A LIGAÇÃO QUE ME "CUSTOU" 200 MIL REAIS

                Movido pelo fato de que, felizmente, o mercado imobiliário vem se aquecendo, ao menos em comparação com os inacreditáveis anos negativos de 2016 e o primeiro semestre de 2017, e pude encerrar diversas operações, iniciei novamente compra de novos imóveis. Pois bem.

                No mesmo leilão que arrematei um imóvel, observei que não foi dado lance num apartamento de uma capital de um estado da região norte-nordeste do país.  Não costumo me aventurar mais em lugares tão longes de onde moro. Quando não há lance, os lotes ficam de 24 a 48 horas como imóveis remanescentes, onde basta o oferecimento do lance mínimo para a compra dos mesmos.

                Resolvi, movido pela curiosidade, fazer uma análise mais criteriosa.  O preço do leilão estava incrivelmente convidativo. O apartamento era localizado num condomínio muito bom. Pensei então nos inúmeros imóveis que nem mesmo cheguei a entrar uma única vez em outros estados. Olhei preço de passagens e horários, observei que chegaria nessa capital quase no mesmo tempo em que preciso para chegar à cidade onde meus pais vivem, e pensei comigo mesmo que essa distância de milhares de km não era um impeditivo para um imóvel com tanta margem.

                Aprofundei-me mais na análise. Fazia tempo que não fazia uma averiguação tão detida. Por sorte o sistema eletrônico do Tribunal local era o da mesma empresa do Tribunal do Estado onde vivo, sendo assim em poucos segundos consegui me cadastrar como advogado para ter acesso a processos, que por seu turno estavam todos virtualizados.  Em uma hora e meia consigo, por meio da experiência da análise de centenas e centenas de casos similares, fazer toda uma reconstrução do que está acontecendo, da situação do devedor, do perfil psicológico, das fragilidades jurídicas do processo ajuizado contra o banco, entre outras coisas, o que me deixa satisfeito, pois gosto da sensação de montar um quebra cabeça em pouco tempo com informações fragmentadas de algo que está ocorrendo a milhares de quilômetros de onde moro.

                A parte jurídica está tranquila. Há variadas formas que posso usar para a obtenção de um acordo de desocupação voluntária. A informação que consta na matrícula do Registro de Imóveis está incrivelmente precisa, ao contrário de muitos outros cartórios pelo sul do Brasil. Convenço-me da compra. Anoto nas informações do que preciso fazer no outro dia (terminar declaração de IR, revisar a minuta de uma venda que fiz na semana passada, pagar algumas guias de ganho de capital e surfar), e crio um cronograma estratégico de ligações para fazer logo pela manhã antes de dar o lance.

                Consigo o whatsapp do advogado da parte que financiou o imóvel, tudo com informações tiradas na internet. Entro em contato, explico a situação, cito alguns dispositivos legais, algumas decisões do próprio tribunal local sobre alguns temas relacionados, e demonstro em algumas mensagens de whatsapp que a solução que faz mais sentido é um acordo de desocupação amigável. Vinte minutos, ele retorna a ligação, dizendo que a cliente deu ok. Pede apenas dois mil reais a mais, para um acordo de apenas 12 mil reais (eu estaria disposto a ir até uns 35-40 mil). Ótimo, já vou sair com um acordo em poucos dias depois da compra, talvez isso me resulte em uns 200-250 mil por poucas horas de trabalho. Vou precisar ir apenas uma vez para essa capital ver o imóvel, e já aproveito para conhecer mais o Estado. Excelente, fico feliz com a minha pesquisa, abordagem e forma de atuar em leilões.

                Ligo para um corretor da cidade apenas para confirmar a qualidade do empreendimento. Ele então me diz que o preço pelo qual eu venderia (apenas para testar os limites de uma venda mais rápida) seria uma verdadeira pechincha, e isso já me garantiria quase 200 mil. Talvez pudesse aumentar em uns 100 mil ainda mais o lucro da operação. Ótimo. Ligo para outra corretora. Ela não só conhece o empreendimento, como já morou no mesmo. Fala maravilhas. Excelente, achei uma corretora para vender. Antes de desligar, ela fala que vendeu três unidades nos últimos seis meses, e vai me dizendo os andares. Ela cita o andar do apartamento que está sendo leiloado.  Pergunto então qual é o tipo, pois há duas plantas de apartamento. Ela fala o tipo de planta que está indo a leilão.  Pergunto o final, e ela diz o número do apartamento que está sendo leiloado. Não acreditando, pergunto qual bloco, e ela diz o bloco do apartamento que está sendo leiloado. Pergunto quando foi essa venda, e ela me diz no mês passado. Inacreditável.

                Qual é a possibilidade e a coincidência de eu ligar para a corretora que intermediou a venda da devedora do banco para outra pessoa sem autorização da instituição financeira? Eu não vou entrar em detalhes técnicos, que serão esmiuçados a exaustão no livro, mas se tem algo tosco, usando o eufemismo num grau elevado, é fazer um contrato particular de compra e venda de um imóvel alienado fiduciariamente para um banco sem a anuência do credor fiduciário. Já passei por diversas situações assim, e não há possibilidade legal do “comprador” se opor ao eventual arrematante do imóvel. Em muitos casos, é uma má-fé enorme do devedor fiduciante que vende, e uma ingenuidade incrível de quem compra.

                Depois de conferirmos nome, matrícula, etc, a corretora me garante que o cliente dela fez um pagamento de uma parcela grande, e que a devedora iria se acertar com o banco, e que tinha feito acordo com a instituição financeira. O detalhe é que a venda tinha ocorrido quando já constava na matrícula a consolidação da propriedade no nome da instituição financeira. Isso não acontece. Grandes bancos usam procedimentos uniformes, mesmo que eles percam dinheiro, eles não fazem acordos depois da propriedade ser consolidada, só aceitam fazer acordos quando há determinações judiciais impedindo a venda do bem em leilão.  Como já comprei dezenas de imóveis com a instituição financeira em particular, eu conheço o telefone de inúmeros setores da sede central que tratam do assunto imóvel. Falo no setor de “alienação fiduciária vendas”, explico a situação, o funcionário me diz  o que eu já sei, pergunto se há algum acordo pendente sobre o imóvel e se há um erro nesse imóvel ser leiloado, o funcionário me diz que não existe nenhum acordo, tampouco erro.

                Ligo novamente para o advogado da devedora, ele, e parece ser sincero, não sabia de nada. Isso é normal, muitas vezes os clientes omitem informações de seus advogados. Reflito por 15 minutos. Vai ter uma complicação extra, mas nada demais. Mesmo que a devedora tenha “vendido” um imóvel para um terceiro, e este esteja ocupando o mesmo, por doze mil reais está saindo muito barato ter uma assinatura dela renunciando qualquer pretensão de questionamento do leilão, e como ela é a única, e não o  terceiro, de impor alguma resistência jurídica fundamentada, resolvo seguir em frente e entro no site do leiloeiro para apenas dar um clique, já que o lote vai ficar apenas até meio-dia e já são 9 e 45.

                Entro na tela, e cadê o apartamento? “Não acredito que alguém deu lance nesses 40 minutos que tirei para me certificar desse suposto acordo do banco, que já sabia ser furada, ainda mais num lote remanescente, isso nunca acontece”. Ligo no leiloeiro, e eles me confirmam que teve um lance há poucos minutos, e o imóvel foi vendido e retirado da lista dos imóveis oferecidos.

                Não acredito. Recebo um whatsapp de uma  outra negociação que eu tinha fechado por palavra no sábado no valor de 600 mil, inclusive com uma reunião  pessoal com um corretor e os compradores,  não estava mais certa, pois os compradores queriam mais dois dias para pensar. “Caraca”. Fazer o quê, não posso fazer muita coisa. Vou surfar. Pensei que não ia ter onda, mas aparentemente tem. Fico uma hora, está sol, tem altas valinhas, surfo bem, mandando várias manobras. Volto contente e quase já  esquecendo do ocorrido.

                Volto para casa e ainda de roupa de borracha molhando toda a sala recebo uma mensagem da corretora dizendo “que tristeza, você tinha razão". Sério? Não me diga. Imagino que o cliente dela deva ter dado uns 200-250 mil na bucha na negociação, como alguém faz isso sem tirar uma matrícula atualizada do imóvel e levar a documentação para um advogado conferir, ainda mais com a intermediação de uma imobiliária, é algo que foge da minha compreensão. Perdeu esse dinheiro, sinto muito. Ela então me pergunta alguma coisa, digo que uma consulta jurídica comigo nesse tema é no mínimo R$ 5.000,00 e não estou disposto a fazê-la. Afinal, se não fosse um bendito de um telefonema para essa corretora, eu não teria perdido a oportunidade de ganhar 200-250 mil talvez em questões de meses, e com pouquíssimas horas de trabalho associadas.

                É a vida. Numa semana um enxame de abelhas, numa outra  uma ligação que me “custa” 200 mil, ao menos tenho surfado com um tempo maravilhoso nos últimos cinco dias.

                Um abraço a todos.