segunda-feira, 8 de setembro de 2014

FII - UMA DESVANTAGEM: O IMPOSTO INFLACIONÁRIO

Olá, colegas. Neste artigo trato de uma desvantagem dos FII em relação a imóveis próprios que não é muito abordada na internet, trata-se do imposto inflacionário.

Após me dedicar um tempo ao estudo dos FII, cometer algumas bobagens, e com o conhecimento que tenho de imóveis próprios, ficou claro para mim que os FII são uma forma superior de investimento em relação a imóveis diretos se o foco for a geração de fluxo de renda proveniente de aluguéis. Com uma carteira de uns 15/20 FII, se pode diversificar entre centenas de imóveis, centenas de contratos de locação, diferentes regiões geográficas e  diferentes segmentos imobiliários.  Além de todas essas características favoráveis, os Fundos Imobiliários possuem uma liquidez muito superior ao mercado imobiliário direto, spreads BID/ASK muito menores e taxas de negociação incomensuravelmente menores.  Um investidor pode movimentar 500 mil pagando pouquíssimo em taxas, enquanto numa negociação imobiliária se for na ponta compradora, pode-se falar de incríveis 50 mil reais em taxas, corretagens, impostos, apenas para realizar a compra de um imóvel. Se isso não bastasse, os rendimentos ainda são isentos de imposto de renda (até quando não se sabe, mas eu não creio que essa isenção caia tão cedo, creio que ela irá deixar de existir, mas ainda deve demorar), enquanto um aluguel recebido por uma pessoa física paga a módica quantia de 27,5% de IR (se a pessoa estiver nessa faixa de rendimentos).

Por todas essas características, seria de se presumir que os FII pagassem rendimentos inferiores aos rendimentos proporcionados por alugueis residenciais, mas surpreendentemente os yields líquidos dos FII são mais do que o dobro, às vezes chegando ao triplo, dos yields brutos dos alugueis residenciais. Logo, há algo errado na precificação, em minha opinião. Alguns dizem que é porque os FII envolveriam maiores riscos, mas ainda não consegui ler nada que oferecesse dados objetivos ou argumentos racionais para corroborar essa ideia, muito menos com diferenças tão gritantes entre rendimentos.

Porém, todas essas características já foram tratadas aqui nesse blog (há um compêndio dos artigos no final desse artigo http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/06/bibliografia-indicacoes-de-livros-sobre_17.html). Então, Soul, não há nenhuma desvantagem em possuir FII em relação a imóveis próprios para fins de renda? Eu creio que pode haver duas, e uma talvez nem seja uma desvantagem. Neste artigo  http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/05/investimentos-imoveis-proprios-fii-cap.html, eu abordei que o fato de se não se ter controle sobre a administração dos imóveis de um FII pode ser encarado como uma desvantagem ou uma vantagem. Para o meu caso pessoal, eu encaro como uma vantagem. Porém, há uma desvantagem nítida dos FII em relação aos imóveis, e se trata do imposto inflacionário. E o que seria esse imposto?

Algumas pessoas ficam surpreendidas ao saber que o Imposto de Renda de um título público atrelado à inflação como uma NTN-B incide sobre o total do rendimento, e não apenas sobre os juros acordados. Logo, a rentabilidade real de um título público é menor, já que o Imposto também incide sobre a parcela da inflação, ou seja, se paga imposto de renda pela simples atualização monetária do título, o que na verdade não significa aumento real do poder de compra. Muitos acham injusto, alguns acham um roubo, mas é assim que o imposto é cobrado e não se pode fazer nada a respeito.

E no que esse exemplo da NTN-B se relaciona com os FII? Bom, já escrevi sobre uma perspectiva realista de retorno dos imóveis no longo prazo http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/06/imoveis-expectativa-realista-de-retorno.html. Como os FII de tijolo nada mais são do que imóveis, é crível pensar, como aconteceu nos EUA no caso dos REITs, que as cotas dos FII tendem ao menos a seguir a inflação em períodos mais longo de tempo. Isso é provável que aconteça, principalmente se os dividendos distribuídos pelos FII aumentarem no mínimo pela inflação, o que é algo natural já que os contratos são reajustados por algum índice inflacionário como o IGP-M ou o  IPCA. Logo, se a cota não acompanhar a inflação, teríamos yields muito dissonantes, e é fácil entender o motivo, já que é a mesma razão da cotação seguir os fundamentos de uma empresa no longo prazo.

Se considerarmos uma inflação de 7% (torcemos para que seja bem menos do que isso), um FII que pague 10% de yield com cota sendo negociada a R$ 100,00 e um valor de aluguel de R$ 40,00 o m2, estaria sendo negociado daqui a 10 anos com um yield de 20% se a cota permanecesse no mesmo valor de R$100,00, já que o aluguel por m2, por simples reajustamento da inflação, estaria valendo R$ 80,00 o m2. Portanto, a cota teria que subir para R$200,00 (o que significa apenas crescimento pela inflação, nenhum crescimento real) para que o FII pagasse o mesmo yield de 10% daqui 10 anos. Portanto, é plausível que no médio prazo as cotas sigam pelo menos a inflação, eu acho que as cotas provavelmente terão valorização real, pois não vejo como esses yields de 10% existam por muito tempo, principalmente se o país convergir para taxa de juros menores, o que parece ser o caso do nosso país.

Portanto, nos atendo no exemplo do parágrafo anterior, em 2024 se a cota seguir apenas a inflação ela estará valendo R$200,00. Se o investidor resolver vender essa quota, permanecendo a alíquota atual, ele receberá R$ 180,00, já que terá que pagar 20% sobre o ganho de capital. Porém, o ganho de capital aqui nessa situação é uma ilusão, já que esse aumento no valor da cota foi apenas uma reposição inflacionária. Logo, o investidor na verdade terá um valor real em 2024 menor do que o valor real em 2014. Infelizmente, não há como escapar dessa situação, e essa é uma desvantagem em relação a imóveis próprios.

Quem já vendeu um imóvel próprio sabe que no próprio programa da receita para apuração de ganho de capital há um índice que vai descontando a inflação do imposto a ser recolhido a depender do ano de aquisição. Logo, a pessoa vai pagando cada vez menos imposto pela quantidade de tempo que é dona do imóvel, isso tem o condão de atenuar ou até mesmo eliminar a existência do imposto inflacionário, e é por esse motivo que não há problema em não atualizar os valores declarados dos imóveis ao fisco na declaração anual. (Errata: Eu escrevi no piloto automático, e não fui conferir a base legal da redução. No próprio programa da receita federal para ganhos de capital, os redutores são calculados automaticamente. Os fatores de redução estão previstos no art.40 da Lei 11.196/05. A lei não diz inflação, e o fator de redução está relacionado com o tempo de propriedade do imóvel. Quanto mais tempo, menos se paga de imposto. Sendo assim, esses fatores de redução fazem às vezes de mitigar o imposto inflacionário, mas na verdade não estão associados diretamente à inflação).

Portanto, a legislação prevê uma forma de atenuar o problema do imposto inflacionário para a venda de imóveis físicos, mas não para a venda de quotas de um FII, e como não há isenção para nenhum limite de venda, como existe para as ações, o imposto inflacionário pode “comer” uma parte do patrimônio de um investidor. Esse é um problema de se investir em FII, e é atenuado se o foco principal, como deve ser, do investidor é a geração de fluxo de caixa por meio desse instrumento, e se não há a perspectiva de venda das quotas.


Eu não creio que seja um problema que deva desanimar investidores nessa classe de ativo, pois os FII possuem muitas vantagens e com certeza tem o seu espaço num portfólio bem diversificado. Porém, creio ser sempre salutar que saibamos os prós e contras de qualquer classe de investimentos, pois só assim podemos fazer escolhas cada vez melhores e condizentes com nossos objetivos financeiros.

Metallica! Uma das músicas que gosto de cantar na banda, um verdadeiro petardo e uma grande forma de relaxamento mental!

Abraço a todos!

45 comentários:

  1. Soul, tem uma conta que pra mim não fecha.

    Veja o exemplo:

    Cota vale 100 hoje, tem yield de 10% a.a.

    O valor do provento é descontado do valor da cota, certo?

    Portanto segundo seu exemplo, é provavel que o valor da cota siga a inflacao, entao ela vai valer 107 no final do ano, mas se considerar que descontou 10% de yield, subiu 17%?

    Fora os R$10 que vc colocou no bolso durante o ano.

    Posso estar vendo de maneira incorreta, mas esta é minha visao no momento. Se eu estiver errado me corrija.

    []s

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    1. Eu sei que o exemplo de 1 ano não vale muito, pois no curto prazo tudo pode acontecer, mas pense entao para 10 anos.

      Se o yield é de 10% a.a., se ao final de 10 anos, a cota estiver no mesmo valor de compra, considerando yield de 10 por ano, so nisso o investidor ja ganhou da inflacao.

      Concorda que a conta nao fecha?

      Se o valor da cota estiver em 200 entao o cara ganhou 200%, sendo 100 de valorizacao das cotas e mais 100 de proventos recebidos

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    2. Olá, colega.
      Claro, se pensarmos em renda não há muitos problemas e o investimento será positivo com um yield tão alto como 10% aa, ainda mais um yield que tende a ser real.
      Não se pode saber se o valor da quota irá seguir ou não a inflação, isso são apenas estimativas, mas que parecem ser críveis.
      Imagine que uma pessoa conseguisse um yield líquido de 8% num FII e outra pessoa os mesmos 8% num imóvel próprio. No final de 10 anos, se tanto o imóvel como a quota de FII mantiverem o mesmo yield e quota seguir a inflação, a pessoa que investiu em um imóvel físico irá pagar menos ou nenhum imposto inflacionário e terá uma quantia maior em termos reais do que o investidor de FII.
      Veja, que eu não disse que o investidor perderia da inflação, nem que o investimento não teria valido a pena (e o investidor teria recebido mais do que R$ 100,00 em proventos, pois os mesmos são reajustados ano a ano, logo o resultado é melhor ainda do que na sa conta), apenas realcei que há uma desvantagem no pagamento do imposto sobre uma simples atualização monetária.

      Abraço!

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    3. Depois de 10 anos o I.R. para imóvel será 15% (sem desconto inflacionário algum).

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    4. Colega, você está parcialmente correto, assim como eu, pegamos as partes que estamos certos e fica tudo bem:)
      Eu sempre olhei a redução no piloto automático, nunca fui checar o motivo e ao escrever esse texto fui apenas pela minha experiência.
      Sendo assim, fui olhar a razão do redutor e encontrei o motivo legal, mas realmente não é pela inflação como era antigamente. Porém, eu creio que não deixa de ter alguma relação. Se você tem algum programa de ganho de capital da receita baixado, pode ir colocando os dados e perceberá que quando muda o ano da aquisição, quanto mais pretérita a aquisição mais redução no imposto há.
      A base legal é o art. 40 da Lei 11.196/05, cito o artigo:
      Art. 40. Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião de alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados fatores de redução (FR1 E FR2) do ganho de capital apurado.

      § 1° A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinado pelas seguintes fórmulas:

      I- FR1 = 1/1,0060m1, onde “m1″ corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publicação desta Lei, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês (o mês da publicação da Lei n° 11.196 é o mês de novembro de 2005);

      II- FR2= 1/1.0035m2, onde “m2″ corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação desta Lê (o mês seguinte ao da publicação da Lei n° 11.196 é o mês de dezembro de 2005) ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior (posterior a dezembro de 2005), e o de sua alienação.

      § 2° Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução de que trata o inciso I do § 1° deste artigo ( ou seja o FR1 = 1/1,0060m1) será aplicado a partir de 1° de janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no art. 18 da Lei n° 7.713, de 22 de dezembro de 1988.

      Portanto, essa redução faz às vezes de uma mitigação do imposto inflacionário (pelo que fiquei mexendo no programa a redução é de uns 4-4,5% aa, não exlcui o imposto, mas mitiga ao menos), mas não é propriamente pela inflação.

      Abraço e grato por me chamar a atenção.

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    5. Soulsurfer, sobre aquele primeiro comentário, me ficou uma dúvida. Quando um FI paga o provento ele descontado do valor da cota no outro dia? Grato.

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    6. Sim, colega. Inclusive as ordens na perda, pelo menos na minha corretora funciona assim, costumam perder validade.
      Abraço.

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    7. obs: ordens na pedra (não na "perda").

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    8. Soul, eu sou o anon dos primeiros comentarios. Veja que eu nao achei nada de errado no seu post. Quando falo que p mim a conta nao fecha, estou falando neste modelo de FII com altos yields que temos hoje.
      De 2 uma, ou a cota esta barata e vai subir acompanhando os yields e a inflacao ou o mercado esta precificando uma perspectiva de queda nos yields e portanto o valor da cota pode estar correto (no futuro).

      Com relacao ao post esta clara a questao do ir inflacionario, mas o que me intriga é a situacao dos FIIs em geral e as perpectivas nebulosas.

      []s

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    9. Olá, colega. Claro, os NOI dos FII podem cair. O que se pode fazer em relação a isso, é dar um maior peso a fundos com contratos longos e com mercado que possam estar abaixo do valor de mercado. Há alguns FII assim. Isso mitiga bastante o risco.
      Eu não creio em quedas tão acentuadas de aluguel, nem pós-crise imobiliária americana de 2007/2008 os alugueis caíram muito. O que eu pude observar é que as crises imobiliárias não atingem tão fortemente os alugueis como fazem com os preços dos ativos.
      Eu gostaria de estudar melhor as crises imobiliárias japonesa e espanhola para saber se os efeitos nos alugueis foi tão duro, e por qual período de tempo, como em relação à queda nos preços dos imóveis.

      Abraço!

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    10. Soul: acho que peguei o "espírito" da 1ª pergunta do Anônimo, que também era a minha dúvida (sobre as "contas não fecharem").
      Concordo, em teoria, que os FII tendem a seguir, no LP, a inflação.
      Raciocinemos pois com um FII hipotético, com cota de emissão de 100, yield de 10% (para facilitar o raciocínio, pensemos em um contrato atípico cujo aluguel é pago uma única vez ao final do ano), em um cenário de inflação de 10%.
      No último dia do ano, a cota tenderia a valer R$110 de valor patrimonial + 10 de rendimentos acruados = 120. No primeiro dia do ano seguinte, a cota valeria 110. No final deste outro ano, a cota tenderia a valer 121 + 11 = 132. Porém, o valor patrimonial da cota não é ganho de nada, mas mera "correção monetária". O ganho verdadeiro está no yield. Acho que foi isto que o Anônimo não entendeu.
      Abs,
      Jeca

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    11. Olá, colega.
      Sim,concordo contigo no seu exemplo, e aliás foi o tema do artigo:)
      No seu exemplo, o ganho real seria negativo (no valor da quota), devido a existência do IR.
      Por isso, sempre digo que o foco em FII deve ser na renda, ainda mais no presente momento que ele é isenta.

      Abraço!

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    12. Sua resposta possui um cerne instigante. Talvez a razão dos yields serem bem elevados seja exatamente porque parte deles é que terão que "suportar" o imposto inflacionário sobre a correção monetária das cotas que um dia (nem que seja quando do inventário de algum herdeiro seu) certamente incidirá na venda destas.
      Jeca

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    13. É possível. Porém, mesmo assim, não creio que isso justifica um yield médio de 10% aa líquido contra 4/5% aa bruto de imóveis residenciais, porém é apenas a minha opinião.

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  2. Perfeito Soul, concordo com sua análise. Apesar do imposto inflacionário, os FIIs possuem ainda vantagens em relação aos imóveis. Tanto que vendi meu apartamento e não comprei outro e sim adquiri apenas cotas de fundos imobiliários.

    Abraço!

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  3. Soul, quando você faz esse seu cover do Mettalica ou relaxamento mental, você também canta assim todo bom e sem camisa?

    Maria Pitti

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    1. Não, porque senão as groupies iam pirar né......

      Abraço!

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  4. Olá Soulsurfer, belo artigo. Só acho esse "imposto inflacionário" inerente ao mercado de renda variável. As ações, contando que o investidor não tenha o benefício fiscal e venda acima de sua cota de 20 mil ou seja PJ, sofrem do mesmo mal. Faz parte do jogo. Abraço.

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    1. Olá, Bruno.
      Sim, você tem razão, faz parte do jogo. Porém, como os FII estão intimamente ligados ao mercado imobiliário, quis destacar essa desvantagem dos FII em relação a possuir imóveis físicos de forma direta.
      Abraço!

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  5. Não sou Bruno. Sou Burro mesmo. Abraço!

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  6. Imóvel não tem essa isenção inflacionária (isso só vale para imóveis comprados até 1996). Portanto se for investir agora também terá esse imposto inflacionário. A pequena vantagem seria que HOJE, o imposto é 15%, portanto um pouco menor. Mas em 30 anos não dá pra afirmar que as alíquotas permanecerão iguais.

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    1. Colega, você está parcialmente correto, assim como eu, pegamos as partes que estamos certos e fica tudo bem:)
      Eu sempre olhei a redução no piloto automático, nunca fui checar o motivo e ao escrever esse texto fui apenas pela minha experiência.
      Sendo assim, fui olhar a razão do redutor e encontrei o motivo legal, mas realmente não é pela inflação como era antigamente. Porém, eu creio que não deixa de ter alguma relação. Se você tem algum programa de ganho de capital da receita baixado, pode ir colocando os dados e perceberá que quando muda o ano da aquisição, quanto mais pretérita a aquisição mais redução no imposto há.
      A base legal é o art. 40 da Lei 11.196/05, cito o artigo:
      Art. 40. Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião de alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados fatores de redução (FR1 E FR2) do ganho de capital apurado.

      § 1° A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinado pelas seguintes fórmulas:

      I- FR1 = 1/1,0060m1, onde “m1″ corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publicação desta Lei, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês (o mês da publicação da Lei n° 11.196 é o mês de novembro de 2005);

      II- FR2= 1/1.0035m2, onde “m2″ corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação desta Lê (o mês seguinte ao da publicação da Lei n° 11.196 é o mês de dezembro de 2005) ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior (posterior a dezembro de 2005), e o de sua alienação.

      § 2° Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução de que trata o inciso I do § 1° deste artigo ( ou seja o FR1 = 1/1,0060m1) será aplicado a partir de 1° de janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no art. 18 da Lei n° 7.713, de 22 de dezembro de 1988.

      Portanto, essa redução faz às vezes de uma mitigação do imposto inflacionário (pelo que fiquei mexendo no programa a redução é de uns 4-4,5% aa, não exlcui o imposto, mas mitiga ao menos), mas não é propriamente pela inflação.

      Abraço e grato por me chamar a atenção.

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    2. Mas essa redução sobre o ganho de capital que você citou não é permitida somente para imóveis compradas até 1988?

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    3. Leia o comentário acima, colega.
      Abraço!

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  7. Soul, acredito que a questão da alavancagem, bastante comum com imóveis, seja também um dos motivos que possa contribuir para o "desbalanço" entre os imóveis.

    Outro motivo pode ser a própria ignorância financeira da maioria das pessoas. Imagino que muitas pessoas iriam adorar investir neste tipo de produto financeiro se conhecessem tal produto, principalmente devido à facilidade de acesso.

    []s!

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  8. Olá, Márcio.
    A alavacangem não é muito usada aqui. Os REITs por exemplo são quase todo alavancados, aqui não temos nenhum alavancado.
    Os FII aqui são extremamente conservadores.
    É verdade, o desconhecimento tem um grande papel. O mercado de FII ainda é bem pequeno, apesar de ter crescido muito de tamanho nos últimos anos.
    Porém, acredito que a tendência do mercado é aumentar bastante de tamanho no médio prazo.

    Abraço!

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    1. Fala, soul,

      acho que não me fiz entender. Eu quis dizer alavancagem de imóveis e não alavancagem de imóveis geridos pelos FII.

      Ninguém compra imóvel à vista. A maioria financia (i.e., alavanca). O mesmo não ocorre com FII (até onde eu saiba).

      []s!

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    2. *ninguém foi força de expressão

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    3. Opa, eu compro à vista:) hehe
      Sim, eu entendo. Porém, até aqui a alavancagem é menor, pois nos EUA chegavam a financiar 97% do valor do imóvel. Os LTV lá eram e ainda são maiores do que aqui, ou seja o nosso sistema não opera com tanta alavancagem, até porque aqui é bem mais arriscado se alavancar.
      Exatamente. Como os FII não se alavacam para comprar, as operações dele são muito seguras. O único risco é vacância mesmo, nesse aspecto os nossos FII são muito mais seguros do que os REITs americanos. A vantagem é que aqui se remunera mais, muito mais, mesmo sendo mais seguros.

      Abraço!

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    4. Mas com juros beirando a zero e inflação baixa, hipotecar a casa e buscar outras aplicações é a melhor decisão financeira a ser tomada.

      O Brasil é justamente o oposto: juros altos e inflação alta. A maioria da população compra financiado.

      E a maioria dos especuladores também, pois se alavanca....

      Com isso, entendo que o preços dos imóveis acaba ficando inflado, o que faz com que seu yield diminua, já que pagar aluguel é algo que depende da renda e não do sistema de crédito.

      []s!

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    5. Boa pedida musical, Soul.

      Mudando de assunto, será que o Medina leva o caneco este ano?? O cara bateu o Slater.

      Abraços,

      Carioca

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    6. Dae Carioca!
      Irado né? O Medina arrebentou no Taiti. Acho que ele está preparado para levar o mundial com apenas 20 anos, o moloque é um monstro.

      Abraço!

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    7. Olá, Márcio!
      Sim, concordo. Entende o motivo de tanto temor de ter juros tão baixos por tanto tempo? Ninguém sabe ao certo os efeitos que uma política monetária dessas está causando. O BCE colocou taxas de juros negativas para o dinheiro ficar depositado junto a ele, então parece claro que esse dinheiro todo que está sendo injetado está zanzando por aí, principalmente pelos mercados emergentes com suas rentabilidades maiores.

      Exatamente. Sempre achei a métrica do valor do aluguel x valor do imóvel muito boa. Há uma rule of thumb que diz que uma relação de 200x é algo saudável. Hoje no Brasil tem-se relações de 300x, às vezes até mesmo 400x, o que me parece que há algo errado.

      Abraço!

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  9. Oi Soulsurfer, tudo bem?

    Por favor me tira uma dúvida que sempre tive, o que acontece com um FII após o fim da RMG e sem locação?
    O CEOC ou THRA por exemplo, vamos supor que não alugue, como ficam as despesas? Ficam comendo caixa?
    Em caso extremo de vacância eles vendem e amortizam?

    Desde já agradeço sua atenção.

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    1. Olá, Sardinha.
      Olha, eles podem consumir caixa ou chamar os quotistas para aportar capital.
      Podem decidir vender e amortizar, caso a assembléia assim se manifeste (creio que uma decisão dessa só passando pela assembléia e não saberia dizer se possui algum quorum qualificado).
      No caso do Thra até não seria má ideia, devido ao grande desconto patrimonial, no caso do CEOC tenho minhas dúvidas.

      Talvez o que aconteça, é se não conseguirem nada até o final do ano que vem, eles ofereçam a preços de alugueis baixos apenas para se livrar das contas de condomínio e IPTU.
      Vamos ver o que vai ocorrer.

      Abraço!

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    2. Cordial como sempre,

      Aproveitando a aula rs, apesar dos FIIs passarem por avaliações periódicas, existe a chance de sobreavaliação?

      Me refiro ao TBOF, comparando cotação/VP desse FII, deparei com um valor patrimonial de quase 1Bi, mais preciso de R$961.434.679,43!!!
      Sei que são muitas as variáveis que determinam esse valor, como localização, ABL, etc, mas será que é isso mesmo?

      Numa comparação tosca com o RNGO, que tb é triple A porém com "2 torres" (não comparei ABL) e o VP desse é R$235.943.251,82...parece um pouco mais realista.

      Será que é esse valor de 1bi é real, Soul? Senão esse "desconto" de 35% é ilusão.

      Agradeço novamente sua ajuda

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    3. Sardinha,
      Imagine que você tenha uma apartamento e quer colocá-lo a venda. Qual seria o padrão de comparação imediato? Outros apartamentos a venda no mesmo prédio. Caso não haja apartamentos a venda no mesmo prédio, a comparação é feita com outros apartamentos no mesmo bairro. É assim que engenheiros fazem laudos para avaliar o valor de um imóvel num laudo judicial. Chama-se comparação por homogeneização dos fatores ( se homogenizam os fatores discrepantes como metragem diferente, número de quartos diferentes, idade do imóvel, etc, usando fatores de redução para se poder comparar apartamentos diferentes).
      Esse tipo de avaliação é falha, pois simplesmente pega os preços de venda ( e de anúncio, nem mesmo de venda concretizada) e compara, não capta se há alguma sobreavaliação geral do mercado.

      Agora, pense num prédio como o TBOF. Não há muitos prédios iguais para se comparar preço. Isso causa uma dificuldade na hora de se estabelecer um preço. Quando isso ocorre, há uma resolução da CVM, se não me engano, que diz para usar o modelo de fluxo de caixa descontado. Logo, estabelece-se premissas como: taxa de desconto, qual é o valor dos fluxos futuros que um prédio como o TBOF pode produzir e taxa de crescimento desses fluxos. Com tudo isso chega-se a o valor do imóvel.
      Para saber se o valor de 1BI é muito ou não, só lendo quais foram as premissas adotadas no laudo de avaliação. Se eu não me engano a ABL do TBOF é uns 55m2, isso dá o que, uns 19.000 m2. É um valor bem razoável. Teria que comparar com valores internacionais.
      Ou seja, não é uma tarefa fácil saber se o VP dele está bom ou não.
      Porém, nós podemos comprar com 35% de desconto. Logo, nós temos uma margem de segurança bem grande. Se todas as premissas estiverem exageradas ou se chegar uma crise forte no setor imobiliário, ao comprar uma cota com 35% de deságio nós adquirimos "gordura" para queimar em tempos de crise.

      Comprando com 35%, o m2 sai por uns 14.000,00, o que é menos de U$ 6.000,00. Se conseguirem alugar por R$ 120,00 o m2 isso significa um CAP RATE (sem contar receitas de estacionamento) de uns 10,5%, o que me parece bem razoável e em linha com o mercado. Portanto, talvez o valor de 1BI seja exagerado mesmo, mas o da quota negociada hoje seja atraente.

      Espero que tenha ficado claro.

      Abraço!

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    4. Agradeço pela explanação, muito obrigado Soulsurfer!

      Abraço

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  12. Como sempre, aqui "o total é maior que a soma das partes". (De novo os comments e suas respostas). Parabéns pela dedicação e compartilhamento de seus conhecimentos.

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