tag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post2766320924443803575..comments2024-03-25T20:47:39.780-03:00Comments on Pensamentos Financeiros: IMÓVEIS - EXPECTATIVA REALISTA DE RETORNO NO LONGO PRAZOsoulsurferhttp://www.blogger.com/profile/04956579761109626060noreply@blogger.comBlogger68125tag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-52952446967325486702014-07-06T11:06:18.186-03:002014-07-06T11:06:18.186-03:00Olá, colega.
Desde que sejam respeitosos, todos sã...Olá, colega.<br />Desde que sejam respeitosos, todos são bem-vindos.<br />Abraço!soulsurferhttps://www.blogger.com/profile/04956579761109626060noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-47031623674987599972014-07-05T15:05:22.569-03:002014-07-05T15:05:22.569-03:00Obrigado, Vilmar.
Volte sempre.
Abraço!Obrigado, Vilmar.<br />Volte sempre.<br />Abraço!soulsurferhttps://www.blogger.com/profile/04956579761109626060noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-47869083500349304412014-07-05T12:58:45.985-03:002014-07-05T12:58:45.985-03:00Parabéns, belo post!
http://defendaseudinheiro.com...Parabéns, belo post!<br />http://defendaseudinheiro.com.br/Vilmarhttps://www.blogger.com/profile/02385834649819990317noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-61297539863076581902014-07-04T15:02:15.184-03:002014-07-04T15:02:15.184-03:00Bom, no exemplo específico do contrato de locação ...Bom, no exemplo específico do contrato de locação eu acho a chance muito pequena. O exemplo de Abreu e Lima envolve questões bem diversas.<br /><br />Sim, eu sei. Não disse que era errado ou inapropriado, eu disse que eu não gosto.<br /><br />Esse tema sobre risco, sorte, ilusão já debatemos bastante:)<br /><br />Bom, eu não creio que sejam tão separáveis assim. Há pessoas que se arriscam e prosperam. Há pessoas que preferem não se arriscar e às vezes levam vidas bem abaixo do seu potencial. Eu não vejo tantos riscos assim. O maior risco humano, em minha opinião é claro, é acabar sem amigos, separado da família e arrependido de não ter feito algo que gostaria ou não ter ousado quando podia.<br />Cada um com a sua visão de mundo:)<br /><br />Abraço!soulsurferhttps://www.blogger.com/profile/04956579761109626060noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-83297211230894859042014-07-04T12:47:04.070-03:002014-07-04T12:47:04.070-03:00Olha sobre a seu exemplo num contrato em que uma m...Olha sobre a seu exemplo num contrato em que uma multa pode ser tão prejudicial pra uma das partes - mesmo sendo entre gigantes como petro e um FII - o questionamento pode envolver discussão de favorecimento deliberado pelo "representante" de um dos gigantes em favor do outro, como estamos assistindo nos casos Pasadena e Abreu Lima na propria Petro. <br /><br />Te pergunto: se vc - um cara sério - estivesse na condição de representante legal dos interesses da Petro numa negociação de um contrato de locação... "assinaria" expondo sua reputação pessoal numa clausula de multa extorsiva que concorresse no pagamento integral de todo o contrato de mais de 10 anos em caso de devolução antecipada do imovel pelo seu representado? Acho que não, rs.<br /><br />Sobre empresas, vc pode até não gostar. Mas no mundo empresarial o que mais tem é um sócio com bastante expertise sendo financiado por outros socios capitalistas. Isso vai desde uma lanchonete de esquina até empresas de alta tecnologia. E ainda temos um paralelo de aparente sucesso pela web que são os crownding funds....<br /><br />Não sou conservador. Ao contrario, sou altamente especulador. Se eu não fosse assim, estaria paralisado até hoje nos assustadores anos 80/90. Primeiro aprendi na pratica dos negócios e depois tive a oportunidade de ir lapidando por estudos mais detalhados a fina arte de "saber" apostar sabendo manejar os "stakes". Porque sei e humildemente me submeto aos caprichos da sorte. Ela está presente em tudo no que se refere ao futuro terreno. Em finanças tudo é especulação. Não existe isso de mais especulativo e por mais arriscado e menos especulativo e por isso menos arriscado. Conselho: não caia nessa ilusão, rs<br /><br />Sobre seu ultimo paragrafo... Lindo, rs. Mas vc tá misturando os "riscos a exposição" de conceitos do lado humano mais elevados com os "riscos a exposição" de outras necessidades mais mundanas do lado material humano. Infelizmente ou felizmente o humano vive na dualidade entre o céu e terra. Não é pra renegarmos a nossa dualidade, mas devemos tomar cuidado pra não misturarmos as estações ou exagerarmos no nosso vôos pra não incorrermos no erro do nosso herói "Ícaro"...Anonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-20721125754453089172014-07-04T11:44:22.935-03:002014-07-04T11:44:22.935-03:00Colega,
Claro, pode-se pensar diversas formas. Se ...Colega,<br />Claro, pode-se pensar diversas formas. Se formar uma sociedade com um sócio capitalista, ou da forma que você sugeriu. Tudo pode ser feito por meio da autonomia da vontade. Porém, você mesmo reconheceu que sociedade é algo complexo, e quanto mais pessoas existem mais complexo fica.<br />Por isso, imóveis e empreendimento exigem concentrações maiores. Você, talvez pela própria história pessoal e familiar, procura ser mais conservador, e quer concentrações de 10/15% do PL. Ótimo, se você se sente bem assim é o que importa. Porém, eu não vejo problemas em concentrações maiores como 30/40% do PL.<br />Eu, por exemplo, não gosto de pessoas que não aportam capital. Por isso, eu não seria um sócio capitalista apenas, por experiência pessoal, mas tem pessoas que fazem isso. Não é à toa que existem pesquisas que mostram que empresas listadas em bolsa com grande participação acionário dos gestores costumam dar melhores resultados aos outros acionistas, os interesses ficam mais alinhados.<br /><br />Atualmente, o medo das pessoas de processos judiciais é algo que me auxilia e apenas aumenta margens. Tudo pode ser questionado judicialmente, porém há questionamentos bons e ruins, e quando se sabe diferenciar o risco diminui. No caso de contratos atípicos, eu acho difícil o Judiciário ser convencido (não falo um juiz de primeira instância, mas um STJ, por exemplo) de que um contrato atípico de locação firmada por uma empresa gigante como a Petrobrás e um FII, por exemplo, a cláusula de indenizar os alugueis a vencer até o final do contrato seja considerada abusiva.<br />Não se pode duvidar do nosso Judiciário, mas se tivermos receio de tudo que pode acontecer ficamos paralisados.<br /><br />A vida é uma só. Eu creio que o equilíbrio é procurarmos entender os riscos e de alguma forma minimizá-los. Porém, alguns riscos valem a pena ser corridos, pois para mim a vida também é isso, entrega ao desconhecido, pois senão talvez vamos deixar de fazer inúmeras coisas, e não falo apenas em finanças, porque tememos algo que possa acontecer, alguma decepção, e aquela mulher que poderia ser a sua vida e sorriu para você na estação do metrô, vai ser apenas mais uma desconhecida, pois a pessoa teve receio de se aventurar e se arriscar de dizer um "olá" para uma pessoa desconhecida.<br /><br />Abraço!soulsurferhttps://www.blogger.com/profile/04956579761109626060noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-23509478123652378732014-07-03T19:21:14.684-03:002014-07-03T19:21:14.684-03:00Soul,
Sobre negócios. Não sei qual é a sua exper...Soul, <br /><br />Sobre negócios. Não sei qual é a sua expertise no assunto. Mas não é bem assim que pra investir 20K num empreendimento de 200K vc precisa de mais 9 socios (10x20K). Vc pode perfeitamente ter menos sócios: vc entra com sua expertise e 20K e outros 2 com 180K. Com o tempo, dando tudo certo, pode ficar estabelecido em contrato uma opção de compra a seu favor das cotas dos outros <br />e outros arranjos. Óbvio: sociedade é como casamento e é uma relação dificil. Mas ter empresa tb não são relações faceis: de um lado são clientes, do outro fornecedores, funcionários. Ter sócios é ruim, não tê-los não o melhora o seu problema com o social das dificeis relações humanas<br /><br /><br />Quantos aos bancos, certeza, foi sim por volta de 2004/05. Talvez no seu estado de SP tivesse começado um pouco antes. Mas não muito.<br /><br />Foi um bom negocio analisando a partir de hoje. Havia um forte movimento que agencias iriam ficar pequenas e que a internet iria diminuir o movimento fisico e tals. Tanto foi uma concepção que o pessoal do antigo unibanco chegou a criar o Banco1 que era todo virtual e por telefone. Não deu certo, rs, fecharam e as contas do Banco1 viraram todas unibanco depois. Então quem comprasse essas agencias grandes, tava arriscado a ficar com elefante branco na mão se os bancos fechassem ou se partissem pra agencias pequenas, tipo como no na maioria da europa. Eram lojas grandes, mas não tão grandes pra um supermercado e em contrapartida muito grandes pra um comercio comum. E ainda sem contar restrições de novos alvarás, reduzindo mais os inquilinos potenciais. <br /><br />Soul, na imaginação e na promessa todo negócio, investimento e idéias são uma maravilha, rs<br /><br />E já que vc é da área jurídica, sabe que multas contratuais ou clausulas leoninas absurdas ou abusivas podem ser questionadas na justiça. Em contencioso juridico nada é garantido (a tal causa ganha...), mas uma multa contratual por devolução antecipada do contrato exigindo o seu pagamento restante integralizado, minha opinião: altamente questionável por via judicial. É quase um enriquecimento ilícito, até porque se um imóvel é desocupado com a devida entrega de chaves o senhorio pode alugar imediatamente pra outro. <br /><br />Aqueles negocios com agencias de bancos e seus contratos de locação, óbvio, já vinham prontos no pacote: "adesão". Com certeza os bancos não iriam permitir pra si uma multa absurda. E se vc fosse perder tempo com o banco pra discutir antecipadamente, outro vinha e comprava: hasta publica, tchan, tchun.Anonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-48528704175626625172014-07-03T14:58:04.074-03:002014-07-03T14:58:04.074-03:00Colega,
Opa, aí estou vendo debate:)
Concordo plen...Colega,<br />Opa, aí estou vendo debate:)<br />Concordo plenamente. Se fosse eu com 200k e o negócio custasse 200k, eu iria me associar. Até porque eu concordo com o conceito de alavancagem de tempo, e sócios podem providenciar isso.<br />Porém, e bem notado por você, eu não posso arrumar 10 sócios para um negócio de 200k, pois senão vou comprar ações na bolsa (sem falar da incomodação).<br />Portanto, negócios próprios, e negócios imobiliários pela concentração de capital se assemelham nesse tópico, vão ter riscos maiores pela concentração de capital, Assim, a pessoa não vai tentar 10 sócios, talvez mais um sócio, e concentre 50% do seu capital no negócio.<br />Para mim uma das chaves do sucesso, e da minimização de riscos, é crescer com pessoas de confiança (e há riscos aqui também, mas não se pode fugir).<br />Concordamos aqui, inclusive com o exemplo mitológico:)<br /><br />Sobre imóveis, concordo parcialmente. Concordo que imóveis só é possível a partir de um certo limite, e essa é uma das vantagens dos FII - abrir mercados inacessíveis para PF como lajes corporativas, alugueis para universidades, etc -. Porém, é necessário que haja concentrações um pouco maiores. Se vai ser 20/30/40% do PL, cada um tem que ver o nível que se sente confortável, e o quanto entende do negócio.<br /><br />Eu lembro dessas agências, mas creio que foi bem antes de 2004/2005, foi quando estava na faculdade e o meu pai comentou para mim. Eram geralmente pontos bem centrais nas cidades, os contratos eram de 20 anos, e pagavam acho que 1% am mais IGP-M. Realmente, foi um bom negócio. <br />Geralmente as multas nesses contratos, não sei esse em específico, sei do caso dos FII, são pesadas e geralmente envolve o pagamento de todo o contrato restante. A multa vai diminuindo com o passar do contrato, porém os fluxos "imprevisíveis" também já que foram recebidos, portanto uma coisa compensa a outra.<br /><br />Não, nessa mensagem você não foi sofista, se assemelhou um pouco ao sufismo , o que agrada a esse surfista.<br /><br />Abraço!soulsurferhttps://www.blogger.com/profile/04956579761109626060noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-24388857578787300142014-07-03T14:45:11.717-03:002014-07-03T14:45:11.717-03:00Acho q o ponto é CONHECER os riscos. No caso do em...Acho q o ponto é CONHECER os riscos. No caso do empreendimento, se vc está bastante consciente que pode dar absolutamente tudo errado e dos 200k evaporarem e tomar esta decisão, não há nada de mal nisso. É importante q vc saiba o risco. Normalmente ele é maior do que achamos.<br /><br />Este é o cerne da questão discutida aqui, que realmente fugiu ao assunto central do post, mas tem tudo a ver com a questão de investimento em imóveis.<br /><br />[]s!dimarcinhohttps://www.blogger.com/profile/01474362096321037977noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-573033517695564902014-07-03T14:31:25.774-03:002014-07-03T14:31:25.774-03:00Soul, já que vc permitiu minha volta.... rs
Quand...Soul, já que vc permitiu minha volta.... rs<br /><br />Quando alguém alcança uma poupança de 200K e surge uma oportunidade de criar o seu negócio próprio, o certo não é investir a totalidade dos seus 200K num novo negócio (até porque estatisticamente a sobrevivencia de pequenos novos negócios é baixa...). <br /><br />Mas também o certo não é fugir das oportunidades...<br /><br />O que se normalmente faz no mundo real quando surge uma boa idéia de criar um negócio próprio de 200K, quando só temos 200K é procurar sócios pra "dividir" não só o trabalho, mas também o "risco". <br /><br />Porque a depender de quanto anos a criatura levou pra juntar 200K, se algo der errado, tá arriscado não ter mais tempo hábil (idade) ra recuperar.<br /><br />Ter 200K e montar um negócio próprio investindo todos os 200K seria um exemplo de não alavancagem com exposição aos mesmos efeitos nefastos como se estivesse alavancado...<br /><br />Caminhar no escuro do labirinto sempre, mas de preferência fazendo como Teseu e seu útil novelo de lã. Presente de Ariadne, rs<br /><br /><br />*******<br /><br />Prófis, muito bom. é isso aí.<br /><br />Detalhe: tecnicamente é possível considerar a compra de um imóvel através de uma "opção". Quando se paga um sinal (arras) na compra de um imóvel, o comprador pode desistir do negócio somente perdendo o valor do sinal (prêmio) pago. Em tese vc pode alugar um imóvel com opção de compra. Opções também podem ser negociadas fora do ambiente de Bolsa. <br /><br />Mas o descrito acima é só a titulo de curiosidade técnica. Na prática imovel como investimento (e não residencia, casa de praia, etc...) é melhor considerar como uma parcela bem restrita do PL. É pouco? Não dá pra comprar nada que preste? Simples. Compre em condomínio com sócios. Ou construa em condominio com sócios. E quase a mesma coisa que comprar ações ou cotas em Bolsa. Dá mais traballho, mas pelo menos vc sabe com quem está lidando, rs<br /><br />Um exemplo bom? Simples: por volta de 2004/05 com o mercado imobiliario bem atolado, grandes bancos chegaram a conclusão que valia a pena vender suas agencias em hasta publica para investidores PF dando em troca contratos de locação de 10 anos. Na média essas agencias tinham lances iniciais por volta de 1M na epoca. Conheci um grupo que comprou uma. Riscos? Claro. Na epoca acreditava-se havia um movimento que as agencias bancarias iriam diminuir de tamanho fisico e outras questões. E contratos de locação podem ser rescindidos pelo inquilino a qualquer momento. É só pagar a multa e tchau. <br /><br />Enfim, quem comprou sua cota, acertou em cheio e hj está bem feliz. Mas se tivesse dado tudo errado, como era só uma cota de condominio, não perderiam o sono...<br /><br />Fui muito sofista como de hábito?<br />Anonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-1882189514092089242014-07-03T13:40:57.144-03:002014-07-03T13:40:57.144-03:00Olá Márcio!
Sim, eu entendo.
Porém, esse mesmo arg...Olá Márcio!<br />Sim, eu entendo.<br />Porém, esse mesmo argumento pode ser utilizado para um negócio próprio. A pessoa tem 200k e não vai investir num negócio próprio, pois não tem como diversificar ou e proteger usando derivativos. Sim, é verdade. Não se empreende então?<br />Tudo na vida a partir de um momento é um caminhar no escuro, a pessoas que caminham e caem. Dessas algumas tem força para se levantar e continuar caminhando, outras não. Há pessoas que caminham e encontram recompensas, é a roda da vida.<br /><br />Sobre VPL, margem de segurança, etc, creio já ter comentado uma vez contigo sobre algumas operações por e-mail, e você sabe bem que não é por aí, portanto não creio estar de todo correta a sua afirmativa para todos os casos.<br /><br />Eu acho o seguro do carro algo completamente diferente do tópico aqui discutido, opinião apenas. Poderia se comparar com um seguro para o imóvel, não com o investimento nesse imóvel.<br /><br />Por fim, eu acho que se fugiu um pouco do tópico.<br /><br />Valeu Márcio!<br /><br />Abraço!soulsurferhttps://www.blogger.com/profile/04956579761109626060noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-49429534699896891192014-07-03T13:04:20.298-03:002014-07-03T13:04:20.298-03:00Soul, só um comentário:
de fato, diversificar ser...Soul, só um comentário:<br /><br />de fato, diversificar serve para 'absolutamente tudo'. No entanto, não sei se pescou ou não a ideia que com imóveis esta é ÚNICA opção de proteção.<br /><br />Com ações diversificar funciona? Com certeza. Mas existem outras opções.<br /><br />Quando o Jonas perguntou láááá no início ao BBB como ele queria lidaria com o risco, estava no fundo se referindo a isso. Com ações, posso usar opções, futuros e outros derivativos que possam tornar minha operação mais segura.<br /><br />Tomando os imóveis, como exemplo. Se fosse possível comprar um imóvel de 100k com opções de venda de também 100k para um prazo de 2 anos, isto custaria em torno de 5% mais ou menos. Ou seja, eu pagaria 105k. Mas se vier uma bolha e tudo desmoronar, eu tenho assegurado os 100k, pois paguei por isso. Obviamente, não existe essa opção para fazer com imóveis, no entanto existe para ações...<br /><br />Bom exemplo já citado é o seguro de carro: o fazemos para nos proteger de algo que não podemos esperar que aconteça. Por mais que você seja um excelente motorista, não está livre de sofrer uma batida e sofrer uma perda financeira considerável...<br /><br />Lembre que ao fazer a margem de segurança, você está adiantando todo o fluxo de caixa futuuuuuuuuuuuro ao presente. Ou seja, realizar este tipo de operação para o curto prazo não faz muito sentido, visto que você não irá receber o fluxo de caixa projetado neste mesmo curto prazo...<br /><br />[]sdimarcinhohttps://www.blogger.com/profile/01474362096321037977noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-84912667996166981662014-07-03T12:50:35.558-03:002014-07-03T12:50:35.558-03:00Olá, colega.
O contraditório de ideias para reflet...Olá, colega.<br />O contraditório de ideias para refletirmos nas nossas posições sempre é bem-vindo, e nesse ponto penso como você. Porém, num determinado momento, precisamos oferecer algo e ajudar a construir.<br />Dizer que tudo tem risco, que as coisas podem dar errado, é interessante, mas precisa-se oferecer uma resposta para a pergunta, "sim, e o que fazemos então"? O colega disse expressamente que não gostaria de falar das próprias estratégias num outro post, pois não queria municiar possíveis desafetos. É uma postura, e tem que se respeitar, mas num determinado momento passa a impressão que se quer apenas "mulir". Sócrates, nos diálogos platônicos, demoliam argumentos, mas ele oferecia ideias, ele construía narrativas.<br /><br />Não precisa se desculpar colega, volte sempre quando quiser, de preferência, quando for sobre investimentos, falando de estratégias para podemos atenuar os riscos que o mundo nos oferece.<br /><br />Abraço!soulsurferhttps://www.blogger.com/profile/04956579761109626060noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-36288834334440614162014-07-03T12:30:41.639-03:002014-07-03T12:30:41.639-03:00Soul,
De fato, tecnicamente, "mulir" é ...Soul,<br /><br />De fato, tecnicamente, "mulir" é mais fácil que construir.<br /><br />Mas acredito que seu sábio professor fez essa referencia numa analogia aos contraditórios entre partes em conflito num litígio jurídico, que não é a mesma coisa que as posições contraditórias entre contrapartes num debate de ideias, conceitos, estratégias e troca de experiências focadas no mesmo tema e seus sutis detallhes.<br /><br />Penso, que num contraditório de ideias e experiências em que somos colocados em xeque, testando a força e a resistência de nossas ideias, conceitos, estratégias, "mulir" com certeza irá mais "reformar" do que "destruir". <br /><br />E quando pensamos mais em "mulir" pra nos abrirmos a possibilidade de "reformar" do que apenas "construir", pra mim, o resultado net é mais que satisfatório... Porque é em dobro!<br /><br />Aquele abraço, procurarei não aborrecê-lo mais e que fiquem registradas minhas desculpas se ao expor meus pontos de vista faltei com respeito como vc sugeriu....Anonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-62867366697971651162014-07-03T11:33:47.793-03:002014-07-03T11:33:47.793-03:00Colega,
a) Vou ficar te devendo essa:)
b) Certo. P...Colega,<br />a) Vou ficar te devendo essa:)<br />b) Certo. Porém, se acha que está num topo e é bolhudo, creio que apaga um pouco essas outras premissas;<br />c) Entendi;<br />d) Não entendi. O ponto é que yields de imóveis costumam ser médias reais;<br />e) À disposição, colega.<br /><br />Abraço!soulsurferhttps://www.blogger.com/profile/04956579761109626060noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-68268923057987257502014-07-03T10:36:57.421-03:002014-07-03T10:36:57.421-03:00a) Fiquei curioso sobre que nicho é este, se puder...a) Fiquei curioso sobre que nicho é este, se puder falar...Pelo que entendi tu investe em FII (renda) e especula em imóveis físicos que tu chama "próprios", pois é justamente isto que penso em fazer. Pois é, minha experiência familiar é de renda de aluguéis, porém são imóveis comprados muito baratos, com despesas muito baixas e com localização excelente (permitindo baixíssima vacância). Quando dão muito problema, retornos muito baixos ou localização se torna ruim nós vendemos e colocamos na renda fixa (simples, "garantida" e pouco rentável...). <br /><br />b) O valorizar que acredito é bem longo prazo em função de crescimento urbano, obras que certamente virão (soube que estão paralisadas por falta de verbas do governo) e da localização praticamente em frente a um eixo urbano.<br /><br />c) Sim, me refiro a inflação do dia-dia, não aquela oficial do governo. Sendo que tenho poucas despesas esta inflação tem realmente poucos impactos para mim, meu consumo hoje é baixo. Me preocupo apenas com a possibilidade de fazer o melhor investimento.<br /><br />d) Visão mais otimista: Considerando vacância e despesas eventuais (despejos, contas, reformas) tenho aprox DY 10% (considerando custo de aquisição corrigido pela inflação oficial), mais real se descontar a inflação destes 10%. Visão mais pessimista: Considerando o valor "bolhudo" que acho conseguiria vender no mercado e que portanto estaria disponível para outros investimentos tenho na média um DY 6%. Se descontar inflação fica até negativo..mal e mal mantem a reserva de valor. Concluo que realmente margem de segurança é essencial em imóveis.<br /><br />e) Realmente. Ontem quando escrevi a mensagem estava muito cansado, escrevi mal. Objetivo é discutir o assunto com pessoas que possam me ajudar a clarear as idéias... veja só, acabo de fazer mais um exercício de estimar um retorno para meu ativo !Anonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-53196705107976387032014-07-03T10:28:34.747-03:002014-07-03T10:28:34.747-03:00Jonas/Anônimo do ETF/Mfizio,
a) Estamos andando em...Jonas/Anônimo do ETF/Mfizio,<br />a) Estamos andando em círculo aqui colega. Já escrevi um pouco sobre correlação e alocação, colega. Estou ciente das premissas teóricas.<br />b) Colega, você leu o texto principal? Se sim, está falando exatamente o que o índice Case-Shiller mostra no mercado americano;<br />c) Renda variável (e aqui é um erro conceitual seu) não é por casa do ativo subjacente variar por uma suposta spread entre bid/ask, pois pode acontecer também no mercado de dívida. Renda variável é porque os fluxos de caixa não são conhecidos de antemão. Assim, FII é um meio termo entre ações e o mercado de dívidas;<br />d) Colega, se você voltar para dados objetivos, aí se pode discutir todos os dados levantados por você. Se você sabe bem a diferença entre um BRCR, XPCM, HGLG, FLCL e FEXC, por exemplo, aí fica mais fácil comentar. Você não respondeu, como costuma ser, uma pergunta objetiva sobre o por qual motivo da diferença entre yields de apartamentos residenciais e FII. Falou de spread BID/ASK (o que denota um aspecto de liquidez), como se fosse um diferencial negativo para os FII em relação a imóveis próprios para renda sério? Vá vender uma casa precisando do dinheiro num momento de pouca liquidez, e vamos ver o tamanho do spread bid/ask (se é que vai haver algum bid).<br />Sobre se vai desvalorizar ou não e valor patrimonial de FII, há um tópico sobre isso no meu artigo parâmetros objetivos para análise de FII.<br />Se tiver algum dado técnico ou objetivo, será bacana discutir, alegações genéricas vão fazer a gente ficar andando em círculos apenas.<br />d) A OGX, sempre ela surge:) Qual é a relação com FII, o índice Case-Shiller, a série temporal IVG-R do banco central (tópico central do artigo)?<br /><br />No meu resumo, eu vou colocar uma frase de um professor meu de processo civil, ao falar que é muito mais difícil fazer uma inicial do que fazer uma contestação. Ele contou um "caso" de um pedreiro que disse para ele que "Mulir, é mais fácil do que construir". Portanto, colega, demolir sempre será mais fácil do que construir. Já disse que você tem um bom conhecimento, experiente (porém agora já não sei se você tem 50/60 anos ou trinta e poucos anos como outra mensagem), e que poderia ajudar com comentários respeitosos outras pessoas em finanças. Porém, parece que esse não é o objetivo, cada um com as suas finalidades e desejos na vida.<br />Pense mais em construir do que "mulir" amigo, o resultado "net" da operação é mais satisfatório.<br /><br />Abraço!soulsurferhttps://www.blogger.com/profile/04956579761109626060noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-81723993266853640482014-07-03T09:10:59.936-03:002014-07-03T09:10:59.936-03:00Soul,
Os riscos não precisam de natureza sistêmic...Soul,<br /><br />Os riscos não precisam de natureza sistêmica pra causarem um estrago irreversível no seu patrimônio. Lentamente, no longo prazo, por conta das constantes e radicais mudanças das dinâmicas cíclicas (e sem padrão..) da economia um poder de compra atual de 10M pode se transformar num poder de compra de apenas 1M. Diversificação é uma proteção, mas não é garantia. Já existem pesquisas acadêmicas que demonstram que o investidor comum tende a montar diversificações em que a maioria dos ativos tem correlação positiva, o que no final das contas é quase como colocar todos ou a maioria dos ovos na mesma cesta... <br /><br />Se achar capaz de conseguir comprar algo abaixo do valor de mercado --- com a segurança que não está assumindo uma aposta de risco desconhecido --- em última análise, é achar que a contraparte que te vendeu é tola ou desinformada. E essa assunção é uma das armadilhas mais sorrateiras em qualquer negócio e em qualquer ambiente de mundo de negócios (bolsas, comércio, balcão, títulos, bens móveis, bens imóveis, semoventes, etc..)<br /><br />O âmago do meu ponto já dito acima: "levar em consideração que é mais relevante aquilo que NÃO sabemos, do que aquilo que nós já sabemos"<br /><br />E não considere isso uma provocação pessoal, ao contrário, pra pensar e muito: desde que me entendo por gente imóveis raramente renderam mais que 5% aa brutos (e isso é na base dos juros simples...). <br /><br />Então porque um fundo imobiliário com toda uma estrutura mais cara e complexa que de uma imobiliaria de esquina consegue 10% liquidos aa praticando o mesmo negócio e no mesmo mercado? Só por conta da isenção fiscal? Os gestores dos fundos imobiliarios são negociantes mais espertos que suas contrapartes? Imagine uma mesa de pôquer com 3 jogadores: o gestor do fundo, o inquilino do fundo e o investidor do fundo. Quem tem mais probabilidade de ser o pato da mesa?<br /><br />E outra: FII é ativo de renda variável, sim, queira acreditar ou não. Na hora de vender vai valer o que tá pedra (bid/ask). É no mercado secundário da Bolsa que são negociados e não nos classificados de imóveis. E o preço da cota leva em conta tb o valor dos imóveis em carteira (existe bolha ou vai estagnar a valorização? O que é MENOS pior?) . Mas antes bom lembrar: nem todos, mas vários dos mix dessas cotas são cotas de outros fundos (quem avaliou essas outras cotas era sério?). E nesse rolo tb podem estar incluídos recebíveis de outros empreendimentos (bons ou duvidosos?). Como tb é permitido manter ações de construtoras (shhh...). <br /><br />Isso tudo me faz lembrar do Dimarcinho (que trabalha no setor de petroleo..) há uns 2 ou 3 anos atrás quando colocou numa perspectiva descolada da realidade, os antigos relatórios de projeções futuras da OGX lá no Portelão, apesar dele não ter acesso a informação interna da OGX. Pra alguém que conhece e convive dentro do setor tava dificil "fechar" aquelas contas. Não precisa dizer oue o Dimarcinho foi fortemente criticado e inclusive colocada em dúvida sua expertise do setor, rs<br /><br />Resumido: quando o santo vê muito esmola....Anonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-22093924717453218892014-07-02T23:32:06.702-03:002014-07-02T23:32:06.702-03:00Ola, amigo.
a) Não, atuo num nicho específico do m...Ola, amigo.<br />a) Não, atuo num nicho específico do mercado. Eu particularmente não gosto de imóveis físicos para aluguel. Para geração de renda eu prefiro FII. Para possíveis ganhos de capital eu prefiro imóveis próprios, até pela experiência familiar;<br /><br />b) Eu não entendi, colega. Você disse que está num topo e que vivemos numa bolha imobiliária, mas disse que ele tende a valorizar no longo prazo. Não entendi essa parte.<br /><br />c) Não entendi o que quis dizer com inflação real, eu pelo menos não tinha ouvido esse tema ainda, a não ser que queira dizer que inflação "real" não é aquela medida pelos índices oficiais. Se você tem alta renda, pouca despesas, acho que já está despreocupado, não é:)<br /><br />d) Se considerarmos o yield de alugueis como uma medida real (ou seja já descontada a inflação), a afirmação de que a renda fixa irá remunerar mais precisa ser pesada. Apenas podemos comparar, ou pelo menos deveria, yields reais com yields reais. Se quisermos comparar um yield nominal com um yield real temos que fazer ajustes. Então, teria que saber qual é o seu yield no aluguel comercial.<br /><br />e) Só você pode dizer o que é melhor para a sua vida financeira, qual estratégia é mais conveniente, não cabe a mim opinar sobre alto tão específico.<br /><br />Abraço!soulsurferhttps://www.blogger.com/profile/04956579761109626060noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-20303446256283202252014-07-02T22:45:05.808-03:002014-07-02T22:45:05.808-03:00Soul,
Gostei muito do teu post, bastante intelige...Soul, <br />Gostei muito do teu post, bastante inteligente e pertinente no momento atual da economia. Não entendi bem. Tu tem a maior parte do teu patrimônio em imóveis físicos (comerciais, acredito) e considera que comprados por preço baixo são ótimo investimento e o aluguel se torna um complemento a valorização. Não entendi se tu comprou e vendeu após alta valorização, investindo em outros ativos ou considera um investimento seguro paa proteger patrimonio de inflação e ganhar renda de aluguel. Bem, eu concordo que é bom investimento se comprados barato e que o aluguel tende a acompanhar a economia e proteger de alguma forma da inflação. <br /><br />Hoje eu tenho um dilema, tenho teoricamente 70% do meu capital em um imóvel comercial que teve enorme valorização e por outos fatores (localização) tende a valorizar mais no LONGO PRAZO, digo isso pois sinto que o valor dele hoje está numa espécie de topo, difícil de vender sem baixar, acredito que estamos realmente em uma bolha imobiliária. Estou na casa dos 30 com poucas despesas, alta renda e gostaria de viver menos preocupado com investimentos e meu dilema é: <br /><br />VENDER e correr o risco de algum fator econômico ou político (grande inflação real, políticas "socialistas", etc..) acabe me dando prejuízo além de perder está proteção de um ativo real. Vender seria atuar como especulador <br />OU <br />MANTER tendo a segurança do ativo real e tendo boa valorização no looongo prazo porém amargando rendimentos possivelmente menores que na renda fixa e seguindo com todos os problemas de um imóvel físico (e são MUITOS). Esta é uma questão que me incomoda, pois vendendo com enorme lucro eu teria um passo gigante na independência financeira aplicando em renda fixa (50%)+ dividendeiras(40%)+ FII (10%, conheço pouco). <br /><br />Além de me esclarecer (meu primeiro parágrafo), como vejo que tu tem um bom conhecimento sobre imóveis, gostaria da tua opinião sobre a situação que expus.Anonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-33754486982205967242014-07-02T20:46:13.001-03:002014-07-02T20:46:13.001-03:00Olá Márcio!
O Jonas é a mesmo anônimo que é a mesm...Olá Márcio!<br />O Jonas é a mesmo anônimo que é a mesma pessoa que comenta no seu blog e o chama de prófis.<br />Sobre a alocação foi apenas uma brincadeira:)<br />Eu entendo, mas como entendo mais de imóvel do que mercado de capitais, a melhor proteção é comprar abaixo do valor de mercado, com uma bela margem de segurança.<br />É claro que colocar 100% ou até mesmo 70%/50% do seu patrimônio em qualquer coisa, imóvel incluso, pode te trazer mais exposição a riscos sistêmico. Porém, isso serve para absolutamente tudo.<br /><br />Abraço!soulsurferhttps://www.blogger.com/profile/04956579761109626060noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-53699586316385369072014-07-02T18:26:44.077-03:002014-07-02T18:26:44.077-03:00O que o Jonas está colocando é sobre a proteção do...O que o Jonas está colocando é sobre a proteção do patrimônio a qq coisa que possa vir a ocorrer.<br /><br />No caso dos imóveis, não há derivativos financeiros para fazer qq tipo de hedge ou coisa do gênero, assim sendo, a única maneira de não expor o patrimônio total em uma eventual negociação com imóveis é reduzindo a exposição. Não é questão de "ser fã" de alocação, a questão é que a única maneira de se proteger no caso de algo dar muito errado.<br /><br />Com ações, por exemplo, é possível trabalhar com futuros, opções e etc. Assim, é possível adotar outras estratégias, com maiores exposições, desde que no eventual caso de algo dar errado, o erro já estar contabilizado....<br /><br />[]s!dimarcinhohttps://www.blogger.com/profile/01474362096321037977noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-2349158179853821852014-07-01T18:32:58.695-03:002014-07-01T18:32:58.695-03:00Obrigado, Carioca. Ficarei calmo e no aguardo... m...Obrigado, Carioca. Ficarei calmo e no aguardo... mas ansioso! <br /><br />Porque como vc falou com certa autoridade de muitos e muitos empreendimentos totalmente vazios no Rio, pensei fosse fácil lembrar de pelo menos 3 sem precisar fazer pesquisa...<br /><br />Sobre os galpões vc disse que os "bondes" e violência do Rio eram uma das causas. Quais foram as outras? A violência foi a mais preponderante?<br /><br />Sobre os FII, vc falou que devemos vender suas cotas quando estiver aumentando a vacância do Fundo em questão. <br /><br />Pergunto: como fazemos pra tomar ciência dos aumentos de vacância de um FII específico -- antes da maioria dos outros investidores do mesmo Fundo -- pra não sermos surpreendidos sendo os últimos a vender nossas cotas a valor de mercado com talvez quem sabe: prejuízo? Já que quando o conhecimento de vacâncias se tornar amplamente público, quem irá comprar nossas cotas? Não é nada bom quando temos em mãos um ativo negociado em Bolsa com eventual baixa liquidez e alto volume vendedor...<br /><br />Em tempo: pra mim o mercado é ineficiente. E uma das várias razões é que os pequenos investidores sempre serão os últimos a saber...<br /><br />JonasAnonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-57506141024301177032014-07-01T16:13:13.044-03:002014-07-01T16:13:13.044-03:00Jonas, pode ficar tranquilo que farei a pesquisa.
...Jonas, pode ficar tranquilo que farei a pesquisa.<br /><br />Quem acha que as empresas imobiliárias, excetuando a EZTEC estão ótimas, pode comprar bastantes ações todo mês.<br /><br />No caso da Av. Brasil, uma das causas da decadência dos galpões foi a violência que assolou o Rio desde o período comentado. Quadrilhas armadas com fuzis faziam a ronda, nos famosos " bondes" do tráfico. <br /><br /><br />No caso do investidor em fiis é possível diversificar o investimento e, se for o caso, vender a cota que estiver aumentando a vacância. Aliás, essa é uma das maiores vantagens dos fiis em relação aos imóveis.<br /><br /><br />Ass.<br />CariocaAnonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-6177249368761262672014-07-01T15:05:47.621-03:002014-07-01T15:05:47.621-03:00Jonas ou Anônimo do outro post,
Sim, se perceber a...Jonas ou Anônimo do outro post,<br />Sim, se perceber a um adjetivo qualificando "Cisnes Negros", caso não tenha percebido. É claro que pode ser tanto positivo, como negativo. Mas estava se falando de risco, então faz mais sentido falar de negativos.<br /><br />Certo. Então, você concorda com o texto principal, bem como com a análise dos professores Case-Shiller.<br /><br />Também acho, por isso creio que os yields dos FII estão distorcidos.<br /><br />Eu não entendi qual é o seu ponto, Jonas? Falar sobre alocação de ativos? Diversificação? Se sim, concordo com o colega. Falar sobre investimentos direto em imóvel? Falar de aluguel? São coisas diversas.<br /><br />Abraço!<br /><br />soulsurferhttps://www.blogger.com/profile/04956579761109626060noreply@blogger.com