quarta-feira, 6 de fevereiro de 2019

NÃO, VOCÊ NÃO VAI FICAR MILIONÁRIO COM LEILÕES DE IMÓVEIS. OS RISCOS EXISTEM E SÃO BEM REAIS


                Finalmente, aconteceu. Primeiramente, olá a todos os leitores. Como ia dizendo, finalmente aconteceu. O que exatamente Soul? Um problema jurídico em leilões. Recebi alguns e-mails recentemente perguntando o que eu achava sobre a empiricus estar recomendando leilões aos seus milhares e milhares de clientes.

                Bom, antes de mais nada, vamos a bomba:

"Pelos fundamentos aqui aduzidos, por vislumbrar os requisitos previstos no art. 

995, do CPC, defiro a antecipação dos efeitos da tutela recursal, suspendendo- 
se os efeitos da decisão agravada e determinando a suspensão da imissão de 
posse deferida. 

Comunique-se        ao   Juízo   de   Primeiro    Grau    o  conteúdo     desta   decisão, 
encaminhando-se-lhe cópia do seu inteiro teor para que possa tomar todas as 
medidas necessárias junto às instituições já oficiadas (art. 1.019, I, CPC). "


               
      Esse é o trecho de uma decisão em Agravo de Instrumento proferida por um desembargador. Eu tinha conseguido a imissão na posse em primeiro grau, ou seja, uma decisão judicial determinando que a posse do imóvel me fosse garantida. O ocupante recorreu e foi dado efeito suspensivo, ou seja, por um prazo indeterminado "sem posse do imóvel prezado Soul".

                Depois de dezenas e dezenas de leilões essa foi a primeira vez. O pior que foi numa operação que nem deveria ter iniciado, pois muito longe de onde moro, e principalmente numa jurisdição que não conheço tão bem. O pior aconteceu. Eu já gastei nessa operação algo em torno de 400k. Só de condomínios em atraso, já paguei 10k. Como a posse está suspensa indefinidamente, o ocupante vai continuar não pagando os condomínios. Se não pagar os condomínios, o imóvel pode ser penhorado agora num processo judicial, e a perda pode ser enorme.

                O engraçado é que esse caso nem possuía muitas vulnerabilidades, mas o efeito suspensivo foi dado sem que o desembargador me intimasse para prestar informações, e aí veio essa decisão. Estou preocupado? Não, nem um pouco. Sabe por qual motivo? Pois essa operação é ínfima perto do meu patrimônio, não faz nem cócegas. Eu também estou atuando em três frentes para resolver esse problema.

                A primeira delas é uma enxurrada de pedidos e recursos. Demorei três dias para fazer, mas elaborei defesa e um recurso de 37 folhas cada. Não são 37 folhas de “enrolação jurídica” , o que é muito normal em petições jurídicas. Na real, eu queria ter feito em menos páginas, mas não consegui condensar. Eu encontrei sete argumentos técnicos contrários a decisão, e modéstia a parte a defesa ficou muito boa, algo que eu não vejo em demandas desse tipo. Posso dizer com tranqüilidade, pois eu analiso centenas de processos judiciais relativos a essa matéria. Eu cobraria razoavelmente bem para fazer isso para defender interesse de terceiros.

                Por qual motivo falo isso? Para me vangloriar? Não, longe disso. Leilões é algo que sei muito, pois dediquei tempo a isso e muito estudo.  Se me perguntar de direito tributário, por exemplo, saberei o básico do básico.  Pode ter certeza que alguém nessa mesma situação minha com outro advogado teria uma defesa muito pior, e em alguns casos extremamente pior. E por que isso é relevante?

                Porque surpresas acontecem em leilões, especialmente porque se precisa do Judiciário e no Brasil o Judiciário pode ser literalmente uma "caixa de surpresas".  Mesmo eu tendo o conhecimento que tenho, estou sujeito a problemas e incômodos.  Dei sorte de isso ocorrer na trigésima quarta, trigésima quinta operação, e eu estar quase parando de participar em leilões. Porém, se isso ocorre comigo, imagine com pessoas totalmente leigas e que 400k, 250k, pode ser uma parcela considerável do patrimônio?

                Portanto, evidentemente anunciar que leigos vão ficar ricos com leilões, e vão aprender os segredos num curso de algumas horas é uma grande baboseira, e extremamente perigoso. Sabe o que é? Nada mais nada menos do que a famosa curva Dunning-Kruger


                Não vou explicar em detalhes o que significa, mas é basicamente o seguinte: uma pessoa que não conhece nada sobre uma área possui pouca ou nenhuma confiança. Quando ela aprende um pouco, mesmo sem ter muito conhecimento, a sua confiança dispara a tal ponto que pode ser mais confiante até mesmo do que um verdadeiro expert na área que possui muito mais conhecimento.

                O efeito Dunning-Kruger é bastante conhecido e documentado, e é exatamente o que eu vejo quando o assunto é leilões de imóveis. A pessoa lê um pouco sobre leilões, ou até mesmo compra um ou outro imóvel sem problemas, e a confiança dispara, sendo que a pessoa não faz a mínima ideia das inúmeras minúcias que existem.

                Leilões não é física quântica. A pessoa leiga pode aos poucos ganhando conhecimento e experiência e depois de certo tempo ter um conhecimento ao menos razoável sobre o tema. Isso não vai acontecer da noite para o dia, e muito menos num curso que promete que as pessoas podem ficar ricas, mas é plenamente possível se a pessoa quiser devotar algum tempo.

                O meu primeiro capítulo do meu livro sobre leilões, projeto que está parado, tinha o título “Não, você não vai ficar milionário com leilões”.  Desconfie de atalhos, caminhos fáceis e rápidos para retornos assombrosos. Desconfie em dobro se esse caminho e atalho estão sendo oferecido para milhares de pessoas ao mesmo tempo.

                Eu no meu atual estágio posso me dar ao luxo de investir em startups, ter dinheiro no exterior, estar de 10 a 15 operações de leilões simultaneamente, e ainda possuir parcela significativa em ativos líquidos de baixo risco. Logo, uma eventual operação dando problemas, não atrapalha o meu sono, não afeta o meu humor, e não atrapalha o meu patrimônio como um todo. Não é o caso da esmagadora maioria das pessoas.  Não quero desanimar ninguém, e nem dar a entender que não se pode ter bons retornos com imóveis adquiridos em leilão, é claro que é possível, eu diversas vezes tive retornos acima de 100% em questão de 12 meses. Imagine ter uma casa, e alguns meses depois ter o equivalente a duas casas. Mas isso não vem sem risco, sem esforço, sem capital acumulado, são anos e anos estudando e atuando nesse segmento.

         Se for adquirir imóveis em leilão, não deixe se pegar pelo efeito Dunning-Kruger, e principalmente não ache que vai ficar milionário da noite para o dia, ou em pouco tempo. E não coloque uma parcela considerável do seu patrimônio em apenas uma operação, se algo acontecer, é muito provável que seja uma fonte muito grande de preocupações e stress, ainda mais se for um judiciário local mais demorado. 

                É isso, colegas. Um abraço!
               

47 comentários:

  1. Texto sensacional Soulsurfer.
    Não conhecia o efeito Dunning-Kruger mas diria que é aplicável a muitas áreas dominadas pelos ditos "especialistas". Acredito que somente com estudo, trabalho árduo e inteligência é possível se conquistar um patrimônio realmente próspero.

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    1. Olá, colega.
      É bem interessante esse efeito.
      Grato pelo comentário.
      Um abs!

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  2. Antes de qualquer coisa, te desejo sucesso na solução desse imbróglio.

    A Empiricus (e as congêneres que estão surgindo por aí) explora muito bem a vontade quase onipresente no ser humano de obter resultados rápidos e sem esforço. É uma vulnerabilidade que está presente mesmo em pessoas com bom grau de instrução.

    O mesmo modelo de marketing faz sucesso para diversos temas: emagrecimento rápido, ganho de massa muscular em alguns meses, diploma de seilaquê em metade do tempo, etc.

    Conhecemos bem como todas essas histórias normalmente acabam.... mesmo assim, essa estratégia é "vencedora" há muito tempo.

    Não existem atalhos para os lugares que valem a pena...

    Ab's!

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    1. Olá, Atitude de Valor!
      É verdade, mas tem certas áreas onde isso é mais perigoso, porém concordo que é uma tendência em muitas e muitas pessoas.
      Um abs!

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  3. Muito bom, Soul. O pior é que ao procurar por víedos interessantes no youtube somos bombardeados por conteúdos com a essa má intenção, pagos ou não.

    Abraço

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  4. Excelente texto, Soul. Muito responsável por sua parte fazê-lo. Adorei o gráfico da curva Dunning-Kruger. Não conhecia.
    Abraços

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  5. Quem segue a Empiricus tem mais é que perder todo o patrimônio mesmo. Com muitos isso já aconteceu e mesmo assim ainda não aprenderam. Infelizmente a cultura de deixar na mão dos outros aquilo que deve estar sob sua responsabilidade é muito presente.

    Outra armadilha na qual a maioria das pessoas cai quando começa a estudar sobre algum investimento, é só procurar os casos de sucesso, quando deveria ser justamente o contrário...

    Abraço!

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    1. Olá, Investidor.
      Sim, essa é maneira de um cientista encarar a realidade: procurar não pelos casos de sucesso, mas sim de fracasso.
      Um abraço!

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  6. Boa tarde Soul. Excelente texto. Vc trabalha com leilões extrajudiciais e judiciais?

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  7. Que aula Soul. Agora, me tira uma dúvida: como você ficou milionário? Diria que não foi com leilões de imóveis?

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    1. Olá, Daniel.
      A velha fórmula: aportes, economia de parte substancial do que ganhava e tempo. Os leilões vieram a auxiliar e tornar a coisa mais rápida.
      Um abraço!

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  8. Soul muito bom o post! Além dos riscos judiciais também existem outros também como liquidez, qualidade do imóvel e a avaliação do preço real do imóvel. Eu comprei imóveis baratos em uma região com boa liquidez que levaram 17 meses desde a compra até a venda. E nunca sai dos leilões extrajudiciais.
    Obrigado por compartilhar seu conhecimento.

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    1. Olá, Surfista.
      Sim, sim, são essas outras camadas.
      Nenhuma operação que eu faço, eu assumo venda em menos de 24 meses.
      Um abraço!

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  9. Soul, ótimo post! Uma pergunta, isso ocorreu num leilão extrajudicial? Poderia resumir, qual foi o argumento do juiz para suspender a imissão de posse? Ficou confuso entender os motivos.

    Concordo que há muitos riscos em leilões, e o principal, na minha opinião, não é o risco jurídico, mas sim a queda continuada no preço dos imóvel que vem ocorrendo desde 2015.

    Os famosos leilões extrajudiciais da Caixa são uma piada de mal gosto, com valores próximos dos de mercado, sendo que, se o investidor não fizer uma gestão de despesas da aquisição até a venda (ITBI, Escritura, Registro, Reforma, Despesas em processos, Cond., IPTU, etc.) poderá não auferir lucros e até amargar prejuízos. Considero os leilões judiciais os melhores (+lucro,+risco) para se ganhar realmente muito dinheiro, mas o investidor precisaria estar na extremidade direita daquela curva que nos apresentou, rs.
    Abraços

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    1. Olá, Hank.
      O risco de "queda dos imóveis" se resolve com margem de segurança.
      Qual argumento? São tecnicidades, poderia citar diversas delas, no caso específico é uma linha de argumentação de uma série de precedentes do STJ.
      Nunca me interessei por leilões judiciais, são mais arriscados e o retorno invariavelmente é inferior aos extrajudiciais.
      Sobre conhecimento, judiciais exigem realmente mais conhecimento técnico.
      Um abraço!

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  10. Interessante, sempre quis investir neste "mercado" mas sempre fico com o pé atrás pois os valores envolvidos são um percentual razoável do meu patrimônio. Você começou depois de ter uma grana razoável ou iniciou através de imóveis mais baratos (populares ou pequenos terrenos)?

    Investidor Solitário
    investidorsolitario.com.br

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    1. Olá, Investidor.
      Sim, já tinha um certo patrimônio acumulado, e comecei investindo com outra pessoa junta de minha confiança.
      Um abs!

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  11. Boa tarde! O seu livro foi terminado?

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  12. Excelente!
    Vivemos num otimismo exagerado sem pé no chão que nos faz acreditar que tudo vai dar certo no final. No limite, barragens rompem, alojamentos são incendiados e continuamos acreditando que tudo vai dar certo.
    Um curso que promete transformar qualquer um em milionário chega a ser criminoso. Mas as pessoas insistem em procurar atalhos, porque afinal, se tem gente ganhando dinheiro, deve ser fácil.
    Rezemos pelo melhor e nos preparemos para o pior sempre.
    Abraço!

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    1. Olá, colega. Compartilho da mesma opinião, apenas um pouco atenuado em relação à última frase.
      Um abs!

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  13. Seus posts são uma verdadeira aula. Obrigado por compartilhar seus conhecimentos.

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  14. Grande Soul Surfer Salfer,
    Excelente postagem. A verdade nua e crua.
    Parabéns, abraço!
    Bagual

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  15. Há um ano a mesma Empiricus criou um efeito manada em cima das cripto moedas que foi devastador pra muita gente que entrou. “There is no free lunch” Abrax

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  16. Fala Soul. Blz?!?
    Até sei qual é o imovel e a região......não é facil não. Sem contar que na minha historia foi já no segundo leilão. Vida que segue. Abraço e boa sorte no regimental.

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  17. Olá Soul,

    Comecei a ler seu blog agora, estou gostando muito.
    Gostaria de refletir sobre perdas em investimentos. Quando vc diz no seu texto que essa possível perda de $400 mil não é considerável perante o patrimônio, qual o percentual vc considera razoavelmpara arriscar em operações de alto risco ?

    Abs.,

    Investidor de Renda Fixa

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    1. Olá, colega. Primeiramente, o meu risco de perder os 400 mil é perto de zero. Para isso ocorrer é necessário haver evicção com sentença transitada em julgado. Além disso, é preciso que um dos maiores bancos do Brasil não tenha dinheiro para me ressarcir. Logo, a probabilidade não é zero, mas é próxima disso. Eu jamais iria colocar 400 mil reais em alguma coisa com possibilidade de perda total.
      Depende o que você encara como alto risco, e o que você quer com isso.
      A estratégia de TALEB 85-90% fazendo o básico que se aprende em livros de finanças pessoas, e 10-15% procurando "opcionalidades", ou seja, altos payouts e pequenas perdas.
      Um abraço!

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  18. Que bom ter descoberto teu blog. Pois é, não participo de leilões de imóveis. Eventualmente de automóveis. Mas volta e meia alguém totalmente leigo vem como essa "sacada sensacional" de ficar milionário com imóveis de leilão. Não sabia (inocentemente) que a Empiricus tinha um dedo nisso!

    Abraço e sucesso!

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  19. Soul parabéns pelo post!!!
    Você só atua por causa própria nos leilões ou presta assessoria para terceiros?

    Um abraço
    Vinicius

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    1. Olá, Vinicius.
      Só para mim mesmo, já houve pedido de assessoramento, mas ainda não o fiz.
      Um abs!

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  20. Excelente post! Como sempre! Já fiz algumas (poucas) arrematacoes em leilões extrajudiciais mas ainda não me sinto confortável com meu nível de conhecimento. Enquanto o seu livro não sai, vc indicaria alguma bibliografia/autor para estudo?
    Forte abraco!

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    1. Olá, colega. Realmente, não tenho. Nada que eu possa realmente apontar e dizer que ali há um material abrangendo as nuances necessárias.
      Um abs!

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  21. Já participei de dois leilões extrajudiciais em minha cidade mas não consegui arrematar. Com essa modinha de cursos de leilões, matérias no Jornal Nacional, etc. acabei desanimando de continuar procurando. Acabei encontrando um imóvel de valor aprox. 15% inferior ao valor de mercado e comprei. Os herdeiros tinham pressa na venda.

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    1. Olá, colega.
      Por 15% de desconto eu não compro absolutamente nada.
      Minha meta é no mínimo 35-40% se for um imóvel com mais liquidez.
      Com menos liquidez, de 50% para baixo.
      Um abraço!

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    2. Saul,
      1. Em primeiro lugar, parabéns pelo nascimento de sua filha. Isto é uma grande benção. Estou há muito para lhe desejar a você e sua companheira esta felicitação, o que aproveito o momento para fazer.
      2. Uma pergunta em relação à sua estratégia acima descrita. Referidos percentuais (valor de mercado), você utiliza quais parâmetros para saber o valor de mercado. Exemplo: o valor de sites de corretora, avaliação particular, valor do metro quadrado da região,...?
      3. O seu blog é realmente MUITO bom. Eu sempre o acompanho. Nem sempre consigo escrever(o que é uma falha minha, principalmente pela qualidade da suas postagens. Digo isso, porque sou da área jurídica e sei que você escreve com muita propriedade. Seu conteúdo é responsável.
      4. Abraço à família e um especial à sua pequena.
      Fã no Nassim Taleb

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    3. Obrigado, amigo.
      2 - É bem simples. Hoje em dia, basta uma "googlada" e se pode saber aproximadamente o preço de um imóvel, ou ao menos a pedida. Um apartamento que há pedidas no mesmo prédio de 500 mil, 520 mil, 480 mil, eu vou colocar como preço de venda razoável uns 430 mil.
      Pronto, o seu preço de venda já tem margem de segurança. é Difícil vender sem corretor, então coloque mais uns 20 mil a menos. Seu target líquido de venda é 410 mil.
      Portanto, você deve calcular a sua rentabilidade esperada tendo esse número.
      Nessa situação, eu só veria sentido em compras no valor de 250-260 mil.
      Tem pessoas que observam, ah o valor de mercado é 500 mil, dá para pagar até 350 mil, e não observam o erro que cometem por estrangular as margens de segurança.
      Se adicionar a possível demora em desocupar, custos de manutenção, e principalmente custo de oportunidade financeiro, a compra a 350 mil será um investimento financeiro não muito bom.
      3 e 4 - Obrigado mais uma vez, amigo.
      Um abraço!

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  22. Soul, parabéns pelos seus textos. Graças a você entrei há algum tempo nos leilões. Foram dois anos de estudo e acompanhamento do mercado para arrematar o primeiro. Estou hoje no sétimo imóvel (todos ocupados e dezenas de análises para achá-los) e todos os fiduciantes sairam sem problemas ou com acordos razoáveis. Muita conta envolvida, até porque o percentual do meu patrimonio envolvido é substâncial. Essas notícias de facilidades de leilão tem feito muita gente entrar, sem conhecimento de todos os custos envolvidos, desde impostos, desocupação e custo de oportunidade! Estou ansioso pela publicação do seu livro! Vai ajudar muita gente!
    A própósito você conhece a FCA leilões? Tem conhecimento se são idôneos?

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