quinta-feira, 6 de julho de 2017

MINHAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS. FIQUE CARA A CARA COM O SOUL



Olá, amigos. Algumas pessoas me perguntam qual é a minha alocação, ou seja,  onde o meu dinheiro está investido. Sempre digo que a minha alocação não é “tradicional”, se considerarmos como a esmagadora maioria dos investidores investe.

No começo de 2015, um pouco antes de começar a minha viagem, eu acreditava que havia uma grande probabilidade da crise imobiliária (confesso que não fazia noção que a crise econômica e política poderiam ser tão agudas em tão curto espaço de tempo) redundar na existência de ótimas oportunidades imobiliárias, ainda mais no nicho específico de atuação que tenho conhecimento.

Pois bem. Coloquei para mim mesmo então que deveria estar muito líquido, e  foi assim como uma parcela razoável do meu patrimônio ficou durante quase dois anos. No final da viagem, eu fiz sérios questionamentos se a minha estratégia tinha sido correta, pois eu poderia ter ficado ilíquido em instrumentos de dívida nesse período, ganhando 1.5-2% a mais.  No período de quase dois anos, isso significou um retorno menor já na casa dos seis dígitos.

Ao voltar ao Brasil, porém, fui surpreendido com a avalanche de leilões. Grandes leilões que aconteciam uma ou duas vezes por ano, estavam ocorrendo todo mês. Eu estava correto.

Nos últimos seis meses, iniciei dez novas operações. Todas elas estão juridicamente sem problemas, em quase todos já estou inclusive na posse do imóvel (colocado a venda) e uma já inclusive vendi. Realizei praticamente  20 operações imobiliárias desde o início, ou seja, em seis meses atuei mais do que em quatro anos.

Levei a um novo nível de entendimento, bem como de negociação para resolução de conflitos. Não precisei entrar na Justiça em nenhum dos casos. Zero atuação judicial. O que é algo impressionante, se levar em conta que um em cada dois negócios que tinha feito anteriormente eu precisava discutir judicialmente alguma questão, nem que fosse até o deferimento de uma liminar.

Ontem, entre uma audiência e outra, estimei possíveis retornos com venda abaixo do valor de mercado, imposto de renda sobre o lucro, e comissões de corretor já inclusas (possuo outros, esses são apenas aquisições desse ano, excetuando o que já vendi). Estas são as expectativas:

1)      28%
2)      60%
3)      27%
4)      20%
5)      17%
6)      35%
7)      75%
8)      12%
9)      29%

Se eu encerrar todas as operações em até um ano (e há casos que podem levar apenas alguns meses), todas serão de excelentes a razoáveis (o caso 8 seria um limite). Se eu demorar dois anos, os casos 8 e 5 não apresentarão bons resultados. E, se eu demorar três anos (assumindo um ambiente de juros nominais baixos), quase todas as operações terão retornos razoáveis (executando-se os casos 8 e 5). Logo, a margem de segurança é bem grande.

 Favoravelmente, estes casos são apartamentos de valor médio em boas cidades do Brasil, o que deve facilitar a venda. O caso “8” foi um erro, imaginei que poderia vender o imóvel por um preço maior, e minha margem comprimiu, pois a negociação foi mais difícil do que imaginava.

Eu como pretendo “pendurar a chuteira de vez” num horizonte bem próximo, monitoro quase que semanalmente como estou com as metas. Coloquei um plano bem conservador de como estarei em abril de 2019, com algumas premissas. Nesse meio tempo, deixei espaço para que eventos positivos pudessem me dar mais força para tomar certas decisões.  

Um desses eventos aconteceu há duas semanas. Vendi um imóvel com incríveis 130% de retorno líquido. Eu planejava vender esse imóvel apenas em dezembro de 2018 (sendo bem conservador) e por um valor razoavelmente menor. Essa venda deu certo ânimo, que o meu planejamento, e a minha forma de atuação estão no caminho certo.

Hoje de manhã, recebi uma proposta de outro imóvel que tinha colocado como venda apenas em abril de 2019. É fruto de uma negociação que não foi boa, a única que não me sentia muito confortável, mas acabei entrando. O pior é que se localiza no  Centro-Oeste (hoje em dia atuo apenas regionalmente). Mas, não posso dizer que não aprendi com essa experiência,  e além do mais conheci lugares lindos na região quando fui assinar a escritura de venda de outro imóvel que possuía por lá e aproveitei para fazer turismo com a minha companheira  há uns dois meses.

Hoje, os imóveis representam algo em torno de 45-50% do meu patrimônio. Há ainda muitas e muitas oportunidades, e creio que essa situação perdurará por mais pelo menos 1 ano e meio, isso se a coisa não piorar mais no Brasil. Assim, é possível que eu inicie mais operações, e possa ir aumentando mais à medida que eu for liquidando outras operações.

Sinto-me confiante para dar um passo que veio protelando há alguns anos. Porém, creio que estou mais maduro, muito forte financeiramente, e mais tranquilo sobre a minha escolha.


FALE COM O SOUL – DE FINANÇAS A VIAGENS PARA MONGÓLIA

Mudando completamente de assunto. Resolvi tentar uma experiência nova. Não sei se vai ser do agrado dos leitores desse espaço, e nem como pode ser feito. Mas, eu gosto muito do conceito de troca de conhecimento. Há  espaços na internet, e estou me escrevendo em alguns, onde você oferece uma hora e ensina algo, por exemplo,  e em troca a pessoa te ensina alguma outra coisa. Pode ser falar sobre direito, e a outra pessoa fala sobre pequenos reparos elétricos, por exemplo. A ideia é muito massa mesmo em vários sentidos e aspectos.

Sendo assim, resolvi dispor de 40-45 minutos do meu tempo para falar com alguém. Pode ser sobre finanças, leilões, vida, viagens a lugares remotos, política, alocação de ativos, o que essa pessoa quiser. Creio que a conversa pode ser por skype ou algum outro dispositivo.

Se houver algum interessado, envie e-mail para pensamentosfinanceiros@gmail.com e diga quem você é, sobre o que quer conversar e por qual motivo. Vou analisar os eventuais pedidos, e experimentalmente vou escolher um e aviso essa pessoa.


Um abraço a todos!



47 comentários:

  1. Muito legal a ideia! Espero, num futuro próximo, trocar conhecimentos com você!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Micro Investidor,
      Bacana amigo, seria com certeza uma boa experiência.
      Um abraço

      Excluir
  2. Olá Soul!

    Legal a ideia! há um tempo fiz isso de trocar conhecimento em idiomas num site chamado italki. Infelizmente, são muito poucos que se interessam pelo nosso português.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Investidor Inglês.
      Não conhecia, vou dar uma olhada nesse site que você indicou, abraço!

      Excluir
  3. Soul, vc prefere leilões judiciais, extrajudiciais (Se sim, qual? Caixa? Demais bancos?), de construtoras/incorporadoras? E poderia dizer o por que da sua predileção?

    Paulo

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Paulo.
      Apenas extrajudiciais. Estou vendo leilões judiciais apenas para coletar material para poder escrever.
      São mais simples e possuem um retorno muito maior.
      Abs

      Excluir
  4. Vixi Soul e como vc consegue vender? Cara nessa crise eu to com uma casinha média.. 300 mil aqui na minha cidade em SP... E nao consigo vender por NADA.

    Nem propostas estou tendo mais bixo.

    Ta foda esse mercado. Como vc consegue?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, colega. Você tem razão, mas por incrível que pareça esse ano está sendo bem melhor do que o ano de 2016. Ano passado foi recessão cumulado com crise imobiliária, ou seja ,foi bem feio. Eu acredito que bons imóveis sempre terão procura, logo tenho preferência por bons imóveis.
      Ajuda muito o fato de eu vender por preços menores do que o praticado pelo mercado. Sou também bem flexível em negociações, ouço qualquer proposta. Em mercados não favoráveis a vendedores, é preciso ser mais aberto a aceitar que vai receber menos. Também não vou “brigar” numa negociação para ganhar mais 30-40 mil, quando posso receber o dinheiro e colocar em outra operação, girando assim mais rápido.
      No seu caso, você está concentrado num único imóvel, o que é normal. Às vezes acontece, principalmente em casas que são imóveis muito mais ilíquidos, de ficar com um imóvel parado. Eu tenho um que está há três anos a venda. Eu pensava que seria um dos meus melhores negócios, mas simplesmente não vendeu. Nem os corretores entendem, porque é um bom imóvel. Minha sorte, é que a margem foi tão grande, que se eu demorar mais um ano para vender, mesmo assim terei um retorno líquido de 1%am, o que não vai ser espetacular, mas ao menos razoável.
      Um abraço

      Excluir
  5. Olá Soul,

    É um mercado interessante esse dos leilões.

    Acho que se trata mais de trabalho do que investimento, já que requer grande conhecimento e muita mão na massa.

    Abçs!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Investidor.
      Veja, tendo a concordar.
      Mas se formos ver a quantidade de trabalho que o Buffett coloca nas suas grandes aquisições, ou qualquer outro grande investidor, talvez, por essa ótica, diríamos que trata mais de trabalho do que investimento, não é mesmo?

      Um abraço amigo!

      Excluir
  6. Olá Soul, eu já sou adepto ao leilão de auto, de imóveis eu quase arrematei por 2x apartamentos que fiquei interessado (ia dividir com um amigo ou com minha mãe), porém todos eles foram leilões judiciais, acredito que no caso de judiciais o valor é bem mais em conta, correto? independente da modalidade a chance de ir prá justiça é grande de qualquer forma rs

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Stiffer!
      É mesmo? Sabe que quero comprar carro em leilão, mas apenas um para uso próprio. Você já comprou, carros retomados costumam ser "ok" de problemas não?
      Não, é o contrário. A chance é enorme, mais de 90%, por isso aperfeiçoei minha forma de negociar, e tem dado muito certo.
      Um abraço

      Excluir
  7. Soul, faça um checklist do que olhar para ir para um leilão com mais segurança.
    Quanto tempo vc leva em média para tomar posse do imóvel?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, colega.
      Farei na forma de artigos ou de um livro.
      Depende. Como disse no texto, eu opto por negociações.
      A maioria dessas novas aquisições, eu vou tomar posse variando de 1 a 6 meses.
      No Judiciário, dependendo do juiz, dependendo do caso, e dependendo da habilidade dos advogados envolvidos, pode durar anos.
      Abraço!

      Excluir
  8. Soul, excelentes números! Parabéns!

    Qual é a sua técnica pra anunciar e conseguir propostas mais rapidamente?

    Abraço

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, colega.
      Essa é uma área onde preciso evoluir.
      Dependo do trabalho de bons profissionais corretores. Às vezes encontro, às vezes não.
      Um abraço

      Excluir
  9. Fale mais da sua forma de negociar. Vc aumentou a oferta em $$, ou oferece algo diferente?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Depende da situação jurídica, da situação econômica da pessoa, da margem que possuo, da habilidade negocial da outra parte, de uma míriade de coisas.
      Em pouco tempo consigo perceber onde tenho que afrouxar e onde posso apertar.
      Abs

      Excluir
  10. Acabei de voltar da agencia GILE da Caixa. Meu lance em uma casa foi vencedor. É para uso próprio. 520 mil.
    A casa está ocupada. Houve citação e não há processos judiciais. É a terceira vez que a casa foi a leilão.
    Quanto você acha de eu devo oferecer para o morador como acordo?

    Grato
    Eduardo

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Colega, aí você já está querendo uma assessoria num caso concreto, algo que foge ao escopo desse espaço.
      Um abs

      Excluir
  11. Fala Soul,

    Admiro estas suas negociacoes viu. Foi a unica coisa imobiliaria que eu vi que da retorno maior que as minhas casinhas haha.

    As coisas estao melhorando, a procura por imoveis esta aumentando novamente, ate vendi a ultima casa, graças a Deus, assino o contrato na caixa nos proximos dias, ai é so correr para o abraço.

    Tenho interesse em leiloes, seus textos sempre me chamam a atencao, mas quando fala de leiloes é impossivel nao ler e comentar rs.

    Sucesso mestre do xadrez!

    Abraço

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, VR!
      Satisfação sua presença por aqui.
      Sim, esse ano está melhor. Procura muito maior, e também com juros caindo, até mesmo pessoas que tem dinheiro em banco se perguntam se não é esse o momento para comprar o imóvel que tanto queriam.
      Valeu, VR, espero que esteja tudo bem contigo e que consiga achar um equilíbrio na sua vida-trabalho.
      Um abs!

      Excluir
  12. Ótimo post, Soul. Estou acumulando capital e estudando sobre leilões de imóveis.

    Continue postando sobre o assunto e, caso lance um livro, farei reserva antecipada, pois não há muitos livros especializados no mercado.

    Interessante o estilo de vida que isso está te proporcionando, fazendo viagens e conhecendo novos lugares. É essa liberdade o que mais me motiva a trabalhar e juntar dinheiro.

    Futuramente, vou me candidatar para conversarmos.

    Abraço!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Diego.
      A liberdade proporcionada pelo dinheiro é talvez o melhor ingrediente da busca pela sua acumulação. Apenas não podemos deixar que o dinheiro nos aprisione, como acontece em tantos casos.
      Um abraço

      Excluir
  13. Soul Surfer,
    Que conselhos você daria para uma pessoa que quer seguir a carreira de dramaturgo ou escritor de livros ficcionais?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, colega.
      Difícil essa hein?
      Eu creio que perguntaria para um escritor ou dramaturgo diretamente. Leria sobre bons escritores e dramaturgos. Porém, principalmente, escreveria bastante. A única maneira de se melhorar em algo é praticando esse algo.
      Um abs

      Excluir
  14. Isso ae Soul!!! Se a experiência for boa proxima etapa é criar um canal do youtube e alcançar mais e mais pessoas...

    Abraços.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, I.R!
      Quem sabe, já pensei nisso mesmo.
      Um abs!

      Excluir
  15. Eu acredito que com talento, preparo e dedicação dá para fazer um bom dinheiro sendo escritor ou dramaturgo.
    É uma opção não muito discutida por essas bandas, mas é uma opção, principalmente quando precisa se agarrar em algo para não afundar.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, colega.
      Acho que para profissões como essas, o dinheiro acaba sendo uma consequência não a meta principal.
      Um abs

      Excluir
  16. Interessante conhecer sua maneira de investir em imóveis.

    O melhor investimento e aquele que temos mais conhecimento, pois quanto mais conhecimento menor é chance de errar.

    Abraço e bons investimentos

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, colega.
      É verdade.
      Porém, por outro lado, os erros são uma fonte incrível de aprendizado.
      Um abs

      Excluir
  17. Me espelho em você. O mundo é dos espertos.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. O mundo é de todos, de todas as formas vivas inclusive.
      Abs

      Excluir
  18. Parabens pela disponibilidade amigo.
    A gente sabe que por aqui quem tem um pouco mais de dinheiro nem quer se misturar com quem nao tem. Nada melhor que compartilhar conhecimento. Abraço!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Frugal.
      Valeu, amigo.
      Um grande abraço!

      Excluir
  19. Soul, você já viajou para a Amazônia?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Ainda não tive esse privilégio, pretendo fazer em breve uma viagem de barco entre Manaus e Belém parando em Alter do Chão.
      Um abraço!

      Excluir
    2. Pô soul, você já viajou o mundo todo e não conhece a amazônia? acabou de perder muitos pontos comigo ... :(

      Excluir
    3. Olá, colega. Pois é. Mas veja pelo lado positivo, isso quer dizer que ainda terei o prazer de conhecer lugar tão especial no nosso planeta.
      Um abs

      Excluir
  20. Muito legal a iniciativa! E como eu já te falei, aguardo ansiosamente seu livro meu caro. Um abraço!

    ResponderExcluir
  21. Não fique triste neste dia. Vamos dar a volta por cima.

    ResponderExcluir
  22. Olá, Soul, aqui quem fala é o Paulo mais uma vez, vc é de Santos, certo? Como está o mercado de imóveis na cidade? Me parece uma cidade pujante.
    Abs.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, colega. Não moro mais em Santos há quase 20 anos.
      Santos é uma cidade onde houve construção de muitos imóveis por causa do Pré-Sal. Então, podemos considerar Santos como uma cidade diferenciada, já que teve outro driver (além dos existentes para outros lugares) no boom imobiliário.
      É possível que a sobreoferta lá seja mais aguda do que em outros lugares, e que talvez demore mais tempo para se tornar pujante de novo.
      Um abraço

      Excluir
  23. Muito bom Soul.
    Ahhh esse livro... Tão aguardado! Também estou na fila. Parabéns!

    ResponderExcluir