COMENTÁRIOS SOBRE FII - SHOPPING/RESIDENCIAL

           Olá colegas! Continuando a série de análise de FII, neste post falo sobre fundos voltados para  shoppings e residenciais. Os fundos de shopping escondem algumas armadilhas, por isso é necessário saber bem onde se está colocando o dinheiro. Os fundos residenciais no Brasil são inexistentes, ao contrário dos EUA onde existem variados REITs voltados para residências.

SHOPPINGS

HGBS11 – Fundo que detém participação em 8 shoppings em quatro estados diferentes com área bruta locável total de 360 mil m2 (a ABL própria do fundo é de 71 mil m2, podendo chegar a 108 mil m2 contando com a conversão das CRIs). É um fundo antigo com primeira emissão em 2006, sendo que já houve seis emissões no total.  Algumas participações são diretas, outras por meio de quotas de FII e outras por meio de CRI conversíveis. O fundo possui 9% alocado em RF (incluso CRI não conversíveis) e quotas de outros FII, e 91 por cento em participação efetiva nos shoppings, em FII ilíquidos e CRI conversíveis em empreendimentos imobiliários. Possui uma grande dispersão de locatários, sendo muito bem diversificado. Houve recentemente um problema judicial relativo aos CRIs conversíveis do shopping Goiabeiras localizado em Mato Grosso. Aparentemente, pode ter havido problemas  judiciais, tanto que houve penhora dos rendimentos dos CRIs. O fundo conseguiu que os rendimentos não seguissem penhorado, o que não comprometeu o fluxo de caixa por enquanto. Entretanto, os CRIs continuam penhorados e há risco jurídico relevante. Os CRIs do goiabeiras representam 10,97% do patrimônio líquido do fundo no final de janeiro de 2014. Há de se considerar que em 2012 o fundo permutou a sua participação no shopping Plaza Sul por participação no shopping Penha, mas o pagamento de aproximadamente de 64 milhões em 42 parcelas corrigidas pelo CDI. Portanto, o fundo vem atualmente distribuindo o “lucro” da operação de permuta. Essa distribuição tem data certa para acabar em julho de 2015, onde a última parcela será depositada. A administradora diz que está preparada para o fim desse pagamento, pois possui caixa acumulado (devido a retenção dos 5% do faturamento), há CRI conversíveis que quando convertidas em participação em shoppings renderão mais, e há projetos de expansão da ABL própria. Entretanto, é um risco, é uma espécie de RMG parcial, onde quase 20% do resultado operacional do fundo advêm do pagamento dessas parcelas que não recorrentes e tem data certa para acabar. Por isso, esse fundo apresenta alguns riscos. Há o problema de não ter havido crescimento de renda entre o ano 2012 e 2013, ficando o rendimento estável, sendo que os últimos rendimentos estão na faixa de R$ 13,70  o que gera um yield de  0,91% am com a quota no valor de R$ 1.500,00 (a quota chegou num pico de R$ 2.200 no começo de 2013, o que corresponde uma desvalorização de aproximadamente 32%). Seria um rendimento muito bom, se o fundo não apresentasse o problema do CRI goiabeiras, bem como a questão da distribuição dos lucros da operação de permuta de 2012. Se no resultado de 2013 considerarmos as receitas do fundo (106,89M) subtrairmos os lucros da operação de permuta (20,43M) e as despesas do fundo (16,86M) chega-se a um resultado operacional líquido, sem a distribuição de lucros, de 69,59M, o que daria uma média de distribuição mensal de R$ 10,79, muito inferior ao valor de R$ 13,70 que vem sendo distribuído (isso sem contar possíveis problemas com o shopping Goiabeiras).    A taxa de administração não é baixa correspondendo a 1,5% sobre o valor de mercado das quotas, no mês de janeiro correspondeu a quase 12% do faturamento do fundo (incluindo os 1,78M de distribuição de lucro, se não fossem incluído o percentual seria de inacreditáveis 23%). O valor patrimonial  da quota no final de janeiro de 2014, era de R$ 2.085,60, sendo assim a quota sendo negociada com um deságio de aproximadamente 30%, o que é significativo.  R$ 1.500,00 é

Avaliação: bom. O fundo é grande e diversificado, atualmente paga um ótimo yield com um grande desconto sobre o valor patrimonial. Entretanto, há riscos jurídicos e de continuidade da receita operacional.

Risco: médio. Há risco de perda de 10,97% do PL do fundo no caso CRI Goiabeiras (é muito difícil precisar o que pode acontecer), e há possibilidade real de queda de rendimentos a partir de julho de 2015.

WPLZ11B – Fundo adquiriu 30% do Shopping West Plaza localizado na zona oeste de São Paulo (Barra Funda, Perdizes e Pompéia). O Shopping possui 23 anos de idade, e recentemente sofreu uma revitalização para se manter competitivo. É voltado para as classes C e D.  Houve problemas com a prefeitura, o que fez  a cota despencar no ano de 2012. A renda real ficou muito longe da RMG, o que também fez que a cota se depreciasse.  Há diversas obras em andamento do Shopping (inclusive uma que está ligada a problemas estruturais de uma laje, o que não deixa de ser preocupante), o que é bom no médio prazo, entretanto faz com que o rendimento no curto prazo seja baixo. Há uma parcela significativa das receitas projetadas pela própria administradora  (5,1M) para bancar os custos da obra. A receita projetada para 2014, líquidas das despesas anteriormente mencionadas, é de 2,3M, o que daria um rendimento médio  de R$ 0,32 equivalendo a um yield de 0,56% am com quota a R$ 56,5 (necessário ressaltar que o fundo possui caixa de 1,5M e estou considerando que ele iria distribuir em 2014). Se projetarmos as receitas para 2015 (sem o provisionamento para reformas e sem considerar aumento por algum índice inflacionário) as receitas seriam de 7,4 M (não haveria mais caixa para distribuir em 2015), o que daria um resultado médio por cota de R$ 0.63 representando um yield de 1,1 am o que seria muito bom   Cota sendo negociada no seu fundo histórico. Além do mais, o shopping irá revitalizar o cinema e construir um teatro, o que impactará positivamente nas receitas.  A taxa de administração é de 0,25% sobre o PL, o que é razoável e em linha com outros fundos de shopping. Necessário ressaltar que com a nova administração da Alliansce a taxa de vacância diminuiu de 7/8% no começo de 2013 para cerca de 4% ao final de 2013, o que demonstra que está havendo melhora na gestão do shopping. Houve melhora também ao longo de 2013 (se comparado com os anos de 2011 e 2012) nas receitas do shopping, inclusive melhora nas receitas de aluguéis e grande incremento nas receitas de estacionamento. Fundo negociado com 40% de deságio em relação ao seu valor patrimonial, o que é algo que deve ser levado em conta.  Sendo assim, a preços atuais, e principalmente se cota for mais penalizada pode trazer bons pontos de entrada.

Avaliação: Média/Boa. Média, pois o shopping não é tão competitivo, principalmente se comparado com o Shopping Bourbon que fica nas redondezas. O imóvel já possui 23 anos, apresentou falhas aparentemente estruturais e está passando por inúmeras reformas. Boa, pois o fundo pode ser um “turnaround” e propiciar yields expressivos se tudo andar bem nos próximos dois anos com as reformas, com a diminuição da vacância e aumento do número de pessoas com a instalação da “arena palestra”. Se a quota for demasiadamente penalizada, pode apresentar bons pontos de entrada.

 Risco: médio/alto. O risco é médio, pois o fundo apresenta renda real, e a renda deve aumentar com a diminuição da vacância e reinauguração do cinema. O risco é alto, pois o fundo já apresentou problemas com a prefeitura, recentemente com questão aparentemente estrutural, e o shopping não é tão competitivo se comparado aos pares.

JRDM11B – Fundo adquiriu 40% do Shopping Jardim Sul localizado no Morumbi em São Paulo. Possui RMG até agosto de 2016, que vai variar de 8,5% aa até 9,1% aa. O fundo possui Renda Mínima Garantida até setembro de 2016, sendo que o valor vai de 8,5% no primeiro ano até 9,1% no segundo ano (rentabilidade calculada sobre a emissão de R$ 100,00) . A  RMG até setembro de 2014 é de R$ 0,73, o que dá um yield mensal de 0,94% e 11,3% aa com valor de quota a R$ 77,5. Entretanto, a renda real no  de janeiro de 2013 a outubro de 2013, segundo dados coletados dos relatórios da administradora, foi de R$ 5,2, o que dá uma média mensal de R$0,52.  Assim, a renda real é de aproximadamente 70% da renda real. O yield real é de 0,67% aa e 8% aa. O fundo ainda possui mais dois anos e meio de RMG, mas parece ser improvável que a RMG seja atingida. A quota é negociada com deságio de 22,5% sobre o valor de emissão. A situação não é como do Floripa Shopping, mas a renda real não é tão discrepante da RMG. Se a cota cair ainda mais, por exemplo a R$ 65,00 (yield real de 0,8% e yield de RMG de 1,1%) pode fornecer bons pontos de entrada. A taxa de administração é de 0,2% do PL do fundo, o que é razoável, variando de 3 a 5% do faturamento do fundo.  A liquidez do fundo não é muito bom, o que é um aspecto negativo, mas nada que impeça a abertura de posição.

Avaliação: Boa. O shopping é razoavelmente bom, a RMG é longa, e a renda real não é tão discrepante. Com maiores quedas, pode oferecer bons pontos de entrada.

Risco: Médio. O maior risco é a renda real não conseguir ficar muito perto da renda real e frustrar os interesses dos quotistas. Para evitar surpresas, basta fazer as contas com o yield real.

ABCP11 – Fundo detentor de 98,5% de shopping localizado em Santo Andre. Houve e expansão no Shopping em 2012 e a área total do empreendimento de 69.317 m2 mais um prédio comercial de ABL de 5.586m2, o que fez a renda distribuída melhorar. O rendimento anual, segundo informação do relatório de dezembro de 2013,   foi de R$ 0,691 o que corresponde a um yield anual de apenas 7% com o valor de quota a R$ 9,75. O fundo possui liquidez muito baixa, o que ocasiona grandes spreads BID/ASK .

Avaliação: médio. O yield é muito baixo, a liquidez é muito pequena, e o shopping não é tão diferenciado. Não vejo razão de abrir posição nesse fundo.

  Risco: Médio. Os riscos são o custo de oportunidade e a baixa liquidez.

PQDP11- Fundo criado para comprar 15% de participação  no Shopping Parque Dom Pedro em Campinas. A peculiaridade desse fundo é que outro FII é dono dos outros 85% do empreendimento, entretanto é um FII que não é negociado em bolsa e é controlado pela SONAE. O FII PQDP possui ainda mais 15% de participação no empreendimento já que é dono de quotas do fundo fechado. Portanto, a participação total do fundo é de 30% (15% diretamente e 15% indiretamente).  O shopping é imenso (185 mil m2 de área construída) e moderno, sendo bem diversificado. Talvez seja o melhor Shopping dentre os FII negociados em bolsa. O rendimento não é estável e isso é normal em shopping, pois há meses melhores e piores no comércio. De novembro de 2012 a  outubro de 2013 o fundo pagou R$ 116,56, o que dá uma média mensal de R$9,71 gerando um yield na cotação atual de R$ 1.235 de quase 0,79% e 9,5% de juros simples aa. Para fins de comparação o fundo distribuiu entre novembro de 2011 a outubro de 2012 aproximadamente R$ 101,65, assim o acréscimo de rendimento de 2012 para 2013 no período comparado foi de bons 15% (taxa de crescimento de dar inveja a muita empresa listada em bolsa).  Esse sempre, até pela qualidade do empreendimento, foi um fundo caro.  Entretanto, com a queda generalizada, o fundo começou a ter yields interessantes.  Assim, é possível dizer que a cota encontra-se um pouco sobreavaliada pelo yield pago em média. Possíveis quedas para valor de quota abaixo de R$ 1.200,00, podem proporcionar  bons pontos de entrada com yield de quase 10% aa. A taxa de vacância do shopping é bem baixa e corresponde a 3%. A taca de administração do FII é de 0,23% aa sobre o patrimônio total do fundo, o que não é alta e corresponde de 5 a 10% do faturamento mensal do fundo dependendo do mês.  O VP da quota é de aproximadamente R$ 1.916,00, sendo assim as quotas estão sendo negociadas com um substancial deságio de 35%.

Avaliação: boa/ótima. Shopping moderno, receitas crescentes, quota sendo negociada com um deságio significativo sobre o VP. Coloquei boa, pois o yield é um pouco inferior a média atual do mercado, entretanto a preço de quotas atuais o yield é bem razoável.

Risco: baixo. Não vejo riscos muito significativos. O maior risco é desaquecimento da economia, diminuição das vendas no shopping e por via de conseqüência diminuição dos rendimentos do fundo.

FLRP11B – Fundo adquiriu 38% do Floripa Shopping (entretanto houve diminuição da participação para 35,8%). Possuiu longa RMG de R$ 8,8 por quota até setembro de 2013  e  preço de imissão de R$ 1.000,00. Como o rendimento real ficou  aquém da RMG (sendo que atualmente o fundo não distribui rendimento há alguns meses, pois está provisionando para obras de melhoramento e de expansão da loja Renner, há previsão de que o fundo volte a pagar rendimento a partir de março deste ano), a quota caiu  55%, sendo negociada a patamares de R$ 450,00, o que demonstra que esse fundo destruiu valor aos quotistas iniciais. Isso mostra como pode ser arriscado confiar demais em RMG longas e divorciadas da real possibilidade do empreendimento (risco que pode existir no JRDM11B e em vários outros shoppings).  Há vários meses não há distribuição de lucros. As despesas são altas, mesmo sem o provisionamento, o que prejudica o resultado operacional do fundo. Há uma nova administradora no Shopping, o que pode fazer que a rentabilidade  e a gestão do shopping tenha um bom desenvolvimento, entretanto nos últimos seis meses tanto as receitas como a vacância se mantém em patamares semelhantes ao ano de 2010. Não é o melhor Shopping da cidade, mas está numa área de desenvolvimento da região. A quota vem sendo negociada com considerável deságio em relação ao seu Valor Patrimonial, sendo que o m2 , pelo valor atual da quota, de área construída vem sendo negociada a menos de R$ 1.000,00 o m2.  Conforme comunicado ao mercado da administradora do fundo lançado em janeiro de 2014, a previsão de geração de receita de todo shopping para o ano de 2014 é de quase 7M, sendo que a do fundo é de 2,65M. Não é uma geração de receita satisfatória para proporcionar rendimentos compatíveis com as perspectivas, não pelo menos em 2014. Fundo merece cautela.

Avaliação: médio. O Shopping não é o melhor da cidade. Além do mais, há meses não distribui rendimento, desde a emissão destruiu valor dos quotistas. As receitas não apresentam substancial aumento no ano de 2013 com a nova administradora. As taxas de administração e para o shopping são altas em relação ao faturamento do fundo. Creio que há opções de shopping melhores.

 Risco: médio/alto. O risco do shopping não performar razoavelmente bem mesmo no médio prazo não é pequeno. Creio que se alguém quer escolher um “turnaround” para shoppings o WPLZ11B é um melhor canditado.

 FIGS11 – Fundo constituído para a aquisição de 36,5% do Shopping Bonsucesso localizado em Guarulhos São Paulo com foco na classe C, e  36,5% do Shopping  Maia em Guarulhos também que deverá ser mais voltado as classes A e B e está sendo construído com previsão de término da obra em abril de 2014, porém há indícios de que a obra irá atrasar pelo menos seis meses. Portanto, a RMG deve ir até o final de 2018. O fundo possui RMG de R$ 0,83 por quatro anos contados do término da construção do Shopping Maia em Guarulhos.  É um fundo de desenvolvimento que pode oferecer bons retornos, mas contém evidentes riscos, pois não se tem ideia se a renda real ficará próxima da RMG. A quota chegou a ser negociada a R$ 67,00 ( yield de quase 15% aa, o que é muito expressivo) e atualmente a quota é negociada a R$74,00 (1,1% am e 13,4% aa). É um FII com riscos acentuados, mas pode oferecer retornos altos, principalmente se a quota cair para patamares cada vez menores. Não consegui checar de onde sai o pagamento da RMG, se há alguma conta vinculada já com o numerário depositado ou não. A depender do desenvolvimento do FII, há o risco de não se ter dinheiro para pagar a RMG  até o final de 2018. A liquidez do fundo é razoável.

Avaliação: Médio. Difícil avaliar um fundo que possui período de maturação tão longo. O fato objetivo é que quanto menor o valor da quota, a margem de segurança aumenta.

Risco:  Alto. O prazo de maturação é longo, não há nenhuma informação sobre renda real (até porque um shopping ainda está em construção), e pode haver problemas até mesmo com o pagamento da RMG.

  FVPQ11  - O fundo é proprietário de 100% do empreendimento Via Parque Shopping localizado na Barra da Tijuca no Rio de Janeiro. Possui pouquíssimas informações no site da administradora. Além do mais, a liquidez é inexistente, basta ver o Book de ofertas onde há uma ordem de venda a R$ 200,00 e outra por R$ 100,00. Devido à falta de informações, liquidez, e fundos de shopping perfomando, não vejo motivos para iniciar posição nesse fundo.

 MSHP11  - O fundo é proprietário de 40% do Mais Shopping Largo 13 localizado no bairro Santo Amaro na cidade de São Paulo. O foco do empreendimento é a classe C, sendo dito por muitos que é um “camelódromo de luxo”. O fundo foi lançado em 2010 por R$ 1.000,00, chegou a ser negociado a R$ 1.150,00 e hoje a quota gira em torno de R$ 450,00 (55% de desvalorização em relação ao preço de emissão e 60% em relação ao topo). Sendo assim, houve destruição de valor para os quotistas. Segundo relatório do Bradesco, administradora do Fundo, o rendimento entre 2011 a 2013 apresenta discreta melhora.  A média de distribuição dos últimos 12 meses foi de aproximadamente R$ 3,50 o que dá um yield de 0,78% am. A vacância do shopping está em 9%. A quota a preços atuais pode começar a oferecer pontos de entrada. A liquidez do fundo não é boa, o que pode ser impeditivo de montar posições.

Avaliação: média. FII que destruiu valor para quem comprou desde a emissão. O Shopping em si não parece ser tão bom.  Nos preços atuais, pode começar a ser uma opção, pois o yield já começa a rondar a casa dos 10% aa. Nos relatórios do fundo, não há uma clara tendência de melhora nas receitas e na distribuição, o que é ruim, pois o bom de fundos de tijolo é o rendimento crescente para ser um hedge razoável contra a inflação.

Risco: médio. O fundo não saiu muito do lugar desde 2011 no que toca as receitas e distribuição de rendimentos. Quem comprou cotas na emissão e não se desfez a tempo amargou prejuízos de mais de 50%. A liquidez também é um risco e um problema de se iniciar posição nesse fundo.

RBGS11  - Fundo constituído para adquirir 44% do Parque Shopping Sulacap localizado na zona oeste no Rio de Janeiro. O Shopping estava em construção e foi entregue em outubro de 2013. Aparentemente, segundo relatos, o Shopping é pequeno e tem foco nas classes C e D. Está localizado numa zona de importante ligação entre diversos bairros. O fundo possui RMG de três anos após a finalização da obra, ou seja até outubro de 2016, de 85% do CDI.  Segundo relatório do mês de dezembro a renda real foi de R$ 0,24 por quota, o que dá um yield real de 0,36% am com quota a R$ 66,5 (já houve 35% de desvalorização do preço de emissão). Há relatos de que ainda há muitas lojas para inaugurar, inclusive o cinema, o que irá impactar positivamente no resultado operacional do fundo. Ainda há muitas incertezas sobre a renda real do fundo. Sendo assim, talvez seja interessante aguardar mais alguns meses para saber se a diferença entre a RMG e a renda real é muito grande ou não, e se há alguma perspectiva da renda real atingir a RMG em outubro de 2016. Porém, o fundo começa a apresentar grande desconto em relação ao preço de emissão, se a renda real melhorar significativamente a preços atuais pode vir a ser um negócio interessante. A liquidez do fundo é razoável, não sendo um problema para montagem de posições.

Avaliação: Médio/Bom. FII que se desvalorizou muito desde a emissão. O Shopping aparentemente pelas fotos do empreendimento parece ser muito bem feto.  Há RMG longa até outubro de 2016, entretanto ainda é cedo para saber em qual patamar está a renda real, pois o shopping ainda possui muitas lojas para inaugurar. A depender da renda real, e se o preço da quota continuar caindo, pode vir a oferecer bons pontos de entrada.

Risco: médio/alto.  A renda real pode ser muito inferior a RMG, o que pode ir ocasionando a destruição de valor para os quotistas nos próximos anos. Quem comprou a R$ 100,00 na emissão já sentiu isso. Fundo a ser monitorado nos próximos meses para saber qual é o real patamar da renda real, e até onde ela pode chegar em outubro de 2016.

 SHPH11   - O fundo foi criado para adquirir 25% do shopping Higienópolis. O Shopping tem perfil para atender a classe A, e é muito bonito (eu mesmo já estive no shopping e posso confirmar que o shopping é muito bonito).  É um FII antigo, e apresenta uma valorização histórica muito grande, já que a cota foi emitida a R$ 100,00 há 13 anos atrás e hoje o preço da mesma gira em torno de R$ 540,00.  A média de distribuição de rendimento dos últimos 12 meses foi de R$ 3.05, o que dá um yield de apenas 0.56% am. A liquidez do fundo é baixa, o que de certa maneira é um impeditivo para se montar posições.

Avaliação: média/ótima. Ótima já que o shopping é referência na cidade de São Paulo, e não possui qualquer problema aparente. Média já que se paga caro (como se fosse uma AMBEV dos shoppings) por essa qualidade, com yield próximo do que a poupança paga.

Risco: baixo/alto. O risco é baixo, pois o fundo está performando e nada sugere que no médio prazo isso não esteja ocorrendo. Alto, pois o custo de oportunidade de possuir quotas desse fundo a preços atuais é muito alto, principalmente se comparado a  outros fundos imobiliários.

RCCS11 – Fundo não analisado, pois foi aprovado em Assembléia a venda do único imóvel do fundo e devolução para os quotistas. Fato interessante é que o fundo foi lançado em 2010 pelo preço de R$ 1.000,00 a quota e vai ser vendido por R$ 880,00 a quota. Ou seja, depois de uma grande valorização imobiliária entre os anos de 2010 a 2012, o fundo vai ser vendido por menos. Isso mostra que compraram o imóvel a valores muito altos na época. Portanto, toda atenção é pouca em IPO. De preferência, mantenham-se afastados delas.

MSLF11B – Fundo não analisado por ausência completa de liquidez.

ANCR11B –  Fundo não analisado por liquidez insatisfatória

 CSHP11B  -  Fundo não analisado por liquidez insatisfatória

GWIR11 - Fundo não analisado por liquidez insatisfatória

SCPF11 - Fundo não analisado por ausência completa de liquidez.

RESIDENCIAIS

JPPC11 – Fundo não analisado por ausência completa de liquidez

KNRE11 – Fundo constituído para captar dinheiro para desenvolver áreas residenciais com prazo de duração de sete anos e com amortizações parciais.  Liquidez baixíssima, taxa de administração alta (2% do PL), mais taxa de performarce. Não vejo motivos de montar posição nesse FII  

PABY11 - Fundo não analisado por ausência completa de liquidez

RBDS11 – Fundo com  pouquíssima liquidez. Sendo assim, não houve análise do mesmo, pois sem liquidez não se pode montar posição, sendo ainda arriscado montar posição, pois os spreads podem ser altíssimos para se vender as quotas.

 RBAG11 – Fundo foi completamente amortizado, e não há mais negociações no mercado secundiário     

RBPD11  - O fundo possui pouca liquidez, e está amortizando, logo a quota tende a zero. Sendo assim, posicionamento nesse tipo de fundo requer comprar quotas abaixo do valor patrimonial (sempre tendo em mente que o VP pode alterar-se e uma compra feita abaixo do VP, pode-se transformar numa compra acima do VP). Fundos desse tipo são como renda fixa, e não se encaixam no perfil de geração de fluxo de caixa mensal para períodos maiores de tempo.

RBPR11 – O fundo, também com caráter de desenvolver imóveis residenciais, termina a amortização, segundo administradora, em maio de 2014. A liquidez do fundo é muito baixa. Sendo assim, não há motivos para se montar posição nesse fundo, especialmente agora, a não ser que haja compras com relativo deságio em relação ao VP, o que é muito difícil de acontecer. 

              Querem saber quem é o Soulsurfer? Estou aí no palco cantando junto com o vocalista do Pennywise, num dos shows mais irados que eu já fui (Belly up - Dezembro de 2013 - Solana Beach-Califórnia)

Abraço a todos!