NÃO, VOCÊ NÃO VAI FICAR MILIONÁRIO COM LEILÕES DE IMÓVEIS. OS RISCOS EXISTEM E SÃO BEM REAIS

                Finalmente, aconteceu. Primeiramente, olá a todos os leitores. Como ia dizendo, finalmente aconteceu. O que exatamente Soul? Um problema jurídico em leilões. Recebi alguns e-mails recentemente perguntando o que eu achava sobre a empiricus estar recomendando leilões aos seus milhares e milhares de clientes.

                Bom, antes de mais nada, vamos a bomba:

"Pelos fundamentos aqui aduzidos, por vislumbrar os requisitos previstos no art. 

995, do CPC, defiro a antecipação dos efeitos da tutela recursal, suspendendo- 

se os efeitos da decisão agravada e determinando a suspensão da imissão de 

posse deferida. 

Comunique-se        ao   Juízo   de   Primeiro    Grau    o  conteúdo     desta   decisão, 

encaminhando-se-lhe cópia do seu inteiro teor para que possa tomar todas as 

medidas necessárias junto às instituições já oficiadas (art. 1.019, I, CPC). "

               

      Esse é o trecho de uma decisão em Agravo de Instrumento proferida por um desembargador. Eu tinha conseguido a imissão na posse em primeiro grau, ou seja, uma decisão judicial determinando que a posse do imóvel me fosse garantida. O ocupante recorreu e foi dado efeito suspensivo, ou seja, por um prazo indeterminado "sem posse do imóvel prezado Soul".

                Depois de dezenas e dezenas de leilões essa foi a primeira vez. O pior que foi numa operação que nem deveria ter iniciado, pois muito longe de onde moro, e principalmente numa jurisdição que não conheço tão bem. O pior aconteceu. Eu já gastei nessa operação algo em torno de 400k. Só de condomínios em atraso, já paguei 10k. Como a posse está suspensa indefinidamente, o ocupante vai continuar não pagando os condomínios. Se não pagar os condomínios, o imóvel pode ser penhorado agora num processo judicial, e a perda pode ser enorme.

                O engraçado é que esse caso nem possuía muitas vulnerabilidades, mas o efeito suspensivo foi dado sem que o desembargador me intimasse para prestar informações, e aí veio essa decisão. Estou preocupado? Não, nem um pouco. Sabe por qual motivo? Pois essa operação é ínfima perto do meu patrimônio, não faz nem cócegas. Eu também estou atuando em três frentes para resolver esse problema.

                A primeira delas é uma enxurrada de pedidos e recursos. Demorei três dias para fazer, mas elaborei defesa e um recurso de 37 folhas cada. Não são 37 folhas de “enrolação jurídica” , o que é muito normal em petições jurídicas. Na real, eu queria ter feito em menos páginas, mas não consegui condensar. Eu encontrei sete argumentos técnicos contrários a decisão, e modéstia a parte a defesa ficou muito boa, algo que eu não vejo em demandas desse tipo. Posso dizer com tranqüilidade, pois eu analiso centenas de processos judiciais relativos a essa matéria. Eu cobraria razoavelmente bem para fazer isso para defender interesse de terceiros.

                Por qual motivo falo isso? Para me vangloriar? Não, longe disso. Leilões é algo que sei muito, pois dediquei tempo a isso e muito estudo.  Se me perguntar de direito tributário, por exemplo, saberei o básico do básico.  Pode ter certeza que alguém nessa mesma situação minha com outro advogado teria uma defesa muito pior, e em alguns casos extremamente pior. E por que isso é relevante?

                Porque surpresas acontecem em leilões, especialmente porque se precisa do Judiciário e no Brasil o Judiciário pode ser literalmente uma "caixa de surpresas".  Mesmo eu tendo o conhecimento que tenho, estou sujeito a problemas e incômodos.  Dei sorte de isso ocorrer na trigésima quarta, trigésima quinta operação, e eu estar quase parando de participar em leilões. Porém, se isso ocorre comigo, imagine com pessoas totalmente leigas e que 400k, 250k, pode ser uma parcela considerável do patrimônio?

                Portanto, evidentemente anunciar que leigos vão ficar ricos com leilões, e vão aprender os segredos num curso de algumas horas é uma grande baboseira, e extremamente perigoso. Sabe o que é? Nada mais nada menos do que a famosa curva Dunning-Kruger

                Não vou explicar em detalhes o que significa, mas é basicamente o seguinte: uma pessoa que não conhece nada sobre uma área possui pouca ou nenhuma confiança. Quando ela aprende um pouco, mesmo sem ter muito conhecimento, a sua confiança dispara a tal ponto que pode ser mais confiante até mesmo do que um verdadeiro expert na área que possui muito mais conhecimento.

                O efeito Dunning-Kruger é bastante conhecido e documentado, e é exatamente o que eu vejo quando o assunto é leilões de imóveis. A pessoa lê um pouco sobre leilões, ou até mesmo compra um ou outro imóvel sem problemas, e a confiança dispara, sendo que a pessoa não faz a mínima ideia das inúmeras minúcias que existem.

                Leilões não é física quântica. A pessoa leiga pode aos poucos ganhando conhecimento e experiência e depois de certo tempo ter um conhecimento ao menos razoável sobre o tema. Isso não vai acontecer da noite para o dia, e muito menos num curso que promete que as pessoas podem ficar ricas, mas é plenamente possível se a pessoa quiser devotar algum tempo.

                O meu primeiro capítulo do meu livro sobre leilões, projeto que está parado, tinha o título “Não, você não vai ficar milionário com leilões”.  Desconfie de atalhos, caminhos fáceis e rápidos para retornos assombrosos. Desconfie em dobro se esse caminho e atalho estão sendo oferecido para milhares de pessoas ao mesmo tempo.

                Eu no meu atual estágio posso me dar ao luxo de investir em startups, ter dinheiro no exterior, estar de 10 a 15 operações de leilões simultaneamente, e ainda possuir parcela significativa em ativos líquidos de baixo risco. Logo, uma eventual operação dando problemas, não atrapalha o meu sono, não afeta o meu humor, e não atrapalha o meu patrimônio como um todo. Não é o caso da esmagadora maioria das pessoas.  Não quero desanimar ninguém, e nem dar a entender que não se pode ter bons retornos com imóveis adquiridos em leilão, é claro que é possível, eu diversas vezes tive retornos acima de 100% em questão de 12 meses. Imagine ter uma casa, e alguns meses depois ter o equivalente a duas casas. Mas isso não vem sem risco, sem esforço, sem capital acumulado, são anos e anos estudando e atuando nesse segmento.

         Se for adquirir imóveis em leilão, não deixe se pegar pelo efeito Dunning-Kruger, e principalmente não ache que vai ficar milionário da noite para o dia, ou em pouco tempo. E não coloque uma parcela considerável do seu patrimônio em apenas uma operação, se algo acontecer, é muito provável que seja uma fonte muito grande de preocupações e stress, ainda mais se for um judiciário local mais demorado. 

                É isso, colegas. Um abraço!