INVESTIMENTO - COMPRAS RECENTES DE FII E DE AÇÃO

              Olá, colegas! Hoje vou falar um pouco sobre operações que fiz essa semana. Primeiramente, talvez algumas pessoas já notaram, eu me interesso por temas mais gerais do ponto de vista das finanças, poderia dizer a parte teórica. Eu não tenho tanto interesse em saber o patrimônio das pessoas, bem como suas carteiras. É claro que esse é o ponto final num portfólio, os ativos que você decide comprar. Porém, para mim sempre são mais proveitosas as reflexões sobre os diversos aspectos dos investimentos, pois com base nesses aprendizados eu posso montar eu mesmo a minha própria estratégia e carteira. Porém, eu percebo que os artigos na blogosfera que abordam temas sobre rentabilidades, carteiras, etc, são  os aspectos que as  pessoas mais gostam de saber.  Nenhum mal nisso de forma alguma, apenas não é o que mais me atrai.

                Entretanto, hoje resolvi compartilhar algumas compras minhas e o motivo do posicionamento em alguns ativos. Vou citar o exemplo de um Fundo Imobiliário e de uma ação.

FII - TBOF

                O FII comprado foi o TBOF a R$ 62,20 (eu sou daqueles que acha que preço importa, principalmente em FII). Há um tempo fiz um artigo que ficou bem interessante, modéstia à parte, sobre parâmetros objetivos para análise de um FII. Vamos ver como se aplicariam os filtros a minha compra (http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/05/fii-parametros-objetivos-para-analise-e.html).

Valor de Compra: R$ 62,20

Localização: Excelente. O que me leva a crer que o empreendimento será competitivo por muitos anos ainda.

Padrão Construtivo: Excelente. O que me leva a crer que não precisará de muita manutenção nos próximos 10 anos.

Valor do Aluguel: Está na faixa de R$ 120,00 o m2, o que é algo bem razoável pela localização e padrão construtivo do imóvel.

Valor Patrimonial: o deságio ao preço de compra de R$62,20 é da ordem de uns 35%, nesse preço o m2 está na faixa de uns R$ 11.700, o que é uns U$ 5.000 dólares (com câmbio a 2,3), o que também é bem razoável.  O HGRE vem vendendo imóveis com padrão construtivo e localização inferior a preços muito maiores, o que mostra que há realmente um deságio patrimonial. Caso haja retração imobiliária, esse deságio fornece margem de segurança, e há potencial de crescimento caso o mercado imobiliário se recupere no médio prazo;

Yield: A renda real por quota é de R$0,39, o que no preço de compra dá um yield anual de 7,5%. Esse yield é maior do que a poupança e significa 70% do CDI. É sempre bom lembrar que o yield de um FII é uma medida real, ao contrário da rentabilidade nominal do CDI e da poupança. Analisando friamente os retornos imobiliários de imóveis próprios seria um yield líquido muito alto. Porém, a renda potencial (caso a vacância fosse zerada) é da ordem de R$ 0,62/0,66 por quota, o que pode gerar um rendimento real líquido de 12% a 12,7%, o que é excepcional.  Portanto, mesmo que a vacância venha a ser zerada daqui 1 ou 2 anos, o yield potencial é muito razoável pelo custo de oportunidade que no presente caso não é tão alto. Além do mais, caso haja diminuição da vacância, é natural que o preço da quota vá se ajustando, o que pode oferecer um duplo ganho de rendimento, bem como de valorização patrimonial;

Tamanho do Fundo/Quantidade de Imóveis: É apenas um imóvel, mas o fundo é dono do imóvel inteiro, sendo mais de 50 mil m2 de área locável, o que é bem considerável;

Qualidade de locatários e duração dos contratos: Os locatários são pulverizados, o que de certa maneira diminui o risco de concentração. Os contratos firmados possuem duração de cinco anos. Logo, quando for tempo para renovação, talvez o cenário de oversupply já esteja mais amenizado (lá por 2017/2018);

Taxas administrativas: Médias. Algo em torno de 7/8% do faturamento, caso a vacância seja zerada corresponderia a 5/6%, o que é bem razoável.

                Portanto, colegas esses foram os filtros utilizados. Comprei algumas quotas apenas, início de posição e posição alvo bem menor do que fundos mais consolidados como  HGLG, FCFL, BRCR, etc. Caso o fundo seja mais penalizado pelo fim da RMG, creio que vou aumentando  mais fortemente a posição.

AÇÃO - GRENDENE

                A ação que comprei foi a Grendene. Não vou aqui fazer um resumo da empresa, pois isso pode ser encontrado em vários outros blogs, até porque é uma empresa que o pessoal gosta. Eu já tinha posição nela e aumentei.

Preço de compra: R$13,33

P/L atual = 9,24

P/VP = 1,94 (não é o que eu gosto, mas também não é muito descolado);

Dividend Yield = 6,9%, o que é bem razoável para um payout de mais ou menos 55/60%.

ROE = 21%

ROE de compra (ROE/P/VP de compra) = 11%. É igual ao ativo livre de risco, não é o ideal, mas está razoável

Dívidas = Empresa não tem dívidas relevantes, o que é muito bom, e diminui e muito o risco mais grave numa empresa que é a quebra. Costumo ser bem conservador em relação a dívidas;

Receita e Lucro = Crescimento constante nos últimos anos.

PEG = P/L atual dividido pelo crescimento do lucro nos últimos cinco anos = 9,24/10,74 =  0,86. Não é um número espetacular, mas é bem razoável, principalmente porque a empresa não possui dívidas.

Margem de segurança = utilizo uma calculadora simples de Fluxo de Caixa Descontado, costumo utilizar parâmetros conservadores (o que faz com que o preço da ação fique menor):

Parâmetros = crescimento de 10% nos lucros nos próximos cinco anos (abaixo do guidance da empresa e da média dos últimos cinco anos)

Perpetuidade = 5% (coloquei um valor que seja aproximado ao centro da meta da nossa taxa de inflação)

Taxa de desconto = 14% (11% da SELIC mais um spread de 3%. A empresa não possui dívidas, o que faz com que 3% pareça-me razoável).

O valor com esses parâmetros todos dá  R$ 20,xx, o que deixa uma margem de segurança de mais de 30%, o que é razoável.

Situação atual da empresa: como é uma empresa voltada para consumo, está sendo penalizada na bolsa. Além do mais, houve queda de volume de vendas no mercado interno. Tal queda foi compensada com um preço de venda maior dos produtos, bem como pelo aumento nas exportações. Portanto, no médio prazo a empresa tende a continuar pressionada, mas o aumento do câmbio, bem como uma maior participação das exportações nas receitas (o que vem ocorrendo nos últimos dois anos) pode de certa maneira ajudar a empresa a manter as margens e rentabilidade, mesmo em períodos mais fracos para o consumo interno. Além do mais, é uma empresa reconhecida pela sua administração boa e eficiente.

Eu prefiro comprar empresas em setores que estão sendo penalizados. É claro que não é garantia de nada, mas para mim é muito mais seguro comprar a R$ 13,xx do que a R$ 20,xx (cotação máxima nos últimos 12 meses) que aliás foi mais ou menos o preço “justo” segundo os meus parâmetros.

É isso colegas, está longe de serem filtros perfeitos, mas acho que eles são mais do que razoáveis para eu não fazer grandes bobagens e acertar mais do que errar na média.

obs: sempre fica aquele alerta que as informações aqui não são indicações de compra e não me responsabilizo por nenhuma decisão tomada nas informações aqui postadas, bem como pela acurácia das mesmas.

Abraço a todos!