quinta-feira, 7 de junho de 2018

CONSULTORIA SOULSURFER - TESTEMUNHO DE UM ADVOGADO


         Olá, prezados leitores.  Toda semana eu recebo e-mails sobre dúvidas em relação a leilões de imóveis.  Alguns questionamentos são verdadeiras consultas.  Eu percebi que muitas pessoas têm interesse, e muitas querem saber onde podem encontrar informações de qualidade.  Um lugar onde tenha informações jurídicas, financeiras, negociais e emocionais sobre como lidar com leilão de imóveis inexiste.  Primeiramente, porque são informações difusas e de muitas disciplinas, e é difícil ter a centralização disso num único lugar. Em segundo lugar, porque inexplicavelmente num mercado de centenas de milhões, talvez de bilhões de reais, anuais não há nem mesmo uma doutrina jurídica técnica sobre o assunto.


                Por isso, comecei a escrever um livro. A parte de leilão judicial, por exemplo, que era para ter 50 páginas, acabou tendo 150 páginas, e nela discorro sobre inúmeros pormenores dessa modalidade, algo que não se encontra nem mesmo em doutrinas de abalizados processualistas. Por questões de ordem pessoal, eu acabei não escrevendo mais nada nos últimos 45 dias, e o projeto está atualmente parado.

                Semanas atrás, um leitor me apresentou a uma plataforma de “mentoria”, e disse que eu deveria colocar o meu nome lá. Achando que poderia ser alguma brincadeira, perguntei se ele pagaria por uma hora de "mentoria" minha, e ele disse que sim.  Na mesma semana, acompanhei alguns leilões. Um deles era o leilão de um apartamento em Porto Alegre com valor de mercado de uns 250 mil, sendo oferecido como lance inicial por 100 mil.

                No edital do referido leilão, não constava a existência de nenhuma ação judicial (era um leilão extrajudicial). Como isso não quer dizer nada, aprofundei um pouco mais as pesquisas. Não só havia uma ação judicial consignatória (não há motivos para explicar o que isso significa), como havia uma decisão judicial determinando que o procedimento extrajudicial fosse suspenso mediante a comprovação do depósito de valores. A parte devedora depositou os valores em juízo, e o leilão deveria ter sido suspenso. Não o foi.

                O certame não foi interrompido, pois o nosso Judiciário às vezes pode ser lento, burocrático, e o banco não foi oficialmente avisado de tal ordem judicial. Logo, arrematar o imóvel nessas condições seria uma tolice sem tamanho. Por qual motivo? Pois estaria se comprando um imóvel que não poderia ser leiloado por expressa ordem judicial. Como o banco não foi avisado disso, não se pode falar que houve má-fé da instituição financeira.

                O resultado prático? Se alguém arrematasse esse imóvel, iria muito provavelmente ficar com o dinheiro preso por alguns anos. Por quê? Se o leilão não poderia ter sido realizado, o mesmo será desfeito. Em qualquer edital de leilão é previsto que a instituição financeira só precisa devolver o dinheiro, acaso haja anulação do leilão, quando houver o trânsito em julgado de alguma decisão nesse sentido. Essa expressão em direito significa “sem possibilidade de recurso”. Sabe aquela discussão sobre prisão em segunda instância e o Habeas Corpus do Lula para ser preso apenas depois de encerrado todos os recursos? Isso significa trânsito em julgado. E, prezados leitores, um processo pode demorar muitos anos até chegar ao estágio de “trânsito em julgado”.

                Portanto, dar lance naquele imóvel era uma atitude ilógica, e só poderia fazer isso alguém sem a mínima ideia do que se está fazendo.  Faltando alguns minutos para o lote fechar, alguém deu lance. Pobre lançador. O que me chamou atenção não foi ter gente dado lance, sempre há pessoas atraídas pelo preço dos imóveis, mas sim que houve concorrência acirrada, com oito “logins” dando lance no imóvel.  Uma pessoa errando grosseiramente pode ser algum desvio estatístico que não é representativo da "população". Oito pessoas concorrendo para arrematar um imóvel naquela condição jurídica, entretanto, é um indício forte que a esmagadora maioria das pessoas é despreparada para atuar com leilão de imóveis,  apenas olhando o preço e contando com a sorte. Não há nenhuma estratégia, há apenas sorte ou azar.

                É claro que eu já sei disso há muito tempo, nem mesmo bons  advogados às vezes conhecem os pormenores desse tipo de operação (sem contar os aspectos financeiros e emocionais).  Porém, esse leilão cristalizou bem esse fato em minha percepção.

                Logo, me dei conta, que na verdade o que sei sobre o tópico, fruto do meu estudo, mas principalmente da minha experiência de dezenas e dezenas de operações onde tive que lidar com as mais variadas pessoas, situações e problemas jurídicos, é um conhecimento que vale “dinheiro”.

                Pois então, imbuído disso, e depois de vários avisos da minha mulher a respeito, eu coloquei que não iria mais responder a respeito de imóveis específicos. Dias depois, chega um e-mail de um advogado fazendo algumas perguntas. Digo que para responder perguntas específicas, poderíamos marcar um horário, e que teria o valor de R$ 1.000,00 a hora.  Menos do que isso, não tenho qualquer interesse.

                Para a minha surpresa inicial, mas não para a minha mulher, ele transferiu o valor de duas horas. Foi muito interessante, pois ele além de ser advogado, já tinha certa experiência com leilões, ou seja, seria uma pessoa em que não seria “enganada” com conhecimento genérico sobre o tema. Ou seja, as horas teriam que valer para essa pessoa.

                 O fato de ele ser faixa preta de Jiu Jitsu por muitos anos, fez ser muito mais fácil falar sobre algumas estratégias minhas em leilão em especial, mas bem como com a vida. Por quê? Assim como no xadrez, o Jiu Jitsu é um exemplo muito bacana de como fraquezas pequenas de um oponente podem ser exploradas. No começo a fraqueza não parece ser algo importante, mas depois de algum tempo insistindo na mesma, ela se torna evidente. Isso é uma lição enorme de como é importante reconhecer nossas próprias fraquezas, e tentar minimizá-las ao máximo por um lado, e como podemos explorar pequenas fraquezas dos outros. Não irei nem dizer das enormes fraquezas, pois estas são evidentes por si só.  Foi uma experiência interessante.  Ele escreveu o testemunho abaixo e me autorizou a sua publicação. 

                Por fim, se você tiver realmente interesse nesse universo, pode-me contatar no e-mail do blog. Diga quem é, e quais são suas dúvidas, e podemos ver se é interessante ou não a marcação de uma hora comigo.


“Pra quem acompanha o Blog do SoulSurfer, o texto intitulado A LIGAÇÃO QUE ME “CUSTOU” 200 MIL REAIS chamou atenção. Como poderia uma ligação ter custado tal valor? Logo no início percebe-se que alguém saltou a frente dele e arrematou um imóvel. Então, este cara sou eu.

Por escolha pessoal, depois de muitas outras que não deram muito certo, decidi estudar sobre a independência financeira. Comecei com o Leandro Ávila, do Clube dos Poupadores, e de lá para o Viver de Renda, foi um pulo. Neste, fiz o link com o AA40, e nos comentários vi o blog Pensamentos Financeiros. Acessei.

Punch! Existe algo/alguém assim! Lendo como aquele cara conseguiu a sua IF me aproximei bastante de suas ideias. Ainda mais quando, ao longo dos textos, revelou que grande parte de seu patrimônio era oriundo de leilões. Eu, que também sou do ramo, fiquei fascinado. Talvez agora poderia tocar algo que desse certo, porque dependia apenas de mim. Comecei a estudar sobre.

Entre um imóvel e outro, fui me orientando pelo que interpretava do blog. Em um final de semana, localizei aquele apartamento que o Soul mencionou. Pensei, vi a margem e mirei o risco. Compensa. Levei. Qual não fui minha surpresa ao ler que tinha “custado” R$ 200.000,00 contos do Soul. Ah...precisa falar para ele que fui eu que arrematei. Mandei e-mail. Será que acharia ruim? Nada. O cara ficou feliz em saber que tinha dado um caminho a alguém. Lógico que queria o apto, mas fez um novo amigo.

Passam-se algumas semanas e sofro o primeiro revés nos leilões. Uma chácara que tinha comprado e já era objeto de questionamento no Judiciário sofreu no processo um rebuliço e, para que todos entendam, o que já tinha uma decisão pelo juiz, no tribunal um Gilmar da vida pediu vista e emitiu voto diferente do relator. Todos os outros seguiram ele. Pronto, chácara perdida e dinheiro parado um tempo.

Ligando os pontos, não foi muito difícil pensar que, se o caminho que eu escolhi tem pedras, melhor ir acompanhado de um guia. Alguém que conhece os percalços e evitaria minha perda de dinheiro e, principalmente, tempo. Mandei e-mail de novo pro Soul: bora me auxiliar nisto? Ele topou. Legal. To feliz.

Skype e apresentações feitas, começamos a conversar. Como dito, já sou dá área e já tinha participado de alguns leilões anteriormente. Por mais que isto possa parecer que não precisasse de alguém para o Jurídico, meu amigo, não é assim que a coisa funciona. São várias as questões que podem dar errado no meio do caminho. Basta olhar a chácara que mencionei. Estava sentenciado, no recurso o relator já apontava no relatório que não ia dar provimento. Fechado! Pois é.......

Na conversa ficou claro que o caminho que escolhi estava sim nos trilhos. Falta apenas lapidar algumas coisas, principalmente aquilo que não se lê em livros. O como fazer e com quem. Por que não basta a teoria, a prática é fundamental. É nesta hora que entra o Soul com alguns detalhes que podem encurtar o procedimento em alguns meses. Quem sabe, anos. E neste contexto, a conversa fluiu.

Ao final, passamos até a assuntos diversos, com no Pensamentos Financeiros. E isto é motivador, porque acredito que todos nós que buscamos dinheiro para IF não queremos os bens que o capital pode comprar, mas sim o tempo livre que a sua conquista proporciona. E é este tipo de pessoa e conversa que quero ter quando alcançar a IF.

Bem vindo Soul a minha história. Deixo aqui um pouco do relato do que aconteceu com “A LIGAÇÃO QUE ME 'CUSTOU' R$ 200 MIL REAIS – PARTE II”. Como dito a ele sou do Jiu, blackbelt, mas depois que me “aposentar” vou pro litoral pegar onda. Tomara que com a companhia dele. Abraço, meu caro.”

               

62 comentários:

  1. Por favor gostaria de deixar registrado que pretendo adquirir uma cópia do livro.

    e porque faço isso? Tenho certeza que a primeira edição irá esgotar em semanas :D

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    1. Olá, Rodrigo. Se for uma tiragem de 100-200 cópias, quem sabe não esgote mesmo, mais do que isso acho muito difícil.
      Grato pela mensagem.
      Abs

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  2. Apenas para que sirva de reflexão aos leitores:

    Digamos que um apartamento que vale R$250.000,00, seja comprado por você leitor pela quantia de R$100.000,00 e na revenda, após um ano, volte para você R$200.000,00.

    Você lucrou 100% em 12 meses, ou 8,a.m. Excelente não?

    Na maioria das prestações de serviços - neste ponto, estou considerando a compra e venda de imóveis de leilão uma prestação de serviço), seja pintura, prestação de serviço de TI, enfim, qualquer case de prestação de serviços, a margem costuma ser equivalente a este número senão maior.

    O maior problema da prestação de serviços é ganhar escala e ter um negócio aonde o ticket médio seja de 6 dígitos, o que é um diferencial para os leilões.

    Contudo, deve se levar em conta que na venda de imóveis, na maior parte dos casos você vai ter que aceitar um "rolo".

    O que isso quer dizer? Se o imóvel vale 3500k, a pessoa vai te pagar 80k ~ 100k em um carro – normalmente será o preço da tabela FIPE, mas tente vender pelo valor da FIPE liquido. O comprador ainda vai tentar te empurrar um outro imóvel dele por 100k se possível, enfim, muito provavelmente os 300k não irão ser líquidos.

    Para dar certo, você deve ter um patrimônio amealhado razoavelmente grande sem que precise dispor dele por um bom prazo, além de estar disposto a aceitar um "rolo".

    Mas assim é com a maioria das prestações de serviços que envolvam cifras de 6 dígitos, as quais, ressalto, vão ter margens semelhantes.

    Sou fã do blog do soul, ele é uma pessoa fora da curva, contudo, o patrimônio que ele amealhou é inconquistável para quase todos que acessam o site.

    Estimo que ele tenha ao menos 6kk de patrimônio. O que um apartamento de 400k representa perto de um patrimônio deste?

    O ramo de leilões pode e provavelmente vai dar certo se você tiver um perfil específico para isto, o que não deve ser o caso de ao menos 90% da finasfera.

    Considerando que no fechamento da grande parte dos blogs a maioria tem por volta de 400k, você, colega blogueiro, estaria disposto a dar all in em um negócio assim, ou ao menos investir 50% de tudo que juntou? Acharia prudente isso?

    Abraços e espero que não se chateie com meu comentário, apenas quis abrir os olhos daquele leitor que fica maravilhado com números absolutos.

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    1. Colega, agradeço muito a sua mensagem. Jamais ficaria chateado, e acho que você fez uma análise muito coerente.
      Vou me abster das suas considerações pessoais sobre o meu Patrimônio Líquido.

      a) É verdade, ainda mais num país em crise. É preciso ser flexível em negociações. Carros para mim são líquidos, sem problema. Mas é preciso aceitar imóveis. Porém, em imóveis de 300-350k não é tão difícil vender pelo combo entrada + financiamento. Porém, para imóveis acima de 500k, eu concordo.

      b) Sua analogia com serviços e margens é interessante. Porém, como notado por você, a escala é muito maior. Se a pessoa é controlada em gastos, uma operação pode pagar a conta de vários anos, ou, em termos mais técnicos, diminuir a Taxa de Retirada necessária dando muito mais probabilidade de sobrevivência do capital, se a pessoa estiver vivendo de frutos apenas do capital, e não mais do trabalho.

      c) Sobre controle de riscos, você foi no ponto. Uma vez uma pessoa me perguntou sobre leilões, e perguntei se tinha ao menos 300k disponíveis, ele falou que não. Então disse que o melhor conselho que poderia dar é focar na acumulação primeiro, leilões de imóveis poderiam entrar num futuro como forma de complemento. As pessoas devem saber suas tolerâncias a risco, sua situação patrimonial, e agir de acordo. Por isso, se algum jovem de 22-23 anos com 80k quisesse pagar minha hora para falar sobre leilão, muito provavelmente eu não aceitaria.

      Um abraço e grato mais uma vez pelo comentário.

      Abs!

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    2. Obrigado, meu caro!

      Irei fazer um blog contando porque acho que nunca devemos parar de trabalhar, sendo que irei contar o exemplo do meu pai que se aposentou aos 41 anos, com uma boa renda, mas que infelizmente deu tudo errado e olha que a renda é "perpetua", permanece até hoje para minha família.

      Quando fizer o post, comento por aqui.

      Um abraço.

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  3. Quem enriquece com dinheiro público não tem vocação pra herói. Lacerda, Carlos.

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  4. Grande Soul,

    O mercado de leilões ainda é restrito, então o seu blog é uma referência para este negócio.

    Eu estava interessado em adquirir outro imóvel de leilão, mas algo dentro de mim disse para dar um tempo ... Nesta crise que estamos e com quedas em bons ativos, fui fazendo aportes e travei teoricamente um bom rendimento, e agora começo a juntar dinheiro do zero para outros investimentos.

    Acredito eu que consultoria em leilões pode ser sim um ótimo negócio pra você e pra quem lhe contratar. Eu mesmo pensei em escrever e perguntar quanto você cobraria pra me assessorar na compra, avaliando algumas opções viáveis pelo meu estudo.

    Desejo todo sucesso e quando quiser um espacinho lá no meu blog pra divulgar seus trabalhos, as portas estarão sempre abertas.

    Abraço

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    1. Olá, VC.
      Agradeço o espaço oferecido.
      Se um dia você quiser aconselhamento, entre em contato.
      Um abs!

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  5. No aguardo do livro! Sou novo mas acho o assunto interessante, por enquanto estou na fase de acumulação, mas quem sabe daqui uns anos não passe pra comprador também, se tiver como lançar o livro pela Amazon em formato de e-book ficaria muito interessante pelo menos para mim como leitor.

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    1. Olá, colega.
      Agradeço, se o projeto for retomado, a ideia é e-book mesmo num primeiro momento.
      Abs

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  6. Soul, adquiri recentemente um imóvel em leilão.
    No edital estava como ocupado, mas pesquisamos antes e vimos que era desocupado.
    Foi meio tenso aparecer com o chaveiro e correr o risco de dar de cara com alguém na casa. Fora que o receio de os vizinhos chamarem a Polícia e tal. Teria como explicar tudo, mas não deixa de ser tenso para marinheiro de primeira viagem.
    Para minha sorte, não tinha ninguém e já estou vendendo o imóvel.
    Também sou formado em Direito e aguardo o livro.
    Uma dica: foque menos na parte jurídica e mais nas experiências que podem ser compartilhadas.
    Esse pode ser o grande valor desse livro.

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    1. Olá, colega.
      Claro, as pessoas gostam de experiência, e isso é importante.
      Porém, sinto que a parte jurídica ela é completamente incompreendida, inclusive por alguns juízes de primeiro grau. Logo, até para diminuir as eventuais fraquezas que se possa ter, um bom conhecimento jurídico é fundamental.
      Se eu fosse advogado da parte adversa, eu criaria problemas tendo como base este ato que você fez. Aliás, esse é outro foco também, assessorar pessoas que tiveram bens leiloados, em muitos desses leilões é possível achar falhas, e eu tenho uma estratégia extremamente simples para travar o imóvel de quem quer apenas "flipar" (comprar e vender).

      Um abraço

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  7. Tá que nem garota de programa.

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  8. Parabéns pelo blog e por compartilhar suas experiencias com comunidade. Concordo com os comentários que é um tema que chama muito atenção, mas não é para qualquer um.

    Tambem moro no RJ e no momento ainda não tenho cacife para pagar sua consultoria. Mas se topar um chopp,kkkk

    abs
    Vinicus

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    1. Olá, Vinicius!
      Faz tempo que não tomo bebida alcoólica:)
      Valeu, colega.
      Abs

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  9. Li seu relato e pensei: pq vc não monta um curso sobre o assunto? Ou um site? Pensa numa forma de monetizar isso o suficiente para valer à pena para um milionário como você. Como seu público alvo são pessoas com grana - só quem tem grana para fazer "trade"(com o perdão do uso preguiçoso desse termo) de imóveis - você pode cobrar muito caro e ainda ter público.

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    1. Olá, colega.
      Sim, estou pensando a respeito, um curso, talvez com vídeos-aulas.
      Sim, o público é específico, mas com um curso talvez o leque de interessados possa aumentar.
      O lance é que quero algo que seja prazeroso e desafiador para eu fazer, não somente o dinheiro, isso tem que ser a consequência.
      Um abs

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    2. Olá Soul. Uma maneira efetiva de assimilação de conhecimento técnico é através de estudo de casos (grandes escolas de adm fazem isso). Talvez seja legal colocar vários estudos de caso no seu livro ou no curso...

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    3. Olá, colega.
      Com certeza, estudo de casos é uma ótima ferramenta para expor uma ideia.
      Abs

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  10. Soul, tudo bem? Excelente post, como sempre! Aproveito para comentar pela terceira vez: PUBLICA ESSE LIVRO PELO AMOR DE DEUS!!!!haha! Cara, eu acho que a demanda por isso é tao bruta, que vc mesmo vai se surpreender! Quem nao tem aquele tio, que no churrasco te diz que vai comecar a investir em imoveis de leilao?haha!
    Soul, uma pergunta: Vc acredita que após a leitura do seu livro, adicionadas a talvez uma ou duas horas de sua consultoria, seria possível se proteger de pelo menos 90% das cagadas?
    Abs

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    1. Olá, Rafael. Eu estava bem focado no projeto, 50 dias atrás aconteceram tantas coisas na minha vida que o projeto parou. Como entrou uma liquidez enorme, eu comecei a focar apenas em estudar novas operações, e deixei de lado. Porém, está praticamente pronto, mas uns 30 dias parando para escrever eu termino as 500 folhas.
      Não precisaria de minha consultoria, mas se a pessoa ler e entender o que está escrito, estará a frente da esmagadora maioria não só de quem dá lance, mas dos operadores jurídicos em geral (e nessa conta coloco juízes de primeiro grau). Isso na parte jurídica, da parte de estratégia financeira e prática nem se fala.
      Agora, cada operação pode ter as suas peculiaridades, e às vezes é preciso um certo conhecimento técnico. Porém, com alguns filtros, é possível sim eliminar "as cagadas", mas não o risco, o risco pode ser minimizado apenas.

      Abs!

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  11. Quando lançar, não esqueça de colocar a venda pro Kindle, facilita muito a vida abs

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  12. Muito legal Soul. Os leilões estão bem populares, os últimos que eu acompanhei foram arrematados por valores sem sentido. Recentemente vi um imóvel em um leilão trabalhista que estava alienado para o Bradesco, não consegui descobrir se uma parte do valor do imóvel seria direcionado para o Banco e achei arriscado arrematar e depois ter o Bradesco cobrando a parte dele, tem muito detalhe mesmo.
    Agora no começo estou sendo bem cuidadoso, pois errar a mão e ficar com boa parte do meu patrimônio parado vai gerar um belo atraso na busca pela liberdade financeira.
    Pelo o que eu entendi temos o risco de não ter o livro, que pena!

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    1. Olá, Surfista.
      Não existe leilão judicial de imóvel alienado fiduciariamente, e é incrível como muitas pessoas caem nesse erro primário.
      O que se penhora num processo judicial de um devedor fiduciante é os seus direitos contratuais de reaver a propriedade do imóvel se paga a dívida com o credor fiduciário (Banco). Não se penhora o imóvel, pois o imóvel não pertence ao devedor, mas sim ao banco.
      Não existe isso de uma parte do valor da arrematação judicial ir para o Banco, pois o banco não perde o seu direito ao imóvel. Quem arrematou esse imóvel num leilão da justiça trabalhista comprou o direito de ser devedor desse contrato imobiliário.
      No livro que estava escrevendo, dediquei umas 3 folhas sobre isso e cito duas decisões onde o arrematante se deu mau, pagou, por exemplo, 500 mil reais, e não se deu conta que estava assumindo a posição contratual, e não arrematando o imóvel. Como a dívida com o banco era gigantesca, o cara basicamente queimou dinheiro.
      É erro do Judiciário também que em alguns leilões não deixa isso claro, e muitas pessoas são levadas a erro.

      Abraço

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    2. Acertei em mapear o risco, apesar de não ter precisão para diagnosticar o problema que eu poderia me enfiar, muito obrigado pela resposta.

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  13. Valeu Soul, interessante essa consultoria de 1000 reais a hora. Com certeza o Brasil tem gente com dinheiro e calibre pra arcar com isso que considero ser parte do investimento, até pq pra aprender isso seriam centenas de horas e anos de experiência. Comprar essa hora é ganhar tempo e dinheiro.

    Quem sabe um dia eu chegue nesse nível.
    Esse livro vou comprar tb.
    Vc vai cada vez mais longe.
    Abraço!

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  14. Fala camarada.
    Pesquisei um imóvel de POA, anunciado por 380 K no leilão e com valor de mercado de uns 800-850 K.
    Comecei a fuçar nas fontes abertas. Estava ocupado. Pesquisei sobre o proprietário e achei facebook dele e da família, diversas fotos abertas, mostrando até o tal apartamento por dentro.
    Desisti do negócio pelo cara ser advogado e ter um escritório de advocacia em POA. Imaginei a quantidade de problemas e recursos que ele poderia colocar no processo e caí fora.

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    1. Olá, colega.
      O devedor ser advogado não deveria ser um impeditivo, em certos casos pode até ser mesmo um facilitador.
      Asb

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  15. Era o caminho natural Soul. Você só faz por merecer.

    Parabéns pela trajetória. Boa sorte aos que entrarem nesse mercado pra concorrer com você kkk

    Abs
    Douglas

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  16. Olá Soul,

    em que pese seu conhecimento na área, acredito que no caso por você narrado o arrematante não ficaria anos esperando o trânsito em julgado para reaver o dinheiro.
    Ele teria, é verdade, um trabalhinho, para isso, mas não anos. Bastaria despachar com o juiz que determinou a suspensão do leilão para que determinasse a devolução do dinheiro. Aliás, acredito que até mesmo alguns leiloeiros devolveriam o dinheiro após a comprovação da determinação judicial.
    Abs.

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    1. Olá, colega.
      Olá,
      a) Não cabe leiloeiro devolver dinheiro algum, pois a transferência de dinheiro é feita diretamente à instituição financeira;
      b) Primeiramente, teria que explicar ao juiz porque ele deveria emitir uma ordem para beneficiar alguém que nem é parte do processo. Se você se refere a uma ação autônoma pedindo a devolução do Banco, aí sim poderia ter mais probabilidade, mas o banco poderia dizer que consta no edital que a evicção só é indenizada com o trânsito em julgado;
      c) Mesmo sendo improvável que uma decisão assim ocorra no processo (no mesmo processo), o banco poderia obviamente recorrer de uma decisão nesse sentido.

      Porém, é possível juridicamente sim que a parte possa reaver o dinheiro em meses, não em anos. É apenas improvável na configuração jurídica narrada

      Abs

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    2. Olá Soul,

      a) quanto ao leiloeiro, me referia à sua comissão.

      b) da mesma forma que o juiz determinou a suspensão do leilão extrajudicial, pode também determinar a devolução do valor referente ao lance que não deveria ter ocorrido. Aliás, embora em direito nada seja certo, acredito que a esmagadora maioria dos juízes decidiria assim.

      c) embora o banco possa, obviamente recorrer, tendo uma decisão judicial anterior determinando a suspensao do leilão, acho improvável que recorra, mesmo porque, se entendi bem seu exemplo, houve o depósito para a suspensão do leilão. Faltaria, assim, interesse.

      De qualquer forma, já vi exemplos como o seu, sendo necessária prudência ao participar de leilões.
      Eu, por exemplo, praticamente não atuo mais em leilões judiciais, tamanho o trabalho e demora na liberação do imóvel.

      Abs

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    3. Olá, colega.
      a) Sim, mas ela se refere a 5% do "problema";
      b) Não vejo dessa forma. O Banco não tinha sido intimado, e o arrematante não faz parte do processo. Ao determinar a devolução do lance, o juiz estaria tutelando o interesse de alguém que não faz parte do processo. Mas, realmente não custaria nada peticionar nos autos falando que arrematou e pedir a devolução do lance num processo que tem outro objeto, o máximo que iria acontecer é o juiz indeferir.
      c) É mais complicado do que isso. Envolve o Decreto-Lei 70/66, a antiga redação do 39,II da Lei 9.514-97 e o alcance temporal da alterações promovidas pela Lei 13.465-17. Eu se fosse representante jurídico do banco recorreria de qualquer ordem nesse sentido.
      Depois de ficar 18 meses para que uma ordem liminar de desocupação fosse cumprida, sem que houvesse qualquer outra ordem suspendendo os seus efeitos, eu tenho alguns "pé atrás" do que um juiz e a máquina judicial pode fazer em poucos meses.

      Abs

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  17. Soul,

    Em sua experiência, esse tipo de situação (decisão judicial determinando a suspensão do procedimento extrajudicial - e do leilão) é comum? Pergunto isso pois tempos atrás me deparei com um leilão na mesma situação e o detalhe é que a sentença declarando nulidade do processo havia sido emitida mais de um ano anterior à data do leilão. Daí me causa muita estranheza o banco não ter sido notificado nesse intervalo e ter levado à cabo o leilão. Nesse caso em específico não tiveram lances.
    É normal esse tipo de caso? Ou nem tanto?

    E realmente esse conhecimento tem o seu valor. Só a capacidade de traduzir todo o juridiquês para alguém não familiarizado com a linguajar já vale a consultoria! hehee

    No aguardo do livro (de preferência na versão impressa)!

    Abraço

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    1. Olá, colega. Um ano antes parece-me muito estranho o banco não ter sido intimado disso. Só vendo o caso concreto mesmo. Não seria nada normal, e creio que deve haver alguma nuance nesse caso.
      Abs

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  18. Boa tarde!

    Soul, me explica por favor, por que continuar na luta para fazer mais dinheiro se você já atingiu a independência financeira?
    Não dá vontade apenas de tentar se tornar uma pessoa melhor e o mundo melhor ao seu redor dentro das suas possibilidades?
    Pra que as pessoas simplesmente continuam nisso? Seria o poder do hábito? O encantamento pelo poder?

    Abraço!
    Gaivotão

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    1. Olá, Gaivotão.
      Boas perguntas.
      a) Eu acredito que o ser humano precisa se sentir produtivo de alguma maneira, logo a independência financeira não é sinônimo de necessariamente não ganhar dinheiro.
      b) A premissa "a" ficando clara, no meu ponto específico, não sinto que estou "numa luta", mas fazendo algo que domino e acho interessante. No caso da consultoria, gostei de fazer não pelo ponto de vista financeiro, pois dois mil a mais ou a menos não significam nada para mim, mas foi pelo fato de alguém valorizar o meu conhecimento, e isso foi uma sensação muito boa.
      c) Eu desde que entrei na faculdade, quando pensava no meu futuro, a única coisa que fazia sentido para mim como objetivo era melhorar como ser humano. Eu já era um pouco diferente desde os 18-19 anos. Ser juiz, ou advogado, tudo me parecia secundário. Como Procurador, nos primeiros dois anos, tive uma certa "sedução pelo poder", mas logo percebi o quão tolo era isso. Hoje em dia, me sinto mais maduro e com mais experiência. Tento envelhecer com qualidade, melhorar meu condicionamento físico e mental, procurar ajudar alguns relacionamentos complexos mas importantes para mim, e me relacionar com outros seres humanos de uma boa forma. Isso tudo pode ser feito mantendo se produtivo em alguma área.
      d) A busca do dinheiro pelo dinheiro negligenciando outras áreas da vida e relacionamentos é uma perversão. Muitos são cegos por isso, e hábito e "encantamento pelo poder" são alguma das possíveis explicações.

      Um abraço!

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    2. Obrigado!

      Em relação à ao item "d", a minha busca pelo dinheiro está me fazendo negligenciar outras áreas de minha vida e relacionamentos, porém somente pela sobrevivência. Então preciso baixar meu custo de vida, pois essa situação está insustentável.
      Mas como é difícil desconstruir expectativas em relação ao futuro e sustentar uma família.

      Abraço!
      Gaivotão

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  19. Se de alguma forma conseguíssemos abordar o antigo proprietário antes da ocorrência da consolidação do imóvel, acha provável conseguirmos barganhar antes mesmo de ir ao leilão?

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    1. Meu amigo, esse foi o meu objetivo principal. Negociar antes mesmo de ser consolidado.
      Porém, há alguns problemas. Primeiramente, não há como saber, só se a pessoa tiver contato dentro de um grande banco, mas isso seria na fronteira da ilegalidade (eu acho que seria ilegal).
      Em segundo lugar, antes da consolidação, a ficha da pessoa não caiu. Ela sinceramente acredita que é dona do imóvel, mesmo que desde a assinatura do financiamento o imóvel tenha passado para o nome do banco. Logo, de um ponto de vista prático, seria difícil achar boas oportunidades.
      A ficha geralmente cai depois dos leilões e de uma liminar indeferida para suspender a execução extrajudicial.
      Abs

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    2. A questão do pensamento de ser dono apesar da alienação do imóvel certamente vai de encontro da grande maioria dos mutuários, com certeza é bem complicado de superar. Digamos que eu consiga uma lista de mutuários inadimplentes, acha viável o negócio?

      abs

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    3. Olá, colega.
      Se você teoricamente conseguisse essa lista, e tivesse paciência para contactar os mutuários inadimplentes sabedor que de cada 10 contatos 9 seriam infrutíferos, sim, pode ser um nicho.
      Um abs

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  20. Soul, surgiu uma questão:
    Como você se resguarda sobre direito real de habitação?
    É um direito que não é levado à registro.
    E se o imóvel arrematado constar com essa restrição?

    Abraço!

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    1. Olá, colega.
      Você já respondeu a questão. Se não for levado a registro, não é um direito oponível a terceiros.
      Se o imóvel constar essa restrição, provavelmente a arrematação será ineficaz em relação a pessoa detentora desse direito, assim como é com o usufruto conforme pacífica jurisprudência do STJ.
      Abs

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    2. Obrigado, Soulsurfer

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  21. Por gentileza, poderia me explicar qual foi/é/será o seu racional para precificar(atribuir um preço) ao livro, levando em conta tudo(conhecimento técnico, tempo, custo de produção, distribuição, etc).

    Pergunto pois também estou finalizando um livro sobre um tema bem específico(Prospecção de Petróleo em Águas Profundas), me considero um especialista na área e não sei ao certo como vou "lançar" esse conhecimento ao mercado.

    Para mim as opções são como as suas:
    - consultoria
    - cursos in-company
    - livro(para mim um desejo de reconhecimento)

    De antemão agradeço.

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    1. Olá, colega. Eu pensei primeiramente em coloca R$89,00.
      Porém, hoje em dia, do ponto de vista financeiro, faz muito mais sentido vender um curso online sobre a matéria.
      Olha, amigo, o seu tema é realmente bem específico e técnico. Não creio que um livro possa te trazer retorno financeiro (talvez apenas intelectual). Porém, o ramo de consultoria ou cursos online pode ser interessante.
      Alguém que pagaria R$ 90,00 num livro seu, provavelmente está muito interessado no tema do ponto de vista profissional. Logo, é muito provável que essa pessoa pagasse R$ 1.000,00 num curso online seu feito na forma de vídeos também.
      Consultorias pode ser algo interessante para você também, e você pode oferecer o livro no final do curso ou da consultoria.
      Abs

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  22. Não sei se tem interesse, mas é provável que o livro/curso abram muitas portas para exercer uma atividade de consultor/advogado.
    Há carência de pessoal especializado e com experiência nessa matéria.

    Boa sorte!

    E lança esse livro!!! kkk...

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  23. Olá! Tudo bem?
    Estou ansioso para adquirir o livro...
    Fiquei com uma dúvida. Se eu adquirir, por exemplo, um imóvel por 300k e em seguida vendê-lo por 500K, o cálculo de IR sobre ganho de capital é feito sobre os 200k (500-300) ou sobre 60k (440-500), devido à isenção para valores abaixo de 440k?

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    1. Colega, há limites estritos para a isenção da venda de 440 mil. Veja esse artigo que procurei agora: http://seudescontolegal.com.br/isencao-440mil/

      Posso estar equivocado, mas se você tivesse direito a isenção pela venda 440k, mas vende o seu único imóvel por 500k, eu creio que a isenção como um todo não se aplica.

      Abraço

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    2. Cara, muito obrigado!

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  24. Estou muito feliz de descobrir o seu blog, não consigo parar de ler os artigos, tem muita coisa interessante.

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