FII - MINHA CARTEIRA, MEUS "ERROS" E MEU OBJETIVO COM FII

          Olá amigos! Alguns colegas há um tempo perguntaram sobre minha carteira de FII.  Neste artigo abordo a minha carteira de FII. Porém, quis ir um pouco além e vou falar sobre os meus erros bem como minha evolução enquanto investidor. Não vou esmiuçar cada FII na minha carteira, até porque já o fiz em outros posts. Além do mais, o site do Tetzner  está cada vez mais detalhista sobre discussões de carteiras, FII, etc. Logo, leia alguns artigos aqui, e aprofunde o conhecimento sobre FII específicos lá.

MINHA CARTEIRA

          Esta é minha carteira atual de FII:

Muitos devem reconhecer que essa é uma ferramenta do site Bastter. Esse final de semana vi algumas aulas sobre Excel na internet, comecei a mexer na planilha do ADP, e espero que em algum tempo eu consiga trabalhar melhor com esse programa. Por enquanto, tenho dificuldades, então utilizo a ferramenta disponibilizada pelo site Bastter gratuitamente. Aqui vai um comentário pessoal: eu creio que podemos aproveitar muitas coisas das mais diversas pessoas com as mais diversas opiniões. Não creio que devemos simplesmente não escutar alguém falando sobre um problema X, se não concordamos com as respostas dessa pessoa para um problema Y. Discordância sobre um tópico, não quer dizer discordância sobre tudo. Quanto mais formos abertos a ouvir idéias de diferentes matizes, mas fácil evoluiremos, principalmente num assunto técnico como finanças pessoais. Por isso, fica aqui público o meu elogio as diversas ferramentas disponibilizadas pelo site Bastter.

Nesta tabela não só está o percentual atual da minha carteira, como o percentual que entendo mais adequado. Para matar a curiosidade do pessoal, e eu também tenho essa curiosidade (como gostaria de saber os PM do Tetzner), coloquei os meus Preços Médios de compra. A primeira observação a ser feita, é se somar todos os percentuais pretendidos não irá fechar 100% (está em 98%). Além do mais, há três fundos que pretendo vender, e a alocação projetada neles deveria ser 0%. Eu ainda não decidi quais novos fundos irei comprar, e quais serão as novas alocações, mas o resultado final não vai ser muito diferente da tabela. Além do mais, amigos não há a necessidade ser tão minucioso na alocação entre fundos. Uma alocação de 6% em SDIL, ao invés de 7% não irá fazer muita diferença. A carteira não precisa estar precisamente dividida, o que ela deve ser é equilibrada.

E minha carteira é equilibrada? Eu acho que sim, principalmente nos meus objetivos de percentuais. O setor de escritório deverá ficar com algo em torno de 35%, o que é razoável. Pretendo ter alocações em variados setores, o que condiz com a minha estratégia de investimento delineada no artigo http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/02/como-estruturar-uma-carteira-de-fii.html

MEUS “ERROS” NA ESCOLHA DOS FII

Se olharem o meu post http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/04/fii-meu-rating-pessoal-dos-fundos.html, irão notar que há alguns fundos que possuo não  tão bem classificados. Isso se deve ao meu amadurecimento enquanto investidor. Há 10 meses, alguns fundos faziam sentido, hoje não mais. Atualmente, possuo três fundos que me trazem alguma “preocupação”: CEOC, THRA (nem tanto pela RMG, mas pelo fato do fundo ser muito pequeno) e BMLC (fundo pequeno também, e o HGRE possui participação no principal empreendimento do fundo, isso faz com que não haja muito sentido em possuir o fundo).

O que você vai fazer Soulsurfer? Estou decidindo ainda. Eu tinha outro fundo que não estava gostando mais o FVBI. Mês passado vendi com prejuízo contábil. Minha primeira venda com prejuízo, foi um pouco triste, mas creio que faz parte do aprendizado. Com o mesmo dinheiro comprei RNGO e EDGA que são fundos muito melhores, maiores e estáveis. Creio, apesar do prejuízo, que fiz uma boa troca, pois a tendência do FVBI é piora nos rendimentos no segundo semestre, enquanto nos dois fundos citados a tendência é de melhora. Logo, apesar do prejuízo contábil, minha renda vai na verdade se manter, o que não aconteceria se eu mantivesse o FVBI em carteira.

E o CEOC? Bom, meu prejuízo é razoável no fundo. Não tenho tanto dinheiro nele, mas como podem ver o meu PM é relativamente alto (estamos juntos nessa, guardião). Eu resolvi aguardar. Vamos ver se aluga, se a cota reage ou não. Entretanto, se a cota reagir a patamares interessantes, não tenho a menor dúvida que irei realizar prejuízo e comprar outros fundos com o dinheiro.

Em qualquer caso, minha participação nesses três fundos é relativamente pequena. Como meu capital alocado em FII ainda é pequeno, a participação desses fundos irá ficar cada vez menor, pois não pretendo aportar novo dinheiro nestes três fundos. Soulsurfer, não te agonia ter vendido com prejuízo um fundo ou ter fundos que você não considera tão bons? Não, colega. Tudo na vida é um aprendizado. Algo tão específico e diferente como finanças com certeza é  aprendizado ainda mais complexo. É preciso adquirir experiência, cometer alguns equívocos por si próprio, pois é muito diferente ler o que fazer num livro e realmente apertar o botão de compra e vende no mundo real. Ainda bem que eventuais erros foram pequenos, e em absolutamente nada afetam o meu patrimônio, bem como os meus resultados.

O QUE EU QUERO DA MINHA CARTEIRA DE FII

Colegas, eu quero dinheiro no bolso da minha carteira de FII. Quem não quer? Entretanto, um ativo gerador de fluxo de caixa mensal e isento de IR como os FII, ou os REITs americanos, não existe no mercado nacional.  Quando comecei com os FII, tinha em mente um target de 8 a 10% de yield anual. Por que 8%, Soulsurfer? Pois um rendimento como esse líquido  seria maior do que a mais otimista possibilidade de um aluguel residencial de 0,6% am (sabemos que os aluguéis residenciais  brutos atualmente ficam em torno de 0,3/0,4% am bruto. Se retirar 10% de alguma imobiliária, mas os 27,5% de IR, aí os números ficam muito baixos). Como os fundos brasileiros não se alavancam, o que eu pretendi mostrar na minha série sobre REITs (http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/04/reits-um-estudo-sobre-suas_5549.html), ter um FII é muito parecido com ter um imóvel, logo yields de 8% aa são muito interessantes.

A ideia dos 10%  é algo que coloquei como uma meta ousada, pois seria muito difícil obter, até porque comecei a investir numa época onde fundos sólidos pagavam muito menos do que isso. Se conseguisse 10% ao ano isento de IR, e ainda com a possibilidade desse rendimento ser sempre corrigido anualmente pela inflação, não falo nem da possibilidade de ganhos reais no rendimento, o meu objetivo estaria mais do que cumprido.

Para minha grata surpresa, resolvi checar como estava o yield da minha carteira, e no mês de março a carteira apresentava um yield de incríveis (pelo menos na minha percepção) 10.13%. Como possuo fundos com distribuição irregular (FIIP, MAXR e RBRD) tive que estimar uma média mensal, essa estimativa me deu um retorno de 10.13% sobre o valor investido em FII. Se os FII continuarem providenciando yields assim até o final de 2016 (data em que pretendo talvez terminar a minha segunda série de grandes aportes, eu estou ainda na minha primeira série de grandes aportes com algo em torno de 35% aportado, ainda falta 65% para acabar essa primeira série), o meu objetivo com FII estará mais do que cumprido.

Soulsurfer, e se a coisa ficar preta, a Dilma vencer, o Brasil perder o investment grade, etc, e os FII despencarem como eles ensaiaram uma queda livre em fevereiro deste ano?Ora, aí eu apenas me alegrarei, pois talvez consiga um yield para carteira de 11/11,5%, aí o objetivo estará absurdamente cumprido, e o meu fluxo de caixa será muito maior do que eu imaginava no melhor cenário.

A SEGURANÇA DO FLUXO DE CAIXA DA MINHA CARTEIRA

Colegas, eu quero IF (ainda vou escrever sobre esse tema), e creio que eu já a tenho.  Nessa posição, eu preciso de um fluxo de caixa que seja previsível e constante. Logo, podem ter pessoas com carteiras com yields superiores, seja pela existência de fundos mais arriscados, seja pela compra certeira nos momentos de baixa. Para mim não importa. O que importa é que o meu objetivo financeiro seja atingido. A esmagadora maioria do fluxo de dinheiro da minha carteira vem de fundos extremamente sólidos com contratos bem longos (EX: AEFI, FCFL, RBRD, MAXR, FIIP, XPCM, etc) ou de fundos extremamente diversificados e competitivos (HGRE, BRCR, HGLG). Logo, 80/90% do fluxo de minha carteira ou vem de fundos com contratos muito longos ou de fundos que podem sofrer com aumento de vacância, mas são grandes e diversificados, o que pode mitigar os efeitos de uma eventual vacância prolongada, ou qualquer outro evento específico (estimo esse percentual para a minha alocação ideal).

Portanto, minha carteira é voltada para a geração de um fluxo de caixa que possa se manter estável e acompanhar a inflação. Eventuais problemas em algum fundo podem ser absorvidos sem muitos problemas, com uma diminuição pequena do meu fluxo, o que com certeza não acarretaria problemas, pois pretendo que a minha renda passiva seja muito superior às minhas despesas.

É isso, colegas. Não tem nada demais na minha carteira. Meus PM não são espetaculares, tenho certeza que muitos colegas possuem PM melhores. Entretanto, eu sei muito bem o que eu quero com a minha carteira, porque tenho esses fundos, por quais motivos  quero vender os três fundos mais “problemáticos”, e ,mais importante, qual é o papel dos Fundos Imobiliários na minha carteira de investimentos, bem como na minha vida financeira. Apesar de ter pouco tempo operando diretamente, sinto que apesar dos erros evolui como investidor, tanto que durmo tranquilamente e não penso nos preços dos meus FII (e nem das minhas ações), levando a crer que eu passei no principal teste de investimento: o teste do travesseiro (se você ao colocar a cabeça no travesseiro e estiver pensando em Stop  Loss, é porque há algo errado com os seus investimentos e com a sua forma de investir).

Valeu amigos, até a próxima!