SOULSURFER NO DIVÃ COM FUNDOS IMOBILIÁRIOS

  Olá, colegas! No presente artigo, irei propor uma auto-reflexão sobre o mercado de Fundos de Investimento Imobiliário. Irei fazê-lo, pois artigos escritos por mim em 2014 sobre o tema ainda continuam tendo uma média razoável de acessos. Talvez por ter focado tanto nesse tema, muitas pessoas foram levadas a pensar que eu possuía posições consideráveis nessa espécie de ativo, porém esse não é o caso. Irei desenvolver o texto por meio de tópicos, apenas para fins de sistematização. 

FII E PROSPERIDADE EMPRESARIAL

  Colegas, escrevi um artigo em específico sobre o tema FII - Diversificação e Investimento na Prosperidade Empresarial. Se alguém quiser mais insights  meus sobre o tema  basta ler o texto. Os FII não estão inserindo num mundo aparte, eles estão localizados na economia real, mais até que as ações listadas em bolsa de valores, já que as empresas que alugam imóveis de FII  variam de enormes a médias. Assim, se os lucros vão mal, se a economia real sofre, é mais do que natural que os FII sofram juntos.

  Paremos para refletir sobre o que está a ocorrer no Brasil. O PIB por si só é insuficiente para medir o desenvolvimento de um povo do ponto de vista econômico. Eu iria além, creio que o PIB está longe de ser um bom parâmetro para avaliar o nível de satisfação de um povo. Entretanto, deixo digressões de lado, e analiso a parte econômica apenas. A melhor métrica para se analisar o desenvolvimento financeiro de um povo é o pib per capta. Se quer ter uma explicação melhor dos motivos, sugiro a leitura desse bom artigo do Instituto Mises Brasil PIB e Mudanças Demográficas

  Assim, um país onde a população não cresce e já seja rico para padrões internacionais, não há qualquer problema do PIB  não crescer. Agora, para países com população jovem, ou ainda na fase de transição demográfica como o Brasil, se o PIB não cresce, os seus habitantes como um todo ficam mais pobres, pois há mais pessoas para “dividir" a riqueza produzida. Se o PIB não cresce E ainda cai, aí é uma tragédia do ponto de vista econômico, pois não só o número de pessoas para dividir o "bolo" aumenta, como o próprio “bolo" diminui.

  Ora, o país ainda cresce a sua população que deve estabilizar apenas no ano de 2040-5. Um PIB sem crescimento em 2014, de -4% em 2015, talvez de -4% em 2016 e se previsões pessimistas de -1% em 2017 se concretizarem, vão produzir um país algo em torno de -15% mais pobre em termos de renda per capta.  Ora, colegas, isso significa lucros menores (pressionando o preço das ações, por exemplo), fazendo com que as empresas tenham que cortar ou diminuir gastos para sobreviver. Um dos gastos importantes para muitas empresas médias, e até mesmo grande empresas, é o aluguel. Ora, se assim o é, os aluguéis tendem a ser pressionados para baixo. Qual vai ser a intensidade dependerá do setor do imóvel, de sua localização, do estado de conservação e se uma determinada mudança do locatário é fácil ou não de ser feita.

  Agora, precisa-se ter em mente que uma queda tão grande do Pib Per Capta em quatro anos tem consequências graves para todos os negócios, inclusive para a renda fixa. Com lucros menores, a métrica Lucro Líquido-Pagamento de Juros piora para todas as empresas com dívidas. Se a arrecadação encolhe, e como muitos dos gastos do Governo Brasileiro (a maioria deles na verdade) não podem ser mexidos, até a dívida pública federal começa a ter a possibilidade de existir problemas para a sua rolagem.  Por isso, para que a estratégia conservadora de investir em NTN-B possa dar certo (como a feita pelo colega do blog Viver de Renda) é imprescindível que uma hora o PIB pare de encolher.

  Logo, os FII estão sofrendo e devem sofrer mais ainda. Quem comprou de forma pausada, quem fez uma carteira diversificada entre vários setores (o setor bancário, de universidades, hospital sofrem no mercado secundário, mas mostram resiliência na renda), conforme recomendado num dos primeiros artigos deste blog como estruturar uma carteira de FII, tem um desempenho pior do que a renda fixa muito provavelmente, mas não tão ruim como uma carteira centrada em FII em escritórios.   

  Assim, a crise veio com muita força, a paralisia política está num grau muito acima do razoável, logo toda a economia sofre, FII inclusos. Há exagero? Talvez, já que alguns fundos muito seguros como BBPO, HGLG, estão pagando 1% am, algo que não existe no mercado de locação de imóveis físicos de forma direta, a não ser em casos de pequenas casas de forma informal (isso é, sem pagamento de IR).

INCENTIVOS DEMASIADOS? SOBREOFERTA EM DEMASIA EM ALGUNS SETORES

       Os problemas elencados no tópico anterior não me assustam em demasia, pois  como dizia o escritor português "não há mal que sempre dure".  Entretanto, o cenário de depressão econômica  cumulado com um número muito grande de oferta de m2 principalmente de lajes de escritório é algo que realmente não tive a habilidade de antever em todo o seu grau. 

  O mercado imobiliário brasileiro nos anos 80, 90 e começo da última década na melhor das hipóteses ficou estagnado. Quando as amarras foram liberadas: aumento de crédito e incentivos fiscais múltiplos (que ainda persistem como isenção de IR em LCI e CRI e rendimentos de FII, por exemplo), tudo isso cumulado com um otimismo de que o Brasil parecia estar trilhando um caminho diferente, fez com que inúmeros investimentos, vendo agora do conforto do presente, ruins fossem feitos. Construiu-se demais em algumas áreas. 

  Uma crise econômica passa e com isso o dinamismo econômico tende a retornar, impulsionando ativos e os seus respectivos fluxos de caixa. Agora uma crise econômica cumulada com uma grande oferta de m2 em algumas áreas é algo, em minha opinião, muito mais difícil de ser manejado. 

  Como meus dons de previsão em finanças variam de ruim a péssimo, não sei o que pode acontecer. O essencial para o pequeno investidor é não estar concentrado em demasia num ativo de renda variável como FII e ter diversificação interna. Fundos como NSLU (hospital), FCFL (educacional), PQDP (shopping), BBPO (agências bancárias) e KNRI (logística e escritórios) parecem passar razoavelmente bem tanto na crise, pois (a exceção do KNRI) não são afetados com a chegada de tantos empreendimentos imobiliários, bem como possuem contratos longos e atípicos (NSLU, FCFL e BBPO) ou são imóveis com um imenso valor intrínseco (KNRI e PQDP).

  Em relação aos fundos de escritórios, os imóveis com boa localização tendem a sofrer menos com a crise econômica e com a sobreoferta, mas mesmos esses imóveis irão sofrer. Assim, uma boa seleção de fundos com certeza diminuiu a amargura do derretimento de algumas cotas.

  Eu devo ter uns 35% em escritórios  na minha carteira de FII, como os FII representam algo em torno de 6% do meu patrimônio, isso quer dizer que algo em torno de 2% do meu patrimônio está nessa espécie de FII. “Peraí, Soul, como assim apenas 6% em FII?”

  SORTE?

  Minha alocação em FII chegou ao máximo de 13% do meu patrimônio. Desde então se passaram dois anos. Ganhei dinheiro com operações imobiliárias. Economizei meu salário como sempre fiz desde 2004 e aportei quase nada em FII ou ações. Isso fez a participação em renda variável ser muito baixa. Por isso, que eu me preocupo pouco com cotas sendo castigadas no secundário. Não gosto de ver meu patrimônio valendo menos, mas sempre tive muito claro que o que importa é o resultado global e se estou mais perto ou não dos meus objetivos financeiros.

   Eu tinha há dois anos a intenção de alocar 30% do meu patrimônio em FII de maneira gradual até 2017, deixando o grosso do dinheiro para quando achasse que houvesse um pânico exagerado. Bom, o tempo passou, me envolvi no meu projeto de viagem de longa duração, dei prioridade a liquidez para operações imobiliárias e acabei não seguindo o plano. Foi sorte? Talvez. Se não tivesse tido bons resultados com negociações diretas em imóveis talvez estivesse seguindo o plano a risca. Isso apenas mostra como é difícil prever para onde vão os preços de ativos. Se ao invés de 6%, eu tivesse 60% do meu patrimônio nessa modalidade de investimento talvez estivesse muito incomodado, pois o meu custo de oportunidade mais as perdas no secundário com alguns FII chegariam , se nada mudar até a segunda metade de 2017, nos sete dígitos, já que com juros de 13-14% líquidos durante 4 anos, um belo estrago pode ser feito em termos de custo de oportunidade, mesmo que o resultado nominal seja zero ou perto disso .

   É o momento de comprar FII agora? Eu acho que as margens de segurança são cada vez maiores. Continuo acreditando que FII é uma ótima forma de investir em imóveis  com um bom retorno financeiro e ainda a vantagem de fluxo de caixa mensal Porém, creio que uns 20% para mim será mais do que suficiente para o que pretendo. Com 4% real de retorno líquido do meu capital, eu não sou só independente financeiramente, como posso ter uma vida para lá de tranquila. Isso se pode conseguir atualmente sem dificuldades com títulos de duration longa no tesouro. Porém, a ideia de ficar muito concentrado como o Viver de Renda não me agrada. Por isso, creio que 20% em FII pode ser um percentual razoável, mais operações imobiliárias, mais uns 15% no exterior, mais mercado de dívida brasileira.    

  Logo, o fato de hoje estar líquido e ter retornos bem positivos do meu patrimônio não foi uma grande habilidade de antever acontecimentos marco e micro-econômicos,  mas apenas uma contingência dos acontecimentos da minha vida e das minhas finanças pessoais.

É OU NÃO É IMÓVEL?

  Colegas, um FII de tijolo representa um imóvel, ponto final. As receitas de um FII como o RNGO, por exemplo, são oriundas de contrato de locação de um imóvel. Logo, dizer que um FII não representa um imóvel é um erro. Pior, ao se dissociar o FII dos imóveis físicos dá a impressão que o imóvel que um fundo possui é apenas um detalhe, pois o que importa é a variação na cota do secundário ou a taxa de juros. Não, amigos. Os imóveis fazem diferença, quanto melhores forem, mais resilientes a crise serão. Analisar um FII de tijolo é basicamente analisar os imóveis físicos que os FII possuem, nunca se esqueçam disso.

   

GESTÃO TERCERIZADA

   Quer dizer então que um FII é idêntico a um imóvel físico? Não, pois a gestão não pertence aos quotistas. Se tenho casas para alugar, eu determino o valor dos alugueis, se eu vendo ou não os imóveis, se dou desconto ou não em aluguéis, etc, etc. Eu não gosto de fazer isso, muito menos se tivesse vários imóveis com essa finalidade. Seria, com o perdão da expressão, "Sacal" para mim. A gestão terceirizada era vista por mim como um dos pontos favoráveis em relação aos FII.

  Agora, não se pode negar o óbvio. Nos últimos dois anos, muitos gestores geriram pessimamente inúmeros fundos trazendo prejuízo para os quotistas. Eu achava difícil um gestor fazer bobagem   no simples fato de administrar um ou mais imóveis, pois isso não se confunde em nada com a dificuldade de administrar uma empresa de grande porte, por exemplo. Porém, os gestores  conseguiram se superar. Desleixo em relatórios, imóveis vagos e despreparo para conseguir novos locatários, Fatos Relevantes sendo anunciados depois de movimentações grandes no secundário, etc, etc. Uma mistura de amadorismo com talvez, em alguns casos mais graves, má-fé.

   “Não deixe terceiros administrando o seu dinheiro" já dizia o meu pai quando falei de FII pela primeira vez, Ele tem a sua razão. Eu ainda prefiro que imóveis para aluguel a gestão seja terceirizada, mas os gestores têm muito mais importância do que eu imaginava num primeiro momento. Assim, se quer investir em FII é imprescindível analisar os gestores de determinado fundo.

  Eu creio que o mais provável que o mercado de FII amadureça e a gestão se torne cada vez mais profissional, séria e transparente. Pode ser que isso ocorra no médio prazo, mas também pode ser um processo bem longo. 

TRIBUTAÇÃO, RISCO?

  Colegas, os FII serem tributados não é um risco em minha opinião.  Eu já pensei diferentemente, como nesse artigo, bem no começo do blog, onde respondo que uma exposição de 100% em FII  não fazia sentido FII - Vamos de All In? Hoje em dia, penso que a isenção de tributação de renda em FII algo que não se sustenta no médio prazo, pois não tem muita lógica e o Estado Brasileiro terá que uma hora ou outra fazer a transição de uma tributação indireta para uma direta.

  Logo, é bem possível que as cotas venham a sofrer bastante com o fim da isenção, mas se você quer investir em FII tenha  em mente que uma hora ou outra essa isenção irá terminar.

CONCLUSÃO

  FII estão inseridos na economia real. Se o país afunda, os FII sofrem junto. Houve uma ânsia muito grande de construção no Brasil depois de décadas de um mercado imobiliário estagnado. O problema da oferta generalizada, principalmente em lajes de escritórios, cumulada com profunda crise econômica pode ter impacto não só no valor dos imóveis, mas como nas rendas. Diversifique entre setores de FII, como sempre alertado nesse blog desde os primeiros artigos. Sim, FII representa um(ns) imóvel(is) físicos na realidade. Não, o FII não representa uma abstração. Logo, bons imóveis são resilientes, imóveis  mais ou menos nem tanto. A gestão é parte imprescindível da análise. Infelizmente, até para gerir um imóvel que não sai do lugar, gestores encontram dificuldades. Aprendi muito mesmo nos últimos anos sobre investimentos em geral, FII em especial. Aprendi muito sobre os meus limites enquanto investidor, e o que eu realmente quero da minha vida. Não produzo mais tantos textos sobre o tema, mas fico feliz de ter contribuído de alguma forma com o amadurecimento do tema na blogosfera financeira. Espero que essa auto-reflexão possa ser de valia para alguém.

  Grande abraço a todos!