    Abração,
    Canella
    Obs: tem algum site que possa jogar um xadrez on-line contigo?

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    1. Dae Canela!
      Pô cara, nem apareceu por aqui né! hehe
      Olha, faz tempo que não jogo xadrez online, mas posso procurar.
      Abração!

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  10. fala Soul,

    parabéns pelo material, já estudei um pouco o assunto e estou vendo que voce entende muita coisa.

    Tentei um negócio paralelo com leilão de carros e me ferrei de verde amarelo. vou abrir um blog para contar minha experiência, mas em resumo, tomei ferro (estou tomando) de mecânicos picaretas; tomei ferro com despachante picareta que me roubou 2 mil; tomei ferro num carro que peguei pois estava com chassi adulterado e foi apreendido na hora que fui fazer a transferência, tô até hoje agarrado com essa grana. enfim, agora estou com meus trocados na renda fixa para arrumar a casa novamente. ganhei um pouco de grana em alguns carros que comprei, estava atuando no segmento de utilitários.. mas.. estou um pouco assustado com leilão em geral.

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    1. Olá, Julinho.
      Obrigado, colega.
      Olha, de leilão de carro não entendo, pois não entendo nada de carro.
      Sei quem vive disso compra de 60 a 100 carros por mês em leilão, não é para quem começa com pouco.
      O risco de leilão de carro não é jurídico, mas sim operacional.
      Além do mais, o lucro de um leilão de carro é de que 4/5 mil? Um de imóvel bem feito pode ser de 40 a 50 vezes maior do que isso, e se refere apenas a um bem.
      Os leilões, quando a experiência é ruim, costuma assustar muito as pessoas. No caso de imóveis, não deixa de ser algo positivo para quem gosta de atuar nesse nicho. Porém, eu não gosto de ver as pessoas perdendo dinheiro, porém acontece.
      Obrigado pela visita.

      Abraço!

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    2. A minha ideia era entrar em imóveis. porém como tinha pouco dinheiro, uns 80 mil, achei melhor distribuir em alguns carros fazendo uma alocação e diminuindo o risco de ficar com 100% do dinheiro parado por vários anos.

      O problema é que chegou uma hora que todos os carros deram problema e fiquei, realmente, com 100% do capital parado por muitos meses, anos.

      Na época eu tinha chegado a conclusão de que iria entrar em imóveis quando tivesse dinheiro para pelo menos 2 compras. mas ainda não cheguei nesse valor.

      e vce, o que acha dessa relação riscoXalocaçãoXretorno no mercado de imóveis?

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    3. Olá, Julinho.
      Bom, fez corretamente então. Agora, se todos os carros deram problema, realmente foi má sorte.
      80 mil é pouquíssimo para imóveis, na minha opinião.
      Como dito no texto, quanto mais capital alocado menor é o risco de imobilizar por vários anos o capital.
      Eu creio que quantias bem mais significativas são necessárias para atuar de uma maneira mais segura. Talvez leilão seja um estágio final na estratégia de investimentos, pois realmente requer muita poupança acumulada.

      Abraço

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  11. ola soul ,
    ja participei de um leilão e acabaram devolvendo o dinheiro 6 meses depois.
    Tenho ceca de 2 milhões para colocar no negocio, como começar ?? abs

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    1. Olá Anônimo, devolveram em 6 meses corrigido? A correção foi "vantajosa" (equiparada à SELIC?)?
      Obrigado,
      Anon11

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  12. Responsável pelo blog, favor entrar em contato. Há um criminoso (falsidade ideológica, calúnia e difamação) postando em seu blog.

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