FII - MEU RATING ATUALIZADO E ALGUNS PENSAMENTOS SOBRE FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Olá pessoal! Quando escrevi um artigo descompromissado sobre minha percepção sobre os FII na forma de um “ranking” não imaginava que fosse ser o meu artigo mais acessado. Foram mais de 6.000 page views, pode ser pouco para muitos blogs, mas para mim é significativo. Assim, decidi fazer uma “atualização” daquele artigo.

Porém, antes de mais nada, gostaria de passar algumas percepções sobre o que acho atualmente sobre Fundos Imobiliários. Para geração de renda passiva por um fluxo de caixa constante e previsível, eu creio que não há nada melhor do que FII no mercado brasileiro, e quiçá mundial. Os yields pagos aqui são extremamente elevados. É possível montar uma carteira hoje em dia extremamente diversificada com centenas de imóveis e centenas de contratos rendendo mais de 10% aa. Soul, 10% é tão bom assim num cenário com SELIC a 11,25%? Colegas, é simplesmente fantástico.

Primeiramente, a taxa básica de juros é uma medida nominal de rentabilidade, ou seja há simples reposição inflacionária na maior parte do rendimento. Os rendimentos de FII de tijolos são baseados em quase totalidade em rendimentos provenientes de alugueis. Alugueis são uma medida real de rentabilidade, pois a renda tende a ser pelo menos protegida e reajustada por um índice inflacionário. Além do mais, o fato dos rendimentos de FII serem isentos de imposto de renda apenas torna ainda mais atrativas taxas de retorno líquidas na casa de dois dígitos provenientes de ativos imobiliários. Isso é único no mundo e num próximo artigo quero trazer alguns dados de rendimentos de imóveis pelo mundo e poder-se-á observar o quão discrepantes são os retornos de FII atuamente. Portanto, para quem gosta e precisa de fluxo de caixa, FII é uma ótima pedida.

Nestes últimos 18 meses venho amadurecendo muito minha compreensão sobre FII em especial e sobre o mercado em geral. Hoje meus objetivos financeiros são bem mais claros do que eram há dois anos, e por isso posso mais facilmente traçar uma estratégia e os FII possuem um bom espaço para a consecução do meu objetivo. Para quem possa ter curiosidade, eles ocupam de 10 a 15% do meu patrimônio atualmente. Pretendo chegar em 35/40% nos próximos anos, e depois quero estabilizar entre 25/30%. Creio que com esse percentual, os fluxos de FII serão mais do que suficientes para minha Independência Financeira.

O próprio mercado de FII vem evoluindo também. Os relatórios dos fundos estão ficando mais completos, os RI mais prestativos e a CVM está cobrando mais os gestores. É inegável que o blog do Tetzner tem a sua participação nesse processo, o que é algo muito positivo e bacana.

E o futuro dos Fundos de Investimento Imobiliário, Soul? Eu acredito que é um mercado ainda muito novo (por incrível que parece há países onde o mercado é novíssimo, como na Espanha e os seus SOCIMIs de menos de dois anos) e possui muito espaço para crescer. Por que acho isso? No exterior, principalmente em países mais desenvolvidos, percebeu-se que essa forma de ativo financeiro era uma das únicas maneiras de um pequeno investidor se expor ao mercado imobiliário de alto padrão. Eu creio que essa percepção aos poucos começa a ser formada no Brasil, e qual brasileiro não sonha em ter rendimentos vindos de aluguel imobiliário? Em qual outra situação um pequeno investidor com poucas centenas de milhares de reais poderia ter uma fonte de renda de um aluguel para a Petrobrás? Portanto, parece-me que a médio/longo prazo os FII possuem muito espaço para crescer, inclusive com a entrada de investidores institucionais de forma mais relevante.

Ok, mas e no curto prazo? Os juros não vão subir? O Brasil não está em recessão e a bolha imobiliária? Ao contrário do que alguns pensam, para mim existe uma relação direta entre taxa de juros (ou custo de oportunidade financeiro) e precificação de ativos. Assim, se os juros subirem é provável que as quotas se desvalorizem. Porém, se isso ocorrer, qual é o grande problema para quem procura fluxo de renda? Na verdade seria até algo positivo, pois quanto mais barata a quota,  mantido os fundamentos do FII, com menos dinheiro se consegue comprar mais metro quadrado e mais renda de aluguel. É simples assim.

Mas, se a vacância aumentar e os alugueis minguarem? Aí sim é uma preocupação genuína e legítima. Contra isso não há muito que se fazer, a não ser escolher bons fundos, com contratos longos, com bons imóveis e fazer uma diversificação adequada da carteira de FII. Neste artigo digo como analisar objetivamente um FII http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/05/fii-parametros-objetivos-para-analise-e.html. Neste outro digo como montar uma carteira de FII http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/02/como-estruturar-uma-carteira-de-fii.html.  Entretanto, colegas, se a pessoa possui reserva de emergência, se possui uma boa alocação em Renda Fixa, se ainda o portfólio não está em fase previdenciária, eventuais quedas de fluxo de caixa dos FII não são o fim do mundo. Vacâncias são cíclicas, quando os imóveis são bons geralmente a vacância se resolve com o passar do tempo.

“Soul, se os juros vão subir, não é melhor esperar para comprar ou não é melhor vender o que eu tenho agora de FII e comprar mais a frente?” alguém pode pensar. Claro que é possível fazer isso. Eu não farei, pois em primeiro lugar eu estou longe de ter certeza que isso pode acontecer, apesar de ser uma probabilidade não desprezível. Em segundo lugar, porque isso iria contra a minha estratégia em relação aos FII que é não se preocupar muito com timing, mas sim com qualidade dos fundos e do fluxo. Em terceiro lugar, porque eu tenho uma quantidade pequena alocada em FII em relação ao meu patrimônio e se o mercado apresentar sinais de colapso como foi em fevereiro de 2014, eu estou líquido e pronto para atuar e encurtar o meu calendário de alocação nessa classe de ativos. Portanto, não critico quem por acaso queira adotar essa estratégia, mas a minha estratégia parece bem coerente com meus objetivos, portanto não vejo razão para mudá-la.

Já esclareço que pouca coisa mudou desde o primeiro “ranking”, pois um fundo ótimo não vai deixar de ser ótimo em poucos meses, não é mesmo?

A)   FUNDOS DE LOGÍSTICA/ VAREJO/COMERCIAL

Comentário geral: Bom, esse setor(es) é(são) a vedete dos FII na minha opinião (eu coloco tudo junto, não tenho o costume de separar esses setores). Ótimos fundos, bons imóveis, bons yields (na média acima de 10% aa), bons e longos contratos e boas margens de segurança. Deve ter um espaço significativo em sua carteira.

Pontos específicos dos últimos meses: a) RBRD e FIIP – fundos continuam bem redondos, com contratos longos e rendas reajustadas ano a ano;

b) SDIL – Fim da RMG. Renda deve ficar um pouco abaixo em R$0,72, com os reajustes do começo do ano deve voltar para R$0,75. Continua um ótimo fundo;

c) HGLG – Renda não aumentou ainda esse ano. Já está na hora de aumentar. Porém, o fundo continua sendo um dos melhores no universo de FII;

d) MARX – Fundo com renda crescente e gigantesco desconto patrimonial.  

e) Euro – Resolveu o problema de vacância. Por isso classifico como “bom”. A classificação não deveria mudar simplesmente com vacância, apesar de não gostar mundo dos imóveis do fundo, o fato é que se o fundo conseguiu minorar a vacância é porque possui os seus atributos positivos;

g) KNRI – Em momentos de aumento de vacância, esse fundo continua com uma vacância extremamente baixa com um ótimo portfólio de imóveis. O Yield quase chega a 10% aa, há possibilidade da renda aumentar no próximo ano com o fim da formação de reservas para obras.

ÓTIMOS: HGLG, MAXR, RBRD, FIIP, SDIL e KNRI (esse possui alta taxa de administração e paga um pouco menos do que os seus pares, mas possui excelentes imóveis)

BONS: TRLX (a taxa desse é altíssima, mas ele poderia ser classificado como ótimo sobre alguns critérios), FIIB e EURO

B)    FUNDOS  DE FACULDADES/HOSPITAIS

Comentário Geral: São setores com bons fundos. Não tem nenhum fundo muito “problemático”. Há pessoas que não gostam do setor de educação, outras que não gostam do setor de faculdade. Como bom mitigador de risco que gosto de ser, ou pelo menos penso ser, gosto de ter ambos os setores.

Pontos específicos dos últimos meses: Nada mudou. FCFL com seus contratos até 2037 e rendas crescentes. NSLU com renda crescente. AEFI com construção dos campi marcada para 2015. Enfim, fundos que todos deveriam gostar: previsíveis nos seus fluxos e com rendas crescentes.

ÓTIMOS: FCFL, AEFI e NSLU

BONS: FAED e HCRI

C)    FUNDOS DE AGÊNCIAS BANCÁRIAS

Comentário Geral: É um setor tido por muitos como o mais defensivo entre os FII. Por qual motivo? Geralmente se argumenta que os contratos são longos e os locatários são grandes instituições financeiras. Por esses motivos, seria aceitável receber um yield menor do que outros setores. Bom, como eu analisei na série, alguns fundos de agências bancárias possuem certos “riscos” como preço de m2 alto, dificuldade de se estimar corretamente o preço de uma agência bancária e alguns outros. Dito isso, também concordo que é um setor bem defensivo. Não é o setor que mais gosto, mas possuo na minha carteira.

Pontos específicos dos últimos meses: Nada mudou nesse setor, e nem poderia ser diferente tendo em vista a previsibilidade dos fluxos de caixa. O AGCX continua aos poucos alocando mais caixa em novas agências. Talvez a maturação completa do fundo ocorra em 2016. Pela possibilidade de aumento de renda, o yield já é bem razoável. O única mudança, sobre minha perspectiva, é o BBRC. O fundo melhorou muito a velocidade das obras. Inúmeras agências já foram entregues ou estão em vias de serem entregues. Quase todas devem ficar prontas até o final do ano, sendo que o fundo deve estar tinindo já no primeiro semestre de 2015. Este é um fundo que vem comprando terrenos e construindo agências, sendo assim se difere e muito de BBPO e SAAG, pois a perspectiva de valorização no longo prazo é muito maior em minha opinião. Sendo assim, apesar da renda ainda ser muito baixa, o ponto de inflexão está próximo, por isso o classifico como ótimo.

ÓTIMO: AGCX (renda atual razoável, e possibilidade de crescimento), BBRC (o ponto de inflexão parece estar próximo. Com a renda projetada, o yield será maior do que 10%, com contratos longos com o BB e com imóveis de primeiríssima linha).

BONS: BBPO (não classifico como ótimo pelo seu  yield menor e sem possibilidade de crescimento além dos reajustes pelos índices inflacionários), SAAG;

MÉDIO: BNFS

D)   FUNDOS DE SHOPPING CENTER

Comentário Geral: É um setor que oferece mais “perigos” para o investidor. Muito fundo com RMG longa, fundos que destruíram valor do quotista ao longo do tempo por não entregarem uma renda real próxima a RMG, entre outros problemas. Os yields de fundos consolidados não são tão altos. Há pessoas que questionam a razão de ter algum fundo de shopping na carteira. Eu ainda não me defini a respeito, apesar de ter deixado 5% de alocação para shoppings na minha carteira.

Pontos específicos dos últimos meses: Está aí um setor que acompanho pouco. Ainda nem comprei nenhuma quota de PQDP que é o fundo escolhido para compor a minha carteira. Não é um setor que me enche os olhos, e um fundo para mim é mais do que suficiente para compor a minha carteira de FII.

ÓTIMO: PQDP

BONS: HGBS (não é ótimo pela questão goiabeiras e lucros de permuta na distribuição),WPLZ (um fundo difícil de classificar, devido à destruição de valor para o quotista, qualidade do empreendimento. Entretanto, as perspectivas futuras parecem de razoáveis a boas), JRDM (atentar-se a relação renda real x RMG), SHPH (o fundo em si é ótimo, o yield é muito ruim, por isso não é nem ótimo, nem médio). ABCP11 (esse fundo não conheço muito, mas parece que o shopping é muito bom. Há um problema de liquidez nesse fundo que é bem reduzida. O yield também não é dos maiores, mas pode-se pensar que se compra segurança dos fluxos).

MÉDIOS: MSHP,

INGÓGNITAS: FRLP (muitos meses sem distribuir, expansão Renner, pode vir a ter um retorno razoável), FIGS (chegou a pagar 15% aa, há riscos envolvidos, mas pode vir a ser um bom investimento), RBGS (renda real ainda muito longe da RMG)

E)     FUNDOS DE ESCRITÓRIOS SEM RMG

Comentário Geral: Esse é o setor com mais fundos. É o setor onde quase todos iniciaram posição, e geralmente é o setor que ocupa parcelas exageradas na carteira de um investidor. Há muitas opções para todos os gostos. É o setor também que deve sofrer mais pressão neste e no próximo ano pelo aumento significativo da oferta. Uma boa escolha é fundamental nesse setor, pois os fundos melhores tendem a passar o período turbulento dos próximos anos com mais facilidade.

Pontos específicos dos últimos meses: A vacância vem se acentuando e com ela as dificuldades de alguns fundos de lajes corporativas vão ficando mais evidentes. Há muito metro quadrado sendo entregue e a situação continua em 2015. Talvez apenas em 2016 a quantidade de construções entregues diminua sensivelmente. Por isso, é muito importante escolher bons e seguros fundos nesse setor.

EDGA diminuiu muito a vacância e hoje apresenta uma renda real de R$0,72. Quem comprou nos 64,xx está sorrindo hoje em dia. RNGO continua firme e forte com última distribuição em R$0,78, quem comprou aos R$66,xx consegue quase 15% líquidos ao ano de renda proveniente de alugueis (se falar isso para um estrangeiro ele enfarta). XPCM continua previsível, a renda reajustada no próximo mês deve ir R$0,79, o que representa na cotação atual 11% aa, o que é muito bom. O FPAB teve um salto na vacância de 2% para mais de 10%, o fundo é muito bom e pode minorar a vacância, mas no curto prazo ele será um pouco mais pressionado. A RMG do TBOF acabou. A renda real está em R$0,4, o que é um yield de quase 7,5% aa. Não é bom (porém é excepcional se comparado a pares estrangeiros ou mesmo locação residencial). Porém, o prédio é sensacional e se a vacância for diminuída há o potencial de gerar um yield de 1% am, o que é algo extraordinário para um ativo dessa qualidade.

Os outros fundos que não classifico como ótimos, eu não acompanho muito. Destes, eu pensaria em ter na minha carteira apenas o PRSV (a vacância aumentou, e a quota despencou, pode ser uma boa oportunidade para o médio prazo).

ÓTIMOS: EDGA, XPCM, ALMI (apesar de ser ótimo, melhor possuí-lo via BRCR), FPAB, TRNT, RNGO, TBOF

BONS: HGHJ, PRSV11, CNES, BMLC, EDFO, XTED, MBRF, FAMB, ONEF, FLMA, CXCE11, DRIT, FVBI, VLOL, BBVJ

MÉDIOS: FMOF, BBFI, SPTW,RDES

F)     FUNDOS DE ESCRITÓRIOS COM RMG

Comentário Geral: É o setor que mais apanhou no mercado secundário. Também foi o setor que mais se aproveitou do “oba-oba” dos IPO de FII. Muita coisa foi lançada com preços sobreavaliados (sim, é fácil dizer isso agora, talvez no momento fosse mais difícil). São fundos que estão com muita vacância, tendo fundos que a vacância é 100%, num momento onde a vacância em lajes corporativas tende a crescer. Muitos estão sendo negociados com grandes descontos em seus valores patrimoniais. Investir num fundo com RMG no cenário atual requer cautela e pouca exposição no consolidado da carteira. 

Pontos específicos dos últimos meses: No setor de fundos com RMG, a cobra fumou, essa é a verdade. Meus maiores erros no mercado de renda variável encontram-se nesse setor. Foram os primeiros fundos que comprei. Ainda bem que comprei pouco e apesar do estrago percentual ser grande, o estrago em números absolutos é pequeno. Fundos como THRA e CEOC não anunciaram nenhuma locação. A cotação do CEOC afunda todos os dias (talvez haja certo exagero nisso, pois afinal de contas as quotas representam um imóvel que possui qualidade) e pode ser um dos primeiros fundos a ir visitar o hemisfério sul das cotações (abaixo de R$50,00). Os fundos estão tendo dificuldades imensas de alugar. O VLOL conseguiu alugar 80% da ABL, mas foi obrigado a dar prazos muito grande de carência, o que fez a renda real despencar (coloco o VLOL ainda aqui, mas ele não está em RMG, apenas para chamar a atenção). O FVBI também acabou a renda garantida, o fundo sofreu revisionais negativas, e a renda despencou para R$0,4/0,5. Atualmente, há apenas dois fundos em RMG o CEOC e o THRA (coloquei os outros FVBI, TBOF e VLOL, apenas para pontuar os fundos que recentemente terminaram a RMG), e eu recomendo cautela máxima.

FUNDOS QUE TERMINARAM RMG RECENTEMENTE: TBOF (renda real ainda não é alta, mas possui um belo potencial),  FVBI (renda real despencou), VLOL (a renda real ainda é um mistério),  

INCÓGNITAS: CEOC E THRA (vacâncias em 100% e passam-se meses e nada muda no cenário).

G)   FUNDOS GERACIONAIS FOCADOS EM LAJES CORPORATIVAS

 Comentário Geral: É um tipo de fundo que não gostava muito, hoje gosto bastante, principalmente depois de ler com mais profundidade sobre REITs. É inegável que esses fundos são os mais indicados para produzir crescimento real, e não apenas nominal, no fluxo de caixa no médio/longo prazo.

Pontos específicos dos últimos meses: Os dois grandes fundos HGRE e BRCR tomaram rumos opostos nos últimos meses na percepção dos investidores. O HGRE vem realizando uma competente reciclagem de portfólio, vendendo inúmeros imóveis com pequena participação e realizando bons lucros. O Edifício Paulista Star depois de sofrer retrofit (corresponde a cerca de 10% das receitas possíveis do fundo) está com mais de 70% de locação. Portanto, a Administração do fundo se mostrou competente, e a distribuição deve se manter nos R$ 11,6 com boas perspectivas de aumento no próximo ano. Já o BRCR viu a sua vacância aumentar e os resultados virem pressionados. Eu creio que há muita histeria sem motivos para esse fundo. Muitos se preocupam com a possível desocupação pela Petrobrás do edifício Torre Almirante. Uns se preocupam que o FFO está inferior a distribuição (uma preocupação válida). Isso vem fazendo que a cotação venha apanhando chegando a valores de R$ 112,00, em patamar inferior até mesmo ao sell off de fevereiro desse ano. O ponto é que o desconto patrimonial já passa de 30% e como o fundo possui relevantes posições em caixa, isso quer dizer que o desconto patrimonial sobre os imóveis do fundo passa e muito dos 30%. Eu continuo achando que é um ótimo fundo e a preços atuais oferece uma bela margem de segurança.

ÓTIMOS: BRCR e HGRE

BOM: FFCI

H)   FUNDOS DE FUNDO

Comentário Geral: Já externei minha opinião de que não gosto desse tipo de fundo, pois você paga taxas administrativas em dobro e não tem controle sobre os fundos que são escolhidos pelo gestor. Vale o investimento, em minha opinião, apesar se criarem valores expressivos de deságio entre o valor no secundário e o valor patrimonial do fundo. Classifiquei todos como bons, pois ao menos um investidor ao comprar está diversificando em vários fundos. Além do mais, não estão sendo negociados com ágio sobre o VP.

Pontos específicos dos últimos meses: Eu não acompanho esses fundos. Porém, sei que o BCFF e o BPFF vem sendo negociados com substanciais deságios em relação aos seus VP. Podem ser uma oportunidade, mas eu sinceramente não recomendo pelos motivos já externados quando analisei cada fundo individualmente.

BONS: BCFF, BPFF, FIXX, JSRE

           É isso, colegas. Espero que gostem dessa atualização. Num outro artigo, vou falar sobre a montagem de algumas carteiras de FII, como é fácil construir uma carteira com centenas de imóveis, centenas de locatários e com um fluxo de caixa extremamente previsível.

Soulsurfer contemplando a beleza da pirâmide de la Luna em Teotihuacan no México e pensando em como atingir  e gerir a Independência Financeira da melhor maneira possível.

       Grande abraço a todos!