sábado, 1 de novembro de 2014

FII - MEU RATING ATUALIZADO E ALGUNS PENSAMENTOS SOBRE FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Olá pessoal! Quando escrevi um artigo descompromissado sobre minha percepção sobre os FII na forma de um “ranking” não imaginava que fosse ser o meu artigo mais acessado. Foram mais de 6.000 page views, pode ser pouco para muitos blogs, mas para mim é significativo. Assim, decidi fazer uma “atualização” daquele artigo.

Porém, antes de mais nada, gostaria de passar algumas percepções sobre o que acho atualmente sobre Fundos Imobiliários. Para geração de renda passiva por um fluxo de caixa constante e previsível, eu creio que não há nada melhor do que FII no mercado brasileiro, e quiçá mundial. Os yields pagos aqui são extremamente elevados. É possível montar uma carteira hoje em dia extremamente diversificada com centenas de imóveis e centenas de contratos rendendo mais de 10% aa. Soul, 10% é tão bom assim num cenário com SELIC a 11,25%? Colegas, é simplesmente fantástico.

Primeiramente, a taxa básica de juros é uma medida nominal de rentabilidade, ou seja há simples reposição inflacionária na maior parte do rendimento. Os rendimentos de FII de tijolos são baseados em quase totalidade em rendimentos provenientes de alugueis. Alugueis são uma medida real de rentabilidade, pois a renda tende a ser pelo menos protegida e reajustada por um índice inflacionário. Além do mais, o fato dos rendimentos de FII serem isentos de imposto de renda apenas torna ainda mais atrativas taxas de retorno líquidas na casa de dois dígitos provenientes de ativos imobiliários. Isso é único no mundo e num próximo artigo quero trazer alguns dados de rendimentos de imóveis pelo mundo e poder-se-á observar o quão discrepantes são os retornos de FII atuamente. Portanto, para quem gosta e precisa de fluxo de caixa, FII é uma ótima pedida.

Nestes últimos 18 meses venho amadurecendo muito minha compreensão sobre FII em especial e sobre o mercado em geral. Hoje meus objetivos financeiros são bem mais claros do que eram há dois anos, e por isso posso mais facilmente traçar uma estratégia e os FII possuem um bom espaço para a consecução do meu objetivo. Para quem possa ter curiosidade, eles ocupam de 10 a 15% do meu patrimônio atualmente. Pretendo chegar em 35/40% nos próximos anos, e depois quero estabilizar entre 25/30%. Creio que com esse percentual, os fluxos de FII serão mais do que suficientes para minha Independência Financeira.

O próprio mercado de FII vem evoluindo também. Os relatórios dos fundos estão ficando mais completos, os RI mais prestativos e a CVM está cobrando mais os gestores. É inegável que o blog do Tetzner tem a sua participação nesse processo, o que é algo muito positivo e bacana.

E o futuro dos Fundos de Investimento Imobiliário, Soul? Eu acredito que é um mercado ainda muito novo (por incrível que parece há países onde o mercado é novíssimo, como na Espanha e os seus SOCIMIs de menos de dois anos) e possui muito espaço para crescer. Por que acho isso? No exterior, principalmente em países mais desenvolvidos, percebeu-se que essa forma de ativo financeiro era uma das únicas maneiras de um pequeno investidor se expor ao mercado imobiliário de alto padrão. Eu creio que essa percepção aos poucos começa a ser formada no Brasil, e qual brasileiro não sonha em ter rendimentos vindos de aluguel imobiliário? Em qual outra situação um pequeno investidor com poucas centenas de milhares de reais poderia ter uma fonte de renda de um aluguel para a Petrobrás? Portanto, parece-me que a médio/longo prazo os FII possuem muito espaço para crescer, inclusive com a entrada de investidores institucionais de forma mais relevante.

Ok, mas e no curto prazo? Os juros não vão subir? O Brasil não está em recessão e a bolha imobiliária? Ao contrário do que alguns pensam, para mim existe uma relação direta entre taxa de juros (ou custo de oportunidade financeiro) e precificação de ativos. Assim, se os juros subirem é provável que as quotas se desvalorizem. Porém, se isso ocorrer, qual é o grande problema para quem procura fluxo de renda? Na verdade seria até algo positivo, pois quanto mais barata a quota,  mantido os fundamentos do FII, com menos dinheiro se consegue comprar mais metro quadrado e mais renda de aluguel. É simples assim.

Mas, se a vacância aumentar e os alugueis minguarem? Aí sim é uma preocupação genuína e legítima. Contra isso não há muito que se fazer, a não ser escolher bons fundos, com contratos longos, com bons imóveis e fazer uma diversificação adequada da carteira de FII. Neste artigo digo como analisar objetivamente um FII http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/05/fii-parametros-objetivos-para-analise-e.html. Neste outro digo como montar uma carteira de FII http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/02/como-estruturar-uma-carteira-de-fii.html Entretanto, colegas, se a pessoa possui reserva de emergência, se possui uma boa alocação em Renda Fixa, se ainda o portfólio não está em fase previdenciária, eventuais quedas de fluxo de caixa dos FII não são o fim do mundo. Vacâncias são cíclicas, quando os imóveis são bons geralmente a vacância se resolve com o passar do tempo.

“Soul, se os juros vão subir, não é melhor esperar para comprar ou não é melhor vender o que eu tenho agora de FII e comprar mais a frente?” alguém pode pensar. Claro que é possível fazer isso. Eu não farei, pois em primeiro lugar eu estou longe de ter certeza que isso pode acontecer, apesar de ser uma probabilidade não desprezível. Em segundo lugar, porque isso iria contra a minha estratégia em relação aos FII que é não se preocupar muito com timing, mas sim com qualidade dos fundos e do fluxo. Em terceiro lugar, porque eu tenho uma quantidade pequena alocada em FII em relação ao meu patrimônio e se o mercado apresentar sinais de colapso como foi em fevereiro de 2014, eu estou líquido e pronto para atuar e encurtar o meu calendário de alocação nessa classe de ativos. Portanto, não critico quem por acaso queira adotar essa estratégia, mas a minha estratégia parece bem coerente com meus objetivos, portanto não vejo razão para mudá-la.

Já esclareço que pouca coisa mudou desde o primeiro “ranking”, pois um fundo ótimo não vai deixar de ser ótimo em poucos meses, não é mesmo?


A)   FUNDOS DE LOGÍSTICA/ VAREJO/COMERCIAL

Comentário geral: Bom, esse setor(es) é(são) a vedete dos FII na minha opinião (eu coloco tudo junto, não tenho o costume de separar esses setores). Ótimos fundos, bons imóveis, bons yields (na média acima de 10% aa), bons e longos contratos e boas margens de segurança. Deve ter um espaço significativo em sua carteira.

Pontos específicos dos últimos meses: a) RBRD e FIIP – fundos continuam bem redondos, com contratos longos e rendas reajustadas ano a ano;
b) SDIL – Fim da RMG. Renda deve ficar um pouco abaixo em R$0,72, com os reajustes do começo do ano deve voltar para R$0,75. Continua um ótimo fundo;
c) HGLG – Renda não aumentou ainda esse ano. Já está na hora de aumentar. Porém, o fundo continua sendo um dos melhores no universo de FII;
d) MARX – Fundo com renda crescente e gigantesco desconto patrimonial.  
e) Euro – Resolveu o problema de vacância. Por isso classifico como “bom”. A classificação não deveria mudar simplesmente com vacância, apesar de não gostar mundo dos imóveis do fundo, o fato é que se o fundo conseguiu minorar a vacância é porque possui os seus atributos positivos;
g) KNRI – Em momentos de aumento de vacância, esse fundo continua com uma vacância extremamente baixa com um ótimo portfólio de imóveis. O Yield quase chega a 10% aa, há possibilidade da renda aumentar no próximo ano com o fim da formação de reservas para obras.

ÓTIMOS: HGLG, MAXR, RBRD, FIIP, SDIL e KNRI (esse possui alta taxa de administração e paga um pouco menos do que os seus pares, mas possui excelentes imóveis)
BONS: TRLX (a taxa desse é altíssima, mas ele poderia ser classificado como ótimo sobre alguns critérios), FIIB e EURO



B)    FUNDOS  DE FACULDADES/HOSPITAIS

Comentário Geral: São setores com bons fundos. Não tem nenhum fundo muito “problemático”. Há pessoas que não gostam do setor de educação, outras que não gostam do setor de faculdade. Como bom mitigador de risco que gosto de ser, ou pelo menos penso ser, gosto de ter ambos os setores.

Pontos específicos dos últimos meses: Nada mudou. FCFL com seus contratos até 2037 e rendas crescentes. NSLU com renda crescente. AEFI com construção dos campi marcada para 2015. Enfim, fundos que todos deveriam gostar: previsíveis nos seus fluxos e com rendas crescentes.


ÓTIMOS: FCFL, AEFI e NSLU
BONS: FAED e HCRI





C)    FUNDOS DE AGÊNCIAS BANCÁRIAS

Comentário Geral: É um setor tido por muitos como o mais defensivo entre os FII. Por qual motivo? Geralmente se argumenta que os contratos são longos e os locatários são grandes instituições financeiras. Por esses motivos, seria aceitável receber um yield menor do que outros setores. Bom, como eu analisei na série, alguns fundos de agências bancárias possuem certos “riscos” como preço de m2 alto, dificuldade de se estimar corretamente o preço de uma agência bancária e alguns outros. Dito isso, também concordo que é um setor bem defensivo. Não é o setor que mais gosto, mas possuo na minha carteira.

Pontos específicos dos últimos meses: Nada mudou nesse setor, e nem poderia ser diferente tendo em vista a previsibilidade dos fluxos de caixa. O AGCX continua aos poucos alocando mais caixa em novas agências. Talvez a maturação completa do fundo ocorra em 2016. Pela possibilidade de aumento de renda, o yield já é bem razoável. O única mudança, sobre minha perspectiva, é o BBRC. O fundo melhorou muito a velocidade das obras. Inúmeras agências já foram entregues ou estão em vias de serem entregues. Quase todas devem ficar prontas até o final do ano, sendo que o fundo deve estar tinindo já no primeiro semestre de 2015. Este é um fundo que vem comprando terrenos e construindo agências, sendo assim se difere e muito de BBPO e SAAG, pois a perspectiva de valorização no longo prazo é muito maior em minha opinião. Sendo assim, apesar da renda ainda ser muito baixa, o ponto de inflexão está próximo, por isso o classifico como ótimo.

ÓTIMO: AGCX (renda atual razoável, e possibilidade de crescimento), BBRC (o ponto de inflexão parece estar próximo. Com a renda projetada, o yield será maior do que 10%, com contratos longos com o BB e com imóveis de primeiríssima linha).
BONS: BBPO (não classifico como ótimo pelo seu  yield menor e sem possibilidade de crescimento além dos reajustes pelos índices inflacionários), SAAG;
MÉDIO: BNFS


D)   FUNDOS DE SHOPPING CENTER

Comentário Geral: É um setor que oferece mais “perigos” para o investidor. Muito fundo com RMG longa, fundos que destruíram valor do quotista ao longo do tempo por não entregarem uma renda real próxima a RMG, entre outros problemas. Os yields de fundos consolidados não são tão altos. Há pessoas que questionam a razão de ter algum fundo de shopping na carteira. Eu ainda não me defini a respeito, apesar de ter deixado 5% de alocação para shoppings na minha carteira.

Pontos específicos dos últimos meses: Está aí um setor que acompanho pouco. Ainda nem comprei nenhuma quota de PQDP que é o fundo escolhido para compor a minha carteira. Não é um setor que me enche os olhos, e um fundo para mim é mais do que suficiente para compor a minha carteira de FII.

ÓTIMO: PQDP
BONS: HGBS (não é ótimo pela questão goiabeiras e lucros de permuta na distribuição),WPLZ (um fundo difícil de classificar, devido à destruição de valor para o quotista, qualidade do empreendimento. Entretanto, as perspectivas futuras parecem de razoáveis a boas), JRDM (atentar-se a relação renda real x RMG), SHPH (o fundo em si é ótimo, o yield é muito ruim, por isso não é nem ótimo, nem médio). ABCP11 (esse fundo não conheço muito, mas parece que o shopping é muito bom. Há um problema de liquidez nesse fundo que é bem reduzida. O yield também não é dos maiores, mas pode-se pensar que se compra segurança dos fluxos).
MÉDIOS: MSHP,
INGÓGNITAS: FRLP (muitos meses sem distribuir, expansão Renner, pode vir a ter um retorno razoável), FIGS (chegou a pagar 15% aa, há riscos envolvidos, mas pode vir a ser um bom investimento), RBGS (renda real ainda muito longe da RMG)


E)     FUNDOS DE ESCRITÓRIOS SEM RMG

Comentário Geral: Esse é o setor com mais fundos. É o setor onde quase todos iniciaram posição, e geralmente é o setor que ocupa parcelas exageradas na carteira de um investidor. Há muitas opções para todos os gostos. É o setor também que deve sofrer mais pressão neste e no próximo ano pelo aumento significativo da oferta. Uma boa escolha é fundamental nesse setor, pois os fundos melhores tendem a passar o período turbulento dos próximos anos com mais facilidade.


Pontos específicos dos últimos meses: A vacância vem se acentuando e com ela as dificuldades de alguns fundos de lajes corporativas vão ficando mais evidentes. Há muito metro quadrado sendo entregue e a situação continua em 2015. Talvez apenas em 2016 a quantidade de construções entregues diminua sensivelmente. Por isso, é muito importante escolher bons e seguros fundos nesse setor.
EDGA diminuiu muito a vacância e hoje apresenta uma renda real de R$0,72. Quem comprou nos 64,xx está sorrindo hoje em dia. RNGO continua firme e forte com última distribuição em R$0,78, quem comprou aos R$66,xx consegue quase 15% líquidos ao ano de renda proveniente de alugueis (se falar isso para um estrangeiro ele enfarta). XPCM continua previsível, a renda reajustada no próximo mês deve ir R$0,79, o que representa na cotação atual 11% aa, o que é muito bom. O FPAB teve um salto na vacância de 2% para mais de 10%, o fundo é muito bom e pode minorar a vacância, mas no curto prazo ele será um pouco mais pressionado. A RMG do TBOF acabou. A renda real está em R$0,4, o que é um yield de quase 7,5% aa. Não é bom (porém é excepcional se comparado a pares estrangeiros ou mesmo locação residencial). Porém, o prédio é sensacional e se a vacância for diminuída há o potencial de gerar um yield de 1% am, o que é algo extraordinário para um ativo dessa qualidade.
Os outros fundos que não classifico como ótimos, eu não acompanho muito. Destes, eu pensaria em ter na minha carteira apenas o PRSV (a vacância aumentou, e a quota despencou, pode ser uma boa oportunidade para o médio prazo).

ÓTIMOS: EDGA, XPCM, ALMI (apesar de ser ótimo, melhor possuí-lo via BRCR), FPAB, TRNT, RNGO, TBOF
BONS: HGHJ, PRSV11, CNES, BMLC, EDFO, XTED, MBRF, FAMB, ONEF, FLMA, CXCE11, DRIT, FVBI, VLOL, BBVJ
MÉDIOS: FMOF, BBFI, SPTW,RDES


F)     FUNDOS DE ESCRITÓRIOS COM RMG

Comentário Geral: É o setor que mais apanhou no mercado secundário. Também foi o setor que mais se aproveitou do “oba-oba” dos IPO de FII. Muita coisa foi lançada com preços sobreavaliados (sim, é fácil dizer isso agora, talvez no momento fosse mais difícil). São fundos que estão com muita vacância, tendo fundos que a vacância é 100%, num momento onde a vacância em lajes corporativas tende a crescer. Muitos estão sendo negociados com grandes descontos em seus valores patrimoniais. Investir num fundo com RMG no cenário atual requer cautela e pouca exposição no consolidado da carteira. 

Pontos específicos dos últimos meses: No setor de fundos com RMG, a cobra fumou, essa é a verdade. Meus maiores erros no mercado de renda variável encontram-se nesse setor. Foram os primeiros fundos que comprei. Ainda bem que comprei pouco e apesar do estrago percentual ser grande, o estrago em números absolutos é pequeno. Fundos como THRA e CEOC não anunciaram nenhuma locação. A cotação do CEOC afunda todos os dias (talvez haja certo exagero nisso, pois afinal de contas as quotas representam um imóvel que possui qualidade) e pode ser um dos primeiros fundos a ir visitar o hemisfério sul das cotações (abaixo de R$50,00). Os fundos estão tendo dificuldades imensas de alugar. O VLOL conseguiu alugar 80% da ABL, mas foi obrigado a dar prazos muito grande de carência, o que fez a renda real despencar (coloco o VLOL ainda aqui, mas ele não está em RMG, apenas para chamar a atenção). O FVBI também acabou a renda garantida, o fundo sofreu revisionais negativas, e a renda despencou para R$0,4/0,5. Atualmente, há apenas dois fundos em RMG o CEOC e o THRA (coloquei os outros FVBI, TBOF e VLOL, apenas para pontuar os fundos que recentemente terminaram a RMG), e eu recomendo cautela máxima.

FUNDOS QUE TERMINARAM RMG RECENTEMENTE: TBOF (renda real ainda não é alta, mas possui um belo potencial),  FVBI (renda real despencou), VLOL (a renda real ainda é um mistério),  
INCÓGNITAS: CEOC E THRA (vacâncias em 100% e passam-se meses e nada muda no cenário).


G)   FUNDOS GERACIONAIS FOCADOS EM LAJES CORPORATIVAS

 Comentário Geral: É um tipo de fundo que não gostava muito, hoje gosto bastante, principalmente depois de ler com mais profundidade sobre REITs. É inegável que esses fundos são os mais indicados para produzir crescimento real, e não apenas nominal, no fluxo de caixa no médio/longo prazo.

Pontos específicos dos últimos meses: Os dois grandes fundos HGRE e BRCR tomaram rumos opostos nos últimos meses na percepção dos investidores. O HGRE vem realizando uma competente reciclagem de portfólio, vendendo inúmeros imóveis com pequena participação e realizando bons lucros. O Edifício Paulista Star depois de sofrer retrofit (corresponde a cerca de 10% das receitas possíveis do fundo) está com mais de 70% de locação. Portanto, a Administração do fundo se mostrou competente, e a distribuição deve se manter nos R$ 11,6 com boas perspectivas de aumento no próximo ano. Já o BRCR viu a sua vacância aumentar e os resultados virem pressionados. Eu creio que há muita histeria sem motivos para esse fundo. Muitos se preocupam com a possível desocupação pela Petrobrás do edifício Torre Almirante. Uns se preocupam que o FFO está inferior a distribuição (uma preocupação válida). Isso vem fazendo que a cotação venha apanhando chegando a valores de R$ 112,00, em patamar inferior até mesmo ao sell off de fevereiro desse ano. O ponto é que o desconto patrimonial já passa de 30% e como o fundo possui relevantes posições em caixa, isso quer dizer que o desconto patrimonial sobre os imóveis do fundo passa e muito dos 30%. Eu continuo achando que é um ótimo fundo e a preços atuais oferece uma bela margem de segurança.

ÓTIMOS: BRCR e HGRE
BOM: FFCI





H)   FUNDOS DE FUNDO

Comentário Geral: Já externei minha opinião de que não gosto desse tipo de fundo, pois você paga taxas administrativas em dobro e não tem controle sobre os fundos que são escolhidos pelo gestor. Vale o investimento, em minha opinião, apesar se criarem valores expressivos de deságio entre o valor no secundário e o valor patrimonial do fundo. Classifiquei todos como bons, pois ao menos um investidor ao comprar está diversificando em vários fundos. Além do mais, não estão sendo negociados com ágio sobre o VP.

Pontos específicos dos últimos meses: Eu não acompanho esses fundos. Porém, sei que o BCFF e o BPFF vem sendo negociados com substanciais deságios em relação aos seus VP. Podem ser uma oportunidade, mas eu sinceramente não recomendo pelos motivos já externados quando analisei cada fundo individualmente.

BONS: BCFF, BPFF, FIXX, JSRE

           É isso, colegas. Espero que gostem dessa atualização. Num outro artigo, vou falar sobre a montagem de algumas carteiras de FII, como é fácil construir uma carteira com centenas de imóveis, centenas de locatários e com um fluxo de caixa extremamente previsível.

Soulsurfer contemplando a beleza da pirâmide de la Luna em Teotihuacan no México e pensando em como atingir  e gerir a Independência Financeira da melhor maneira possível.


       Grande abraço a todos!


51 comentários:

  1. Excelente post Sô! Será líder de audiência também.
    O que você acha do CNES? Vi que você grifou mas não falou nada sobre ele.
    Abraço!

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    1. Olá UB!
      Valeu amigo, espero que possa ajudar:)
      Eu já tirei os grifos, nem lembro porque estava grifado.
      Olha, eu não gosto, UB. Por alguns motivos:
      a) O imóvel é da década de 70. Assim, quem não garante que daqui uns 8 anos não serão necessárias reformas imensas para ele se manter competitivo;
      b) O BRCR possui participação expressiva no CNES. Assim, é mais seguro e mais lógico possuir CNES via BRCR, em minha opinião.

      Abraço!

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  2. Grande Soul
    Excelente postagem. Com certeza ajudará muito nas decisões de muitos investidores.
    Abraço

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    1. Olá, Dividendos.
      Obrigado, colega. Fico feliz em poder ajudar.
      Sei que você tem grande participação em FII e um grande fluxo de caixa dessa espécie de ativo, portanto sabe bem das vantagens de ter um fluxo constante e previsível de dinheiro.

      Abraço!

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  3. Sensacional postagem SS !! ainda tenho muito que aprender por aqui !! abraços

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    1. Olá, Investidor!
      Obrigado, amigo.
      Poxa, só na próxima vez não me chama de SS não, eu sei que fica uma abreviação mais fácil, mas imediatamente eu me lembro da polícia nazista ehhehee

      Abrçao!

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  4. Olá Soul,
    Eu comento direto com o Guardião do Mobral, que até o momento, penso em FIIs talvez apenas no período de usufruir do dinheiro.
    O período de acumulação ainda acho que as ações podem render mais.

    http://investidordefensivo.blogspot.com.br/2013/01/viver-de-renda-de-aluguel-ou-de.html

    Abs!

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    1. Olá, José. Interessante a sua simulação, mas como o Troll apontou realmente é um período muito curto.
      Porém, permita-me dar outro foco para a questão levantada por você.
      Os REITs (os FII dos EUA) são considerados empresas nos EUA. Tanto que lá você compra ações de REITs e há diversos deles nos índices da S&P500.
      Por que digo isso? Pelo simples fato que podemos encarar FII como empresas. REITs, e no caso brasileiro FII, nada mais são do que empresas que distribuem altos dividendos com enorme payout.
      Ora, empresas com alto payout sempre vão ter a possibilidade de crescimento menor do que empresas com baixo payout e com alto ROE (de preferência bem acima do ativo livre de risco).
      Portanto, você está absolutamente correto que as ações podem ter uma expectativa de retorno bem maior do que FII.
      Porém, é inegável que o fluxo de dinheiro proporcionado pelos FII são muito mais estáveis do que o oriundo mesmo de empresas mais consolidadas com grande payout listadas na nossa bolsa.
      Assim, com yield líquidos na faixa de 10% aa dos FII é uma tarefa bem árdua encontrar empresas boas se o objetivo principal for fluxo de renda.
      Porém, em períodos maiores de tempo, para pessoas jovens com patrimônio em formação, uma exposição acionária é interessante sim.

      Abraço!

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  5. Primeiro contato com seu blog, vou acompanhar.... sobre a Torre do Almirante, meu Deus, se a Petrobras desocupar onde vai enfiar o mundão de gente que tá lá? O prédio novo da Rua do Senado não dá para o cheiro...

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    1. Olá, colega.
      Pois então. Eu vou ser franco que não tenho muito conhecimento de todos os prédios que a Petrobrás ocupa. Porém, o Torre Almirante é um baita prédio e alguns colegas cariocas já confirmaram que a localização é excelente. Assim, problemas como esse eu não me estresso muito não.
      Um abraço!

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  6. Fala Soulsurfer, blz?

    No THRA a parte do imóvel que não é do fundo pertence a própria Cyrela e as poucas locações que surgem são direcionadas a ela. Enquanto o fundo conta com vacância total, a parte da CCPR ja conta com algumas locações, acho que a prioridade tem sido da CCP, problema grave de concorrencia interna.

    Soul, o que diz sobre fundos de desenvolvimento, em especial o MFII?
    Apesar de arriscado e relativamente novo, aparentemente tem sido bem administrado, é dependente de vendas mas até hj nunca deixou de pagar. Vale uns % na carteira?

    Abs

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    1. Olá, Operador!
      Sim, ainda há esse detalhe. Bem lembrado, houve algumas locações no prédio, mas não foram direcionadas para o fundo.
      Isso é um problema de ter fundos com poucos andares. A concorrência interna pode ser às vezes pior do que a concorrência externa.
      Esse é um dos motivos pelos quais eu não me interesso mais por fundos muito pequenos.

      Para ser sincero, meu caro amigo, eu não conheço. Vou até dar uma olhada. São fundos de desenvolvimento de áreas residenciais que vão amortizando e distribuindo lucro é isso?
      Vou dar uma olhada e podemos conversar depois.

      Abraço!

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  7. Olá Soul, excelente post... eu particularmente não gosto de FII... Prefiro investir diretamente, sei que sua família tem uma certa experiência com o investimento direto, e que você tirou algumas valiosas lições sobre toda essa experiência.
    Opostamente, eu tive a oportunidade de conhecer um gestor de FII quando eu morava em são paulo, e realmente as coisas que ele me dizia era de ficar com o cabelo em pé....o cara era um pilantra consumado.
    Assim como o Dividendos já relatou que conhecia os meandros de uma empresa de capital aberto, e por tudo que ele viu ele preferiu ficar de fora desse mercado...

    Em todo caso, no dia em que eu mudar de ideia, terei esse excelente artigo para minha consulta, obrigado por toda a sua dedicação

    Grande Abraço

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    1. Pobre catarrento, fiquei curioso em ouvir seu relato sobre os FIIs
      Se tiver como dar um relato (omitindo eventuais detalhes que possam identificá-lo ou comprometer seu conhecido), acredito que será muito instrutivo para todos nós pequenos investidores.

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    2. Olá, Pobre!
      Claro, eu entendo perfeitamente. Um dos riscos de se possuir FII (que em alguns casos pode ser uma vantagem) é a administração por terceiros.
      Eu acho muito válido possuir imóveis físicos para compra e venda, para alugar eu realmente não vejo muitas vantagens, se comparado com FII.
      Sobre a gestão de FII, eu não tenho dúvidas. O TBOF foi lançado a R$100,00 a quota, hoje se encontra a R$65,00. Ou seja nesse processo houve uma transferência de renda de 350 milhões de reais (o prédio foi lançado como se valesse 1bilhão) de muitos investidores para algumas poucas pessoas. Será que isso não foi direcionado? Algumas IPOs de ações também não são assim, feitas para enriquecer alguns poucos, inclusive os intermediários?
      Assim, o TBOF não vale 1 bilhão, mas 650 milhões de reais já é algo muito mais compatível.

      Peguemos o BRCR, com taxas exorbitantes. É um ótimo fundo, mas os gestores ganham taxas altíssimas, e não mostram um trabalho compatível para tais taxas. Porém, isso ocorre em todo o mercado. Tanto é verdade que um dos grandes investidores, talvez até mais importante do que W. Buffett, chamado John Bogle possui um livro chamado na "Dose Certa" onde ele fala que nos EUA está acontecendo uma verdadeira transferência imoral de dinheiro dos investidores para o bolso de poucos gestores.

      Com isso eu quero dizer que realmente isso acontece, e de certa forma é difícil fugir disso. Porém, eu creio que conhecendo um pouco o mercado, diversificando razoavelmente, esse problema pode ser ao menos minorado. Há fundos, como o citado BRCR, onde as taxas são mais de 20% das receitas do fundo. Há fundos, como o RBRD, onde as taxas são algo em torno de 4% das receitas dos fundos. Há fundos onde os interesses dos gestores estão alinhados com o dos quotistas, há fundos que isso é uma tênue verdade.
      No frigir dos ovos, eu acho que ainda vale muito a pena FII para geração de fluxo de caixa, mas sem ser inocente e achar que não há muitas coisas erradas no mercado de FII.
      Assim, na minha estratégia faz sentido ter imóveis via FII para gerar renda, e imóveis de forma direta para fazer transações de compra e venda com bom potencial de ganho.

      Abraço, Pobre, sempre é bom ver os seus comentários ponderados e instrutivos por aqui.

      obs: a sugestão do anônimo aí de cima é interessante, se quiser e puder fazer essa descrição, agradecemos.

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    3. Olá anon e soul...

      Infelizmente não posso dar detalhes, porque eram apenas conversas casuais. Ele era um Sr. que a princípio era muito arrogante e cheio de soberba, a primeira impressão que eu tive dele foi péssima. Ele era muito, muito rico, vindo de uma família muito rica e tradicional de São Paulo...Conforme fomos convivendo, fui entendendo um pouco ele e acabamos nos tornando "amigos"..

      Ele contava como era fácil tirar dinheiro dos investidores e como manipulava informações contábeis. Sempre se gabava disso...Sempre falava que o mundo era para os fortes...e que eu nunca deveria confiar em ninguém.

      Como qualquer picareta consumado ele tinha a certeza de que não fazia nada de errado e que as pessoas que eram ignorantes e que não se informavam...

      Ele era muito engraçado e tinha uma oratória excelente, e depois de algum tempo até eu me sentia convencido das merdas que ele falava...

      O fundo dele só começou porque ele deu um calote nos sócios dele... Ele usou o estatuto para chamar margem para o negócio, como ninguém tinha o volume financeiro, ele acabou comprando a maioria das cotas que ficaram desvalorizadas e após isso ele captou recursos no mercado...

      O soul já deu 2 exemplos muito bons de como a banda toca... foi algo semelhante..

      Lógico que não dá para generalizar, mas todo cuidado é pouco e a diversificação é obrigatória...

      Eu não sei se no futuro vou investir nesses papéis, mas aquelas histórias sempre me deixaram com todas as pulgas atrás das orelhas...Não quero desestimular ninguém, não sou conhecedor desse mercado, com certeza há excelentes oportunidades...

      Concordo Soul , que no atual estágio compra e venda é mais rentável...

      Grande Abraço aos dois e obrigado pelas palavras...

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  8. Soul,

    Numa escala de 0 a 10, nota 11 pro seu artigo. Perfeito! Muito util pra mim, que ainda engatinho nos investimentos em FII.

    Uma duvida: existe algum site que traga as informaçoes consolidadas de PL, distribuiçao de rendimentos, etc. em base mensal? De onde voce extrai as informaçoes para suas analises?

    Encontrei um site bem bacana, o fii.com.br , mas ele é dinamico e nao tem uma base pra acompanhar, por exemplo, a tendencia de evoluçao de patrimonio ou distribuiçao de alugueis mes a mes (informaçao que eu acho interessante de avaliar pras açoes, por exemplo).

    Nao sei se me fiz claro, mas é isso rsrsrs. E mais uma vez parabenizar voce pelo trabalho primoroso neste blog. Voce tem me ajudado bastante, meu caro, e imagino que a muitos mais.

    Grande abraço.

    Ceariba Investidor.

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    1. Olá, colega.
      Primeiramente, grato.
      Em segundo lugar, essas informações podem ser acessadas no site da BOVESPA.
      Há esse outro site aqui também: http://www.fundoimobiliario.com.br/
      O Site do Tetzner está passando por transformações e eu não sei como vai ficar o conteúdo não pago.
      No Site do Bastter na parte de FII, o André sempre coloca uma tabela semana com várias informações de FII.
      Por fim, eu não olho mais tanto essas informações, pois a distribuição de um fundo como AEFI, por exemplo, é idêntica por 12 meses, mudando apenas quando há o reajuste. Depois de um certo estudo, não há muito o que ficar olhando num FII.

      Abraço!

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  9. Grande post, meu amigo! Tudo tranquilo por aí?
    Venho estudando FIIs o ano todo, e gosto muito deles, mas ainda prefiro as ações. Acredito que os FIIs ficarão para um outro momento financeiro da minha vida, como já te expliquei. Mas é sempre bom aprender mais por aqui, pra estar preparado pra quando esse momento chegar.
    Acredita que ainda não comprei nenhum, mesmo depois de tantos ensinamentos? hahahah

    Abraço pra vcs aí!

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    1. Olá, Poeta! Como está meu amigo?
      Bacana revê-lo por aqui:) Espero que esteja tudo certo contigo, com a família e com a namorada!
      Claro, entendo você perfeitamente. Temos que estudar, traçar nossos objetivos e baseados neles a nossa estratégia. Não precisamos ter estratégias idênticas, até porque as pessoas estão em diferentes estágios profissionais, de vida, de patrimônio e de idade.

      Grande abraço!!

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  10. Lamentável a atitude do Tetzner em fechar o blog.
    Concordo na cobrança de estudos mais especificos, mas cobrar 30 pilas (aluguel da minha unica Bbfi, rsss) por informações que consigo e tenho por direito de graça na Bvm&f foi o fim da picada, até o seu espaço la foi fechado, não fechou o do Conejo por imposição do velho lobo do mar.

    Muita gente não faz comentários mas acompanhava de perto, igual seu blog, os comments não devem chegar nem perto das quase 80k visualizações, eu mesmo não posso acompanhar diariamente, mas sempre que posso venho aqui ou vou la conversar com os amigos ou somente ler. Esse negocio de poder pagar com comentários visando estimular a participação dos leitores foi estória pra boi dormir, não justifica fechar o blog todo.

    Detalhe que são 6, sim 6 bancos diferentes para transferencias bancárias!!!

    Paciência, Tetzner agora é pagina virada.
    []s

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    1. Amigo, ganhar dinheiro com blogs é o objetivo final de 9,9 entre 10 blogueiros.

      Qdo começam com essas coisas de revistinhas, dados mensais, design mais arrojado, pesquisas e etc, pode esperar dados de amadores tentando se passar por profissionais.

      []s!

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    2. Olá, Caio!
      Parece-me que não será o blog todo que será fechado.
      Eu também creio que não deveria ser fechado, pois a força do espaço lá são as pessoas postando voluntariamente.
      Porém, ele deve ter os motivos dele para achar que isso é melhor.
      Esse meu espaço é puro hobby e lazer, tanto que gosto de falar de coisas tão diferentes (na verdade eu não acho que o sejam) como Liberdade, FII e Camboja.
      Sinta-se à vontade para comentar mais vezes, colega.

      Abraço!

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    3. Olá, Márcio!
      Eu sei que você não gosta muito disso, mas eu sinceramente não vejo nada errado em uma pessoa querer ganhar dinheiro com seus espaços na internet.
      Seria até estranho nos posicionarmos contrariamente , sendo que o foco de nossas postagens, na maioria das vezes, é ganhar dinheiro.
      Sobre o mercado de FII em específico, é inegável que o espaço dele era o mais completo disparado na internet sobre o assunto. Pode pesquisar, outros espaços não chegavam nem perto do nível de profundidade de discussão.
      Você mesmo teria totais condições de trabalhar no mercado ou ganhar dinheiro com aconselhamento financeiro, e não veria qualquer problema com isso, pelo contrário. Não se precisa ter PHD no MIT para ensinar finanças básicas para as pessoas.
      Agora, realmente temos que reconhecer nossas limitações.

      Abraço!

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  11. É disso que a blogosfera precisa! Muito obrigado por compartilhar suas avaliações.

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  12. Belíssima informação, parabéns!!

    Você sabe me dizer se ainda existe aquele ranking que o tetzner fazia? O último que encontro é o de Março....

    Se agora o conteúdo for pago, conhece algum outro ranking que seja disponibilizado gratuitamente para nós?

    Obrigado.

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    1. Olá, colega. Não sei ao certo.
      Creio que o André do site Bastter faz um semanal. Porém, todas as informações podem ser encontradas no site Bovespa.

      Abraço!

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  13. Boa tarde Soul.

    Como de praxe excelente arquivo.

    Estou de olho em HGLG, SDIL, AEFI, FCFL, AGCX no momento.

    No post de hoje em meu blog coloquei toda minha carteira de investimentos. Possuo algumas análises críticas quanto a mesma. Ficaria muito grato se pudesse acessar a página e contribuir com sua excelente visão crítica.

    Obrigado!

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    1. Olá, Guardião!
      Ótimos fundos para se ficar de olho. Eu possuo os cinco.
      Vou dar uma olhada lá.
      Abraço!

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  14. Soul,

    Antes de tudo, espero que você e o seus estejam bem!

    Meus comentários sobre os diversos fundos citados por você. Pegando suas referência e escolhendo o ”creme de la creme” (se não concordar, me ajude para eu rever meus conceitos) ☺

    LOGÍSTICOS:

    Tenho KNRI e HGLG pois os mesmos, na minha escala de valor, tem como vantagem sobre os demais: Mais inquilinos e de porte ”mais resistente”, a queda de consumo; KNRI é misto com escritórios; KNRI e HGLG, na fração logística, estão a menos de 100 km na periferia do Rodoanel (em sua maioria) o que é uma enorme vantagem competitiva (reduz custo de logistica para o locatário).

    AGÊNCIAS:

    Estou em ambos! Mas preciso rebalancear. Devo sair 100 % de BBPO para ter mais BBRC.

    SHOPPINGS:

    Comentei certa vez com você que tenho ojeriza a fundos de Shopping pelo fato de terem como inquilinos (maioria) pequenos empresários os quais tem baixa imunidade a desaceleração de consumo. Mas agora fica aqui uma pergunta: Algum fundo tem Shopping público AAA? Público este que é imune as vicissitudes econômicas? Ou perguntando de outra forma, caso não exista. Qual dos fundos tem um Shopping mais frequentado com proporção de consumidores AAA?

    ESCRITÓRIOS

    RNGO. Estou somente neste.

    FUNDOS GERACIONAIS:

    Tenho cotas de ambos os citados como ótimos. Logo, sem mais comentários! ☺

    DE PAPEL: Não citados por você

    Um pouco de FEXC. E continua no radar…

    Abraço fraterno,


    Carlos


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    1. Olá, Carlos.
      Logísticos - Concordo contigo. Ainda não tenho KNRI, mas hoje mesmo lancei minha primeira ordem de compra desse fundo. É um fundo com um portfólio muito bom, vacância muito pequena e o yield é razoável na faixa de 9,5/9,7% aa.

      Shoppings - Como dito, eu também não sou muito fan. O pessoal fala muito bem do PQDP, e o shopping possui números bem consistentes. Creio que um pouco não irá fazer mal numa carteira diversificada.

      PAPEL - FII de papel é renda fixa. Assim, se uma pessoa possui 50% em FII e 50% em RF, e possui 5 fundos de FII sendo que um deles é de papel, a pessoa na verdade está com 40% em FII e 60% em Renda Fixa.
      É um erro associar FII de papel com FII de tijolo.
      FII de papel pode ser um bom investimento, mas tem que ser analisado com as ferramentas que se analisa renda fixa.
      Porém, pode ser um momento oportuno para comprar FII de papel abaixo do VP.

      Abraço meu amigo!

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    2. Soul,

      Mais uma vez, grato por sua análise e pela gentileza costumeira! Estou de olho no FEXC olhando exatamente para o VP. :-)

      Abraço fraternal,

      Carlos.

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  15. Excelente.. Espero que continue com atualizações periódicas desta avaliação.

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    1. Olá, colega.
      Grato.
      Toda vez que possível irei atualizar sim.

      Abraço!

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  16. Ótimo post. Só não entendi a classificação de ótimo para o MAXR, com um yield anual de +- 8,87%. Muito baixo, não? Poderia me explicar onde está a vantagem que não consigo ver?

    Aliás, o FCFL também está com yield bem baixo, não? (comparando com outros FII, bem entendido, não com a renda fixa...)

    Abraços, Jeca.

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    1. Olá, Jeca.
      O Yield Anual do MAXR está na faixa de uns 11% aa (se é que não está mais do que isso).
      Basta ver o balancete anual.
      O FCFL possui contrato até 2037 (com multa alta em caso de inadimplemento).
      O seu yield está na faixa de 9,5%. Para um fundo tão sólido, eu acho um yield razoável, pois o fluxo é extremamente previsível.
      É de salientar que o fundo faz caixa de 50.000,00 todos os meses. Uma hora esse contingenciamento acaba. Além do mais, é um ótimo imóvel muito bem localizado.
      Sendo assim, eu creio que é um ótimo FII.
      Abraço!

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    2. Grato pela resposta.
      O yield anual do MAXR obtive no blog do Investigor de Risco, aba ranking dos FII. Lá consta que o rendimento anual foi de R$105,59. Confere o valor?
      No que se refere ao FCFL no bog do Tezner consta que a multa contratual para o Insper é de 6 aluguéis em caso de recisão antecipada antes de 2025 e 4 após esta data. É isso mesmo? Se sim, não me parece uma multa elevada, tendo em vista a especificidade do prédio e a dificuldade em relocar... Ou daria para aproveitar o edifício para outras coisas, como escritórios?

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    3. Olá,
      a) Vá no site da administradora BTG e olhe as demonstrações.
      No ano de 2013 o resultado líquido por quota foi de R$ 111,00.
      Porém, por causa do pagamento de laudêmio (despesa que encerrou-se no começo desse ano) teve despesa extraordinária de 5,65 por quota no ano.

      Assim: 111,21 + 5,65 = 116,86 x 1,04 (IGP-M) = 121,5
      Os 11% era para cota a R$ 1.100,00. Nos valores atuais é algo em torno de 10% aa.
      Porém, os alugueis são bem baratos, e é muito possível no médio prazo revisionais positivas.

      b) FCFL - Não é essa informação que eu tinha. Porém, olhei no prospecto e não há nada a respeito. Mande uma pergunta para o RI que eles devem te informar e não esquece de avisar aqui.
      Eu não creio que o INSPER saia do local tão cedo, o custo para se mudar uma universidade é imenso. Além do mais, foi terminada uma expansão no ano passado. Porém, se sair, e a multa for tão baixa como você disse que viu no Tetzner, é verdade que pode haver problemas para realocar o imóvel. Porém, o imóvel é muito bom e é negociado com um bom deságio patrimonial. Sendo assim, o risco é diminuído.
      Faça diversificação entre vários setores que eventualmente problema nesse FII (o que eu considero difícil) não irá ocasionar muitos contratempos para o agregado de sua carteira.

      Abraço!

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    4. Olá, Jeca. Fui ver os comentários do Blog do Tetzner sobre o FCFL e a multa. Um colega já tinha se prontificado e perguntado ao RI.
      Como eu tinha imaginado, o espaço alugado para a INSPER para o fim universitário é atípico.
      Típicos são os contratos com a INSPER-Escritórios, para o estacionamento e para a Agência Bancária do Itau dentro da universidade.

      As receitas de contrato atípico representam 80% das receitas. Logo, o risco é a INSPER quebrar e não ter como pagar os alugueis, não o risco dela sair, pois a multa seria gigantesca e seria um favor ao quotistas se ela saísse.

      As receitas provenientes de contratos típicos são equivalentes a 20%. Portanto, o risco é pequeno.
      Além do mais, quem não quer ter um estacionamento vinculado a uma faculdade?
      Quem não quer ter uma agência bancária perto de uma faculdade?
      Sobraria os escritórios alugados para INSPER que representam 10% das receitas. Mas se a INSPER for continuar, fica difícil imaginar ela abrindo mão dos seus escritórios administrativos.

      Portanto, o fundo é muito seguro. Grato por me questionar e me fazer ir atrás dessa informação.

      Abraço!

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  17. Soulsurfer:
    Grato pela informação e me desculpe por lhe fazer perder seu precioso tempo.
    De qualquer forma, já havia questionado o RI. Quando eles me responderem, lhe aviso aqui.
    Mas, só para ver se entendi bem, só pelo fato do contrato com o Insper-faculdade ser atípico, isto implica em multa contratual alta? O que / de quanto seria esta multa "alta"?
    Abraços,
    Jeca.

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    1. Olá, colega.
      Em contratos atípicos sim. Geralmente a multa pela rescisão do contrato é o vencimento antecipado de todos os alugueis.
      Porém, já que você perguntou ao RI não esqueça de informar por aqui.
      Abraço!

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    2. Soulsurfer: chegou a "resposta" do RI, dizendo apenas que após pesquisas meu nome não foi encontrado entre os possuidores de cotas do fundo...
      Que beleza a governança, hein...
      Abraços,
      Jeca

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  18. Soul, por favor, ajude uma alma ignorante :)
    O que seria ponto de inflexão em um FII?
    Se fosse comprar FIIs para manter e gerar fluxo de renda, o fato das cotas irem a zero faria alguma diferença para mim?
    Muito obrigado pela ajuda :)

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    1. Olá, colega. Não entendi a sua segunda pergunta. Se algo gera renda e vai a zero, o retorno seria infinito. Não creio que essa possibilidade exista.

      Talvez se refira, na sua segunda pergunta, ao BBRC, olhe de novo o texto e creio que fica claro o que eu entendo como "ponto de inflexão" para esse fundo específico.

      Abraço.

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    2. Eu acho que me confundi. Só faz sentido falar em "cota ir à zero" no caso de FIIs com duração limitada, confere?
      Uma outra coisa que eu sempre leio, mas não encontrei uma explicação seria o tal do ponto de inflexão. O que seria isso?
      Obrigado e um abraço!

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    3. Olá, sim. O fundo daí irá amortizar.
      Em relação a qual fundo específico é a sua dúvida, colega?
      Abraço.

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  19. Caro colega blogueiro!

    Conforme prometido disponibilizei hoje a linha de tempo da blogosfera financeira. Seu blog está no estudo. Passe lá depois para ver se está tudo certo.

    http://abacusliquid.com/blogosfera/finansfera-timeline/

    Um bom fds!

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