segunda-feira, 30 de abril de 2018

A LIGAÇÃO QUE ME "CUSTOU" 200 MIL REAIS


                Movido pelo fato de que, felizmente, o mercado imobiliário vem se aquecendo, ao menos em comparação com os inacreditáveis anos negativos de 2016 e o primeiro semestre de 2017, e pude encerrar diversas operações, iniciei novamente compra de novos imóveis. Pois bem.

                No mesmo leilão que arrematei um imóvel, observei que não foi dado lance num apartamento de uma capital de um estado da região norte-nordeste do país.  Não costumo me aventurar mais em lugares tão longes de onde moro. Quando não há lance, os lotes ficam de 24 a 48 horas como imóveis remanescentes, onde basta o oferecimento do lance mínimo para a compra dos mesmos.

                Resolvi, movido pela curiosidade, fazer uma análise mais criteriosa.  O preço do leilão estava incrivelmente convidativo. O apartamento era localizado num condomínio muito bom. Pensei então nos inúmeros imóveis que nem mesmo cheguei a entrar uma única vez em outros estados. Olhei preço de passagens e horários, observei que chegaria nessa capital quase no mesmo tempo em que preciso para chegar à cidade onde meus pais vivem, e pensei comigo mesmo que essa distância de milhares de km não era um impeditivo para um imóvel com tanta margem.

                Aprofundei-me mais na análise. Fazia tempo que não fazia uma averiguação tão detida. Por sorte o sistema eletrônico do Tribunal local era o da mesma empresa do Tribunal do Estado onde vivo, sendo assim em poucos segundos consegui me cadastrar como advogado para ter acesso a processos, que por seu turno estavam todos virtualizados.  Em uma hora e meia consigo, por meio da experiência da análise de centenas e centenas de casos similares, fazer toda uma reconstrução do que está acontecendo, da situação do devedor, do perfil psicológico, das fragilidades jurídicas do processo ajuizado contra o banco, entre outras coisas, o que me deixa satisfeito, pois gosto da sensação de montar um quebra cabeça em pouco tempo com informações fragmentadas de algo que está ocorrendo a milhares de quilômetros de onde moro.

                A parte jurídica está tranquila. Há variadas formas que posso usar para a obtenção de um acordo de desocupação voluntária. A informação que consta na matrícula do Registro de Imóveis está incrivelmente precisa, ao contrário de muitos outros cartórios pelo sul do Brasil. Convenço-me da compra. Anoto nas informações do que preciso fazer no outro dia (terminar declaração de IR, revisar a minuta de uma venda que fiz na semana passada, pagar algumas guias de ganho de capital e surfar), e crio um cronograma estratégico de ligações para fazer logo pela manhã antes de dar o lance.

                Consigo o whatsapp do advogado da parte que financiou o imóvel, tudo com informações tiradas na internet. Entro em contato, explico a situação, cito alguns dispositivos legais, algumas decisões do próprio tribunal local sobre alguns temas relacionados, e demonstro em algumas mensagens de whatsapp que a solução que faz mais sentido é um acordo de desocupação amigável. Vinte minutos, ele retorna a ligação, dizendo que a cliente deu ok. Pede apenas dois mil reais a mais, para um acordo de apenas 12 mil reais (eu estaria disposto a ir até uns 35-40 mil). Ótimo, já vou sair com um acordo em poucos dias depois da compra, talvez isso me resulte em uns 200-250 mil por poucas horas de trabalho. Vou precisar ir apenas uma vez para essa capital ver o imóvel, e já aproveito para conhecer mais o Estado. Excelente, fico feliz com a minha pesquisa, abordagem e forma de atuar em leilões.

                Ligo para um corretor da cidade apenas para confirmar a qualidade do empreendimento. Ele então me diz que o preço pelo qual eu venderia (apenas para testar os limites de uma venda mais rápida) seria uma verdadeira pechincha, e isso já me garantiria quase 200 mil. Talvez pudesse aumentar em uns 100 mil ainda mais o lucro da operação. Ótimo. Ligo para outra corretora. Ela não só conhece o empreendimento, como já morou no mesmo. Fala maravilhas. Excelente, achei uma corretora para vender. Antes de desligar, ela fala que vendeu três unidades nos últimos seis meses, e vai me dizendo os andares. Ela cita o andar do apartamento que está sendo leiloado.  Pergunto então qual é o tipo, pois há duas plantas de apartamento. Ela fala o tipo de planta que está indo a leilão.  Pergunto o final, e ela diz o número do apartamento que está sendo leiloado. Não acreditando, pergunto qual bloco, e ela diz o bloco do apartamento que está sendo leiloado. Pergunto quando foi essa venda, e ela me diz no mês passado. Inacreditável.

                Qual é a possibilidade e a coincidência de eu ligar para a corretora que intermediou a venda da devedora do banco para outra pessoa sem autorização da instituição financeira? Eu não vou entrar em detalhes técnicos, que serão esmiuçados a exaustão no livro, mas se tem algo tosco, usando o eufemismo num grau elevado, é fazer um contrato particular de compra e venda de um imóvel alienado fiduciariamente para um banco sem a anuência do credor fiduciário. Já passei por diversas situações assim, e não há possibilidade legal do “comprador” se opor ao eventual arrematante do imóvel. Em muitos casos, é uma má-fé enorme do devedor fiduciante que vende, e uma ingenuidade incrível de quem compra.

                Depois de conferirmos nome, matrícula, etc, a corretora me garante que o cliente dela fez um pagamento de uma parcela grande, e que a devedora iria se acertar com o banco, e que tinha feito acordo com a instituição financeira. O detalhe é que a venda tinha ocorrido quando já constava na matrícula a consolidação da propriedade no nome da instituição financeira. Isso não acontece. Grandes bancos usam procedimentos uniformes, mesmo que eles percam dinheiro, eles não fazem acordos depois da propriedade ser consolidada, só aceitam fazer acordos quando há determinações judiciais impedindo a venda do bem em leilão.  Como já comprei dezenas de imóveis com a instituição financeira em particular, eu conheço o telefone de inúmeros setores da sede central que tratam do assunto imóvel. Falo no setor de “alienação fiduciária vendas”, explico a situação, o funcionário me diz  o que eu já sei, pergunto se há algum acordo pendente sobre o imóvel e se há um erro nesse imóvel ser leiloado, o funcionário me diz que não existe nenhum acordo, tampouco erro.

                Ligo novamente para o advogado da devedora, ele, e parece ser sincero, não sabia de nada. Isso é normal, muitas vezes os clientes omitem informações de seus advogados. Reflito por 15 minutos. Vai ter uma complicação extra, mas nada demais. Mesmo que a devedora tenha “vendido” um imóvel para um terceiro, e este esteja ocupando o mesmo, por doze mil reais está saindo muito barato ter uma assinatura dela renunciando qualquer pretensão de questionamento do leilão, e como ela é a única, e não o  terceiro, de impor alguma resistência jurídica fundamentada, resolvo seguir em frente e entro no site do leiloeiro para apenas dar um clique, já que o lote vai ficar apenas até meio-dia e já são 9 e 45.

                Entro na tela, e cadê o apartamento? “Não acredito que alguém deu lance nesses 40 minutos que tirei para me certificar desse suposto acordo do banco, que já sabia ser furada, ainda mais num lote remanescente, isso nunca acontece”. Ligo no leiloeiro, e eles me confirmam que teve um lance há poucos minutos, e o imóvel foi vendido e retirado da lista dos imóveis oferecidos.

                Não acredito. Recebo um whatsapp de uma  outra negociação que eu tinha fechado por palavra no sábado no valor de 600 mil, inclusive com uma reunião  pessoal com um corretor e os compradores,  não estava mais certa, pois os compradores queriam mais dois dias para pensar. “Caraca”. Fazer o quê, não posso fazer muita coisa. Vou surfar. Pensei que não ia ter onda, mas aparentemente tem. Fico uma hora, está sol, tem altas valinhas, surfo bem, mandando várias manobras. Volto contente e quase já  esquecendo do ocorrido.

                Volto para casa e ainda de roupa de borracha molhando toda a sala recebo uma mensagem da corretora dizendo “que tristeza, você tinha razão". Sério? Não me diga. Imagino que o cliente dela deva ter dado uns 200-250 mil na bucha na negociação, como alguém faz isso sem tirar uma matrícula atualizada do imóvel e levar a documentação para um advogado conferir, ainda mais com a intermediação de uma imobiliária, é algo que foge da minha compreensão. Perdeu esse dinheiro, sinto muito. Ela então me pergunta alguma coisa, digo que uma consulta jurídica comigo nesse tema é no mínimo R$ 5.000,00 e não estou disposto a fazê-la. Afinal, se não fosse um bendito de um telefonema para essa corretora, eu não teria perdido a oportunidade de ganhar 200-250 mil talvez em questões de meses, e com pouquíssimas horas de trabalho associadas.

                É a vida. Numa semana um enxame de abelhas, numa outra  uma ligação que me “custa” 200 mil, ao menos tenho surfado com um tempo maravilhoso nos últimos cinco dias.

                Um abraço a todos.

52 comentários:

  1. Soul mas essa corretora nao agiu bem com o cliente dela. O corretor que tem me ajudado nunca deixaria eu entrar em negócio desses. So pedir o registro do imóvel atualizado que tem as informações da consolidação de propriedade e o sobre o leilao.
    Uma pergunta, você já chegou a pesquisar se é interessante abrir uma empresa para negociar os imóveis? Talvez tenha alguma vantagem fiscal.

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    1. É claro que não agiu bem, e ela criou um baita enrosco para ela e a empresa dela, pois numa eventual perdas e danos, não só a devedora, como a intermediadora pode ser demanda no pólo passivo.
      A vantagem fiscal pode existir ou não. Se for pelo simples com tributação de 6,38% sobre o faturamento, para compras como pessoa física 15% sobre o ganho de capital.
      Há casos, a depender da margem, que pode valer a pena uma ou outra situação. Talvez com uma empresa se pode ter a flexibilidade de decidir se num determinado caso valeria mais a pena adquirir como pessoa física ou jurídica.

      Um abs

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  2. Imagino que você deva estar lamentando muito, mas por outro lado, você pelo menos foi a fundo para ter uma garantia extra de que não estava, por menor que fosse a chance, entrado numa furada. A pessoa que deu o lance deve ter ido “na fé”, sem fazer uma pesquisa tão aprofundada quanto a sua. Dessa vez ela deu sorte, mas na próxima pode não dar. Continue fazendo as coisas com calma, bem feitas, porque oportunidades sempre haverão. Melhor perder um bom negócio de vez em quando, do que pegar um pepino na mão por apressar o processo e não investigar as coisas com a devida profundidade, e com isso acabar perdendo dinheiro de verdade, e não apenas deixando de ganhar.

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    1. Olá, Swineone, satisfação revê-lo nos comentários.
      Você está absolutamente certo, é assim que ajo, e assim que irei continuar agindo. Eu não lamento "oportunidades" perdidas, sigo o meu check list, meus instintos, minhas alocações para liquidez, se tudo aponta para "compra", eu compro. Isso minimiza em muito surpresas desagradáveis.
      Porém, esse caso foi extremamente inusitado, pela coincidência da coisa, e pela margem enorme num apartamento de um condomínio de qualidade. Margens tão grandes assim geralmente só em casas sem ser em condomínio, ou em imóveis de 1.5-2M (que não me interessam muito pela dificuldade de venda).

      Um abs

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    2. Soul, aproveitando. Fico até com vergonha de perguntar, mas vejo que você não se furta a ajudar os outros. Estou comprando a minha primeira casa, após finalmente achar um negócio que julguei que está num valor bom (menos de R$ 2000/metro quadrado de área construída, numa construção de bom padrão). Porém, a minha inexperiência quase me fez cair em várias furadas na negociação. Por exemplo, a casa tinha uma reforma significativa não-averbada, mas agora estou batendo o pé para que seja averbada antes da venda. Também, o proprietário queria um sinal no valor de 20% da casa, isso antes mesmo de entrar com a papelada do financiamento (felizmente recobrei o bom senso a tempo, e ele aceitou apenas um sinal simbólico). Gostaria de saber se você por acaso não toparia me dar algumas orientações para evitar que eu tenha problemas nesse aquisição, por exemplo via email. Compreenderei perfeitamente se você preferir não fazê-lo.

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    3. Olá, amigo.
      a) Você se defendeu muito nem na negociação.
      b) Eu não aceitaria comprar uma casa onde consta uma parte significativa não-averbada. Aliás, essa é uma linha de corte para mim com casas em leilão, não está averbada (e há inúmeras assim) eu nem olho, mesmo que o preço esteja uma barbada.
      b) Um sinal de 20% não é inusual, mas se você depende de financiamento, ainda mais de uma casa que possui uma parte não averbada, pode haver problemas quando passar na engenharia do banco para a avaliação do imóvel para fins de financiamento. Mas se você conseguiu um sinal simbólico, ótimo.
      c) Coloque uma cláusula onde conste que caso você não consiga o financiamento, o contrato será rescindido sem qualquer penalidade. Muitos imóveis onde vendo, os compradores não tomam esse cuidado, logo se acontece alguma coisa fora do alcance deles e eles não conseguem o financiamento, eu posso dar como o contrato rescindido, ficar com sinal dado, e às vezes executá-los por alguma diferença, isso sem ter dado a posse.
      Não se coloque numa posição dessas.

      Qualquer coisa pergunte.

      Um abs!

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    4. Quanto ao sinal de 20%, ouvi falar sim que não era usual, e felizmente consegui negociar para que não fosse dado. Na primeira vez que tocaram no assunto, eu não me opus ao sinal pois teria condição financeira de arcar com ele. Porém, me aconselhando depois, percebi que estaria dando uma quantia significativa de dinheiro sem ter nenhuma garantia. A casa ainda está financiada pelo proprietário (que usará o valor da venda para quitá-la antes de transferir para mim), e se durante o processo ele deixa de pagar e vai a leilão? Especialmente dado que a negociação se estenderá um pouco devido à necessidade de averbação. Também, e se a averbação, por qualquer motivo, não passar? Não tenho a menor ideia do que poderia acontecer, mas pode ser que não passe. Outra possibilidade é se ele for acionado judicialmente por algum motivo e tiver a casa penhorada.

      A situação específica deste proprietário é que ele comprou um terreno onde está construindo outra casa, e ficou claro para mim que está faltando dinheiro para dar sequência na obra, por isso tamanha pressa por receber o sinal, e também significa que esse dinheiro será gasto assim que pingar na conta dele. E depois, se precisar reaver esse dinheiro, o que eu faria? Claro que poderia executá-lo, mas vai saber quando ia receber esse dinheiro, e nesse meio tempo, o valor do sinal faria muita falta para mim.

      Com relação ao financiamento, a rigor não preciso dele, conseguiria (com muito esforço, vendendo carros e etc.) bancar a compra da casa sem. Porém, dadas as baixas taxas de juros na linha pró-cotista da Caixa (7,50% a.a. + TR), vejo como uma forma de, a relativo baixo custo, não me descapitalizar imediatamente, além de poder amortizar periodicamente o saldo devedor usando o FGTS da minha esposa, que de outra forma ficaria parado. Em todo caso, pretendo colocar uma cláusula nos moldes que você sugeriu, mas específica para o caso em que o financiamento não sair por culpa da casa ou do proprietário (devido, por exemplo, a problemas com certidões ou a um laudo de engenharia desfavorável do banco). Se não sair por culpa minha, e não vejo por que isso ocorreria, tenho como dar um jeito.

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    5. Swineone,
      a) Sim, um sinal de 20% não é o comum, mas também não é algo tão despropositado. Agora se o sinal é dado como arras e início de pagamento, aí realmente é um pouco alto, pois o normal é na faixa dos 8-10%.
      b) Veja o meu caso narrado no artigo. A pessoa deu uma quantia de dinheiro na esperança que a pessoa iria quitar o saldo devedor junto ao banco (foi pior, pois a propriedade já estava consolidada, mas creio que você compreende o ponto). É sim uma possibilidade, principalmente se houver problemas com o financiamento.
      c) Peça para o vendedor providenciar uma certidão junto ao banco para saber exatamente qual é o saldo devedor. Se o saldo devedor for menor do que você iria dar em dinheiro, você pode ter o controle da situação e pedir para você mesmo pagar a guia do saldo devedor.
      c) Sim, claro que a averbação pode não ser autorizada. Por qual motivo não averbou? Foi porque não conseguiu alvará da prefeitura? Foi porque esqueceu de averbar no registro (o que seria simples)? Acredite, você não vai querer ficar na mão da burocracia, principalmente a municipal. Esse é um risco que você não precisa assumir, em minha opinião.
      d) Colega, se você precisar processar alguém no Brasil, a chance de ter perdido o dinheiro é imensa, a não ser que você se cobriu de garantias executáveis.
      e) Sim, essa linha pró-cotista está bem razoável mesmo, vendi um imóvel com essa linha de financiamento.
      f) Você está encaminhando bem, numa situação dessa, fez muito bem em dar um sinal módico, se a coisa degringolar os seus prejuízos são contidos.

      Um abraço!

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    6. Muito obrigado pelas respostas.

      Quanto ao item c), uma dúvida. Isso seria caso eu quisesse manter o sinal, ou é uma operação que você já está recomendando fazer durante o processo de compra e venda, quando estiver entrando com o financiamento? No primeiro caso, uma vez que o vendedor aceitou o sinal simbólico, o assunto morreu. No segundo caso, eu achei que ao fazer o financiamento, seria feita uma operação relacionada ao conceito de interveniente quitante que o correspondente da Caixa me explicou, e assim eu não correria riscos, pois teria certeza que estaria pegando a casa já quitada. Sendo assim, também não vejo porque eu devo me preocupar em eu mesmo pagar a guia do saldo devedor. Agradeço comentários neste sentido.

      Quanto ao item c), o que o proprietário afirmou é que queria evitar de pagar o IPTU extra devido à área consideravelmente ampliada do imóvel após a reforma. Conforme as negociações avançaram, outra possibilidade se fez mais clara, de que a reforma excedeu o valor projetado inicial, e não sobrou dinheiro pra isso, embora é claro que o primeiro fator também deve ter pesado. Porém, bati o pé e exigi que a averbação seja feita, e o proprietário acertou. Inclusive, exigi que isso fosse feito enquanto a propriedade ainda fosse dele, e com toda a papelada no nome dele, até por uma questão de responsabilidade civil/técnica caso haja algum problema com a construção posteriormente (quero ter a opção, nem que não valha de nada na prática, de ter quem acionar judicialmente nesta situação). O proprietário aceitou. Vejo que a princípio a averbação tem tudo para dar certo, mas claro, não vou permitir que o processo ande sem que a averbação saia, mesmo que isso demore.

      Novamente, obrigado por gentilmente ceder o seu tempo para tirar as minhas dúvidas, que para você devem ser muito básicas, mas que para mim estão sendo de extrema valia. Espero um dia poder retribuir de alguma forma.

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    7. Olá, novamente.
      a) Sim, se isso estiver em contrato e você usar parte do financiamento para quitar o valor do saldo em aberto do comprador, o correspondente da CEF está correto. A minha ideia seria se você fosse dar um valor em dinheiro mais o financiamento. Se boa parte do pagamento será via financiamento, o banco que é credor fiduciário na operação de financiamento do comprador intervém dando quitação e liberando o imóvel do ônus da alienação fiduciária. Como eu nunca fiz nenhuma operação dessas, não tenho experiência, mas do ponto de vista como deveria funcionar o rapaz da CEF está correto.
      b) Perfeito. Se todo mundo tivesse os cuidados que você está tendo, em relação à averbação da casa, o nosso judiciário teria muito menos processos, pois teriam muito menos problemas que poderiam ter sido evitados com precauções simples.
      c) Cara, death and taxes. Como habitamos o mundo da blogosfera de finanças, a gente vê textos contra tributos, e sociedades anarcocapitalistas. Porém, quando voltamos para a realidade, é preciso aceitar que nós vamos pagar tributos, quer queiramos ou não. Não averbar uma área para não pagar IPTU não é nem mesmo uma estratégia eficiente. Há diversos municípios que usam a tecnologia de satélite e estimam que houve aumento de construção sem declarar na prefeitura, e lançam IPTU sobre a área acrescentada. O que mais tem é leilão de casas com áreas onde o averbado no registro não bate com o lançado no IPTU. Vá por mim, é melhor pagar os tributos e ter tudo formalizado. Quer pagar menos tributo, faça de forma inteligente, com estratégia para minimizar, instrumentos mais eficazes, não comprar REITs nos EUA como pessoa física vivendo no Brasil, etc, etc. Economizar tributo pagando dinheiro por fora numa compra e venda para pagar menos ganho de capital, não averbar para tentar pagar menos IPTU, são estratégias furadas para mim.
      Que isso amigo, foi um prazer. Suas dúvidas estão longe de básicas, e eu sempre aprendo com essas perguntas, tanto que escrevi dois artigos pedindo para as pessoas fazerem perguntas para eu poder abordar no livro.
      Olha, lembro que você entende de carro, se me ajudar a escolher um já ficaria satisfeito, estou pensando em pegar um HB20, o que acha?
      Um abraço!

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    8. Soul,

      Obrigado pelas respostas novamente, acredito que já esclareceu quase todas as minhas dúvidas.

      Quanto ao carro: meu pai tem um HB20 e nunca ouvi reclamações da parte dele. Um "cuidado" a se tomar com a Hyundai é a garantia de 5 anos. Claro que a princípio isso é melhor do que uma garantia mais curta, acontece que você passará 5 anos pagando para a concessionária revisar se quiser mantê-la. E revisão de concessionária é sempre mais cara e mal-feita do que fazer fora, mas você acaba tendo dó de não fazer na concessionária enquanto o carro ainda está na garantia, ou então raciocina que é melhor para quando for posteriormente vender o carro.

      Tenho uma história sobre a forma como uma concessionária da Toyota me tratou, com um carro muito específico que nós temos (Prius), e que sinceramente eles deveriam fazer das tripas coração para dar o melhor tratamento possível, pois é uma tecnologia nova e eles não podem correr o risco de manchar a reputação do carro. A concessionária agiu de forma incompetente, beirando a má fé (mas atribuo à incompetência mesmo). Se tiver interesse posso contar. Mas fora isso, penso que o HB20 é um bom carro, e como vende bem, não deverá ter problemas na revenda posteriormente.

      Em geral, sou parcial às marcas japonesas. Não sei se isso ainda é verdade, mas em geral elas são consideradas extremamente confiáveis. Já tive 4 carros japoneses na vida, e fora esse problema que tive com o Toyota Prius (que, atualmente, acredito que surgiram por conta de um acessório tipo computador de bordo que conectei no carro, mas não tenho como provar), nunca me deram nenhum problema sério. Claro que tive que trocar peças que naturalmente se desgastam, mas nunca precisei fazer nada mais sério como uma retífica de motor, por exemplo.

      Se me permite uma sugestão, gosto muito do Honda Fit. Tive um modelo 2006, e foi o carro mais econômico que já vi, além de nunca ter dado nenhum problema, isso que vendi o carro com 120 mil km. Está um pouco acima do orçamento de um HB20, mas cabe a você entrar nos dois carros, comparar a questão do conforto e outros fatores, e decidir se vale o valor extra.

      Como sempre, deixo minha recomendação de encontrar um seminovo com 2-4 anos de uso, de baixa quilometragem e em excelente estado, pois a desvalorização dos carros 0 km só de sair da concessionária é muito alta. Se decidir ir por este caminho, o ideal seria encontrar algum conhecido que esteja vendendo o carro, e que você saiba que é uma pessoa que cuida bem do carro: fez as revisões, não é de bater rachas ou coisa do tipo, idealmente que abasteça em um posto confiável, etc. Infelizmente, comprar carros usados de desconhecidos no Brasil acaba sendo um certo risco, e talvez para um carro de menor valor (se fosse um HB20) poderia justificar a compra de um 0 km para não correr riscos.

      Em todo caso, se você pudesse dar mais informações como: quanto pretende gastar, qual o perfil de uso do carro, quais as suas prioridades (consumo, conforto, custos gerais, etc.), posso tentar dar sugestões mais específicas.

      Espero ter ajudado.

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    9. Swine one,
      Obrigado amigo ajudou muito.
      a) Eu e minha mulher queremos um carro pequeno e econômico, preferencialmente automático (para os momentos de trânsito, eu não gosto de ficar trocando marchas). Eu tinha um i30, vendi para ir fazer aquela viagem de 2 anos, e agora temos um fiat ideia. É pequeno, relativamente confortável, entra em qualquer vaga, mas é hora de trocar.
      b) Sim, eu comentei, pois lembro que você fez um belíssimo comentário num artigo que escrevi sobre carros há uns 2 anos. É o que estou procurando carros 2014-2015 com km de uns 40-50 mil km. Coincidentemente, estava procurando Honda Fit. Também estava olhando Corolla e Civic, mas estou desistindo, pois eles são muito grandes.
      Num futuro, quero comprar tipo uma Land Rover, pois gostaria de fazer uma viagem do Chile ao Alasca com a minha família. Porém, eu não vejo qualquer sentido em ter um carro desses para ir ao supermercado.

      É eu já pensei em comprar um zero km, já que pretendo ficar uns 5 anos, mas vou olhar com mais cuidado HB20 e Fit a partir de 2014-2015.

      Obrigado mais uma vez amigo!

      Abraço!

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    10. Soul, seria interessante que você considerasse também o Toyota Etios. Não é um carro tão bonito, mas a mecânica é excepcional. E se você comprar o modelo novo, a estética é bem aceitável.

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    11. Olá Soul,

      Lendo aqui suas dúvidas perante carros, escrevi a não muito tempo um compilado com minhas experiências. Talvez possa acrescentar ao belo comentário do SwineOne

      http://www.investidoringles.com/2018/03/como-comprar-carros-usados.html

      Abraços!

      P.S Que ligação dispendiosa hein?

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    12. Valeu, Investidor Inglês.
      Abs!
      obs: pois é, ainda não digeri muito bem, mas às vezes acontecem essas coincidências malucas.

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  3. Soul, o post foi muito interessante, não imaginava que na compra de um imóvel de leilão pode acontecer tanta coisa. Infelizmente o que aconteceu com você é o risco de 'expor' os nossos negócios. Soul, achei interessante o assunto, por quanto ta prevendo vender o livro? Universitário paga meia rsrs?

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    1. Olá, Marco Antonio. Podem acontecer muitas coisas, algumas muitos desagradáveis para quem arremata em certas ocasiões.
      Pô já está pechinchando um desconto, brasileiro é fogo!:) hehe
      Abs

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  4. Rpz, como o Brasil é deficiente de bons profissionais. Uma corretora cometer um erro desses. Que uma pessoa que não é do ramo cometa, blz. Mas uma "profissional".
    Outro dia liguei pra um corretor a respeito de um empreendimento que vão construir e que eu conheço a região, que acho tem grande potencial, principalmente pela escassez de terrenos.
    Um corretor me ligou e me passou o zap. Entro no zap pra conversar com o cara, a foto dele no zap é ele de sunga tomando cerveja na praia.
    Começo a conversar com ele, falo que meu interesse é para investir. E o cara vem com uma conversa primária, falando mil maravilhas, de uma forma meio tosca, engana trouxa.
    Após uma pesquisa na região vi que o preço pedido no empreendimento não tá muito diferente de outros com mesma infraestrutura e qualidade que já estão prontos na região.
    Estou negociando a compra de uma casa num condomínio na região.
    Mas é incrível o baixo nível dos profissionais nesse ramo.

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    1. Olá, colega. Sim, nem me fale. Eu estou pensando se faço um capítulo só sobre corretores de imóveis e minhas experiências com eles no livro, mas acho que vou deixar apenas uma seção com umas 4-5 folhas.
      Há alguns corretores muito bons, profissionais, sérios, que entendem do mercado, e sabem ao menos os fundamentos de direito imobiliário.
      Agora, há outros, que são exatamente como você retratou.
      Infelizmente, eu não consigo vender imóveis se não for por intermédio deles. Olx, Vivareal, facebook, não surtem nenhum efeito nas tentativas que fiz. As pessoas parecem gostar de comprar imóveis via corretores. Se eu conseguisse tirar o intermediário, ao menos nas últimas negociações, economizaria seis dígitos apenas nas comissões.
      Mas, fazer o quê, o negócio é ir conhecendo os corretores bons locais, e tentar fazer mais negócios via eles. Porto Alegre é uma cidade que já tenho uns 2-3 corretores bons, qualquer dúvida que tenho, documentação, pesquisa de preço, basta disparar umas mensagens, e em poucos minutos já tenho respostas aproximadas.

      Um abraço!

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  5. Você não acha que essa corretora avisou o cliente dela que o imóvel estava em leilão e ele comprou?

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    1. Olá, colega. É uma possibilidade, mas eu duvido por alguns detalhes. Eu não falei qual era o leiloeiro. Em segundo lugar, é preciso juntar documentos para fazer cadastro eletrônico em qualquer leiloeiro, em alguns demora alguns dias para liberarem o acesso (eu realmente não sei esse, mas com certeza não é apenas meia hora). E por fim, se foi o cliente dela que comprou, e se ele deu como entrada 200-250 mil, ele estaria comprando o imóvel um pouco abaixo do valor de mercado. Seria a melhor solução para ele sem dúvida, mas ele também teria que ter o dinheiro à vista para pagamento no próximo dia, e duvido que ele poderia ter capacidade financeira para isso.
      Porém, tudo é possível.
      Um abs

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  6. Que aula! Fico triste pela pessoa que comprou, mas tirar uma certidão de não débitos e a matrícula atualizada é algo obrigatório e me assusta uma Imobiliaria não se atentar a isto.

    Pergunta: Como uma pessoa não Advogado pode ter estas informações online? Pelo pouco que conheço a melhor informação que eu poderia obter seria ir ao cartório e pedir o registro atualizado para ver quem era o ex-mutuário, e assim buscar mais dados de quem é a pessoa, Tentar um contato, etc. Qualquer dica será muito bem vinda, pois Acho que me aventurarem em outro leilão assim que a Caixa pagar a minha última venda de imóvel (está esperando só o registro ficar pronto :P )

    Abraço

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    1. Olá, VC!
      Geralmente, as matrículas são disponibilizados pelos leiloeiros de forma online. A CEF não disponibiliza as matrículas nas vendas diretas, eu sei, e acho isso lamentável.
      Olha, VC, é tudo experiência com pesquisa, saber o que pesquisar, ter acesso a sistemas judiciais com informações de algum processo. Quando é virtualizado, como foi esse o caso, eu acho uma tonelada de informações nos processos, algo que me dá uma vantagem enorme.

      Um abs!

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  7. Eu nao entendi direito essa história, até a parte do imóvel estar em leilão ok, mas ai vc descobriu algo, o dono do imovel que estava no leilão conseguiu comprar ele de volta?

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    1. Olá, colega. Primeiramente, tire da cabeça que quando você compra um imóvel financiado você é o dono. Não, você não é. O instituto jurídico da alienação fiduciária expressamente passa a propriedade para o Banco. A pessoa que comprou financiado é apenas um devedor com o direito de recuperar a propriedade do bem quando terminar de pagar todo o financiamento.

      Quando alguém para de pagar o financiamento, o banco pode começar o que se chama execução extrajudicial que pode ao final culminar num leilão extrajudicial. Uma parte intermediária desse processo é a consolidação no registro de imóveis do imóvel financiado no nome do banco, isso significa que o Banco agora é o legítimo proprietário e precisa fazer dois leilões.

      No caso narrado, aparentemente, o devedor original do banco "vendeu" o apartamento dado em garantia fiduciária para um terceiro que agora está ocupando. Esse tipo de transação não tem eficácia em relação ao banco, há um artigo expresso em lei dizendo isso. Logo, o terceiro "comprou" algo que não poderá ser o dono.

      Espero ter ficado mais claro.

      Um abs

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    2. Creio que a obscuridade não foi essa.

      Eu não entendi quem deu o lance: foi a corretora, o comprador ou outra pessoa que vc não sabe?

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    3. Olá, colega. Vai saber quem deu o lance. A corretora e o comprador acho improvável, aliás muito improvável. Porém, o fato é que em meia hora alguém deu um lance num imóvel que ficou semanas anunciado a leilão sem ninguém se interessar.
      Faz parte, só em maio tem diversos outros interessantes para participar.
      Abs

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    4. Soul,

      Isto acontece mesmo (já vi dois casos super rápidos na Caixa).

      Um deles: Um imóvel que eu estava de olho saiu, após alguns poucos dias, o mesmo imóvel voltou com um valor ainda menor (que batia exatamente com o valor do caução da Caixa). Suponho que quem fez o lance teve problemas e acabou perdendo o caução ... E a Caixa não pode revender no preço anterior, ela reduziu o valor do caução. Isto foi assim questão de horas pra entrar novamente e sair do site.

      Outro que vi aqui em minha cidade, um apartamento numa localização muito boa e com valor muito abaixo do mercado. Sem nem ver por dentro, apenas google maps, já estava fazendo as continhas dos possíveis lucros (prédio novo), e agendando pra ir neste final de semana passado ... Resultado: Não durou nem 2 dias no site da Caixa e já saiu.

      O que reparei: Tem que ter tempo e sorte, pra ir lá, olhar rapidamente e fazer o lance (me refiro á venda direta).

      Pretendo participar de um leilão, assim que tiver em minha cidade, apenas para conhecer mesmo, o problema é que eu trabalho e qualquer saída cedo complica a minha agenda toda ...

      Abraço

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  8. Incrível isso , tem corretores que vendem minha casa minha,contrato de compra venda ,terrenos sem desmembramento. Só a corretagem importa.
    abraço

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    1. Às vezes é isso mesmo, soldado do milhão.
      Um abs

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  9. Olá, como vc faz para lidar com uma eventual reforma de um imóvel distanrd de onde vc mora? E a escritura é matrícula? Vc vai até a cidade, terceiriza? Como faz para encontrar quem o faça para você?
    ABS.
    Paulo

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    1. Paulo, tudo se resolve com organização, dinheiro, e o conhecimento de que você vai pagar um pouco mais por não estar perto. O segredo é contabilizar esse "a mais" já quando você for dar o lance e estimar uma taxa de retorno compatível com o eventual risco.
      A escritura geralmente precisa ir até a cidade, mas tirando esse momento, a rigor não preciso mais voltar. Até contratos de venda eu faço de onde eu moro, reconhecendo firma e enviando tudo via sedex.
      Como encontrar? Telefone e internet. Em algumas cidades, eu já conheço pessoas de uma confiança maior.

      Abs

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  10. Fugindo um pouco do tema em si.. levando suas reflexões, histórias de relações humanas e tal, você não fica com "peso na consciência" ao entrar nesse ramo de leilões? digo isso pois você pelo que vi vai a fundo, as vezes consegue até o contato do mutuário que está inadimplente, muitas vezes o cara tem uma história de vida e por conta de alguma intempérie fica sem condições de arcar com o financiamento e vê fragilizado numa hora dessas... enfim para muitos não deve ser ruim perder um imóvel... o que acha? Não leve como crítica, eu quero em breve poder comprar imóveis em leilão, Já faço isso com veículos, só coloquei o tema aqui por conta de todo o histórico de reflexões aqui no seu blog !!!

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    1. Olá, Stiffer.
      É uma ótima reflexão e essencial para quem pensa em comprar em leilão. Eu já, inclusive, comecei a escrever um capítulo inteiro sobre "É Ético comprar imóveis em leilão".
      Há diversas maneiras de se abordar essa questão.
      Primeiramente, há casos e casos de pessoas perdendo o imóvel em leilão. Nesse, narrado no meu caso, a devedora original do banco estava sendo executada em mais de 500 mil em outros processos, vendeu irregularmente o imóvel para outra pessoa e nem mesmo ocupava o mesmo. Não creio que qualquer um veria algum problema ético aqui em relação ao arremate.
      Há outros, entretanto, que realmente a pessoa se aperta e vive com a família.
      O que fazer?
      Se for um leilão judicial, na maioria absoluta dos casos se pode alegar bem de família para quase todas as dívidas, então a família não irá perder a sua moradia.
      Em leilões extrajudiciais, essa alegação não pode ser feita. Porém, se alguém não paga o seu financiamento qual pode ser a solução? Se não houver um mecanismo de recuperação rápida do crédito, ou ao menos parte dele, os juros serão maiores e os empréstimos menores. Como eu sei disso? Foi exatamente o que aconteceu com a garantia hipotecária e o Sistema Financeiro da Habitação no final da década de 70 e década de 80. Foi exatamente por esse motivo que foi criada a Alienação Fiduciária em 1997. É por causa da AF, e sua recuperação rápida do crédito, que o crédito imobiliário deu um boom, e no início da década passada os imóveis no Brasil voltaram a crescer depois de 20-25 anos de completa estagnação.
      Logo, no plano abstrato, é necessário, para o bem da economia e das outras pessoas que pegam empréstimos em bancos, que a recuperação do imóvel e do crédito sejam rápidas.
      No plano individual, quando pensamos numa família que perde o imóvel, pode parecer que a medida é dura. Em muitos casos pode ser mesmo. O problema é que precisa se achar uma solução. A única seria o governo subsidiar as pessoas que estão em atraso, pagando os credores fiduciários.
      Alguém aqui acha que o dinheiro de tributos (seu, meu, de todos) deve subsidiar devedores inadimplentes? Eu creio que não, mas às vezes é preciso colocar a questão às claras para que as pessoas realmente raciocinem sobre quais são as soluções.
      Sobre outra perspectiva, a perda de um imóvel não é o fim do mundo, pois o imóvel nunca foi da pessoa, sempre foi do banco, ela pegou dinheiro emprestado para comprar aquele imóvel. Além do mais, situações ruins acontecem na vida e as pessoas precisam seguir em frente. Vai perder um imóvel financiado de 3 quartos que mora com a família, ao invés de se debater contra o inevitável, tente vendê-lo com a anuência do banco por um valor bem menor para sair com algum dinheiro. Com esse dinheiro alugue um apartamento de dois quartos por dois-três anos num bairro mais afastado e reconstrua a sua vida.
      Esse tipo de atitude é o que a esmagadora maioria dos blogs de finanças encoraja para fins de finanças pessoais, e muitos quando descobre que a vida deve ser levada assim muitas vezes o fazem por meio de "epifanias" financeiras.
      Por último, se a parte jurídica fosse simples no Brasil, os leilões iam se dar por valores muito maiores, assim como é nos EUA. É a complicação do judiciário, decisões contrariando a lei que tentam ajudar casos específicos, que tornam o sistema todo confuso, o que faz com que haja menos concorrência e por fim preços menores. Basta ver que até eu que há anos me dedico a isso, tenho um conhecimento enorme sobre o tema, estou escrevendo um livro de 500 páginas a respeito, em muitas situações não tenho certeza da segurança ou não da compra em leilão.
      A resposta foi longa, pois é um tema que necessita uma reflexão maior.


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    2. Por último, esse é o meu ponto de vista, quem acha que de alguma maneira está prejudicando alguém com a compra em leilão, deve simplesmente esquecer dessa ideia e ganhar dinheiro de outra maneira.
      Talvez vendendo coxinha frita com óleos vegetais que oxidam quando são aquecidos liberando aldeídos que são conectados com câncer. Talvez fazendo relatórios da Empiricus sobre como o BTC vai disparar para 100 mil dólares. Talvez videndo de trades na bolsa, e comprando BB a 12 reais de pessoas inexperientes que se assustaram com uma queda tão acentuada, mal sabendo que um ano depois estaria a 30.
      Brincadeiras a parte, se refletirmos com mais densidade numa gama enorme de atividades o proveito de uma pessoa pode representar o prejuízo de outra.
      Um abraço

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    3. Excelente reflexão.

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    4. Ótimo !! entendi seu ponto de vista !! realmente no caso de dívidas que não seja do imóvel temos o "bem de familia" e tem muito imóvel ai que não se enquadra nisso e as vezes são devedores costumazes !!

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  11. Amigo em quais sites de leilão vc realiza pesquisas?

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    1. Olá, há inúmeros. Depende do seu foco em tipo de leilão, região, etc.
      Um abs

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  12. Poderia citar alguns sites de leilão? grato

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  13. Post bacana! Ainda quero me aventurar nessa seara... por enquanto basta o financiamento do meu apto!

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    1. Olá, colega.
      Um passo de cada vez, e não deixe de pagar o seu financiamento em nenhuma hipótese.
      Abs

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  14. Excelente post e estou ansioso pelo seu livro! Ademais poderia me revelar o estado onde reside?
    Tenho algumas oportunidades no ramo de leilões imobiliários/venda direta CEF que gostaria de discutir a viabilidade contigo.

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    1. Olá, colega.
      Mande-me e-mail, como não sou mais procurador, irei avaliar a possibilidade de prestar consultoria.
      Abs

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  15. Soul, vc aprendeu sozinho sobre o ramo de leilões? Fico muito impressionado com a sua inteligência e conhecimento. Dá até um desânimo do tipo: nunca chegarei nesse nível. Abs
    Wagner

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    1. Olá, sim. Sozinho, e muita coisa eu mesmo fui desenvolvendo, pois não havia e ainda não há uma sistemacidade sobre a matéria.
      O assunto não é complexo, é preciso apenas paciência para aprender.
      Abs

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  16. Amigo, a vida é assim mesmo.
    O mille diz assim: quanto mais o tempo passa, maiores sao seus movimentos, mais vc poupa, mais vc investe, mais vc gasta e os passos ficam largos.

    Vc pode ter perdido de ganhar esses 200k agora mas ganhou experiencia e pode com isso ganhar 300k ou mais lá na frente.

    No mais o que importa é o surf mesmo. kkkkkk

    Abraço!

    (resumindo: o comprador do imovel que deu dinheiro pra proprietaria que estava morando lá vai ficar no prejuízo? Pelo que entendi ela deve ter gastado esse dinheiro aí e nao deu nada pro banco. Que bronca esse coitado pegou viu?)

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    1. Meu amigo, com certeza. Foi mais uma experiência.

      Exatamente. Sim, uma verdadeira bronca, quase como rasgar dinheiro.

      Abs!

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  17. Qual a lucratividade líquida média vc realiza com suas transações imobiliárias? 30, 40, 50%?

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    1. Olá, se líquida já é isenta de IR, eu diria que um lucro líquido de 35% em 12-18 meses um ótimo negócio.
      Já tive negócios de retorno líquido de mais de 100%, e outros de retorno de 12% em 12 meses.
      Nunca fiz uma média, mas se pegar tudo o que eu já fiz, talvez uns 30-40% líquido por ano
      Abs

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