quinta-feira, 7 de junho de 2018

CONSULTORIA SOULSURFER - TESTEMUNHO DE UM ADVOGADO


         Olá, prezados leitores.  Toda semana eu recebo e-mails sobre dúvidas em relação a leilões de imóveis.  Alguns questionamentos são verdadeiras consultas.  Eu percebi que muitas pessoas têm interesse, e muitas querem saber onde podem encontrar informações de qualidade.  Um lugar onde tenha informações jurídicas, financeiras, negociais e emocionais sobre como lidar com leilão de imóveis inexiste.  Primeiramente, porque são informações difusas e de muitas disciplinas, e é difícil ter a centralização disso num único lugar. Em segundo lugar, porque inexplicavelmente num mercado de centenas de milhões, talvez de bilhões de reais, anuais não há nem mesmo uma doutrina jurídica técnica sobre o assunto.


                Por isso, comecei a escrever um livro. A parte de leilão judicial, por exemplo, que era para ter 50 páginas, acabou tendo 150 páginas, e nela discorro sobre inúmeros pormenores dessa modalidade, algo que não se encontra nem mesmo em doutrinas de abalizados processualistas. Por questões de ordem pessoal, eu acabei não escrevendo mais nada nos últimos 45 dias, e o projeto está atualmente parado.

                Semanas atrás, um leitor me apresentou a uma plataforma de “mentoria”, e disse que eu deveria colocar o meu nome lá. Achando que poderia ser alguma brincadeira, perguntei se ele pagaria por uma hora de "mentoria" minha, e ele disse que sim.  Na mesma semana, acompanhei alguns leilões. Um deles era o leilão de um apartamento em Porto Alegre com valor de mercado de uns 250 mil, sendo oferecido como lance inicial por 100 mil.

                No edital do referido leilão, não constava a existência de nenhuma ação judicial (era um leilão extrajudicial). Como isso não quer dizer nada, aprofundei um pouco mais as pesquisas. Não só havia uma ação judicial consignatória (não há motivos para explicar o que isso significa), como havia uma decisão judicial determinando que o procedimento extrajudicial fosse suspenso mediante a comprovação do depósito de valores. A parte devedora depositou os valores em juízo, e o leilão deveria ter sido suspenso. Não o foi.

                O certame não foi interrompido, pois o nosso Judiciário às vezes pode ser lento, burocrático, e o banco não foi oficialmente avisado de tal ordem judicial. Logo, arrematar o imóvel nessas condições seria uma tolice sem tamanho. Por qual motivo? Pois estaria se comprando um imóvel que não poderia ser leiloado por expressa ordem judicial. Como o banco não foi avisado disso, não se pode falar que houve má-fé da instituição financeira.

                O resultado prático? Se alguém arrematasse esse imóvel, iria muito provavelmente ficar com o dinheiro preso por alguns anos. Por quê? Se o leilão não poderia ter sido realizado, o mesmo será desfeito. Em qualquer edital de leilão é previsto que a instituição financeira só precisa devolver o dinheiro, acaso haja anulação do leilão, quando houver o trânsito em julgado de alguma decisão nesse sentido. Essa expressão em direito significa “sem possibilidade de recurso”. Sabe aquela discussão sobre prisão em segunda instância e o Habeas Corpus do Lula para ser preso apenas depois de encerrado todos os recursos? Isso significa trânsito em julgado. E, prezados leitores, um processo pode demorar muitos anos até chegar ao estágio de “trânsito em julgado”.

                Portanto, dar lance naquele imóvel era uma atitude ilógica, e só poderia fazer isso alguém sem a mínima ideia do que se está fazendo.  Faltando alguns minutos para o lote fechar, alguém deu lance. Pobre lançador. O que me chamou atenção não foi ter gente dado lance, sempre há pessoas atraídas pelo preço dos imóveis, mas sim que houve concorrência acirrada, com oito “logins” dando lance no imóvel.  Uma pessoa errando grosseiramente pode ser algum desvio estatístico que não é representativo da "população". Oito pessoas concorrendo para arrematar um imóvel naquela condição jurídica, entretanto, é um indício forte que a esmagadora maioria das pessoas é despreparada para atuar com leilão de imóveis,  apenas olhando o preço e contando com a sorte. Não há nenhuma estratégia, há apenas sorte ou azar.

                É claro que eu já sei disso há muito tempo, nem mesmo bons  advogados às vezes conhecem os pormenores desse tipo de operação (sem contar os aspectos financeiros e emocionais).  Porém, esse leilão cristalizou bem esse fato em minha percepção.

                Logo, me dei conta, que na verdade o que sei sobre o tópico, fruto do meu estudo, mas principalmente da minha experiência de dezenas e dezenas de operações onde tive que lidar com as mais variadas pessoas, situações e problemas jurídicos, é um conhecimento que vale “dinheiro”.

                Pois então, imbuído disso, e depois de vários avisos da minha mulher a respeito, eu coloquei que não iria mais responder a respeito de imóveis específicos. Dias depois, chega um e-mail de um advogado fazendo algumas perguntas. Digo que para responder perguntas específicas, poderíamos marcar um horário, e que teria o valor de R$ 1.000,00 a hora.  Menos do que isso, não tenho qualquer interesse.

                Para a minha surpresa inicial, mas não para a minha mulher, ele transferiu o valor de duas horas. Foi muito interessante, pois ele além de ser advogado, já tinha certa experiência com leilões, ou seja, seria uma pessoa em que não seria “enganada” com conhecimento genérico sobre o tema. Ou seja, as horas teriam que valer para essa pessoa.

                 O fato de ele ser faixa preta de Jiu Jitsu por muitos anos, fez ser muito mais fácil falar sobre algumas estratégias minhas em leilão em especial, mas bem como com a vida. Por quê? Assim como no xadrez, o Jiu Jitsu é um exemplo muito bacana de como fraquezas pequenas de um oponente podem ser exploradas. No começo a fraqueza não parece ser algo importante, mas depois de algum tempo insistindo na mesma, ela se torna evidente. Isso é uma lição enorme de como é importante reconhecer nossas próprias fraquezas, e tentar minimizá-las ao máximo por um lado, e como podemos explorar pequenas fraquezas dos outros. Não irei nem dizer das enormes fraquezas, pois estas são evidentes por si só.  Foi uma experiência interessante.  Ele escreveu o testemunho abaixo e me autorizou a sua publicação. 

                Por fim, se você tiver realmente interesse nesse universo, pode-me contatar no e-mail do blog. Diga quem é, e quais são suas dúvidas, e podemos ver se é interessante ou não a marcação de uma hora comigo.


“Pra quem acompanha o Blog do SoulSurfer, o texto intitulado A LIGAÇÃO QUE ME “CUSTOU” 200 MIL REAIS chamou atenção. Como poderia uma ligação ter custado tal valor? Logo no início percebe-se que alguém saltou a frente dele e arrematou um imóvel. Então, este cara sou eu.

Por escolha pessoal, depois de muitas outras que não deram muito certo, decidi estudar sobre a independência financeira. Comecei com o Leandro Ávila, do Clube dos Poupadores, e de lá para o Viver de Renda, foi um pulo. Neste, fiz o link com o AA40, e nos comentários vi o blog Pensamentos Financeiros. Acessei.

Punch! Existe algo/alguém assim! Lendo como aquele cara conseguiu a sua IF me aproximei bastante de suas ideias. Ainda mais quando, ao longo dos textos, revelou que grande parte de seu patrimônio era oriundo de leilões. Eu, que também sou do ramo, fiquei fascinado. Talvez agora poderia tocar algo que desse certo, porque dependia apenas de mim. Comecei a estudar sobre.

Entre um imóvel e outro, fui me orientando pelo que interpretava do blog. Em um final de semana, localizei aquele apartamento que o Soul mencionou. Pensei, vi a margem e mirei o risco. Compensa. Levei. Qual não fui minha surpresa ao ler que tinha “custado” R$ 200.000,00 contos do Soul. Ah...precisa falar para ele que fui eu que arrematei. Mandei e-mail. Será que acharia ruim? Nada. O cara ficou feliz em saber que tinha dado um caminho a alguém. Lógico que queria o apto, mas fez um novo amigo.

Passam-se algumas semanas e sofro o primeiro revés nos leilões. Uma chácara que tinha comprado e já era objeto de questionamento no Judiciário sofreu no processo um rebuliço e, para que todos entendam, o que já tinha uma decisão pelo juiz, no tribunal um Gilmar da vida pediu vista e emitiu voto diferente do relator. Todos os outros seguiram ele. Pronto, chácara perdida e dinheiro parado um tempo.

Ligando os pontos, não foi muito difícil pensar que, se o caminho que eu escolhi tem pedras, melhor ir acompanhado de um guia. Alguém que conhece os percalços e evitaria minha perda de dinheiro e, principalmente, tempo. Mandei e-mail de novo pro Soul: bora me auxiliar nisto? Ele topou. Legal. To feliz.

Skype e apresentações feitas, começamos a conversar. Como dito, já sou dá área e já tinha participado de alguns leilões anteriormente. Por mais que isto possa parecer que não precisasse de alguém para o Jurídico, meu amigo, não é assim que a coisa funciona. São várias as questões que podem dar errado no meio do caminho. Basta olhar a chácara que mencionei. Estava sentenciado, no recurso o relator já apontava no relatório que não ia dar provimento. Fechado! Pois é.......

Na conversa ficou claro que o caminho que escolhi estava sim nos trilhos. Falta apenas lapidar algumas coisas, principalmente aquilo que não se lê em livros. O como fazer e com quem. Por que não basta a teoria, a prática é fundamental. É nesta hora que entra o Soul com alguns detalhes que podem encurtar o procedimento em alguns meses. Quem sabe, anos. E neste contexto, a conversa fluiu.

Ao final, passamos até a assuntos diversos, com no Pensamentos Financeiros. E isto é motivador, porque acredito que todos nós que buscamos dinheiro para IF não queremos os bens que o capital pode comprar, mas sim o tempo livre que a sua conquista proporciona. E é este tipo de pessoa e conversa que quero ter quando alcançar a IF.

Bem vindo Soul a minha história. Deixo aqui um pouco do relato do que aconteceu com “A LIGAÇÃO QUE ME 'CUSTOU' R$ 200 MIL REAIS – PARTE II”. Como dito a ele sou do Jiu, blackbelt, mas depois que me “aposentar” vou pro litoral pegar onda. Tomara que com a companhia dele. Abraço, meu caro.”