tag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post4684489108957110670..comments2024-03-25T20:47:39.780-03:00Comments on Pensamentos Financeiros: FII - FORMAS DE CRESCIMENTO: INTERNO E EXTERNOsoulsurferhttp://www.blogger.com/profile/04956579761109626060noreply@blogger.comBlogger24125tag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-20157634625778576472015-03-13T08:05:26.479-03:002015-03-13T08:05:26.479-03:00Olá, colega. A vantagem dos FII é a existência da ...Olá, colega. A vantagem dos FII é a existência da dupla isenção. Os REITs apenas tem a primeira isenção (das receitas ao fundo, não da distribuição do fundo para os acionistas).<br />Todas essas informações podem ser facilmente encontradas na internet.<br />Abraço.<br /><br />"O Fundo Imobiliário é isento de impostos, como PIS, COFINS e Imposto de Renda, este só incidindo sobre as receitas financeiras obtidas com as aplicações em renda fixa do saldo de caixa do fundo.<br /><br />Para que o Fundo possa ter este benefício tributário, a Lei 9.779 de 19/01/1999 estabeleceu os seguintes requisitos:<br /><br />1. Que o Fundo distribua, pelo menos a cada seis meses, 95% de seu rendimento aos quotistas;<br />2. Que o Fundo não invista em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% das quotas do Fundo."soulsurferhttps://www.blogger.com/profile/04956579761109626060noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-66545325008121524752015-03-12T17:42:09.822-03:002015-03-12T17:42:09.822-03:00Obrigado,
Mas a origem da minha pergunta deriva do...Obrigado,<br />Mas a origem da minha pergunta deriva do dito acima "vc sabe o impacto que teria nos FII's caso a isenção de IR sobre os alugueis fosse extinta pelo governo Dirma?". No meu entendimento ele estava falando sobre isenção dos alugueis dos imoveis do FII's e não sobre os proventos recebidos pelos cotistas do FII's.<br />Então já que entendi tudo errado, aproveito e reitero a minha dúvida: os valores recebidos pelos FII's a título de alugueis dos imóveis pertencentes a carteira do referido fundo são isentos de recolhimento de imposto de renda? <br /><br />AbraçosAnonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-20639605650232567992015-03-12T16:09:26.451-03:002015-03-12T16:09:26.451-03:00Olá,
"Cotista Pessoa Física - A isenção de IR...Olá,<br />"Cotista Pessoa Física - A isenção de IR para as pessoas físicas foi definida pela Lei 11.033 de 21/12/2004 e posteriormente pela Lei 11.196 de 21/11/2005, onde estabeleceu:<br />1. As Pessoas Físicas que terão direito à isenção não poderão possuir 10% ou mais das cotas do Fundo;<br />2. O Fundo deverá ter no mínimo 50 cotistas Pessoas Físicas;<br />3. Ter suas cotas exclusivamente negociadas em Bolsa ou mercado de balcão organizado."<br /><br />Abraçosoulsurferhttps://www.blogger.com/profile/04956579761109626060noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-29597293537200753042015-03-12T13:38:37.494-03:002015-03-12T13:38:37.494-03:00Poderia dizer quais, por gentileza?Poderia dizer quais, por gentileza?Anonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-36981179751416178822015-03-11T20:32:49.138-03:002015-03-11T20:32:49.138-03:00Dependendo de alguns pressupostos, eles podem ser....Dependendo de alguns pressupostos, eles podem ser.soulsurferhttps://www.blogger.com/profile/04956579761109626060noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-36256802308222315822015-03-11T16:00:45.888-03:002015-03-11T16:00:45.888-03:00Os alugueis recebidos pelos imóveis dos FIIs são i...Os alugueis recebidos pelos imóveis dos FIIs são isentos de imposto de renda?Anonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-20101470817614300342015-03-11T08:00:33.216-03:002015-03-11T08:00:33.216-03:00Olá, o impacto seria bem ruim no curto prazo.
No e...Olá, o impacto seria bem ruim no curto prazo.<br />No entanto, creio que no médio/longo prazo o mercado iria se recuperar.<br />Se você comparar com a parcela de juros reais do TD, creio que mesmo com tributação o rendimento deva ainda ser maior. Atualmente, o spread é de 4,5/5%.<br />Abraço.soulsurferhttps://www.blogger.com/profile/04956579761109626060noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-55957947386331443882015-03-10T11:14:16.678-03:002015-03-10T11:14:16.678-03:00soul,
vc sabe o impacto que teria nos FII's ca...soul,<br />vc sabe o impacto que teria nos FII's caso a isenção de IR sobre os alugueis fosse extinta pelo governo Dirma?<br />Acredito que o rendimento ficaria abaixo do TD, né?<br />abraçãoAnonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-53117621602550514802015-03-09T17:04:20.713-03:002015-03-09T17:04:20.713-03:00Fala ae Soul! Mais um belo artigo!
se puder con...Fala ae Soul! Mais um belo artigo!<br /> se puder conheça meu blog, demorou mais saiu....rs<br />http://www.investidoringles.blogspot.com.br/<br /><br /><br />Abraço! <br />Marco Investidor Inglêshttps://www.blogger.com/profile/16904007978321809574noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-67645342955388758432015-03-05T12:25:06.061-03:002015-03-05T12:25:06.061-03:00Olá Eric,
Os terrenos costumam valorizar mais do q...Olá Eric,<br />Os terrenos costumam valorizar mais do que a inflação no longo prazo.<br />Desenvolver no sentido de talvez construir ou casas ou o galpão e vendê-lo. Porém, desenvolvimento imobiliário não é algo que eu manje muito.<br />Abraço.soulsurferhttps://www.blogger.com/profile/04956579761109626060noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-79443880543124823842015-03-05T10:23:39.462-03:002015-03-05T10:23:39.462-03:00Obrigado pela sua opinião Soul. Eu tenho que const...Obrigado pela sua opinião Soul. Eu tenho que construir né, afinal como você disse o terreno nu não corrige pela inflação no longo prazo.<br />Não entendi o que você quis dizer com o desenvolver o terreno no final.Erick Montenoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-41643184019449208672015-03-05T09:44:10.185-03:002015-03-05T09:44:10.185-03:00Olá, colega. Sobre detalhes de construção, eu não ...Olá, colega. Sobre detalhes de construção, eu não posso te ajudar, pois eu não construo, apenas compro e vendo. O terreno tem uma testada pequena, mas para um projeto construtivo e ideias boas para melhor aproveitar o terreno melhor se informar com arquiteto/engenheiro.<br /><br />O CUB em SC está em R$ 730,00 (http://sinduscon-fpolis.org.br/MyFiles/CUB2006_2008/2015/CUB2006%20edifica%C3%A7%C3%B5es%20mar.2015.pdf), imagino que em outros Estados o valor seja semelhante.<br /><br />O seu terreno é em área de expansão, como ainda vamos crescer demograficamente até 2040/2050, terrenos em área de expansão costumam ter um bom retorno para o médio/longo prazo. Inclusive, a máxima de que os imóveis seguem a inflação no longo prazo é para construções, não necessariamente para terra nua.<br /><br /><br />Talvez você consiga construir o seu galpão por menos, nisso não posso precisar, fui apenas pela média do CUB. Como não tem rua nem asfaltada e é uma área de expansão não creio ser possível alcançar R$22,00 m2, isso é preço de galpão muito bem localizado e moderno.<br /><br />Talvez tenha que trabalhar com algo em torno de R$ 12,00 o m2 (estimativa apenas, o FII EURO, galpões mais antigos, tinha um aluguel de na média, se não me engano R$15,00.) Logo, acho difícil com um galpão de 133m2 conseguir R$3.000,00 ao mês.<br /><br />Se construir um galpão de 300m2, se o CUB de R$730,00 for mais ou menos o que vai gastar, o seu custo de construção seria 220 mil. Logo, o seu custo total seria de 350 mil. O aluguel seria na faixa de R$ 3.500,00. <br /><br />Como comprou o terreno barato, você conseguiria um yield bruto de 1% am. Não é ruim, pelo contrário, mas um amigo meu que constrói galpões muito modernos e maiores disse que nos tempos áureos (quem comprou terreno muito barato) conseguia cap rates de 15 a 18%.<br /><br />Se você tirar 10% para uma administradora, pagar IR de 27,5% (se fizer na pessoa física), o seu yield líquido será de 0,65% am, muito abaixo dos FII, com muito menos diversificação, alta concentração e ainda assumindo o risco da obra.<br /><br />Portanto, talvez tenha uma TIR muito maior se desenvolver o terreno e tentar uma venda com um bom ganho de capital no médio prazo.<br /><br />Abraçosoulsurferhttps://www.blogger.com/profile/04956579761109626060noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-43521758556424006682015-03-05T09:06:50.499-03:002015-03-05T09:06:50.499-03:00E a partir de qual o valor de aluguel, a construçã...E a partir de qual o valor de aluguel, a construção deste galpão seria mais interessante que um FII?<br />Imaginava o CUB de um galpão bem menor que R$750,00.<br />Eu digitei errado lá em cima, o custo total seria de 230.000 (130.000 - terreno com juros e 100.000 - galpão, porém será bem mais que isso pelo visto). Tenho que recalcular o custo da construção de um galpão.<br />Os galpões na área são simples, Não são comparáveis a dos FII's logísticos, é basicamente um escritório administrativo, dois banheiros e o depósito com um muro bem alto de uns 3 a 4 metros.Erick Montenoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-17469946080097012222015-03-05T08:50:35.675-03:002015-03-05T08:50:35.675-03:00O terreno tem 500 m2 (10x50) e paguei 25.000 reais...O terreno tem 500 m2 (10x50) e paguei 25.000 reais de entrada e financiei 72.500, os outros 2.500 foi para taxas cartoriais e ITBI.<br />A área de casas na região é de 250 m2, ou seja, dá pra fazer duas casas lá se desmembrar o terreno.<br />O bairro ainda não é consolidado, já tem muitas casas e muitos galpões paralelos à pista, porém meu terreno fica na segunda quadra, isto é, atrás da primeira quadra de galpões que é só comércio.<br />Na segunda quadra (onde fica o meu), é misturado entre galpões e casas e terreno baldio, o bairro ainda não é asfaltado, mas por ser um bairro já bem habitado e ter muitos galpões, há a expectativa para que isso aconteça.<br />O m2 com todos os custos saiu a 200 reais, porém já está acima disso, pois já pago este terreno há quase 3 anos e os juros do financiamento ainda estão correndo, ainda falta 10 anos para quitá-lo.<br />Num terreno de 500 m2, acho que o galpão ideal seria um de 300 m2, não acha?Erick Montenoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-35786006491942180312015-03-03T12:33:39.479-03:002015-03-03T12:33:39.479-03:00Não entendi o motivo para o desfazimento da arrema...Não entendi o motivo para o desfazimento da arrematação.<br />Para acompanhamento jurídico de leilões, creio haver escritórios que prestam esse tipo de serviço (provavelmente não farão projeções financeiras).<br />Para um acompanhamento maior de todo o seu patrimônio, há vários consultores financeiros.<br /><br />Abraço.soulsurferhttps://www.blogger.com/profile/04956579761109626060noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-32407889497184274402015-03-03T12:28:16.887-03:002015-03-03T12:28:16.887-03:00Apresentaram um comprovante ilegível, mas apresent...Apresentaram um comprovante ilegível, mas apresentaram 6 meses depois de quitação dos débitos.<br />Sim o meu patrimônio total seria de 4,5 MM incluindo meu próprio imóvel.<br />Vc saberia me indicar alguem de bom custo X benefício para aconcelhamento profissinal na area?? absAnonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-50430128364916967362015-03-03T11:08:36.318-03:002015-03-03T11:08:36.318-03:00Olá, colega.
O terreno custou apenas R$30.000,00? ...Olá, colega.<br />O terreno custou apenas R$30.000,00? Você disse que dá para construir duas casas, então estimo no mínimo 300m2 (se não for maior). Quer dizer que pagou R$100,00 o m2. Parece-me, se já for um bairro residencial e comercial consolidado, uma verdadeira barganha.<br />O CUB médio no meu estado para construção de galpão é algo em torno de R$750,00. Com R$ 100.000,00, você pode construir um galpão de 133m2. Muito pequeno não acha?<br />Um aluguel de R$ 3.000,00 em 133m2 representa R$ 22,5 por m2. Um de 4.500,00 R$33,00 o m2.<br />FII de logística com espaços gigantescos, pé direito alto, toda estrutura de um galpão completo, os alugueis giram em torno de R$ 20 a R$ 25,00 o m2, e há muito espaço vago. Assim, sendo o aluguel de R$4.500,00 parece-me muito fora, e o de R$ 3.000,00 ainda muito caro para um galpão de apenas 133m2.<br /><br />Se você conseguir esse aluguel, então o retorno seria de 33.000/130.000 de 25%, algo muito forte para o mercado imobiliário e mais do que suficiente para pagar o financiamento. <br /><br />Se você conseguiu valor tão barato no terreno, talvez seja mais interessante desenvolvê-lo e lucrar com ganho de capital.<br /><br />Abraçosoulsurferhttps://www.blogger.com/profile/04956579761109626060noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-45987503609701010082015-03-03T10:48:04.892-03:002015-03-03T10:48:04.892-03:00Excelente artigo Soul! Fez-me refletir sobre meu c...Excelente artigo Soul! Fez-me refletir sobre meu caso:<br />(Só fui conhecer FII's após a compra do terreno, muito possivelmente não o compraria se soubesse antes pelo fato da diversificação de risco e geração de renda passiva instantânea)<br />Possuo um terreno financiado pela CEF o qual ainda falta 10 anos para ser pago. Ele hoje não possui nenhuma benfeitoria, mas é de um tamanho ótimo para construir galpões e era o que eu estava pensando em fazer, possivelmente através de outro financiamento.<br />A área do terreno é misturada entre comercial e residencial (pode fazer duas casas no terreno, mas prefiro um galpão).<br />Estimo que o valor do aluguel de um galpão na área é de 3.000 a 4.500 reais dependendo da estrutura deste. Calculo o valor de 100.000 reais para levantar um galpão, totalizando o valor total do imóvel em 130.000 reais (sem levar em conta o CET do financiamento para construção do galpão).<br />Fazendo uma conta rápida:<br />Aluguel de 3.000 (na pior das hipóteses), renda anual de 33.000 (um mês do aluguel para a imobiliária) -> Cap rate: 14,34% a.a.<br />Nestas condições, ainda assim é melhor comprar FII's, correto?Erick Montenoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-30726704183144862302015-03-02T17:36:43.447-03:002015-03-02T17:36:43.447-03:00Olá, colega.
A arrematação foi anulada em tão brev...Olá, colega.<br />A arrematação foi anulada em tão breve prazo (seis meses) ou você pediu desistência quando dos embargos à arrematação, conforme previsto no código de processo civil?<br />Bom, se você tem 2M, presume-se que o seu capital deve ser da ordem de 4/5M, pois não creio ser sensato colocar mais de 40/50% nesse tipo de operação.<br />Com esse tamanho de patrimônio, sugiro, caso deseje, aconselhamento profissional.<br /><br />Abraço!soulsurferhttps://www.blogger.com/profile/04956579761109626060noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-31749037326672480562015-03-02T16:25:24.072-03:002015-03-02T16:25:24.072-03:00ola soul ,
ja participei de um leilão e acabaram d...ola soul ,<br />ja participei de um leilão e acabaram devolvendo o dinheiro 6 meses depois, estava com meu irmão que é advogado,mas era a primeira vez dele tbm e ele acabou passando em um concurso então não fizemos novas tentativas.<br />Tenho ceca de 2 milhões para colocar no negocio, como começar ?? abs e obrigadoAnonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-40946439429047769162015-03-01T22:48:17.957-03:002015-03-01T22:48:17.957-03:00Olá, colega.
Se você conseguir alugar o imóvel, e ...Olá, colega.<br />Se você conseguir alugar o imóvel, e com esse rendimento (descontando o IR) conseguir pagar a prestação e ainda sobrar dinheiro, pode ser um bom negócio. Entretanto, é arriscado, pois está comprando algo sem ter o dinheiro.<br />Assim, se o imóvel não alugar ou ficar vago, você terá que arcar com as despesas de manutenção do imóvel, bem como com as despesas financeiras do empréstimo.<br />Necessário destacar também que no Brasil é difícil ter LTV abaixo de 20%, assim você teria que ter 20% do valor do imóvel para financiar os outros 80%. Se não pagar, e provavelmente o contrato será com Alienação Fiduciária, o banco leiloa o imóvel, e você perde os 20%.<br />Além do mais, com taxas de juros para financiamento de 8 a 10%, não sei onde você conseguiria alugar um imóvel residencial com yield superiores à taxa de financiamento.<br />Portanto, teoricamente pode ser uma boa, mas na prática acho arriscado, ainda mais no atual cenário de estagnação, aumento de juros e aumento de estoque de imóveis.<br /><br />Abraço!soulsurferhttps://www.blogger.com/profile/04956579761109626060noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-5259797863808774022015-03-01T20:59:12.483-03:002015-03-01T20:59:12.483-03:00Olá Soul. Gostei muito do artigo, interessante ver...Olá Soul. Gostei muito do artigo, interessante ver o gap do mercado brasileiro pro dos EUA.<br /><br />Fugindo um pouco do assunto, queria saber sua opinião não no mercado financeiro de imóveis, mas no mercado 'real'. O que você acha da possibilidade de financiar um imóvel e alugá-lo em seguida? Geralmente os aluguéis costumam pagar as parcelas e sobrar um pouco de renda ainda. Gostaria do seu insight.<br /><br />ObgAnonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-41859672016745974872015-03-01T20:25:56.418-03:002015-03-01T20:25:56.418-03:00Olá, Viver!
Então, eu não creio que as alavancagen...Olá, Viver!<br />Então, eu não creio que as alavancagens sejam tão altas nos Equity REITs, elas giram em torno de 30/35%. Talvez você esteja falando dos Mortage Reits, esses sim possuem alavancagem significativa, chegando muitas vezes, como bem salientado por você, a 6x (na verdade pode ser muito mais).<br /><br />Você tem toda razão, os nossos FII, neste aspecto, são muito menos arriscados. Aqui não há risco nenhum. O único risco é ficar vago o imóvel, mas isso é um risco muito pequeno e qualquer dono de imóvel passa por esse risco, com a diferença que quando é por meio de imóvel próprio, o fluxo pode cair a zero, e numa carteira com 20 FII isso é praticamente impossível.<br /><br />Por isso, acho os FII um ótimo instrumento para geração de renda. Se eles seguirem a inflação no longo prazo, como parece ser o caso, podemos estar falando de retornos potenciais de 16/17% aa, o que é muito alto.<br /><br />Abraço!soulsurferhttps://www.blogger.com/profile/04956579761109626060noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4583188799962564706.post-54162056012155327692015-03-01T19:54:32.779-03:002015-03-01T19:54:32.779-03:00Esse livro é muito bom, tanto que todos os exemplo...Esse livro é muito bom, tanto que todos os exemplos que você citou eu tenho na carteira rarsrsrs <br /><br />Mas esse detalhe do juros é o diferencial dos nossos FIIs para os Reits o pessoal vive a me perguntar no meu blog porque não invisto em Reits, geralmente respondo por dois motivos um deles é essa alta alavancagem dos Reits pelo fato do dinheiro ser mais barato nos EUAs estimula um endividamento acima do normal a dívida chega a bater nos mais modestos 100 a 200% do patrimônio liquido já nos mais nervosos como o maior reit de retail SDR a dívida bate os 400 e já chegou a 600% do patrimônio. <br /><br />Moral da história eu entendo isso como muito arriscado, se somarmos que o mercado americano é bem mais selvagem que o mercado imobiliário brasileiro a coisa fica ainda pior. Uma mudança brusca no mercado pode complicar a vida desses Reits <br /><br />Por isso eu prefiro os nossos fiis mesmo sem alavancagem. <br /><br />Sobre o outro motivo ia comentar mas já falei demais kkkViver de Dividendoshttps://www.blogger.com/profile/02949605384184564857noreply@blogger.com