FII - UMA DESVANTAGEM: O IMPOSTO INFLACIONÁRIO

Olá, colegas. Neste artigo trato de uma desvantagem dos FII em relação a imóveis próprios que não é muito abordada na internet, trata-se do imposto inflacionário.

Após me dedicar um tempo ao estudo dos FII, cometer algumas bobagens, e com o conhecimento que tenho de imóveis próprios, ficou claro para mim que os FII são uma forma superior de investimento em relação a imóveis diretos se o foco for a geração de fluxo de renda proveniente de aluguéis. Com uma carteira de uns 15/20 FII, se pode diversificar entre centenas de imóveis, centenas de contratos de locação, diferentes regiões geográficas e  diferentes segmentos imobiliários.  Além de todas essas características favoráveis, os Fundos Imobiliários possuem uma liquidez muito superior ao mercado imobiliário direto, spreads BID/ASK muito menores e taxas de negociação incomensuravelmente menores.  Um investidor pode movimentar 500 mil pagando pouquíssimo em taxas, enquanto numa negociação imobiliária se for na ponta compradora, pode-se falar de incríveis 50 mil reais em taxas, corretagens, impostos, apenas para realizar a compra de um imóvel. Se isso não bastasse, os rendimentos ainda são isentos de imposto de renda (até quando não se sabe, mas eu não creio que essa isenção caia tão cedo, creio que ela irá deixar de existir, mas ainda deve demorar), enquanto um aluguel recebido por uma pessoa física paga a módica quantia de 27,5% de IR (se a pessoa estiver nessa faixa de rendimentos).

Por todas essas características, seria de se presumir que os FII pagassem rendimentos inferiores aos rendimentos proporcionados por alugueis residenciais, mas surpreendentemente os yields líquidos dos FII são mais do que o dobro, às vezes chegando ao triplo, dos yields brutos dos alugueis residenciais. Logo, há algo errado na precificação, em minha opinião. Alguns dizem que é porque os FII envolveriam maiores riscos, mas ainda não consegui ler nada que oferecesse dados objetivos ou argumentos racionais para corroborar essa ideia, muito menos com diferenças tão gritantes entre rendimentos.

Porém, todas essas características já foram tratadas aqui nesse blog (há um compêndio dos artigos no final desse artigo http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/06/bibliografia-indicacoes-de-livros-sobre_17.html). Então, Soul, não há nenhuma desvantagem em possuir FII em relação a imóveis próprios para fins de renda? Eu creio que pode haver duas, e uma talvez nem seja uma desvantagem. Neste artigo  http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/05/investimentos-imoveis-proprios-fii-cap.html, eu abordei que o fato de se não se ter controle sobre a administração dos imóveis de um FII pode ser encarado como uma desvantagem ou uma vantagem. Para o meu caso pessoal, eu encaro como uma vantagem. Porém, há uma desvantagem nítida dos FII em relação aos imóveis, e se trata do imposto inflacionário. E o que seria esse imposto?

Algumas pessoas ficam surpreendidas ao saber que o Imposto de Renda de um título público atrelado à inflação como uma NTN-B incide sobre o total do rendimento, e não apenas sobre os juros acordados. Logo, a rentabilidade real de um título público é menor, já que o Imposto também incide sobre a parcela da inflação, ou seja, se paga imposto de renda pela simples atualização monetária do título, o que na verdade não significa aumento real do poder de compra. Muitos acham injusto, alguns acham um roubo, mas é assim que o imposto é cobrado e não se pode fazer nada a respeito.

E no que esse exemplo da NTN-B se relaciona com os FII? Bom, já escrevi sobre uma perspectiva realista de retorno dos imóveis no longo prazo http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/06/imoveis-expectativa-realista-de-retorno.html. Como os FII de tijolo nada mais são do que imóveis, é crível pensar, como aconteceu nos EUA no caso dos REITs, que as cotas dos FII tendem ao menos a seguir a inflação em períodos mais longo de tempo. Isso é provável que aconteça, principalmente se os dividendos distribuídos pelos FII aumentarem no mínimo pela inflação, o que é algo natural já que os contratos são reajustados por algum índice inflacionário como o IGP-M ou o  IPCA. Logo, se a cota não acompanhar a inflação, teríamos yields muito dissonantes, e é fácil entender o motivo, já que é a mesma razão da cotação seguir os fundamentos de uma empresa no longo prazo.

Se considerarmos uma inflação de 7% (torcemos para que seja bem menos do que isso), um FII que pague 10% de yield com cota sendo negociada a R$ 100,00 e um valor de aluguel de R$ 40,00 o m2, estaria sendo negociado daqui a 10 anos com um yield de 20% se a cota permanecesse no mesmo valor de R$100,00, já que o aluguel por m2, por simples reajustamento da inflação, estaria valendo R$ 80,00 o m2. Portanto, a cota teria que subir para R$200,00 (o que significa apenas crescimento pela inflação, nenhum crescimento real) para que o FII pagasse o mesmo yield de 10% daqui 10 anos. Portanto, é plausível que no médio prazo as cotas sigam pelo menos a inflação, eu acho que as cotas provavelmente terão valorização real, pois não vejo como esses yields de 10% existam por muito tempo, principalmente se o país convergir para taxa de juros menores, o que parece ser o caso do nosso país.

Portanto, nos atendo no exemplo do parágrafo anterior, em 2024 se a cota seguir apenas a inflação ela estará valendo R$200,00. Se o investidor resolver vender essa quota, permanecendo a alíquota atual, ele receberá R$ 180,00, já que terá que pagar 20% sobre o ganho de capital. Porém, o ganho de capital aqui nessa situação é uma ilusão, já que esse aumento no valor da cota foi apenas uma reposição inflacionária. Logo, o investidor na verdade terá um valor real em 2024 menor do que o valor real em 2014. Infelizmente, não há como escapar dessa situação, e essa é uma desvantagem em relação a imóveis próprios.

Quem já vendeu um imóvel próprio sabe que no próprio programa da receita para apuração de ganho de capital há um índice que vai descontando a inflação do imposto a ser recolhido a depender do ano de aquisição. Logo, a pessoa vai pagando cada vez menos imposto pela quantidade de tempo que é dona do imóvel, isso tem o condão de atenuar ou até mesmo eliminar a existência do imposto inflacionário, e é por esse motivo que não há problema em não atualizar os valores declarados dos imóveis ao fisco na declaração anual. (Errata: Eu escrevi no piloto automático, e não fui conferir a base legal da redução. No próprio programa da receita federal para ganhos de capital, os redutores são calculados automaticamente. Os fatores de redução estão previstos no art.40 da Lei 11.196/05. A lei não diz inflação, e o fator de redução está relacionado com o tempo de propriedade do imóvel. Quanto mais tempo, menos se paga de imposto. Sendo assim, esses fatores de redução fazem às vezes de mitigar o imposto inflacionário, mas na verdade não estão associados diretamente à inflação).

Portanto, a legislação prevê uma forma de atenuar o problema do imposto inflacionário para a venda de imóveis físicos, mas não para a venda de quotas de um FII, e como não há isenção para nenhum limite de venda, como existe para as ações, o imposto inflacionário pode “comer” uma parte do patrimônio de um investidor. Esse é um problema de se investir em FII, e é atenuado se o foco principal, como deve ser, do investidor é a geração de fluxo de caixa por meio desse instrumento, e se não há a perspectiva de venda das quotas.

Eu não creio que seja um problema que deva desanimar investidores nessa classe de ativo, pois os FII possuem muitas vantagens e com certeza tem o seu espaço num portfólio bem diversificado. Porém, creio ser sempre salutar que saibamos os prós e contras de qualquer classe de investimentos, pois só assim podemos fazer escolhas cada vez melhores e condizentes com nossos objetivos financeiros.

Metallica! Uma das músicas que gosto de cantar na banda, um verdadeiro petardo e uma grande forma de relaxamento mental!

Abraço a todos!