(IN)EFICIÊNCIA DO MERCADO DE LEILÕES DE IMÓVEIS E CARROS E MAIS UMA GRANDE COINCIDÊNCIA

                Olá a todos. No meu último artigo, falei de forma geral sobre um “causo” meu que ocorreu recentemente.  Eu não procurei ser técnico, nem fornecer tantos detalhes, mas para fazer o que eu fiz naquele dia em poucas horas apenas com informações colhidas na internet é necessária certa experiência. Naquele artigo outro colega blogueiro questionou sobre se não seria problemático do ponto de vista da ética comprar imóveis ocupados. Minha resposta, entre outras coisas, é que o protecionismo judicial, o casuísmo em certas decisões judiciais, criou um sistema confuso que prejudica o próprio devedor. O que vou escrever a seguir imagino ser um prato cheio para aqueles que adoram análises sobre “o que não se vê” quando voluntariamente se age para coibir uma determinada situação tida como negativa, criando efeitos adversos inesperados.

                Estou com um Fiat Ideia ano de 2007 e creio que preciso trocar de carro. Alguns leitores sugeriram alguns carros, e estou decidindo mais ou menos qual modelo e ano comprar. Mas, caramba, como carro mais novo no Brasil é caro. É um artigo de luxo. Apenas para quem está bem financeiramente, onde o carro não vai representar muita coisa, talvez nem 3-4% (no meu caso eu quero que represente de 0.5 a 0.75%) do patrimônio, deveria se dar o “luxo” de gastar dinheiro com isso. Pessoas fazerem dívidas para comprar carros de maior valor é um comportamento tão irracional como comer pão francês no café da manhã com margarina e suco de laranja e achar que isso é saudável para o corpo.

                Como tenho familiaridade com leilão de imóveis, sempre pensei em comprar um carro num leilão. Não é que nessa semana surge uma grande oportunidade, um leilão enorme da Ford com dezenas de carros novos. É muito difícil ver um leilão desse tamanho com automóveis tão novos.  Hoje, está rolando altas ondas, mas por causa de um ensaio com a banda que durou até meia noite, não acordei tão disposto e precisava passar os detalhes dos carros, lances. Ou seja, gastei a minha manhã com isso.  Imaginei que iria comprar algum carro com um bom preço, afinal com tantos  automóveis, alguma coisa iria sobrar. Ledo engano.

                O leilão ainda está ocorrendo, e até perdi a vontade de acompanhar.  Os carros estão saindo com preço de 15%, às vezes 10-12% a menos do que a Tabela Fipe. É preciso pagar um monte de taxas (despachante, transferência para outro estado, outra taxa de não sei o quê). Alguns carros vêm sem chave reserva, ou com algum probleminha, o que com certeza custa mais dinheiro. Caraca, isso é preço de mercado.  Ah, e ainda é preciso se deslocar para São Paulo e fazer um monte de trâmites burocráticos.

                Não vale a pena, até porque na hora da revenda irá aparecer que é carro de leilão, e o preço naturalmente cai de 10 a 15% em relação a FIPE.  Talvez profissionais, com estrutura de mecânico, logística, etc, possam conseguir extrair algo em torno de 4-5 mil reais de cada carro, o que representaria algo em torno de 7 a 8% do valor do  mesmo (ao menos nos carros desse leilão). Parando para pensar não é uma margem ruim se a pessoa sabe o que está fazendo, possui estrutura, e opera em volume  de dezenas de carros.  Com certeza não é para mim, meu tempo e disposição valem muito mais do que isso.

                Por que cito o leilão de carros? Num leilão de veículos retomados, o bem já está disponível na guarda de um terceiro, que quase sempre é o próprio leiloeiro.  O antigo devedor não está na posse do mesmo.  Ou seja, é comprar e levar o bem.  Muito provavelmente essa facilidade, comprar e levar, fez com que os preços com que se vendem os carros sejam muito próximos ao valor de mercado, pois há uma concorrência acirrada.  Isso é bom para todo mundo, pois se a garantia é recuperada com facilidade e vendida perto do valor de mercado, isso naturalmente faz com que a garantia seja menos arriscada para o credor, fazendo com que os juros sejam menores, bem como a oferta de crédito aumente.  É evidente que os juros e a oferta de crédito também são influenciados por outros fatores macro e microeconômicos, mas não tenham dúvida que a força da garantia tem um papel central nisso tudo.

                Já com leilão de imóveis “retomados” por não pagamento de empréstimo não ocorre nada disso. A esmagadora maioria é vendida como ocupado.  Isso, aliás, é o maior temor de quem não tem experiência. Essa é a última coisa que me preocupa, o que é uma vantagem, pois o fato de o imóvel estar ocupado assusta e afugenta um grande número de potenciais interessados, naturalmente depreciando o valor que o imóvel é vendido.  Além disso, especialmente leilões judiciais, podem ser extremamente complexos e tem mais pegadinha do que um especial de programas do Sergio Malandro.

                Fora isso, por causa de direitos sociais estabelecidos na constituição como o direito à moradia, ou preocupações com a família que está habitando o imóvel, o Judiciário, seja em leilão judicial ou extrajudicial, toma decisões que são difíceis de acreditar, criando uma enorme confusão no que foi elaborado para ser um sistema simples e lógico. O resultado é preços muitas vezes depreciados para a venda. Não há nem remotamente algo parecido com o que acabei de ver num leilão de carro.

                É verdade que carros custam menos e são mais fáceis de vender, assim é natural que haja mais concorrência. Porém, se qualquer espécie de leilão ocorresse com imóveis desocupados e com livre visitação ou se ao menos aquele que comprou o imóvel em leilão soubesse com certeza absoluta que poderia tomar posse do mesmo em poucos meses, sem ser surpreendido com eventuais decisões judiciais em sentido contrário, é quase certo que haveria um boom na procura por imóveis em leilão. Afinal, comprar um imóvel que vale R$ 400.000,00 por R$ 320.000,00 nessa situação pode ser um bom negócio . Na atual conjuntura, para mim seria um negócio fraco para razoável com potencial de se transformar num péssimo negócio.

                Logo, o voluntarismo judicial tentando “proteger” os devedores, a falta de transparência, a inexistência de um processo de venda do imóvel que seja mais claro e óbvio para o cidadão mediano, simplesmente faz com que a compra em leilão de imóveis ainda seja algo obscuro e cheio de armadilhas para a esmagadora maioria.

                Por mim, pode continuar assim por alguns anos, pois em ambientes de incerteza preços reduzidos podem ser encontrados. Encontram-se pechinchas na bolsa americana quando o VIX (uma medida de volatilidade que de certa forma pode ser associado como um marcador de incerteza) está alto nos 30-40 (ou melhor ainda altíssimo como 60), não quando estava absurdamente baixo meses atrás aos 10.  O mesmo raciocínio base serve para leilão de imóveis, ou qualquer outro investimento que visa ao ganho de capital.

                Quando a corretora abordada no artigo anterior me disse “você não vai querer comprar algo que sabe que há confusão, né?”, eu tenho certeza que 99% da população responderia “é verdade, claro que não, quero distância”.  Se fosse para comprar um carro, eu até responderia a mesma coisa, mas em relação a imóveis eu sempre brinco quanto mais confusão melhor, principalmente se é uma “confusão” que existe apenas na mente das pessoas que não dominam com profundidade o assunto. A minha resposta é algo do tipo “eu adoro confusão, principalmente se houver uma margem financeira enorme, pois margem financeira compra absolutamente qualquer solução”.

                Portanto, a confusão jurídica que os leilões de imóveis se encontram, beneficiam apenas poucas pessoas que possuem capital e conhecimento para navegar nesse universo. Por mais paradoxal que seja, quanto maior a preocupação em ajudar devedores inadimplentes principalmente por meio de decisões judiciais difíceis de se entender do ponto de vista do ordenamento jurídico e da lógica, pior fica a situação de quase todos.

                Falando no episódio do outro artigo. Recebi um e-mail da pessoa que comprou o imóvel no meu lapso de alguns minutos. É um leitor do blog, e já tínhamos conversado por e-mail antes. Inacreditável como o mundo pode ser pequeno. Para mim é apenas um indicativo que possuo um público pequeno, mas de leitores acima da média da população. 

                Essa pessoa escreveu que imaginava que eu poderia ficar triste pela perda da oportunidade, mas feliz por ter sido um leitor. Ele acertou em cheio na minha satisfação de ser um leitor, e eu não fico triste com ele não. A vida é assim, pessoas que se arriscam vencem. Ponto Final.  Eu acho que o mote da força aérea inglesa na segunda guerra mundial era algo como "quem se arrisca, vence".  Foi mais um aprendizado para mim, que mesmo situações onde acho que o leilão está sob controle, porque não vai ter concorrência, pode aparecer alguém de uma hora para outra. É assim em leilões, é assim na vida.  Não precisamos ir e estar despreparados, longe disso, mas por mais preparados e prontos que estivermos nunca o cenário será certo e garantido, não em quase nada que valha a pena seja do ponto de vista financeiro ou de experiências de vida. 

         Ontem completei mais uma venda de imóvel, deve ser a décima em 6-7 meses. A corretora que intermediou a venda mandou uma foto dos compradores e ela tomando uma champanhe.  Fiquei satisfeito, pois creio que compraram num bom preço, e vão ter uma boa vida no imóvel, além de garantir um retorno bem razoável de uns 40% em menos de 12 meses  para mim.  Segurança na compra e champanhe no final = sem complicações = preço que todo mundo paga.  Imóvel ocupado, riscos e sem champanhe no final = talvez um bom negócio.   Não dá para perder tempo e tentar eliminar todo e qualquer risco. "Quem arrisca, vence".

                Abraço a todos!

obs: e de carro, vou fazer o básico mesmo, e comprar algum semi-novo de 2015