domingo, 16 de agosto de 2015

FINANÇAS - QUANTO VALE O SEU IMÓVEL?

Olá, amigos!  Não iria falar nada sobre minhas experiências, mas vou dedicar apenas este primeiro parágrafo. Muitas coisas aconteceram mesmo desde a minha saída de Brisbane. Finalmente, consegui pegar ondas razoáveis na Austrália. Fiquei na casa de garotas simpáticas que conheci em Fiji na maneira cidade de Surfers Paradise (que nome!) e visitei lugares lindos. Estou em Sydney há quase uma semana e está sendo um dos Highlights não só dessa viagem, mas de todas as viagens que já fiz. Eu conheci um sujeito chamado Paul em Fiji. Ele estava lá para fazer curso de medicina chinesa. Sujeito gente muito boa. Foi surfista semi-profissional na adolescência e hoje em dia é um quarentão bem tranquilo que trabalha com acupuntura. Fiz até mesmo um vídeo com ele na bancada de cloudbreak dizendo que o veria novamente na Austrália. Pois bem. Paul me acolheu em sua casa em Sydney, aliás uma belíssima casa. A cidade talvez seja a mais impressionante do mundo. Praias lindas, cliffs alucinantes, um centro histórico lindíssimo e um Harbour de cair o queixo. Isso já seria bacana. Porém,a família do Paul deu um toque mágico a experiência. Ele vive com a mulher Nicole, dois filhos pequenos e um cachorro labrador. É indescritível a sensação. Parece que somos, eu e a Sra. Soulsurfer, da família. Há poucos minutos estávamos todos, o cachorro incluso, dividindo o o chão e o sofá, dando risada, comendo queijo, bebendo vinho e brincando uns com os outros. O acolhimento foi algo muito especial. A família também é especial. O jeito que eles se tratam é um exemplo que vou levar comigo, principalmente se eu tiver filhos. São carinhosos uns com os outros, tratam-se com respeito e as crianças não são consideradas de cristal, como infelizmente muitas famílias agem no Brasil, mas sim seres humanos independentes e com responsabilidades.  As crianças são crianças e agem como crianças, muito respeitosas e brincalhonas. A garota, Deise, perguntou como se falava Eu te amo em português e disse para a mãe “Eu te amo”. Para mim foi um ato lindo. Hoje de tarde, fomos a uma festa de aniversário do irmão mais velho do Paul (outro figura). E lá estávamos no meio de quase 20 australianos. Era um restaurante Indonesiano e parecia um banquete, caramba como comi bem. No meio da comilança, uma das sobrinhas do Paul, uma criança linda de uns 3 anos, veio para mim e de um jeito meigo perguntou “Can I have some noodles, Pleaaaaase?”"Of course you can Sweetheart”. No final do almoço, um outro irmão do Paul veio e chegou com o celular e eu ouvi uma voz metálica falando em português “ Sinto muito por você ter conhecido o meu irmão”, haha, que figura! No final de tarde, fomos tomar um sorvete em Darlings Harbour, e eu só pude pensar “que família linda, sinto-me honrado e abençoado deles tão gentilmente compartilharem a sua intimidade comigo e minha companheira por alguns dias”.Isso é felicidade. Tudo isso não envolveu dinheiro, pelo contrário fiquei hospedado perto do chique bairro de Manly, comendo do bom e do melhor, dando risada,  de graça. Não trocaria essa experiência por ficar num hotel cinco estrelas, andando de ferrari para lá e para cá, jantando em restaurantes chiques, de jeito nenhum. Aliás, experiências como essa dinheiro nenhum do mundo pode fornecer, e elas estão ao alcance de qualquer um. Ah, e ficamos conhecidos como “The Brazilians”, isso tudo porque a pequena Deise disse gritando no nosso primeiro dia “Mom, The Brazilians are here!”.  O parágrafo foi longo, mas eu precisava escrever sobre isso. O restante do texto é sobre precificação de imóveis.

Uma família linda em todos os sentidos. Só posso agradecer eles terem me proporcionando uma grande experiência não só na viagem, mas para toda a minha vida.

    Hoje escrevo sobre um tema não tão abordado, mas que para mim é de vital importância: precificação de imóveis. O tema é importante por inúmeros motivos. No plano eminentemente pessoal, ele é imprescindível já que tenho uma parte considerável do meu patrimônio alocado em operações que envolvem compra e venda de imóveis. Para todas as demais pessoas, o assunto é central já que, conforme cálculos aproximados feitos por economistas, os imóveis correspondem a 50% do patrimônio acumulado no mundo. Você não entendeu errado, de toda riqueza acumulada no mundo inteiro seja por países pobres, ricos, bilionários, classe média européia, etc, na forma de ouro, ações, pontes, aeroportos, etc, os imóveis correspondem aproximadamente por 50% desse total. Assim, para mim é incompreensível como o tema imóvel seja tão pouco tratado pela doutrina mais especializada em finanças. Simplesmente, não há um livro a tratar com mais profundidade o tema escrito em português, se tal obra existe eu desconheço.

  Além do mais, em que pese o chavão do “sonho da casa própria”, é fato que quase todos querem ter pelo menos um imóvel próprio. Logo, entender essa classe de ativo, a sua dinâmica, eventuais formas de precificação, parece-me muito apropriado. Antes de mais nada, digo que não faz sentido não colocar o imóvel residencial como parte do portfólio financeiro. Quase todos assim o fazem, mas essa não é a melhor forma de se proceder em minha opinião. Nenhum livro estrangeiro que aborda o tema aconselha desconsiderar o imóvel próprio como parte do portfólio e assim o fazem por uma razão muito simples: evitar que a pessoa se exponha de maneira demasiada ao mercado imobiliário. O imóvel próprio que alguém por ventura possua é um ativo como qualquer outro, até mesmo renda ele gera. Se uma pessoa mora num imóvel próprio, ela não precisa pagar aluguel, assim essa é uma renda “indireta" que a mesma possui. Vejam, queridos leitores, não estou a falar se vale ou não a pena ter imóvel próprio ao invés de alugar, mas sim reconhecendo que a pessoa ao optar, e conseguir adquirir, por um imóvel próprio não precisará gastar com aluguel. Logo, essa é uma despesa a menos no orçamento, o que mostra que o imóvel residencial é um ativo como qualquer outro.

   Como o imóvel é um ativo, o simples fato de se possuir residência própria significa que se está exposto ao mercado imobiliário. “Soul, mas quase todo mundo que possui um imóvel próprio tem o bem como o ativo mais valioso do patrimônio”. Isso mesmo. Se alguém possui um apartamento de valor de mercado de 500 mil e 300 mil em renda fixa e 200 mil em ações, por exemplo, não possuindo mais nenhum patrimônio acumulado, isso quer dizer que a pessoa tem 50% do seu patrimônio exposto diretamente ao mercado imobiliário. Assim, e por este motivo os livros estrangeiros fazem questão de apontar a casa própria como um ativo a ser considerado, se os 200 mil em ações do nosso hipotético investidor estiverem em EZTEC (uma empresa vinculada ao mercado imobiliário), isso quer dizer que a exposição  ao mercado imobiliário subirá para altíssimos 70%. Portanto, se a pessoa tem um imóvel próprio, na maioria dos casos, já tem uma exposição enorme ao mercado imobiliário.

   Alguém pode pensar que não se pode confundir a exposição ao mercado imobiliário via mercado acionário com a propriedade de um imóvel residencial. Eu não entendo assim. Talvez esse possa ser um pensamento comum devido à relativa estabilidade do preço dos imóveis residenciais. Colegas, isso ocorre pela liquidez, não por uma característica especial e única dos imóveis residenciais. O próprio Graham, no seu clássico livro “O Investidor Inteligente”, expressamente escreveu que se houvesse um luminoso gigante mostrando a variação de preço instantânea dos imóveis de uma cidade, as pessoas iriam olhar com outros olhos o mercado acionário. Ele esta coberto de razão. Como minhas negociações com imóveis nos últimos três anos já estão na casa dos dois dígitos de operações, eu sei bem como a liquidez afeta a precificação de um imóvel. Simplesmente, há pouquíssimos negócios, se falarmos em imóveis mais ilíquidos ainda como casas a coisa piora, para que se possa estabelecer um valor de mercado com grande precisão. Logo, o apartamento próprio pode variar de preço para cima e baixo no decorrer dos anos, mas a pessoa não se dá conta disso, pois não há liquidez alta para imóveis e o imóvel residencial não é visto como algo que deva se vender para realizar lucro ou estancar prejuízo.

   As últimas linhas do parágrafo anterior soaram familiares para você? Elas nada mais significam um investidor que quase nunca se mexe com eventuais noticias sobre o mercado. É tão impensável para um pessoa vender a casa própria para realizar lucro, pois o mercado está em alta, ou estancar um eventual “prejuízo”, pois o mercado imobiliário está em baixa, que eu realmente não entendo porque esse tipo de raciocínio não é estendido mais facilmente a outras classes de ativo. Uma pessoa que teve o seu apartamento avaliado no começo de 2013 por 1 milhão de reais (pico dos imóveis desse recente ciclo de alta no Brasil) e hoje por ventura tenha o seu imóvel avaliado em 800 mil dificilmente estará desesperada com o “derretimento" do seu patrimônio, pois “perder" 200 mil reais nominalmente num país com inflação alta como o nosso é perda muito alta do poder de compra. Porém, esse mesmo investidor pode se descabelar, se tiver cabelo, se o seu portfólio de FII ou de ações, cair de 400 mil para 320 mil. Isso para mim é uma falha de julgamento e uma forma irracional de se posicionar. Porém, não me estenderei  mais sobre esse ponto especifico aqui.

   Enfim, como se deve precificar um imóvel. Como qualquer ativo, pode-se precificar um imóvel de forma relativa (o que quase todos fazem) ou baseando-se no fluxo de dinheiro que o imóvel pode render. A forma relativa de se precificar é a preferida por investidores amadores, apesar de ser, em minha opinião, a pior delas. Além disso, ela é a adotada oficialmente, tanto que engenheiros a utilizam, e são eles que realizam laudos técnicos em processos judiciais, por exemplo. Logo,  há uma forma técnica de se comparar preço de imóveis de forma relativa por meio de homogeneização dos fatores e tratamento estatístico. O nome pode assustar, mas na verdade é bem simples. 


   Como saber o valor de mercado de uma casa por exemplo? Um apartamento pode existir dezenas de outros idênticos no mesmo prédio, porém uma casa, excetuando-se algumas casas geminadas e de condomínio, geralmente diferem uma da outra. Umas possuem mais área construída, outras mais terreno, em outras a testada (a parte de frente para rua do terreno) é maior, e tantas outras diferenças. Sendo assim, como comparar o preço de casas distintas? Homogeneizando os fatores, ou seja, tentando de alguma forma transformar os diversos fatores (padrão construtivo, idade da construção, tamanho do terreno, declividade do terreno, etc) num denominador comum. Como se faz isso? Simples. Há diversas normas técnicas da ABNT de como se proceder na precificação de um imóvel. Basicamente, um engenheiro deve proceder da seguinte forma:
  1. O técnico deve vistoriar o imóvel e anotar todas as características do mesmo;
  2. Após, deve  procurar na região imóveis que guardem alguma similitude com o imóvel avaliando, anotando suas características;
  3. Faz-se a homogeneização dos fatores para que se chegue a um preço de m2 médio;
  4. Excluem-se eventuais amostras que discrepem demasiadamente da média, dando tratamento estatístico estabelecendo um intervalo de confiança para o valor do imóvel.

  Vamos a um exemplo concreto. Quer-se avaliar uma casa de 200m2 (para efeitos de simplicidade vou considerar que o terreno de todas as casas da amostra tenham características semelhantes) construída no ano de 1995, com padrão construtivo médio. Um engenheiro deve procurar casas semelhantes na região (quanto mais melhor, geralmente se utiliza de seis a oito imóveis). Para efeitos de simplificação utilizarei apenas outros quatro imóveis. O imóvel A da amostra foi construído em 2012, possui 150m2 e tem excelente padrão construtivo e o preço ofertado é de 450 mil reais (ou R$ 3.000,00 o m2).  O imóvel B foi construído em 1999, possui 180 m2 e padrão bom de construção com preço ofertado de 360 mil reais (R$ 2.000,00 o m2). O imóvel C possui 300 m2, foi construído no ano de 1995 também e possui padrão médio construtivo e com preço de oferta de 450 mil (R$ 1.500,00 o m2). Por fim, o Imóvel D foi construído em 1990, possui padrão médio, e 200 m2 de área construída, sendo ofertado por 380 mil (R$ 1.900,00).  

  O avaliador terá agora que homogeneizar os diversos fatores do universo amostral. Assim, estabelece-se pesos para os diversos critérios em relação ao imóvel avaliado. Quando for positivo, o fator será superior a 1, quando negativo inferior a 1.  Assim, se o ano da construção for mais antigo que 1995 (ano de construção da casa avaliada), o fator será inferior a 1. Se o padrão for superior a médio, o fator será superior a 1, pois é uma qualidade melhor do que a da casa avaliada. Por fim, geralmente o m2 de uma construção barateia a medida que se aumenta a área construída (por este motivo o m2 de um apartamento de um quarto quase sempre é maior do que um de 3 quartos). Logo, se for abaixo de 200m2, o fator será maior do que 1 e vice-versa. Deixo claro aqui que não sou engenheiro, e nem possuo formação técnica para avaliar imóveis dessa maneira. Ressalto também que num laudo técnico são usadas diversas fórmulas matemáticas para se chegar a um cálculo mais apurado do valor homogeneizado. O meu objetivo aqui, com o exemplo, é apenas dar um visão geral de como o processo funciona. Acaso tenha cometido algum erro, principalmente no que toca à atribuição dos pesos, e algum engenheiro ou não com melhor conhecimento esteja lendo esse artigo, sinta-se à vontade para fazer eventuais correções.

  Imóvel A. Padrão construtivo excelente - multiplica-se por mais de 1, aqui adotarei 1,2.  Ano de construção recente - multiplica-se por mais de 1, aqui adotarei 1,2 também. Área construída menor - multiplica-se e por mais de 1, aqui adotarei 1,05. Assim, para se comparar a casa A com o imóvel avaliado , homogeneizando-se as diferenças,  deve se multiplicar o preço do m2 da casa A pelos fatores: R$ 3.000, 00 X 1,2 (fator padrão construtivo) x 1,2 (fator ano de construção) x 1,05 (fator área construída) =  R$ 4.536,00 o m2. Sendo assim, o valor homogeneizado para análise é de R$ 4.536,00 o m2, não de R$ 3.000,00 o m2.

   Fica claro que um fator multiplicado por mais de 1 aumenta o valor homogeneizado e um fator menor do que 1 diminui. Isso é lógico, pois o m2 de uma casa com um padrão construtivo excelente deve valer mais do que o m2 de uma casa com padrão construtivo apenas médio. E de onde vem os valores pelos quais se deve multiplicar? Há orientações técnicas para tanto, e no exemplo do imóvel A eu atribui pesos sem prestar tanta atenção em qualquer tecnicidade. Entretanto, observem que eu coloquei 1,2 (algo bem alto), pois o imóvel A em muito se destaca do imóvel avaliado no quesito padrão construtivo e ano de construção. Porém, atribui apenas 1,05 no questão tamanho do imóvel, pois este fator não é dão destacado em relação ao imóvel avaliado.

  Imóvel B. Padrão construtivo bom - fator de 1,1. Ano da construção - fator de 1,05. Tamanho da construção - fator de 1,02 (percebam se eu atribui ao imóvel A um peso de 1,05 a esse fator, eu só poderia atribuir um peso menor para esse fator em relação ao imóvel B). Preço do m2 homogeneizado = R$ 2.000,00 x 1,1 x 1,05 x 1,02 = R$ 2.425,00 o m2

 Imóvel C. Padrão construtivo médio - multiplica-se por 1, não há o que homogeneizar, já que o padrão construtivo é o mesmo da casa avaliada. Ano de construção - multiplica-se por 1, não há o que homogeneizar.  Tamanho da casa - multiplica por 0,9, já que o tamanho é maior e isso é uma característica “negativa" em relação ao imóvel avaliado. Preço do m2 Homogeneizado = R$ 1.500,00 x 1 x 1 x 0,9 = R$ 1.350,00 o m2

  Imóvel D. Padrão construtivo médio - multiplica-se por 1, não há o que homogeneizar, já que o padrão construtivo é o mesmo da casa avaliada. Ano de construção - multiplica-se por 0,9, construção mais antiga.  Tamanho da casa - multiplica-se por 1, não há o que homogeneizar. Preço do m2 Homogeneizado = R$ 1.900,00 x 1 x 0,9 x 1 = R$ 1.710,00 o m2.

  Soul, creio que entendi como funciona o processo, porém há apenas estes três fatores?” Não, colegas, há muitos outros fatores. Trouxe apenas alguns, pois isso é apenas um artigo escrito num blog amador, não é um trabalho acadêmico. “Não há subjetividade na escolha dos fatores e principalmente no peso atribuído?” Sim, há. É claro que há formas técnicas de se trabalhar com essa subjetividade, porém em última análise não se pode garantir que os pesos atribuídos sejam uma decisão correta. Entretanto, é assim que se avalia um imóvel de forma relativa.

  Homogeneizado os fatores, segue-se para o tratamento estatístico. Como a amostra foi muito pequena, há muita variação. Geralmente, se exclui os valores muito fora como o do imóvel A de R$ 4.536,00. A razão é simples. O imóvel é muito diferente do imóvel avaliado e não deveria ter sido escolhido, pois quando se compara imóveis muito diversos a diferença de preço será enorme e só há sentido tentar homogeneizar os fatores em imóveis semelhantes, a norma da ABNT que trata da avaliação de imóveis em geral fala expressamente sobre isso.

  Portanto, sem o imóvel A, somam-se o preço dos m2 homogeneizados (imóveis b, c e d) e divide-se pelo tamanho da amostra, ou seja 3 = R$ 2.425,00 + R$ 1.350,00 + R$ 1.710,00 / 3 = R$ 1.828,00. Pronto, esse é o valor do m2 após o tratamento. Assim, o valor do imóvel avaliado será de R$ 1.828,00 x 200m2 = R$ 365.600,00.  Podem-se estabelecer intervalos de confiança para esse preço, mas vou parar o exercício por aqui. Assim, o imóvel será avaliado em R$ 365.000,00.

 Esse método é muito bonito, envolve um monte de números e termos técnicos,  precisa ser engenheiro para realizá-lo, mas para mim está repleto de falhas. Primeiramente, quase nunca se tem o preço de venda de um imóvel, mas sim o preço ofertado. Ora, qualquer um oferta o seu imóvel por qualquer preço que achar mais conveniente. O método seria muito bom se os preços dos Imóveis A a D fossem o de efetiva venda desses imóveis num dado ano, não de oferta. Entretanto, não se tem acesso a esses dados facilmente, aliás quase nunca se tem acesso a esses dados. A solução técnica? Colocar mais um fator no preço, o fator desconto (não estou brincando), geralmente multiplicando-se o preço final por 0,9 ou 0,95, mas isso é um chute na melhor das hipóteses. Em segundo lugar, e mais ligado ao tema finanças, esse método em nenhum momento será capaz de capturar um mercado aquecido, ou inflado, ou subprecificado como um todo. E para mim essa é a maior falha. Assim, o método não dirá nada de bom ou ruim se o m2 homogeneizado for de R$ 2.000,00 ou de R$ 10.000,00, dando a falsa impressão que são na verdade a mesma coisa e evidentemente não o são. Por fim, uma amostra mal escolhida, seja conscientemente ou não, pode levar a desvios muito grande do preço final. Logo, para mim esse método envolve muita técnica, mas está longe de ser o modelo  ideal para se avaliar o mercado de imóveis para um investidor em imóveis que deseja realizar boas transações.


     Uma maneira, em minha opinião, mais conservadora de se avaliar imóveis é relacionar o valor possível de um aluguel da propriedade com o valor da mesma. Nada mais é do que o yield. Assim, não se compara mais o valor de um imóvel com outros imóveis, o que pode nos levar a erros, mas sim a capacidade de geração de fluxo financeiro do próprio ativo. Assim, pode-se comparar o retorno de imóveis entre regiões distintas e até mesmo entre países diversos. E qual seria um nível considerado ideal? É muito difícil responder a esta questão. Cada país, ou até mesmo cada região dentro de um país, pode der uma dinâmica muito diversa. Assim, um yield médio de alguma unidade imobiliária em Santos com dois quartos pode ter um valor, em termos percentuais, muito diferente do que um imóvel de dois quartos em Maringá. O que se pode fazer, e com todas as limitações que isso acarreta, é tentar construir séries históricas dos yields e ver qual é a média para diversos períodos. Eu não sei se existe esse tipo de estudo no Brasil. Se alguém souber e quiser compartilhar, seria de grande valia. Porém, sempre ouvi e li que uma média no Brasil seria algo de 200 meses de aluguel para o valor do imóvel. Tal número não me parece muito longe do que realmente deve ser a média. Em um dos capítulos do livro “O Capital” do Piketty (sim, colegas, as primeiras partes do livro são muito interessantes para qualquer viés ideológico, há muitos dados e conceitos, etc, que são aplicáveis independente de suas convicções sobre desigualdade, tributação, etc), achei muito interessante quando ele cita exemplos de alguns livros de época do século XIX na França e Inglaterra (se não me engano Jane Austen e Victor Hugo) onde se faz menção ao nível dos aluguéis serem de 5%aa. Isso é muito interessante e mostra que há séculos os aluguéis tem uma tendência de certo nível de retorno.  Aliás, é interessantíssimo ver as falas de personagens do livro de quanto dinheiro em valor de propriedades era necessário para um determinado nível de renda e portanto um determinado status social. Portanto, creio que um nível de 5 a 6% aa de yield de aluguel algo razoável. Um imóvel assim parece estar razoavelmente bem precificado.

    Assim, se um imóvel gera um aluguel mensal de R$ 2.000,00, para mim não faz muito sentido ele ter um valor de mercado de R$ 800.000,00 (seriam 400 aluguéis). Entretanto, foi exatamente isso que ocorreu em algumas regiões do Brasil. No meu artigo escrito no meio do ano passado sobre tendência de retorno dos imóveis no longo prazo, coloquei alguns gráficos que mostram o declínio acentuado dos yields de imóveis residenciais, afastando-os e muito dos 5 a 6%aa, o que poderia indicar uma sobreprecificação dos mesmos.  Assim como o mesmo imóvel ser precificado a R$200.000,00 (100 aluguéis) também não faria muito sentido.  É claro que tendências históricas podem mudar, e elas geralmente mudam. Quanto mais patrimônio acumulado num país, maior a tendência de diminuição do retorno do capital. Deve ser por isso que países mais desenvolvidos com grande capital acumulado tendem a apresentar yields de aluguel menores que países sem tanto capital acumulado. 

    Ao escrever esse artigo, olhei alguns sites estrangeiros e achei interessante que a “sabedoria popular” dos 200 meses não é tão ruim, pelo contrário. Por lá se usa o conceito de Price to Rent Ratio. Usa-se uma regrinha geral para saber quando se é melhor alugar ou quando é melhor comprar uma propriedade. O conceito de Price to Rent é simples. É bem parecido com o Preço por lucro quando se analisa ações. Pega-se o valor da propriedade e divide-se pelo valor do aluguel anual.  Nos exemplos do parágrafo anterior, o Price to Rent no primeiro caso seria de 33,3 e do segundo de apenas 8,3. Lá fora, se usa uma “regra" de que quando os imóveis possuem um Price to Rent acima de 15 faz mais sentido alugar e quando se está abaixo faz mais sentido comprar. Quanto mais afastado dos 15, mais sentido vai fazendo comprar ou alugar.

"Should I rent or buy?
This ratio is often used in discussions about whether it makes sense to rent or buy in your particular area of the country.  The thresholds for the ratios are:
Price-to-rent ratio of 1 to 15 would mean it makes more sense to purchase than to rent.
Price-to-rent ratio of 16 to 20 would mean its typically better to rent than to buy, but this is the grey area where a lot would depend on the particular market and situation.
Price-to-rent ratio of 21 or higher means its much better to rent than to buy."



   Um price to rent de 15 equivale a 180 meses de aluguel, portanto não muito longe do valor de 200 aluguéis. Assim,esse parece ser um bom número para se ter em mente quando se analisa o valor de imóveis.

   Por que é tão importante falar sobre alugueis e precipitação de imóveis? Vejam colegas, como, por meio de um trabalho amador é verdade mas que procurou trazer um pouco de luz sobre a dinâmica entre valor dos imóveis e aluguel em outros países do mundo que passaram por graves crises imobiliárias (o artigo pode ser acessado aqui FII - Riscos Atuais e Comparações Internacionais), o valor dos imóveis pode variar bruscamente. O valor dos aluguéis já possui uma tendência de valorização ou desvalorização mais gradual. A explicação é simples. Os preços de imóveis podem subir sem qualquer motivo aparente ou podem ser muito impactados pelo crédito. Será que um investidor amador em imóveis faz grandes contas de quanto vale o valor presente de um imóvel financiado em 30 anos, e qual a diferença no preço do imóvel se ele financiar por mais dois anos? Afinal, 30 ou 32 anos parecem quase a mesma coisa para quem está disposto a hipotecar o seu futuro para poder usufruir de um bem imediatamente. Assim, quando se há muito crédito pode existir uma inflada artificial no preço de imóveis. Em relação a aluguéis, isso já é mais difícil. Os aluguéis estão mais relacionados a força ou fraqueza imediata de uma economia. Afinal, o dinheiro para pagar o aluguel do mês deve sair de algum lugar, e uma sociedade não dobra de renda em três anos. Por isso, o valor do aluguel, o yield, para mim é uma métrica importantíssima e de grande valia.

    Apenas por curiosidade, perguntei ao Paul quanto valia a casa dele. Ele me disse que uns 1.4 milhões de dólares australianos (algo em torno de 3.5 milhões de reais). Perguntei quanto seria um aluguel. Ele estimou em uns 1.200,00 dólares por semana (aqui é tudo por semana, muito mais fácil). O price to rent seria então 3,5M dividido por 1.200 x 4 x 12 =  24. Não é à toa que se fala muito aqui pela Austrália num exagero dos preços dos imóveis. Se eu morasse na Austrália, eu alugaria ao invés de comprar um imóvel.

   Existem outras formas de se fazer uma análise do valor dos imóveis. Uma delas é comparar o valor médio dos imóveis de um país, ou uma região, e analisar a renda mensal média nacional, ou regional, e calcular quantos anos de renda média são necessários para comprar um apartamento de preço médio. A última vez que vi essa métrica, em plena euforia imobiliária, o Brasil estava numa posição intermediária (creio que eram 8 anos, se não falha a memória). É uma métrica interessante para se analisar e comparar preço de imóveis entre países, mas creio que para um investidor nacional em imóveis o valor dos aluguéis continua sendo a forma mais prática e eficaz em minha opinião.

  Por fim, há a forma mais precisa de se analisar o valor de um imóvel. Na verdade, ela é a forma mais precisa de se analisar o valor de qualquer ativo que produza fluxo de dinheiro. Não há dissenso na doutrina, e entre investidores experientes, sejam eles adeptos da teoria dos mercados eficientes em sua acepção forte ou “semi-forte”, dos mercados adaptativos ou de que não há qualquer eficiência na precificação feita pelos mercados. Qualquer um minimamente versado nos fundamentos de finanças dirá que o preço de um ativo nada mais é do que os fluxos futuros trazidos a valor presente por uma taxa de desconto. A pequena-gigantesca divergência é que há pessoas que falam que não é possível estimar com qualquer certeza razoável os fluxos futuros, bem como acertar uma taxa de desconto compatível, há outras que dizem ser possível e há aqueles que dizem que o mercado faz isso diariamente de uma forma muito mais eficaz do que um investidor individual.  Qual é a minha opinião? Eu creio que é possível sim haver momentos de euforia e pânico, e a neurociência em geral, e a economia comportamental em especial estão aí para darem explicações científicas para a derrubada do mito do homem econômico racional. Se isso é verdade, é possível que o mercado não seja sempre eficiente, sendo algumas vezes completamente ineficiente em relação à precificação.  Porém, não quero entrar nessa discussão nesse artigo, o meu foco é chamar atenção que independente do que alguém pense sobre o mercado, o preço de um ativo é a soma futura dos seus fluxos trazida a valor presente.


     Assim sendo, os imóveis também podem ser precificados pelo método de desconto do fluxo de caixa. Geralmente é assim que o patrimônio imobiliário dos Fundos Imobiliários (FII) são avaliados pelas empresas avaliadoras. Portanto, num cenário onde a taxa de desconto está subindo (ou o custo de oportunidade financeiro - denominador da equação), e os fluxos estagnando ou diminuindo em termos reais (numerador da equação), claro está que o valor presente dos imóveis dos diversos fundos iria diminuir. Isso era mais do que previsto desde 2013, e por este motivo o Valor Patrimonial da cota de vários fundos vem diminuindo, uns mais, outros menos. Porém, muitos fundos sólidos, e eu disse isso aqui algumas vezes, com bons imóveis estavam sendo negociados com deságio em relação ao VP muito significativos, chegando em alguns casos a mais de 30%. Portanto, havia margem de segurança para a compra. 

   “E você Soul, como precifica os imóveis que compra?”, algum leitor pode estar se perguntando. Eu uso a avaliação relativa, a métrica de aluguel e o conceito abordado na última frase chamado Margem de Segurança. É tudo muito simples, basta apenas ligar os pontos. Aliás, desconfie de quem tenta colocar muita complexidade na administração de patrimônio de investidores amadores ou de pequenas transações. Não confunda a administração de bilhões de reais com a administração de cifras reduzidas de pessoas físicas. São objetivos financeiros completamente distintos. Num próximo artigo, posso abordar como tento fazer boas transações com imóveis físicos.


Que cachorro massa! Nunca me diverti tanto com um cachorro como esse, e olha que eu gosto muito de cachorros.

A espetacular Sydney ficará na minha memória por muitos e muitos anos. As relações humanas são o que adicionam cores e sentimentos a lugares. 


    

     É isso, colegas. Espero que tenham gostado. Grande abraço a todos!

12 comentários:

  1. Blz soul?
    Muito bom o post.
    Estou lendo O Capital e passei recentemente por um ponto em que ele diz que o capital em excesso mata o retorno do capital.
    Quem leu ou está lendo o livro entendeu perfeitamente seu post.
    Abraço e sucesso!

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    1. Olá, Investidor Mineiro. Por aqui tudo ótimo e contigo?
      Quanto maior o acúmulo de capital menor o retorno sobre o mesmo. Por isso, fantasias de que empreendedores se mudam em massa de vários países ao mesmo tempo para algum lugar não faz o menor sentido do ponto de vista lógico, pois todo o capital acumulado que por ventura migre iria se somar ao capital acumulado do local de migração, o que faria com que os retornos despencassem, se é que iria existir algum.
      Por esse motivo, por ter pouco capital acumulado, em média o retorno do capital aqui tende a ser maior no Brasil.

      A melhor crítica que li sobre o livro (não algumas muito mal-feitas no IMB, inclusive comentadas num artigo meu) é que a tese central do livro de que o retorno do capital seria maior no médio prazo do que o crescimento da economia não se sustentaria justamente pelo retorno descrente do capital acumulado. Piketty, por seu turno, argumenta que o crescimento econômico do mundo tende a ser menor com a estabilização demográfica, o que faria, menos com retornos decrescentes do capital ainda assim possibilitasse uma concentração muito grande da renda nacional, bem como do estoque de capital com uma minoria.

      Discussão bem interessante no meu ponto de vista.

      Abraço!

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    2. Soul, a mudança de vários investidores de países em desenvolvimento para alguns poucos países desenvolvidos tem muito a ver também com a segurança física e patrimonial. Se alguém mora na Venezuela e está com medo da violência, sente-se tentado a ter menor lucro nos EUA , mesmo tendo retorno financeiro menor.

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    3. Colega, entendo e concordo. Não gostaria de mudar o foco do artigo. Foi apenas um adendo sobre o conceito de retornos decrescentes do capital acumulado, uma das maiores críticas ao livro do Piketty.
      Por isso disse vários capitalistas se mudando ao mesmo tempo para um único lugar. Num cenário como esse, os retornos do capital inexistiriam. Imagine todo capital acumulado do mundo indo para Cingapura. Sobre a Venezuela, o capital acumulado que provavelmente migrou é uma gota no oceano de capital dos EUA. Entretanto, mesmo assim, ouvi falar que uma das razões da recuperação mais rápida dos preços dos imóveis em Miami era a compra por estrangeiros, principalmente venezuelanos e brasileiros.

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  2. muito bom estava negociando a compra de um pequeno imovel no interior o preco super acessível e valor do price to rent da exatamente 15 mais ainda tem a margem para desconto, pelo estado do imovel , que pode chegar nos 13 entao considerando somente esse fator seria bom comprar?

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    1. Olá, Soldado do Milhão.
      Como você bem disse "considerando apenas esse fator", não vou indagar sobre a sua situação patrimonial, qual o motivo da compra do imóvel, sua idade, seus objetivos financeiros e profissionais.

      O número 15 é apenas um rule of thumb (uma regra para se usar rápido numa primeira análise). Parece-me um bom número para se começar. Pode haver variações entre regiões, bairros e países, mas creio que algo orbitando em torno de 15 um preço razoável para um imóvel.

      Assim, se você conseguir algo em torno de 13, parece-me uma negociação razoável. Não é uma barganha, mas com certeza não estará comprando um imóvel com preço inflado.

      Abraço

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  3. Minha família também é muito bacana.
    Se passares por BH, está convidado para ficar na minha casa. Vc e sua dama, of course!

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    1. Olá anônimo.
      Grato. Se assim o for, este é o seu maior tesouro. Cuide com carinho e atenção. Aliás, essa sua mensagem me inspirou a começar a escrever uma série sobre o que para mim é um grande mal-entendido: incentivos.

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  4. Olá, acredito que esperar um yield de apenas 0.5% ao mês (o equivalente aos 200 meses alegados no texto), ou 6% ao ano, especialmente no Brasil, é pouco demais, mesmo considerando que o valor dos imóveis e do aluguel seja reajustado pela inflação.

    Considere um investidor que pode pegar o mesmo dinheiro e aplicar numa NTN-B pagando IPCA + 7% hoje: pra que ele vai pegar, ao invés, um ativo com liquidez quase nula, que deprecia, que dá manutenção, que deixa uma porcentagem do aluguel para a imobiliária, que tem risco de vacância, inadimplência, vandalismo, etc. Imagine então se ele precisar entrar num financiamento, como muita gente faz, buscando o moto perpétuo de pagar o financiamento com o aluguel (coisa que, claro, nunca acontece). Não adianta alegar que NTN-B paga imposto de renda — aluguel também paga, e a alíquota é, em geral, maior. Claro que tem gente que sonega, mas se vamos discutir sonegação, também podemos discutir se não vale mais a pena roubar bancos do que investir. Em resumo, vejo que, ao menos aqui no Brasil e na conjuntura atual, compre um imóvel reconhecendo que receberá um yield menor que 1% deveria ser internado numa clínica psiquiátrica.

    E para morar? Aqui vamos deixar as questões psicológicas de lado e focar somente no lado racional. Neste caso o imposto de renda morde apenas o ativo financeiro, de forma que, na falta de outros fatores, o mesmo yield de 1% acima sugeriria a compra do imóvel. Porém, é preciso pesar outros fatores que favorecem o aluguel: a liberdade de se mudar quando necessário (vizinho que incomoda, favelização da região, transferência no trabalho, mudança da condição financeira e familiar, etc.); custos de manutenção que são absorvidos pelo proprietário do imóvel; pagamento ou não do IPTU (no meu caso em particular, que alugo o meu apartamento, o proprietário que arca com o IPTU); menores custos do condomínio (pode-se abater o fundo de reserva e certas obras realizadas no condomínio), etc. Por fim, não se pode esquecer o custo do financiamento ao adquirir um imóvel, onde você sai da ponta recebedora de juros e passa para a ponta pagadora. Pessoalmente, enxergo que esses fatores aproximadamente se cancelam, e o divisor de águas entre compra e aluguel também é em torno de 1%.

    Resumindo: um yield de 0.5% é realístico apenas para países desenvolvidos, onde aplicações livres de risco rendem muito menos do que isso. Aqui no Brasil, na conjuntura atual, e a curto, médio e provavelmente longo prazo, o ponto de equilíbrio está bem mais próximo de 1%.

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    1. Olá, colegas.
      Concordo com a linha central de argumentação. Veja, que você nada mais está a falar de taxa de desconto. Foi dito no texto que para mim essa é a melhor forma de se precificar qualquer coisa, mas pode ser complexo.
      Além do mais, o Brasil teve taxa de juros de mais de 30% aa, e foi uma época difícil para qualquer investimento imobiliário. Talvez por isso tenha havido essa grande explosão entre 2002 e 2010 no preço dos imóveis. Talvez, não tenho pretensão de querer explicar um fenômeno como esse.

      Logo, eu acredito que taxa de descontos maiores ou menores vão fazer o preço do imóvel variar no tempo, mas não creio que investidores amadores devam prestar muita atenção nisso quando se trata de imóveis.

      O número 15 ou 200 aluguéis é apenas uma aproximação, algo para se ter uma ideia. É apenas um norte, mas evita que pessoas comprem um imóvel com price to rent de 33, ainda mais, como bem apontado por você, num país com juros reais tão altos.

      Por fim, não creio que imóveis próprios para aluguel seja um bom negócio, para isso existem FII. Eu não compro e não tenho pretensão de comprar imóveis para alugar, apenas para vender e ter ganho de capital.
      Eu creio que 1% é uma boa marca, nas minhas operações tento achar imóveis com um yield potencial de 1,2-1,3% am, mas 1% já é uma ótima marca.

      Grato pelo comentário

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  5. Olá , Soul. pelo que tenho visto você está vivendo um momento único! Espero que seja duradouro! :-) Quanto ao aluguel/valor do imóvel... Tenho uma casa alugada em Jacareí - SP, e o inquilino tem uma opção firme de compra desse imóvel. Quero dizer, ao alugar o imóvel a ele, já ficou combinado o valor de venda que vai acontecer quando ele resolver toda papelada do financiamento. A casa foi vendida por 260 k e ele está pagando um aluguel de 1,2 k (bruto) o que confirma a regra enunciada por você (regra dos 200). No contrato, coloquei uma clausula que o valor de venda seria corrigido pelo IGP-M caso a concretização do financiamento excedesse 6 meses. Ou seja, a partir do sétimo mês correria correção pro rata.
    Por fim... você vai passar na terra de meus ancestrais (Portugal)? Ou vai esperar eu mudar-me para lá para visitar-me? Lembre-se o que lhe falei anteriormente: Tenho que tomar essa decisão até os 65 anos e estou para fazer 62 em Out. próximo! :-)

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    1. Olá, Carlos!
      Tudo bem meu amigo? Espero que sim.
      Infelizmente, creio que não será dessa vez que conhecerei Portugal. Entretanto, se você realmente se mudar para lá é grande a chance de eu ir te visitar, pois ficar na casa de pessoas conhecidas quando se viaja é muito bacana.
      Tem 61 anos apenas? Tá jovem ainda!!

      Abração!

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