COMO ESTRUTURAR UMA CARTEIRA DE FII

Olá, colegas!

Pessimismo aumentando e ativos de renda variável despencando. Imagino, e é uma preocupação minha também, que no meio de todo esse ruído deve ser difícil seguir a estratégia e montar um bom, diversificado, e de certa forma seguro portfólio. Neste post vou focar em como, em minha opinião é claro, montar uma carteira de FII para minimizar riscos, e ao mesmo tempo alcançar retornos satisfatórios.  Caso ainda não tenha ficado clara qual é a maior vantagem dos FII (e esse tipo de investimento possui outras que serão tratadas em posts subseqüentes), sugiro a leitura do seguinte artigo http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/01/fii-pessimo-negocio.html

Antes de tudo, eu parto do pressuposto de que todos reconhecem as vantagens de uma carteira diversificada, principalmente para nós pequenos investidores, portanto não vou me alongar sobre a importância de se diversificar corretamente. O que seria uma carteira diversificada em FII? Pensemos raciocinando sobre um exemplo hipotético. Qual investidor estaria mais diversificado, um que possui duas salas comerciais num mesmo prédio, ou outro investidor que possui duas salas comerciais em prédios distintos e em regiões diferentes, assumindo que as salas possuem preço equivalente e os prédios são comparáveis? Bom,  apesar de poder existir opiniões divergentes, eu creio que o investidor com salas comerciais em prédios distintos possui uma diversificação mais apropriada, pois ele reduz o risco de acontecer algum imprevisto como piora da vizinhança, aumento na vacância num bairro específico, etc. A grosso modo, e desculpe os leitores com um conhecimento técnico mais apurado sobre moderna teoria dos portfólios, estar-se-ia reduzindo o risco não-sistêmico  da hipotética carteira retratada. E se ao invés de duas salas comerciais em prédios distintos, o nosso investidor tivesse uma sala comercial e um apartamento residencial para locação? Com certeza o risco de um aumento na oferta de salas comerciais, por exemplo, não afetaria sensivelmente a locação do apartamento residencial. Poderíamos dizer, e peço vênia novamente aos com mais conhecimento técnico, que o investidor estaria reduzindo o risco sistêmico (de um setor específico) da sua carteira.

Legal, Soulsufer, mas aonde você quer chegar com esses exemplos? Simples. Uma carteira de FII com dois fundos é mais diversificada do que uma com apenas um. Uma carteira com dois fundos em setores diferentes é mais diversificada do que uma com dois fundos de um mesmo setor. Logo, nós podemos construir uma carteira com dez fundos e ela ser menos diversificada do que uma carteira com sete fundos, por exemplo. Creio ser muito importante este contexto, pois muitas carteiras de FII apenas aparentemente estão razoavelmente diversificadas e balanceadas.

Retornamos à pergunta inicial: como montar uma carteira de FII diversificada? Primeiramente, devemos nos esforçar para conhecer um pouco mais a fundo os diversos fundos, e os diversos setores que estes fundos são focados. A primeira divisão fundamental é entre fundo de tijolo e fundo de papel. Fundo de papel para mim é renda fixa, e deve ser analisado como renda fixa. Assim,  os conhecimentos para investir seguramente devem ser calcados nas regras de bom investimento em renda fixa. No meu entendimento, ainda há o agravante de que uma debênture incentivada da VALE é muito mais fácil de analisar do que um FII de papel com dezenas de CRI com maturidades diferentes, preços de aquisição diferentes e emissores diferentes.  Portanto, o meu foco aqui é fundo de tijolo.

Os setores, nos REITs americanos a gama de possibilidade é muito maior, de FII de tijolo no Brasil são: escritórios/Lajes corporativas (há inúmeros FII na bolsa), comercial (RBRD, MAXR, seriam exemplos), logística puro (SDIL, TRLX seriam exemplos), fundos logísticos mistos (HGLG, KNRI seriam exemplos), shoppings (muitos FII na bolsa), hospitais (apenas NSLU e HCRI), ligados à Universidades (FCFL, AEFI e FAED), Industriais (consigo penar apenas no FIIB), agências bancárias (BBPO, AGCX, SAAG, BRCR) ,  hotelaria (HTMX) e residenciais (o que não me atrai muito, pois a liquidez é inexistente, mas confesso que precisaria estudar mais esses fundos em específico).

Aqui entra outra vantagem dos FII sobre possuir imóveis físicos diretamente. Um investidor com menos de oito dígitos de patrimônio dificilmente vai ter como locatário um hospital, um galpão logístico gigantesco, um shopping, uma faculdade. Normalmente, o investidor possuirá salas comerciais e,ou, apartamentos residenciais. Ao comprar-se FII, pode-se aumentar consideravelmente a gama de setores onde podemos gerar fluxo de caixa por aluguéis, diminuindo sensivelmente o nosso risco em estar exposto ao mercado imobiliário. Portanto, os Fundos de Investimento Imobiliário proporcionam uma possibilidade de diversificação setorial que é quase inexistente para investidores com algumas centenas de milhares de reais para investir.

Soulsurfer, isso é realmente uma vantagem? Sim, é. O setor imobiliário possui diversos setores, com dinâmicas muito diferentes. É claro que aumentos na taxa de juros, arrefecimento econômico, contração no crédito afetam negativamente todo o ramo imobiliário. Não há dúvidas aqui. Entretanto, os diversos setores podem ser atingidos de formas diferentes por essas variáveis macroeconômicas. Além do mais, um aumento de oferta de lajes de escritórios, não necessariamente irá influenciar o setor imobiliário focado em hospitais ou universidades, por exemplo. Deixe-me aclarar esse fato com três gráficos interessantes[i]:

  

Ora, o aumento da oferta e possível vacância de escritórios em SP são fatores relevantes para se considerar. Entretanto, essa ainda não é uma preocupação no Rio de Janeiro, pois as vacâncias projetadas nos três cenários ou são menor do que a metade ou quase a metade. Logo, mesmo no mesmo setor, a posição geográfica terá um impacto diferente, fazendo sentido que uma carteira de FII possua diversificação geográfica entre escritórios.  Não é uma preocupação de imóveis logísticos (apesar do aumento da oferta estar aumentando, e há algumas pessoas falando em oversupply em 2016, mas o mercado logístico é bem diferente, pois a oferta pode ser muito mais facilmente controlada) ou de shoppings, por exemplo. Assim, percebe-se como uma correta diversificação em FII, pode atenuar eventuais solavancos no fluxo de caixa.

Qual seria uma carteira perfeita? Ela provavelmente não existe, e para cada pessoa, com características e objetivos financeiros distintos, provavelmente há uma divisão mais apropriada. Como sugestão eu trabalharia com algo mais ou menos assim:

A)     Escritórios – 5 a 8 fundos – exposição de 25% a 40%

B)      Logística/Comerciais – 3 a 7 fundos – exposição de 25% a 40%

C)      Hospital e Universidades -  2 a 3 fundos – exposição de 10% a 20%

D)     Agências Bancárias e Shopping – 2 a 5 fundos – exposição de 10% a 20%

Soulsurfer, não posso ter menos fundo ou mais fundos? Não posso ter 30% em faculdades e hospitais? Claro que pode. A divisão acima é apenas uma sugestão, ela é muito parecida com a minha alocação ideal para FII, por isso a citei. Não quer dizer que é a melhor ou a única.

Portanto, queridos leitores, espero que este post possa ter ajudado em alguma coisa. Podemos dizer sem medo de errar que uma carteira composta de  BRCR, TBOF, RNGO, TRTN, EDGA, VLOL, THRA, PRSV (aos que não estão familiarizados com as letrinhas dos FII, estes são fundos do setor de escritórios) é tão diversificada como uma carteira de ações de BBAS3, PRBC4,  ITUB4 e SANB4  (aos que não estão familiarizados com as letras de ações, são códigos de bancos). Portanto, uma carteira com BRCR (escritório), HGLG (logístico misto), SDIL (logístico puro), AEFI (faculdade), HGBS (shopping) composta de apenas cinco FII é mais diversificada do que a carteira citada de 8 fundos imobiliários. Assim como uma carteira com BBAS3, ETER3, GRND3 e PETR4 é mais diversificada do que a carteira de ações citada.

Nos próximos posts pretendo fazer um resumo de mais de cinqüenta FII (com maior liquidez), divididos por setor, apontando os pontos fortes e fracos, em minha visão obviamente. Falarei da minha carteira, dos meu erros e dos meu acertos e como pretendo mantê-la e por qual motivo eu cheguei na atual composição.

Para quem gosta, ou já se imaginou, de viajar pelo mundo deixo um vídeo muito interessante que mostra a diversidade da espécie humana, bem como a imensidão do nosso planeta azul. Aliás, quando o primeiro homem estava vendo  a terra do espaço pela primeira vez na história da humanidade, perguntaram como é a terra? Ele respondeu: “ela é azul”. Ela não é socialista, capitalista, consumista, ela é azul. Essa frase simples sempre foi de uma beleza espetacular para mim. Como me empolguei com essa frase, deixo um vídeo espetacular de poucos minutos do famoso Carl Sagan, uma das pessoas que mais admiro (muito mais do que qualquer Warren Buffet, com todo respeito ao mago de Omaha), sobre o momento em que a sonda Voyager estava passando por Saturno e tirou uma foto da terra, chama-se “O Pálido Ponto Azul”, que inclusive virou um livro de mesmo nome.

Grande abraço a todos!

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[i]  Todos os gráficos foram retirados de relatório da BTG disponível no site www.riobravo.com.br/Apresentação%20-%20FII%20Rio%20Bravo%