FII – PÉSSIMO NEGÓCIO?

                Colegas, atualmente há um grande pessimismo em relação à espécie de ativo FII. Ele é justificado ou não? Eu diria depende. Se alguém possui FII em sua carteira para ganhos de capital no curto/médio prazo, talvez a escolha não tenha sido feliz, se você resolveu aportar entre o segundo semestre de 2012 e os primeiros nove meses de 2013. É possível que essa pessoa tenha comprado FII em seu topo histórico.

                

               Entretanto, se suas compras são realizadas pensando no fluxo de caixa mensal que essa espécie de ativo pode proporcionar, quedas apenas significam que você pode comprar mais m2 e mais renda de aluguel por uma quantia financeira menor. Afinal o que é um FII?

                

               No Brasil, em outros posts pretendo falar sobre os REITs (Real Estate Investment Trust) – acho importante, pois é um mercado que já passou por diversas crises e estágios, sendo um farol para o que pode acontecer com o mercado no Brasil – os fundos imobiliários possuem na sua maioria absoluta uma gestão passiva. O Fundo compra um ou vários imóveis, e não se endivida para isso. Portanto, o fundo possui um fluxo de caixa de aluguéis e não possui preocupações sobre alavancagem. Quando um fundo é assim, e quase todos no Brasil o são,  o investimento em FII se assemelha e muito a compra de um imóvel de maneira direta com o intuito de alugar.

                Portanto, no Brasil temos que analisar esses fundos quase como se fossem imóveis para alugar. Quando alguém compra um fundo como o TBOF, está comprando uma parcela de um imóvel luxuoso numa das regiões mais caras da América Latina. Nós como investidores individuais amadores dificilmente conseguiríamos comprar um imóvel diretamente numa região tão valorizada.  Portanto, pela qualidade do investimento e do imóvel, na minha opinião o prêmio de risco deveria ser até menor do que uma locação residencial/comercial feita num imóvel próprio.

                Porém, o que vem ocorrendo? Com a diminuição do valor das quotas, o aluguel associado aos fundos imobiliários brasileiros está chegando em patamares que são quase o dobro dos aluguéis residenciais, e na faixa de 25/30% maiores do que os aluguéis comerciais (assumindo um aluguel residencial  de 0,4% am e comercial de 0,7% am). Essa comparação está sendo feita com valores brutos, e sem contar a comissão de eventuais corretoras, e pagamento do imposto devido. Se o aluguel for declarado no IR e houver pagamento de comissão, retire 40% dos valores brutos. Se fizermos isso,  o aluguel líquido residencial fica quase quatro vezes menor do que a média de alguns FII, sendo que o comercial fica quase a metade.

                Ora, eu disse num parágrafo acima que talvez eu estivesse disposto a  receber menos de fluxo de caixa num FII do que num imóvel próprio, pois os imóveis quase sempre vão ser melhores e mais bem localizados, bem como não há qualquer  espécie de incomodação com locatário, reparos, etc. Entretanto, o que vem ocorrendo hoje em dia é que os FII estão pagando líquido de 100% a 300% mais do que o fluxo de caixa de imóveis próprios.

                Ei Soulsufer, muito bacana, mas se o pior cenário ocorrer e o fluxo de caixa diminuir? Ora, para isso que devemos estudar os fundos imobiliários em suas particularidades, escolher aqueles com bons imóveis, bem localizados e com contratos longos.  Isso elimina o seu risco de diminuir o fluxo de caixa? Não, mas minimiza e muito.  E se o fluxo de caixa diminuir? Ora, para isso você adiciona margem de segurança no seu próprio fluxo de caixa. Se você tem uma carteira perfomando 10% de aluguéis, uma diminuição grande de 20% no fluxo de caixa total da sua carteira (e vai por mim seria uma diminuição bem forte), o seu fluxo diminui para 8%, ainda muito maior do que aluguel residencial e comercial.

                Ninguém sabe se o pessimismo em relação ao Brasil vai se agravar mais ainda, ou para que lado vão os ativos. O que nos protege é uma correta diversificação entre os ativos e dentro dos ativos, bem como conhecimento do que estamos comprando atrás de um símbolo como BBAS ou HGLG. Minha maior sugestão para quem gosta de FII como um instrumento de geração de fluxo de caixa, e é difícil achar no mercado instrumento melhor do que esse para esse propósito, é que não se importe tanto com flutuações no curto/médio prazo. Pelo contrário veja com uma boa oportunidade de comprar mais m2 por menos dinheiro.

                           Sim, é o que vou fazer bastante com os fluxos de caixa dos FII, principalmente se o tapering continuar forte, a FFR subir em 2015, e FII com contratos longos e sólidos começarem a pagar 1% ou mais de aluguel mensal (P-pass Micronésia)!             

                

                   Abraço a todos!