COMENTÁRIOS SOBRE FII - LOGÍSTICA/COMERCIAL

Olá colegas!

Neste post trago a vocês uma série de pequenos resumos sobre os FII por setores. Creio que possa ser bem útil. Trata-se de um esforço que eu fiz há uns meses atrás para poder navegar mais facilmente pelas sopas de letrinhas dos FII, afinal qual é a diferença entre o BBRC e o BRCR (muitas), por exemplo. O interessante é que cada vez que a atualizo, vejo como mudei de opinião desde a primeira vez que escrevi em junho de 2013. De certa forma creio que mostra o meu amadurecimento sobre o mercado de FII, e qual a importância e peso que esse ativo deveria ter na minha carteira. Vou agradecer diversas vezes em outros posts (eu creio que a capacidade de elogiar é algo que estamos perdendo, somos rápidos nas críticas, e às vezes parcimoniosos nos elogios), mas fica aqui o meu agradecimento público ao Blog do Tezner e as diversas pessoas que lá comentam. O Tezner é uma pessoa muito bacana, acessível, com um grande conhecimento de mercado. O Baroni é o Sr. FII, sempre entrando em contato com gestores, por dentro da qualidade dos imóveis, aprendi muito com ele, principalmente de como estruturar uma carteira de FII, olha, ele deve ser uma das pessoas que mais conhece, e não é profissional do mercado, o que mostra que com dedicação nós podemos sim melhorar o nosso entendimento sobre as coisas. Outros colegas do Blog com quem aprendo muito, Sotijolo, Ricardolong (um dos que mais possui conhecimento sobre economia), SmallCaps (autor do excelente "Investindo em Small Caps"), e muitos outros. Sugiro muito a leitura das inúmeras informações do site, bem como a efetiva participação, pois lá é um dos climas mais amistosos que eu já vi na net. 

Bom, os comentários sobre os fundos são minhas análises e opiniões, apenas isso. Não são sugestões de compras ou qualquer outra coisa. Aliás, se alguém achar algum erro factual, ou não concordar com determinada análise, peço que comente, pois é assim que evoluímos, e conseguir ter acesso a outras perspectivas.

SDIL11 – Imóvel  (dois galpões) localizado em região estratégica no estado do Rio de Janeiro. Administrado pelo CitiBank e gerido pela XP o fundo possui 85% de contratos de longa duração até 2023. Há grande concentração na empresa BRfoods (na faixa de 75%), mas ao menos se trata de uma empresa muito sólida. Ainda possui RMG de 9%, ou R$ 0,75 por quota até novembro de 2014.  Não há vacância, e a renda real deve ultrapassar a RMG esse ano, pois o complemento da RMG está sendo de menos de 3% do valor das receitas. Ao se considerar as correções dos contratos, a renda real deve ser um pouco superior a RMG no começo de 2015. O valor patrimonial da quota é de R$ 95,00. A taxa de administração é de 0,84% aa, o que não é alto, mas também não é baixo se comparado com outros fundos.  Ao total o fundo está gastando um pouco mais de 10% das receitas com despesas. A área construída é de  44.130m2, o valor recebido de aluguéis em novembro de 2013 foi de R$ 1.132.892, o que dá um aluguel de R$ 25,00 o m2. Não é um aluguel muito barato para um galpão logístico, mas também não é fora do mercado da região, o preço é competitivo.  A quota caiu muito no mês de dezembro de 2013 e a janeiro de 2014, o que deu um ponto muito bom de entrada no fundo. Chegou a ter negócio a R$79,50. Na  o que proporciona um yield mensal de 0,94% superando os 11,3% aa. É um fundo ótimo, nesses preços parece ser um ótimo fundo para compor qualquer tipo de carteira.

 Avaliação: Ótimo. Imóveis bons, vacância inexistente e contratos longos. Cota caiu muito recentemente, o que está proporcionando yield maior do que outros fundos.

Risco: baixo/médio. Apenas coloco médio, pois há uma grande concentração em apenas uma empresa, mas a meu ver não chega ser um risco muito significativo pela força da empresa, bem como pela duração dos contratos até 2023.

FIIB11 – Imóvel com galpões modulares servindo para usos industriais, bem como para logística. O fundo é administrado pela Coinvalores.  É dono do imóvel Perini Business Park localizado perto da cidade de Joinville. Há uma pulverização muito grande de locatários, ultrapassando a faixa de 50 até o final de novembro. No ano de 2013 houve muita rotatividade nos inquilinos. Alguns percebem isso como uma desvantagem, pois mostra que o fluxo de caixa pode não ser constante, ou que há algum problema no fundo em manter locatários, o que poderia ser agravado em caso de crise econômica. Para ouros pode mostrar que o fundo é competitivo, pois a vacância se mantém num nível saudável de 6% , conforme dados de novembro de 2013 mesmo com o elevado número de saídas. Eu tendo a ficar com a opinião de que a rotatividade é uma desvantagem, o que causa custos adicionais como carência e taxas para consultoria imobiliária. Além do mais o HGLG11 possui participação nesse fundo.  O Valor patrimonial da quota é de R$ 323,3, sendo assim a quota vem sendo negociada com um pequeno ágio sobre o valor patrimonial. A renda teve alguma variação no ano, se consideramos a R$ 2,60 (o que foi a renda em novembro e dezembro de 2013), o yield atual é de  0,79%. Seria um patamar bem interessante para alguns meses atrás, hoje a opções no ramo de logística/industrial pagando um pouco mais, mas não deixa de ser um bom rendimento.  A taxa de administração é de 3% do faturamento, o que é bem baixa para a média do mercado. Há uma perspectiva boa para o norte do estado de Santa Catarina com a instalação de indústria de carros, isso pode fazer com o que o fundo seja beneficiado. A liquidez das quotas não é muito boa, o que é um ponto negativo desse fundo.

  

Avaliação: Ótimo – Apesar do problema da alta rotatividade, o fundo consegue manter uma carência baixa. Há perspectiva de aumento considerável na atividade industrial no norte de Santa Catarina, o que pode ter um impacto positivo no fundo.

 Risco: Baixo/médio. Médio se levarmos em conta a questão da alta rotatividade levantada por algumas pessoas.

FIIP11B – Fundo de logística e de locação para lojas de varejo. Particularidade de ter contratos corrigidos pelo IPCA (contratos longos com fim de prazo entre 2018-2024). Razoavelmente diversificado com vários locatários e vários imóveis. As despesas de administração são relativamente baixas em relação a outros FII (algo em torno de 3% do faturamento). Há uma particularidade também que a AMBEV paga o aluguel anual em janeiro, o que faz que o rendimento mensal seja um pouco inferior nos outros 11 meses. Renda projetada para esse ano de R$ 1,25 (com aluguel anual da AMBEV), o que dá um yield de 0,83% am com quota a R$ 150,00 (talvez com o derretimento das outras quotas, haja probabilidade desse FII não segurar e vir a cair, para chegar a um yield de 11% aa, a quota deveria chegar ao patamar de R$ 136,00). Há uma particularidade de que o fundo possui apenas direito de superfície em relação ao imóvel localizado em Tatuapé e alugado a CA. O direito se extingue em 2047. Aparentemente não é um grande problema, pois representa 8% do patrimônio do fundo.

Aluguel da AMBEV em São João dos Pinhais/Pr era de R$ 1,7M anuais em janeiro de 2012 para 9847m2 de área construída – aluguel de R$ 14,00 o m2 (razoável)

Aluguel Magazine Luzia Itaiporã/Pr era de 163k para 22.996 de m2 – R$ 7,00 o m2 – parece ser extremamente razoável

Aluguel para Danfos em Osasco/SP de 240k em dezembro de 2012 para 11.108 de m2 – R$ 21,00 m2 – bom preço de aluguel, não há muita margem para aumento

Galpão alugado para Barrycallebaut em Ihéus/BA 140k em dezembro de 2012 para 9.917m2 – R$ 14,00 o m2 – razoável

Loja alugada para Laeder em Nova Iguaçu/RJ com aluguel de 214k para 3076m2 – R$ 70 o m2, não sei se o preço é competitivo ou não. Entretanto, o contrato é até 2024

Loja mista alugada para Telhanorte em Contagem/MG com aluguel de 157k para 8515m2 – R$ 18,4 o m2

Loja em shopping alugado para a CA com valor de aluguel de 74,6k para 4103 m2 – R$ 18,00 o m2 – o preço parece estar relativamente barato

Os preços de aluguéis são competitivos. Em caso de saída de algum locatário, o fundo tem plenas condições de alugar, e talvez até por patamares maiores.

Avaliação: Ótimo. Não há problemas aparentes. Os contratos são longos, há vários locatários e vários imóveis. O yield atual é bom. Foi um dos fundos onde a quota se manteve mais estável durante a baixa generalizada de 2013 e do começo desse ano.

Risco: Baixo. Os contratos possuem preço de locação competitivo, o que dá força para o fundo em um eventual cenário econômico adverso.

RBRD11 – Quatro imóveis voltados para logística  (10% do faturamento), varejo (60% do faturamento) e também escritórios (30% do faturamento), localizados no Rio de Janeiro, Minas Gerais e Rio Grande do Norte.  Fundo administrado pela Votorantim. Três locatários, sendo que um deles (Ampla) paga o aluguel anual em outubro, isso faz com que o rendimento tenha um comportamento parecido com o FIIP11B. Os contratos são de longa duração (2024/2025). O fundo está protegido contra eventuais rescisões pela existência de multas contratuais que preveem o pagamento de aluguéis até o fim do contrato. O fundo tem uma participação pequena em logística com 10% e uma grande participação de lojas de varejo (retaliers) alugadas para a empresa  LAEDER.  Projetando-se um rendimento para 2014, tendo como base os aluguéis mensais e o aluguel anual da AMPLA, e um IGPM e IPCA de 5.5% (o fundo possui contratos reajustados pelos dois índices) , pode-se esperar um rendimento de  R$ 0,60 por quota, o que dá um yield de incríveis 0,97 % am e 11,6% aa com quota a  preços atuais de R$62,00 , o que é um patamar bem interessante pela segurança do fundo tendo em vista a boa diversificação geográfica, bem como a longevidade dos contratos, o que dá fôlego para o fundo agüentar uma eventual crise econômica e/ou imobiliária. Despesas na ordem de 4% do faturamento, o que é muito bom. Taxa de administração de 0,21% do PL do fundo.  O Valor Patrimonial da quota está em R$ 77,00, sendo assim a quota está sendo negociada com um deságio de aproximadamente 20% em fevereiro de 2014.

Avaliação: Ótimo. Contratos longuíssimos com bons locatários, rendimento atual bom.

 Risco: Baixo. Não vejo riscos significativos para esse fundo no curto/médio prazo.

EURO11 – São três imóveis (um possui a particularidade de ser uma torre de teste de elevadores), dois em São Paulo e um no Rio de Janeiro voltados para o setor de logística. O fundo passou/passa por problemas de renda estagnada e vacância consideravelmente alta. É de se destacar que não há muitas informações disponíveis, pecando o fundo por este problema.  É possível que a vacância diminua, pois os aluguéis dos imóveis de logística encontram-se levemente defasados em relação à média de mercado. A cota se desvalorizou sensivelmente em 2013, desabando em 2014, pois o fundo está passando por problemas com vacância. A quota hoje é negociada a R$ 125,00, o que representa uma queda muito grande desde o começo de 2013, algo em torno de 50%. A liquidez do fundo não é muito boa.  Assim sendo,  o fundo é um aposta, com alguns riscos temporários (vacância) e permanente (imóvel de teste de elevadores).  Se pudermos chamar algum FII de turnaround, esse é um grande candidato. O deságio patrimonial e o valor do m2 pelo preço de quota do mercado estão chegando a patamares muito depreciados. Pode ser uma aposta para o médio prazo, se der certo se pode falar de yield de 14/15% aa. Entretanto, é uma aposta e possui riscos.

Avaliação:  Média. Possui centros logísticos razoavelmente bem localizados. Entretanto, o imóvel de teste de elevadores é uma incógnita para o futuro. Além do mais, o fundo apresenta vacância elevada há um bom tempo, o que pode ser um indicativo de que o fundo talvez não seja tão competitivo num ambiente de piora econômica.

 Risco: Médio/Alto. Alta vacância e alguns contratos com vencimento para 2014. Não possui contratos longos como RBRD ou FIIP, por exemplo. Em compensação, o desconto no valor da quota a cada dia fica maior.

HGLG11 – Fundo com participação em diversos empreendimentos e diversos imóveis do tipo industrial (33%), flex (59%) e logístico (8%). Os imóveis estão localizados no interior de São Paulo, bem como em Santa Catarina.  Algo interessante de se notar é que o fundo possui uma participação considerável no FIIB11 (algo em torno de 35%, o que corresponde a 23% das receitas do fundo). Empreendimentos com muitos locatários, 121 unidades locáveis com 74 contratos de locação o que dilui bastante o risco (não se considerou a imensa diversificação proporcionada ao fundo pela participação no empreendimento Perine Business Park - FIIB). Os contratos são reajustáveis tanto pelo IGPM como pelo IPCA. Necessário salientar que quase 80% dos contratos vencem depois de 2015, sendo que 95% dos contratos se mantêm até o final de 2015. Portanto, o fundo, além da grande diversificação, possui uma certa folga na duração dos contratos, caso haja uma piora do cenário econômico. A vacância financeira do fundo aumentou de 2% em janeiro de 2010 para 2,75% no final de 2013. A média de aluguel dos empreendimentos está na faixa de R$ 24,00 o m2, o que se mostra compatível com os valores atuais de mercado. As taxas correspondem a cerca de 7% do faturamento, o que é um pouco maior do que outros fundos de logística, mas não chega a ser muito alto (taxa de administração de 0,6% do valor de mercado do fundo, não é sobre o patrimônio líquido, quanto mais a quota cai menos se paga de taxa de administração). Ótima liquidez. O valor patrimonial da quota é de R$ 1.268, foi reavaliado no final do ano e diminuído para R$ 1.197,61, sendo que a quota está sendo negociada com um deságio de aproximadamente 20% sobre o valor patrimonial. A quota está sendo negociada atualmente em patamares de valores do ano de 2011, ultrapassando inclusive a barreira psicológica dos R$ 1.000,00 (já houve negócios a R$ 975,00). Inclusive em  relatório do fundo constante no site da administradora (outubro de 2013), há um gráfico interessante que mostra que o valor de mercado da quota desde novembro de 2010 não acompanhou a inflação medida pelo IGPM no período, o que mostra que FII são investimentos de maturação longa se o objetivo de curto e médio prazo não for única e exclusivamente geração de fluxo de caixa. Rendimento crescente entre 2012 e 2013, sendo que nos dois últimos meses do ano o rendimento foi de R$ 8,70 que dá um bom yield na cotação atual de 0,87% com quota a R$ 990,00, o que é um bom rendimento para um fundo dessa qualidade.  O fundo está pagando a aquisição de dois imóveis (Cremer – Blumenau e Albatroz Gaia – Rio Claro), com a amortização da dívida, é possível que o rendimento aumente ainda mais, sendo que o fundo tem um Target de R$ 9,00 por quota. O fundo tem aproximadamente 100 milhões em FII (sendo 75 milhões em FIIB e 23 milhões em HGRE), como a 4ª emissão de novas quotas não prosperou, é possível que haja necessidade de venda de FII para quitar as parcelas da aquisição dos imóveis referidos. É de se ressaltar que se o CAP RATE dos aluguéis desses dois imóveis que vão sendo incorporados a cada pagamento for superior a rentabilidade dos FII que o fundo possui não há qualquer prejuízo, mas sim aumento do rendimento. Eventual venda de FII com valor inferior ao de compra apenas resultaria em prejuízo contábil neste cenário.

Avaliação: Ótimo. Aparentemente, não há nenhum problema com o fundo, sendo o mesmo bem administrado, e bem diversificado, sendo que o rendimento encontra-se num patamar interessante.

Risco: Baixo. Não há nenhum grande risco, principalmente pela alta diversificação e pelo fato de 85% dos contratos terem vencimento para períodos posteriores a 2015. O único risco é a amortização da compra de dois imóveis, e o possível desinvestimento na participação em outros fundos imobiliários.

KNRI11 -  Fundo com muitos imóveis localizados em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais (uma boa diversificação geográfica), com destinação em escritórios e logística, sendo 16 imóveis com 57 contratos de locação (relatório de outubro de 2013). Os escritórios representam 15% dos imóveis do fundo, mas a receita dos mesmos corresponde a 57% das receitas do fundo. Por seu turno, os imóveis voltados para logística representam 85% do fundo, mas geram 43% de receita. Portanto, esse fundo muitas vezes encarado como essencialmente de logística, pode ser afetado pela alta da oferta de lajes corporativas e o conseqüente aumento da vacância. Outro fato a se notar é que a maioria dos imóveis foi adquirida no ano de 2013, o que pode representar que os imóveis foram adquiridos no pico de valorização imobiliária dos últimos cinco anos (cite-se como exemplo imóvel no Botafogo com preço de aquisição ao redor de R$ 25.000,00 o m2). Fundo atualmente distribui R$ 8,85 por quota, o que dá um yield de 0,84 % am com valor de quota a R$ 1.050, o que  é muito bom se comparado há um mês atrás quando a quota estava em patamares de R$ 1.250,00. Necessário salientar que esse fundo chegou a ser negociado por R$ 1.900 em meados de 2012, o que representa uma queda de quase 50% (sim, se havia uma bolha nos FII, ela murchou muito fortemente). Como os imóveis são de qualidade, a vacância nesse fundo é bastante reduzida sendo de 0,44% de vacância física e 1,39% de vacância financeira, conforme último relatório de dezembro de 2013.  Quase 70% dos contratos de aluguel do fundo vencem a partir de 2016, o que deixa de certa maneira o fundo sólido no caso de uma eventual piora do cenário econômico. Além do mais, conforme relatório do ITAÚ, os preços de locação praticados pelo fundo são competitivos ficando na maioria dos casos abaixo do preço de m2 praticado pelo mercado tanto na área de escritórios como de logística, o que fornece uma maior segurança na manutenção do fluxo de caixa.  O fundo possui um Patrimônio Líquido de 2,2 Bilhões, sendo que 126 Milhões estão alocados em Renda Fixa, representando 5% do PL do fundo. Houve diminuição do valor em RF pela aquisição de um imóvel de logística em outubro de 2013. O fundo possui um valor patrimonial por quota de   R$ 1.593,27  sendo negociado com um deságio de 35%, o que confere razoável margem de segurança se olharmos apenas por este critério. As taxas administrativas são extremamente elevadas, resultando em quase 15% do faturamento do fundo, segundo último relatório do fundo. Essa taxa é muito superior a outros fundos de logística e de escritório, sendo que um ideal seria uma taxa menor do que 10% do faturamento. Há no mercado outros FII menos arriscados, com melhor remuneração e menores taxas. É de se ressaltar que a taxa de administração rondava os 20% no meio do ano de 2013, sendo assim houve uma razoável queda da taxa,  já que a taxa de administração de 1,25% incide sobre o valor de mercado de fundo.

Avaliação : Ótimo/Bom. Não é apenas ótimo, pois o yield atual ainda não é tão competitivo. A taxa de administração de 1,25% também é alta. Entretanto, a qualidade dos imóveis é excelente, bem como sua distribuição geográfica. A recente queda nas quotas pode começar a oferecer bons pontos de entrada.

Risco: Baixo. Ótima diversificação e ótimo portfólio e taxas de aluguel competitivas. O maior risco é um rendimento menor se comparado com outros fundos.

TRXL11 – Fundo de logística com sete imóveis localizados em São Paulo, Rio de Janeiro e Santa Catarina. O fundo apresenta uma diversificação geográfica boa, bem como de locatários. 30% dos contratos vencem até março de 2015, sendo que 70% restante possuem prazo de maturação maior, o que confere certa proteção ao fundo. O fundo vem pagando em torno de R$ 0,82 a quota o que dá um yield de 0,87% am com valor de quota a R$94,00 (em fevereiro o fundo teve uma queda acentuada). Foi aprovada uma nova emissão para bancar custos de expansão de alguns imóveis do fundo. Os aluguéis da expansão já foram combinados com os locatários, e apresenta cap rate razoáveis de 10 a 12%. O valor da emissão será de R$ 105,00, o que estava em linha com o valor atual de mercado em dezembro de 2013, mas hoje em dia não está mais, e o valor será de 7 milhões, o que não é muito se comparado ao Patrimônio Líquido do fundo de 181 milhões, representando uma diluição dos quotistas de 5% (serão 67.000 quotas a mais), porém é inegável que há o pagamento de quantias elevadas de custo para se fazer uma emissão, o que talvez não compense muito a diluição (e creio que a emissão não vai vingar, pois a quota está sendo negociada a 10% de deságio do preço dessa nova emissão). O Fundo possui aproximadamente 11 milhões em Renda Fixa, o que não é suficiente para pagamento da expansão do imóvel da Cerati e da Magna. Taxa de gestão administrativa extremamente alta de 1,50% do PL, o que resulta em torno de 16/7% do faturamento (Entretanto, a taxa foi diminuída, pois inicialmente era de 1,58% do PL). Tal taxa é ainda maior do que o KNRI, o que mostra que esse fundo possui uma das taxas mais altas do mercado, o que com certeza é um aspecto negativo.  A renda permaneceu relativamente constante entre o ano de 2012 e 2013. Caso a emissão prospere, deve haver um incremento nos rendimentos algo em torno de 60k mensais (novos aluguéis – aumento da despesa com administração pelo aumento do PL – receitas financeiras dos investimentos em RF), o que daria um rendimento, sem contar reajustes dos mesmos  R$ 0,82 por quota (é uma aproximação, pode ser um pouco mais ou um pouco menos), o que não é ruim, mas não é tão bom comparado a outros fundos de logística.

Pavuna/RJ  (armazenamento)– Média de locação do M2 de R$ 20,00

Vinhedo/SP (galpão  industrial)- Média de locação do M2 de R$ 30,00

Vinhedo/SP – Ceratti (galpão industrial) – Média de Locação do m2 de R$ 18,00

Vinhedo/SP – Magna (galpão industrial) -  Média de Locação do m2 de R$ 18,00

Navegantes/SC – Magazine Luiza (armazenamento ) – Média do m2 de R$ 12,00

São Paulo/SP – Pilkinton – (Galpão Industrial) – Média do m2 de R$ 10,00

São Paulo/SP – Itambé (sede administrativa) – Média do m2 de R$ 22,00

Aparentemente, os preços de locação são competitivos.

Avaliação: Ótimo/Bom. Ótimo, pois o fundo é bem diversificado geograficamente com bons imóveis e bons locatários. Maioria dos contratos vencendo após 2016, o que confere segurança ao fundo em caso de piora do cenário econômico. Bom, pois a taxa de administração é muito alta, e isso pesa consideravelmente nos rendimentos aos quotistas, o que faz com que a capacidade do fundo de gerar bons yields fique um pouco comprometida.

Risco: Baixo. Não há riscos aparentes pela diversificação do fundo e pela qualidade dos imóveis, o maior risco é de oportunidade de receber um yield menor do que outros fundos. Como a quota chegou a patamares de R$94, o fundo passa a ficar mais competitivo, mas não é uma das melhores opções.

MAXR11B – Fundo com 8 imóveis alugados para empresas grandes de comércio varejista (lojas americanas – com grande concentração nessa empresa - , Carrefour e Wal Mart), apresentando uma boa diversificação geográfica em imóveis no norte e nordeste e distrito federal, o que é importante, pois a maioria dos empreendimentos imobiliários possuídos por FII estão no eixo sul-sudeste. Há uma razoável diversificação, e  as locatárias são empresas consolidadas. O fundo possui dois meses com pagamentos mais substanciosos (janeiro e julho), pois lojas americanas pagam a diferença entre o aluguel faturado e o aluguel mínimo nestes meses em relação a cinco lojas. Os rendimentos variam no decorrer do ano, não só pelo fato dos ajustes semestrais, mas também porque o faturamento das lojas oscila durante o ano, e há um aluguel mínimo, mas também a possibilidade do aluguel ser pelo faturamento (caso ultrapasse o mínimo). Nos meses de 11/2011 a 10/2012 foram distribuídos R$ 96,6. Nos últimos dozes meses de 11/2012 a 10/2013, o fundo distribuiu aproximadamente R$ 103,00 (o que equivale a um acréscimo de 6,5%). Em valores de quota atual em R$ 1.100, o yield dos últimos 12 meses ficou em 9,3% aa.  Se projetarmos um aumento nos rendimentos apenas por um IGPM de 5,5%, os rendimentos seriam de R$ 108, o que daria um yield anual de aproximadamente 10% ao ano. Interessante notar que, conforme balanço financeiro do mês de novembro de 2013, o resultado líquido do fundo, descontada as despesas administrativas (que não são altas ficando abaixo de 10% do faturamento), foi de R$110,00 por quota, o que daria uma média de R$ 120,00 por ano, consideravelmente superior ao distribuído, o que dá um yield anual de 11%.  O resultado foi impactado pelo pagamento de laudêmio pela aquisição de dois imóveis (Vitória e Natal) no valor aproximado de R$ 5,5 por quota, com fim previsto para a metade deste ano de 2014, bem como pela retenção para a realização de reformas nos imóveis.  Sendo assim, o yield projetado é de algo em torno de 10,3% aa, o que é excelente. O valor patrimonial da quota é de R$ 1.800 (aproximadamente R$ 1.600 por m2 dos imóveis do fundo, já que o PL é de 107 Milhões e existem 59.245 quotas), sendo a quota negociada com um deságio aproximado de 40%, o que é substancial. Ao preço de mercado, os 66.446m2 do fundo estão sendo negociados por menos de R$ 1.000 o m2, o que é um valor muito baixo.  O valor global dos aluguéis, somando-se todos os aluguéis de todas as lojas e dividindo pela quantidade de m2, ficou em torno de R$ 10,00 o m2, o que é relativamente barato também. Portanto, o fundo possui potencial para aumento de renda pelo fim do laudêmio a curto prazo, e a médio prazo pelo fim da retenção para reforma, bem como por possíveis revisionais. O ponto negativo é a baixa liquidez do fundo, mas nada que seja impeditivo para se montar posições.

Avaliação: Ótimo. Renda crescente, imóveis bem localizados, e uma diversificação geográfica pelo norte e nordeste que não é comum em outros FII, o que acrescenta uma diversificação interessante para qualquer carteira de FII. Além do mais, o yield projetado é de algo em torno de 10,3%, com potencial upside por eventuais revisionais, já que os aluguéis são extremamente competitivos, estando inclusive depreciados. O grande deságio no Valor Patrimonial é algo que confere uma boa margem de segurança.

Risco: Baixo. O único risco para esse fundo seria uma desaquecimento na economia, atingindo o setor de varejo. Entretanto, os contratos são longos,  os valores de locação são baixos, e os pontos são bons. Logo, o fundo possui todas condições de se sair incólume de eventual piora do cenário econômico.