COMENTÁRIOS SOBRE FII - FUNDOS DE ESCRITÓRIOS SEM RMG - PARTE 1

            Olá colegas! Hoje faço o primeiro post sobre Fundos Imobiliários de imóveis corporativos. Este post será dedicado a fundos sem RMG (Renda Mínima Garantida). Os próximos dois posts também irão abordar os fundos de escritório. Espero que aproveitem.

HGJH11 – Fundo constituído para adquiri os Imóveis Metropolitan (10.200m2) E Platinum (2.450m2) localizados no Itaim Bibi em São Paulo. Os  imóveis  são bons com boa localização, mas os prédios já possuem 17 e 14 anos, o que não deixa de ser um ponto negativo se comparado com fundos com outros imóveis mais novos na cidade de São Paulo. Outro aspecto é que o prédio Platinum possui espaços de 200m2 para locação, o que contrasta com prédios mais recentes com lajes corporativas bem maiores.   São 24 contratos de locação corrigidos pelo IGP-M, o que diminui sensivelmente o risco do fundo, apesar de uma grande concentração do fundo de 50% em apenas dois locatários (Votorantim e Janos) . A vacância é de 1,6%, o que demonstra boa administração e que o empreendimento é bom.  22% dos contratos vencem até 2015, sendo que a maioria 58% vence em 2016, o que pode coincidir com o pico de vacância de escritórios em SP, o que pode trazer problemas ao fundo. Além do mais, o aluguel médio do fundo é de em torno de R$ 135,00 o m2, o que não é um valor baixo, e pode ser um sério problema quando da renovação dos contratos.   A quota foi lançada em 2010 por R$ 1.000,00 e hoje em dia é negociada pelo mesmo valor. O m2 do empreendimento a valor de mercado da quota é razoável, e compatível com os padrões de mercado.  A quota desde setembro de 2010 apresenta uma valorização de 27% até agora, o que é razoável e mostra que não houve valorização excessiva. O rendimento vem crescendo desde 2010, o que é interessante. Os últimos rendimentos  foram de de R$ 9,4 por quota, o que dá um yield de 0,94%, o que é bem razoável para o fundo com essas características (sendo que a cota em fevereiro chegou a R$950,00, dando praticamente 1% am).  Administração da Credit Suisse é boa, e as taxas administrativas correspondem a aproximadamente a 8% das receitas operacionais do fundo (0,75% sobre o valor de mercado do fundo, a taxa não é alta, mas não é baixa também). O fundo é negociado com cerca de 27% de deságio sobre o seu valor patrimonial.

 Avaliação: bom/ótimo. O fundo não é apenas ótimo, pois os prédios já possuem uma certa idade e os aluguéis estão com valor de razoável para alto, o que pode dificultar renovações de aluguéis. Entretanto, é ótimo pelo yield oferecido atualmente, pelo desconto no VP e pela qualidade dos prédios.

 Risco: baixo/médio. Médio por causa do valor dos aluguéis, o que pode traze alguns problemas no fluxo de caixa quando da renovação dos aluguéis.

                       Os prédios são bons, mas não excelentes, principalmente o Platinum

PRSV11 – São dois Imóveis “retrofitado” da década de 70 (Torre Boa Vista – 11.359 m2 e Torre Vargas – 6.784m2) . Localização excelente no centro do RJ.  O imóvel Boa vista é alugado totalmente para a ANAC, sendo que o valor do aluguel é de R$ 108,00 m2 aproximadamente com duração até setembro de 2014. O mesmo valor era  praticado para os outros dois locatários. Sendo assim,  pode-se dizer que o valor do aluguel é competitivo pela localização dos imóveis. O Santander não renovou o contrato de locação, e entregou o imóvel em fevereiro. Entretanto, a receita desse contrato corresponde a menos de 2% das receitas operacionais do fundo, assim a vacância não terá um efeito tão grande, e é bem possível que os conjuntos sejam rapidamente alugados. Além do mais, há carência de oferta no centro do RJ, portanto o problema de vacância não é algo presente como no mercado de escritórios de São Paulo. Quota lançada em maio de 2010 a R$ 1.000,00,  sendo agora vendida a R$ 925,00, logo a quota tem um valor menor do que em 2010, portanto o risco de desvalorização imobiliária nesse fundo é bem pequena.  Os rendimentos são crescentes desde 2010, isso é muito claro no relatório da administradora, o que é muito bom, e mostra a capacidade de proteção inflacionária dos fluxos de caixa pelos FII. Os rendimentos estavam na faixa de R$9,4, sendo que o último rendimento foi de R$ 9,28 (não dá para saber se isso já está sem o valor do Santander, o que parece ser o caso), o que proporciona um yield de 1% am, o que é muito bom.  O valor patrimonial da quota no final de janeiro era de R$ 1.487,00 no final de janeiro de 2014, segundo informações do Bradesco que é o administrador do fundo, sendo assim a quota é negociada com quase 40% de deságio em relação ao VP, o que é substancial (logo se houver uma bolha, pode-se dizer que o valor de quota atual já dá uma margem de segurança mais do que razoável).  A taxa de administração é de 0,375% do PL. o que correspondeu  no último mês a menos de 5% das receitas operacionais, o que é muito bom.

Avaliação: boa/ótima. Boa, pois é um imóvel mais antigo com lajes não tão grandes. Ótima pela localização, yield real de 1% am e possibilidade de aumento de rendimento e quota, devido ao grande desconto no valor patrimonial.

 Risco: baixo/médio. Apesar de não ver riscos significativos no médio prazo para esse fundo, é inegável que os contratos vencendo nesse ano, apesar da competitivade do aluguel, é um fator de risco para o fluxo de caixa, como demonstrou a saída do Santander.

            Não vamos nos empolgar, o prédio não é tão bonito assim. Localização, porém, muito boa.

CNES11B – Fundo constituído para adquirir 23,8% do Centro Empresarial São Paulo, devido a aquisição recente no mês de outubro de 2013 a participação subiu para 25% . A compra no novo andar deverá ser pago com nova emissão, o que foi concretizada em janeiro de 2014 quando o fundo captou 30M, dinheiro que será utilizado para o pagamento da compra do andar ( que custou 10,13M), mais despesas extraordinárias do fundo, sendo que o fundo vem provisionando 130 mil por mês para pagamento de juros da operação desde a metade do ano passado, o que fez com que as despesas aumentassem e o rendimento diminuísse.  Portanto, houve uma captação, e uma diluição dos quotistas, muito maior do que o necessário para o pagamento da nova aquisição. Empreendimento localizado perto da marginal pinheiros construído na década de 70 que possui agências bancárias, shopping, etc e é constituído de seis blocos com oito andares. O empreendimento está localizado no centro empresarial de SP. Há uma grande pulverização de locatários (21 no total), o que dilui o risco de vacâncias específicas. O fundo possui 21% dos contratos vencendo em 2014, 31% em 2015, e o resto em 2016 ou depois. Portanto, com aumento de vacância em escritórios em São Paulo, pode haver uma certa pressão no fundo esse ano e no próximo. Entretanto, o valor médio das locações gira em torno de R$ 45 o m2, o que é um valor competitivo, e pode ser um fator tanto para revisionais, como para manutenção dos contratos de locação quando de eventuais renegociações.   O fundo é inconstante na distribuição de rendimentos, ocasionando por um fluxo de caixa entre a entrada de alguns recursos de aluguéis, e a distribuição mensal aos quotistas. O fundo distribuiu aproximadamente entre janeiro a dezembro de 2012 no total de R$ 10,91. Entre janeiro de 2013 a dezembro de 2013 o fundo distribuiu aproximadamente R$ 11,43, aumento de 4,5% de um ano para o outro (abaixo da inflação).  Porém, é de se destacar que os rendimentos distribuídos no segundo de semestre de 2013 apresentam clara melhora em relação ao ano de 2012.  O yield atual é de 0,83% am se pegarmos a média dos últimos doze meses na cotação atual de R$ 114,00. Porém,  se pegarmos o que foi distribuído nos últimos seis meses de 2013 (R$ 5,98) , o yield é de 0,87% am, o que é razoável. Taxa de administração não é alta, correspondendo entre 5 a 10% do faturamento do fundo dependendo do mês analisado.

Avaliação: boa. Empreendimento antigo, mas muito bem estruturado. Yield atual razoável em relação aos pares.

Risco: Baixo. Creio que o risco é baixo, pois o fundo é muito bem diversificado em 21 locatários, além do mais os aluguéis são competitivos, o que deve facilitar para o fundo em futuras renegociações.

         É um empreendimento diversificado, apesar da construção ser da década de 70. Que tal possuir esse fundo via BRCR?

BBVJ11 – Fundo constituído para adquirir 13 andares do empreendimento triple A Cidade Jardim Continental Tower localizado às margens da marginal Pinheiros. O imóvel faz parte de em empreendimento maior chamado Parque Cidade Jardim, o qual inclui um Shopping, 3 torres de escritório e 9 torres residenciais.  Localização não é tão adequada, pois está do lado do Morumbi, e não da Berrini, sendo que o maior problema disso é uma maior ausência de infra-estrutura e comodidades nas cercanias. Houve RMG até o mês de janeiro de 2014. do ano. Conforme o último relatório de janeiro de 2014, as receitas de locação foram de 1,286M e houve 242 mil com o pagamento de condomínio de IPTU (despesas sobre as áreas vagas). Há atualmente 8,5 lajes alugada (situação que perdurou por todo o segundo semestre de 2013), o que corresponde a 64% de ocupação.  O aluguel médio praticado pelo fundo em relação às áreas locadas (14.308 m2) é de torno de R$ 90,00 o m2.  Se o restante dos valores vagos foram alugados pelo mesmo valor a receita adicional será de 740k (R$90 x 8.157m2) mais os 242k de despesas que seriam pagas pelos locatários (IPTU e Condomínio), isso dividido pelo número de quotas total 2,710M a renda pode chegar a R$0,64,  o que proporcionaria um yield  1,2% am e 14,5% de juros simples ao ano.  Portanto, a rentabilidade pode vir ser muito interessante nesse fundo. O valor patrimonial da quota é de R$104, sendo assim o fundo vem sendo negociado com 50% de deságio sobre o valor patrimonial, o que é preço de leilão judicial, e apesar de todos os problemas do fundo em relação à localização, oferece uma razoável margem de segurança. O fundo chegou a ser negociado a R$ 135,00 em meados de 2012, o que representa uma desvalorização de incríveis 70% desde o topo (aqui a bolha existiu e estourou com grande magnitude).  Há no prospecto a possibilidade da Administradora exigir um prêmio de gestão, se o valor do aluguel chegasse a determinando patamar até março de 2014. Essa situação não deve ser atingida, pois o aluguel do m2 vago restante do fundo teria que ser a valores superiores ao TBOF, o que muito provavelmente não irá ocorrer.

 Avaliação: média/boa. Média, pois o imóvel não é bem localizado, e isso é um fato que retira muita competitividade, principalmente num ambiente de aumento de oferta e vacância em escritórios na cidade de São Paulo. O fundo é bom, pois o imóvel em si é muito bom, a preços atuais o fundo é negociado com um deságio de 50% sobre o VP, e caso tudo seja alugado, pode fornecer um yield excelente

Risco: Médio. Há vacância elevada, o yield real atual é muito baixo, o prédio não é tão competitivo pela localização, e talvez a vacância não seja tão facilmente combatida. Entretanto, há um grande desconto no valor da quota, o que de certa maneira “recompensa” os riscos assumidos a se iniciar posição nesse fundo

                                                      O empreendimento é muito bom...

                                                 Já a localização em relação à marginal nem tanto.

EDGA11B – Imóvel antigo da década de 40 que foi retrofitado e transformado em prédio de padrão classe A, preservando os contornos históricos. Localização excelente no centro do RJ, o que confere ao mesmo uma boa vantagem competitiva. O imóvel é composto de oito pavimentos e mais um shopping, com área total locável de quase 25.000m2.  Fundo que possuiu RMG até agosto de 2013, sendo que a quota sofreu bastante no ano de 2013, com desvalorização de 25%. Um problema levantado é que o prédio não possui garagem, mas isso e comum no centro do RJ. A vacância do fundo vem caindo no decorrer do ano. Estava em 14% no final de janeiro de 2014, entretanto o fundo anunciou ao mercado que houve nova locação, sendo que a vacância caiu para apenas 3,6%, o que mostra a força e qualidade do imóvel. O fundo está provisionando a quantia de 300k mensais para obras de entrada de um locatário (secretaria da cultura do RJ), tal provisionamento  se encerrou em dezembro de 2013, mas deve apenas aparecer no relatório de janeiro de 2014.  A renda real foi de R$ 0,56 no mês de novembro, fornecendo um yield na cotação atual de R$ 73,00 de 0,75%. O resultado líquido em novembro foi de R$ 0,64 por cota, sem considerar a retenção para a benfeitoria. Entretanto, em janeiro de 2014, o aluguel da secretaria do RJ será diminuído, pois o mesmo foi majorado para que o fundo arcasse com as obras.  Com o fim do provisionamento, a renda real deve avançar mais. Com a nova locação, é  bem possível que a renda real chegue a R$ 0,7 pelo efeito de aumento dos aluguéis, bem como pela diminuição das despesas de condomínio e IPTU que são elevadas, o que forneceria um excelente yield de mais de 1% am com o valor da quota a R$68,00.  As taxas de administração e consultoria imobiliária consomem 0,4% do PL do fundo ao ano, o que não é tão alto. O Valor Patrimonial da quota é de aproximadamente R$ 98,00, sendo a cota negociada em mercado com um deságio de aproximadamente 30%,  o que é muito interessante para um imóvel dessa qualidade.

Avaliação: ótima. O imóvel é mais antigo, mas foi retrofitado e atualmente é muito bonito. A localização é excelente, apesar de não possuir garagem, e é um fundo bem diversificado com vários locatários.

Risco: baixo. O fundo está bem localizado, possui aluguéis competitivos para a região, e possui muita qualidade no empreendimento em si. A vacância foi sensivelmente diminuída. Assim, não vejo riscos tão significativos no curto/médio prazo.

                O prédio é extremamente bem localizado, e o retrofit ficou muito bem feito. Duvida?

         O prédio parece o Caesar´s Palace em Vegas (alias que lugar maneiro), ou algum hotel luxuoso em Dubai. Pagando quase 12% anuais. E tem gente querendo que a cota suba...

BMLC11B – Fundo detentor de seis andares em dois imóveis. Bem Localizados no RJ (5.837m2) e em SP (1.453m2). O fundo é relativamente pequeno com receitas um pouco superior a um milhão de reais. A vacância do fundo era de 3%, mas a vacância aumentou, pois um dos locatários devolveu alguns conjuntos em janeiro de 2014, o que elevou a vacância para 12%.  32% dos contratos vencem em 2015, 12% em 2016, e 46% em 2017. O valor patrimonial do m2 geral do fundo não está descontado, possuindo valores razoáveis.  O fundo possui RMG de R$ 0,83  até janeiro de 2015, mas a renda real já é superior a isso. De março de 2013 a dezembro de 2013, o rendimento R$ 0,92 em média, o que deve ser impactado negativamente pela saída do locatário. É possível que o rendimento caia em torno de 9%, caso não seja encontrado novo locatário para os espaços que serão devolvidos. Há um descasamento do fluxo de caixa, o que faz com que haja certa irregularidade na distribuição. A cota caiu bastante nos últimos meses, chegando agora em fevereiro a ser negociada por R$ 85,00. Nesse patamar apresenta um yield muito razoável, caso a questão da vacância seja solucionada brevemente o yield seria de interessantíssimos 13% anuais. Se não resolver a vacância, podemos presumir que os rendimentos devem der de R$ 0,83 (muito parecido com a RMG), o que daria um yield real de quase 1% am o que também é muito bom.  A taxa de administração é de 0,4% aa do PL, o que é razoável se comparada com outros fundos, isso representa algo em torno de 7/8% do faturamento do fundo. A quota vem sendo negociada com aproximadamente 45% de deságio sobre o valor patrimonial (algo em torno de R$ 154,00), o que é muito substancial, pois acrescenta uma margem de segurança muito grande na compra, principalmente se vier a ocorrer uma crise imobiliária.

 Avaliação: Bom/ótimo. O fundo é pequeno, o que faz que ele seja um pouco mais instável do que fundos mais robustos na questão do fluxo de caixa. Os prédios são bons, e a questão da vacância precisa ser solucionada.

Risco: Baixo/Médio. Metade dos contratos do fundo irá vencer apenas em 2017. Sendo assim, é possível que o fundo consiga passar os momentos de turbulência sem uma grande vacância. Entretanto, o fundo é pequeno, e vacância subiu para 12%. Vamos ver se o fundo conseguir diminuir essa vacância, o que talvez seja possível, pois a mesma é no prédio do RJ, onde a questão da oferta de lajes ainda não é um problema tão forte como em São Paulo.

                 Os prédios são bons. O único problema é o tamanho reduzido do fundo. Nunca é demais lembrar que o HGRE possui participação no imóvel Torre Sul no Rio de Janeiro.

EDFO11B – Fundo constituído para adquirir 8 dos 14 andares do edifício Ourinvest. Prédio mais antigo, mas com localização excelente na Av. Paulista. Há cinco locatários. Não há muitas informações sobre o mesmo na página da administradora. A taxa de adm de 0,4% do PL, o que razoável e corresponde a aproximadamente 10% do faturamento do fundo que é pequeno (na base de 5M por ano). O Fundo está com 0% de vacância, apesar de ter muitos contratos vencendo no de 2014. Entretanto, comentários dizem que o prédio é bem localizado e dificilmente algum espaço fica vago.  A liquidez do fundo é baixa, o que pode gerar spread BID/ASK alto, mas não chega a ser um impedimento para se montar posição.  Rendimento no mês de dezembro foi de  1,72 o que dá um yield de . A cota sofreu forte queda nas últimas semanas, sendo que o yield já atinge 0,88% am e 10,5% aa, o que é razoável. Além do mais, o rendimento é crescente desde 2011, o que é um bom sinal de geração de valor para os quotistas.  A quota é negociada com ágio sobre o valor patrimonial, o que era muito comum em 2012 e 2013, mas não é tão comum hoje em dia. O aluguel médio do fundo é alto em torno de R$ 55/60 o m2 (não calculei com mais precisão, pois as informações fornecidas pela administradora são escassas), o que parece ser bem competitivo para um aluguel na avenida paulista, sendo assim talvez o fundo não venha a sofrer com a renovação dos contratos em 2014, nem com o aumento da vacância.

 Avaliação: boa/ótima. Boa, pois é um prédio mais antigo, e possui uma receita pequena se comparada com outros fundos. Ótima, pois é um prédio sem vacância e muito bem localizado.

 Risco: baixo/médio. Baixo, pois a localização é na Av. Paulista e o preço dos aluguéis são bem competitivos. Médio, pois há vários contratos vencendo em 2014 num ambiente de aumento de oferta, entretanto talvez, pela especificidade e localização, o fundo não venha a sofrer.

O prédio não é ruim, mas já é um pouco antigo. Entretanto, localização na AV. Paulista é de se considerar...

XPCM11 – Fundo constituído para comprar imóvel localizado em Macaé no Rio de Janeiro para alugar para a Petrobrás pelo prazo de 10 anos. O contrato com a Petro já foi assinado, não havendo mais risco nesse aspecto. O valor do aluguel é de 1,9M, divididos em 1,5M de aluguel propriamente dito (contrato típico, ou seja, pode ser revisto depois de três anos) e 400M de benfeitorias no imóvel (nessa parte o contrato é atípico, não cabe revisional, e se houver quebra de contrato indeniza todos os valores devidos até o final do prazo). O preço do m2 de aluguel do imóvel é de mais ou menos R$ 120,00, o que é bem superior a média da cidade. Tal fato é justificado pela qualidade do empreendimento, o que não existe na cidade. Portanto, o custo de reposição de um imóvel desse é alto, principalmente se não houver um grande cliente como a Petro em vista. O rendimento já foi reajustado para R$0,74, o que vai ocorrer todo ano no mês de novembro pelo IGP-M. Com o preço de quota atual em cerca de R$ 82,00 (chegou a haver negócios na casa do R$ 77,00, o que dava quase 1% am), o yield é de 0,9% am e 10,8% aa de juros simples, o que é muito bom para um fundo dessa natureza. Há inúmeras taxas (administrativa, gestão, consultoria imobiliária) que juntas ultrapassam 1,5% aa do PL, o que é infelizmente muita alta, mas faz parte do pacote nesse FI. O fundo é negociado com deságio de 15% em relação ao valor patrimonial, o que se não é muito, pelo menos confere uma pequena margem de segurança.

 Avaliação: ótima. Imóvel bom, em região estratégica para a Petro, yield na cotação atual de quase 11% e contrato longo.

Risco: baixo/médio. O risco é médio, pois apesar de ser uma empresa do porte da PETRO, o imóvel apenas possui a mesma como locatária. Além do mais, seria difícil imaginar alugar pelo preço do m2 atual para empresas menores. Cria-se assim certa dependência da PETRO. Entretanto, há pessoas que falam que a região é tão estratégica, e o custo do aluguel para a PETRO tão baixo dentro do esquema maior das coisas, que dificilmente a empresa sairia ao final de 10 anos de contrato. No curto e médio prazo não vejo riscos para esse fundo.

                                                            O prédio é imponente.

              Entretanto, o que vale mesmo são os 10 anos de contrato com a PETRO numa região estratégica para o mesmo.  Há umas duas semanas atrás estava pagando quase 12% ao ano, agora está pagando 10,3% aa,  isso é para pararmos de nos preocupar com o preço da quota, e focarmos no que FII é bom: geração de fluxo de caixa por aluguéis pingando todo o mês na conta.

ALMI11B – Fundo proprietário de 40% do imóvel Torre Almirante localizado no centro do Rio de Janeiro. O imóvel é altíssimo nível, com uma ótima localização, possuindo 34 pavimentos de escritório e 11 pavimentos de edifício-garagem. O fundo possui  concentração de inquilino na CEF e na Petro.  O contrato da PETRO encerra-se em fevereiro de 2015, e há rumores de que a empresa talvez não renove, pois vários escritórios da PETRO pela cidade serão reunidos num novo prédio na LAPA. É um risco real, mas o  imóvel é bom, e pode com certeza alugar o espaço para novos locatários, caso a renovação não ocorra. As taxas correspondem a  aproximadamente a 8% do faturamento de aluguel, o que é bem razoável. O último rendimento foi de R$ 23,23, o que dá um yield de 0,89% am com cota a R$ 2.650,00 (a quota chegou a ser negociada a R$ 3.838,00 em abril de 2013, o que representa uma queda de aproximadamente 32%). Fato digno de nota é que o rendimento no final de 2005 era de R$ 9,92, sendo que no final de dezembro chegou a R$ 23,23, o que demonstra com clareza a função precípua de um fundo de investimento de imobiliário que é produzir crescimentos constantes de rendimento, gerando fluxo de caixa, e protegendo contra a inflação. O fundo BRCR possui os outros 60% do imóvel. Sendo assim, uma boa forma de possuir o imóvel é via participação no BRCR, com certeza é uma forma mais segura, pois o BRCR é extremamente diversificado. O fundo é negociado com um deságio de aproximadamente 22% sobre o valor patrimonial da quota (algo em torno de R$ 3.400), o que dá um preço do m2 no valor da quota de mercado em torno de R$ 16.700 m2,  o que é razoável pela qualidade do imóvel, bem como pela localização.

Avaliação: ótimo.  Prédio de altíssima qualidade, localização privilegiada no centro do Rio, e projeto inovador. Yield na cotação atual em quase 0,9%, o que é muito bom para um fundo dessa qualidade. Há deságio no valor patrimonial superior a 20%, taxa administrativa razoável.

Risco: baixo/médio. O risco é médio pela proximidade do fim do contrato com a PETRO em fevereiro de 2015. O Prédio é muito bom, então é provável que o fundo consiga ocupar o prédio, mas não deixa de ser um risco. Há um detalhe de que o fundo BRCR é dono dos outros 60% do empreendimento, sendo assim uma maneira de “possuir” este excelente imóvel com mais diversificação é via BRCR, estratégia adotada por algumas pessoas.

http://pt.wikipedia.org/wiki/Torre_Almirante - sobre o imóvel

Confesso que não conhecia bem esse fundo, e o prédio. Rapaz. O imóvel é Fantástico e ainda é bem localizado. Olha, apesar do BRCR ter os outros 60% do prédio, fiquei tentado em colocá-lo na carteira.

FPAB11 – Fundo constituído para adquirir os edifícios New York e Los Angeles no bairro Água Branca com excelente localização (muito perto do shopping Bourbon e da nova arena do Palmeiras). A área para locação é de 35.810m2 com lajes corporativas grandes.  Imóveis com excelente qualidade. Muitos locatários (21), vacância de 1%. Um locatário irá entregar um conjunto em abril de 2014, o que fará que a vacância suba para 4%. É interessante notar que o aluguel do fundo é competitivo girando numa faixa de R$60,00 o m2 em médio, o que é muito bom (cálculo feito pegando a receita operacional de locação no primeiro semestre de 2013 no valor de R$ 12M, dividi pela ABL de 35.300 -subtraindo a vacância de 500m2 do fundo no período- e por 6 – número de meses) Portanto, o fundo mostra-se competitivo, e tem tudo para zerar a vacância e, ou, renegociar os contratos mesmo num ambiente de vacância e ofertas crescentes.  Renda crescente tanto que no ano foi de R$ 2,65  a  2,85 o que dá um yield de 0,84% am com a quota a R$ 340,00. O yield é muito bom para um fundo tão sólido como esse, mas é inegável que há fundos de escritórios tão bons pagando yields maiores. Além do mais, a vacância vai aumentar um pouco, o que deve fazer os rendimentos caírem alguns centavos. A taxa de administração é de 0,6% sobre o PL, o que é um pouco superior em relação a outros fundos, mas não chega a ser tão alta. O Valor Patrimonial da quota é de R$ 325,00, assim a quota vem sendo negociada com um pequeno ágio sobre o VP, o que ultimamente não é comum (o preço do m2 da avaliação é de R$ 6.720,00 aproximadamente, o que não é elevado para o padrão construtivo do prédio).  O fundo tem uma ação judicial no qual é credor no valor de R$ 110M contra a construtora do prédio. O processo foi julgado favorável ao fundo, mas nem a construtora RICCI, nem os seus sócios, possuíam bens para adimplir a dívida. Há uma outra ação do fundo em que o mesmo discute algumas vendas da construtora RICCI a terceiros (parecido com o rolo do CRIs Goiabeiras no HGBS), e tenta anular essas vendas. O processo está concluso para o juiz proferir sentença, caso as vendas sejam anuladas, teoricamente os imóveis voltariam a ser propriedade da RICCI e o fundo poderia penhorá-los para executar o seu crédito contra a construtora. Entretanto, o processo é complexo. Assim, nada de ruim pode acontecer ao quotista, mas há alguma chance do fundo receber receitas extraordinárias.

Avaliação: ótimo. Prédios excelentes, muito bem localizados. Rendimentos crescentes, aluguel competitivo por m2, e vacância sobre controle. 

Risco: baixo. A vacância é baixa e vai aumentar um pouco em abril de 2014. Entretanto, o fundo é muito competitivo, principalmente pelo valor do aluguel e localização. Sendo assim, apesar do aumento da vacância e ofertas na cidade de São Paulo em imóveis corporativos, o fundo tem totais condições de manter o fluxo de caixa estável.

                                           Imóveis Excelentes, com localização muito boa.

              Além disso, o fundo é muito bem administrado e os rendimentos são crescentes. Ótima pedida.

FMOF11 – Fundo constituído para adquirir 24 andares do edifício Memorial Office (imóvel construído em 1999 com 30 andares).  O imóvel é bom, entretanto a localização não é das melhores, o que tira um pouco a atratividade e competitividade desse fundo se comparado com um FPAB, por exemplo. A vacância do fundo é muito alta, e atualmente está em 42% (representando 5.460m2 de área locável num total de 13.625m2 ). O fundo consta com 9 locatários nos outros 58% locados.   Segundo comentários, localização não é boa. A quota desde o pico de R$230,00 em março de 2013, teve uma desvalorização expressiva de 50% aos valores atuais em R$ 117,00 (se tinha uma bolha nesse fundo, ela estourou) . Os alugueis médios, levando em conta o último balancete de dezembro de 2013 é de aproximadamente R$67 o m2, o que é razoável (receita de aluguéis no mês – 476 mil / área efetivamente locada – 6624m2).  O rendimento do fundo no último mês foi R$ 0,7 o que dá um yield de 0,6% na cotação atual de R$ 117,00. As receitas de locação atuais do fundo são bem baixas na ordem de R$476 mil, o que mostra que o fundo é pequeno. Fazendo uma simples regra de três, se o fundo consegui alugar tudo com a média de aluguel atual, as receitas seriam na ordem de 820 mil. Por isso, com vacância zerada, é possível que o fundo possa distribuir de R$ 1,40 a 1,50 por quota, o que daria yields anuais de 14,3% e 15,3% respectivamente. Portanto, há chance de se tudo der certo para esse fundo, as expectativas não são tão boas, do fundo poder entregar yields altos. A taxa de administração é de 5% sobre o faturamento, o que é muito bom. O valor patrimonial da quota é de R$ 144,6, sendo que a quota vem sendo negociada com aproximadamente 19% de deságio. Como o FPAB, o fundo possui ação na justiça contra a construtora RICCI. A grande diferença é que a demanda também foi ajuizada contra uma seguradora. O processo foi ganho pelo fundo na primeira e segunda instância e está pendente de julgamento recurso a ser analisado pelo STJ em Brasília. O fundo iniciou execução provisória, e a seguradora processada já depositou em juízo R$ 14,6M em fevereiro de 2013. Portanto, se o Recurso a ser julgado no STJ não for dado provimento, quer dizer que o fundo já tem garantido os valores executados, o que poderá trazer resultados substanciosos para os quotistas. Assim, há a possibilidade de distribuição de quase R$30,00 por quota, o que representa substancias 25%.

 Avaliação: boa. O prédio é bonito, mas a localização não é boa e tão competitiva como o FPAB (fundo com imóveis próximos ao FMOF). A vacância é altíssima. Entretanto, o aluguel é competitivo, há a questão da possibilidade da distribuição de rendimentos extraordinários por causa da ação judicial, e a vacância pode ser minorada elevando substancialmente o yield. O fundo é uma aposta.  

Risco: médio/alto. O risco é alto pelo fato da vacância do fundo ser extremamente alta em um momento onde a vacância está subindo na cidade de São Paulo. Além do mais, o imóvel não é tão competitivo pela sua localização. O risco é médio, pois a quota desde o pico no começo do ano de 2013 já se desvalorizou 50%, sendo negociado com deságio de 20% do VP.

                                   O prédio é bom, mas a localização é péssima. Se você acredita que tudo tem o seu preço, talvez valha a tentativa.

                

                     

                                                  E aí  Mineiro Uorren Bife gostou?

                                Próximo POST continuo com os prédios de escritórios sem RMG. No outro post falarei sobre os fundos com RMG e os geracionais, e chegamos ao fim da nossa odisseia pelos FII.

                   Grande abraço a todos e bom final de semana!