quinta-feira, 14 de novembro de 2019

SITUAÇÃO FINANCEIRA ATUAL


Olá, colegas. Como estão os meus empreendimentos financeiros? É sobre isso que se trata o presente artigo.

VÍCIO

Tinha decidido no começo do ano a não mais comprar imóveis em leilão. Porém, nos últimos dois meses tive uma recaída e comprei dois imóveis. Um deles já assumi a posse, estava todo detonado, como nunca tinha pegado um antes, mas já está reformado. Pensei que tinha feito um mal negócio, mas é crível que me retorne uns 100 mil de lucro líquido, com uma rentabilidade de uns 30-35%. Se isso ocorrer em até 10 meses, seriam 30-35% ao ano, com uma taxa de juros de 4-5% é um excelente retorno, apesar do retorno absoluto não ser tão alto.

    Estou com o dedo coçando para comprar mais alguns. Como consegui vender vários imóveis esse ano, isso deu certo espaço de liquidez e ativo imobilizado, mas envolve certo trabalho, e preciso sopesar em relação às minhas outras atividades, especialmente a de ser pai. Além do mais o retorno absoluto precisa compensar e não apenas a rentabilidade. Melhor um leilão que me retorne 400 mil com 25% de rentabilidade, do que quatro leilões com cada um a 100 mil e 40% de rentabilidade. Enfim, preciso refletir mais a respeito.

     Aparentemente, desenvolvi um certo "vício" nessa atividade. Pessoas tem os mais variados tipos de vícios, esse parece ser um meu. Não falo no sentido de contar vantagem, pois realmente preciso achar o equilíbrio, e se dedicar tempo a isso faz sentido na minha atual condição, já que o que tenho de mais precioso é o meu tempo com saúde nesse mundo.


CONSTRUTOR-INVESTIDOR

Há um ano tinha comprado um belíssimo terreno num bairro chique de uma grande cidade aqui do sul. Coloquei à venda, teve uma proposta que retornaria algo em torno de 60% em um ano, mas resolvi fazer 3 casas de luxo, e aumentar o meu retorno absoluto significativamente. Um VGV estimado de 4.5m. No começo pensei em pegar permuta do terreno por área construída, mas depois de ponderar, resolvi ser o investidor total da obra. Fiz um contrato com vários gatilhos de incentivo financeiro para a construtora: quanto mais eu ganho, mais eles ganham, quanto mais economizam na obra, mais eles ganham. Espero que dê certo. Se vender enquanto a construção estiver em andamento (previsão de 12 meses), aí o retorno será muito alto mesmo, pois se construirá com o dinheiro dos outros.

O projeto ficou bonito
É inovador no bairro, espero que venda ainda na construção

O ADVOGADO

No começo desse ano, falei sobre um revés jurídico de um imóvel que comprei em leilão. Pois bem. Passaram-se 10 meses nada foi resolvido. Porém, foi marcado o julgamento do recurso que estava travando a minha posse. Peguei então um avião de várias horas, o grande amigo Viver de Renda me deu pouso em sua casa, e fiz sustentação oral no meu processo. Nunca tinha feito sustentação oral num Tribunal. Trabalhei bastante, pensei que estava tudo perdido, mas acabei convencendo duas desembargadoras, e por 2 votos a 1 o recurso da parte contrária foi desprovido. 

   É um pouco técnico, mas vou tentar explicar. Quando se compra um imóvel em leilão extrajudicial e não é possível um acordo para desocupação, é preciso ajuizar uma ação pedindo a posse do imóvel. Nessa ação o juiz não deveria analisar se o leilão foi legal ou não, mas foi exatamente isso que um desembargador fez ao impedir a minha posse. Qual é o problema? O problema é que a licitude ou não do leilão deve ser questionada pelo antigo devedor numa ação autônoma de anulação. Por qual motivo? Se não se dá a posse para o adquirente na ação de imissão de posse com base na ilegalidade do leilão, a matrícula do imóvel não será modificada, e quem comprou o imóvel continuará proprietário do bem, mas sem direito à posse. Uma ação anulatória serve para anular o leilão , e por via de consequência, a transferência na matrícula imobiliária. 

    Se eu perdesse esse recurso, poderia ficar num limbo jurídico, onde eu continuaria o proprietário, mas não teria a posse, e nesse caso eu precisaria construir uma tese jurídica para dizer que sofri evicção não da propriedade, mas apenas da posse do imóvel, para pedir indenização do banco que me vendeu em leilão. A situação era esdrúxula. Por isso, fiquei feliz ao resolver essa questão. Quer dizer que encerrou-se a discussão? Não, o antigo devedor ainda pode ajuizar agora uma ação anulatória e tentar anular, mas daí ao menos o Banco será também chamado, e ao menos daqui alguns anos eu reaveria o meu dinheiro. Complicado né? Sim, pode ser complicado, e o meu livro trataria exatamente dessas situações. Ainda bem que isso aconteceu comigo depois de dezenas de sucesso, imagina se fosse o primeiro caso, ou se eu dependesse desse dinheiro?

Para complicar ainda mais, quando o acórdão (decisão do tribunal) foi publicado no diário oficial apareceu que eu tinha perdido e não ganho o recurso, num erro material. Soube disso quando estava no aeroporto voltando. Lá vai eu fazer novos recursos, gastar dinheiro com advogado local,  mais alguns meses de indefinição, um verdadeiro tormento.

        E, acreditem se quiser, eu ofereci ao antigo devedor 200 mil de acordo alguns meses atrás. Um dia fui dormir pensando nesse caso, e pensei comigo mesmo que não fazia sentido algo que não me faz falta causar transtornos e atrapalhar o meu sono, interferindo no bem-estar e saúde. No outro dia, mandei mensagem para o advogado do ocupante, dizendo que colocaríamos a venda o imóvel, eu apenas queria o meu dinheiro de volta, e mais um pouco para cobrir a inflação, o resto era do cliente dele. Não foi aceito. Depois de ganhar o recurso, ofereci 50 mil. Também fui ignorado. Nunca passei por isso, mas enfim, já tirei da minha cabeça. Coloquei que perdi todo o dinheiro desse leilão, e ainda acrescentei mais 70 mil de prejuízos com condomínios. Logo, se eu apenas reaver o meu dinheiro, já estarei bem contente e meu patrimônio subirá.

Por outro lado, outras demandas que eu tinha num Judiciário Estadual que conheço melhor resolveram-se em questão de meses. Num desses casos, logo depois de eu ter o revés no caso narrado, aconteceu a mesma coisa em outro caso. A diferença é que em um dia eu consegui uma liminar favorável no Tribunal local. Era exatamente o mesmíssimo tipo de situação, mas esse Tribunal já tinha experiência e vários precedentes nessa matéria, e por isso resolvi em um dia um desembargador me deu uma liminar. Vivendo e aprendendo.

IMÓVEIS PARA DELEITE PESSOAL

Comprei duas cotas de uso no empreendimento SURFLAND. Foi a primeira vez que comprei um imóvel, tirando o que moro, para puro deleite. Será um resort cinco estrelas com uma onda incrível, primeiro empreendimento desses no mundo. E ainda perto de casa em Garopaba. Minha filha com certeza irá aproveitar bastante.

Essa vai ser a onda. Vou ter direito de uso de 4 semanas por ano num resortão com uma onda de qualidade internacional. Vai ser bem legal.


START UP

Investi numa startup final do ano passado. Tecnologia. A coisa vai indo bem. Já faturou-se algo próximo de um milhão. A empresa está se tornando cada vez mais robusta, vários contratos novos sendo assinados, e já pensamos em abrir para captação de dinheiro de investidores para a empresa dar um grande salto. Tenho esperanças que em 3-4 anos a empresa possa valer os seus 50-60 milhões.  Ou talvez não vai valer nada, empresa de tecnologia é assim mesmo. Foi uma aposta calculada e o investimento não foi tão alto, então tudo que vier daqui será lucro.

INVESTIMENTOS

A parte líquida do meu patrimônio está tudo em renda fixa, pós-fixada, com liquidez imediata. Cada vez menos acompanho o mundo financeiro. Eu nem sabia quanto estava a SELIC, e nem sei quanto está dando de rendimento os meus investimentos. Sei apenas que o mundo está cada vez mais com focos de tensão política e econômica por todos os lados. Sem falar em nosso país que é pródigo em instabilidade . Assim, eu não tenho receios de juros baixos por alguns anos, e prefiro estar líquido. Posso estar errado? Claro que posso. Porém, se nos próximos 5-7 anos, o que é um período longo, acontecer uma grande instabilidade, estarei pronto para aproveitar. O meu horizonte é de 40-50 anos (se conseguir me manter vivo por esse tempo), logo realmente rentabilidades fracas de alguns anos não me assustam ou preocupam.

  Abraço a todos.

obs: foi um grande prazer conhecer o Viver de Renda e ficar alguns dias hospedado na casa dele. Tomamos cerveja artesanal de Blumenau, comemos pizza, fomos a restaurante japonês e conversamos bastante. Temos opiniões divergentes sobre vários pontos, mas foi extremamente agradável poder conversar com ele pessoalmente. Um grande abraço meu amigo