COMENTÁRIOS SOBRE FII - FUNDOS COM RMG E GERACIONAIS MULTI-IMÓVEIS

              Olá pessoal! Essa é a último post sobre análise de FII específicos. Ficou um pouco grande, pois fundos como HGRE e BRCR merecem um pouco mais de reflexão e tempo. Gostaria de dizer que foi muito bacana escrever esses posts, pois me fez revisar o estudo que tinha feito há oito meses atrás. Ficou muito mais completo, e eu percebi claramente como minha visão mudou e como eu amadureci na análise desse tipo de ativo. Hoje consigo transitar por estes fundos, e ter muito claro o que eu quero para minha carteira. Espero que esta série de Posts tenha sido útil para alguém. Agradeço as pessoas pelas mensagens bacanas que deixam nos comentários. Algum amigo colocou que eu estava sendo generoso. Na realidade, para mim é bom ajudar as pessoas, faz eu me sentir bem, e estou apenas retribuindo o que muitas pessoas já fizeram para mim. Como disse em algum post anterior, eu sou um amador, não sou tão bom, aliás longe disso, em matemática como um Di Marcinho, e não sei usar o Excel. Portanto, não espere opiniões tão precisas como as proferidas por profissionais do mercado. Entretanto, sei que o mercado de FII é carente de especialistas, apesar de ser um ativo que lida simplesmente com a paixão do brasileiro por possuir imóveis. O sonho de todo mundo não é uma casa própria? Ou ter algumas casinhas para alugar e viver ou complementar a renda? Pois é. O mercado de FII tem tudo para ser ainda mais atrativo para as pessoas "comuns" no Brasil, e pode ser uma porta de entrada para que possamos aumentar um pouco a educação financeira no país. 

                 Sobre o Post em si, hoje falo sobre fundos com RMG. Aqui, cuidado pessoal, muitos prédios estão com vacância de 100%, são apenas uma promessa. Entretanto, esses fundos vem apanhando muito, o que pode estar causando alguma distorção, principalmente se focarmos em resultados de médio prazo (três anos para frente). Depois analiso os fundos geracionais, aqueles que possuem alguma espécie de gestão ativa no mercado de escritórios. Há outros fundos com mais ou menos essa forma de gestão e de portfólios grandes como o KNRI, HGLG e HGBS. Entretanto, aqui foquei nos fundos de escritórios.

ESCRITÓRIOS/LAJES COM RMG

TBOF11 – Fundo constituído para comprar 100% do Imóvel Tower Bridge Corporate (55.051m2 de área de escritório, mais área de comércio e mais de 1.600 vagas de estacionamento, é um fundo grande). O imóvel é sensacional triple A com localização muito privilegiada. Foi lançado com valor de quota superestimado, com valor do m2 muito alto.  Como o prédio é muito bom, diversas pessoas foram atraídas para o IPO que captou mais de um bilhão de reais. Entretanto, o preço não foi realista, e a quota hoje em dia é negociada a R$60,00 com um deságio de 40%, o que deixa o preço do m2 muito competitivo (algo em torno de R$ 11.000,00 o m2) , sendo um preço já interessante para iniciar posição. Atualmente, o fundo está com 34% de carência (na metade do ano de 2013 era de 57% de carência, o que mostra que a carência vem diminuindo mesmo num ambiente mais difícil para lajes corporativas, o que mostra o diferencial do empreendimento).  O fundo possui RMG até agosto de 2014 no valor de R$0,67. Atualmente, a renda real é de R$0,32 (descontando-se as taxas administrativas, o condomínio da área vaga e a carência concedida). Num cenário ideal com tudo locado, a renda ficaria em torno de R$0,60/0,61 (aplicando uma simples regra de três com os valores de receita de aluguel dos 66% locados).  As receitas de estacionamento ainda são muita baixas não chegando a 50 mil (se comparadas com o TRNT que possui área privativa equivalente e renda de estacionamento de 500 mil). Assim, caso as receitas de estacionamento aumentem para uns 400 mil, isso poderia gerar de R$ 0,03 a R$0,04 a mais por quota.  Sendo assim, o yield real atual é de 0,53%, o que é muito baixo. Se o fundo conseguir zerar ou diminuir a vacância o yield pode chegar a 1% am ou até mesmo passar desse valor. A quota está sendo negociada com 37% de deságio sobre o valor patrimonial, o que é considerável e confere uma boa margem de segurança. Portanto, este fundo pode vir a ser um ótimo investimento para o médio/longo prazo a preços atuais, pois um fundo dessa qualidade pagar 12% anuais é algo muito bom mesmo. É de se notar que fundos como EDGA e RNGO conseguiram superar a vacância,  muito devido pela qualidade dos imóveis, e hoje estão performando muito bem.

 Avaliação: ótima. Pelo da quota atual, pela qualidade do imóvel e de sua localização e pelo fato que o fundo vem conseguindo diminuir a vacância nos últimos seis meses empreendimento. A vacância ainda é alta, mas tem tudo para ser diminuída no ano de 2014, pois os aluguéis cobrados parecem ser competitivos, algo em torno de R$ 120,00 o m2. Portanto, é possível que no começo de 2015 esse fundo esteja entregando 12% anuais a preço atuais.

 Risco: médio. Pela alta vacância que ainda existe, pela pressão que o aumento da oferta e a vacância na cidade de São Paulo podem exercer e pelo fim da RMG em agosto de 2014, o que pode levar a quota a ser ainda mais pressionada.

O prédio é sensacional, assim como a sua localização. Há possibilidade de gerar uma renda real de 1% am, o que seria extraordinário para um imóvel com essa qualidade.

CEOC11B – Fundo constituído para adquirir sete andares e meio da Torre Sul do empreendimento Edifício Corporate Executives Office localizado na Barra da Tijuca na Cidade do Rio de Janeiro. O imóvel é Triple A, sendo de excelente padrão construtivo. O empreendimento possui duas torres Office (com salas menores) e duas torres corporate ( com lajes maior – possuindo preço estimado de locação e de valor de m2 maior do que as torres Office-  essa é a do FII). O fundo está localizado numa região que muito provavelmente se expandirá muito nos próximos 10/15 anos, andando pelo Google Maps é possível ver muitas áreas verdes e muitos prédios residenciais bons.  O fundo possui de RMG de R$ 0,75 por mês de validade de 24 meses após o habite-se. Primeiro ponto negativo do fundo é o fato de que o habite-se foi concedido em junho de 2013, entretanto o fundo não estava pronto, o que consumiu seis meses de RMG sem que a obra estivesse completa para a prospecção de locatários. Sendo assim, a RMG vai até junho de 2015.  O prédio deve ser entregue no começo do segundo semestre de 2013.  O preço de emissão foi de R$100,00 (equivalendo a aproximadamente R$13.500 o m2), sendo que a cota despencou 42% sendo negociada atualmente a R$58,00 (nesse preço o valor do m2 é de cerca de R$9.000,00 o m2, o que é bem razoável pela qualidade do empreendimento). O maior risco  é o fato de não haver nenhuma locação concretizada. Além do mais, o fundo foi lançado com prospecto de aluguel entre R$ 120/130 o m2, o que se mostrou incompatível. Hoje em dia as apostas são de aluguéis na faixa dos R$85/100 o m2. Necessário salientar que há muitos espaços sendo entregues na região da Barra. Portanto, o fundo pode vir a sofrer nos próximos anos. A perspectiva para um prazo mais longo pode ser boa na região, mas para curto prazo o ambiente é difícil (para quem se posicionou em valores de quota maiores como eu, a valores atuais o risco não é tão grande).  O valor patrimonial do fundo foi reavaliado de R$96,9 para R$81,4, uma queda de 15%, o que é significativo e pode mostrar que o fundo foi adquirido por um preço sobreavaliado (valor patrimonial atual na faixa de R$ 11.300 o m2). Tal diminuição do VP apenas reflete a diminuição do fluxo de caixa futuro dos aluguéis. Abaixo adiciono planilha feita pelo colega Sislama no Blog o tezner, ela é muito boa para que as pessoas possam se situar onde estão pisando ao adquirir o CEOC. É inegável que a R$58,00 (sendo que o rendimento até o final da RMG seria de 20,6% - yield mensal x 16 meses para o fim da RMG), o fundo possa ser uma boa aposta no médio/longo prazo, mas se não ocorrer locações até o final de 2014, e se elas forem por valores abaixo de R$90,00 o m2, a quota pode sofrer ainda mais.

Avaliação: bom. O imóvel em si é muito bom. A região é uma área de expansão no RJ para os próximos 10/15 anos.  A localização do imóvel não é a melhor na Barra da Tijuca, sendo que o empreendimento não é tão bem servido de transporte público. A preços atuais a relação risco x retorno pode ser interessante no médio/longo prazo.

Risco: médio/alto. Não há nenhuma locação fechada. O valor patrimonial foi revisado para baixo, o que indica que os preços de locação serão menores. Entretanto, ainda há 16 meses, e talvez o fundo consiga surpreender positivamente.

 O prédio é muito bom. O problema é que exageram no otimismo e pensavam que poderiam alugar por R$ 120,00 o m2, o que está bem longe da perspectiva atual do mercado.

Pode-se ver que o prédio possui uma boa possibilidade no médio/longo prazo, pois claramente a região parece ser um ponto natural de expansão da cidade do Rio de Janeiro.

Cálculo feito pelo amigo Sislama no Blog do Tetzner, dá para ter uma ideia do que esperar desse fundo no curto/médio prazo

VLOL11 – O fundo foi constituído para a aquisição de seis lajes na torre B do empreendimento Vila Olimpia Corporate (9.707 m2).  Imóvel triple A com  Localização boa, mas não é das melhores, pois o imóvel se localiza numa rua mais estreita e não numa grande avenida. Com o preço de lançamento da quota o m2 foi avaliado em R$ 17.700 ( o que parece excessivo. Entretanto, o fundo vem sendo negociado com deságio de quase 50% sobre esse valor, o que parece um valor bem razoável). O fundo possui RMG e a mesma irá durar até agosto de 2014 de R$0,75 por quota. Das seis lajes apenas uma encontra-se atualmente alugada, ou seja a vacância no fundo é enorme (e soma-se a isso o fato de não se saber por quanto o m2 foi alugado). Se alugar por R$ 120,00 o m2, considerando o valor atual da quota de R$ 56,00, seria um rendimento de R$ 0,65 por quota. Se alugar por R$ 100,00 o m2 seria 0,54 a quota . Se alugar por R$90,00 o m2 o rendimento seria algo em torno de R$0,49. Sobre essas previsões é necessário descontar as taxas administrativas, bem como o contingenciamento de 5%.   Sendo assim, num cenário otimista, o yield será muito bom, o que dá espaço para uma boa valorização da quota. Já num cenário mais conservador, o yield não será tão expressivo, mas é possível que já há desconto expressivo na quota, pois me parece que uma queda para patamares como R$ 40,xx, seria demasiado, mas não podemos eliminar essa hipótese se agosto de 2014 se aproximar sem novas locações. Na sexta-feira dia 21/02/2014, houve Fato Relevante dando conta que o fundo alugou meio andar, assim a taxa de ocupação agora é de 22% (apesar de não ser um espaço grande, não deixa de ser uma boa notícia).

 Avaliação: média/boa. O imóvel é muito bom, sendo assim o prédio é de qualidade. Entretanto, a localização do imóvel na rua não é tão boa, ficando numa “ruela”, e não na avenida principal. A vacância é alta, e não se sabe ao certo se o fundo terá condições de conseguir bons aluguéis ou não.

Risco: médio/alto. Se entendermos como risco a possibilidade de rendimentos inferiores, quando há no mercado ativos remunerando a uma taxa melhor com menos risco, risco do VLOL é alto. Entretanto, a quota já está com um deságio de 44% sobre o valor de emissão, o que confere uma margem de segurança maior. Entretanto, a vacância elevada e o fim da RMG combinado com aumento de oferta e vacância em São Paulo podem pressionar ainda mais o fundo e o seu valor em mercado.

O prédio é muito bom. A localização dele entretanto é numa "ruela" sem o atrativo de estar posicionado num avenida principal. O fundo está com 22% de ocupação. A quota vem apanhando bastante. É uma aposta.

FVBI11B – O fundo é dono de 50% de imóvel localizado na Faria Lima (imóvel com aproximadamente 22.000m2 de área locável). Alguns dizem que a localização é nobre, outros que a localização não é tão espetacular assim. Todos os contratos são com instituições financeiras. As taxas administrativas (gestão e administração) não são baixas, sendo equivalente a 0,5% do PL do fundo por ano, sendo que há uma taxa de performace a partir de junho de 2014, se o rendimento real ultrapassar 0,75 por quota (as despesas equivalem a cerca de 8% do faturamento do fundo).  O fundo possui RMG de 0,75 por quota até junho de 2014. Dois fatos influenciaram negativamente o fundo. Primeiro, uma locatária decidiu encerrar o contrato de locação (BARCLAYS CAPITAL) em 08/2014, e pagará 9 meses de multa, o que equivale a dizer que o fundo receberá valores até 05/2015. O preço de aluguel dessa locatária era em torno de R$ 120,00 o m2, o que não é considerado alto na região. Uma outra locatária (UBS) devolverá um andar dos cincos que aluga em abril de 2014. A multa será de 12 vezes o valor do aluguel proporcional ao andar, o que mantém o fluxo de caixa do fundo até abril de 2015 (essa locatária pagava em torno de R$ 160,00 o m2).  O fundo tinha uma perspectiva de entregar uma rentabilidade de R$ 0,72/0,73 por quota ao fim da RMG se não houvesse rescisões. O valor perdido com as rescisões representa algo em torno de R$ 0,20 por quota.  A quota teve uma forte desvalorização e hoje é negociada a R$ 71,00. Se a renda real se mantivesse em 0,72 seria uma compra interessante, com yield superior a 12% aa.  Sendo assim, nesse valor até abril de 2015, há um yield maior do 12% aa. Há uma incerteza muito grande se o gestor conseguirá alugar os seis andares que irão ficar vagos nos próximos meses. Caso o gestor seja competente, e alugue por valores de R$ 120,00 o m2, a renda se manterá, e ainda sobraria algo em torno de 10 meses em “reserva de contigência”, em virtude das multas. Caso nada aconteça a renda real pode cair para R$ 0,5 por quota o que daria um yield na cotação atual de 0,7% am. O m2 da compra (no valor de emissão da quota) foi de aproximadamente R$ 10.000,00, o que é um valor bem interessante. O problema maior do fundo é o contrato com a UBS por R$ 160,00 o m2, esse valor atualmente não é competitivo, e pode o fundo vir a sofrer uma revisional negativa, ou em caso de saída do locatário perder receitas, pois terá que pedir um aluguel mais baixo.

Avaliação: Bom. A avaliação não é ótima, pois o fundo não é dono do imóvel todo. O imóvel parece ser muito bom, mas está localizado numa região onde a vacância é crescente.

Risco: Médio/alto. O fundo possui um risco maior, pois a vacância em 2015 pode atingir algo em torno de 40% do fundo. Os contratos são longos, mas as multas não são tão pesadas. Há uma concentração em empresas financeiras. Há uma vacância cada vez maior na região da Faria Lima. Caso o gestor consiga locar os espaços remanescentes, mesmo com os riscos específicos do fundo, não é um mal investimento com o valor de quota atual. Entretanto, há o risco sempre presente de não se conseguir locar, mas mesmo assim é digno de nota a desvalorização de 30% desde o valor da emissão. Entretanto, é um fundo pequeno e não é dono de todo o empreendimento, o que com certeza adiciona mais riscos ao fundo.

                O prédio é bom e a localização interessante. Entretanto, ele possui alguns riscos.

THRA11B – Fundo constituído para comprar cinco dos quinze andares do empreendimento Thera Corporate.  Imóvel triple A com boa na Berrini em São Paulo. O imóvel está em construção, com prazo de entrega para agosto de 2014 (as obras estão dentro do cronograma).. Área Bruta locável de 9496m2. Há RMG até 12 meses após o habite-se, assim deve haver renda até agosto de 2015. O preço do m2 do empreendimento da quota no valor inicial é de aproximadamente R$ 14.300,00, o que é um valor razoável para a região. Caso haja locação de 100% do empreendimento por R$ 120,00 o m2 (o que é uma estimativa razoável), a renda real deve chegar a R$ 0,75/0,80 a quota, o que daria um bom yield ao preço da quota atual (sem contar dois anos de ótimos rendimentos pela RMG, atualmente em 0,82%). O risco maior é que o empreendimento ainda não está pronto, e terá que locar toda a área pertencente ao FII. Entretanto, pela localização do empreendimento, talvez não seja tão difícil.  Entretanto, é de se destacar que na região da Berrini muitos empreendimentos de bom nível estão sendo lançados, o que com certeza adiciona risco a esse fundo. A quota vem sendo negociada com um deságio de quase 42% sobre o valor patrimonial no valor de mercado de R$62, o que é bem significativo, já que a estes preços o m2 está sendo negociado a menos de R$ 10.000,00. A taxa de administração é de 0,2% aa do Patrimônio Líquido, o que é muito razoável, e pode ser considerada baixa em relação a outros fundos. A RMG de 0,75 está proporcionando um yield anual de 14%, o que é significativo.

ABL(área locável) =  9496
NC  (número de quotas) =  1368247
Aluguel(m2)     Renda p cota    rendimento mensal com quota a R$64,00
90                      R$  0,62462              0,97 %
100                     R$  0,69403              1,07 %
110                     R$  0,76343              1,18%
120                     R$  0,83283              1,3%

Nesses cálculos não considerei as taxas administrativas, nem eventual vacância. Entretanto, dá para se ter uma ideia que esperar do fundo. As chances do fundo entregar a RMG ou chegar próxima dela é muito maior do que VLOL e CEOC (nessa a RMG é praticamente impossível de ser atingida).

Avaliação: boa. O imóvel é muito bom. Não possui uma localização tão excepcional como um TBOF, mas a localização não é ruim, pelo contrário. A possibilidade do fundo chegar na RMG com alugueis compatíveis com o mercado, ou ficar abaixo da RMG, mas proporcionar bons rendimentos com o preço de quota atual, faz do fundo uma aposta que pode valer o risco x retorno.

Risco: médio. O risco é médio, pois a oferta de escritórios em São Paulo está alta, e o imóvel vai ser entregue no “olho do furacão”. Entretanto, com um aluguel de R$90,00 m2, o que é baixo e factível, o fundo entregaria uma ótima rentabilidade, fora o período de excelente rentabilidade pela RMG. O fundo vem sendo negociado com um grande deságio em relação ao VP, o que proporciona relativa margem de segurança. 

                               O imóvel parece ser muito bom e com alto padrão.

                     E não está ficando tão diferente do projeto de computador.

FUNDOS GERACIONAIS/MULTI-IMÓVEIS.

                   Colegas, ao analisar os próximos três fundos, imagine o FFCI como uma barco, o HGRE como um navio, e o BRCR como um navio gigantesco transatlântico.

BRCR11 – É o maior Fundo Imobiliário do mercado brasileiro com Patrimônio Líquido de 3,3 bilhões de reais. Possui participação em 15 imóveis, sendo que o fundo é proprietário de 100%  em 10 imóveis, sendo que nos outros cinco a participação varia de 25% a 69%, o que mostra como o fundo é forte e diversificado possuindo uma ABL de 302 mil m2, o que é muito superior ao HGRE. Os imóveis são localizados nas cidades de São Paulo(61,7%), Rio de Janeiro (29,5%), Brasília (6%) e Campinas (2,8%).  O fundo possui receitas muito grandes. Apenas de receitas contratadas de locação o valor é de R$24,2 milhões mensais (em dezembro de 2011 era de 14,9 milhões. A que se fazer o comentário de que as receitas subiram, pois o fundo fez novas emissões e captou muito dinheiro, tanto é verdade que possui 1bilhão de reais em caixa). O fundo detém aproximadamente 70% das quotas do FII CENESP, 11% do FII Edifício Galeria e 100% das quotas do FII Prime detentor de 60% do edifício Torre Almirante e do edifício BCF.   O fundo atualmente possui uma vacância financeira pequena de apenas 1,5%, representada por um andar vago no fundo CENESP (o fundo detém 70% das quotas), bem como um andar no espetacular prédio Eldorado localizado em São Paulo. São dezenas de locatários, o que demonstra diversificação e mitigação de riscos.  É bem mais complexo de se avaliar esse fundo.  Necessário salientar que a vacância deve subir em março de 2014, pois as empresas Odebrecht e Braskem vão desocupar oito andares no prédio Eldorado. Tal mudança vai ocorrer, pois estas empresas vão se mudar para prédios próprios. A receita desses andares corresponde a 9% das receitas do fundo, o que não é algo a ser desprezado. No curto prazo o fundo pode ser um pouco pressionado, mas a qualidade do prédio Eldorado é espetacular, há quem fale se tratar do melhor imóvel possuído por um fundo imobiliário brasileiro. Sendo assim, eu creio que o fundo deve conseguir locar esses andares, mesmo num ambiente mais acirrado com aumento de oferta e vacância. O fundo possui mais outros dois “riscos” relacionados à vacância. Um é representado pela possível saída da Petrobrás do prédio Torre Almirante em fevereiro de 2015 (o fundo é dono de 60% do imóvel, e o FII ALMI dono dos outros 40%). As receitas desse aluguel para o fundo correspondem a algo em torno de 7% do total. O risco existe, mas necessário salientar também que o imóvel Torre Almirante é muito boa, e a localização é espetacular. Sendo assim, o fundo deverá conseguir contornar uma possível vacância, além do mais no centro do RJ onde a vacância é baixa, e a existência de imóveis triple AAA é escassa. Outro ponto, é que o aluguel que a PETRO paga no imóvel é de R$ 155,00 o m2, sendo que o aluguel para aquele ponto estaria na faixa de R$ 180,00 o m2, portanto mostra que o fundo, caso a PETRO saía, consiga até talvez gerar receitas maiores. Por fim, há o problema do grupo X que ocupa o prédio no Flamengo Tower. O prédio não é tão espetacular como os outros dois, mas é bom e muito bem localizado. Além do mais, parece que todo o grupo X é devedor solidário pelo pagamento do aluguel no prédio do Flamengo, sendo assim a chance de inadimplemento diminui bastante. Portanto, o fundo possui alguns riscos de aumento da vacância financeira, mas o portfólio é bom, e o fundo é muito grande e pode agüentar esses solavancos com maior tranqüilidade do que em fundos pequenos. Um ponto negativo desse fundo são as taxas administrativas muito altas de 1,5% do valor de mercado de fundo, isso corresponde a quase 20% do faturamento do fundo, o que de certa maneira impede que o fundo possa criar mais valor para os cotistas.  O rendimento de 2012 ficou na base de R$ 0,83. No ano de 2013, o rendimento cresceu e atingiu R$ 0,96. Em janeiro de 2014, houve assembléia do fundo e os rendimentos foram elevados para R$ 1,01 por quota. Sendo assim, há uma clara tendência de crescimento dos rendimentos, o que é ótimo para os quotistas interessados em proteção do pode de compra do seu fluxo de caixa. A quota vem sendo negociada com um deságio de 30% sobre o valor patrimonial da quota, o que é significativo em minha opinião e possibilita uma boa margem de segurança. O fundo atualmente possui caixa superior a 1Bilhão, e dívidas da ordem de 870 milhões. Logo, não há que se falar em alavancagem. É importante notar que contratualmente o fundo não pode quitar antecipadamente algumas dívidas. Nos documentos disponíveis no site do Fundo, é possível observar que o endividamento do fundo é basicamente corrigido pela TR. Há apenas uma grande dívida de 320 Milhões que possui como correção IGP-M +7%, o que é uma dívida cara. A maioria das amortizações deve ser feita depois de 2017. Como o fundo possui dívidas e pagamento de correção monetária, conceito de FFO (Funds From Operations) ajustado possui um grande significado. O FFO do fundo vem sendo superior ao resultado distribuído. Para se ter uma ideia, o FFO ajustado do fundo segundo semestre de 2013 foi quase sempre superior a R$ 1,00 por quota, sendo que nos últimos meses possui uma média de R$ 1,09, o que é sensivelmente superior ao valor distribuído em 2013 de R$0,96 e R$ 1,01 a partir de janeiro desse ano o que possibilita um ótimo yield de 0,85%. Isso mostra que o fundo está sendo conservador na distribuição dos rendimentos, bem como possui possibilidade de crescimento dessa distribuição. Como o tema é um pouco mais difícil e complexo, tomo a liberdade de reproduzir uma ótima explicação feita pelo colega SOTIJOLO (uma das pessoas que entende bastante sobre FII) no blog do Tetzner no dia seis de dezembro de 2013:

SOTIJOLO:

Sabem aquela história do português que entrou numa free way na contra mão e qdo viu todos aqueles carros vindo em sua direção queria saber porque todo mundo estava na contra mão????Talvez eu seja aquele português.Mas eu penso mesmo é q todos vcs estão na contra mão qdo se trata de BRCR11É preciso entender o conceito de FFO ajustado para entender corretamente o BRCRTal como no caso dos REITs americanos não faz sentido olhar o lucro líquido de imóveis se até depreciação contábil entra na conta.Qdo o fundo é alavancado a distorção fica ainda piorPagamento de correção monetária é muito diferente de pagamento de juros

Qdo o fundo usa parte do resultado operacional para pagar correção monetária de aquisições isso não pode (de maneira nenhuma) ser considerado despesa comum pq o cotista está se apropriando desse valor tanto nos aluguéis que vão se corrigir por essa mesma inflação como no valor do imóvel que também aumenta seguindo (de certa forma) essa mesma inflação

Comparar o BRCR com um FII normal é comparar laranja com pera, mas o melhor caminho seria considerar como resultado mensal do fundo o FFO ajustado e não aquilo q está sendo distribuído. O FFO ajustado do fundo está em R$1,06/cota, e é isso que realmente interessa (DY% de 9,5% a.a) Se FII fosse automóvel, BRCR seria carro de corrida.

TETZNER

Ok, outra aula  Então devo concluir que os 150 mil em algum momento tem de aparecer certo? Ele não surgiria na apreciação do VP do Fundo? ou seja, depois de um ano o que era 100 vira 150 e faz o VP subir 50% também? No caso do BRCR11, é isso que está se verificando?

SOTIJOLO:

Imagine que vc comprou a prazo por R$ 100.000 um imóvel que gera renda de aluguel de R$1.000/mês. Vc deve então correção monetária mais juros de 10% a.a Após um ano a inflação atingiu 50% . Então vc pagou R$ 50.000 como correção monetária e R$ 10.000 como juros Os R$ 10.000 fora perdidos.Mas os R$ 50.000 não!!!!!! Por quê????? Porque o imóvel agora vale R$ 150.000 e o seu aluguel será R$ 1.500/mês Capiche????

O que o FFO ajustado faz é somar de volta os R$ 50.000 no resultado operacional porque o proprietário está se apropriando desse valor pago como correção monetária Seu novo aluguel é R$ 1.500 ( R$ 1.000 + R$ 500) E o imóvel que vc está pagando com as amortizações agora vale R$ 100.000 +R$ 50.000

Se vc lembrar que está pagando R$ 100.000 por um bem que vale agora R$ 150.000 é como se os R$ 50.000 fossem também uma forma de amortização. É dinheiro seu que está sendo bem aplicado

O FFO ajustado é realista o outro é míope. Não faz o menor sentido falar que esses R$ 50.000 foram para o lixo. Vou repetir a frase alí de cima: Se vc lembrar que está pagando R$ 100.000 por um bem que vale agora R$ 150.000 é como se os R$ 50.000 fossem também uma forma de amortização.

(...)

Sim, Tetzner.

E aquele imóvel que ainda nao é seu, pq vc vai pagar só no futuro, tem agora uma DÍVIDA REAL MENOR.(e ainda uma renda de aluguel maior)

Então gastos com correção monetária NÃO são uma despesa comum tal como são os gastos com juros. Por isso ela é somada de volta para ajustar o FFO. No curto prazo: Aumento dos aluguéis (de imóveis que vc nem pagou ainda) No longo prazo: Aumento do patrimônio do fundo pela redução da dívida real

Se quer saber a renda real do fundo tem que somá-la no resultado pq é um ganho real do cotista tanto como novos aluguéis como ganho patrimonial.

O FFO ajustado mostra a renda real do fundo E um ganho extra do BRCR é ainda ter receita corrigida pelo IGPM e dívida corrigida pela TR IGPM beirando os 6% e TR beirando o 0% Tudo isso é ganho para o cotista Por isso que nenhum fundo conseguirá bater o BRCR no quesito crescimento real da renda. É perfeitamente possível a distribuição para 2014 aumentar 10%
Esse é o crescimento que está acontecendo no FFO ajustado

Avaliação: ótima. O fundo é diferenciado no mercado brasileiro.  O Portfólio do fundo é muito bom, o que proporciona uma grande diversificação e segurança.  O yield atual pela singularidade do fundo é muito bom. O FFO ajustado está superior ao distribuído, e o fundo tem muito dinheiro em caixa o que pode ser utilizado para boas compras com bons cap rate caso o mercado imobiliário passe por alguma crise.

Risco: baixo. O fundo é muito diversificado. O fundo possui mais dinheiro em caixa do que as dívidas, então o risco é pequeno. A vacância no prédio Eldorado não deve ser um problema de médio prazo devido à qualidade do empreendimento.

Portfólio de 15 imóveis, onde o fundo detém grande participação na maioria deles (300 mil m2 de ABL)

Este é o prédio Eldorado onde a vacância irá aumentar. Entretanto, olhem bem o prédio, o imóvel é espetacular, e talvez seja o melhor imóvel que um FII listado em bolsa é proprietário.

        Percebam a localização também. Eu não temeria a vacância num imóvel como esse.

Ah, OGX, pague o aluguel do prédio Flamengo Tower! O prédio não é fantástico, mas a localização é muito boa. Parece que todo o grupo X é responsável pelo pagamento da locação, assim o risco de inadimplência diminui consideravelmente.

Esse é o Torre Almirante. Lembram dele no ALMI11B? Pois é, o o BRCR é dono dos outros 60%. Pode haver vacância nesse prédio em fevereiro de 2015 com a saída da PETRO. Entretanto, o prédio é fantástico e a localização excelente. Em imóveis assim, a vacância não deve ser tão temida, mas sim encarada como um desdobramento natural do mercado imobiliário.

HGRE11 -  Fundo com muitos empreendimentos, totalizando participação em 27 imóveis o fundo é do de 100% em 46% dos imóveis,  é dono de 25 a 50% em 32% dos empreendimentos, e em alguns outros participações bem pequenas como o FFCI com menos de 25% correspondem a 22% dos imóveis), que vão desde logística, varejo a escritórios (grande maioria correspondente a 93%). Contratos típicos e atípicos (27% dos contratos), com reajustamento pelo IPCA e IGP-M (maioria). O fundo possui 89 locatários e 186 mil m2 de área privativa. É sem dúvida alguma um fundo grande se comparado com a maioria dos outros FII, com grande diversificação de imóveis e locatários.  O fundo possui uma alocação de 87% em imóveis,  9% em renda fixa e 4% de quotas de outros FII.  O fundo desde a sua criação já fez sete emissões, o que mostra que ele vem adotando uma estratégia de crescimento contínuo, o que pode vir a ser interessante para o cotista no médio/longo prazo. O aluguel médio contratado dos imóveis corporativos é de torno de R$69 por m2  a média, o que é um valor competitivo. O fundo gerou receitas operacionais recorrentes, retirando-se o lucro imobiliário, de aproximadamente 106 milhões nos últimos 12 meses, o que é um valor expressivo para um FII, e mostra que o fundo tem musculatura para agüentar eventuais problemas de vacância. A vacância financeira do fundo é alta e chegou a 15%, muito dela causada pela vacância total do prédio Paulista Star. O referido imóvel sofreu um retrofit (foram gastos 30 milhões na reforma), e  não possui ainda nenhuma locação, esse fato está ocasionando uma pressão no fundo que está distribuindo lucro da venda de empreendimentos para a manutenção da distribuição em R$ 11,60 por cota. Digno de nota é o fato de muitos dos empreendimentos terem sido adquiridos entre 2008-2010, o que pode proporcionar eventuais ganhos de capital, aproveitando-se da grande valorização imobiliária que ocorreu desde 2008, e é exatamente isso que o fundo vem fazendo, pois nos últimos doze meses vendeu 8 imóveis, o que gerou um lucro de 14,8 milhões. Em compensação o fundo comprou em setembro de 2013 47% do Edifício Delta Plaza localizado na região da Paulista com um cap rate de 10,6%, o que é muito bom, em setembro de 2013 mais participação no Edifício Jatobá e mais participação no Edifício Roberto Sampaio na Berrini em julho de 2013. Isso mostra que o fundo está querendo concentrar a sua participação nos empreendimentos que já possui, bem como uma gestão ativa que pode gerar bons retornos.  Rendimento crescente com o passar do tempo. Rendimento de R$ 11,60, o que dá um yield de 0,89% am e 10,7% ao ano na cotação atual de  R$ 1.300,00 (o fundo chegou a ser negociada a R$ 1.210 com um yield espetacular de 0,96% am e quase 12% ao ano num fundo tão sólido como esse). O fundo poderá manter o rendimento de R$ 11,6 por mais uns 6/8 meses sem a locação do prédio Paulista Star. Com a locação do prédio na faixa de R$ 80,00 o m2, mais a diminuição das despesas, é possível que as receitas operacionais recorrentes do fundo (sem distribuição de lucro imobiliário) possa ser suficiente para a manutenção do rendimento. Necessário aguardar para ver como as coisas irão evoluir.  A taxa de administração é alta (algo em torno de 15% do faturamento.. O valor patrimonial da quota é de R$ 1.657,31 no final de janeiro de 2014, o que significa que a quota vem sendo negociada com um deságio de 22% em relação ao VP, o que não deixa de ser interessante num fundo como esse. A taxa de administração é de 1% aa sobre o PL, o que é alto se comparado a outros FII.   

Avaliação: ótima. O fundo é grande, diversificado, com quase uma centena de locatários com participação em 27 imóveis. O portfólio do fundo é bom, a gestão parece ser competente na gestão ativa dos imóveis, realizando compra e vendas que geram valor ao quotista. O yield atual é muito interessante, bem como o desconto no valor patrimonial.Risco: baixo. O maior risco em curto prazo do fundo é a vacância de 100% do prédio Paulista Star. Entretanto, as reformas do imóvel só terminaram em janeiro de 2014, o prédio ficou bonito, e se não é uma localização privilegiada na Paulista, é uma localização no mínimo razoável. No mais, o fundo possui musculatura para agüentar a vacância do imóvel. Mesmo com esse risco pontual, eu creio que o fundo possui risco baixo pelo seu tamanho e diversificação.

                    O fundo detém uma participação em muitos imóveis (obs: Saiu FR no dia de hoje, 25/02/2014, onde o fundo comunica que vende as duas unidades do edifício AtriumIII por preço de R$ 10.000,00 o m2. Houve lucro imobiliário de mais de 2 milhões - mais de 100% do valor investido. Assim, talvez o fundo esteja consolidando a estratégia de eliminar as participações pequenas que possui, e talvez foque em concentrar mais as participações maiores, o que pode ser interessante para o cotista no médio prazo, em linha com o que o BRCR faz)

                                Com boa diversificação geográfica.

                Possuindo também imóveis não apenas voltados para lajes corporativas.

Entretanto, a participação em muitos empreendimentos é pequena, o que o aproxima do FFCI o o diferencia do BRCR.

            Paulista Star, o prédio que causa apreensão nos cotistas...

O fundo recentemente vendeu a sua pequena participação no Centro Logístico Anhanguera.

                        É um bom porfólio, com ABL de mais de 180 mil m2.

Esse é o Paulista Star. O prédio não é espetacular como um TBOF, Torre Almirante, Eldorado ou novos empreendimentos Triple A.

Entretanto, a reforma no prédio ficou boa. O empreendimento parece competitivo, e está, se não numa localização nobre da Paulista, localizado na região da Paulista. Além do mais, o aluguel pedido é de R$70/80 o m2, o que parece ser competitivo (as duas fotos tiradas pelo colega Fábio no blog do Tetzner)

FFCI11 – O fundo possui participação em oito empreendimentos (Parque Paulista – em SP com 6.8% de participação, New Century – em São Paulo com 5.7% de participação, Candelária Corporate – no RJ com 7.73% de participação, Internacional Rio – no RJ com 13.8% de participação, Jatobá – em São Paulo com 11.9% de participação, Parque Cultural Paulista – em SP com 9.38% de participação, Cetenco Plaza em SP com 3.9% de participação, JK Financial Center – em SP com 38.9% de participação). Os imóveis nos quais o fundo possui participação são bons, assim como sua localização, o que é um ponto positivo desse fundo pela diversificação.  A vacância do fundo era de 9.2% de vacância, mas houve a locação de um andar no JK Financial e a mesma caiu para apenas 3.3% (representado por uma unidade vaga o Edifício New Century). O fundo possui apenas 26% dos contratos do fundo vencendo entre 2014/2015, o que é uma boa notícia, pois os próximos dois anos devem ser de piora das condições de negociação para os locadores de imóveis corporativos.  O fundo ainda possui 26M em caixa, o que deve ser utilizado para novas aquisições imobiliárias. O fundo possui renda estacionada em R$0,011847  desde março de 2012 proporcionando um yield de 0.85% am e mais de 10% ao ano (yield bem razoável), o que mostra que nesse período os rendimentos não foram crescentes, o que não é bom para quem procura manutenção do poder de compra do fluxo de caixa gerada pelos FII. A geração de receitas já é superior ao efetivamente distribuído, entretanto como havia espaços vagos (a vacância era de quase 10%), o fundo possuía despesas com condomínio, IPTU, etc, e a gestão agiu de maneira conservadora para não distribuir tudo o que podia.   Entretanto, com a locação do andar no Edifício JK, e se a vacância do New Century for resolvida, o rendimento tem o potencial de subir para R$0,013/0,0137 (sem contar a alocação dos 26M que pode gerar mais renda do que atualmente na RF), isso daria um yield com a quota a R$1,40 de 0,92%/0,98% am o que seria muito bom para um fundo bom como este. Taxa de administração é de 0,7% aa sobre o PL, o que se não é alta comparada com HGRE e BRCR, é alta se comparada com outros fundos de escritórios, representando algo em torno de 10% do faturamento do fundo. A quota possuía um valor patrimonial de R$ 1,90 no final de novembro de 2013. Sendo assim, a quota vem sendo negociada com um deságio de 27% sobre o valor patrimonial, o que confere certa margem de segurança.

 Avaliação: bom/ótimo. É um fundo com participação em muitos imóveis bons. O yield atual já é bem razoável, sendo que a renda possui perspectiva de aumentar no ano de 2014, o que poderá proporcionar yields muito bons. O fundo ainda possui caixa de 26M, o que pode aumentar a rentabilidade. O fundo não é apenas ótimo, mas também bom (em minha opinião), pois o fundo possui participação pequena nos imóveis, o que pode causar certa fragilidade no mesmo, pois qualquer aumento de vacância pode pressionar o fluxo de caixa, bem como as despesas do fundo.

Risco: baixo/médio. O Fundo é bem diversificado,  a maioria dos contratos de locação vencem após 2015, logo o fundo deve conseguir manter estável o fluxo de caixa nos próximos anos. Entretanto, como é um fundo um pouco mais frágil, se comparado com HGRE e BRCR, em caso de aumento de vacância em algum empreendimento, o fundo pode ser pressionado, e a renda continuar estacionada.

                                       Porfólio interessante

                     Entretanto, renda estagnada desde 2012.

Há grandes possibilidades da mesma aumentar com as novas locações e diminuição das despesas

Porém, o fundo detém participações muito pequenas, o que o torna a vacância pontual um problema muito maior do que para fundos como HGRE e BRCR.

(obs: os seguintes FII não foram analisados por ausência completa de liquidez, ou liquidez extremamente reduzida o que não permite a abertura de posições, aliás não há muito sentido em pensar ter esses fundos com tanta coisa boa, líquida e melhor no mercado : AQLL11B -  DOVL11B  - ATCR11 - FCAS11 -  FTCE11B -  LATR11B - MFII11 – PRSN11B  -RBBV11 ( Fundo não analisado, pois apesar de existir liquidez, a mesma é baixíssima, sendo que o book de ofertas apresenta spread BID/ASK altíssimos) - RSBU11B (Fundo não analisado, pois apesar de existir liquidez, a mesma é baixíssima-   SFND11 - Fundo não analisado, pois apesar de existir liquidez, a mesma é baixíssima] -CXTL11 – Não foi feita análise, pois o fundo possui liquidez extremamente limitada - GWIC11 – Fundo com imóveis logísticos e de escritórios (nesse quesito é parecido com o KNRI). O único e grande porém é a liquidez extremamente reduzida desse fundo, o que para mim é impeditivo de se montar posições, principalmente porque há fundos da mesma área muito melhores, com liquidez e com yield maior.

MXRC11  - Fundo não analisado, pois apesar de existir liquidez, a mesma é baixíssima)

               É isso, colegas. Chega ao final a jornada pela análise dos FII. Todos (excetuando-se os de Papel), ou ao menos quase todos (talvez possa ter escapado algum FII não tão líquido ou conhecido), FII foram analisados. Creio que com essas informações, já seja possível separar o joio do trigo, ficando mais fácil a montagem de uma carteira. 

Sim, consegui terminar essa série, atualizar os meus estudos, e me deixar mais confiante nas minhas análises e na minha própria carteira.

               Um grande abraço a todos!