quinta-feira, 30 de janeiro de 2014

FII – PÉSSIMO NEGÓCIO?


                Colegas, atualmente há um grande pessimismo em relação à espécie de ativo FII. Ele é justificado ou não? Eu diria depende. Se alguém possui FII em sua carteira para ganhos de capital no curto/médio prazo, talvez a escolha não tenha sido feliz, se você resolveu aportar entre o segundo semestre de 2012 e os primeiros nove meses de 2013. É possível que essa pessoa tenha comprado FII em seu topo histórico.
                
               Entretanto, se suas compras são realizadas pensando no fluxo de caixa mensal que essa espécie de ativo pode proporcionar, quedas apenas significam que você pode comprar mais m2 e mais renda de aluguel por uma quantia financeira menor. Afinal o que é um FII?
                
               No Brasil, em outros posts pretendo falar sobre os REITs (Real Estate Investment Trust) – acho importante, pois é um mercado que já passou por diversas crises e estágios, sendo um farol para o que pode acontecer com o mercado no Brasil – os fundos imobiliários possuem na sua maioria absoluta uma gestão passiva. O Fundo compra um ou vários imóveis, e não se endivida para isso. Portanto, o fundo possui um fluxo de caixa de aluguéis e não possui preocupações sobre alavancagem. Quando um fundo é assim, e quase todos no Brasil o são,  o investimento em FII se assemelha e muito a compra de um imóvel de maneira direta com o intuito de alugar.

                Portanto, no Brasil temos que analisar esses fundos quase como se fossem imóveis para alugar. Quando alguém compra um fundo como o TBOF, está comprando uma parcela de um imóvel luxuoso numa das regiões mais caras da América Latina. Nós como investidores individuais amadores dificilmente conseguiríamos comprar um imóvel diretamente numa região tão valorizada.  Portanto, pela qualidade do investimento e do imóvel, na minha opinião o prêmio de risco deveria ser até menor do que uma locação residencial/comercial feita num imóvel próprio.

                Porém, o que vem ocorrendo? Com a diminuição do valor das quotas, o aluguel associado aos fundos imobiliários brasileiros está chegando em patamares que são quase o dobro dos aluguéis residenciais, e na faixa de 25/30% maiores do que os aluguéis comerciais (assumindo um aluguel residencial  de 0,4% am e comercial de 0,7% am). Essa comparação está sendo feita com valores brutos, e sem contar a comissão de eventuais corretoras, e pagamento do imposto devido. Se o aluguel for declarado no IR e houver pagamento de comissão, retire 40% dos valores brutos. Se fizermos isso,  o aluguel líquido residencial fica quase quatro vezes menor do que a média de alguns FII, sendo que o comercial fica quase a metade.

                Ora, eu disse num parágrafo acima que talvez eu estivesse disposto a  receber menos de fluxo de caixa num FII do que num imóvel próprio, pois os imóveis quase sempre vão ser melhores e mais bem localizados, bem como não há qualquer  espécie de incomodação com locatário, reparos, etc. Entretanto, o que vem ocorrendo hoje em dia é que os FII estão pagando líquido de 100% a 300% mais do que o fluxo de caixa de imóveis próprios.

                Ei Soulsufer, muito bacana, mas se o pior cenário ocorrer e o fluxo de caixa diminuir? Ora, para isso que devemos estudar os fundos imobiliários em suas particularidades, escolher aqueles com bons imóveis, bem localizados e com contratos longos.  Isso elimina o seu risco de diminuir o fluxo de caixa? Não, mas minimiza e muito.  E se o fluxo de caixa diminuir? Ora, para isso você adiciona margem de segurança no seu próprio fluxo de caixa. Se você tem uma carteira perfomando 10% de aluguéis, uma diminuição grande de 20% no fluxo de caixa total da sua carteira (e vai por mim seria uma diminuição bem forte), o seu fluxo diminui para 8%, ainda muito maior do que aluguel residencial e comercial.

                Ninguém sabe se o pessimismo em relação ao Brasil vai se agravar mais ainda, ou para que lado vão os ativos. O que nos protege é uma correta diversificação entre os ativos e dentro dos ativos, bem como conhecimento do que estamos comprando atrás de um símbolo como BBAS ou HGLG. Minha maior sugestão para quem gosta de FII como um instrumento de geração de fluxo de caixa, e é difícil achar no mercado instrumento melhor do que esse para esse propósito, é que não se importe tanto com flutuações no curto/médio prazo. Pelo contrário veja com uma boa oportunidade de comprar mais m2 por menos dinheiro.



                           Sim, é o que vou fazer bastante com os fluxos de caixa dos FII, principalmente se o tapering continuar forte, a FFR subir em 2015, e FII com contratos longos e sólidos começarem a pagar 1% ou mais de aluguel mensal (P-pass Micronésia)!             


                
                   Abraço a todos!

18 comentários:

  1. Quando puder poste sua carteira de FIIs (não precisa dos valores em reais.) Só percentual de alocações. Se não for dar trabalho gostaria de ver também os dy de cada FII e valorização atual.
    Abraço!

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    1. Vou fazer sim UBife!
      Pretendo fazer um post sobre montagem de uma carteira de FII, e num outro vou fazer um post sobre a minha carteira, dando como exemplo.
      Abraço!

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  2. Grande texto soulsurfer.
    Para ganho no curto prazo não é boa opção.
    Como investimento de longo prazo com bons yields é sem dúvida alguma interessante.
    E complementando com uma parte de um texto prévio meu, os FIIs são bem interessantes por :
    a) Precisar apenas pouco dinheiro para investir em imóvel, e podendo-se aplicar paulatinamente, mês a mês...;
    b) Aproveitar os períodos de baixa nos investimentos de renda variável para conseguir interessantes aquisições de imóveis;
    c) Conhecer o imóvel e quem o aluga, com qual contrato e por quanto tempo ANTES de você adquirir o imóvel;
    d) Ter um investimento que na verdade é um conjunto de imóveis e não apenas um único imóvel, implicando que caso haja uma vacância, esta estará diluída entre muitos outros alugueis pagos e trará pouco impacto à sua renda mensal;
    e) Poder conhecer a empresa que está locando o imóvel, eventuais processos existentes de revisionais, bem como o histórico da mesma ANTES de comprar o imóvel, o que poderia minimizar os riscos de inadimplência;
    f) Não pagar imposto de renda pelo aluguel recebido.


    Abraços, parabéns pelo incipiente mas já excelente blog!

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    1. Olá Guardião!
      Sim, você tem razão em todos os seus levantamentos. Eu pretendo abordar todos eles em outros posts!
      Abraço!

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  3. Já te add ao meu blogroll. Seja bem-vindo!

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  4. Interessante com um negócio que há 2 anos atrás falavam que era excelente, só tem a ganhar e blá blá blá, hoje várias pessoas ficam olhando de lado. rsrsrsrs

    Sem sombra de dúvidas, para gerar fluxo de caixa, ele é mais adequado.

    Mas o ideal mesmo é construir um prédio, abrir um FII dele e ficar administrando, pegando ali uns 2%-3% do aluguel! kkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk

    []s!

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  5. Dae, Di Marcinho!
    Cara, aí você foi na veia. Quem ganha são os cassinos, os leiloeiros, os administradores, os corretores (viu o excelente "O Lobo de Wall Street"? - genial), etc.
    Nossa missão como pequenos investidores (ao menos que você é fera e queira ir trabalhar em W.S.) é tentar minimizar os custos desses intermediários. Por isso, neste tópico eu estou com o viver de renda, temos que saber administrar nossas carteiras para pagar menos imposto possível legalmente, pagar poucas corretagens, pouca custódia, etc.

    Cara, eu sou do time de que um ativo é a soma dos seus fluxos de caixa futuros trazidos ao valor presente por uma taxa de desconto adequada. Por isso, preço para mim é fundamental, mesmo com aportes regulares. Entretanto, é bem o que você falou, um fundo com 15 imóveis com centenas de locadores pagando 6/6,5% aa era bom, pagando mais de 10% aa é ruim? Difícil entender esse raciocínio. Há vários fundos assim, mas posso citar para você o KNRI.

    Podemos abrir uma gestora, o que você acha DI Marcinho? hehehe

    Abraço!

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    1. Só se for agora!! hahaha

      Ainda não vi, não, mas quero ver.

      []s!

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    2. Olha que dá para montar, hein.
      Orientações melhores do que as dicas furadas dos corretores de banco iremos dar com certeza.
      Tá cheio de gente com 40-50 anos com 1M para investir e não sabe por onde começar.

      Abraço!

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  6. Eu encaro do mesmo jeito, FII é para gerar renda, independente do valor da quota. Essa isenção de IR no rendimento é sensacional.

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    1. Ola Adam (nome de responsa - já leu os clássicos de Adam Smith?),
      Sim, uma das finalidades principais é essa. Eu acho também que é um hedge razoável contra a inflação em períodos de médio/longo prazo (mais de 10 anos). Pretendo falar sobre isso por aqui.

      Poucas pessoas falam sobre isso, mas um dos maiores riscos para mim é o governo terminar com essa isenção. Isso é um risco que não temos controle, o governo pode fazer e a imprensa nem vai dar bola, e pode prejudicar o nosso fluxo. Mas, como o sábio já dizia para o aluno, "se preocupar com coisas que não temos controle é perda de tempo".

      Abraço!

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  7. Você tem conhecimento numa área onde sou quase um asno. Fale um pouco mais sobre os riscos dos Fiis.

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    1. Olá Troll, não sou nenhum especialista no assunto, que fique desde já claro isso, mas pretendo escrever mais sobre FII, pois vejo que ainda falta alguns posts na nossa blogsfera mais dedicada a este assunto.
      E você nos brinde com o seu conhecimento no mercado acionário, mas não venha me dizer que preço não importa! hehehehe brincadeira

      Abraço!

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  8. Sim,
    Tive essa discussão com um amigo meu esse final de semana e achei esse post que caiu como uma luva. Muita gente vê algo neste sentido: FIIs são negociados na bolsa, então são iguais a ações, então eu me importo com o preço da cotação.
    Independente de opiniões, é difícil para as pessoas desassociarem essa ideia, mas quando o fazem, tudo faz mais sentido :)

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  9. Soul estou revendo todos os seus posts sobre FII, quero melhorar meu conhecimento sobre esse tipo de ativo para colocar um pitada de FIIs na minha carteira, com essa alta da Selic no começo de 2015 acho que vão aparecer boas oportunidades. Novamente, parabéns pelo conhecimento compartilhado.

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